房地产行业：基本面继续温和复苏利于龙头房企经营的持续性

1、 第 页 目录索引 HYPERLINK l _TOC_250005 地产行业政策及基本面跟踪情况5 HYPERLINK l _TOC_250004 主要政策回顾5 HYPERLINK l _TOC_250003 重点城市成交情况5 HYPERLINK l _TOC_250002 重点城市推盘及库存跟踪11 HYPERLINK l _TOC_250001 全国土地市场供给成交情况13 HYPERLINK l _TOC_250000 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况15图表索引图 1：本周主要政策一览（2019.04.21-2019.04.26）5图 2：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本

2、周成交量及成交环比6图 3：40 城新房周均及单周成交面积（万方）7图 4：40 城市分线城市新房周成交环比增速（%）7图 5：40 城新房月度成交同环比（%）7图 6：40 城分线城市新房月度成交同比（%）7图 7：40 城新房成交整体年同比（%）8图 8：40 城新房成交分线城市年同比8图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.04.19-2019.04.25）8图 10：13 城二手房周均及单周成交面积（万方）10图 11：13 城分线城市二手房周成交环比增速10图 12：13 城二手房成交月度同环比10图 13：13 城分线城市二手房成交月同比10图 14：13 城市二

3、手房成交整体年同比10图 15：13 城市分线二手房成交年同比10图 16：13 城市商品房周度推盘11图 17：13 城市商品房月度推盘11图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势11图 19：13 城市商品房月度批售比11图 20：13 城市商品房库存与去化周期12图 21：13 城市及分线城市商品房库存指数12图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期12图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期12图 24：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据14图 25：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比14图 26：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比14图 27：全国

4、 100 大中城市土地出让金年趋势14图 28：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年趋势14图 29：全国 100 大中城市楼面价和溢价率15图 30：全国 100 大中城市分线城市溢价率15图 31：A 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.04.22-2019.04.26）16图 32：H 股重点地产公司股价周变动幅度（2019.04.22-2019.04.26）16表 1：40 城市商品房成交面积汇总（2019.04.19-2019.04.25）6表 2：13 城二手房成交面积汇总（2019.04.19-2019.04.25）9表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（201

5、9.04.19-2019.04.25）12表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2019.04.19-2019.04.25） . 13表 5：房企每周拿地汇总（2019.04.21-2019.04.27）16表 6：房企每周融资汇总（2019.04.21-2019.04.27）16地产行业政策及基本面跟踪情况主要政策回顾中央层面，习近平总书记主持召开中央财经委员会第四次会议，会上提到要强化宏观政策逆周期调节，财政政策要加力提效，减税降费要尽快落实到位，货币政策要松紧适度，加大对实体经济的金融支持。央行副行长刘国强在国务院政策吹风会中提到现阶段我们的货币政策取向是稳健，操作目标是松紧适

6、度，所以央行没有收紧货币政策的意图，也没有放松货币政策的意图。财政部公布了今年棚改计划数为 285.29 万套，2018 年为 588.04 万套，为了完成 2018-2020 年再改造 1500 万套棚改的规划，2020 年需完成约 626.67 万套。地方层面，海南允许存量商品住宅用地转建租赁住房，租赁住房用地的基准地价可按现行商品宅地基准的 60%执行，对商务聚集区、产业园区新增商品住宅用地要求配建不少于 15%的租赁住房。公积金方面，东莞市将无房职工租住本市住房提取比例上限从月缴存额的 65%提高至 70%、额度上限从 1500 元提高至 1800 元并取消装修提取情形。人才政策方面，

7、呼和浩特允许往届 3 年内已婚且具有本市户籍的大学毕业生，本人在本市无住房且父母在本市拥有至多 1 套房的，可在本市科技城内按市场价 5折购房，首付比例 2 成，限售 5 年。图1：本周主要政策一览（2019.04.21-2019.04.26）宁波:1.本科生或高级技工学校毕业生首次购买家庭唯一住房的， 在8万元的额度内享受购房总额2%的购房补贴；2.未在宁波购安康：将市域内房地产开发企业分为为四个信用等级， AAA、AA、东莞：1.无房职工租住本市住房提取比例上限从月缴存额的65%提高至70%、额度上限从1500元提高至1800元；2.取消装修提取房的应届本科生和硕士生，取得毕业证书一年内来

