南昌市地块价值评估报告基准地价法

1、土地估价报告项 目目 名名 称：南南昌市XXXX区区C-8888地地块 委 托托 方：南昌市市XXXX公司估 价价 方：南昌市市XXXX房地产产评估公公司土地估价价报告编编号：赣赣XX土评评字（220088）第666号号估价报告告作业日日期：二二OO八八年一月月二十七七日至二OOO八年二二月一日日土地估价价报告第一部分分 概概述一、估价价项目名名称：南南昌市XXXX区区C-8888地地块二、委托托估价方方：南昌昌市XXXX公司司联系地址址：南昌市市XX路路XX大大街X号号法人代表表：王五三、受托托估价方方：南昌昌市XXXX房地地产评估估公司联系地址址：南昌市市XX路路XX号号四、估价价基准日日

2、二OO八八年一月月二十七七日五、估价价日期二OO八八年一月月二十七七日至二二月一日日六、估价价目的为委托方方以出让让方式取取得南昌昌市XXXX区CC-8888地块块土地使使用权提提供市场场价值参参考依据据。七、地价价定义本次所评评估的土土地价格格是指估估价对象象实际开开发程度度尚未具具备完全全三通（通路、供电、供水），在估估价基准准日20008年年1月277日设定定其开发发程度尚尚未具备备完全三三通（通通路、供供电、供供水）条条件下，规划用用途为居居住用途途，使用用年限为为70年年的土地地使用权权价格。八、土地地估价结结果评估土地地总面积积：8001500.0平平方米单位面积积地价：4900元

3、/平平方米总地价：39227万元元（人民币币）大写写：叁仟仟玖佰贰贰拾柒万万元整九、土地地估价师师签字：估价师姓姓名 估价价师证书书号 签 字十、土地地估价机机构：南昌市XXXX房房地产评评估公司司法人代表表：二OO八八年二月月一日第二部分分 估价对对象界定定一、估价价对象描描述1、土地地登记状状况土地位置置：YYY一路与与XX二路路交叉口口处；土地来源源及其变变革：依依据南昌昌市国土土资源局局洪国土土资利字字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地权属来来源为划划拨。土地权属属性质及及其权属属变更状状况：该该宗土地地权属性性质为国国家所有有，南昌昌XXXX公司通通过划拨拨方式取取得该

4、宗宗土地使使用权。土地用途途：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地用途为为居住用用途。土地面积积：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定待待估宗地地总面积积为8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地东东临XXX大道，南临YYY一路路，西临临XX二路路，北临临YY二路路。2、土地地权利状状况土地所有有者：国国家土地使用用者：南南昌XXXX公司司土地使用用权取得得方式：划拨土地使用用权取得得时间：二000三年八八月五日日3、土地地利用状状况待估宗地地尚未具具备完全全的三通通（供水水、供电电、通路

5、路）；红红线内为为两口池池塘，仍仍未平整整。二、影响响地价的的因素说说明（一）一一般因素素1、地理理位置南昌市地地处江西西省北部部，赣江江下游、鄱阳湖湖畔，介介于东经经约111527111635，北纬2881029911之间，东南面面向著名名的武夷夷山脉，西南直直通闻名名于世的的井冈山山，北邻邻游览避避暑胜地地庐山，是中原原和南方方闽、粤粤之间的的咽喉地地段，既既是沿海海的内地地，又是是内地的的前沿。2、自然然环境（1）、地形、地貌南昌市处处赣江、抚河两两大水系系尾闾区区，地势势平坦，城区坐坐落处的的东岸是是以冲击击层为主主的湖积积平原，东南地地势平坦坦，西北北丘陵起起伏，平平均海拔拔25米。

6、城区内内有东湖湖、西湖湖、南湖湖、北湖湖，城郊郊有青山山湖、艾艾溪湖、碟子湖湖、象湖湖等河湖湖环绕。全市平平原面积积26551.79平平方公里里，占总总面积的的35.8%；水系面面积21146.04平平方公里里，占229%；全市西西北以岗岗地、丘丘陵为主主，山地地面积887.21平平方公里里，占全全市总面面积的11.2%；丘陵面面积8779.62平平方公里里，占111.9%；岗地面面积16637.7平方方公里，占222.1%。（2）、气候、水文南昌属亚亚热带气气候，温温暖湿润润、雨量量充沛、日照充充足、四四季分明明，日平平均气温温为摄氏氏17.5，极端端最低气气温为摄摄氏零下下9.33，极端端

7、最高气气温为摄摄氏433.6。年平平均降雨雨量16600毫毫米，历历年平均均无霜期期2911天，日日照时数数18995小时时。冬季季受蒙古古冷高压压控制和和影响，盛行偏偏北气流流，1月月多刮偏偏北风；夏季受受西太平平洋副热热带高压压控制和和影响，盛行偏偏南气流流，7月月多刮偏偏南风。春秋两两季为过过渡季节节，分别别受大陆陆高压和和海上高高压的控控制和影影响，盛盛行偏南南气流，7月多多刮偏南南风。春春秋两季季为过渡渡季节，分别受受大陆高高压和海海上高压压的控制制和影响响；春末末夏初，天气温温湿而多多雨；秋秋末冬初初，天气气干爽而而少雨。一年的的四季中中，夏冬冬季长，春秋季季短，年年平均气气温比相

