房地产行业：二线成交热度小幅回落土地市场依旧相对活跃

1、目录索引 HYPERLINK l _TOC_250005 地产行业政策及基本面跟踪情况5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顾5 HYPERLINK l _TOC_250003 重点城市成交情况5 HYPERLINK l _TOC_250002 重点城市推盘及库存跟踪11 HYPERLINK l _TOC_250001 全国土地市场供给成交情况13 HYPERLINK l _TOC_250000 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况15图表索引图 1：本周主要政策一览（2019.06.24-2019.06.28）5图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及

2、成交环比6图 3：38 城新房周均及单周成交面积（万方）7图 4：38 城市分线城市新房周成交环比增速（%）7图 5：38 城新房月度成交同环比（%）7图 6：38 城分线城市新房月度成交同比（%）7图 7：38 城新房成交整体年同比（%）8图 8：38 城新房成交分线城市年同比8图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.06.21-2019.06.27）8图 10：13 城二手房周均及单周成交面积（万方）10图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速10图 12：13 城二手房成交月度同环比10图 13：13 城分线城市二手房成交月同比10图 14：13 城市二手房成交整

3、体年同比10图 15：13 城市分线二手房成交年同比10图 16：13 城市商品房周度推盘11图 17：13 城市商品房月度推盘11图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势11图 19：13 城市商品房月度批售比11图 20：13 城市商品房库存与去化周期12图 21：13 城市及分线城市商品房库存指数12图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期12图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期12图 24：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据14图 25：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比14图 26：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比14图 27：全国 100

4、大中城市土地出让金年同比14图 28：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比14图 29：全国 100 大中城市楼面价和溢价率15图 30：全国 100 大中城市分线城市溢价率15图 31：A 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.06.24-2019.06.28）16图 32：H 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.06.24-2019.06.28）16表 1：38 城市商品房成交面积汇总（2019.06.21-2019.06.27）6表 2：13 城二手房成交面积汇总（2019.06.21-2019.06.27）9表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.06.

5、21-2019.06.27）12表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.06.21-2019.06.27） . 13表 5：房企每周拿地汇总（2019.06.23-2019.06.28）16表 6：房企每周融资汇总（2019.06.23-2019.06.28）16地产行业政策及基本面跟踪情况主要政策回顾地方层面，各地继续因城施策。杭州实行了土拍新政，新挂牌的 9 宗宅地限定了未来住宅的毛坯销售均价、最高价和最高精装标准。西安市政府则加大了公租房用地的支持力度，在落实 20%的居住用地用于公共租赁住房建设、20%的居住用地用于“限地价、限售价”的共有产权房建设的基础上，租赁住房

6、需求量大的区域可将不低于 5%的共有产权房用地调整为租赁住房用地。此外，北京市住建委等多部门发文强调，互联网平台发布住房租赁信息应将租金、佣金等明码标价，同一房源不得由同一家机构重复发布，且发布超 30 日的房源须下架。人才政策方面，三亚市政府表示 35 岁以下本科、40 岁以下硕士 3 年内将分别享受 1500 元/月、2000 元/月租房或购房补贴。而江门市政府提出对承诺在江门人才岛连续工作 5 年以上并购房的博士和出站博士后，分别给予 20 万元和 30 万元的购房补贴。公积金政策方面，厦门、莆田等地公积金政策有所收紧。厦门增加了提取公积金购房须为本人或配偶的户籍地或工作地的限制，并将公

7、积金贷款首付比例提高到商贷水平（首套房 90 平米以下由原 20%提高到 30%，二套房由原 50%提高到60%），此外还增加了贷款业务的公积金流动性限制条件，并自 7 月 1 日起暂停异地贷款和商转公业务。另一方面，太原、嘉兴等地放松了公积金政策，其中嘉兴开放异地提取业务。图1：本周主要政策一览（2019.06.24-2019.06.28）数据来源：政府网站， 重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为6月29日，下同）：本周，我们监测的38个城市商品房成交面积624.37万方，环比上涨5.4%，同比上涨2.0%。分线城市来看，四大一线城市

