买房前要了解的房产知识和购房流程

1、买房前要了解的房产知识一、房屋产权的一般分类1.私产房：是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人投资建造或购买的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合作企业、私营有限责任公司)投资建造或购买的房产。住宅的产权，包括拥有权、占有权、处分权、收益权归以上主体所有。2.公 房房：使用用权房，也称公公有住房房，国有有住宅。它是指指由国家家以及国国有企业业、事业业单位投投资兴建建、销售售的住宅宅。在住住宅未出出售之前前，住宅宅的产权权(拥有有权、占占有权、处分权权、收益益权)归归国家所所有。目目前居民民租用的的公有住住房，按按房改政政策分为为两大类类：

2、一类类是可售售公有住住房，一一类是不不可售公公有住房房。3.窗体顶顶端窗体底端端 HYPERLINK /n?k=%BE%AD%BC%C3%CA%CA%D3%C3%B7%BF o 经济适用房 经济适用用房：经济济适用房房是国家家为解决决中低收收人家庭庭住房问问题而修修建的普普通住房房，以微微利价出出售给符符合条件件的家庭庭，它是是具有社社会保障障性质的的商品住住宅；经济济适用房房只有本本地人才才可以购购买，55年内的的经济适适用房只只能卖给给固定人人群(即即有资格格购买经经济适用用房的人人)，而而且原则则上只能能按原价价出售，购得的的产权性性质仍是是经济适适用房。5年后后的经济济适用房房出售时时

3、对人群群、价格格都没什什么限制制，但是是得补交交一次成成本价，购得的的产权是是商口房房。5年年是以房房产证到到手时间间或者契契税完税税证明所所注时间间为准，哪个在在前就算算哪个的的。20006年年12月月以后买买的的经经济适用用房，已已经不能能卖了，如果卖卖要先卖卖给国家家。还有有就是要要买经济济适用房房一些证证明。4.集体所所有房：是指指城市集集体所有有制单位位所有的的房产。即集体体所有制制单位投投资建造造、购买买的房产产。包括括乡产、军产、校产等等；二、房产交交易相关关名词1. 房房屋所有有权证是房房屋产权权登记机机关颁发发给权利利人的法法定凭证证，权利利人依法法凭证行行使房屋屋的所有有权

4、。2. 房房屋共有有权证是房房屋产权权登记机机关颁发发给两个个或者两两个以上上的权利利人的法法定凭证证。共有有的房屋屋，由权权利人推推举持证证人收执执房屋屋所有权权证。其余共共有人各各执房屋屋共有权权证书一一份。房房屋共有有权证书书与房屋屋所有权权证书具具有同等等法律效效力。3. 房房屋他项项权证是房房屋产权权登记机机关颁发发给抵押押权人或或者典权权人等他他项权利利人的法法定凭证证。房屋屋他项权权证书由由他项权权利人收收执。他他项权利利人依法法凭证行行使他项项权利，受国家家法律保保护。4. 国国有土地地使用权权证是房房屋产权权人对房房屋占用用范围的的国有土土地享有有使用权权的凭证证。土地地的使

5、用用权性质质一般分分为出让让步或划划拨两种种。5.土地使使用权的的出让指国国家以协协议、招招标、拍拍卖的方方式将土土地所有有权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。我国国城镇镇国有土土地使用用权出让让和转让让暂行条条例第第十二条条规定，“土地地使用权权出让最最高年限限按下列列用途确确定：1)居住用用地：770年；2)工业用用地：550年；3)教育、科技、文化、卫生、体育用用地：550年；4)综合或或者其他他用地：50年年。5)商业、旅游、娱乐用用地：440年；6.土地使使用权划划拨是指指政府无无偿将土土地拨发发给使用用者使用用，一般般没

6、有使使用期限限的限制制。以无无偿划拨拨取得的的土地使使用权，其出让让须经政政府及土土地管理理部门同同意，补补交出让让金后方方可进行行转让、出租和和抵押。7.房产评评估是指指 HYPERLINK /index.shtml 房地产专业估估价人员员，以房房地产为为对象，根据委委托人不不同的估估价目的的，按照照一定的的估价程程序，在在综合分分析影响响房地产产价格因因素的基基础上，对房地地产价格格客观合合理地估估计、推推测和判判断，此此价格通通常与实实际买卖卖成交价价不同。房产产评估的的目的一一般有二二个，一一是为买买房贷款款提供贷贷款成数数的依据据(房地地产抵押押评估报报告)，二是为为房屋买买卖缴纳纳