8、相似纬度度邻省地地区略高高，更有有利于农农作物的的繁育和和生长。3、城市市性质南昌市是是江西省省省会和和全省政政治、经经济、科科学技术术、文化化教育的的中心，经500余年社社会主义义经济建建设，已已经建立立了门类类齐全的的工业综综合体系系，成为为集工业业综合和和贸易的的新型城城市。4、行政政区划、人口南昌市县县辖东湖湖区、西西湖区、青云谱谱区、湾湾里区、郊区55个区；南昌县县、新建建县、进进贤县、安义县县4个县县。19999年总户户数100550035户户，人口口422265885人（男211787722人人，女2204778633人）农农业人口口253350112人，非农业业人口116911

9、5733，平均均每户人人口数44.01人人，人口口密度5571人人/平方方公里。据19998年统统计，全全地区人人口密度度为每平平方公里里10556.2人，其中市市区人口口密度为为12448人；而在城城区，人人口密度度则更高高。按当当时城区区建置，人口密密度情况况是：西西湖区每每平方公公里为661977人，高高出市区区人口密密度3.9倍；东湖区区为56649人人，高出出3.5倍；湾里区区为17730人人，高出出38.6%，郊区为为20664人，高出665%，青云谱谱区为119966人，高高出599.9%。5、社会会经济状状况据20001年江西统统计提要要，全全市20000年年完成国国内生产产总

10、值达达4355.1亿元元，比上上年增长长了8.3%，其中第第一产业业达466.055亿元，第二产产业达2205.28亿亿元，第第三产业业达1883.777亿元元，分别别比上年年增长77.1%、7.77%和99.2%。20000年南昌昌市固定定资产投投资快速速增长，投资结结构优化化。全年年完成固固定资产产投资554.3334亿亿，比上上年增长长1333%。20000年南昌昌市财税税形势良良好，全全年完成成预算内内财政收收入188.30011亿亿元，比比上年增增长9.1%，金金融机构构人民币币各项存存款余款款6277.47761亿亿元，各各项贷款款余额4400.74226亿元元，分别别比上年年增长

11、115.22%和11.2%。20000年，南南昌市人人口总量量稳步增增长，城城市居民民收入稳稳步增长长。其中中城市人人口达1171.59万万元，119999年人均均GDPP达95552元元，人均均消费性性支出达达40777.339元，人均可可支配性性收入达达52668元，分别比比上年增增长4.7% 、6.22%、88.6%。 6、城市市规划19855年6月月22日日国务院院正式批批准了南昌市市城市总总体规划划（1998120000年），并并作了重重要批复复。批复复指出：“南昌市市是江西西省省会会，是江江西重要要的经济济、文化化、科技技和信息息中心，南昌市市今后的的发展，要充分分发挥水水陆交通通

12、便利优优势，逐逐步改善善城市布布局，大大力发展展第三产产业，特特别是注注意提高高城市环环境质量量，搞好好城市防防洪和基基础设施施配套，逐步把把南昌市市建设成成为经济济繁荣、科技文文教事业业发达、环境优优美、生生活方便便的社会会广义现现代化城城市”。根据“控控制大城城市规模模，合理理发展中中等城市市，积极极发展小小城市”的方针针，市区区人口远远期控制制在1005万人人左右，其中城城区人口口控制在在8590万万人，昌昌北地区区1015万万人，罗罗家工业业区5万万人左右右。市区区用地规规模到220000年控制制在877平方公公里内，其中城城区用地地控制在在62平平方公里里。为有有效控制制市区人人口规

13、模模和用地地规模的的发展。规划发发展一批批小城镇镇，以吸吸引“松动”城区人人口。近近期南昌昌市的建建设重点点放在新新城区。“松动”旧城区区人口223万，无期“松动”57万。总体规划划将南昌昌市划分分为3个个规划圈圈：城区区包括东东湖、西西湖、青青云谱区区。市区区包括城城区和距距城区110公里里范围内内的罗家家工业综综合区、昌北地地区。南南昌地区区包括市市区、湾湾里区和和南昌、新建22县。规规划布局局以城区区为中心心，昌北北地区和和罗家工工业综合合区与之之紧密联联系，外外围有湾湾里、石石岗、莲莲塘等卫卫星城镇镇及县城城、乡（镇）组组成合理理的城镇镇体系。城区面面临赣江江，东至至赣抚平平原五干干一

14、分渠渠以东约约1公里里的韶山山路为界界，南不不超过青青云谱。规划将将城区分分为5片片，即：市中心心、城北北、城东东、城南南、朝阳阳洲。各各片分设设中心，住宅和和各项公公共设施施在片内内基本平平衡，改改变旧城城区居住住密集、交通拥拥挤、环环境低劣劣、工业业效益差差的弊端端。昌北北地区依依山临水水、与城城区一江江之隔，有丘陵陵地可供供建设，且少占占农田，规划近近期为南南昌市发发展方向向。长陵陵镇在南南昌大桥桥建成后后，是南南昌市副副中心。昌北地地区已有有1000多个企企事业单单位，职职工3.9万余余人，规规划该区区将以长长陵、牛牛行、下下罗为中中心，形形成组轩轩式布局局。工业以“内涵”发展为为主，

15、在在城区不不再安排排新的或或大的工工业项目目。市区区工业各各片分行行业相对对集中，城北为为造纸、化工、纺织工工业区；城东为为轻工业业区；城城南为机机械工业业区；朝朝阳洲为为木材加加工、建建筑构件件和小型型工业区区；双港港为冶金金工业区区；麦园园为电子子工业区区；罗家家为钢铁铁、化肥肥工业区区。市区区以传统统的中山山路、胜胜利路结结合人民民广场，形成商商业服务务和文化化娱乐中中心；在在彭家桥桥形成体体育、广广播电视视中心。规划兴建建各种等等级的变变电站。逐步形形成1110千伏伏和2220千伏伏电力环环网。市市区规划划兴建110个市市话分局局。逐步步发展数数据、传传真、用用户电报报、图象象传输等等

