土地储备行业年度风险分析报告

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2、 48779份资料摘 要要一、行业业产业链链分析土地储备备是一种种简略的的提法，它的完完整概念念应是土土地规划划、土地地整理、土地收收购整治治和土地地供应的的全过程程。土地地整理是是指在一一定的地地域空间间内，按按照土地地利用总总体规划划和土地地利用计计划的要要求，采采用一定定的措施施和手段段，调整整土地利利用关系系，改善善土地利利用结构构。土地地收购整整治是指指通过征征用或收收回闲置置土地、拆迁平平整、归归并整理理以及土土地置换换来调整整不合理理配置用用地。土土地供应应是根据据社会经经济发展展、城市市规划和和供地计计划通过过土地招招标拍卖卖出让方方式供应应给不同同的需求求者。完完整的土土地储

3、备备产业链链应当包包括这四四个环节节，而各各个环节节又会涉涉及到不不同的机机构和组组织。目目前，在在我国大大部分地地区，土土地储备备制度形形成了土土地储备备管理委委员会和和土地储储备机构构两级管管理的运运行机制制。二、行业业主要特特征（一）土土地储备备与宏观调调控中国实行行城市土土地国家家所有、土地用用途管制制、农地地转用、建设用用地统一一供应制制度，这这使得政政府可以以通过调调节土地地供应总总量、安安排不同同的土地地用途来来抑制或或鼓励市市场需求求，有效效地引导导投资的的方向和和水平，实现调调控经济济运行的的目标。因此，运用土土地政策策对经济济进行宏宏观调控控具有可可行性和和有效性性。正确确

4、运用土土地政策策参与宏宏观调控控，对制制止部分分行业盲盲目投资资和低水水平扩张张产生了了釜底抽抽薪的效效应，是是国家宏宏观调控控凸显成成效的关关键因素素所在。而把握握土地供供应和适适度放贷贷这两个个方面，就会在在宏观调调控中起起到很好好的作用用。（二）土土地供应应的垄断断性和出出让方式式的不完完全竞争争性按照我国国宪法和和土地管管理法的的相关规规定，国国有土地地使用权权的出让让以及集集体土地地所有权权的征收收征用，都只能能由政府府进行。土地储储备制度度下，土土地储备备机构具具体执行行土地所所有者职职能，通通过将许许多闲置置的、分分散的土土地集中中起来，直接进进行储备备或者经经过开发发后进入入储

5、备，同新征征用地一一起纳入入土地储储备体系系，然后后由城市市政府按按计划出出让和出出租土地地的方式式，实现现了政府府对土地地一级市市场的垄垄断。此外，我我国的土土地出让让存在着着不完全全竞争。我国土土地出让让存在协协议、招招标、拍拍卖等方方式。虽虽然在土土地储备备制度框框架下，土地储储备出让让市场具具有较高高的竞争争性，土土地产权权流转市市场化程程度较高高，市场场化程度度较高的的招标、拍卖出出让方式式将逐渐渐取代协协议出让让方式而而占据主主导地位位。但是是，由于于土地是是重要的的生产和和生活资资源，公公共事业业用地由由于具有有特殊性性而不可可能采用用市场方方式供应应，而采采用政策策优惠价价供应

6、；而且根根据我国国土地地法的的规定，符合相相关条件件的土地地可以采采用划拨拨的行政政手段供供应。土土地出让让和土地地划拨双双轨制的的同时存存在，使使得储备备土地的的出让方方式呈现现出不完完全竞争争性。（三）土土地储备备的区位位性土地价值值来自其其区域位位置，即即坐落的的位置、周边条条件和环环境。不不同的区区位，形形成不同同的土地地价值。影响土土地区位位的因素素是多方方面的，其中主主要有交交通条件件、就业业机会和和条件、教育设设施、医医疗设施施、商业业设施、文体娱娱乐设施施、景观观等。城城市居民民的生活活离不开开这些设设施，因因此，这这些设施施、条件件越便利利，越优优越，其其区位价价值就越越高，

7、即即土地价价值越高高。由于于城市发发展的历历史原因因，交通通、就业业、教育育、商业业、文体体娱乐等等设施往往往集中中在城市市的中心心地区。随着城城市的发发展，城城市面积积不断扩扩大，而而以上城城市配套套设施并并不能跟跟上城市市规模发发展的速速度，往往往是滞滞后的或或长时间间滞后的的，因此此，城市市中心地地区的便便利条件件就更加加可贵随随着经济济的发展展和个人人收入的的增加，城市化化的发展展和城市市规模、人口的的扩大，区位好好的土地地价值必必然增高高。由此此，不难难理解，为什么么土地价价格在不不断增高高、位于于城市中中心地区区的二手手房会不不断增值值、开发发商的利利润会随随土地升升值而不不断增涨

8、涨。土地地的区位位性也直直接决定定了土地地的供求求关系和和交易中中的价格格。（四）土土地储备备机构的的特殊性性城市土地地储备机机构主要要通过政政府信用用担保或或土地抵抵押等形形式获得得银行信信贷资金金，以政政府制定定的统一一补偿价价格或者者协商价价格从原原土地使使用者手手中进行行土地收收购，支支付土地地回收补补偿费，收购储储备地块块；在处处理房屋屋拆迁、土地整整理、储储备土地地的管理理等环节节上向土土地开发发施工单单位支付付土地开开发成本本，然后后向政府府申请出出让地块块；土地地出让后后，财政政部门对对土地储储备成本本进行审审核，土土地储备备机构收收回审核核后成本本同时获获得少量量土地基基金，

