房地产行业：房企发债成本下行热点二线城市土地成交回暖

1、市场表现板块表现本周申万房地产板块收于 4615.75 点，累计上涨 4.36%，同期上证综指上涨 2.73%， 深证成指累计上涨 3.44%，沪深 300 上升 2.37%；行业横向对比来看，房地产板块上涨 4.36%,位列中游。图 1：沪深 300 与申万房地产板块数据来源：，Wind图 2：申万板块周涨跌幅比较数据来源：，Wind行业个股表现本周板块内涨幅第一为泰禾集团（000732），本周累计涨幅 25.50%，其次为空港股份、凤凰股份、华鑫股份、渝开发；跌幅前五则分别为 ST 津滨、ST 岩石、银亿股份、上实发展与城投控股。表 1：本周涨跌幅榜涨幅跌幅1泰禾集团（000732）25.

2、50%ST 津滨（000897）-10.07%2空港股份（600463）24.37%ST 岩石（600696）-9.02%3凤凰股份（600716）18.76%银亿股份（000981）-8.39%4华鑫股份（600621）18.65%上实发展（600748）-5.56%5渝开发（000514）18.51%城投控股（600649）-4.38%数据来源：整理，wind个股重要公告本周，招商蛇口、津滨发展、城投控股、北辰实业、天地源、哈高科、世茂股份先后公告了 2018 年年度业绩报告，其中招商蛇口作为行业龙头企业，交出了一份满意的答卷：2018 年实现营业收入总额 882.78 亿元，同比增长 1

3、6.25%，实现归属于上市公司股东的净利润 152.40 亿元，同比增长 20.42%，基本每股收益为 1.89 元，同比增长 18.13%；2019 年公司计划实现新开工面积 1100 万平方米，竣工面积 1000万平方米，签约销售金额 2000 亿元。此外，中南建设将其员工持股计划完成出售，其成本均价为 6.73 元/股，公告日当天的收盘价为 9.47 元/股。公司名称公告日期公告内容招商蛇口3/182018 年年度报告。2018 年实现营业收入总额 882.78 亿元，同比增长 16.25%，实现归属于上市公司股东的净利润 152.40 亿元，同比增长 20.42%，基本每股收益为 1.

4、89 元，同比增长 18.13%；2018 年，公司在近 60 个城市及地区拥有在售项目 214 个，全年实现签约销售面积 827.35 万平方米，同比增加45.15%；累计实现签约销售金额 1705.84 亿元，同比增加 51.26%；2019 年公司计划实现新开工面积 1100万平方米，竣工面积 1000 万平方米，签约销售金额 2000 亿元。中南建设3/18关于公司 2017 年员工持股计划持股出售完毕及终止实施事宜的公告。截止 2017 年 11 月 8 日，公司 2017年员工持股计划完成公司股票的购买，该计划通过二级市场累计购入公司股票 130,758,148 股，占公司总股本的

5、 3.52%，成交均价为 6.73 元/股。2018 年 11 月 7 日公司 2017 年员工持股计划持有的公司股份解除限售，截至 2019 年 3 月 5 日，公司 2017 年员工持股计划持有的公司股票已全部出售完毕。阳光城3/18关于阳光集团增持公司股份成为单一最大股东的提示性报告。公司于 2019 年 3 月 18 日收到公司控股股东阳光集团的通知，阳光集团通过深圳证券交易所证券交易系统增持公司股份占公司总股本已达18.05%，已成为公司单一最大股东。根据本次增持计划，阳光集团及关联方将按照公司 2018-228 号公告的内容继续增持公司股份。华夏幸福3/19第六届董事会第六十四次会

