上海杨浦区平凉路149街坊地块可行性报告

1、 地产行销专家 PAGE 164简介任务介绍大通地产受电力集团的委托，为位于杨浦区平凉路149街坊地块提供投资咨询服务。此次投资资咨询服服务的目目的是在在研究区区域商业业办公等等发展情情况的基基础上，为此地块提供供适当的的地价方方案、适适宜的项项目规划划以及电电力集团团参与项项目的合合作模式等。重要结论论及建议议报告说明明本报告中中投资估估算的地地价按照照823341.84万万元计算算，依据据定额标标准和行行业普遍遍惯例。租价预预测采用用市场比比较法，售价预预测采用用市场比比较法和和收益还还原法。本报告所所采用的的计算方方法、分分析依据据以及得得出的结结论和建建议只代代表本公公司的观观点，供供

2、开发商商以及相相关单位位作决策策参考之之用。在在实际开开发中按按照实际际情况作作相应调调整。方案比较较主要经济济技术指指标占地面积积326775建筑总面面积980226土地规划划用途商业、办办公容积率3.0建筑密度度35%绿化率30%建筑限高高100米米方案说明明方案一：（自有有资金5500000万元元，保留留200000平平方米甲甲级办公公物业，其余物物业全部部销售）经市场调调研和科科学预测测(详见见租售价价格定位位)：20133年办公公楼预期期销售均均价 3006855元/平平方米20133年商铺铺预期销销售均价价4669700元/平平方米(使用面面积)方案二：租售模模式(自自有资金金50

3、0000万万元，保保留区政政府使用用面积，商铺和部分办办公物业业出售，其余办办公楼租租赁)经市场调调研和科科学预测测(详见见租售价价格定位位)租金收益益以项目目预计投投入使用用的20014年年开始计计算：20144年办公公楼预租租赁均价价2.59元元/平方方米/天天方案比较较投资估算算表(直直接开发发成本)编号工程或费费用名称称单位价值值（元）计算指标标（平米米）总值（万元）备注1土地出让让金及动动迁安置置费84000980226823441.8842前期费53998022652833.6002-1规规划设计计、勘察察费692-2工工程监理理费及审审价费462-3三三通一平平费202-4大大市

4、政配配套3282-4前前期筹建建开办费费462-5其其他303基础设施施费50849799.7223-1供供水433-2供供电223含架空线线入地开开关站费费用3-3通通讯133-4环环保设施施153-5环环卫设施施123-6景景观绿化化工程费费142包含公共共绿地建建设费3-7室室外总体体等503-8其其他104建筑安装装费55000980226539114.33（含地下下两层、电梯安安装、水水卫、电电气、通通风、弱弱电、暖暖通、商商场部分分及写字字楼部分分装饰等等）5不可预计计费44898022643911.566直接开发发成本33合计建设投资资 （225项相相加）699559802266

5、85669.119土地费，合计8823441.884万元元，折合每每亩16680万万元；前期费包包括规划划设计、勘查费费、工程程监理费费及审价价费、三三通一平平费、大大配套、前期筹筹备费、其他费费用等按按539元/平方方米计算算；基础设施施费包括括水电、通讯、环保设设施、环环卫设施施、景观观绿化工工程费、室外总总体等按按5088元/平方方米计算算；建筑安装装费按555000元/平方方米计算算；不可预计计费按4448元元/平方方米计算算；序号指标名称称单位数量方案一方案二1成本万元198775220011152自有资金金万元5000005000003营销费用用万元131004905664相关税费

6、费万元2207782748895借款及财财务成本本万元7702217702216营业收入入万元304118327899217税前利润润万元9729955895508税前投资资利润率率%48.99529.4469全部投资资内部收收益率（IRRR）%261110税前自有有资金回回报率%194.59117.9通过二个个方案的的各项经经济指标标上看，在以8220000万地价价计算基基础上，两个方案的的各项技技术数据据（见上上图）表表明，方方案一完完全可行行，具有有可操作作性，抗抗风险能能力强；而方案案二由于于IRRR较低，且虽有有可操作作性但风风险度过过大，不不予考虑虑。杨浦区宏宏观分析析地理概况况杨

7、浦区位位于上海海市中心心区的东东北部，地处黄黄浦江下下游西北北岸，与与浦东新新区隔江江相望，西临虹虹口区，北与宝宝山区接接壤，区区域面积积60.61平平方公里里。黄浦浦江支流流的杨树树浦港纵纵贯区境境南北，杨浦即即以此演演变而得得名。黄黄浦江岸岸线（包包括复兴兴岛）115.55公里，有杨浦浦大桥和和大连路路、翔殷殷路、军军工路（在建）3条越越江隧道道以及66条过江江轮渡线线与浦东东新区连连接。全区辖定定海路、大桥、平凉路路、江浦浦路、四四平路、控江路路、延吉吉新村、长白新新村、五五角场、殷行、新江湾湾城共111个街街道办事事处及五五角场镇镇人民政政府，下下设居民民委员会会3055个。现现有常住

8、住人口1119.48万万。人口概况况截止20009年年底，全全区现有有户籍人人口1008.663万人人，常住住人口1120.62万万人，其其中外来来常住人人口144.333万人。上海自自然人口口增长率率自19993年年开始已已经连续续16年年保持负负增长，人口出出生率为为5.441，死亡率率7.777，户籍人人口自然然增长率率为-22.366。杨浦区人人口年龄龄结构与与全市人人口年龄龄结构相相似，118-334岁以以及355-599岁的青青壮年劳劳动人口口约占的的比重为为27%和455%，儿儿童和老老人人口口比重约约为9%和199%。整体而言言，杨浦浦区人口口主要以以本地人人口为主主，外来来人