9、巨巨额的级级差收益益上交财财政。（五）土土地储备备受国家家政策影影响强与其它行行业不同同，土地地储备对对市场变变化的敏敏感性较较低，而而受国家家政策影影响较大大。20004年年至20007年年，政府府对土地地市场的的规范程程度不断断加深，对土地地宏观调调控的力力度不断断加强。土地的的使用更更加合理理，土地地资源的的配置更更加有效效率。数据来源源：国家家统计局局1998820007全全国土地地购置面面积趋势势图国家的土土地政策策也在一一定程度度上影响响到了我我国土地地市场的的交易，上图为为房地产产企业从从19998年至至20007年每每年购置置土地面面积图。从图中中可以看看到，国国家政策策对土地

10、地市场的的影响效效度。119988年至220044年，全全国房地地产企业业购置土土地面积积每年都都保持着着高速增增长，119988年，全全国房地地产企业业购置土土地面积积还只是是101109.3万平平方米，到了220033年，这这个数字字达到了了356696.5万平方方米。而而20004年后后，受到到国家政政策的影影响，房房地产企企业购置置土地的的面积开开始保持持稳定，在20004年年至20006年年的三年年间，购购置土地地的面积积呈现出出了负增增长。尽尽管在220077年，全全国房地地产企业业购置土土地的数数量有所所回升，但111%的增增长率仍仍然低于于19997年至至20004年间间任何年

11、年度的增增长率。三、供给给总量及及速率分分析从土地供供给方面面来看，20004年之之后，尽尽管国家家对土地地的控制制更加严严格，但但是土地地供应量量在保持持稳定的的基础上上略有上上升。数据来源源：国家家统计局局2004420007全全国土地地出让面面积及增增速20044年，全全国共出出让土地地面积117.887万公公顷；受受20004年政政策的影影响，220055年全国国共出让让土地面面积略有有下降，为166.322万公顷顷；20006年年，随着着房地产产市场的的持续火火爆，各各房地产产企业迅迅速开始始了在全全国范围围内布局局，土地地出让的的数量有有了很大大提高，土地市市场的供供给量也也有所增

12、增加，全全年共出出让土地地面积223.225万公公顷，增增幅为442.55%；而而到了220077年，随随着多个个文件的的出台，土地的的供应量量也没有有重现220066年大幅幅增长的的趋势，全年土土地实际际供应量量22.65万万公顷总总量与220066年基本本持平。从近三年年的批准准新增建建筑用地地来看，也表现现出同出出让土地地面积相相似的变变化特点点。20005年年，全国国审批建建设用地地34.68万万公顷；而在220066年，批批准新增增建筑用用地有了了大幅的的上涨，达到440.443万公公顷。进进入20007年，审批建建设用地地逐渐回回落，保保持在330多万公顷顷。四、需求求总量及及速率

13、分分析土地需求求一般是是指企业业或个人人在各种种可能价价格下愿愿意并且且能够购购买的土土地数量量，土地地需求主主要分为为商业、工业、居住等等土地需需求类型型。市场场土地需需求的最最大主体体就是房房地产开开发企业业，土地地经过他他们的开开发才能能真正发发挥商业业、住宅宅或工业业的功能能。数据来源源：国家家统计局局1998820007全全国购置置土地面面积总量量及增速速图从图中可可以看到到，在220011年前，土地市市场化程程度不很很高的情情况下，房地产产开发企企业购置置土地较较少。在在20002年土土地实施施招标拍拍卖的形形式后，房地产产开发企企业在购购置土地地面积上上有了很很大的提提高。在在随

14、后的的5年间间，房地地产企业业每年购购置土地地的数量量相对保保持稳定定，每年年购置土土地的面面积都稳稳定在33亿平方方米以上上。而在在20007年，土地购购置面积积更是达达到了创创纪录的的406609.18万万平方米米，这个个数字是是19998年全全国房地地产企业业购置土土地数量量的4倍倍。由此此可以看看到，在在过去的的10年年间，土土地需求求量有了了大幅上上升。但是增幅幅却显示示，在过过去的110年间间，购置置土地面面积的增增幅在总总体上保保持了下下降的趋趋势。尤尤其是在在20004年之之后，随随着国家家有关政政策的陆陆续出台台，土地地购置方方面增幅幅较为平平稳，每每年的波波动并不不很高，已

15、经很很难再出出现如同同19998年增增长522%的情情况，而而且在220055年和220066年两年年，甚至至出现了了负增长长的情况况。购置置土地面面积增加加反映了了对土地地需求的的旺盛，而增长长率的降降低则反反映了政政府对土土地市场场的调控控，尤其其是对房房地产企企业“囤地”行为的的打击。五、土地地交易价价格我国土地地一直存存在供求求矛盾，有效供供给远远远不能满满足市场场需求。随着土土地市场场的市场场化进程程不断加加深，供供求矛盾盾表现得得更加明明显，直直接反映映在土地地市场上上就是土土地价格格的上涨涨。2001120007年年土地交交易价格格指数指 标2007720066200552004

16、4200332002220011土地交易易价格指指数112.3105.8109.1110.1108.3106.9101.71.居民民住宅用用地113.7106110.3111.6112.4107.7102.2豪华住宅宅用地117107.4120.5107.6105.9101.9102.4普通住宅宅用地113.2105.7108.9111.8113108.4102.12.工业业用地105.9104.7103.6104.3101.3100.4100.83.商业业、旅游游、娱乐乐用地113106.4107.9110.4104.9107101.24.其他他用地103.8103.5106.7105.51