6、议决议公告。吴向东被选举为公司联席董事长，任期与第六届董事会一致。2 月 19 日，吴向东正式加入华夏幸福，任首席执行官暨总裁。津滨发展3/192018 年年度报告。2018 年年度报告。2018 年，公司实现营业收入 1.55 亿元，同比减少 84.14%，主要系上年同期下属津汇公司红树湾 A 项目满足收入确认条件 确认收入，而本报告期没有新增确认收入的项目所致。归属母公司所有的净利润为-12948.00 万元，主要受下列因素影响：(1)本年度公司房地产项目基本处于前期开发建设阶段，无新增可结算收；(2)受渤钢系债务重整导致轧三钢铁公 司对我公司欠款无法按期偿还的影响，本年度计提坏账准备 3

7、340 万元；(3)津汇红树湾 B 项目由于受到地块间路段道路 规划变更影响，计提了存货跌价准备 2436 万元。表 2：地产板块个股重要公告城投控股3/192018 年年度报告。2018 年度，公司实现营业收入 69.03 亿元，同比增幅 115%；实现归属于上市公司股东的净利润 10.28 亿元，同比减幅 41.53%；实现基本每股收益 0.41 元/股，同比减幅 38.82%。净资产收益率 5.41%，资产负债率 45.53%。完成全年的经营目标。北辰实业3/202018 年年度报告。2018 年，公司积极推进低成本扩张、品牌扩张和资本扩张的三大战略，把握市场机遇，强化科学管控，坚持创新

8、引领，推动企业实现高质量发展，资产规模连年增长，收入和利润更是创下历史最高水平。报告期内，在公司可结算项目增加以及结算项目中高房价产品占比较高带动下，公司实现营业收入人民币 1,786,416.3 万元，同比上升 15.58%；利润总额为人民币 280,031.9 万元，同比上升 55.10%；由于结转产品中部分为合作项目，归属母公司净利润人民币 118,951.2 万元，同比上升 4.31%。天地源3/202018 年年度报告。报告期内，公司全年实现销售收入 52.67 亿元，同比增加 33.18%；实现归属于母公司净利润 4.20 亿元，同比增加 65.46%；全年实现新签 52.08 亿

9、元，实现回款 58.34 亿元，新开工面积 86.53 万平米，竣工面积 51.94 万平米。主要经营指标均取得历史最好成绩。全年无重大安全事故发生。截至 2018 年 12 月 31 日，公司总资产为 217.29 亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为 33.89 亿元；每股收益 0.4865 元，同比去年增长 65.48%；加权平均净资产收益率为 13.07%，比 2017年增加 4.47 个百分点。哈高科3/212018 年年度报告。报告期内，公司实现营业收入 29,940.46 万元，同比增加 34.52%。实现归属于上市公司股东的净利润 1,513.66 万元，同比减少 27.72

10、%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,492.60 万元，同比增加 24.03%。实现每股收益 0.0419 元，扣除非经常性损益后每股收益 0.0413元。报告期内，公司实现经营活动产生的现金流量净额 3,083.37 万元，同比减少 48.32%。截止 2018 年12 月 31 日，归属于上市公司所有者权益为 74,436.17 万元，资产总额 100,155.97 万元。世茂股份3/212018 年年度报告。公司实现签约额 271 亿元，比 2017 年同期增长 25%，比 2018 年计划增长 13%；实现签约面积 138 万平方米，比 2017 年同期增长 25%，

11、比 2018 年计划增长 28%。 HYPERLINK 34/SmartReaderWeb/SmartReader/?type=1&id=458065603&fav=1&device=pc&gateway=news&terminaltype=wft&version=6966 公司实现营业收入 206.74亿元，同比增长 10.74%；实现净利润 47.26 亿元，同比增长 27.17%；归属于上市公司股东的净利润 24.04亿元，同比增长 7.96%。泰禾集团3/23关于转让杭州蒋村项目标的公司部分股权的公告。公司全资子公司杭州泰禾臵业集团有限公司与上海世茂股份有限公司全资子公司上海煦晓企业管