9、口所所占比例例比较小小，人口口波动幅幅度不大大。人口口结构以以青壮年年为主，约占77成左右右，劳动动力人口口丰富。经济概况况1杨浦浦区经济济发展概概况杨浦区以以经济建建设为中中心，积积极推进进经济结结构的调调整，改改造传统统产业，培育新新兴产业业，加快快多种所所有制经经济的发发展，逐逐步形成成了以高高新技术术产业、都市型型工业、商业服服务业和和房地产产业为主主导的产产业格局局。招商商引资取取得显著著成绩，经济运运行质量量不断提提高，综综合经济济实力进进一步显显著增强强。工业曾是是杨浦区区的支柱柱产业，早先工工厂集中中于黄浦浦江畔的的杨树浦浦路一带带，随着着租界面面积的增增大、道道路的建建设与市

10、市政设施施的完善善，工厂厂逐步向向北向东东扩展，最终使使杨浦成成为上海海最大的的工业区区。如今今这些工工业厂房房正逐步步退出杨杨浦历史史舞台。杨浦区商商贸业发发展相当当迅猛，现已形形成五角角场市级级副中心心、控江江路区级级商业中中心、各各大中高高档居住住区附有有的商业业街所构构筑的杨杨浦商业业区域。同时有力力推动大大连路总总部研发发集聚区区的建设设，大力力吸引外外资企业业地区总总部、投投资公司司、研发发中心等等落户杨杨浦，发发挥大连连路现代代服务区区总部研研发集聚聚区的溢溢出效应应以完全全释放杨杨浦的经经济活力力。随着20010年年1月110日杨杨浦区获获得“国国家创新新型试点点城区”的殊荣荣

11、，这也也正式标标志了杨杨浦区已已完成了了从“工工业杨浦浦”向“知识杨杨浦”的的为时66年的华华丽转型型，固定定资产投投资规模模已连续续三年雄雄居中心心城区之之首。在在20009年上上半年的的金融形形势严峻峻时期，杨浦的的知识产产业却保保持300%的增增幅，区区级财政政收入增增幅首次次在上海海全市中中心城区区中名列列第一。2杨浦浦区GDDP指标标（20006年年20009年）年份20066年20077年20088年20099年GDP（亿元）482.3579.7680.29774.18产业第一产业业4.75.15.6225.644第二产业业277.4329.5379.46430.86第三产业业20

12、0.2245.1295.21337.68GDP同同比增长长率（1100%）10%13.88%12.77%9%产业第一产业业51.55%0.4%2%-1.77%第二产业业8.7%13.99%12.44%6.1%第三产业业11.33%14.11%13.33%13.11%第三产业业比重41.55%42.33%43.44%43.66%由上表所所述：杨浦区GGDP从从20006年的的4822.3亿亿元增长长到20009年年的7774.118亿元元，年平平均增长长率约为为12%，呈现现高速可可持续发发展态势势；经济结构构进一步步优化，第二产产业稳步步增长。20009年，杨浦区区烟草业业同比增增长166.8

13、%，建筑筑业同比比增长113.88%，对对第二产产业贡献献巨大；而金属属制品、电气机机械、纺纺织服装装、电力力燃气等等产业均均同比负负增长；第三产业业发展迅迅猛。从从20006年到到20009年，该区第第三产业业年平均均复合增增长率为为13.5%，超过第第二产业业的增长长速度，成为拉拉动经济济增长的的主要动动力。220099年，区区域商业业市场全全年完成成社会消消费品零零售总额额2122.211亿元，同比增增长144.4%，特别别是五角角场商圈圈销售额额和影响响力持续续提升；房地产产市场总总体回暖暖，同比比增长224.99%，房房地产市市场也带带动了相相关服务务产业的的高速发发展。3杨浦浦区投

14、资资环境概概况随着目前前“知识识杨浦”的大力力建设以以及上海海十大市市级商业业中心、四大城城市副中中心之一一的“五角场场商圈”的完善善；区级级商业中中心控江江路的扩扩建；江江浦路渔渔人码头头、大连连路现代代服务区区以及一一系列项项目的建建设，杨杨浦区整整体投资资环境大大幅度改改善，区区域影响响力不断断提升。固定资产产投资逐逐年增长长，利用用外资直直接投资资额逐年年增大，跨国公公司入驻驻企业逐逐年增多多。固定资产产投资从20006年到到20009年，杨浦区区固定资资产投资资额持续续增长，特别是是20006年开开始增长长较快。20009年，全区全全年固定定资产投投资额达达到1449.995亿元元。

15、 从20006年年到20009年年，杨浦浦区固定定资产投投资中用用于房地地产业的的投资额额基本呈呈上升趋趋势，均均值为882亿元元，至220088年，全全年房地地产投资资额已达达到999.9亿亿元。杨浦区房房地产投投资额占占固定资资产投资资总额的的比重处处于波动动状态，在20006年至20008年间逐逐年上升升，20008年比比重达到到了800%。虽虽然20009年此比重下降降到566%，但但总体而而言，该该比例高高于上海海市平均均水平。行政设施1.6亿元社会事业4.8亿元旧区改造35.4亿元市政基础设施24.4亿元功能性房产42.1亿元住宅房产41.7亿元图：20009年年杨浦区区固定资资产

16、投资资结构图图20099年，杨杨浦区固固定资产产投资结结构发生生一些变变化，房房地产开开发投资资额略为为减少，而市政政基础建建设以及及旧区改改造投资资力度加加大。在房地产产开发投投资项目目中，功功能性房房产投资资占到了了一半，这部分分投资重重点放在在了写字字楼、商商业地产产、服务务型园区区投资等等方面。 固定资资产投资资中旧区区改造投投资额达达到355.4亿亿元，主主要改造造区域为为东外滩滩沿线废废弃工厂厂以及棚棚户建筑筑，特别别是规划划中的112号线线沿线站站点铺设设区域的的道路改改造、旧旧区拆迁迁等相关关投资。外资直接接投资年份20066年20077年20088年20099年投资项目目数量

