邻里中心模式

1、“邻里中心 ”社区商业模式思考20 世纪 80 年代末至 90 年代初，国内城市不断发展，区域空间 不断扩大， 新兴居住区与市中心的距离越来越远， 这也意味着其离市 级商业中心越来越远。这种情形，促使了一些零散的，以满足居民日 常生活必需品消费为目的的商业出现， 这些商业多由底层住宅改造而 成，狭义上的社区商业初步形成。随着城市居民大量向郊区迁移，这类专门为郊区新建居住区居民 服务的社区商业开始迅猛发展。尤其是进入 21 世纪后，伴随着国内 房地产市场的火热，社区商业也迅速实现了发展和转型。一 社区商业的几种发展模式 从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来 看，社区商业应该是一

2、种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、 利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 在国外社区商 业占到 60%-70% 的比例，是城市商业中一个重要组成部分。美国的邻里型商业是国际社区商业模式中较为成熟的一种，其在 模式上更趋向于邻里型购物中心概念，规模通常在 3000-10000 平 方米，服务3公里半径内的居民日常消费。 业内人士认为， 美国的这 种邻里购物中心，在服务半径上小于社区商业。新加坡邻里中心模式也是国际公认较为成熟的社区商业模式之 一。该模式出现于 1970 年，新加坡按出于城市扩张和对土地的合理 利用，对土地按照区域进行开发，并为每 6000-8000 户规划配套一

3、 个邻里中心， 以经营中档商品为主， 包含普通日常商品商店， 诊疗所、 餐馆和其他店铺。 该中心因能够妥善解决城市居民生活质量和城市环 境中的一些问题而引发国际关注。与国外成熟社区商业模式相比较，我国社区商业还处于萌芽阶 段，社区商业主要是以历史形成的沿街商铺为载体， 这种商业形式是 自然形成的，缺乏统一规划， 业态档次普遍较低， 社区商业功能不全。 尽管也出现了不少特色商业街， 但其整体发展水平与国外还有较大差 距。不过，随着概念的明晰，一些新的社区商业模式和理念开始被不 断提出和引入中国。1997 年，苏州成立工业园区邻里中心发展有限公司，参照新加 坡发展经验，开始在苏州工业园区开发邻里中

4、心。按照规划，苏州将 在工业园区 80 平方公里范围内建设 17 座邻里中心。“邻里中心” 定 位了 12 项必备功能 （银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发 店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所 ）。2007 年，“优时”连锁社区商业服务品牌亮相南京，在万科光 明城市、云河湾、拉德芳斯等小区内践行，其主要特点在于，几乎能 想到的社区配套服务， 在优时生活中心都可以通过刷卡解决。 优时与 邻里中心的商业理念类似， 但在支撑人口上有所不同， 优时主要针对 小区内居民，服务范围小于邻里中心。2009 年，一种被称为优购邻里中心的社区商业模式在合肥落地， 该模式也是借鉴新

5、加坡经验， 将必备生活业态和幼儿教育、 娱乐设施、 书店等集合， 在业态上追求尽可能齐备， 使之综合社区商业和大型商 业中心的优势因素，成为服务社区的一站式购物中心。二“邻里中心式”社区商业 苏州邻里中心是当前国内唯一具备一定规模和经验基础的社区 商业品牌，其集商业、文化、体育、教育于一体的一站式“居住区商 业中心”特征，统一规划、统一运营管理的开发模式，突破了我国传 统的社区商业发展模式。与普通的商业中心必须建在有人气的地方不同，邻里中心大多建 在商业氛围还不是很浓厚的新社区。 由于我国城市高密度居住的人口 特征与新加坡相似， 因此该模式在国内虽经过一定改良， 但大致与新 加坡模式相近。自

6、1998 年园内第一座邻里中心开业至今，苏州已建成运营了 8 个项目：包含湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑、方洲等， 总建筑面积超过 16 万平方米，园区内还有科技城、金鸡湖、唯盛等 多个邻里中心项目在建设中。作为一种社区商业运作模式，它集合了诸多的生活服务设施于一 体，是一个综合性的区域市场。其主要特征 （优势 ）是：集中化和集约 化，建立了企业化、网络化、规范化的新型社区商业模式，改变了传 统社区服务业“小而散”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式， 而将这些商铺集中到住宅区中心， 既解决了沿街底商与小区居民的矛 盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利。由于采用专业化、市场化的经营

