柳州大型项目市场建议书

1、目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc36456189 第一章 市场分析 PAGEREF _Toc36456189 h 5 HYPERLINK l _Toc36456190 一、宏观环境因素分析 PAGEREF _Toc36456190 h 5 HYPERLINK l _Toc36456191 1.1柳州经济现状及发展趋向分析 PAGEREF _Toc36456191 h 5 HYPERLINK l _Toc36456192 二、柳州州房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc36456192 h 7 HYPERLINK l _Toc36456193 2.1柳柳州

2、市房房地产现现状及趋趋向分析析 PAGEREF _Toc36456193 h 7 HYPERLINK l _Toc36456194 2.2柳柳州房地地产市场场供求分分析 PAGEREF _Toc36456194 h 9 HYPERLINK l _Toc36456195 2.3房房地产市市场价格格分析 PAGEREF _Toc36456195 h 10 HYPERLINK l _Toc36456196 2.4房房地产市市场空置置简析 PAGEREF _Toc36456196 h 12 HYPERLINK l _Toc36456197 2.5各各区房地地产市场场特点及及趋势 PAGEREF _To

3、c36456197 h 12 HYPERLINK l _Toc36456198 三、项目目提案的的原则及及思路 PAGEREF _Toc36456198 h 16 HYPERLINK l _Toc36456199 四、商用用物业发发展的要要点分析析 PAGEREF _Toc36456199 h 17 HYPERLINK l _Toc36456200 4.1商商用物业业的类型型 PAGEREF _Toc36456200 h 17 HYPERLINK l _Toc36456201 4.2商商用物业业的特征征 PAGEREF _Toc36456201 h 18 HYPERLINK l _Toc364

4、56202 五、广州州商用物物业的发发展轨迹迹 PAGEREF _Toc36456202 h 21 HYPERLINK l _Toc36456203 六、柳州州市商业业环境分分析 PAGEREF _Toc36456203 h 23 HYPERLINK l _Toc36456204 6.1商商业布局局总体分分布 PAGEREF _Toc36456204 h 23 HYPERLINK l _Toc36456205 6.2主主要商业业物业竞竞争格局局分析 PAGEREF _Toc36456205 h 24 HYPERLINK l _Toc36456206 6.3 20001年-20002年年柳州市市

5、商用物物业销售售市场的的简析 PAGEREF _Toc36456206 h 25 HYPERLINK l _Toc36456207 6.4现现阶段商商用物业业销售市市场的总总结 PAGEREF _Toc36456207 h 28 HYPERLINK l _Toc36456208 6.5商商用物业业市场的的发展趋趋势分析析 PAGEREF _Toc36456208 h 29 HYPERLINK l _Toc36456209 6.6商商用物业业市场存存在的现现实问题题 PAGEREF _Toc36456209 h 30 HYPERLINK l _Toc36456210 七、柳州州商业经经营及市市民

6、消费费行为分分析 PAGEREF _Toc36456210 h 33 HYPERLINK l _Toc36456211 7.1柳柳州商业业经营及及主要商商业项目目销售额额分析 PAGEREF _Toc36456211 h 33 HYPERLINK l _Toc36456212 7.2居居民收入入水平和和消费结结构分析析 PAGEREF _Toc36456212 h 35 HYPERLINK l _Toc36456213 7.3柳柳州市民民消费心心理分析析 PAGEREF _Toc36456213 h 38 HYPERLINK l _Toc36456214 7.4主主要商业业地段经经营者分分析

7、PAGEREF _Toc36456214 h 43 HYPERLINK l _Toc36456215 八、针对对性的区区域商情情调查 PAGEREF _Toc36456215 h 46 HYPERLINK l _Toc36456216 8.1调调查目的的 PAGEREF _Toc36456216 h 46 HYPERLINK l _Toc36456217 8.2五五星商圈圈主要街街区功能能分析 PAGEREF _Toc36456217 h 46 HYPERLINK l _Toc36456218 龙城路路街区功功能分析析 PAGEREF _Toc36456218 h 46 HYPERLINK l

8、 _Toc36456219 解放路路街区功功能分析析 PAGEREF _Toc36456219 h 47 HYPERLINK l _Toc36456220 文惠路路街区功功能分析析 PAGEREF _Toc36456220 h 49 HYPERLINK l _Toc36456221 8.3五五星商圈圈主要商商场经营营分析 PAGEREF _Toc36456221 h 50 HYPERLINK l _Toc36456222 8.4近近期同区区规划的的影响 PAGEREF _Toc36456222 h 54 HYPERLINK l _Toc36456223 九、客户户群体分分析 PAGEREF _

9、Toc36456223 h 56 HYPERLINK l _Toc36456224 9.1目目标客户户群体 PAGEREF _Toc36456224 h 56 HYPERLINK l _Toc36456225 9.2目目标客户户群的需需求分析析 PAGEREF _Toc36456225 h 57 HYPERLINK l _Toc36456226 第二章 项目目分析 PAGEREF _Toc36456226 h 58 HYPERLINK l _Toc36456227 一、地理理位置 PAGEREF _Toc36456227 h 58 HYPERLINK l _Toc36456228 二、项目目规