17、47个72个77个79个投资合同同金额2.9亿亿4.4亿亿7.3亿亿6.266亿同比增长长率15.22%52.88%63.55%-13.7%说明20066年开始始，外商商投资有有所增加加，新批批外资项项目也达达到了770个以以上，投投资金额额大，增增长速度度快，吸吸引不少少跨国公公司入驻驻。基础设施施条件 1交通通条件区域内交交通道路路完善，近2000条道道路呈典典型的网网格状布布局，总总长度2230余余公里。公交线线路密集集，可通通往市中中心各繁繁华地段段。内环环高架路路、中环环路、逸逸仙高架架路把杨杨浦与市市区各处处紧密联联系在一一起，翔翔殷路隧隧道、杨杨浦大桥桥、军工工路隧道道（建设设中

18、）、大连路路隧道大大大缩短短了浦西西与浦东东之间的的空间距距离，出出行和处处理公务务更便捷捷。区域内目目前通车车的轨道道交通有有4、8、100号线，另122号线正正在建设设中，预预计20011年年通车。而远期期规划的的轨道117号、18号号线也均均在区内内设有站站点。2教育育医疗教育资源源医疗资源源名牌大学学复旦大学学杨浦内环环新华医院院上海财经经大学江浦地段段医院同济大学学鞍山地段段医院第二军医医大学上海理工工大学五角场长海医院院市级重点点高中复旦大学学附属中中学东方肝胆胆医院控江中学学杨浦高级级中学东外滩杨浦区中中心医院院同济大学学第一附附属中学学区级重点点高中上海理工工大学附附属中学学黄

19、兴路延吉地段段医院市东中学学长白医院院上海复旦旦实验中中学安图医院院上海财经经大学附附属中学学中原中学学中原板块块市东医院院杨浦知识识创新区区在空间间上覆盖盖区域全全境，以以“三区区联动”为发展展的指导导方针进进行合作作、互动动。“大大学的城城市、城城市的大大学”根根据区域域内高校校的分布布状况，高校校校区规划划为西区区、东区区和北区区三个区区域，西西区规划划以复旦旦大学、同济大大学、财财经大学学等为核核心；东东区规划划以上海海理工大大学、上上海水产产大学为为核心；北区规规划以中中国人民民解放军军第二军军医大学学、上海海体育学学院为核核心。另另外复旦旦附中，交大附附中，控控江中学学，杨浦浦高级

20、中中学，市市东中学学，同济济大学第第一附属属中学，上海理理工大学学附中等等上海名名牌高中中也云集集杨浦。因而杨杨浦被称称为上海海的学术术区。杨浦区作作为上海海中心城城区中地地域最大大、人口口最多的的大区，区域内内现有三三级医疗疗机构55所，区属属二级综综合性医医院5所所，二级级专科医医院4所所，社区区卫生服服务中心心12所所（卫生生站点558个），民营营医疗机机构677所。近近6年来来通过政政府实施施工程，实现了了每个街街道（镇镇）有一一个社区区卫生服服务中心心，每112万人人口设立立一个卫卫生服务务站（点点）的目目标，完完全达到到了上海海市委、市政府府要求的的“15660”医疗卫卫生服务务圈

21、，即即居民步步行155分钟就就能抵达达一家医医疗卫生生机构，60分分钟内就就能达到到一家三三级卫生生医院。3文化化历史百年工业业文明杨浦区是是中国近近代工业业的发源源地。早在18882年年官督商商办的上上海机器器造纸局局就建成成投产，次年英英商又在在杨树浦浦路建立立上海最最大的自自来水厂厂，18890年年国内最最早的机机器绵纺纺织厂上上海机器器织布局局建成投投产，建建于19913年年的杨树树浦发电电厂经过过改建成成为国内内当时最最大的火火力发电电厂，华华铝钢精精厂为全全国最早早的一家家铝制品品厂，中中国肥皂皂公司和和英美烟烟厂的产产品在中中国市场场销量一一度占77080%。至19937年年，区

22、境境内外商商已有557家工工厂，民民族工业业已发展展到3001家，其中轻轻纺工业业已具相相当规模模，纺绽绽数占全全市455.4%。杨浦浦的老企企业代表表了中国国近代工工业早期期的最高高水平，为上海海乃至全全国的发发展作出出了重大大贡献。百年大学学文明杨浦区域域内现有有17所全全日制高高等院校校，复旦旦大学、同济、上海理理工等大大学建校校均已百百年。部部属高校校有复旦旦、同济济、财经经等3所，其其他高校校有上海海理工、上海水水产等112所，部队所所属高校校有第二二军医大大学等两两所。这这些高校校占地面面积7000多万万平方米米；有教教职工22万多人人，正、副教授授65000多人人，两院院院士44

23、0余人人；共设设专业3350多多个，在在校生118万多多人，其其中研究究生2万多人人。区域规划划1整体体规划布布局根据杨杨浦知识识创新区区发展规规划纲要要，杨杨浦将形形成“两片、一线、一带”的空间间布局，“两片”是指东东、西两两片高校校集聚区区；“一线”是指创创业走廊廊；“一带”即黄浦浦江滨江江发展带带。杨浦区滨滨江岸线线成为220100年世博博会同期期建设配配套项目目，结合合杨浦城城市发展展战略，沿黄浦浦江段将将建设成成为以亲亲水游览览、工业业博览、科技商商务、知知识社区区为主要要内容的的现代服服务功能能带。根据黄浦浦江两岸岸开发要要求，黄黄浦江滨滨江地区区规划分分为核心心区和协协调区。核心