12、理有限公司于 2019 年 3 月 22 日签署杭州泰禾蒋村项目股权转让协议书，杭州泰禾向上海煦晓转让杭州泰禾持有的杭艺辉商务咨询有限公司 51%股权，股权对价为 37,889 万元。嘉凯城3/232018 年年度报告。营业收入 16.94 亿元，同比增加 34.59%；归属上市公司股东的净利润亏损 15.64 亿元，较 2017 年亏损同比增加 178.68%；经营活动产生的流量净额-7.79 亿元，同比增加 70.75%；基本每股收益-0.87 元 /股。数据来源：公司公告，整理行业政策及新闻据河南省省直机关住房资金管理中心网站 21 日发布通知，经住房公积金监管部门同意，对省直住房公积金

13、贷款政策进行调整，夫妻双方均在省直中心连续正常缴存住房公积金 6 个月以上，郑州市区内购买首套住房，满足省直中心住房公积金贷款条件，最高贷款额度由原来的 60 万元调整为 80 万元，其他情况贷款额度由原来的 40 万元调整为 60 万元，进一步降低购房群众压力。时间内容3/193 月 18 日，经济参考报头版刊文称，政府工作报告提出，今年要更好解决群众住房问题，促进房地产市场平稳健康发展。这既紧紧抓住了长期以来房地产市场运行的“痛点”，也进一步明确了未来深入落实房住不炒定位的实践方向，保障困难群体基本居住需求，促进房地产市场平稳健康发展。表 3：行业相关新闻3/20住建部：2019 年上半年

14、全国工程建设项目审批时间再压减一半，压缩至 120 个工作日以内。数据来源：网络资料，整理表 4：政策相关新闻时间内容3/18海南省住房公积金管理局于 3 月 17 日发布关于重启个人商业性住房按揭贷款住房公积金贷款业务有关事项的通知，随着全省住房公积金个贷率的回落，为减轻缴存职工，特别是购买 2017 年 9 月 28 日前取得出让用地开发建设或采取装配式建造方式建造的新建楼盘的部分缴存职工，偿还商业性住房贷款的负担，充分保障职工权益，根据海南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为的通知的要求，结合海南省实际，重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务

15、。3/23河南住房公积金贷款新规：郑州市区内购买首套住房，满足省直中心住房公积金贷款条件，最高贷款额度由原来的 60 万元调整为 80 万元，其他情况贷款额度由原来的 40 万元调整为 60 万元。数据来源：整理土地市场本周土地市场数据统计至 2019 年第 11 周，即 3 月 11 日-3 月 17 日。全国 100 大中城市合计供应土地规划建面 1622.37 万平米，合计成交土地建筑面积 568.93 万平米； 当周土地成交楼面均价为 2266.00 元/平米，溢价率 15.48%；成交总价方面，百城土地成交总价为 128.94 亿元，其中一线、二线、三线城市分别占比 11.66%、6

16、8.53%、19.81%，本周土地市场表现寡淡，成交总量环比明显下滑，但溢价率仍保持 2019 年以来的较高水准。分城市级别来看，一线、二线、三线城市本周成交土地面积为52.33、269.55、247.05 万平米，楼面均价分别为 2874.00 元/平米、3577.00 元/平米、948.00 元/平米，土地成交溢价率为 0.00%、21.58%、7.06%，二线城市土地成交溢价率保持在 20%以上，保持回暖态势。图 3：百城土地供应、成交情况图 4：百城土地成交均价及溢价率数据来源：，wind数据来源：，wind图 5：百城土地成交总价图 6：一二三线城市土地总价情况数据来源：，wind数

17、据来源：，wind图 7：一二三线城市供应土地面积情况图 8：一二三线城市成交土地面积情况数据来源：，wind数据来源：，wind图 9：一二三线城市成交土地溢价率数据来源：，Wind房企融资情况本周债券发行市场表现活跃，发行规模以中交地产的 19 中交房产 MTN001 最大， 为 20 亿元；融资成本方面，本周发行的产品利率大多低于公司于 2017、2018 年发行的相同期限的产品，较 2016 年发行成本仍较高。公司名称债券简称及性质性质债项评级主体评级发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率利差资金用途备注复地19 复地 F2私募债民企-AAA-2+15.88%3.28%偿还 17 复地