10、模 PAGEREF _Toc36456228 h 59 HYPERLINK l _Toc36456229 三、项目目现状 PAGEREF _Toc36456229 h 59 HYPERLINK l _Toc36456230 四、项目目的资源源整合 PAGEREF _Toc36456230 h 60 HYPERLINK l _Toc36456231 4.1与与城市规规划前景景的整合合 PAGEREF _Toc36456231 h 60 HYPERLINK l _Toc36456232 4.2与与商业发发展最高高经营业业态的整整合 PAGEREF _Toc36456232 h 61 HYPERLI

11、NK l _Toc36456233 4.3与与商业经经营功能能的整合合 PAGEREF _Toc36456233 h 62 HYPERLINK l _Toc36456234 4.4与与步行街街文化的的整合 PAGEREF _Toc36456234 h 62 HYPERLINK l _Toc36456235 4.5与与旅游资资源的整整合 PAGEREF _Toc36456235 h 63 HYPERLINK l _Toc36456236 4.6与与电子商商务资源源的整合合 PAGEREF _Toc36456236 h 63 HYPERLINK l _Toc36456237 4.7与与事件营营销策

12、略略的整合合 PAGEREF _Toc36456237 h 63 HYPERLINK l _Toc36456238 五、项目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc36456238 h 65 HYPERLINK l _Toc36456239 5.1总总表 PAGEREF _Toc36456239 h 65 HYPERLINK l _Toc36456240 5.2项项目优势势分析（S） PAGEREF _Toc36456240 h 66 HYPERLINK l _Toc36456241 5.3项项目劣势势分析（W） PAGEREF _Toc36456241 h 69 HYPERLINK l

13、_Toc36456242 5.4项项目机会会分析（O） PAGEREF _Toc36456242 h 71 HYPERLINK l _Toc36456243 5.5项项目威胁胁分析（T） PAGEREF _Toc36456243 h 74 HYPERLINK l _Toc36456244 第三章 竞争争对手分分析 PAGEREF _Toc36456244 h 76 HYPERLINK l _Toc36456245 一、概述述 PAGEREF _Toc36456245 h 76 HYPERLINK l _Toc36456246 2.1区区位因素素（商圈圈因素） PAGEREF _Toc36456

14、246 h 77 HYPERLINK l _Toc36456247 2.2产产品因素素（规模模因素） PAGEREF _Toc36456247 h 78 HYPERLINK l _Toc36456248 2.3经经营因素素（经营营定位） PAGEREF _Toc36456248 h 79 HYPERLINK l _Toc36456249 三、主要要的竞争争对手分分析 PAGEREF _Toc36456249 h 80 HYPERLINK l _Toc36456250 3.1五五星商业业街 PAGEREF _Toc36456250 h 80 HYPERLINK l _Toc36456251 3.

15、2蓝蓝色港湾湾 PAGEREF _Toc36456251 h 82 HYPERLINK l _Toc36456252 3.3谷谷埠街国国际商城城 PAGEREF _Toc36456252 h 83 HYPERLINK l _Toc36456253 3.4新新时代商商业港 PAGEREF _Toc36456253 h 84 HYPERLINK l _Toc36456254 3.5温温州商贸贸城 PAGEREF _Toc36456254 h 85 HYPERLINK l _Toc36456255 3.6润润和时代广广场 PAGEREF _Toc36456255 h 87 HYPERLINK l _

16、Toc36456256 第四章 项目目定位 PAGEREF _Toc36456256 h 88 HYPERLINK l _Toc36456257 一、项目目市场定定位 PAGEREF _Toc36456257 h 88 HYPERLINK l _Toc36456258 1.1 市场定定位理念念 PAGEREF _Toc36456258 h 88 HYPERLINK l _Toc36456259 1.2市市场定位位： PAGEREF _Toc36456259 h 88 HYPERLINK l _Toc36456260 二、项目目形象定定位 PAGEREF _Toc36456260 h 89 HY

17、PERLINK l _Toc36456261 2.1形形象主题题定位： PAGEREF _Toc36456261 h 89 HYPERLINK l _Toc36456262 2.2支支持点： PAGEREF _Toc36456262 h 89 HYPERLINK l _Toc36456263 2.3 项目名名称建议议 PAGEREF _Toc36456263 h 89 HYPERLINK l _Toc36456264 三、项目目功能定定位 PAGEREF _Toc36456264 h 90 HYPERLINK l _Toc36456265 3.1商商场1-4层的区位位划分 PAGEREF _T

18、oc36456265 h 90 HYPERLINK l _Toc36456266 3.2商商场的商商品定位位及功能能定位 PAGEREF _Toc36456266 h 91 HYPERLINK l _Toc36456267 3.3商商品定位位 PAGEREF _Toc36456267 h 92 HYPERLINK l _Toc36456268 3.4功功能定位位 PAGEREF _Toc36456268 h 92 HYPERLINK l _Toc36456269 四、商场场目标客客户定位位 PAGEREF _Toc36456269 h 93 HYPERLINK l _Toc36456270 4