8、宁波就业且毕业后18个月内连续缴纳社保满6个月的，分别一次性给予1万、3万元安居补助A级分别按公积金贷款发放额 的3%、4%、5%缴纳保证金， 信用不良或贷款逾期率超过1的，停止按揭贷款合作（原均按贷款总额的10%缴纳）清远：对于二星A级及以上的绿色建筑项目1. 公积金贷款额度最高可上浮20%；2. 预售款重点监管资金留存比例降低到50%预留04/2104/2104/2204/2204/2304/2404/2504/2504/26呼和浩特：1.往届3年内已婚且具有呼 市户籍的大学毕业生，本 人在呼市无住房且父母在 呼市拥有至多1 套房的， 可在呼市科技城内按市场 价5折购房，首付比例2成， 限

9、售5年；2.符合条件的毕 业生可申租大学生公寓， 免租金周期为2年中央财经委第四次会议：要强化宏观政策逆周期调节， 财政政策要加力提效，减税降费要尽快落实到位，货币政策要松紧适度，加大对实体经济的金融支持财政部：2019年全国城镇棚户区计划改造套数285.29万套，同比-51.5%央行副行长刘国强：现阶段我们的货币政策取向是稳健，操作目标是松紧适度，所以央行没有收紧货币政策的意图，也没有放松货币政策的意图海南：1.允许存量商品住宅用地转建租赁住房，租赁住房用地的基准地价可按现行商品宅地基准60%执行；2.商务聚集区、产业园区新增商品住宅用地租赁住房配建不低于15%；3. 产业用地可配建不超过总

10、建面15%的租赁住房数据来源：政府网站， 重点城市成交情况根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期为4月27日，下同）：本周，我们监测的40个城市商品房成交面积597.65万方，环比上涨5.3%，同比上涨12.7%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积106.37万方，环比上涨12.7%。其中，北京、上海推盘放量成交环比分别上涨26.9%、18.1%。本周，我们跟踪的13 个二线样本城市成交面积293.98万方，环比上涨0.9%，同比上涨6.2%，其中，福州、 济南推盘放量成交环比分别上涨38.4%、18.1%。三四线成交方面，我们跟踪的23个 三四

11、线样本城市成交面积197.30万方，环比上涨8.6%，同比上涨6.9%。月度来看，4月前25天，40城新房成交环比上涨8.3%，同比上涨15.1%。分线来看，4大一线城市、13个二线城市、23个三四线城市成交同比分别上涨53.2%、15.1%、 1.8%。从全年累计情况来看，截至2019年4月25日，40城新房成交整体同比上涨4.5%，其中一线、二线累计成交同比分别上涨35.0%、5.8%，三四线城市则下降8.3%。图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比5550454035302520151050北京 上海 广州 深圳 杭州 南京 武汉 青岛 福州 厦门 苏州 长春 南宁

12、 济南 大连 南昌 温州60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19至今周均成交（万方）本周成交（万方）本周成交环比（%）数据来源：Wind，CRIC， 分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比18 周均（万方）17 周均（万方）周均同比去化周期（月）去化时间环比一线（4 个）北京31.6524.9426.9%115.6%17.8715.4815.4%21.66-4.5%上海39.7933.7018.1%40.8%33.1134.65-4.5%20.20-1.6%广州26.8124.678.7%35.6%23.6724.01-1.4%21.58-3.4%深圳8.121

13、1.07-26.7%-8.2%8.538.76-2.6%19.13-2.6%一线合计106.3794.3712.7%53.8%83.1782.900.3%-二线（13 个）杭州24.8622.749.3%15.7%16.1724.58-34.2%13.11-4.5%南京13.9518.67-25.3%40.3%13.5015.80-14.5%29.741.2%武汉45.5845.460.3%7.2%35.4441.66-14.9%-青岛30.8637.13-16.9%-54.2%25.3435.50-28.6%-福州7.015.0638.4%72.7%6.796.366.8%30.87-1.7