16、多种通通信业务务，并增增加邮电电网点。规划管道道燃气，城区东东起石泉泉村，西西至赣江江、抚河河江畔，南起青青云谱区区，北到到江坊，日供量量为444万立方方米，受受益户为为11万万户。规划城区区生活居居住用地地由现在在的人均均20平平方米增增至311.5平方方米，其其中新区区为400平方米米。规划划上海路路、青山山湖、朝朝阳洲、京山、昌北等等地兴建建住宅小小区。贯贯彻面向向城市、为城市市服务的的方针，在郊区区建立稳稳定的蔬蔬菜、副副食品和和其他经经济作物物基地。开发梅岭岭为风景景游览区区，建设设青山湖湖和抚河河故道风风景区；美化沿沿江大道道，开辟辟红谷滩滩、绳金金塔公园园、重建建滕王阁阁；利用用

17、宜林山山地植树树造林，提高绿绿化覆盖盖率。（二）、区域因因素影响居住住用地的的区域因因素主要要有交通通条件、基础设设施状况况、公用用设施状状况、环环境条件件、人口口密度等等因素。1、区域域概况估价对象象所在地地YY片区区位于南南昌市昌昌北区域域内，其其东临赣赣江大桥桥，南临临八一大大桥，西西临红谷谷滩行政政区，北北临昌北北机场；与城南南仅一江江之隔，可经水水、陆两两路与城城南相通通。随着着两岸经经济的发发展，区区域互动动效果会会更加明明显。2、交通通条件随着YYY一路、XX二路路、XXX大道、YY三路路的逐步步建设，该区域域交通条条件必将将完善起起来，呈呈现出布布局合理理的道路路网。3、基础础

18、设施由于该区区域刚开开发利用用，周边边基础设设施较差差；但随随着该区区域土地地的快速速利用，当地各各项基础础设施必必将得以以完善。4、环境境条件该区域自自然风光光较好，具有较较大的绿绿化空间间；随着着该区域域土地的的逐步开开发利用用，环境境美化的的合理布布局等，该区域域将形成成一个优优美的生生活居住住环境。5、人口口密度该区域是是昌北片片区一个个刚刚起起步开发发利用的的居住区区，周边边生活基基础设施施还不够够完善，出入也也不够方方便；因因此，目目前当地地人口密密度较小小。（三）、个别因因素土地位置置：YYY一路与与XX二路路交叉口口处；土地来源源及其变变革：依依据南昌昌市国土土资源局局洪国土土

19、资利字字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地权属来来源为划划拨。土地权属属性质及及其权属属变更状状况：该该宗土地地权属性性质为国国家所有有，南昌昌XXXX公司通通过划拨拨方式取取得该宗宗土地使使用权。土地用途途：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地用途为为居住用用途。土地面积积：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定待待估宗地地总面积积为8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地东东临XXX大道，南临YYY一路路，西临临XX二路路，北临临YY二路路。交通状况况：紧临临新建的的YY一

20、路路。 土地地形状：呈方形形，对土土地利用用较为有有利。 第三部分分 土地估估价结果果及其使使用一、估价价依据（一）全全国人大大、国务务院及有有关部门门颁布的的法律、法规、文件1、中中华人民民共和国国土地管管理法；2、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；3、中中华人民民共和国国担保法法；4、城城镇土地地估价规规程（试试行）；5、国家家土地管管理局关于土土地使用用权转让让登记有有关问题题的通知知（19997国国土籍籍字第第2号）；6、国家家土地管管理局印印发的土地估估价报告告规范格格式（220011）。（二）省省人大和和政府及及有关部部门颁布布的法律律、法规规、文件件1、江西西省实施施中华

21、华人民共共和国土土地管理理法办办法；2、江江西省城城市国有有土地使使用权出出让和划划拨管理理条例；3、江西西省人民民政府江西省省征收耕耕地占用用税实施施办法（赣府府发119877811号）； 4、江西西省人民民政府江西省省征集防防洪保安安资金暂暂行规定定（赣赣府发19995663号）；5、南南昌市城城区土地地利用总总体规划划及YY片区区土地利利用规划划；6、南南昌市220011年统计计年鉴；7、江西西省人民民政府、南昌市市人民政政府颁布布的有关关政策、规定、实施办办法、通通知等法法规文件件；8、南南昌市城城区土地地定级估估价报告告；（三）委委托方提提供的有有关资料料及估价价人员现现场勘查查、收

22、集集到的相相关资料料。1、南昌昌市国土土资源局局洪国土土资利字字200088888号批复复文件；2、企业业法人营营业执照照及组织织机构代代码证；3、估价价人员现现场勘查查所得的的宗地区区域因素素、个别别因素等等资料；二、土地地估价1、估价价原则：本次估估价过程程中遵循循的主要要原则有有合法原原则、最最高最佳佳使用原原则、替替代原则则、估价价时点原原则、协协调原则则、需求求与供给给原则、变动原原则、多多种估价价方法相相结合的的原则。2、估价价方法：由城城镇土地地估价规规程可可知，通通行的估估价方法法有市场场比较法法、收益益还原法法、假设设开发法法、成本本逼近法法、基准准地价系系数修正正法等。估价