19、.1租租赁使用用商场的的目标群群分析 PAGEREF _Toc36456270 h 93 HYPERLINK l _Toc36456271 4.2商商场的目目标消费费群分析析 PAGEREF _Toc36456271 h 93 HYPERLINK l _Toc36456272 4.3商商场的目目标投资资经营者者分析 PAGEREF _Toc36456272 h 95 HYPERLINK l _Toc36456273 第五章整整体规划划建议 PAGEREF _Toc36456273 h 97 HYPERLINK l _Toc36456274 一、项目目总体规规划思路路 PAGEREF _Toc3

20、6456274 h 97 HYPERLINK l _Toc36456275 1.1 MALLL的概概念 PAGEREF _Toc36456275 h 97 HYPERLINK l _Toc36456276 1.2建建立具有有中国特特色的MMALLL PAGEREF _Toc36456276 h 98 HYPERLINK l _Toc36456277 二、建筑筑风格建建议 PAGEREF _Toc36456277 h 99 HYPERLINK l _Toc36456278 2.1大大厦建筑筑设计建建议 PAGEREF _Toc36456278 h 99 HYPERLINK l _Toc36456

21、279 2.2具具体建议议 PAGEREF _Toc36456279 h 99 HYPERLINK l _Toc36456280 三、环境境设计建建议 PAGEREF _Toc36456280 h 1011 HYPERLINK l _Toc36456281 3.1花花的海洋洋 PAGEREF _Toc36456281 h 1011 HYPERLINK l _Toc36456282 3.2动动态园林林休闲区区 PAGEREF _Toc36456282 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456283 3.3音音乐无限限 PAGEREF _Toc36456283 h 1022 HYP

22、ERLINK l _Toc36456284 3.4艺艺术之都都 PAGEREF _Toc36456284 h 1022 HYPERLINK l _Toc36456285 四、设施施配套建建议 PAGEREF _Toc36456285 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456286 4.1商商用项目目的主要要配套 PAGEREF _Toc36456286 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456287 4.2规规划配套套设施的的原则建建议 PAGEREF _Toc36456287 h 1033 HYPERLINK l _Toc36456288 4.3具具体配套套建

23、议 PAGEREF _Toc36456288 h 1044 HYPERLINK l _Toc36456289 五、商铺铺间隔建建议 PAGEREF _Toc36456289 h 1055 HYPERLINK l _Toc36456290 5.1大大、小商商铺间隔隔的对比比分析 PAGEREF _Toc36456290 h 1055 HYPERLINK l _Toc36456291 5.2相相关建议议 PAGEREF _Toc36456291 h 1066 HYPERLINK l _Toc36456292 5.3商商铺间隔隔具体建建议： PAGEREF _Toc36456292 h 1077 H

24、YPERLINK l _Toc36456293 5.4商商户组合合建议 PAGEREF _Toc36456293 h 1088 HYPERLINK l _Toc36456294 六、物业业管理/商业管管理建议议 PAGEREF _Toc36456294 h 1099 HYPERLINK l _Toc36456295 6.1物物业管理理提前介介入的工工作 PAGEREF _Toc36456295 h 1099 HYPERLINK l _Toc36456296 6.2商商业管理理提前介介入的工工作 PAGEREF _Toc36456296 h 1100 HYPERLINK l _Toc364562

25、97 七、商场场其他规规划建议议 PAGEREF _Toc36456297 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456298 7.1人人流引导导 PAGEREF _Toc36456298 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456299 7.2交交通组织织 PAGEREF _Toc36456299 h 1111 HYPERLINK l _Toc36456300 7.3物物流输送送 PAGEREF _Toc36456300 h 1122 HYPERLINK l _Toc36456301 7.4辅辅助性服服务设施施 PAGEREF _Toc36456301 h 1133

26、 HYPERLINK l _Toc36456302 八、住宅宅部分规规划建议议 PAGEREF _Toc36456302 h 1144 HYPERLINK l _Toc36456303 8.1指指导原则则 PAGEREF _Toc36456303 h 1144 HYPERLINK l _Toc36456304 8.2具具体建议议 PAGEREF _Toc36456304 h 1188 HYPERLINK l _Toc36456305 第六章总总体营销销推广方方案 PAGEREF _Toc36456305 h 1199 HYPERLINK l _Toc36456306 一、总体体推广战战略思路路

27、 PAGEREF _Toc36456306 h 1199 HYPERLINK l _Toc36456307 二、营销销策略 PAGEREF _Toc36456307 h 1211 HYPERLINK l _Toc36456308 2.1总总体营销销思路 PAGEREF _Toc36456308 h 1211 HYPERLINK l _Toc36456309 2.2总总体策划划思路分分析 PAGEREF _Toc36456309 h 1222 HYPERLINK l _Toc36456310 三、主题题宣传推推广策略略 PAGEREF _Toc36456310 h 1266 HYPERLINK