17、04.4106.9101.7数据来源源：国家家统计局局从上表中中可以看看到，从从20004年到到20007年土土地价格格指数持持续上涨涨，各个个年份增增幅不等等。在220033年以前前，土地地价格增增速缓慢慢。20004年年之后，受到国国家政策策的影响响，土地地市场不不断规范范，依靠靠关系拿拿地的情情况逐渐渐减少，价格逐逐渐趋于于市场化化，再加加之政府府对土地地供给方方面控制制更加严严格，市市场需求求方的竞竞争逐渐渐加剧，土地的的价格业业有了较较大程度度的上涨涨。除了了20006年土土地价格格增幅只只有5.8%之之外，其其余年份份都接近近或超过过了100%。六、房地地产业分分析土地是房房地产开

18、开发的命命脉，是是房地产产企业的的生存之之本。而而房地产产企业是是土地市市场上最最大的需需求者。20004年后后，土地地市场化化步伐加加快，宏宏观调控控对房地地产企业业的实力力提出了了更高要要求，没没有资金金、没有有开发经经验、靠靠关系拿拿“一手地地”的开发发商逐渐渐淡出市市场；而而那些有有实力、有竞争争力的企企业及各各大上市市公司、外资巨巨头成为为各地土土地争夺夺的有力力竞争者者。研究究表明，我国目目前有房房地产企企业近66万家，其中内内资企业业占到了了90%以上。而真正正有市场场影响力力的房地地产企业业并不多多，整个个行业的的集中度度较高。房地产产百强在在成长性性、抗风风险性、资本盈盈利能

19、力力、企业业战略布布局等诸诸多方面面都具有有非常强强的优势势。整个个房地产产行业虽虽然受国国家土地地政策和和宏观调调控的影影响较大大，但整整体发展展形势良良好。从销售情情况来看看，20007年年商品房房销售面面积较好好，商品品房销售售面积累累计达7761992.77万平方方米，比比20006年606628.14万万平米的的销售面面积相比比，增长长了233.2%。其中中，商品品住宅的的销售面面积为6691003.779万平平方米，同比增增加244.7%；办公公楼销售售面积为为14554.119万平平方米，同比增增加188.1%；商业业营业性性用房销销售面积积为45552.94万万平方米米，同比比

20、增加55%。从从这几种种物业累累计销售售面积中中可以看看出，市市场对商商品住宅宅的需求求较大，而对办办公楼的的需求较较小。同同时，220077年全国国商品房房空置面面积也有有所下降降，全国国商品房房空置面面积为11.3亿平方方米，比比20006年末末减少88%；其其中，空空置商品品住宅667566万平方方米，比比上年减减少166.6%。七、土地地储备机机构特征征（一）资资金需求求及使用用特征第一，巨巨额性。资金需需求的巨巨额性是是城市土土地储备备的显著著特征。首先，储备土土地的取取得需要要巨额资资金投入入。无论论是通过过征购农农村集体体土地、收购企企事业单单位及机机构土地地还是成成片拆迁迁改造

21、用用地都不不可避免免地要投投入巨额额资金。其次，在土地地储备和和整理阶阶段，也也需要大大量资金金投入，特别是是对于新新征土地地。第二，长长期性。由于土土地储备备运作周周期较长长，实际际运作中中，土地地储备机机构同样样存在对对原土地地使用权权人发生生大量应应付帐款款和对储储备土地地使用权权取得人人发生大大量应收收帐款的的问题，不同项项目资金金垫积和和压占的的情况也也比较普普遍，甚甚至存在在公益性性项目土土地储备备长期占占压储备备机构运运营资金金的现象象。第三，连连续性与与周期性性。土地地储备运运作过程程在一定定程度上上是一种种资产经经营过程程，从土土地储备备资金投投入到储储备整理理后供应应土地收

22、收回成本本、积累累土地收收益，然然后，再再行投入入，循环环往复。土地储储备对资资金的调调配使用用是连续续不断的的，对资资金的需需求具有有连续性性。最后，资资金使用用的财政政支出特特性。由由于我国国的城市市土地储储备制度度在功能能和目标标定位上上具有二二元性，即公共共目标和和经营目目标兼顾顾，土地地储备机机构在储储备资金金的使用用上不可可避免地地具有相相应特征征。（二）土土地储备备机构风风险特征征1. 政政策风险险截至目前前，我国国土地储储备领域域尚未出出台全国国性的规规章制度度，现有有政策也也仅仅局局限于国国家主管管部门行行政指令令框架下下的地方方规定，内容各各异，如如果政策策发生变变化，土土

23、地储备备机构就就不可避避免地要要承受由由此导致致的各类类损失。并且，由于制制度缺失失，现阶阶段对土土地储备备机构性性质、目目标定位位、储备备程序和和手段等等均没有有法律层层面界定定。2. 市市场风险险在市场经经济中，经营者者的经营营行为在在市场上上发生，受市场场环境影影响，经经济周期期、产业业周期等等均反映映在不同同时期的的市场供供需状况况、价格格波动等等方面，对市场场经营者者造成实实质性影影响。土土地储备备机构是是土地资资产经营营主体，尽管在在土地一一级市场场实行垄垄断经营营，但随随着市场场体系的的不断发发育和完完善，关关联市场场的辐射射和互动动是难以以掌控的的。3. 运运营风险险土地储备备

24、机构运运营风险险就是在在土地储储备的各各个阶段段或环节节中由于于经营决决策、资资金筹措措及使用用、操作作管理等等失误、不当或或错误造造成未来来损失的的不确定定性，包包括源自自土地储储备机构构主管部部门和政政府干预预等导致致的经营营风险。八、风险险环境分分析（一）金金融政策策对土地地储备影影响分析析及风险险提示利率变动动对土地地储备机机构的影影响主要要表现在在利率上上升会增增加其资资金筹集集成本。对于资资金需求求量非常常大的土土地收购购储备工工作来说说，哪怕怕幅度非非常小的的加息，都会使使土地收收购储备备机构利利息支出出大幅增增加，动动辄上百百万元，从而使使土地收收购储备备成本也也跟着提提高。一