23、方方法的选选择应按按照地价价评估技技术规规程，根据当当地地产产市场发发育情况况以及结结合估价价对象具具体特点点及估价价目的等等来选择择适当的的估价方方法。因因此，在在本次估估价中主主要采用用基准地地价系数数修正法法和假设设开发法法来测算算待估宗宗地价格格。 33、估价价结果估价人员员在现场场勘查和和对当地地地产市市场分析析的基础础上，按按照地价价评估的的基本原原则和估估价程序序，选择择合适的的估价方方法；测测算出待待估宗地地在评估估基准日日20008年1月277日设定定的土地地用途、土地使使用权性性质、土土地使用用年限以以及土地地开发程程度条件件下的土土地使用用权价格格为：评估土地地总面积积：

24、8001500.0平平方米单位面积积地价：4900元/平平方米总地价：39227万元元（人民币币）大写写：叁仟仟玖佰贰贰拾柒万万元整三、估价价的假设设和限制制条件1、估价价的前提提条件和和假设条条件：（1）南南昌市XXXX公公司以出出让方式式能取得得XXXX区C-8888地块土土地使用用权；估估价对象象作为居居住用地地，经开开发能得得到最有有效利用用，并产产生相应应土地收收益。（2）在在评估基基准日的的地产市市场为公公开、平平等、自自愿的交交易市场场。（3）任任何有关关估价对对象的运运作方式式、程序序符合国国家和地地方的有有关法律律、法规规。（4）委委托方提提供的资资料属实实。2、估价价结果和

25、和价估报报告的使使用（1）本本评估报报告有效效期自估估价报告告完成之之日起一一年内有有效。（2）本本报告由由南昌市市XXXX房地产产评估公公司负责责解释。（3）未未经本公公司书面面同意，本评估估报告书书中任何何一部分分内容都都不得使使用于公公开的文文件、通通告或报报告中，也不得得以任何何形式公公开发表表。3、需要要特别说说明的事事项（1）对对于该宗宗土地面面积，我我们以委委托方提提供的南南昌市国国土资源源局洪国国土资利利字2200888888号批复复文件所所载土地地面积为为准。（2）该该宗土地地价格是是以设定定的土地地用途，运用基基准地价价系数修修正法、假设开开发法测测算确定定的；如如土地用用

26、途及地地价的构构成因素素改变，则土地地价格应应相应的的调整。（3）土土地价格格是在我我们设定定的土地地因素条条件下确确定的，如设定定因素发发生改变变，则土土地价格格也应相相应的改改变。土地估价价技术报报告项 目目 名名 称：南南昌市XXXX区区C-8888地地块 委 托托 方：南昌市市XXXX公司估 价价 方：南昌市市XXXX房地产产评估公公司土地估价价报告编编号：赣赣XX土评评字（220088）第666号号估价报告告作业日日期：二二OO八八年一月月二十七七日至二OOO八年二二月一日日土地估价价技术报报告第一部分分 总总述一、估价价项目名名称：南南昌市XXXX区区C-8888地地块二、委托托估

27、价方方：南昌昌市XXXX公司司联系地址址：南昌市市XX路路XX大大街X号号法人代表表：王五三、受托托估价方方：南昌昌市XXXX房地地产评估估公司联系地址址：南昌市市XX路路XX号号四、估价价目的 为委托方方以出让让方式取取得南昌昌市XXXX区CC-8888地块块土地使使用权提提供市场场价值参参考依据据。五、估价价依据（一）全全国人大大、国务务院及有有关部门门颁布的的法律、法规、文件1、中中华人民民共和国国土地管管理法；2、中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法；3、中中华人民民共和国国担保法法；4、城城镇土地地估价规规程（试试行）；5、国家家土地管管理局关于土土地使用用权转让让登记有有关问题

28、题的通知知（19997国国土籍籍字第第2号）；6、国家家土地管管理局印印发的土地估估价报告告规范格格式（220011）。（二）省省人大和和政府及及有关部部门颁布布的法律律、法规规、文件件1、江西西省实施施中华华人民共共和国土土地管理理法办办法；2、江江西省城城市国有有土地使使用权出出让和划划拨管理理条例；3、江西西省人民民政府江西省省征收耕耕地占用用税实施施办法（赣府府发119877811号）； 4、江西西省人民民政府江西省省征集防防洪保安安资金暂暂行规定定（赣赣府发19995663号）；5、南南昌市城城区土地地利用总总体规划划及YY片区区土地利利用规划划；6、南南昌市220011年统计计年鉴

29、；7、江西西省人民民政府、南昌市市人民政政府颁布布的有关关政策、规定、实施办办法、通通知等法法规文件件；8、南南昌市城城区土地地定级估估价报告告；（三）委委托方提提供的有有关资料料及估价价人员现现场勘查查、收集集到的相相关资料料。1、南昌昌市国土土资源局局洪国土土资利字字200088888号批复复文件；2、企业业法人营营业执照照及组织织机构代代码证；3、估价价人员现现场勘查查所得的的宗地区区域因素素、个别别因素等等资料；六、估价价基准日日二OO八八年一月月二十七七日七、估价价日期二OO八八年一月月二十七七日至二二月一日日八、地价价定义本次所评评估的土土地价格格是指估估价对象象实际开开发程度度尚