24、区区规划占占地面积积10平方方公里。协调区区规划占占地面积积2.22平方公公里。配配合利用用五角场场城市副副中心的的独特优优势，黄黄浦江滨滨江地区区将成为为未来杨杨浦商圈圈向北延延伸发展展的重要要区域。文化中心杨树浦水厂滨江发展规划2轨道道交通规规划杨浦区内内已通车车运行的的轨道交交通有44、8、10号号三条线线路，112号正正在建设设中，未未来规划划有177、188号两条条线。轨道177号线（远期规规划）区内内站点：白城路路站、嫩嫩江路站站【可换换乘8号线线】、民民庆路站站、三门门路站【可换乘10号号线】、政立路路站 轨道188号线（远期规规划）区内站点点：武川川路站、复旦大大学站、国权路路

25、站【可可换乘10号号线】、抚顺路路站、江江浦路站站【可换换乘8号线线】、江江浦公园园站【可可换乘12号号线】、平凉路路站、丹丹东路站站杨浦区区域发展展前景1五角角场区域域五角场地地处上海海杨浦区区北部，一般是是指由国国定路、政立路路、国和和路围成成的约33平方公公里多的的环形地地区，以以邯郸路路、四平平路、黄黄兴路、翔殷路路、淞沪沪路五条条发散型型的主干干道在这这里交会会而得名名。 五条马路路中，邯邯郸路是是通向市市中心的的主干道道，贯穿穿复旦大大学，四四平路直直通外滩滩，紧邻邻同济大大学，黄黄兴路上上有大量量住宅小小区，接接杨浦大大桥直达达浦东，翔殷路路和淞沪沪路则是是中原社社区和在在建的新

26、新江湾城城通向市市中心的的主干道道。这里里既是杨杨浦区的的核心地地带，也也是整个个上海的的重要文文化教育育中心。 发展前景景：完善善五角场场城市商商业副中中心的规规划建设设，使其其成为名名副其实实的北上上海旗舰舰商业中中心。进一步步发展环环同济知知识经济济圈的产产业规模模、形态态，目前前已经拥拥有上海海国际设设计一场场、同济济联合广广场、交交大昂立立创意设设计园等等产业基基地，今今后将合合力打造造联合国国“创意意城市设设计之都都”的新新地标。2大连连路现代代服务区区域大连路现现代服务务区又称称“大连连路总部部研发集集聚区”。其总体体范围为为：西起起大连路路，东至至打虎山山路通北北路，北北依控江

27、江路，南南抵杨树树浦路，占地面面积约11.4平平方公里里。 该区域主主要分为为三块：中间地块块会展展商贸中中心区：以荆州州路和长长阳路为为轴线，建设会会展中心心的展馆馆设施和和相应商商务办公公楼（包包括星级级酒店），现已已建成：西门子子总部、德国大大陆集团团亚洲总总部和中中国研发发中心、北美广广场以及及荣广商商务中心心。南部地块块商务务聚集区区：以集中中进口食食品、汽汽车等与与新兴消消费品相相关的贸贸易商、采购商商、代理理商，集集中长三三角地区区民营企企业、外外省市机机构上海海办事处处、东盟盟地区交交流合作作基地等等为特色色，辐射射虹口和和浦东新新区，这这里建成成后将是是杨浦区区现代商商务集聚

28、聚的最精精华地区区。北部地块块商业业购物区区：以宝地地广场为为核心，用地面面积万万平方米米，是商商务商住住混合区区，以品品牌零售售、高档档餐饮、文化休休闲等业业态为主主。它集集商业、办公、酒店、会展等等功能为为一体，是大连连路总部部研发集集聚区的的重要组组成部分分。发展前景景：与陆陆家嘴核核心CBBD，外外滩中央央CBDD和北外外滩CBBD相辅辅相成，实现功功能互动动。3东外外滩滨江江特色区区域东外滩板板块是指指西起大大连路，东至复复兴岛，北抵平平凉路，南达黄黄浦江的的区域，即杨浦浦大桥两两侧、滨滨江绿化化带和复复兴岛地地区。这这里原本本是工业业区，云云集着很很多的厂厂房和棚棚户建筑筑，不过过

29、随着板板块成为为新一轮轮的开发发重点区区域之一一，动迁迁速度也也在逐渐渐加快，这一传传统居住住区的巨巨变已是是指日可可待。而而本项目目所在的的平凉路路位置正正好处于于东外滩滩板块北北侧边缘缘地带，可接受受该板块块未来利利好条件件的辐射射影响。杨树浦路路江浦路路沿江地地段将建建成“渔人码码头”，糅合合中西文文化建成成具有水水上风情情的休闲闲、餐饮饮、购物物、观光光场所、成为滨滨江岸线线的标志志性建筑筑。与虹虹口北外外滩连接接的秦皇皇岛路地地区将构构建国际际采购服服务功能能区。发展前景景：建设设以高档档居住休休闲区为为主，融融旅游、办公、科教为为一体的的亲水型型、生态态型高尚尚住宅和和现代办办公场

30、所所，成为为具有传传统文化化内涵、丰富景景观效果果的滨江江特色区区域。杨浦区土土地市场场研究（20008年11月20110年99月）序号地块名称称地址用途建筑面积积容积率总价（万万元）成交日期期开发商1杨浦区新新江湾城城F区挂挂牌东至闸殷殷路、南南至三门门路、西西至凇沪沪路、北北至殷高高路综合商业业、办公公909,4355.13.400675117020088-1-31TS CCHINNA FFUNDD (BBARBBADOOS)III SSRL2黄兴路117000号东至关山山路，南南至国权权路，西西至黄兴兴路，北北至国顺顺路；商业400年，办办公500年115,2899.33.5009223