28、l _Toc36456311 3.1成成立商业业管理公公司，同同时制定定招商政政策 PAGEREF _Toc36456311 h 1266 HYPERLINK l _Toc36456312 3.2“利润分分成”计划 PAGEREF _Toc36456312 h 1277 HYPERLINK l _Toc36456313 3.3“购铺易易”计划 PAGEREF _Toc36456313 h 1288 HYPERLINK l _Toc36456314 四、事件件营销策策略 PAGEREF _Toc36456314 h 1299 HYPERLINK l _Toc36456315 五、销售售现场的的包

29、装策策略 PAGEREF _Toc36456315 h 1300 HYPERLINK l _Toc36456316 5.1销销售环境境的整体体包装设设计 PAGEREF _Toc36456316 h 1300 HYPERLINK l _Toc36456317 5.2销销售中心心的设计计和布置置 PAGEREF _Toc36456317 h 1311 HYPERLINK l _Toc36456318 5.3展展示未来来经营空空间 PAGEREF _Toc36456318 h 1333 HYPERLINK l _Toc36456319 六、项目目定价策策略 PAGEREF _Toc36456319

30、 h 1355 HYPERLINK l _Toc36456320 6.1定定价考虑虑因素 PAGEREF _Toc36456320 h 1355 HYPERLINK l _Toc36456321 6.2商商场销售售价格建建议 PAGEREF _Toc36456321 h 1366 HYPERLINK l _Toc36456322 6.3住住宅部分分价格建建议 PAGEREF _Toc36456322 h 1366 HYPERLINK l _Toc36456323 七、招商商策略 PAGEREF _Toc36456323 h 1377 HYPERLINK l _Toc36456324 7.1策策

31、略一：提前介介入制定定招商政政策 PAGEREF _Toc36456324 h 1377 HYPERLINK l _Toc36456325 7.2策策略二：有意识识选择商商户 PAGEREF _Toc36456325 h 1399 HYPERLINK l _Toc36456326 7.3策策略三：经营商商品类别别与商场场定为一一致 PAGEREF _Toc36456326 h 1411 HYPERLINK l _Toc36456327 八、营销销推广实实施建议议 PAGEREF _Toc36456327 h 1422 HYPERLINK l _Toc36456328 8.1销销售条件件及销售售

32、时机 PAGEREF _Toc36456328 h 1422 HYPERLINK l _Toc36456329 8.2分分阶段销销售总体体战略 PAGEREF _Toc36456329 h 1433 HYPERLINK l _Toc36456330 8.3销销售实施施计划 PAGEREF _Toc36456330 h 1444 HYPERLINK l _Toc36456331 8.4销销售控制制计划 PAGEREF _Toc36456331 h 1488 HYPERLINK l _Toc36456332 8.5销销售促进进计划的的主要操操作细则则 PAGEREF _Toc36456332 h

33、1500 HYPERLINK l _Toc36456333 8.6宣宣传推广广策略 PAGEREF _Toc36456333 h 1522 HYPERLINK l _Toc36456334 8.7媒媒体组合合宣传重重点 PAGEREF _Toc36456334 h 1544 HYPERLINK l _Toc36456335 8.8销销售人员员培训 PAGEREF _Toc36456335 h 1577 HYPERLINK l _Toc36456336 结 语语 PAGEREF _Toc36456336 h 1599第一章 市场场分析一、宏观观环境因因素分析析1.1柳柳州经济济现状及及发展趋趋向

34、分析析改革开放放以来，柳州市市先后被被国家确确定为“科技兴兴市”、“优化资资本结构构”、“技术创创新”和“信息化化”试点城城市，多多次荣获获“全国卫卫生城”、 “全国环环境综合合整治优优秀城市市”以及“广西文文明城市市”等称号号。城市市综合实实力曾两两次列全全国4550个城城市中550强之之内。随随着柳州州现代化化建设的的深入进进展，柳柳州经济济取得飞飞速发展展。数据来源源：柳州州经济信信息中心心如图1所所示，柳柳州20001年年国内生生产总值值比20000年年增长110.66%，220022年国内内生产总总值为2286.4亿元元，比去去年同期期增长113.99%。超超出20001年年国内生生

35、产总值值81.09亿亿元，经经济增长长开始提提速。而从柳州州国内生生产三大大产业比比重走势势来看，柳州作作为中、西南地地区的工工业重镇镇，第二二产业尤尤其工业业成为拉拉动经济济增长的的主要动动力。数据来源源：柳州州经济信信息中心心20022年，柳柳州市第第一产业业增加值值22亿亿元，比比去年同同期增长长7.11%；第二产产业增加加值1112亿元元，比去去年同期期增长116.11%；第三三产业增增加值996亿元元，比去去年同期期增长112%。农业趋趋向减缓缓，第二二产业尤尤其工业业迅猛发发展，而而第三产产业（服服务业）也加快快了发展展步伐，三大产产业比重重更趋合合理。20022年柳州州投资情情况