30、未具具备完全全的三通通（通路路、供电电、供水水），在在估价基基准日220088年1月月27日日设定开开发程度度尚未具具备完全全三通（通路、供电、供水）条件下下，规划划用途为为居住用用途，使使用年限限为700年的土土地使用用权价格格。九、需要要特殊说说明的事事项（1）对对于该宗宗土地面面积，我我们以委委托方提提供的南南昌市国国土资源源局洪国国土资利利字2200888888号批复复文件所所载土地地面积为为准。（2）该该宗土地地价格是是以设定定的土地地用途，运用基基准地价价系数修修正法、假设开开发法测测算确定定的；如如土地用用途及地地价的构构成因素素改变，则土地地价格应应相应的的调整。（3）土土地价

31、格格是在我我们设定定的土地地因素条条件下确确定的，如设定定因素发发生改变变，则土土地价格格也应相相应的改改变。十、土地地估价师师签字 估估价师姓姓名 估估价师证证书号 签签字十一、土土地估价价机构南昌市XXXX房房地产评评估公司司法人代表表： 二二00三三年二月月一日第二部分分 估价价对象描描述及地地价影响响因素分分析一、估价价对象描描述1、土地地登记状状况土地位置置：XXX路与XXX路交叉叉口处；土地来源源及其变变革：依依据南昌昌市国土土资源局局洪国土土资利字字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地权属来来源为划划拨。土地权属属性质及及其权属属变更状状况：该该宗土地地权属性性质为国

32、国家所有有，南昌昌XXXX公司通通过划拨拨方式取取得该宗宗土地使使用权。土地用途途：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地用途为为居住用用途。土地面积积：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定待待估宗地地总面积积为8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地东东临XXX大道，南临YYY一路路，西临临XX二路路，北临临YY二路路。2、土地地权利状状况土地所有有者：国国家土地使用用者：南南昌XXXX公司司土地使用用权取得得方式：划拨土地使用用权取得得时间：二000七年八月月五日3、土地地利用状状况待估

33、宗地地尚未具具备完全全的三通通（供水水、供电电、通路路）；红红线内为为两口池池塘，仍仍未平整整。二、影响响地价的的因素说说明（一）一一般因素素1、地理理位置南昌市地地处江西西省北部部，赣江江下游、鄱阳湖湖畔，介介于东经经约111527111635，北纬2881029911之间，东南面面向著名名的武夷夷山脉，西南直直通闻名名于世的的井冈山山，北邻邻游览避避暑胜地地庐山，是中原原和南方方闽、粤粤之间的的咽喉地地段，既既是沿海海的内地地，又是是内地的的前沿。2、自然然环境（1）、地形、地貌南昌市处处赣江、抚河两两大水系系尾闾区区，地势势平坦，城区坐坐落处的的东岸是是以冲击击层为主主的湖积积平原，东南

34、地地势平坦坦，西北北丘陵起起伏，平平均海拔拔25米。城区内内有东湖湖、西湖湖、南湖湖、北湖湖，城郊郊有青山山湖、艾艾溪湖、碟子湖湖、象湖湖等河湖湖环绕。全市平平原面积积26551.79平平方公里里，占总总面积的的35.8%；水系面面积21146.04平平方公里里，占229%；全市西西北以岗岗地、丘丘陵为主主，山地地面积887.21平平方公里里，占全全市总面面积的11.2%；丘陵面面积8779.62平平方公里里，占111.9%；岗地面面积16637.7平方方公里，占222.1%。（2）、气候、水文南昌属亚亚热带气气候，温温暖湿润润、雨量量充沛、日照充充足、四四季分明明，日平平均气温温为摄氏氏17

35、.5，极端端最低气气温为摄摄氏零下下9.33，极端端最高气气温为摄摄氏433.6。年平平均降雨雨量16600毫毫米，历历年平均均无霜期期2911天，日日照时数数18995小时时。冬季季受蒙古古冷高压压控制和和影响，盛行偏偏北气流流，1月月多刮偏偏北风；夏季受受西太平平洋副热热带高压压控制和和影响，盛行偏偏南气流流，7月月多刮偏偏南风。春秋两两季为过过渡季节节，分别别受大陆陆高压和和海上高高压的控控制和影影响，盛盛行偏南南气流，7月多多刮偏南南风。春春秋两季季为过渡渡季节，分别受受大陆高高压和海海上高压压的控制制和影响响；春末末夏初，天气温温湿而多多雨；秋秋末冬初初，天气气干爽而而少雨。一年的的

36、四季中中，夏冬冬季长，春秋季季短，年年平均气气温比相相似纬度度邻省地地区略高高，更有有利于农农作物的的繁育和和生长。3、城市市性质南昌市是是江西省省省会和和全省政政治、经经济、科科学技术术、文化化教育的的中心，经500余年社社会主义义经济建建设，已已经建立立了门类类齐全的的工业综综合体系系，成为为集工业业综合和和贸易的的新型城城市。4、行政政区划、人口南昌市县县辖东湖湖区、西西湖区、青云谱谱区、湾湾里区、郊区55个区；南昌县县、新建建县、进进贤县、安义县县4个县县。19999年总户户数100550035户户，人口口422265885人（男211787722人人，女2204778633人）农农业

37、人口口253350112人，非农业业人口1169115733，平均均每户人人口数44.01人人，人口口密度5571人人/平方方公里。据19998年统统计，全全地区人人口密度度为每平平方公里里10556.2人，其中市市区人口口密度为为12448人；而在城城区，人人口密度度则更高高。按当当时城区区建置，人口密密度情况况是：西西湖区每每平方公公里为661977人，高高出市区区人口密密度3.9倍；东湖区区为56649人人，高出出3.5倍；湾里区区为17730人人，高出出38.6%，郊区为为20664人，高出665%，青云谱谱区为119966人，高高出599.9%。5、社会会经济状状况据20001年江西