18、 F1 公司债成本低于 2017 年 4 月 27 日发行的 2+1 年期公司债（6.55%）中国金茂19 金茂SCP001超短期融资央企-AA+60.743.47%1.12%用于发行人补充营运资金成本低于 2018 年 7 月 30 日发行的超短融（4.27%）新城控股19 新城 02一般公司债民营企业AAAAAA10.003+25.90%3.01%用于偿还公司有息负债 16 新城 01、16 新城 02成本低于 2018 年 4 月 27 日发行的 10 亿 5 年期 PPN（6.90%）新城控股19 新城 01一般公司债民营企业AAAAAA11.002+25.05%2.44%用于偿还公司

19、有息负债 16 新城 01、16 新城 02成本低于 2018 年 10 月 29日发行的 2+2 年公司债（7.43%）远洋集团19 远洋 01一般公司债央企AAAAAA173+24.06%1.27%偿还公司债券本息成本低于 2018 年 8 月 2 日发行的 3+2 公司债（4.70%）、2017 年 11 月 21日的 3+2 公司债（5.29%远洋集团19 远洋 02一般公司债央企AAAAAA125+24.59%1.52%偿还公司债券本息成本低于 2018 年 2 月 9 日发行的 3 年期企业债（5.95%）蓝光发展19 蓝光 01一般公司债民营企业AA+AA+112+17.50%4

20、.88%用于偿还到期或行权的公司债券成本低于 2018 年 5 月 29 日发行的 3 年期公司债（7.90%）上海世茂19 世茂 G2一般公司债民企AAAAAA1034.64%1.86%拟用于偿还存量公司债券成本低于 2018 年 3 月 8 日公司发行的 3 年期中票（6.33%）富力地产19 富力地产SCP 003超短融民企-AAA100.744.83%2.48%用于偿还到期超短融资券成本为公司已发行的超短融中最低格力地产19 格地 01一般公司债地方国企AAAAA435.30%2.50%全部用于偿还有息债务成本低于 2018 年发行的 3年期中票（6.80%-7.50%）中铁地产19

21、中铁 03一般公司债央企-AAA33+24.90%2.10%拟用于偿还公司债券成本低于 2018 年 1 月 17 日发行的 3+2 年期中票（5.94%）小商品城19 浙小商SCP003超短融地方国企-AA+100.743.47%1.12%拟全部用于臵换发行人到期债务成本为 2018 年以来公司发行的超短融中最低龙光控股19 龙控 01一般公司债民企AAAAAA15.13+25.50%2.70%拟将剩余资金全部用于偿还到期或行权公司债券成本低于 18 年发行的龙控01-龙控 05（2+2 年期）公司债，5.98%-7.30%中交地产19 中交房产MTN001中期票据央企AAAAAA2034.

22、18%1.38%募集资金用于偿还借款成本低于 2018 年 10 月 29日发行的 3 年期中票（4.56%）金地美元债AAA3（USD）2019年 4月6%（发表 5：本周房企发债情况集团（标普BB-）1 日发行 21年 9 月 6 日到期行收益率 5.7%）华远地产美元债3（USD）2.58.5%成本低于 2018 年 11 月 8 日发行的 2 年期 2 亿美元债（11%）保利发展美元债5（USD）53.875%成本低于 2018 年 9 月 17 日发行的 5 年期 5 亿美元债（4.75%）数据来源：wind，整理0 公司名称债券简称剩余期限（年）周成交量（亿）票面利率(%)估价收益