36、表数 额额同比增长长固定资产产总投资资63.663亿元元55.77%基本建设设投资18.99亿元82.773%房地产开开发投资资15.999亿元元81.33%数据来源源：柳州州经济信信息中心心而从社会会固定资资产投资资来看，如上表表所示：20022年柳州州固定资资产投资资高速增增长。随随着双冲冲桥、内内环道路路、截污污工程等等建设项项目的陆陆续开工工，全市市掀起了了新一轮轮城市建建设的热热潮，全全力打造造“创业在在柳州、发展在在柳州、安居在在柳州”的城市市品牌，使得柳柳州固定定资产投投资保持持双位数数增长的的强劲势势头。综合以上上所述：各项经济济指标显显示，220022年柳州州市围绕绕“工业立

37、立柳、强强市富民民”的发展展战略，以中国国加入WWTO和和西部大大开发为为契机，加快改改革与发发展的步步伐，柳柳州经济济运行呈呈现良好好的发展展态势。而良好的的经济发发展态势势为柳州州房地产产业及商商业的发发展提供供了较佳佳的宏观观经济环环境。二、柳州州房地产产市场分分析2.1柳柳州市房房地产现现状及趋趋向分析析2.1.1房地地产市场场总体发发展态势势 柳州市市的房地地产业自自19992年正正式起步步以来，发展到到今天已已经形成成群雄逐逐鹿的局局面，据据不完全全统计，20002年底底在柳州州市注册册的房地地产公司司约达2217家家，全年年完成施施工的商商品房面面积总数数（不含含经济实实用房和和

38、单位集集资房）达2666.881万平平方米。 数据来源源：柳州州市信息息协会/柳州日日报20011年柳州州房地产产投资完完成8882266万元，比上年年同期增增长822.366%；而20002年年房地产产投资完完成15599000万元元，比去去年同期期增长881.33%，近年柳柳州房地地产投资资保持较较快的增增长势头头。 柳州市面面上的房房地产经经济经过过整整110年的的发展，已经初初步形成成了一个个稳定的的市场格格局，并并成为城城市基础础设施建建设投资资方面越越来越旺旺的投资资热点。正是在在这种环环境和背背景之下下，20002年年柳州房房地产业业各项指指标均奇奇迹般地地创造了了前所未未有的历

39、历史新高高，并且且连续三三年达到到了产出出比投入入大的经经营业绩绩。而20002年作作为柳州州“城市建建设与管管理”年，新新区开发发和旧城城改造在在全城到到处开花花，成片片开发也也大有起起色，城城市构架架的拉开开、行政政中心东东移，给给房地产产开发带带来了巨巨大的商商机，其其中仅河河东区开开发建设设的投入入就需116亿元元以上。 柳州市房房地产业业的升温温，有其其历史必必然性的的，归其其原因有有：得益于国国家宏观观经济调调整，市市民的消消费信心心得以增增强和巩巩固；机关企事事业单位位取消了了实物分分房政策策，催生生了商品品房新的的市场需需求；在“城市市建设与与管理年年”中对拆拆迁安置置需求大大

40、增，是是房地产产走旺的的主因。金融机构构对购房房者发放放贷款，市民观观念的转转变、收收入的提提高，楼楼盘配套套的日益益完善，也大大大推动了了房地产产业的发发展。2.2柳柳州房地地产市场场供求分分析20022年柳州州房地产产供求情情况一览览表类 别统计指标标数 额供应商品房新开工商商品房面面积136万万m2总施工面面积300多多万m2竣工面积积70多万万m2需求商品房销售面积积85万mm2销售额约12亿亿元数据来源源：柳州州日报如表2所所示，220022年柳州州商品房房的销售售面积超超过了竣竣工面积积，柳州州房地产产市场呈呈现供求求两旺的的市场局局面。20022年初，全市有有房地产产企业1180

41、多多家，目目前已有有2177家；全全年商品品房在建建开工点点达666个，房房地产开开发投资资15.99亿亿元，在在建施工工面积3300多多万平方方米，创创下了柳柳州历史史的最高高水平。而据不完完全统计计，20002年年有600个以上上的楼盘盘同期销销售。而而且在政政府注重重成片开开发的引引导下，新楼盘盘规模呈呈现越来来越大的的趋向。2.3房房地产市市场价格格分析 20011年柳州州商品房房销售均均价16608元元/平方方米，而而至20002年年柳州市市商品房房销售均均价为116500元/平平方米，在比220011年平均均价格上上涨了110.22%的情况况下，仍仍然出现现了一个个销售高高潮。供供

42、需两旺旺的发展展态势将将会进一一步拔高高商品房房的销售售价格，使柳州州房地产产呈现“价升量量涨”的市场场发展态态势，据据有关专专家预测测，柳州州房地产产热将持持续3-5年左左右。柳州房价价一路走走高，归归其直接接原因主主要有：随着竞争争加剧，房子本本身越建建越好，质素越越来越高高；土地拍卖卖政策导导致地价价攀升；新的拆迁迁政策自自20001年11月1日起执执行后发发展商成成本加 大大，同时时新盘房房价比照照拆迁房房价；消费市场场支持。2.4房房地产市市场空置置简析至20002年底底止，柳柳州市空空置商品品房面积积为133.244万平方方米，比比上年减减少322.7%。据悉，220022年柳州州