38、统统计提要要，全全市20000年年完成国国内生产产总值达达4355.1亿元元，比上上年增长长了8.3%，其中第第一产业业达466.055亿元，第二产产业达2205.28亿亿元，第第三产业业达1883.777亿元元，分别别比上年年增长77.1%、7.77%和99.2%。20000年南昌昌市固定定资产投投资快速速增长，投资结结构优化化。全年年完成固固定资产产投资554.3334亿亿，比上上年增长长1333%。20000年南昌昌市财税税形势良良好，全全年完成成预算内内财政收收入188.30011亿亿元，比比上年增增长9.1%，金融机机构人民民币各项项存款余余款6227.447611亿元，各项贷贷款余

39、额额4000.74426亿亿元，分分别比上上年增长长15.2%和和1.22%。20000年，南南昌市人人口总量量稳步增增长，城城市居民民收入稳稳步增长长。其中中城市人人口达1171.59万万元，119999年人均均GDPP达95552元元，人均均消费性性支出达达40777.339元，人均可可支配性性收入达达52668元，分别比比上年增增长4.7% 、6.22%、88.6%。 6、城市市规划19855年6月月22日日国务院院正式批批准了南昌市市城市总总体规划划（1998120000年），并并作了重重要批复复。批复复指出：“南昌市市是江西西省省会会，是江江西重要要的经济济、文化化、科技技和信息息中

40、心，南昌市市今后的的发展，要充分分发挥水水陆交通通便利优优势，逐逐步改善善城市布布局，大大力发展展第三产产业，特特别是注注意提高高城市环环境质量量，搞好好城市防防洪和基基础设施施配套，逐步把把南昌市市建设成成为经济济繁荣、科技文文教事业业发达、环境优优美、生生活方便便的社会会广义现现代化城城市”。根据“控控制大城城市规模模，合理理发展中中等城市市，积极极发展小小城市”的方针针，市区区人口远远期控制制在1005万人人左右，其中城城区人口口控制在在8590万万人，昌昌北地区区1015万万人，罗罗家工业业区5万万人左右右。市区区用地规规模到220000年控制制在877平方公公里内，其中城城区用地地控

41、制在在62平平方公里里。为有有效控制制市区人人口规模模和用地地规模的的发展。规划发发展一批批小城镇镇，以吸吸引“松动”城区人人口。近近期南昌昌市的建建设重点点放在新新城区。“松动”旧城区区人口223万，无期“松动”57万。总体规划划将南昌昌市划分分为3个个规划圈圈：城区区包括东东湖、西西湖、青青云谱区区。市区区包括城城区和距距城区110公里里范围内内的罗家家工业综综合区、昌北地地区。南南昌地区区包括市市区、湾湾里区和和南昌、新建22县。规规划布局局以城区区为中心心，昌北北地区和和罗家工工业综合合区与之之紧密联联系，外外围有湾湾里、石石岗、莲莲塘等卫卫星城镇镇及县城城、乡（镇）组组成合理理的城镇

42、镇体系。城区面面临赣江江，东至至赣抚平平原五干干一分渠渠以东约约1公里里的韶山山路为界界，南不不超过青青云谱。规划将将城区分分为5片片，即：市中心心、城北北、城东东、城南南、朝阳阳洲。各各片分设设中心，住宅和和各项公公共设施施在片内内基本平平衡，改改变旧城城区居住住密集、交通拥拥挤、环环境低劣劣、工业业效益差差的弊端端。昌北北地区依依山临水水、与城城区一江江之隔，有丘陵陵地可供供建设，且少占占农田，规划近近期为南南昌市发发展方向向。长陵陵镇在南南昌大桥桥建成后后，是南南昌市副副中心。昌北地地区已有有1000多个企企事业单单位，职职工3.9万余余人，规规划该区区将以长长陵、牛牛行、下下罗为中中心

43、，形形成组轩轩式布局局。工业以“内涵”发展为为主，在在城区不不再安排排新的或或大的工工业项目目。市区区工业各各片分行行业相对对集中，城北为为造纸、化工、纺织工工业区；城东为为轻工业业区；城城南为机机械工业业区；朝朝阳洲为为木材加加工、建建筑构件件和小型型工业区区；双港港为冶金金工业区区；麦园园为电子子工业区区；罗家家为钢铁铁、化肥肥工业区区。市区区以传统统的中山山路、胜胜利路结结合人民民广场，形成商商业服务务和文化化娱乐中中心；在在彭家桥桥形成体体育、广广播电视视中心。规划兴建建各种等等级的变变电站。逐步形形成1110千伏伏和2220千伏伏电力环环网。市市区规划划兴建110个市市话分局局。逐步

44、步发展数数据、传传真、用用户电报报、图象象传输等等多种通通信业务务，并增增加邮电电网点。规划管道道燃气，城区东东起石泉泉村，西西至赣江江、抚河河江畔，南起青青云谱区区，北到到江坊，日供量量为444万立方方米，受受益户为为11万万户。规划城区区生活居居住用地地由现在在的人均均20平平方米增增至311.5平方方米，其其中新区区为400平方米米。规划划上海路路、青山山湖、朝朝阳洲、京山、昌北等等地兴建建住宅小小区。贯贯彻面向向城市、为城市市服务的的方针，在郊区区建立稳稳定的蔬蔬菜、副副食品和和其他经经济作物物基地。开发梅岭岭为风景景游览区区，建设设青山湖湖和抚河河故道风风景区；美化沿沿江大道道，开辟