25、一般每个个市级土土地储备备机构要要正常运运转都需需要四五五亿元的的贷款资资金，本本次利率率调整后后，年度度增加利利息支出出1088万元1355万元。而且随随着20008年年从紧的的货币政政策继续续实施，加息可可能还将将成为政政府实施施货币政政策的手手段，土土地储备备机构所所要支付付的利息息费用将将会更高高，机构构财务风风险扩大大。此外外，由于于土地储储备贷款款多为抵抵押方式式，土地地储备机机构只有有及时足足额偿还还银行贷贷款，解解除储备备土地抵抵押权，才能使使储备土土地出让让工作按按计划顺顺利实施施，及时时回笼资资金，保保持土地地收购储储备健康康发展。但由于于上地储储备量的的减少，新的储储备土

26、地地抵押给给银行所所能获得得的贷款款，很有有可能不不够偿还还即将或或已经到到期的贷贷款，不不能解除除原来的的储备上上地抵押押权，影影响到储储备土地地的出让让工作，土地储储备资金金的回笼笼也就无无从谈起起，使土土地收购购储备机机构面临临的财务务风险明明显加大大。同时为确确保贷款款资金的的安全，我国银银行目前前对贷款款的使用用要求非非常严格格，贷款款申请的的门槛也也较高。中国国人民银银行关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知(银发发200031211号)明明确规定定：各商商业银行行“对土地地储备机机构发放放的贷款款为抵押押贷款，贷款额额度不得得超过所所收购土土地评估估价值的的70%，贷

27、款款期限最最长不得得超过22年”，这无无形中限限制了土土地储备备机构贷贷款规模模。资金金的不足足，将制制约土地地收购储储备工作作的开展展。而且且随着紧紧缩货币币政策所所带来的的银根紧紧缩，贷贷款规模模将会受受到严格格的限制制，许多多项目可可能由于于资金量量大，拆拆迁周期期长而难难以获得得足额贷贷款。土土地机构构运营风风险加大大。（二）房房地产业业风险分分析及提提示1. 供供需矛盾盾继续存存在，供供给增速速可能放放缓20077年全国国房地产产市场总总体供需需两旺。在人民民币升值值、流动动性过剩剩、房地地产市场场预期看看好的背背景下，资金通通过各种种途径进进入房地地产开发发领域，全年完完成的商商品

28、住宅宅投资增增长322.1%。尽管管商品住住宅投资资的大幅幅度增长长，但并并没有缓缓解市场场供不应应求的矛矛盾。据据40个个重点城城市20007年年1-112月统统计数据据，商品品住宅批批准预售售面积同同比增长长约 110%，登记销销售面积积同比增增长244%，需需求类指指标的增增幅依然然明显高高于供应应类指标标的增幅幅，相差差近144个百分分点，有有效供给给依然不不足。从供给看看，近期期出台的的提高存存款准备备金率、存贷款款利率和和项目资资本金比比例、严严格土地地管理、控制拆拆迁规模模等宏观观政策都都在一定定程度上上减缓了了房地产产市场的的供给增增速。在在国家控控制投资资规模、紧缩“银根”、

29、“地根”的宏观观调控政政策不可可能有根根本改变变的情况况下，未未来2-3年全全国房地地产市场场的供给给增速将将略有减减缓。房房地产市市场供求求发展不不平衡的的矛盾将将继续存存在。2. 价价格上涨涨空间不不大20077年房地地产的问问题最重重要的表表现形式式是房价价上涨过过快。全全国700个大中中城市房房屋销售售价格比比上年上上涨了77.6%，涨幅幅提高了了2.11个百分分点。但但其深层层次原因因在于住住房保障障制度的的不健全全，保障障性住房房供应不不足，商商品房供供应结构构不合理理。单纯纯从抑制制房价入入手，难难免会陷陷入行政政权力干干预市场场的尴尬尬局面。短期内内对房价价的单向向抑制，将会导

30、导致长期期的供应应不足，从而使使房价在在更长的的周期内内“报复性性上涨”。随着着一系列列政策的的出台，房地产产价格的的上涨趋趋势也逐逐渐放缓缓甚至下下降。北北京房价价在20007年年的最后后四周中中只有一一周在上上涨，其其他三周周都出现现了不同同程度的的下跌。此外，20007年10月份份，上海海、深圳圳和广州州的房价价都出现现了下降降的拐点点，这种种下跌的的趋势一一直持续续到20007年年12月份份。部分分城市房房价的下下降加大大了全国国房地产产市场的的风险。（三）土土地储备备行业风风险1. 土土地市场场化程度度难以满满足房地地产开发发需求经过城镇镇住房体体制改革革，我国国的商品品房供求求已经

31、完完全市场场化，大大多数居居民通过过商品房房市场购购买住房房，房地地产开发发和销售售由追求求利润最最大化的的开发商商承担。一是从从一级市市场“招拍挂挂”，而是是土地二二级市场场转让。不论哪哪种方式式，政府府“有形的的手”都掌握握着土地地的供应应。市场场可以调调节商品品房市场场的供应应，却不不能影响响土地供供应，土土地开发发的时间间和规模模都完全全由政府府拍板，制度因因素带来来了土地地非市场场化和商商品房市市场化的的冲突，表现为为土地供供应不能能满足市市场的需需求。2. 土土地储备备数量有有限，有有效供给给不足20077年年初初，国土土资源部部就正式式印发了了20007年年国土资资源工作作要点，