31、3220088-111-7上海东方方蓝海置置业有限限公司3100街街坊东至眉州州路，南南至平凉凉路，西西至杨树树浦港，北至河河间路；普通商品品房14,4475.62.00011299220099-9-30上海波司司登房地地产开发发有限公公司431街坊坊东至通北北路，南南至昆明明路，西西至辽阳阳路，北北至唐山山路；经营性办办公用地地33,9985.53.00020599220099-9-30文通钾盐盐集团有有限公司司5新江湾城城C6地地块东至江湾湾城路，南至殷殷行路，西至政政和路，北至国国秀路；普通商品品房114,5177.01.000372000020099-122-233中国中建建地产有有限

32、公司司6新江湾城城F区加加油站东至规划划绿化带带，西至至江湾城城路，北北至殷高高路；商业用地地602.30.3001325520100-2-4中国石油油化工股股份有限限公司上上海石油油分公司司,上海海城投置置地有限限公司7杨浦区五五角场街街道3111 街街坊等东至淞沪沪路，北北至政立立路；商业用地地404,4199.23.200126338120100-3-5泰隆发展展有限公公司,上上海杨浦浦知识创创新区投投资发展展有限公公司8新江湾城城C4地地块东至江湾湾城路，南至国国秀路，西至政政和路，北至国国浩路；普通商品品房108,0911.91.000110883320100-5-7上海城投投置地（

33、集团）有限公公司20088年至今今，杨浦浦区一共共有8块块地块出出让，较较上海整整个地区区来看，地块出出让数量量比较少少。其中中商业用用地2幅幅、综合合用地22幅、住住宅用地地3幅、其他用用地1幅幅。地块块主要集集中在五五角场，而从目目前商业业地块成成交情况况来看，成交的的地块楼楼板价较较低。上海办公公楼市场场研究研究范围围研究范围围针对上上海有影影响力的的办公楼项项目；研究区域域包括：人民广广场区域域、陆家家嘴区域域、淮海海路区域域、徐家家汇区域域、南京西路静静安寺区区域、虹虹桥区域域、五角角场区域域及北外外滩区域域；其中重点点区域为为：五角角场区域域和北外外滩区域域；市场参数数：供应应量、

34、租租金、空空置率、吸纳量量。甲级写字字楼标准准NO.考察内容容说明位置1所处位置置处于中央央商务区区或繁华华商业区区内2交通情况况临近城市市主干道道路口及及交通枢枢纽，可可选择多多种交通通方式并并充分满满足“通达性性”要求。3周边环境境邻近写字字楼、酒酒店、公公寓、购购物中心心及娱乐乐设施等等物业；无污染染，内部部注重环环境和绿绿化。4环境绿化化优秀的软软质景观观及硬质质景观设设计，充充分满足足功能、景观、生态方方面的需需要。结构空间间布局5楼层分布布各楼层及及纵向功功能布局局合理、有层次次。6结构形式式采用大开开间的空空间结构构形式，可以自自有分隔隔；标准准层建筑筑面积不不小于115000平

35、方米米。7层高写字间净净高不小小于2.7米。装修标准准8外墙装修修采用优质质玻璃幕幕墙、高高档石材材等高档档材料。9公共区域域大堂、电电梯厅、洗手间间等装修修相当于于五星以以上级酒酒店标准准。配套设施施10空调系统统可提供224小时时可调节节式中央央空调，采用先进进的新风风提供系系统。11给水系统统24小时时热水供供应12供电系统统双路供电电，有自自备发电电机13通信系统统数字光纤纤通信系系统接入入；提供供综合布布线系统统；卫星星通信；可铺设设架高地地台；中中央数据据系统。14停车系统统有地上、地下停停车场和和充足车车位保证证。15电梯设施施稳定、充充足且高高速的升升降机系系统。16安全设施施

36、先进的视视频保安安监视系系统17楼宇管理理系统采用楼宇宇中央自自控的管管理系统统识别性18可识别性性作为所处处区域的的标志性性建筑，可识别别性佳。管理19物业管理理聘请知名名物业管管理公司司进行专专业的物物业管理理，保持持业权统统一。运营状况况20租金水平平租金相对对稳定。21租户状况况租户相对对比较稳稳定。22运营时间间可24小小时运营营，节假假日限制制进入。23保安24小时时保安，智能系系统。上海目前前主要商商务区分分布陆家嘴五角场北外滩徐家汇南京西路人民广场虹桥淮海路本项目目前商务务区主要要在城市市及区域域中心形形成，现现有的商商务区发发展比较较成熟，周边都都有大型型的综合合商业配配套设

37、施施。人民民广场附附近的几几大核心心商务区区域，定定位差别别不太明明显，未未来有逐逐渐融合合的趋势势；陆家家嘴CBBD写字字楼租赁赁市场非非常旺盛盛，入驻驻率在990%以以上，而而且该地地区可供供应的甲甲级办公公楼体量量十分有有限，所所以租金金还将保保持增长长态势；虹桥CCBD作作为大虹虹桥板块块的核心心商务区区域，依依托虹桥桥机场枢枢纽中心心的区位位优势，目前发发展势头头迅猛；五角场场及北外外滩作为为本项目目临近的的主要商商务集中中区域，近年发发展也比比较快，随着五五角场商商圈的进进一步融融合以及及北外滩滩与浦东东的联系系更加紧紧密，这这一区域域的办公公楼还会会有利好好的发展展趋势。1徐家家