14、%厦门19.2818.415.3%188.2%4.594.560.6%-苏州30.2135.13-14.0%16.6%20.6820.70-0.1%14.39-1.1%表 1：40 城市商品房成交面积汇总（2019.04.19-2019.04.25）长春23.6327.47-14.0%-13.0%22.7124.98-9.1%-南宁29.4627.646.6%182.4%27.9220.2437.9%5.671.0%济南38.6732.7318.1%-22.3913.7862.5%-大连5.756.93-17.1%119.5%4.536.73-32.6%-南昌5.7012.99-56.1%22

15、1.8%13.7510.7128.3%-温州19.0219.35-1.7%-29.4%20.9218.9910.2%11.012.6%二线合计293.98291.330.9%6.2%234.73256.65-8.5%-三四线（23 个）三四线合计197.30181.728.6%6.9%155.25180.86-14.2%-40 城合计597.65567.425.3%12.7%473.16520.40-9.1%-数据来源：Wind，CRIC， 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市图3：40城新房周均及单周成交面积（万方）图4：40城市分线城市新房周成交环比增速（%）7006005004003002

16、0010002017201819W1-1719-W14 19-W15 19-W16 19-W1730%597.655.3%20%10%0%-10%-20%-30%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%12.7%8.6%0.9%19-W1219-W1319-W1419-W1519-W1619-W1740城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）一线城市（4城） 二线城市（13城） 三四线城市（23城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 53.2%15.1%1.8%图5：40城新房月度成交同环比（%）图6：40城分线城市新房月度成交同比（%）8

17、0%60%40%20%0%-20%-40%15.1%8.3%18.1118.1219.0119.0219.0319.04.01-19.04.2540城新房成交环比40城新房成交同比60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%18.1118.1219.0119.0219.03一线城市二线城市三四线城市19.04.01-19.04.25数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 4.5%图7：40城新房成交整体年同比（%）图8：40城新房成交分线城市年同比30%20%10%0%-10%-20%-30%2014201520162017201819.01.01-19.0

18、4.2545%30%15%0%-15%-30%-45%35.0%5.8%-8.3%2014201520162017201819.01.01-19.04.2540城新房成交年同比一线城市（4城）二线城市（13城）三四线城市（23城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 分区域成交看，三大重点区域成交均上升，环渤海（5城）、长三角（12城）、珠三角（7城）本周成交面积分别为109.94、182.75、106.93万方，环比上周分别上涨4.9%、2.9%、6.5%。其他区域方面，中西部（5城）本周成交面积为88.89万方， 环比上周下降6.2%，海峡西岸城市群（6城）本周成

19、交面积为57.62万方，环比上周上涨68.2%。-7%-27%5%-4%-5%34%-8%16%4%6%8%-1%3%商品房 商品房 二手房 二手房周环比 周同比 周环比 周同比-6%190%环渤海长三角68%22%海峡西岸1%44% 珠三角中西部7%8%5%其他图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.04.19-2019.04.25）数据来源：政府网站， 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的13个样本城市商品房口径的二手房成交面积为162.91万方，环比上涨1.0%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积44.29万方，环比下降10.2%，其中深圳

20、环比上涨12.6%， 北京环比下降20.3%。二三线样本城市整体成交面积为118.61万方，环比上涨5.9%， 其中大连、苏州环比分别上涨40.2%、12.5%。月度情况来看，4月前25天，13城市二手房成交环比上涨24.3%，同比上涨19.0%。分线来看，一线、二三线城市同比分别上涨13.0%、21.7%。全年累计情况来看，截 至2019年4月25日，13城市整体成交同比上涨0.6%，其中一线、二三线城市同比分 别上涨0.2%、0.8%。表 2：13 城二手房成交面积汇总（2019.04.19-2019.04.25）分线城市本周成交（万方）上周成交（万方）周环比周同比18 周均（万方）17

21、周均（万方）周均年同比一线（2 个）北京27.1934.14-20.3%-6.8%24.5628.22-13.0%深圳17.1015.1812.6%-3.7%9.9211.67-15.0%一线合计44.2949.32-10.2%2.0%34.4839.89-13.6%二三线（11 个）青岛12.7112.85-1.1%-52.1%7.829.55-18.1%厦门14.2814.180.7%189.8%9.574.9693.2%无锡14.6515.52-5.6%3.0%8.1210.63-23.6%岳阳1.641.80-9.3%-15.7%1.251.97-36.5%扬州3.363.82-11.