32、指出出在20007年年国家将将继续严严格落实实土地管管理和耕耕地保护护责任制制、严格格实行问问责制等等。加强强遥感监监测和动动态巡查查，及时时掌握重重点地区区和重点点城市土土地违法法情况，将违法法行为的的发现率率、制止止率列为为重要考考核指标标。土地地的按用用途分可可以分为为农业用用地、工工业用地地和其他他用地。农业用用地在整整个土地地中占有有绝大部部分，在在耕地保保护制度度下，农农业用地地，尤其其是耕地地难以转转化为土土地开发发的来源源。数据上来来看，自自20005年下下半年以以来，全全国土地地供应更更是持续续17个月月同比负负增长，土地供供应短缺缺一览无无疑。220077年5月，由由于基数

33、数的原因因，全国国房地产产企业购购置土地地面积增增速才呈呈现正值值，但不不少城市市依旧紧紧缩地根根，全国国绝大多多数城市市都没有有完成220077年土地地储备计计划。3. 土土地储备备机构风风险提示示为了调控控土地市市场、加加速旧城城改造步步伐，土土地储备备机构在在短期内内迅速收收购及储储备土地地，这需需要庞大大的资金金支持，当资金金筹集不不足或土土地出让让的部分分收益回回收跟不不上时，资金链链必然绷绷紧，带带来资金金链断裂裂的风险险，在紧紧缩银根根的情况况下，这这种风险险将会加加剧。在房地产产增速放放缓的情情况下，土地市市场的景景气程度度也有所所平稳。土地不不能及时时出让，土地储储备库中中的

34、土地地明显不不合理增增加，占占用大量量资金时时，将会会影响到到土地储储备机构构土地收收储成本本的回收收，如果果资金没没有得到到及时补补充，正正常资金金运转将将会被打打乱，正正常土地地收购活活动将会会难以维维继，甚甚至会存存在破产产的威胁胁。九、土地地储备信信贷建议议从长期来来看，市市场对土土地的需需求仍然然旺盛，供给矛矛盾并没没有得到到根本解解决。从从目前的的情况来来看，供供给矛盾盾还将继继续持续续，土地地储备长长期内看看好。由由此来看看，土地地储备行行业信贷贷在长期期内不会会大幅缩缩减。但但是，在在短期内内，受到到国家政政策影响响，对于于土地储储备业的的信贷总总额应当当减少。在信贷结结构上，

35、两类信信贷应当当首先予予以考虑虑。一类类是开发发周期相相对较短短的土地地。开发发周期较较短的土土地能够够使企业业在更短短的时间间内收回回资金，减小信信贷风险险。这种种策略尤尤其符合合市场逐逐渐“降温”的背景景。另外外一类是是重点开开发中低低档商品品住宅用用地，尤尤其是经经济实用用房、两两限房、廉租房房等保障障性房源源项目。在20007年年，政府府更加注注重保障障性住房房的建设设，因此此，土地地市场的的主要需需求不再再是高档档住宅区区和商业业区用地地。这类类住宅用用地将会会有更广广的市场场需求。在区域方方面，主主要结合合两个方方面提出出关于土土地储备备的政策策建议。首先是是从我国国房地产产开发的

36、的情况来来看，其其大多现现在正在在努力开开拓二线线、三线线城市的的住宅，如杭州州、宁波波等。这这块市场场一段时时间内将将成为房房地产企企业完成成全国布布局的重重要举措措，同时时也将推推动中、小城市市房地产产业的发发展和土土地储备备的发展展。因此此，银行行应当对对二线城城市和三三线城市市予以关关注。其其次，要要选择政政府主导导型的土土地储备备机构作作为投资资。在市市场情况况不明朗朗的情况况下，相相比较市市场主导导型土地地储备机机构，政政府主导导型储备备机构的的风险将将对更小小，其信信誉也较较好。目 录录TOC h z t 标题 1,1,标题 2,2,标题 3,3附 表表TOC h z t 表题

37、c附 图图TOC h z t 图题 c第一章土土地储备备业市场场供需分分析及预预测第一节土土地储备备业在国国民经济济中地位位变化一、行业业产业链链分析土地储备备是一种种简略的的提法，它的完完整概念念应是土土地规划划、土地地整理、土地收收购整治治和土地地供应的的全过程程。土地地整理是是指在一一定的地地域空间间内，按按照土地地利用总总体规划划和土地地利用计计划的要要求，采采用一定定的措施施和手段段，调整整土地利利用关系系，改善善土地利利用结构构。土地地收购整整治是指指通过征征用或收收回闲置置土地、拆迁平平整、归归并整理理以及土土地置换换来调整整不合理理配置用用地。土土地供应应是根据据社会经经济发展

38、展、城市市规划和和供地计计划通过过土地招招标拍卖卖出让方方式供应应给不同同的需求求者。完完整的土土地储备备产业链链应当包包括这四四个环节节，而各各个环节节又会涉涉及到不不同的机机构和组组织。目前，在在我国大大部分地地区，土土地储备备制度形形成了土土地储备备管理委委员会和和土地储储备机构构两级管管理的运运行机制制。土地地储备委委员会是是城市土土地储备备制度的的决策机机构，成成员由政政府领导导的计划划、经济济、财政政、土地地、规划划、房管管、城建建等职能能部门组组成，它它的主要要职责是是研究决决定土地地储备工工作的方方针、政政策、计计划、资资金使用用及其他他有关重重大问题题，并审审核土地地储备机机