8、本周商品房成交面积118.42万方，环比上涨10.4%。其中，北京、上海推盘放量成交环比上涨8.0%、25.7%。本周，我们跟踪的12个二 线样本城市成交面积290.40万方，环比上升0.3%，同比上涨5.2%，其中，南京、福 州推盘放量成交环比分别上涨55.3%、43.7%。三四线成交方面，我们跟踪的22个三 四线样本城市成交面积215.55万方，环比上涨10.1%，同比上涨1.4%。月度来看，6月38城新房成交环比上涨8.3%，同比上涨5.2%。分线来看，4大一线城市、12个二线城市、22个三四线城市成交同比分别上涨21.7%、3.3%、0.4%。从全年累计情况来看，截至2019年6月27

9、日，38城新房成交整体同比上涨5.1%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨27.5%、5.7%，三四线城市则下降4.6%。图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比5550454035302520151050北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁 济南 大连 温州80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%19至今周均成交（万方）本周成交（万方）本周成交环比（%）数据来源：Wind，CRIC， 分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均同比去化周期（月）

10、去化时间环比一线（4 个）北京23.0221.318.0%-38.3%19.2315.4824.3%17.5411.0%上海49.3139.2425.7%42.8%34.7834.770.0%17.38-3.6%广州35.8035.072.1%-17.0%24.4724.011.9%17.860.3%深圳10.2911.68-11.9%23.6%9.838.7612.2%10.980.3%一线合计118.42107.3010.4%-4.2%88.3183.016.4%-二线（12 个）杭州19.8026.37-24.9%-46.2%18.2024.58-26.0%9.280.0%南京21.42

11、13.7955.3%187.5%14.3815.79-8.9%26.21-0.4%武汉64.7252.6822.8%25.5%40.1541.66-3.6%-青岛41.0439.254.6%46.3%29.4235.50-17.1%-福州9.686.7343.7%57.1%6.806.366.9%31.31-4.0%厦门8.768.315.4%76.9%5.194.5613.8%-表 1：38 城市商品房成交面积汇总（2019.06.21-2019.06.27）苏州27.9829.63-5.6%4.6%23.6720.7014.3%9.600.0%长春30.0126.0315.3%1.6%22

12、.5624.98-9.7%-南宁14.6025.86-43.6%-43.9%27.5320.2436.0%5.180.0%济南32.9028.2516.4%-23.5313.7970.6%-温州28.2727.592.5%32.9%23.1518.9921.9%8.660.4%二线合计290.40289.430.3%5.2%239.42245.26-2.4%-三四线三四线合计215.55195.6910.1%1.4%166.67178.98-6.9%-38 城合计624.37592.425.4%2.0%494.40507.25-2.5%-数据来源：Wind，CRIC， 注：标色部分为各线涨幅前

13、两大的城市图3：38城新房周均及单周成交面积（万方）图4：38城市分线城市新房周成交环比增速（%）70060050040030020010002017201819W1-2619-W23 19-W24 19-W25 19-W2620%624.375.4%15%10%5%0%-5%-10%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%10.4%10.1%0.3%19-W2119-W2219-W2319-W2419-W2519-W2638城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）一线城市（4城） 二线城市（12城） 三四线城市（22城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：

14、Wind，CRIC， 图5：38城新房月度成交同环比（%）图6：38城分线城市新房月度成交同比（%）100%80%60%40%20%0%-20%-40%8.3%5.2%19.0119.0219.0319.0419.0519.0638城新房成交环比38城新房成交同比60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%21.7%3.3%0.4%19.0119.0219.0319.0419.0519.06一线城市二线城市三四线城市数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 图7：38城新房成交整体年同比（%）图8：38城新房成交分线城市年同比30%20%10%0%-10%-2