38、汇区域域甲级1上海海实业大大厦2美罗罗大厦3港汇汇中心二二座入住率89%租金7.5元元/平米米/天乙级1新旺旺大厦2银海海大楼入住率85%租金4.2元元/平米米/天主要特征征以港汇和和美罗城城为代表表，以徐徐家汇商商圈为基基础形成成，集聚聚的主要要是ITT企业和和电脑公公司。地地铁1号号线徐家家汇站中中心区域域。写字字楼品质质高，商商圈成熟熟。租户特征征IT公司司和电脑脑公司为为主，金金融企业业在此汇汇集，租租金稳定定，出租租率比较较高，很很少有空空置的办办公楼。2淮海海路区域域甲级1淮海海国际广广场2瑞金金大厦3大上上海时代代广场入住率90%租金8.7元元/平米米/天乙级1锦江江迪生商商厦2

39、三金金大厦入住率88%租金4.5元元/平米米/天主要特征征上海的标标志性地地段之一一，租金金长期保保持在一一种比较较稳定的的水平，受外界界影响程程度小，已建成成的写字字楼供应应量有限限，而潜潜在需求求存在。商圈成成熟，出出租情况况良好。不过附附近停车车位比较较紧张。租户特征征IBM等等电子公公司和信信息外贸贸公司为为主，另另入驻了了不少5500强强公司上上海分公公司或办办事处。3南京京西路静静安寺区区域甲级1SOOHO东东海广场场2嘉里里中心3中信信泰富广广场4帝豪豪大厦入住率89%租金9.1元元/平米米/天乙级1贵都都商务楼楼2东艺艺大厦入住率81%租金4.2元元/平米米/天主要特征征区位优

40、势势明显，交通、商业配配套设施施完善，且办公公氛围比比较浓郁郁，办公公条件比比较成熟熟，受到到众多国国内外企企业的青青睐，纷纷纷入住住，从而而拉升了了该区写写字楼的的租金水水平。租户特征征500强强公司分分公司办办事处，国内外外知名企企业，广广告媒体体公司。4人民民广场区区域甲级1来福福士广场场2都市市总部大大楼3明天天广场入住率91%租金7.4元元/平米米/天乙级1光通通大厦2申鑫鑫大厦入住率90%租金4.9元元/平米米/天主要特征征地理位置置优势明明显，区区域内交交通便利利，商业业配套设设施完善善，周边边酒店众众多，文文化活动动设施比比较多，目前还还未形成成比较明明显的产产业集聚聚特征，呈

41、现出出综合性性的特点点。租户特征征高科技企企业、物物流商贸贸、大型型商场、一些知知名企业业总部。5陆家家嘴区域域甲级1陆家家嘴信息息中心2招商商局大厦厦3万向向大厦4太平平金融大大厦5汇丰丰大厦入住率90%租金9.8元元/平米米/天乙级1银都都大厦主要特征征陆家嘴CCBD是是中国唯唯一以“金融贸贸易”命名的的国家级级开发区区，现已已发展成成国内最最为成熟熟的CBBD之一一。中央央商务区区集中了了大量的的贸易、金融、信息及及中介服服务公司司，建筑筑密度高高，商务务活动频频繁。租户特征征500强强企业总总部、国国内外知知名企业业、金融融、证券券、贸易易、信息息公司、中介服服务公司司、各大大银行总总

42、部等。6虹桥桥CBDD区域甲级1古北北国际财财富中心心2远东东国际广广场3上海海万都中中心大厦厦4东方方维京大大厦入住率91%租金6.3元元/平米米/天乙级1虹桥桥荣广大大厦主要特征征上海最早早兴起的的商务圈圈，随着着虹桥枢枢纽中心心的概念念确定，虹桥CCBD迎迎来新的的一轮发发展，多多个高档档项目开开工建设设，推高高了虹桥桥写字楼楼的租金金价格。国际化化程度比比较高，领事馆馆、外交交官邸比比较多，外籍居居民众多多。租户特征征各国领事事馆比较较多、内内外资企企业机构构、银行行证券公公司、贸贸易等。7五角角场区域域甲级1万达达广场大大厦2沪东东金融大大厦3蓝天天大厦4创智智天地入住率88%租金3

43、.2元元/平米米/天乙级1无锡锡大厦2怡富富商务广广场主要特征征城市副中中心、上上海十大大商圈之之一。办办公楼以以及商业业多集中中在五角角场环岛岛周围，核心区区域商业业集中，配套完完善，创创智天地地等创新新产业园园区聚集集于此，教育资资源丰富富，创意意办公比比较有特特色。租户特征征创业者、中小企企业、区区域性客客户、小小型ITT公司、贸易公公司等。8北外外滩区域域甲级1瑞丰丰国际大大厦2宝矿矿国际大大厦3国际际港务大大厦4远洋洋大厦入住率92%租金5元/平平米/天天乙级1锦发发商务楼楼2轻工工国际大大厦主要特征征北外滩区区域具有有良好的的规划、定位“商务航运文化”三柱支支撑的模模式，融融合知识

44、识产业服服务、国国际航运运服务以以及滨江江文化休休闲等概概念。大大项目比比较集中中，商务务和航运运是重点点，交通通发达，紧密连连接浦东东新区、虹口区区等商务务区。租户特征征贸易公司司、航运运公司、物流代代理公司司、现代代服务业业、相关关配套企企业等。上海甲级级办公楼楼市场供供应情况况分析1供应应量分析析上海市新新增的甲甲级写字字楼量并并不大，在099年的时时候甚至至出现回回落现象象，基数数的大小小直接影影响着上上海办公公楼的需需求情况况。从总总供应量量来看，市场对对于办公公楼的需需求还是是较为旺旺盛，特特别是甲甲级写字字楼。 20008年是是上海写写字楼市市场最繁繁荣的一一年，无无论是总总供应