39、构的工工作计划划，指导导和监督督土地储储备机构构的工作作。土地地储备机机构根据据城市国国民经济济及社会会发展规规划、土土地利用用总体规规划、城城市规划划和土地地利用年年度计划划，结合合当地土土地利用用的实际际情况，通过对对房地产产市场进进行分析析和判断断，对拟拟储备的的宗地逐逐宗进行行分析，在兼顾顾社会生生活的各各个方面面的基础础上，制制定详实实的土地地储备年年度计划划并报批批，以保保证全年年土地储储备任务务的完成成。土地地储备年年度计划划应合理理确定土土地年度度储备开开发总量量、结构构和布局局等事项项。土地地储备委委员会在在土地规规划及管管理方面面发挥着着重要作作用，是是整个土土地储备备产业

40、链链中的上上游机构构。土地储备备机构是是土地储储备制度度的执行行机构，其主要要工作职职责主要要包括：（1）根据城城市规划划和政府府政策，制定土土地储备备计划；（2）进行土土地征用用、收购购、回收收、置换换、转制制、置换换等工作作；（33）对进进入土地地储备库库的土地地进行前前期开发发，主要要是完成成地块拆拆迁安置置工作及及供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设设施、通通讯设施施等基础础设施配配套建设设工作；（4）对土地地库中的的土地进进行临时时经营、使用和和管理；（5）根据城城市规划划及市场场需求，制定合合理的土土地供应应计划，通过招招标、拍拍卖及挂挂牌等方方式出让让土地使使用权；（

41、6）采取合合理可行行的融资资方式筹筹集并运运作土地地储备资资金；（7）为为社会各各界提供供土地储储备信息息和土地地供应计计划等信信息服务务。土地地储备机机构是土土地储备备业中实实施土地地整理、土地收收购整治治和土地地供应的的主体，其直接接影响着着对土地地二级市市场的供供给。处在土地地储备产产业链下下游的是是房地产产商，房房地产商商通过二二级市场场交易方方式获得得土地，并进行行开发。从土地地出让的的用途来来看，主主要有住住宅、商商业、工工业、其其他用地地四种类类型。二、行业业主要特特征（一）土土地储备备与宏观调调控中国实行行城市土土地国家家所有、土地用用途管制制、农地地转用、建设用用地统一一供应

42、制制度，这这使得政政府可以以通过调调节土地地供应总总量、安安排不同同的土地地用途来来抑制或或鼓励市市场需求求，有效效地引导导投资的的方向和和水平，实现调调控经济济运行的的目标。因此，运用土土地政策策对经济济进行宏宏观调控控具有可可行性和和有效性性。正确确运用土土地政策策参与宏宏观调控控，对制制止部分分行业盲盲目投资资和低水水平扩张张产生了了釜底抽抽薪的效效应，是是国家宏宏观调控控凸显成成效的关关键因素素所在。把握好好土地供供应和适适度放贷贷这两个个方面，就会在在宏观调调控中起起到很好好的作用用。土地参与与宏观调调控的内内容是很很丰富的的，政府府可以主主要通过过控制土土地的供供给数量量、供给给结

43、构、供给方方式等多多个方面面影响经经济运行行。而且且，在调调控时可可以运用用经济、法律和和行政等等多种手手段，这这可以使使政府能能有更多多的选择择、更有有效地实实现宏观观调控的的目标。建设用地地总量，特别是是土地供供给的数数量是影影响经济济发展速速度和实实现经济济总体供供求平衡衡的重要要因素。在宏观观调控中中，政府府可以根根据经济济运行状状况来调调控建设设用地总总量、控控制土地地供给的的数量。经济过过热时减减少供地地量或提提高地价价以减少少需求，迟滞投投资实现现，从而而减缓经经济增长长速度；经济过过冷时，与财政政、货币币政策配配合使用用，增大大供地量量或降低低地价，加快经经济发展展。此外，根根

44、据国家家产业发发展和住住房政策策的要求求，政府府可以确确定不同同类型用用地的数数量，促促进产业业结构的的调整和和产业优优化升级级。土地地可以有有多种用用途，其其中，产产业用地地是最重重要的表表现形式式。当产产业结构构出现重重大调整整以及出出现一些些新兴产产业时，如信息息产业、物流业业、会展展业等，都需要要对土地地供给结结构进行行调整。就房地地产业而而言，为为缓解城城市住房房紧张的的局面，也需在在控制总总量的情情况下优优化供地地结构，如增加加对普通通住房和和经济适适用房的的用地供供给。因因此，针针对许多多城市出出现的供供地结构构不合理理的现象象，政府府可以通通过调整整土地结结构的手手段解决决。如

45、目目前中央央停止了了不符合合国家产产业政策策的项目目用地供供应，停停止了别别墅类土土地供应应，限制制高档公公寓等高高档商品品房用地地的供应应，以及及继续停停止高尔尔夫球场场用地的的供应等等。根据据经济发发展需要要，动态态调整和和更新限限制性、禁止性性建设项项目供地地目录可可以说是是政府采采取的控控制土地地供给结结构行之之有效的的措施。（二）土土地供应应的垄断断性和出出让方式式的不完完全竞争争性20世纪纪90年年代以来来，我国国逐步确确立了国国有土地地有偿使使用制度度，并逐逐步形成成了国有有土地一一级和二二级市场场，而一一级市场场和二级级市场的的市场性性质存在在着显著著的差异异，这同同土地本本身

46、作为为一种特特殊资源源的性质质密不可可分。按照我国国宪法和和土地管管理法的的相关规规定，国国有土地地使用权权的出让让以及集集体土地地所有权权的征收收征用，都只能能由政府府进行。土地储储备制度度下，土土地储备备机构具具体执行行土地所所有者职职能，通通过将许许多闲置置的、分分散的土土地集中中起来，直接进进行储备备或者经经过开发发后进入入储备，同新征征用地一一起纳入入土地储储备体系系，然后后由城市市政府按按计划出出让和出出租土地地的方式式，实现现了政府府对土地地一级市市场的垄垄断。土土地一级级市场是是土地进进入市场场的源头头，土地地使用权权在二级级市场的的流转与与再配置置，取决决于一级级市场的的土地