43、拆迁面面积约550万平平方米，按惯例例拆迁面面积和重重建面积积的比例例为1：5，目目前有超超过1万万户房地地产消费费人口。随着房地地产投资资势头的的旺盛，旧城改改造如火火如荼，拆迁周周转房、安置房房的商机机应运而而生，同同时带动动了销售售势头的的旺盛，使柳州州房地产产商品房房空置面面积趋于于下降。2.5各各区房地地产市场场特点及及趋势城中区区城中区作作为柳州州传统商商业中心心，现建建筑密度度较大，后续供供应土地地相对较较少，城城中区房房地产的的开发以以旧城改改造而带带来的商商品房开开发为主主。由于得天天独厚的的地理位位置，使使得城中中区房价价一直位位于柳州州的高价价位，巨巨大的商商业价值值使城

44、中中区商用用物业存存在较大大量的开开发，除除了部分分物业的的裙楼商商铺外，还包括括五星商商业街、人民广广场改建建的规划划及曙光光路步行行街的旧旧城改造造项目等等。随着政府府对八一一路、连连塘路的的改造及及20002年末末“红光桥桥”的规划划施建，预计连连塘路、西门市市场一带带将会具具有一定定的升值值潜力，并有较较大量的的后续供供应。目前城中中区主要要在售项项目有华华天世纪纪、蓝色色港湾、鸿府、时代商商厦、淘淘园世纪纪等项目目，以商商业结合合住宅开开发为主主。多年来商商用物业业的开发发使城中中区的商商业占据据柳州主主导商业业地位，方圆不不足5000米内内集中了了柳州市市几大主主要商场场，而随随着

45、城市市的外围围拓展及及旧城改改造，城城中区规规划成为为柳州的的中心商商业区，随着旧旧城改造造的推进进，其商商业规模模不断呈呈现扩大大的迹象象。柳南区区柳南区主主要划分分为柳南南的河西西片及南南区。南区由于于汽车总总站、汽汽车南站站、火车车站均设设于此，加上飞飞鹅路贯贯通屏山山大道的的便捷交交通，从从而带旺旺了该区区域的批批发市场场，成行行成市而而极为火火曝。随着南二二环的建建设，交交通条件件的改善善，预计计南二环环沿线物物业（如如旧机场场开发区区一带等等）将会会得到进进一步的的开发。柳南河西西片主要要包括潭潭中西路路及西环环路一带带，该区区域原先先被柳州州人称为为柳州的的“西伯利利亚”。但随随

46、着19994年年壶西大大桥的建建成以及及潭中西西路、西西环路的的开通后后，该区区域得以以相当大大的变化化。该区域目目前主要要在售项项目包括括金河湾湾、金绿绿洲如意江江南、中中山城市市花园、福馨苑苑等项目目，总体体销售价价位约在在16550元/平方米米左右，其中金金河湾全全面抄袭袭广州的的星河湾湾，并取取得不俗俗的销售售业绩。同时由于于较为便便捷的交交通，使使潭中西西路、西西环路沿沿线出现现部分专专业市场场，如潭潭中西路路的中华华奇石及及家具市市场、西西环路的的汽车及及部分装装饰市场场等，而而去年柳柳州市政政府批准准将西环环路和潭潭中西路路商业冠冠名为“广西汽汽车大道道”。由于河西西片开发发相对

47、较较晚，存存在较大大量待开开发土地地，预计计该区域域将会出出现成片片开发的的较大规规模项目目。鱼峰区区鱼峰区位位于柳州州市东南南部，东东濒柳江江，南邻邻羊角山山乡，西西接柳南南区，北北抵柳东东乡，西西北隔江江与城中中区相望望。面积积约411平方公公里。是是柳州市市重要的的工商业业、旅游游、文化化教育城城区。依鱼峰区区19999-220100年经济济社会发发展战略略，鱼峰峰区开始始大力发发展第三三产业，重点发发展旅游游服务业业、房地地产业、商贸业业、高新新科技产产业等支支柱产业业。鱼峰区主主要可分分为鱼峰峰区河南南片区及及东区。河南片区区早期由由于文惠惠桥及柳柳江大桥桥的贯通通，受到到城中区区商

48、业的的辐射而而成为柳柳州的次次商业中中心区。该片区区目前包包括东风风商城、鱼峰大大厦、华华联超市市等较有有影响力力的大型型商场，但由于于该区域域缺少其其它商业业配套设设施，难难以与城城中区商商业相竞竞争。东区随着着柳州市市行政中中心的东东迁决策策而开始始升温，目前东东区聚集集近100万人口口、上百百家单位位、十多多个住宅宅小区。房地产产开发较较为密集集，主要要包括经经典时代代、金桂桂苑、钻钻石苑等等项目。但“东区构构想”的开发发目前仅仅处于筹筹建阶段段，其建建设本身身还有待待完善，生活配配套设施施还存在在太多的的空白点点。随着居住住人口的的集中及及政府对对该片区区的远期期规划，预计河河东片的的