7、的税费费提供依依据(房房地产交交易评估估报告)。8.房屋产产权过户户即房房屋所有有权的变变更，是是指原房房屋所有有权人通通过买卖卖、继承承、赠与与等方式式将房屋屋所有权权(包括括房屋所所有权和和土地使使用权)转移为为他人所所有的过过程。9.契 税税契税税是指房房屋所有有权发生生变更时时，就当当事人所所订契约约按房屋屋成交价价(或评评估价)的一定定比例向向产权承承受人征征收的一一次性税税收。它它是对房房地产权权变动征征收的一一种专门门税种。100.个人人住房按按揭贷款款个人人住房按按揭贷款款即买方方在向卖卖方(或或房地产产开发商商)购买买房产时时，自己己先交首首期房款款，其余余部分由由银行贷贷款

8、垫付付，并用用所购买买的房产产权益作作为抵押押，以后后再按月月偿还贷贷款本息息(月供供)的一一种贷款款方式。111.贷款款额度又称称贷款限限额，贷贷款人一一般会用用不同的的指标，对借款款人的贷贷款金额额做出限限制性规规定。如如：最高高金额、最高贷贷款成数数、最高高偿还金金额等指指标。122.贷款款期限是指指借款人人应还清清全部贷贷款本息息的期限限。贷款款期限由由贷款人人和借款款人根据据实际情情况商定定，但一一般有最最长贷款款期限的的规定。如个人人住房贷贷款期限限最长为为30年年。贷款款人可能能根据住住房的使使用年限限(寿命命)，借借款人的的年龄等等，对贷贷款期限限作出限限制。133.个人人住房

9、按按揭贷款款的分类类个人人住房贷贷款按资资金来源源分类，可分为为商业性性贷款、住房公公积金贷贷款和组组合贷款款1)商业性性贷款是是贷款人人以营利利为目的的的贷款款；2)住房公公积金贷贷款是用用住房公公积金发发放的贷贷款，带带互助性性质，利利率比商商业性贷贷款要低低；3)组合贷贷款是借借款人所所需资金金先申请请往房公公积金贷贷款，不不足部分分申请商商业性贷贷款，即即贷款总总额由住住房公积积金贷款款和商业业性贷款款两部分分组成。 细细数买房房付款流流程私产 一一次性付付款流程程(一一)过户户前的准准备工作作：1.提前还还贷：如如交易所所涉及的的房屋存存在贷款款未还清清，须办办理提前前还贷手手续，由

10、由客户自自行办理理；2.各交易易中心销销控岗统统一与评评估公司司联系，出具评评估报告告；1)销控岗岗收到资资料当天天与评估估公司联联系，评评估公司司24小小时出具具评估报报告；2)如在下下午4点点以后签签收资料料，则第第二天早早上与评评估公司司联系，评估公公司244小时出出具评估估报告；3)权证如如在周六六、周日日签收资资料，则则周一早早上与评评估评估估公司联联系，评评估公司司24小小时出具具评估报报告。3. 评评估报告告出具具后，通通知权证证岗领取取过户资资料，预预约客户户办理过过户手续续；4.评估报报告须由由公司统统一出具具，连锁锁店不得得自行办办理。外外派必须须办理外外派手续续；如未未经

11、审批批自行出出具评估估报告，不论是是否使用用公司出出具的评评估报告告，公司司仍将从从成单人人个人收收入和成成单店店店长店收收入中扣扣除相应应评估费费。(二二)办理理产权证证及土地地证过户户手续说明明：部分分房地局局实行“产权证证”与“土地证证”两证证合一同同时过户户的程序序；1.办理产产权证过过户手续续(产权权证进件件)；领领取新的的产权证证(产权权证出件件)；1)办理产产权证过过户手续续，需买买卖双方方同时到到房产局局办理，如卖方方产权人人已婚，其夫妻妻双方需需共同到到场；2)权证岗岗协买卖卖双方将将过户资资料交由由房产局局过户窗窗口工作作人员审审核，审审核无误误后收取取相关资资料；3)买卖

12、双双方按房房产局规规定的缴缴税时间间缴纳相相关税费费(各区区缴纳税税费的时时间略有有不同)；过户户具体费费用的计计算依据据为评估估价和成成交价取取高值；4)权证岗岗凭客户户税费缴缴纳票据据，领取取交易易收件单单，收收件单由由权证岗岗负责保保管；5)房产证证进件后后，遵照照各区房房产局规规定的时时间节点点，由过过户人员员预约买买方携带带身份证证原件、交易易收件单单到房房产局领领取房房屋所有有权证；2.办理土土地证过过户(土土地证进进件)；领取土土地证(土地证证出件)1)权证岗岗在协同同买方领领取房产产证的当当日，可可协助买买方到土土地局办办理土地地过户手手续；2)由土地地局过户户窗口工工作人员员