47、使使用权的的流向与与流量。因此，土地储储备机构构垄断土土地一级级市场供供应，为为政府调调控土地地市场，合理配配置资源源提供了了有利的的前提条条件。此外，我我国的土土地出让让存在着着不完全全竞争。我国土土地出让让存在协协议、招招标、拍拍卖等方方式。虽虽然在土土地储备备制度框框架下，土地储储备出让让市场具具有较高高的竞争争性，土土地产权权流转市市场化程程度较高高，市场场化程度度较高的的招标、拍卖出出让方式式将逐渐渐取代协协议出让让方式而而占据主主导地位位。但是是，由于于土地是是重要的的生产和和生活资资源，公公共事业业用地由由于具有有特殊性性而不可可能采用用市场方方式供应应，而采采用政策策优惠价价供

48、应；而且根根据我国国土地地法的的规定，符合相相关条件件的土地地可以采采用划拨拨的行政政手段供供应。土土地出让让和土地地划拨双双轨制的的同时存存在，使使得储备备土地的的出让方方式呈现现出不完完全竞争争性。（三）土土地储备备的区位位性土地价值值来自其其区域位位置，即即坐落的的位置、周边条条件和环环境。不不同的区区位，形形成不同同的土地地价值。影响土土地区位位的因素素是多方方面的，其中主主要有交交通条件件、就业业机会和和条件、教育设设施、医医疗设施施、商业业设施、文体娱娱乐设施施、景观观等。城城市居民民的生活活离不开开这些设设施，因因此，这这些设施施、条件件越便利利，越优优越，其其区位价价值就越越高

49、，即即土地价价值越高高。由于于城市发发展的历历史原因因，交通通、就业业、教育育、商业业、文体体娱乐等等设施往往往集中中在城市市的中心心地区。随着城城市的发发展，城城市面积积不断扩扩大，而而以上城城市配套套设施并并不能跟跟上城市市规模发发展的速速度，往往往是滞滞后的或或长时间间滞后的的。因此此，城市市中心地地区的便便利条件件就更加加可贵，随着经经济的发发展和个个人收入入的增加加，城市市化的发发展和城城市规模模、人口口的扩大大，区位位好的土土地价值值必然增增高。由由此，土土地的区区位性也也直接决决定了土土地的供供求关系系和交易易中的价价格。（四）土土地储备备机构的的特殊性性城市土地地储备机机构主要

50、要通过政政府信用用担保或或土地抵抵押等形形式获得得银行信信贷资金金，以政政府制定定的统一一补偿价价格或者者协商价价格从原原土地使使用者手手中进行行土地收收购，支支付土地地回收补补偿费，收购储储备地块块；在处处理房屋屋拆迁、土地整整理、储储备土地地的管理理等环节节上向土土地开发发施工单单位支付付土地开开发成本本，然后后向政府府申请出出让地块块；土地地出让后后，财政政部门对对土地储储备成本本进行审审核，土土地储备备机构收收回审核核后成本本同时获获得少量量土地基基金，巨巨额的级级差收益益上交财财政。随着社会会经济的的快速发发展，土土地储备备机构掌掌控的土土地资产产规模日日益庞大大。在我我国，由由于土

51、地地资产在在城市各各类资产产中数额额最为巨巨大，而而城市土土地储备备制度实实施对象象正是土土地资产产，因此此，在土土地收储储、土地地整理、土地储储备阶段段均需要要巨额资资金运转转，金融融支持对对于土地地储备而而言至关关重要。在获取取土地和和开发土土地阶段段，土地地储备机机构要注注入大量量资金，土地经经过存储储后再投投放到市市场回收收资金，这一般般需要较较长的时时间，有有的甚至至在几年年甚至是是十几年年。因此此，土地地储备机机构的资资金运作作在时间间上存在在着资金金投入与与资金回回收的严严重不匹匹配问题题，资金金流转效效率不高高，资金金需求量量庞大。土地储备备机构的的自有资资金主要要包括地地方财

52、政政拨付的的启动资资金和部部分出让让土地的的收益，自有资资金力量量极为薄薄弱，很很多储备备机构的的资产负负债率在在 955上，资金来来源渠道道单一。城市土土地储备备资金是是土地储储备机构构开展土土地储备备工作的的基础，土地储储备过程程既是土土地流转转过程，也是资资金流通通过程。土地储储备机构构在建立立之初，一般是是地方财财政预拨拨有限的的启动资资金，比比如，武武汉市为为20000万元元，厦门门市为112000万元，杭州市市为40000万万元，温温州市为为30000万元元；在土土地出让让后，政政府会划划拨部分分土地收收益给土土地储备备机构，但这仍仍旧满足足不了土土地储备备工作的的资金需需求。在在

53、这种情情况下，土地储储备机构构的资金金措施主主要依赖赖于商业业银行，全国各各地的土土地储备备资金总总额中商商业银行行贷款的的比重很很高，银银行贷款款一般占占到土地地储备机机构营运运资金的的70-900%，个个别地区区接近1100。当前前，我国国资本市市场正在在蓬勃发发展，各各种融资资方式迅迅速展现现，但是是土地储储备机构构仍然主主要依靠靠传统的的银行贷贷款来筹筹措资金金，渠道道单一，当国家家紧缩银银根时，将会面面临着资资金短缺缺风险；而且由由于资金金额度很很高，土土地储备备机构负负担的利利息费用用也相当当惊人。（五）土土地储备备受国家家政策影影响强与其它行行业不同同，土地地储备对对市场变变化的