49、商业价价值将会会进一步步得到挖挖掘，商商业开发发将会得得以升温温。柳北区区柳北区是是柳州的的工业区区，柳钢钢即位于于该区域域，而原原先跃进进路一带带曾是柳柳州轻工工企业相相对集中中的地方方，但效效益较差差。柳北区政政府在招招商政策策方面尽尽可能向向投资者者倾斜，保障投投资者的的权益，并引导导培育柳柳北市场场的发展展，另外外政府还还积极为为企业与与投资商商牵线搭搭桥，并并派专人人为商家家做好协协调、通通联的服服务工作作。在此引导导下，同同时随着着潭中大大道的开开通，跃跃进路一一带逐渐渐成为餐餐饮一条条街，许许多商户户将原先先闲置的的厂房改改造成饭饭店等，使这里里逐浙成成为云集集数十家家全区、甚至

50、全全国各地地的特色色菜馆。而同时随随着白沙沙路沿线线的远期期规划，沿线将将规划为为居住区区、商业业区及商商务区，而同时时随着北北二环的的通车以以及双冲冲桥的修修建，使使柳北区区与其它它区域连连成一片片，使该该区域具具备一定定的发展展前景。目前，柳柳北在售售项目主主要集中中在北雀雀路、胜胜利路、跃进路路，包括括康城、桂景湾湾、香森森丽园、金沙苑苑、欧雅雅城市广广场等项项目。由由于该区区域待开开发地块块较多，加上部部分厂房房的搬迁迁，使该该区域的的后续供供应土地地量较大大，而在在政府成成片开发发思想的的指导下下，预计计该区域域将成为为柳州商商品房的的主要供供应区域域之一，并会出出会较大大规模的的项

51、目。三、项目目提案的的原则及及思路充分考虑虑多行为为与商业业的有机机整合，即保证证开发商商的开发发利益，又要确确保按商商业区模模式进行行商场动动作。充分考虑虑本案所所处商圈圈的特色色与经营营文化嫁嫁接，创创立本案案的核心心商圈的的竞争力力。“售得出出、租得得满、做做的旺”为大前前提，对对本案的的投资者者，租赁赁经营商商户，服服务的消消费人群群进行合合理而准准确的市市场定位位。以“做得得旺”为终极极目标，进行招招商定位位，功能能划分和和商户组组合。以本案的的目标消消费群作作为市场场宣传推推广的主主要攻击击对象，强势树树立本案案品牌形形象。优先引进进核心主主力店。设计具具备自身身特色的的营销策策略

52、，推推出适合合市场的的投资品品种。从长远的的发展战战略目标标，结合合城市规规划，制制定项目目的市场场定位。结合城市市规划的的有利因因素，充充分发挥挥项目地地理优势势，结合合步行街街的优势势，打造造项目品品牌。站于商业业物业长长远发展展的趋势势，从整整体规划划和开发发利润的的角度思思考，为为开发商商争创利利润最大大化。四、商用用物业发发展的要要点分析析4.1商商用物业业的类型型人们习惯惯上将商商用物业业叫商铺铺或商业业房，商商用物业业的功能能多样化化，既有有满足市市民购物物、饮食食、娱乐乐、休闲闲等需求求的社会会功能，又能满满足商家家经营、商务活活动、市市民投资资等需要要的经济济功能。由于商用用

53、物业的的多样化化特点，使物业业的分类类也有多多样化的的特点，有助于于我们根根据不同同的物业业种类，制定有有针对性性的营销销策略，不同类类型的商商铺可以以采用不不同的销销售方式式，即使使同样的的商铺也也可以有有完全不不同的销销售策略略。商用用物业通通常有以以下八种种分类方方法：分类方法法种类广州举例例柳州举例例按市场形形式分类类大型商厦厦天河城广广场、广广百新翼翼柳州工贸贸专业市场场天河电脑脑城、白白马服装装大厦飞鹅市场场小区商铺铺星河湾商商铺怡鑫园商商铺按物业用用途分类类购物中心心中华广场场、中旅旅商业城城柳州工贸贸小区配套套商铺盈翠华庭庭商铺声福居商商铺专业市场场美居中心心柳北钢材材市场批发

54、及商商贸中心心南方名酒酒交易中中心飞鹅商城城餐馆及美美食广场场广州蔡澜澜美食城城、百福福广场桂林人按建筑特特征分类类商业大厦厦中泰国际际广场、时代广广场五星商厦厦住宅区商商铺及小区配配套商业业铺位怡江园商商铺临街商铺铺即市区道道路临街街商铺龙城路商商铺步行街露露天商铺铺北京路步步行街铺铺位地下商城城康王商业业城工贸地下下商场按物业区区位分类类商业区物物业广百新翼翼、名汇汇商业大大厦东都百货货住宅区物物业即小区配配套商业业铺位康城商铺铺近郊物业业顺德国际际商业城城五月阳光光按经营方方式分类类统一经营营物业以产权酒酒店和商商务公寓寓采用较较多华天世纪纪分散经营营物业大部分商商铺（除除发展商商返租外

