房屋所有权转移程序及税费等

1、 25/25房屋所有权转移程序及税费等 房屋所有权转移程序及税费等 一般来说，采取赠与过户比较省费用。但是将来的税费可能会高！过去很简单，现在麻烦点！ 可以采取赠与的方法，比过户便宜点 大额的有3%的契税和0.05%的印花税，如果南京是4%的契税！各地可能会有小不同！ 房屋赠与的转移登记 因房屋赠与申请转移登记的，申请人是赠与合同中的双方当事人。 登记要件 天津市房屋所有权转移登记申请书（原件留存）； 申请人身份证明（查验原件、复印件留存）； 房屋所有权证书（原件留存）； 赠与合同（原件留存）； 契税完税凭证（查验原件）。 有抵押登记或者抵押权预告登记记载的，转让房屋应当经抵押权人书面同意。

2、宅基地上农民住宅房屋转让的，应当经村民委员会书面同意。 登记时限 登记机构应当自受理房屋转移登记申请之日起30日内完成审核。 税费标准 登记费：住房，权利人按每套房屋80元交纳；非住房，双方各按标准房价总值的2交纳。 契税：受让人按成交价格（或市场价格）的3%缴纳契税。 印花税：按房屋市场价格的0.5的税率计税，各自全额贴花。房屋权属证书每本5元。 工本费：核发一本房屋权属证书的，免收证书工本费；向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，每增加一本证书，按每本10元交纳证书工本费。 现在要麻烦点，根据最新出台的 国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知 国

3、税发20 xx144号 （3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人赠与公证书和受赠人接受赠与公证书，或持双方共同办理的赠与合同公证书，以及房产所有权证和个人无偿赠与不动产登记表。 上述证明材料必须提交原件。 税务机关应当认真审核上述材料，资料齐全并且填写正确规范的，在提交的个人无偿赠与不动产登记表上签字盖章后退提交人，将有关公证证书复印件留存，同时办理营业税免税手续。 （二）关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题 对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的个人无偿赠与不动产登记表，税务机关（或其他征

4、收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖个人无偿赠与印章，在个人无偿赠与不动产登记表中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖个人无偿赠与印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖个人无偿赠与印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。 拓展阅读父亲有权撤销给孩子的房屋赠与合同吗？ 父亲有权撤销给孩子的房屋赠与合同吗？ 【摘 要】赠与行为是一种法律行为，在赠与法律关系中，赠与人对赠与财产行使处分权的法律规则，应当遵循民法中的一般法理。本文探讨了关于父亲是否有权撤销给孩子的房屋赠与合同，由此引出关于房屋赠与的相关问题，为法律

5、实践提供借鉴。【关键词】父母 子女 房屋赠与合同一、问题的提出w案情简介：张某，28岁。20 xx年张某的父母协议离婚，约定将俩人共同共有的房屋一套赠与张某，并约定张某的母亲仍旧居住在该房屋的二楼，张某的父亲居住在该房屋的一楼。20 xx年6月张某与其父亲达成协议，约定该房屋产权证由张某保管，张某的父亲同意随时配合张某办理房屋产权变更登记手续。同时，张某的父亲可以长期居住在该房屋一楼。张某的母亲对此协议没有异议。20 xx年9月张某诉至法院，要求其父母协助办理房屋产权变更登记手续。庭审中，张某的母亲同意办理房屋产权变更登记手续，张某的父亲不同意变更房屋产权登记手续，且以撤销房屋赠与为由，辨称驳

6、回张某的诉讼请求。张某的父母在夫妻关系存续期间，对案中诉争办理权利转移手续的房屋享有共同占有、使用、处分和收益的权利，是该房屋的共同所有权人；在协议解除婚姻关系时，张某的父母就房屋权属问题达成合意，将俩人共同共有的房屋赠与张某；在张某的父母办理离婚登记手续后，张某的父母依法终止婚姻关系，张某的父亲以撤销房屋赠与为由，不同意协助张某办理房屋所有权登记手续。由此，案中张某的父亲是否应当依法协助（案中张某的母亲同意协助办理房屋产权变更登记，故不再提及）张某办理房屋产权变更登记手续，转化为这样一个问题：张某的父亲是否能够依法行使撤销权撤销房屋赠与？如是，则张某的父亲可以撤销赠与为由，拒绝办理房屋产权变

7、更登记手续；如不是，则张某可以依法要求其父协助其办理房屋产权变更登记手续。我国合同法第一百八十六条第一款：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。案中诉争要求协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，表明作为赠与标的物的房屋，其所有权并没有发生转移，房屋所有权登记簿中登记记载的所有权人仍然是张某的父母。依据合同法第一百八十六条第一款，可知，在房屋所有权未发生转移之前，赠与人可以依法撤销房屋赠与。由此，张某的父母作为共同所有权人，在就撤销房屋赠与形成一致意思表示的情况下，可以依法撤销双方在离婚协议中约定的房屋赠与。然而，案中张某的父母在就房屋赠与形成一致意思表示，并向受赠人张某发出要约，张某表