7、路线，根据每个邻里中心周边人 群的差异性，在招商时除考虑 12 项必备功能外，还有针对性的进行 特色配套功能招商， 如高教区翰林邻里中心， 设置了多个方便学生的 邻里中心，还加入了符合学生消费水准的 ktv;沁苑邻里中心， 因周边 居住了较多的韩国人，因此设置了不少韩式餐饮、超市、理发店等， 以符合韩国居民习惯。 而最早的一座新城邻里中心， 因周边住宅档次 较高，其消费水准在中档以上， 青睐品牌，因此招商以品牌连锁为主， 整体设计明亮、时尚。贵都邻里中心，是当前苏州邻里中心运营中评价较为平淡的一 家，一楼以餐饮、副食品店和超市为主， 2 楼以上则以中介、培训和 办公为主，记者走访了其中近 10

8、 家商户，包含在市场上广受欢迎的 来伊份、爱维尔蛋糕、虾天蟹地、开源大酒店等，均表示经营业绩惨 淡。对于原因，他们中部分人认为与离印象城太近和中新路修路有关， 但业内人士普遍认为， 贵都邻里中心在业态布局、 人流动线方面的不 足是导致其失败的主要原因。但就总体情况而言，邻里中心在苏州园区的发展得到了一定的认 可。除了引进品牌外，苏州邻里中心还发展出了邻里假日酒店、邻里 生鲜和邻里 1+1 等自有品牌，并计划上市。三 邻里中心模式可复制性思考 苏州邻里中心的发展，使得不少其他地区的社区商业都意欲模 仿。而邻里中心方面似乎也很乐于复制， 表示要将这一模式推广至其 他地区。按照园区政府规划，园区内将

9、建设 17 座邻里中心。目前建设量 早已过半，仅仅是建设、运营这 17 座邻里中心，显然不是邻里中心 的全部计划，因为“按照邻里中心的配置标准， “每 2 万人组团配置 一个邻里中心，辐射直径为 0.5-1.5 公里”来看，邻里中心的发展上 升空间还很大 “。邻里中心发展有限公司营销经理梅文根在接受记者 采访时表示， 到 2014 年，邻里中心可能要将这一数据扩增至 40 家。不仅是园区。邻里中心还计划走出去，走向苏州大市，甚至走出 苏州。公开资料显示， 目前邻里中心已经在相城区明确了新的项目工 程，并曾多次考察市区、新区，以寻求合作。2008 年，苏州邻里中心全资子公司江苏省宿邻邻里中心开发

10、 有 限公司注册 成立，在宿迁境内的苏宿工业园区进行邻里中心的运营。 该工业园区借鉴了苏州工业园区的经验， 并由苏州市与宿迁市联合打 造。众所周知，苏州工业园区是中国和新加坡合作开发的，在区域规 划和发展上沿用了新加坡的先进模式， 17 年来取得了令人瞩目的成 就。邻里中心模式也来源于新加坡，对于邻里中心的成功，不少业内 人士认为，这可以看作是在特殊土壤上开出的特殊的花朵。邻里中心在园区的发展，与园区政府对区域商业的统一规划和政 策支持有关， 邻里中心尽管走的是市场化道路， 但其背后浓厚的政府 背景，为其拿地、 开发和运营提供了有利条件。正是因为园区将社区 商业进行了统一规划， 邻里中心作为区

11、域内唯一的社区商业品牌才能 得以顺利的全面开花。其在宿迁的落地发展， 也依然离不开区域的“苏 州工业园区色彩”。事实上，业内人士认为，离开了“新加坡模式”“苏州工业园区 模式”的土壤，邻里中心的扩张可能面临考验。开发成本增高 。邻里中心在园区发展得到了优厚的政策支持，但 其进入市区、新区等区域， 鉴于其市场化运营模式，尽管其已形成品 牌效应，在拿地和政策方面的成本优势预计有所降低。同业竞争激烈。 苏州市区，除三大新城和一些新兴板块外，无论 是市政配套还是商业配套， 都十分丰富， 邻里中心集成的各项功能在 市区已经形成了便利、 高效的运转系统， 加上居民已经养成的消费习 惯，邻里中心进入后的同业

12、竞争将十分激烈。扩展空间有限。 社区商业的本质是服务社区，鉴于市区成熟区域 的商业配套已经相当完善， 邻里中心扩张的突破口将以新城和新兴板 块为主。但值得注意的是，就当前发展情况而言，平江新城、沧浪新 城均有着大量的商业配套，如万达广场、世茂广场等作为区域配套 ; 金阊新城商业配套规划不多， 但已有的商业用地也主要用来满足区域 日常所需 ;而高新区科技城中也规划了一定数量的区域商业配套，邻 里中心不再是区域社区商业的唯一选择。模式复制可行性存疑。 正如业内人士分析，邻里中心这一模式的 发展，对于区域发展模式，发展规划，区域商业布局，甚至区域消费 人群都有着特殊的依赖性。 而苏州各个区域的发展模式和规划都