54、敏敏感性较较低，而而受国家家政策影影响较大大。以下下通过对对20004年以以来国家家土地政政策的梳梳理，来来观察国国家政策策对土地地市场的的影响。20044年，央央行宣布布加息，国土资资源部发发布关关于继续续开展经经营性土土地使用用权招标标拍卖挂挂牌出让让情况执执法监察察工作的的通知（即“71 号令”），该通知规定，20004年88月311日是协协议出让让经营性性土地使使用权的的最后期期限，之之后所有有土地不不得再协协议出让让。同时时规定，已经获获得土地地的开发发商，如如果尚未未付足土土地出让让金的，必须在在8月331日前前补交齐齐全。补补交后方方能办理理土地证证或再行行转让，否则国国家收回回

55、土地。这就是是业内所所所说的的“8.331”大限。此后，土地的的市场化化进程开开始提速速，而且且继续从从信贷和和土地上上加强对对房地产产市场进进行调控控的政策策更加明明确。同同时国务务院下发发国务务院关于于深化改改革严格格土地管管理的决决定（国发20004228号），针对对当时市市场上存存在的圈圈占土地地、乱占占滥用耕耕地等突突出问题题，明确确提出了了符合我我国国情情的严格格土地管管理制度度。两份份文件的的目的都都在于强强化我国国土地管管理制度度，解决决我国土土地市场场中运作作不规范范的现象象。20055年，土土地政策策主要是是围绕防防止房地地产投资资过热和和稳定住住房价格格来参与与宏观调调控

56、。通通过严格格控制供供地规模模和结构构，防止止了包括括房地产产投资在在内的固固定资产产投资过过热；通通过供地地政策的的引导和和调控，保证了了房地产产开发用用地供需需基本平平衡。20066年，国务院院下发（“国发20006331号文文”）。文文件涉及及农地转转用审批批权下放放、工业业用地出出让招拍拍挂、土土地出让让金预算算管理、耕地保保护“省长负负责制”等诸多多内容。该文件件是20004年年“国发228号文文”后，中中国政府府为实施施新的宏宏观调控控而出台的的最为严严厉的土土地政策策文件，成为新新一轮土土地政策策参与宏宏观调控控的纲领领性文件件。这份份文件对对土地市市场中的的各个利利益相关关机构

57、以以及具体体的工作作方式都都做出了了明确的的规定。20077年，国家陆陆续颁布布了一系系列土地地市场法法规政策策。10月月，国土土资源部部出台招标拍拍卖挂牌牌出让国国有建设设用地使使用权规规定（简称339号令令）、关于打打击开发发商囤地地的四条条办法。招标标拍卖挂挂牌出让让国有建建设用地地使用权权规定规定，工业、商业、旅游、娱乐和和商品住住宅等经经营性用用地以及及同一宗宗地有两两个以上上意向用用地者的的，应当当以招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式出让；受让人人依照国国有建设设用地使使用权出出让合同同的约定定付清全全部土地地出让价价款后，方可申申请办理理土地登登记，领领取国有有建设用用地使用用权证书

58、书；未按按出让合合同约定定缴清全全部土地地出让价价款的，不得发发放国有有建设用用地使用用权证书书，也不不得按出出让价款款缴纳比比例分割割发放国国有建设设用地使使用权证证书。此此举提高了了房地产产企业购购地成本本，改变变了过去去开发商商只要缴缴一部分分土地出出让金就就可以取取得土地地使用权权证，进进而利用用土地使使用权向向银行抵抵押贷款款的做法法；其规范范了土地地出让金金的缴纳纳，提高高了开发发商的前前期拿地地成本，有力打击击了开发商商的囤地地行为。关于打打击开发发商囤地地的四条条办法规定：第一，对于拟拟出让的的土地，要在理理顺土地地产权和和经济关关系的前前提下，进行统统一规划划，统一一进行基基

59、础设施施建设，形成基基础设施施较为完完备的熟熟地，按按“净地”分宗出出让。第第二，合合理控制制单宗土土地出让让规模。控制单单宗土地地供应规规模，以以增加土土地供应应的宗数数，吸引引更多的的中小开开发商参参与竞争争，防止止部分房房地产开开发企业业凭借其其资金实实力“圈占”大面积积土地，形成垄垄断。第第三，每每宗地的的开发建建设时间间原则上上不得超超过三年年，确保保供应出出去的土土地能够够及时开开发建设设，形成成住房的的有效供供应。第第四，加大闲闲置土地地的处置置力度。对超出出合同约约定动工工开发日日期满一一年未动动工开发发的，要要依法征征收土地地闲置费费，并要要责令有有关企业业限期动动工、竣竣工

60、。土土地闲置置费原则则上按出出让或划划拨土地地价款的的20%征收。满两年年未动工工开发的的，要坚坚决无偿偿收回。对虽按按合同约约定日期期动工开开发，但但开发建建设面积积不足三三分之一一或已投投资额不不足四分分之一，且未经经批准中中止开发发建设满满一年的的，要严严格按闲闲置土地地依法进进行处理理。关于打打击开发发商囤地地的四条条办法加大了了对闲置置土地的的清理力力度，利利于使增增加的土土地供应应量直接接形成房房屋供应应量，重重点规范范了开发发商的囤囤地行为为。同年111月，国国土资源源部、财财政部、中国人人民银行行联合出出台的土地储储备管理理办法、土土地储备备资金财财务管理理暂行办办法。土地地储