22、9%-18.1%2.573.35-23.1%苏州32.1028.5312.5%72.8%20.3218.609.2%南宁4.924.792.7%12.9%4.424.57-3.2%金华3.363.56-5.5%-53.9%2.193.53-37.9%江门1.362.18-37.7%-53.7%1.832.69-32.0%杭州16.2314.839.5%-20.2%10.2311.92-14.2%大连14.009.9840.2%343.4%6.516.82-4.5%二三线合计118.61112.055.9%9.4%74.8478.58-4.8%13 城合计162.91161.371.0%7.3%

23、109.32118.47-7.7%数据来源：Wind， 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市图10：13城二手房周均及单周成交面积（万方）图11：13城分线城市二手房周成交环比增速1801601401201008060402002017201819W1-17162.911.0%19-W14 19-W15 19-W16 19-W1740%30%20%10%0%-10%-20%-30%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%5.9%-10.2%19-W1219-W1319-W1419-W1519-W1619-W1713城二手房周均成交面积当周成交环比（右）一线城市（2城）二三线城

24、市（11城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 24.3%19.0%图12：13城二手房成交月度同环比图13：13城分线城市二手房成交月同比120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%18.1118.1219.0119.0219.0319.04.01-19.04.2530%20%10%0%-10%-20%-30%-40%21.7%13.0%18.1118.1219.0119.0219.0319.04.01-19.04.2513城二手房成交环比13城二手房成交同比一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wi

25、nd，CRIC， 图14：13城市二手房成交整体年同比图15：13城市分线二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%0.6%2014201520162017201819.01.01-19.04.2513城二手房成交年同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%0.2%0.8%2014201520162017201819.01.01-19.04.25一线城市（2城）二三线城市（11城）数据来源：Wind，CRIC， 数据来源：Wind，CRIC， 重点城市推盘及库存跟踪根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为4月27日， 下同）

26、：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为282.39万方，环比上涨4.9%，同比上涨50.0%。月度数据来看，4月前25天，13城商品房推盘866.80万方，环比上涨35.1%，同比上涨36.1%。全年累计来看，截至2019年4月25日，13城市商品房推盘面积同比上涨28.9%，涨幅较2018年全年上升6.9个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）下行至1.02。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量较上周上涨0.2%，其中一线、三四线城市环比分别下降0.4%、0.2%，而二线城市环比上涨0.9%。去化周期方面， 13城市商品房去化周期降至1

27、8.00个月，11个城市住宅去化周期降至9.78个月。图16：13城市商品房周度推盘图17：13城市商品房月度推盘35030025020015010050019W519W719W9 19W11 19W13 19W15 19W17推盘面积（万方）环比（%，右） 同比（%，右）250%200%150%100%50%0%-50%-100%2,0001,5001,0005000150%100%50%0%-50%-100% 18M418M618M8 18M10 18M12 19M2 19.04.01-19.04.25推盘面积（万方）环比（%，右） 同比（%，右）数据来源：Wind， 数据来源：Wind，

28、 图18：13城市商品房推盘年同比趋势图19：13城市商品房月度批售比40%30%20%10%0%-10%-20%-30%28.9%20142015201620172018 2019.01.01-2,0001,5001,00050001.41.21.00.80.60.40.20.018M418M618M818M10 18M1219M2 19.04.01-19.04.25推盘面积年度同比2019.04.25成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图20：13城市商品房库存与去化周期图21：13城市及分线城市商品房库存指数200002

29、51801600012000800040000201518.0010501601401201008014W114W5115W4916W4617W4418W4216W1 16W21 16W41 17W9 17W29 17W49 18W17 18W37 19W5库存面积（万方）去化周期（月，右轴）全国13城市商品房库存指数4个一线城市商品房库存指数 6个二线城市商品房库存指数数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图22：13城市商品房周度库存及去化周期图23：11城市住宅周度库存及去化周期300040120030200010000北 上 广京 海 州深 南 杭圳 京 州福 苏 温 南州 州

30、州 宁3020100泉 莆 江州 田 阴1000800600400200020100北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.04.19-2019.04.25）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京1834.44-0.6%21.66-1.02上海281