55、外）兴隆大厦厦按经营类类别分类类综合经营营项目如大型商商厦、小小区商铺铺柳州工贸贸单一经营营项目如专业市市场、餐餐馆及美美食广场场桂林人按销售方方式分类类销售物业业有产权的的商铺多多以销售售为主蓝色港湾湾租售物业业广州国际际玩具精精品中心心飞鹅市场场出租物业业天河城广广场五星商厦厦按物业产产权分类类产权物业业大部分的的新建物物业非产权物物业临建或改改建商铺铺4.2商商用物业业的特征征从上面的的分类方方法可以以看到，任何一一种分类类方法都都不能全全面反映映商用物物业的特特性，站站在物业业营销的的角度上上，按物物业的市市场形式式分类是是商用物物业营销销领域最最常用的的分类方方法。4.2.1大型型商

56、厦物物业的主主要特征征规模化化大型商厦厦经营面面积过万万，是是规模化化、集约约化的物物业项目目。多功能能性大型商厦厦是集购购物、餐餐饮、娱娱乐、休休闲、旅旅游、服服务、商商贸、办办公于一一体的商商业物业业，能满满足人们们多种消消费需求求。购物中中心形式式大型商厦厦规模较较大，地地理位置置占优，容易形形成新的的购物中中心和消消费中心心。我国国商业的的发展趋趋势，最最明显的的是大型型商厦组组建购物物中心，呈现出出购物中中心逐渐渐取代百百货公司司商业龙龙头地位位的趋势势，百货货公司有有可能转转化为大大型购物物中心的的一部分分，购物物中心将将发展成成为大型型商厦标标志性的的旗帜。4.2.2专业业市场物

57、物业的主主要特征征专业经经营专业经营营就是主主要经营营某一类类型商品品或服务务，以及及其相关关的配套套产品，这是专专业市场场最显著著的特征征。商贸结结合专业市场场以批发发业务为为主，主主要面向向大宗采采购，同同时兼营营零售业业务，以以满足市市民购物物要求，很多市市民在购购物量较较大时，都喜欢欢到专业业市场选选购，价价格更便便宜。专业商商业街专业市场场形成商商业街有有两种形形式：A.城乡乡结合部部或近郊郊专业市市场专业市场场规模要要较大才才能营造造成行成成市的商商业氛围围，故专专业市场场多选址址在城乡乡结合部部或近郊郊，由于于规模宏宏大、商商家众多多、品种种齐全，吸引大大量顾客客光临，如位于于广

58、州大大道南的的天雄布布匹市场场、洛溪溪五金市市场等。B.城区区专业市市场城区的专专业市场场由于受受空间制制约，不不可能开开发规模模宏大的的专业市市场，则则由众多多商家或或自发组组织、或或由政府府规划，横向联联合、集集中经营营而形成成专业商商业街式式的专业业市场，如广州州一德路路海味、干果、食品专专业街。4.2.3小区区商铺物物业的主主要特征征商住混混合小区商铺铺是住宅宅物业的的配套产产品，商商住混合合是小区区商铺最最明显的的特点，由于我我国汽车车普及率率费非常常低，居居民活动动半径范范围较小小，在住住区购物物消费成成了中国国人的生生活习惯惯和消费费传统，商住混混合是我我国国情情、民情情的具体体

59、表现。商铺规规模受小小区商铺铺开发状状况制约约小区商铺铺的规模模与小区区规模和和入住人人口成正正比，小小区规模模和发展展商实力力制约着着小区商商铺的规规模，如如小区发发展商实实力雄厚厚，小区区规模较较大，入入住业主主人数较较多，则则小区商商铺规模模可适当当扩大；反之，小区属属中小型型，入住住人口较较少，则则要控制制小区商商铺开发发规模。小型店店铺小区商铺铺多以经经营日常常用品和和日常服服务零售售业，以以服务小小区住户户为主，小型店店铺已足足以应付付住户日日常生活活所需，店铺无无需过大大。总 结结：通过分析析大型商商厦、专专业市场场和小区区商铺三三者的市市场特征征，我们们可以全全面地对对各种商商

60、用物业业提出差差异化的的营销推推广策略略，并对对不同的的目标客客户群体体进行大大致的划划分，对对于本项项目的成成功推广广有着重重要的指指导意义义。可以以看出，本项目目具有商商业区大大型商厦厦的特征征。五、广州州商用物物业的发发展轨迹迹广州是中中国开放放改革的的前沿阵阵地，房房地产市市场起步步较早，但商用用物业市市场的发发展只是是近十年年的事，受商用用物业相相对较高高利润回回报动力力的驱使使，众多多发展商商纷纷投投入巨资资，欲在在商用物物业市场场分一杯杯羹。随随着广州州楼市的的成长，商用物物业市场场飞速发发展，开开发营销销及管理理水平均均居全国国领先之之列。从20世世纪900年代至至今，广广州市