8、示接受赠与后，张某的父亲单独做出撤销房屋赠与的意思表示，那么，这种由张某的父亲作为部分共有权人，在未与其他共有权人形成一致的撤销赠与的意思表示的情况下，单独由张某的父亲作出的撤销行为是否能够产生合同法第一百八十六条第一款规定的赠与人行使撤销权的法律效力，这是笔者下文讨论的重点。二、几个有待澄清的问题在讨论这一问题之前，笔者以为，有必要首先澄清以下几个问题。1.案中张某的父母在离婚约定中做出将共有房屋赠与张某的意思表示，是否能够视为赠与合同？笔者以为，张某的父母在离婚协议中，约定将共有房屋赠与张某，在未对张某本人作出赠与的意思表示之前，离婚协议中的房屋赠与的约定，仅仅应当被视为二人在协议解除婚姻

9、关系时，对共有房屋行使处分权的意思表示，这种意思表示真实、独立，且不违背法律强制性规定，不损及公序良俗，不损害善意第三人利益，由此，该意思表示能够依法产生法律效力，即张某的父母将房屋赠与给张某的意思表示，对张某的父母而言，产生法律拘束力。张某的父亲或者母亲不得单方擅自变更对该房屋的赠与约定。然而，这种由张某的父母作出的具有法律拘束力的约定，却不能被视为其二人与张某之间的赠与合同。原因在于，一个合同的成立，首先必须满足合同主体和意思表示的要件。张某的父母在离婚财产协议中做出的房屋赠与的意思表示，表明该协议（合同）的主体是张某的父母，意思表示的内容是将房屋赠与给合同之外的第三人张某。张某在该合同中

10、并不是合同主体，仅仅是合同利益承受人。此外，具体到该协议是否为赠与合同的问题，笔者以为，赠与合同的主体应当是赠与人和受赠与人，且双方之间应当存在赠与和是否接受赠与的意思表示。因此，即便张某的父母在离婚协议中约定房屋赠与，在未向张某作出赠与房屋的意思表示之前，该房屋赠与的约定，仅是张某的父母在离婚时对共有财产行使处分权的一种意思表示，不能被视为与张某之间形成的赠与合同。2.张某与其父母之间是否存在有效的赠与关系。如果不存在有效的赠与关系，则下文无讨论之必要。根据我国合同法第十条、第十三条、第二十五条、第四十四条等之规定，订立合同可以采取多种形式，不限于书面合同形式；合同的订立应当采用要约、承诺方

11、式，承诺生效时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。具体到赠与合同，按照合同法第一百八十五条之规定，赠与合同可以采用非书面合同形式订立，赠与人和受赠人是合同主体，在赠与人向受赠人明确表示将自己的财产无偿给予受赠人的意思表示时，该赠与的意思表示即为赠与人向受赠人发出的要约。受赠人向赠与人做出接受赠予的意思表示时，即为受赠人向赠与人做出了承诺。根据合同法第二十六条之规定，承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。案中由20 xx年6月张某与其父亲达成的协议，可知，张某的父母已经向张某作出了赠与共有房屋的意思表示，张某也同意接受赠与，且该同意接受赠

12、与的意思表示已经向赠与人做出，并通知到达赠与人。因此，张某的父母与张某之间的赠与合同关系已经依法成立，并生效。3.还有一个必须澄清的问题是，张某与其父母之间的房屋赠与合同的成立或者生效，是否必须以赠与房屋所有权的转移为要件？也即，在房屋所有权登记未从张某的父母共同共有状态转变为张某个人所有之前，该赠与合同是否成立或生效？笔者以为，依据我国合同法第一百八十五条，赠与合同是诺成合同，只要合同双方当事人意思表示一致，即能成立合同，不另外需要合同成立的要件，如交付合同标的。而且，在双方意思表示真实，不存在合同法第五十二条所列举的情形下，合同依法成立后即生效，不属于合同法第四十四条第二款之规定情形，不以

13、办理批准、登记等手续为生效要件。因此，就案中赠与合同而言，合同的成立始自张某父母向张某作出赠与的意思表示后，张某向其父母作出接受赠与的意思表示之时。赠与合同的生效不需要满足交付合同标的的要件，只要双方在设立赠与合同时意思表示真实，且不具备合同无效的情形，则赠与合同自依法成立时起生效。三、撤销赠与的一般规定案中张某提起依据赠与合同要求其父母协助办理赠与房屋的所有权变更登记手续，针对此诉讼请求，张某的父亲以合同法第一百八十六条为依据，提出撤销房屋赠与，不同意办理赠与房屋的所有权变更登记手续。根据该条规定，在赠与财产的权利转移之前赠与人可以撤销赠与。从文义解释出发，张某的父亲作为赠与人可以在赠与房屋