31、7.150.6%20.20-0.33广州2048.75-0.9%21.58-0.76深圳680.14-2.4%19.13-0.51南京1746.171.8%29.740.34杭州857.06-1.4%13.11-0.61福州849.990.0%30.87-0.52苏州1283.831.3%14.39-0.15温州969.952.5%11.010.28南宁583.52-0.4%5.670.06泉州639.55-0.9%20.95-0.10莆田555.900.6%36.260.49江阴439.72-0.4%24.30-1.52数据来源：Wind， 表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2

32、019.04.19-2019.04.25）城市库存面积（万方）周度库存面积环比去化周期（月）周度去化周期增减（月）北京993.94-1.2%16.35-1.05上海768.721.0%6.94-0.25广州818.300.8%11.48-0.33深圳327.86-0.2%14.970.03福州302.970.0%15.110.24杭州238.17-5.0%4.66-0.40南京348.415.0%6.760.30宁波313.69-3.1%6.23-0.56苏州579.772.3%8.15-0.08厦门241.834.2%23.86-1.99莆田256.751.2%21.960.05数据来源：W

33、ind， 全国土地市场供给成交情况由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为4月27日，下同）。根据Wind统计的全国100大中城市数据，2019年第16周，供给方面，土地供应总建筑面积为2238.5万方，环比前周下降15.8%，同比上涨7.1%。从全年累计来看， 截至2019年第16周供应面积同比下降9.5%。成交方面，2019年第16周全类型土地成交1381.1万方，环比下降29.1%，同比下降35.4%。全年累计来看，截至2019年第16周土地成交面积同比下降12.9%。出让金方面，2019年第16周土地成交出让金483.9亿元，环比下

34、降8.7%，同比下降17.9%。分线城市来看，一线城市量跌价升出让金环比上涨248.9%，二线城市量跌价升出让金环比下降28.0%，三线城市量价齐升出让金环比上涨27.3%。累计来看，2019年前16周土地出让金同比下降10.6%，较2018年全年降幅扩大5.0个百分点。综合供给和成交，上周全类型、住宅土地供销比分别上升至1.12、1.22。从溢价率的角度来看，2019年第16周全类型土地成交溢价率（移动平均3个月） 为14.9%，较前周上升1.3个百分点。分线来看，一线城市上周土地成交溢价率为9.5%，较前周下降0.1个百分点，二线、三线城市上周土地成交溢价率分别为16.7%、15.5%，

35、较前周分别上升1.2、2.1个百分点。宅地方面，2019年第16周宅地成交溢价率为16.9%，较前周上升1.3个百分点。分线来看，一线城市第16周宅地成交溢价率为8.0%，较前周下降0.2个百分点，二线、三线城市溢价率为18.6%、19.6%，较前周分别上 升1.3、1.7个百分点。图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据500045004000350030002500200015001000500019W4 19W5 19W6 19W7 19W8 19W9 19W10 19W11 19W12 19W13 19W14 19W15 19W161.201.151.101.051.000

36、.950.900.850.800.750.70供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月，右）数据来源：Wind， -9.5%图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比25%15%5%-5%-15%-25%35%-12.9%20%5%-10%-25%-35%13141516171819W1-40%13141516171819W1-全国100大中城市供应面积年同比（%）19W16全国100大中城市成交面积年同比（%）19W16数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图27：全国100大中城市土地出让金年趋势图28：全国100大中城

37、市土地出让金分线城市年趋势70%50%30%10%200%150%100%-10.6%-10%50%-30%-50%-70%13141516171819W1-0%-50%13141516171819W1-19W16全国100大中城市出让金年同比（%）19W16一线城市二线城市三线城市数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率图30：全国100大中城市分线城市溢价率2,9002,8002,7002,6002,5002,4002,3002,2002,10019W419W719W1019W1319W16楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）16%1

38、4%12%10%8%6%4%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%19W419W619W819W10 19W12 19W14 19W16一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%） 三线城市溢价率（%）数据来源：Wind， 数据来源：Wind， 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况4月份，重点城市基本面继续呈现温和复苏，4月前25天，我们跟踪的17个一二线城市新房成交同比上涨22.6%，增速基本持平3月份，一方面得益于供给端持续放量，13个重点城市4月前25天推盘同比上涨36.1%，而需求端来看，重点城市4月份去化率稳定在70%左右，此外，我们跟踪的13个城市4月二手房成交同比上涨19%，