15、0%-30%2014201520162017201819.01.01-19.06.2740%5.1%27.5%5.7%-4.6%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2014201520162017201819.01.01-38城新房成交年同比一线城市（4城） 二线城市（12城）19.06.27三四线城市（22城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 分区域成交看，环渤海（5城）成交上升，长三角（12城）、珠三角（7城）成交上升，本周成交面积分别为100.74、180.98、129.55万方，环比上周分别上涨2.6%、2.4%、10.9%。其他

16、区域方面，中西部（4城）本周成交面积83.67万方，环比上周上涨1.1%，海峡西岸城市群（5城）本周成交面积54.05万方，环比上周下降4.3%。23%8%3%-10%-6%74%-22%2%1%-1%-1%商品房 商品房 二手房 二手房周环比 周同比 周环比 周同比-13%-13%-18%46%环渤海29%长三角海峡西岸11%-4%-10%珠三角3%2%中西部其他-4%图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.06.21-2019.06.27）数据来源：政府网站， 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为143.5

17、3万方，环比下降3.6%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积43.33万方，环比下降1.4%，其中北京环比上涨2.5%，深圳环下降9.0%。二三线样本城市整体成交面积为100.2万方，环比下降4.6%，其中南宁、青岛环比分别上涨149.7%、19.7%。月度情况来看，6月13城市二手房成交环比下降2.9%，同比下降3.9%。分线来看，一线城市同比下降15.8%，二三线城市同比分上涨2.0%。全年累计情况来看， 截至2019年6月27日，13城市整体成交同比上涨0.3%，其中一线城市成交同比下降4.3%，二三线城市同比上涨2.5%。表 2：13 城二手房成交面积汇总（2019.06.21-

18、2019.06.27）分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比19 周均（万方）18 周均（万方）周均年同比一线（2 个）北京29.9729.242.5%-15.7%26.1728.22-7.3%深圳13.3714.70-9.0%-6.5%11.4811.67-1.6%一线合计43.3343.93-1.4%-13.0%37.6539.89-5.6%二三线（11 个）青岛13.7111.4619.7%30.7%9.109.55-4.7%厦门9.5810.65-10.1%28.7%9.874.9699.2%无锡17.4715.0416.2%-0.8%10.4010.63-2.2%岳阳1

19、.521.89-19.7%-19.0%1.411.97-28.5%扬州3.633.94-7.8%-27.8%2.933.35-12.5%苏州30.0134.39-12.7%51.1%23.5218.6026.5%南宁5.912.37149.7%-10.7%4.114.57-10.1%金华2.913.10-6.0%-27.5%2.673.53-24.3%江门1.672.61-35.9%-59.7%1.902.69-29.4%杭州13.7613.94-1.3%-31.5%11.4511.92-3.9%大连0.005.63-100.0%-100.0%6.886.820.8%二三线合计100.2010

20、5.03-4.6%-6.4%84.2478.587.2%13 城合计143.53148.96-3.6%-8.5%121.89118.47数据来源：Wind， 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市图10：13城二手房周均及单周成交面积（万方）图11：13城分线城市二手房周成交环比增速1601401201008060402002017201819W1-26143.53-3.6%19-W23 19-W24 19-W25 19-W2640%30%20%10%0%-10%-20%-30%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-1.4%-4.6%19-W2119-W2219-W2319-W2

21、419-W2519-W2613城二手房周均成交面积当周成交环比（右）一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 图12：13城二手房成交月度同环比图13：13城分线城市二手房成交月同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%19.0119.0219.0319.0419.0519.0613城二手房成交环比13城二手房成交同比30%20%10%0%-10%-20%-30%2.0%-15.8%-2.9%-3.9%19.0119.0219.0319.0419.0519.06一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：