45、量量还是甲甲级写字字楼供应应量都上上升到一一个高度度，而且且租金、售价都都直线上上涨。金金融危机机之后，上海的的写字楼楼市场一一度回落落到低谷谷，20009年年到20010年年，整个个市场都都在调整整之中，甲级写写字楼租租金状况况也逐渐渐好转。2上海海地区优优质甲级级办公楼楼项目港汇中心心二座2005540000005017588.199只租不售售城开国际际大厦200774700001725000只租不售售上海实业业大厦199666700004112000租售嘉里中心心199883447783814622只租不售售中信泰富富广场2000010555004520000只租不售售恒隆广场场2001

46、12020007.496617800只租不售售瑞金大厦厦199774692262814500只租不售售中环广场场199995400003815000只租不售售大上海时时代广场场2000010900003013000只租不售售来福士广广场2003312566215120999只租不售售明天广场场2003312000006320000只租不售售都市总部部大楼200554095502421033只租不售售SOHOO东海广广场200998073375214511.700租售远东国际际广场2000010333553315000租售东方维京京大厦200774800002714200只租不售售沪东金融融大厦

47、200664800002613233租售创智天地地广场20088100000000618000租售瑞丰国际际大厦20077656997.4403014955只租不售售国际港务务大厦200885778822915000只租不售售宝矿国际际广场2009920300005020000只租不售售北美广场场200997272242113599散售上海国金金中心200993720005622433租售时代金融融中心2007711100385121000只租不售售环球金融融中心20088381660010133000只租不售售中银大厦厦1990012433685622200只租不售售汇丰大厦厦2000011

48、688245022800只租不售售3租金金分析旺盛的需需求致使使上海甲甲级写字字楼的租租金自220088年金融融危机后后第一次次出现上上涨。220100年第一一季度，上海甲甲级写字字楼平均均租金达达到每天天每平方方米人民民币8.1元，比上一一季度上上涨3.3%。在产权销销售市场场，一手手写字楼楼成交量量环比上上涨188%。上上海主要要区域产产权写字字楼的平平均价格格达到每每平方米米人民币币39,6000元，在在销量上上涨的支支持之下下，售价价环比上上升111.5%。 与过去去大部分分新供应应集中在在浦东的的情况不不同，220100年，浦浦东浦西西的新供供应量基基本持平平。由于于大量新新供应入入

49、市，我我们可预预见下季季度浦西西甲级写写字楼的的空置率率将会上上涨，但但整体租租金将保保持稳定定。4空置置率分析析上海20010年年第一季季度甲级级写字楼楼空置率率为9.60%；准甲甲级写字字楼空置置率为99.555%，甲甲级写字字楼与准准甲级写写字楼的的空置率率逐渐持持平。由由于经济济的回暖暖，准甲甲级写字字楼租金金的价格格优势将将被淡化化。准甲甲级写字字楼面临临租户转转向甲级级写字楼楼的问题题，短期期入住率率将有一一定的下下降。市市场信心心逐步累累积，租租金温和和反弹。 从各商商务区具具体来看看，空置置率基本本上都保保持在110%左左右，一一些超甲甲级的写写字楼由由于租金金较高，空置率率相

50、对而而言比较较高，而而位于商商圈核心心位置的的甲级办办公楼普普遍呈满满租状态态。五角角场商务务区作为为新兴的的CBDD商务区区，目前前还处于于培养期期，配套套规划正正在逐步步完善中中，商务务氛围还还有待提提高，空空置率相相比其他他成熟CCBD而而言略微微偏高。6吸纳纳量分析析从20006年开开始至220099年，上上海市地地区的甲甲级写字字楼吸纳纳量波动动较大，其中以以08年年的吸纳纳量为最最，达到到48.9万平平方米，到099年之后后市场较较为低迷迷，吸纳纳量只有有22万万平方米米左右。随着今今年国家家调控政政策对住住宅投资资者打击击较大，部分投投资者已已经转向向商业地地产，所以我们们有理由

51、由相信，未来的的办公楼楼市场会会进入一一个新的的上升期期。7小结结市场供应应甲级写字字楼多集集中在传传统商务务区，周周边商业业、交通通、市政政等配套套设施完完善，220100年开始始供应量量将出现现一个高高峰，浦浦东静安安区域有有大面积积的供应应入市，不过整整体租赁赁市场供供应量还还是低于于市场预预期。需求趋势势20100年市场场甲级办办公楼市市场表现现良好，新增需需求稳步步上升，浦东和和静安区区域由于于供应量量较大，所以也也成为需需求最多多的区域域，对新新增供应应消化速速度比较较快，投投资需求求很旺盛盛。产品特征征单体规模模明显增增大，产产品品质质越来越越高，服服务意识识增强。目标客户户中心

52、商务务区甲级级办公楼楼主要客客户还是是以金融融、贸易易、物流流、中介介服务、各类机机构、跨跨国公司司分公司司等为主主。分析与展展望：近来上海海甲级写写字楼市市场出现现回暖迹迹象，租租赁需求求有所回回升，租租金下跌跌速度开开始放缓缓。特别别是浦东东金融中中心、虹虹桥枢纽纽中心等等概念的的相继规规划实施施，核心心商务区区写字楼楼需求量量将持续续增加。近期浦东东租赁活活动的复复苏说明明“20220上海海国际金金融中心心”规划的的激励效效应比预预期来得得早。上上海金融融经济无无论产业业规模还还是产业业分工细细化程度度都将有有长足发发展，进进而带动动金融服服务业规规模在未未来十年年大幅扩扩张，从从而拉动