13、审核过过户资料料无误后后，由客客户缴纳纳相关费费用后，权证岗岗凭相关关票据收收件单领领取土地地证收件件单，贷贷款的客客户，收收件单必必须由权权证人员员负责保保管；3)土地证证过户的的资料如如下：a)土地证证原件b)过户后后的新房房产证复复印件c)契税及及土地收收益金发发票复印印件d) XXX市存存量房合合同原原件1份份e)土地登登记申请请表一份份f)买方身身份证复复印份一一份g)土地证证过户的的资料4)土地证证过户的的费用：33元元(三三)结件件手续土地地证收件件单出件件后，连连锁店可可通知买买卖双方方办理物物业交割割及结件件手续。三、私产。商业贷贷款过户户流程(一一)基本本流程1、首期款款齐

14、、资资料齐后后，由销销控岗为为客户办办理房屋屋评估；2、评估出出件后，由各交交易中心心销控岗岗协同买买方及配配偶(行行需卖方方同时到到场)到到银行进进行贷款款面签手手续，三三个工作作日后，可得知知面签审审核结果果；3、银行面面签通过过后，由由权证岗岗预约买买、卖双双方(配配偶)，到房产产局办理理产权证证及土地地证过户户手续；说明明：部分分房地局局实行“产权证证”与“土地证证”两证证合一同同时过户户的程序序；4、办理完完产权证证过户后后，领取取产权证证收件单单，收件件单收必必须由权权证人员员保管；5、根据各各区房产产局规定定的过户户时间，由权证证岗协同同买方到到房地局局领取房屋所所有权证证；产产

15、权证必必须由权权证人员员保管；6、领取产产权证当当天，权权证岗即即可协同同买方进进行土地地证过户户，领取取土地证证收件单单；收件件单必须须由权证证人员保保管；7、根据各各区土地地避规定定的过户户时间，由权证证岗协同同买方到到土地局局领取国有土土地使用用权证书书，土土地证收收必须由由权证人人员保管管；8、抵押资资料齐备备、抵押押评估报报告出件件后，由由权证岗岗协同买买方及配配偶到房房地局办办理抵押押登记手手续；9、根据各各区规定定的时间间，抵押押出件后后，他项项权证返返银行，两证返返店后，由连锁锁店向买买方客户户交付两两证。备注注：除需需过户前前需要办办理贷款款面签、两证出出件后需需要办理理抵押

16、登登记手续续外，其其它流程程与一次次性过户户基本相相同。(二二)商业业贷款资资格1. 188-600周岁的的具有完完全民事事行为能能力人；2.城镇居居民常住住户口或或合法有有效的居居留身份份证明；3.男性不不超过660岁，女性不不超过555岁；4.交齐首首期购房房款；5.有稳定定合法收收入，有有还款付付息能力力；6.借款人人月收入入必须超超过月供供的2倍倍以上；7.借款人人同意以以所购房房屋及其其权益作作为抵押押物；8.所购二二手房的的产权明明晰，符符合武汉汉市政府府规定的的可进入入 HYPERLINK /index.shtml 房地产产市场流流通的条条件；9.借款人人、共同同还款人人和担保保

17、人不得得在其他他银行有有贷款逾逾期记录录。(三三)商业业贷款受受理的房房产类型型1.房屋结结构：混混合结构构以上，厅室结结构；2.房 龄龄：不超超过200年；3.抵押房房产面积积必须大大于500平方米米；或在在房产局局备案的的精装小小户精装装小户也也可；4.已购公公有住房房、窗体顶端端窗体底端端 HYPERLINK /n?k=%BE%AD%BC%C3%CA%CA%D3%C3%B7%BF o 经济适用房 经济适用用房并符符合上市市条件或或履合了了合法批批准程序序；5.未被政政府列入入拆迁公公告或城城市改造造规划范范围。(四四)贷款款成数和和期限贷款款总额以以成交价价和评估估价的低低值作为为标准值值，贷款款成数不不超过标标准值的的70%；贷款款金额在在5万以以下不能能办理贷贷款；(五五)还款款方式1.贷款期期不到一一年的，采用一一次还本本付息方方式；2.贷款期期一年以以上的，可采用用“等额额本息”和“等等额本金金”两种种方式。(六六) “等额本本息还款款”与“等额本本金还款款”方式式的比较较比较较两种还还款方式式：从总总还款金金额这一一结果指指标上来来看：相相同的贷贷款额度度和贷款款年限，“等额额本金”比“等等额本息息”更节节省利息息。从客客户还款款压力及及使用资资