22、Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 图14：13城市二手房成交整体年同比图15：13城市分线二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%0.3%2014201520162017201819.01.01-19.06.2713城二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2.5%-4.3%2014201520162017201819.01.01-19.06.27一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显

23、示（数据更新日期为6月29日， 下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为266.16万方，环比上涨4.7%，同比下降2.1%。月度数据来看，6月13城商品房推盘947.95万方，环比上涨25.4%，同比下降8.5%。全年累计来看，截至2019年6月27日，13城市商品房推盘面积同比上涨13.4%，涨幅较2018年全年收窄8.6个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下降至0.98。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量较上周上涨0.6%，其中一线、二线城市商品房库存环比上涨0.7%，三四线城市商品房库存环比下降0.4%。去化周期方面，1

24、3城市商品房去化周期上升至14.53个月，11个城市住宅去化周期升至7.36 个月。图16：13城市商品房周度推盘图17：13城市商品房月度推盘40035030025020015010050019W14 19W16 19W18 19W20 19W22 19W24 19W26推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）250%200%150%100%50%0%-50%-100%2,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50%-100% 18M618M8 18M10 18M12 19M219M4 19.06.01-19.06.27推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）

25、数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图18：13城市商品房推盘年同比趋势图19：13城市商品房月度批售比25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%13.4%20142015201620172018 2019.01.01-2,0001,5001,00050001.51.00.50.018M618M818M10 18M1219M219M4 19.06.01-19.06.27推盘面积年度同比2019.06.27成交面积（万方）推盘面积（万方） 批售比（移动平均3个月，右）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图20：13城市商品房库存与去化周期图21

26、：13城市及分线城市商品房库存指数14.5320000251500020151000010500050016W1 16W24 16W47 17W18 17W41 18W12 18W35 19W6库存面积（万方）去化周期（月，右轴）1801601401201008014W114W5115W4916W4617W4418W42全国13城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数6个二线城市商品房库存指数数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图22：13城市商品房周度库存及去化周期图23：11城市住宅周度库存及去化周期300040100025200010003080020206001510400

27、100北 上 广 深京 海 州 圳南 杭 福 苏京 州 州 州0温 南 泉 莆 江州 宁 州 田 阴200500一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.06.21-2019.06.27）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京1757.283.7%17

28、.541.74上海2820.24-0.2%17.38-0.21广州2020.010.1%17.860.06深圳558.87-1.4%10.980.03南京1859.862.9%26.21-0.10杭州870.69-1.3%9.280.00福州886.950.5%31.31-1.30苏州1210.220.8%9.600.00温州958.520.0%8.660.03南宁590.78-1.8%5.180.00泉州671.58-0.9%25.54-0.57莆田589.27-0.7%30.12-2.42江阴422.310.7%13.72-0.75数据来源：Wind， 表 4：重点城市住宅库存面积及去化周

29、期变化情况（2019.06.21-2019.06.27）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京913.475.7%13.051.55上海773.55-0.6%6.10-0.14广州797.520.4%9.330.19深圳276.81-3.8%8.10-0.43福州337.711.9%16.350.07杭州247.69-2.1%3.37-0.01南京399.227.2%6.430.20宁波295.5810.1%3.550.37苏州532.112.2%4.950.04厦门270.90-2.4%16.57-0.41莆田285.07-1.0%17.05-1.77数

30、据来源：Wind， 全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为6月29日，下同）。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2019年第25周，供给方面，土地供应总建筑面积为992.4万方，环比前周下降39.4%，同比下降55.0%。从全年累计来看， 截至2019年第25周供应面积同比下降9.0%。成交方面，2019年第25周全类型土地成交1029.0万方，环比下降52.3%，同比下降61.0%。全年累计来看，截至2019年第25周土地成交面积同比下降9.4%。出让金方面，2019年第25周土地成交出让金487.5亿元