53、动写字楼楼需求，这将是是未来数数年上海海写字楼楼市场需需求增长长的持续续动力。 基于租赁赁需求的的回暖、发展商商对供应应节奏的的较大幅幅度调整整、以及及国际金金融中心心规划的的政策激激励开始始呈现。由于未未来几年年供大于于求的状状况比之之前的预预期有所所改善，其对写写字楼市市场的冲冲击也会会相应减减轻。区域市场场研究区域市场场的划定定划定的原原则商务区区影响行业类类型距离城市规规划研究范围围：北至至江湾体体育场、南至黄黄浦江、西至大大连路、东至军军工路。主要包括括：五角角场区域域、大连连路现代代服务区区域、东东外滩区区域。内环高架五角场区域大连路区域东外滩区域目前办公公楼市场场供应情情况1杨浦

54、浦区主要要办公楼楼供应项项目（以以近几年年开盘的的新项目目为主）1五角丰丰达201004992231413611散售2天科国国际大厦厦20088362885.4451715000租售3新纪元元国际广广场2008826633820874散售4铭大创创意广场场20077200000313500只租不售售5中环国国际大厦厦200773400002010000只租不售售6五角场场8000号20066118779716000只租不售售7荣广商商务中心心200664500005900只租不售售8北美广广场200997272242113599散售9凯迪金金融大厦厦201004102242110000只租不售

55、售10蓝天天大厦2008844000026863租售11时代代金融200778400015118622只租不售售12华谊谊星城大大厦2006610000017580租售13郡江江国际20088133334322950散售14怡富富商务广广场2007780000026806租售15沪东东金融大大厦200664800002613233租售16创智智天地广广场20055300000618000租售17财富富国际广广场2010015000002610877散售18电力力大学科科技园20066190000918000只租不售售2项目目分布情情况内环高架五角场区域大连路区域本项目宝地广场渔人码头东外滩区域

56、同济逸仙合生国际东方蓝海复旦软件园杨浦区中中高档写写字楼目目前供应应主要以以五角场场区域为为主，占占到全区区一半以以上的供供应量，其余主主要分布布在东外外滩平凉凉路、长长阳路沿沿线，以以及内环环高架和和轨道沿沿线附近近区域。五角场区域46%其他22%东外滩区域20%内环区域12%3区域域未来供供应情况况分析名称入市时间间建筑面积积位置类型东方蓝海海国际广广场20122年底1700000五角场商业综合合体（三三幢甲级级写字楼楼）同济逸仙仙大厦20100年底900000五角场甲级写字字楼合生国际际广场未定3600000五角场商业综合合体宝地广场场20100年底1564400内环（大大连路现现代服务

57、务区）商业综合合体（商商场和甲甲级写字字楼）浦江国际际金融广广场20122年1190000北外滩甲级写字字楼国际航运运服务中中心20122年5500000北外滩商业综合合体（88幢甲级级写字楼楼）复旦软件件园20111年1200000长阳路办公写字字楼东方渔人人码头待定1000000（一期期）东外滩商业综合合体星月置业业五角场场项目预计20013年年800000五角场创意办公公楼本项目所所在区域域未来新新供应的的项目体体量在1150万万平方左左右，未未来项目目的集中中供应会会给本项项目造成成一定的的影响。再加上上和记黄黄埔等大大型开发发商入驻驻杨浦区区办公楼楼市场，本区域域未来写写字楼项项目的

58、竞竞争会趋趋于白热热化。其中星月月置业五五角场项项目的整整体开发发格局与与本地块块十分类类似，因因此该项项目的规规划我们们将作为为本项目目未来规规划的一一个重要要参考来来源。4租金金与售价价分析租金表：区域五角场内环区域域东外滩区区域备注平均租金金（元/平米/天）2.53.552.21.52中高档写写字楼售价表：项目均价（元元/平米米）区域开盘时间间五角丰达达250000五角场20100年6月月创智天地地280000五角场20088年111月天科国际际280000东外滩20088年3月月新纪元国国际广场场300000五角场20099年5月月北美广场场350000大连路20099年100月郡江国

59、际际210000东外滩20088年2月月平均售价价280000元/平米 区域目目前商业业氛围发发展良好好，政府府后期规规划完善善，产业业结构清清晰，商商务办公公市场还还有待发发展。相相比其他他成熟CCBD而而言，本本区域办办公楼租租金还处处于低端端水平。区域交交通网络络还不够够完善，五角场场核心商商圈只有有轨道110号线线经过，交通优优势还不不能发挥挥出来。目前区区域所售售项目以以小面积积SOHHO的办办公形式式为主，均价在在280000左左右，投投资者比比较多，销售情情况比较较可观，但租金金一直上上不去。未来区域域内办公公楼供应应量较大大，楼宇宇质量有有所提高高，高端端写字楼楼的进入入会给本

60、本区域带带来更大大的活力力，黄浦浦江沿岸岸的大连连路总部部经济带带和北外外滩的强强强联合合，能够够与浦东东CBDD形成区区位联动动，提高高本区域域写字楼楼竞争力力。5区域域行业和和客户群群特征区域行业业：钢铁铁、贸易易、通讯讯IT、建筑设设计、科科技企业业、创业业孵化集集聚区。客户群特特征：区域客户户群包括括通讯、设计类类；国内内贸易和和咨询服服务类公公司，知知名企业业较少。需求面积积，小型型企业需需求在1100-3000平米，一般企企业需求求在3001-5500平平米。而而300平米米以上的的大面积积需求占占到整体体需求的的40%左右。区域内新新项目主主要以整整层出售售为主，小面积积SOHH