23、率（中债%）主体评级中交房地产集团19 中交房产MTN0012.986319.44.18%4.12%AAA招商蛇口18 招商蛇口SCP0010.084911.53.74%3.13%AAA富力地产19 富力地产SCP0030.7260104.83%5.03%AA+滨江集团19 滨江房产CP0020.97819.74.10%4.16%AAA招商蛇口19 招商蛇口SCP0010.15074.12.98%3.06%AAA信达地产18 信达地产PPN0021.7589+145.97%5.46%AAA荣盛发展18 荣盛地产PPN0030.17263.97.3%8.31%AAA信达投资16 信投 010.1

24、781+23.64.7%4.79%AAA华润臵地17 华润臵地MTN001A1.33973.44.55%3.40%AA联发集团19 联发集SCP0010.630133.55%3.56%AA+保利发展16 保利地产MTN0012.62742.93.28%3.72%AA+保利发展15 保利房产MTN0021.17262.84.60%3.36%AAA光明地产18 光明房产MTN0012.3534+3+N2.67.25%5.94%AAA富力地产16 富力 040.04+32.133.48%5.86%AAA蓝光发展18 蓝光MTN0011.98+3+N27.80%8.44%AA+本周地产企业信用债成交量

25、第一为 19 中交房产 MTN001, 周成交量为 19.4 亿元。表 6：本周交易所地产债成交情况数据来源：wind，整理公司名称最新变动日期最新中债隐含评级主体评级北京金泰房地产开发有限责任公司2019-3-20AA-AA-（ 债项评级 AA，调低，北京京煤集团有限责任公司担保）泰禾集团股份有限公司2019-3-15AAA+国购投资集团2019-2-1CC福星惠誉控股有限公司2019-1-14A+AA融信(福建)投资集团有限公司2018-12-11A+AA+银亿股份有限公司2018-12-24CC冠城大通股份有限公司2018-12-20AA-AA表 7：近期房企中债隐含评级变动情况景瑞地产

26、(集团)有限公司2018-11-5A+AA数据来源：wind，整理重点事件点评： 二线城市土地市场回暖，面粉并未贵过面包随着行业资金面的逐步宽松与城市间分化的预期逐渐形成一致，近期部分二线热点城市土地市场出现明显回温，如合肥、济南均再次出现溢价率超 100%的土地。我们针对部分高溢价率土地做了梳理，可以看到尽管成交溢价率明显上行，但成交楼面价与目前周边竞品售价相比仍有一定差距，未出现 2016、2017 土地市场过热时的“ 面粉贵过面包”的情况，即使以目前竞品销售均价估算，这些高溢价率土地依然有一定的利润空间。近期部分二线城市土地市场虽有所回暖，但远未达到 2016、17 年的过热，更多是因为

27、政府降低了起拍价格后使得项目即使在限价情况下也具有一定的利润空间，如合肥市滨河区地块在过去就曾因为未到拍卖底价而两度流拍；同时开发商在竞价过程中也表现的更为理性，极少出现地价贵过房价的情况。我们认为即使在市场下行阶段，只要项目存在合理利润空间，此类高溢价率土地未来将会继续出现。表 8：近期部分高溢价率土地地块厦门 X2019P01 地块济南枫叶散热器厂地块合肥包河区S 1902 地块合肥滨河区BH2018-02 地块占地面积（平米）175141791612243470278容积率21.622成交总价（万元）9200055280286963240350溢价率45.57%114.26%140%132.65%楼面均价（元/平米）26211192841170017100周边竞品售价3-3.5 万元/平米2-2.5 万元/平米2-2.2 万元/平米2-2.5 万元/平米数据来源：整理厦门 X2019P01 地块土地位于翔安新城区域，共吸引 22 家开发商参与竞拍，周边大多为 2016、2017 年厦门高溢价率土地，如融侨以 42.2 亿元获得 2016XP04 地块，单价 38345 元/平米； 融创则在 2017 年 3 月以 30.76 亿元拍得 2016XP06 地块，单价 37512 元/平米。目前周边竞品售价以