31、，环比下降34.4%，同比下降38.0%。分线城市来看，一、二线城市量跌价升， 出让金环比分别下降4.8%、4.2%，二线城市量升价跌，出让金环比上涨20.7%，三线量价齐跌，出让金环比下降90.0%。累计来看，2019年前25周土地出让金同比上涨9.6%，较2018年全年降幅5.6%上升15.3个百分点。综合供给和成交，上周全类型土地供销比降至1.22，住宅土地供销比降至1.28。从溢价率的角度来看，2019年第25周全类型土地成交溢价率（移动平均3个月） 为20.9%，较前周下降0.3个百分点。分线来看，一线、二线城市上周全类型土地成交溢价率分别为8.2%、20.8%，较前周分别下降0.9

32、、0.2个百分点，三线城市上周全类型土地成交溢价率为24.9%，较前周上涨0.1个百分点。宅地方面，2019年第25周宅地成交溢价率为23.3%，较前周下降0.4个百分点。分线来看，一线、二线、三线城市上周宅地成交溢价率分别为11.2%、22.6%、27.5%，较前周分别下降1.2、0.2、0.2个百分点。图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据4000350030002500200015001000500019W1319W1419W1519W1619W1719W1819W1919W2019W2119W2219W2319W2419W25供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平

33、均3个月，右）1.401.301.201.101.000.900.800.70数据来源：Wind， 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比25%15%5%-5%-15%-25%-35%13141516171819W1-19W25全国100大中城市供应面积年同比（%）40%-9.0%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-9.4%13141516171819W1-19W25全国100大中城市成交面积年同比（%）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图27：全国100大中城市土地出让金年同比图28：全国10

34、0大中城市土地出让金分线城市年同比70%50%30%10%-10%-30%-50%-70%9.6%13141516171819W1-19W25全国100大中城市出让金年同比（%）200%150%100%50%0%-50%13141516171819W1-19W25一线城市二线城市三线城市数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率图30：全国100大中城市分线城市溢价率4,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500019W1319W1619W1919W2219W25楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）27%22%

35、17%12%7%2%30%25%20%15%10%5%0%19W13 19W15 19W17 19W19 19W21 19W23 19W25一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%） 三线城市溢价率（%）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况6月前27天，我们跟踪的38城商品房成交同比上涨5.2%，其中一线表现显著， 同比上涨21.7%，增速较5月扩大11个百分点，在供给同比回落的情况下，成交增速改善主要来自市场景气度支撑，6月份一线城市批售比为1.12，处于近一年的高位。12个二线城市则同比上涨3.3%，增速较5月略有回落，批售比数据自3月以来持续回落，

36、6月下行至0.94，市场景气度继续小幅回落。土地市场方面，6月重点城市土地成交总体维持较高热度，wind跟踪的100城市宅地溢价率维持稳定在20%以上，与5 月基本持平，成交面积方面则面临一定高基数压力。政策方面，地方继续因城施策， 基本面变化趋势很大程度上影响着政策变动方向，我们认为随着基本面逐步承压， 行政调控压力或有所缓解。并且后续经济不确定加大的情况下（尽管6月PMI止降转平，但依旧低于枯荣线），货币政策也有更多的灵活调整空间。我们维持前期观点潜在的货币政策改善利于板块估值修复，板块投资价值提升。在个股选择上，需要综合销售成长性（周期窄幅波动下，经营能力取代财务杠杆能力成为成长性的关键

37、）、盈利能力以及短期业绩防御性。推荐标的方面，一线A股龙头推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线A股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H股龙头关注：中国金茂、合景泰富等，子领域推荐：新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.06.24-2019.06.28）图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.06.24-2019.06.28）荣盛发展-4.6%光大嘉宝 -4.5%蓝光发展广宇发展金地集团中南建设金科股份阳光城招商蛇口万科A 绿地控股泰禾集团中国国贸新城控股华夏幸福-3.0%-2.4%-2.4%-2.4%-2.3%-2.3%-1.8%-1.8%-1.