45、辟红谷滩滩、绳金金塔公园园、重建建滕王阁阁；利用用宜林山山地植树树造林，提高绿绿化覆盖盖率。（二）、区域因因素影响居住住用地的的区域因因素主要要有交通通条件、基础设设施状况况、公用用设施状状况、环环境条件件、人口口密度等等因素。1、区域域概况估价对象象所在地地YY片区区位于南南昌市昌昌北区域域内，其其东临赣赣江大桥桥，南临临八一大大桥，西西临红谷谷滩行政政区，北北临昌北北机场；与城南南仅一江江之隔，可经水水、陆两两路与城城南相通通。随着着两岸经经济的发发展，区区域互动动效果会会更加明明显。2、交通通条件随着YYY一路、XX二路路、XXX大道、YY三路路的逐步步建设，该区域域交通条条件必将将完善

46、起起来，呈呈现出布布局合理理的道路路网。3、基础础设施由于该区区域刚开开发利用用，周边边基础设设施较差差；但随随着该区区域土地地的快速速利用，当地各各项基础础设施必必将得以以完善。4、环境境条件该区域自自然风光光较好，具有较较大的绿绿化空间间；随着着该区域域土地的的逐步开开发利用用，环境境美化的的合理布布局等，该区域域将形成成一个优优美的生生活居住住环境。5、人口口密度该区域是是昌北片片区一个个刚刚起起步开发发利用的的居住区区，周边边生活基基础设施施还不够够完善，出入也也不够方方便；因因此，目目前当地地人口密密度较小小。（三）、个别因因素土地位置置：YYY一路与与XX二路路交叉口口处；土地来源

47、源及其变变革：依依据南昌昌市国土土资源局局洪国土土资利字字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地权属来来源为划划拨。土地权属属性质及及其权属属变更状状况：该该宗土地地权属性性质为国国家所有有，南昌昌XXXX公司通通过划拨拨方式取取得该宗宗土地使使用权。土地用途途：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定该该宗土地地用途为为居住用用途。土地面积积：依据据南昌市市国土资资源局洪洪国土资资利字200088888号批复复文件，确定待待估宗地地总面积积为8001500.0平平方米。土地四至至：待估估宗地东东临XXX大道，南临YYY一路路，西临临XX二路路，

48、北临临YY二路路。交通状况况：紧临临新建的的YY一路路。土地形状状：呈方方形，对对土地利利用较为为有利。第三部分分 土地估估价一、估价价原则本次估价价过程中中遵循的的主要原原则有合合法原则则、最高高最佳使使用原则则、替代代原则、估价时时点原则则、协调调原则、需求与与供给原原则、变变动原则则、多种种估价方方法相结结合的原原则。二、估价价方法与与估价过过程由城镇镇土地估估价规程程可知知，通行行的估价价方法有有市场比比较法、收益还还原法、假设开开发法、成本逼逼近法、基准地地价系数数修正法法等。估估价方法法的选择择应按照照地价评评估技术术规程程，根根据当地地地产市市场发育育情况以以及结合合估价对对象具

49、体体特点及及估价目目的等来来选择适适当的估估价方法法。因此此，在本本次估价价中主要要采用基基准地价价系数修修正法和和假设开开发法来来测算待待估宗地地价格。A、假设设开发法法假设开发发法：是是在估算算开发完完成后不不动产正正常交易易价格的的基础上上，扣除除建筑物物建造费费用和与与建筑物物建造、买卖相相关的专专业费、利息、利润、税收等等费用后后，以剩剩余之数数来确定定估价对对象土地地价格的的一种方方法。计算公式式为：生地价格格 = 开发完完成后的的房地产产价值 - 由由生地建建造房屋屋的开发发成本 - 管管理费用用 - 投资利利息 - 销售售税费 - 开开发利润润 - 买方购购买生地地的税费费B、

50、基准准地价系系数修正正法所谓基准准地价系系数修正正法，是是指求取取一宗待待估宗地地价格时时，根据据当地基基准地价价水平，参照与与待估宗宗地相同同土地级级别或均均质区域域内该类类用地地地价标准准和各种种修正因因素说明明表，根根据宗地地区域条条件、个个别条件件、土地地使用年年限、期期日、开开发程度度等，确确定修正正系数，修正基基准地价价从而得得出估价价对象地地价的一一种方法法，其基基本公式式为：P=P|(11+)ABT+F式中：PP某地地块的宗宗地评估估价格 PP|该地地块所在在土地级级别的基基准地价价 KKi宗地地各区域域因素修修正系数数A个个别因素素修正系系数 BB使用用年限修修正系数数 TT

51、估价价期日修修正系数数 FF土地地开发程程度差异异修正值值（一）运运用假设设开发法法测算1、规划划条件说说明依据南昌昌市国土土资源局局洪国土土资利字字200088888号批复复文件，可知待待估宗地地利用规规划条件件为：建建筑容积积率1.66（含高高层），建筑密密度28%，绿化化率40%；土地地总面积积为9440744.711平方米米，其中中规划道道路用地地面积为为139924.71平平方米，建设用用地面积积为8001500.0平平方米。2、待估估宗地价价格测算算（1）开开发完成成后房地地产价值值的确定定根据土地地利用规规划条件件，土地地最高最最佳使用用原则，可确定定待估宗宗地地上上建筑物物总建

52、筑筑面积为为12882400平方米米；根据据市场上上同类物物业售价价及估价价对象实实际状况况，确定定开发完完成后多多、高层层住宅平平均销售售价格为为14000元/平方米米；则开发完成成后房地地产价值值=1228244014000=179953.6万元元 （2）开发成成本的确确定a、建筑筑成本经市场调调查分析析可知，市场上上由生地地开发建建造与设设定估价价对象相相类似房房屋建筑筑成本约约6000元/平平方米；在本次次估价中中， 建建筑成本本取6000元/平方米米。建筑成本本= 660012882400= 76694.40万万元b、专业业费专业费为为建筑成成本的88%。专业费= 76694.408

53、%= 6115.555万元元 c、小小区配套套设施费费用小区配套套设施费费按建筑筑成本的的8%计计算。小区配套套设施费费用= 76694.408%= 6115.555万元元d、开发发成本开发成本本= 建建筑成本本 + 专业费费用 + 小区区配套设设施费用用 = 76994.440 + 6115.555 + 6115.555 = 89225.550万元元3、管理理费用的的确定根据南昌昌市房地地产开发发管理费费收取标标准，在在本次评评估中，管理费费按开发发成本的的5.55%提取取；则管理费用用= 889255.5005.55% = 4900.900万元4、投资资利息的的确定在投资利利息计算算时，地

54、地价是在在项目初初期一次次性支付付，假设设建筑成成本及其其它各项项费用在在1.55年建设设期内均均匀投入入，投资资利息率率为5.31%（中国国人民银银行20008年年2月221日公公布的固固定资产产一年期期贷款利利息率）。利息=地地价5.311%1.55(开开发成本本管理理费用)5.311%00.755=地价5.311%1.55(889255.5004990.990)5.331%0.775=(地价价0.008 3775.001)万万元5、销售售税费的的确定销售商品品房时销销售税费费（广告告宣传费费2%，卖方交交营业税税6%）为其售售价的88%；则则销售税费费= 1179553.6608% =

55、14336.229万元元6、投资资利润确确定开发商投投资利润润率一般般按房地地产总投投资的11525%计算，因此，本次评评估中，结合估估价对象象实际状状况，综综合确定定本次投投资利润润率为117%。投资利润润=（土土地价格格开发发成本管理费费用）17%=（土地地价格89225.5504490.90）17%= (土土地价格格0.117 16600.79)万元7、购买买土地税税费的确确定目前，南南昌市购购买土地地税费按按地价的的4%收收取；则则购买土地地税费= 地价价0.004万元元8、土地地价格的的确定生地价格格 = 开发完完成后的的房地产产价值 - 由由生地建建造房屋屋的开发发成本 - 管管理

56、费用用 - 投资利利息 - 销售售税费 - 开开发利润润 - 买方购购买生地地的税费费土地价格格=1779533.600-89925.50-4900.900-14436.29-(地价价0.008 3755.011)-(土地价价格0.117116000.799)-地地价0.004土地价格格= 551255.1111.229 = 39772.995万元元土地单价价= 339722.955801150.0 = 4966元/平平方米(取整)因此，采采用假设设开发法法评估得得到该宗宗土地770年期期的土地地使用权权价格为为4966元平平方米。（二）运运用基准准地价系系数修正正法测算算地价1、基准准地价成

57、成果及内内涵介绍绍20022年7月月，南昌昌市土地地管理局局经过调调查分析析，具体体组织测测算和编编写了南昌市市城区土土地定级级报告和南南昌市城城区土地地估价技技术报告告，两两报告已已经南昌昌市土地地估价委委员会原原则批准准执行，并报请请原国家家土地管管理局验验收。该该基准地地价将南南昌市城城区土地地分为66级，覆覆盖范围围为1000平方方公里，具体地地价详见见下表：南昌市城城区土地地基准地地价表 单位位：元/平方米米 用 途基准地价土地级别别商（服）业住 宅工 业47899226117752654416166556136221235535694288522561963715145548088

58、2、待估估宗地基基准地价价的确定定根据南昌昌市城区区土地基基准地价价表，待待估宗地地所在区区域土地地级别；可确定定当土地地用途为为居住用用途，开开发程度度达“五通一一平”（红线线外“五通”，红线线内场地地平整），使用用年限为为70年年时；待待估宗地地所在区区域土地地基准地地价为6637元元/平方方米。3、区域域因素修修正（K）估价过程程中，按按照基准准地价标标准，使使用住宅宅用地地地价区域域影响因因素指标标说明表表和修正正系数表表。详见见下表：V级住宅宅用地区区域因素素修正系系数指标标说明表表因素因 子优较 优一 般较 劣劣基本设施状况基础设施状况供水（定定级分值值）8011006088040

59、660204400200排水（定定级分值值）8011006088040660204400200供电（定定级分值值）8011006088040660204400200公用设施状况（距距公用设施距离)中学小于2550M2504000M4006000M6008000M大于8000M小学小于2550M2504000M4006000M6008000M大于8000M医院小于4000M4006000M6008000M80010000M大于10000MM体育场馆馆小于5000M5008000M80012000M1200015000M大于15500MM公园小于3000M3006000M6009000M90012

60、000M大于12200MM菜场小于2000M2003000M3004000M4005000M大于5000M交通条件道路通达达度混合型主干道生活型主干道交通型主干道交通型次干道支路公交便捷捷度距一级站站点距离离小于1000M1001500M1502000M2002500M大于2550M距二级站站点距离离小于500M501100MM1001500M1502000M大于2000M距三级站站点距离离小于300M30550M50880M801120MM大于1220M环境条件件环境质量量优劣度度（定级分分值）8011006088040660204400200绿地覆盖盖率（定级分分值）80110060880