14、所有权转移之前，撤销赠与。然而，案中的事实大前提是张某的父亲是赠与人之一，除其之外，张某的母亲作为另一赠与人并不同意撤销赠与。由此，在案中特定情形下，多个赠与人对撤销赠与的意思表示不一致，其中部分赠与人提出撤销赠与的意思表示时，能否产生撤销赠与的法律后果，笔者以为，这是一个值得讨论的问题。 按照合同法第一百八十六条、第一百九十二条，赠与人可以撤销赠与的情形可以分为两类：一是赠与财产的权利转移之前，赠与人可以撤销赠与；二是在受赠人有第一百九十二条所列情形之一时，赠与人可以撤销赠与。在这种情况下，赠与人行使撤销权的期间是自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内。具体到案中赠与合同，可知，赠与房屋的所

15、有权尚未发生转移，赠与人撤销赠与的情况属于第一种类型，即赠与人可以在房屋所有权转移之前撤销赠与，且不受行使撤销权的期间限制。这是合同法中关于赠与人撤销赠与的一般规定，当赠与人为单个民事主体时，合同法第一百八十六条中赠与人在具体赠与法律关系下，其指向不会产生多种解释。然而，当赠与人为多个民事主体，赠与财产为多个民事主体共同共有的情况下，如何解释该条款中赠与人，关系到撤销赠与的权利行使主体的确定以及做出撤销赠与意思表示的法律后果。从现行法律角度观察，除以上合同法对此作出的一般规定外，并无其他法律明确规定,赠与物为多个民事主体共有的情况下，如何认定赠与人。如果将赠与人解释为赠与物的多个共有人中的每一

16、个共有权人，则单个共有权人可以依合同法第一百八十六条规定，行使撤销赠与的权利。反之，如果将共同共有赠与物的全部共有权人视为赠与人，将赠与人解释成为作为一个整体的全部共有权人，而非每一个共有权个体，则单个共有权人做出撤销赠与的意思表示，不具备合同法第一百八十六条规定的赠与人撤销赠与的法律效力。w四、部分共有权人撤销共有物赠与的效力认定笔者以为，部分共有权人在未与其他共有权人达成一致的撤销共有物赠与的意思表示情形下，单独做出撤销赠与的意思表示，不产生合同法第一百八十六条规定的赠与人撤销赠与的法律效力。原因如下：一是房屋作为张某的父母共同共有的财产，该财产的所有权人是张某的父母，其对房屋享有的所有权

17、样态是共同共有。按照物权法第九十七条，也即不论是张某的母亲抑或张某的父亲，并不享有单独的，在未与另一方共有人达成一致的意思表示时对房屋行使处分的权利。案中赠与房屋的意思表示意味着将房屋所有权无偿转移给受赠人，这种无偿转让的意思表示就是行使房屋所有权的一种表现方式，而能够做出这种意思表示的权利主体只能是房屋所有权人。由此，案中房屋赠与人也类似房屋所有权人的概念，是由张某的父母作为共同赠与人，享有共同的作出房屋赠与的意思表示，并且对赠与房屋的所有权转移负担义务。张某的父亲或者母亲作为单独的民事主体，不享有独立的作出赠与房屋的意思表示的权利，也不能产生房屋赠与的法律后果.因此，笔者以为，本案中赠与人

18、是指享有房屋赠与处分权的房屋共有权人：张某的父母。二是张某的父母是房屋赠与人，张某的父亲或者母亲是共同赠与人，在未与张某的母亲达成一致的撤销赠与的意思表示情形下，张某的父亲单独做出的撤销赠与的意思表示，不能产生赠与人撤销赠与的法律效力。如上所述，张某的父亲与张某的母亲在达成一致的赠与意思的前提下，才可以向张某就共有的房屋表示赠与，在张某接受赠与后，张某作为受赠人，张某的父母作为赠与人，双方形成了赠与合同法律关系，并依法生效。按照合同法第条，张某的父母作为赠与人，应当就其赠与的意思表示向受赠人承担履行由该意思表示产生的相应法律后果：在赠与财产权利转移之前不撤销赠与，或者不存在合同法第一百九十二条

19、列举的赠与人行使撤销权的情形，赠与人应当向受赠人移转赠与财产权利。张某的父亲作为共同赠与人，只能与另一共同赠与人，张某的母亲，在达成一致的赠与意思的前提下，共同行使处分共有房屋的权利，将共有房屋赠与给张某；同时，在房屋权利转移之前，撤销赠与的意思表示，也不能仅仅由某一共同赠与人做出，必须经过全体共同赠与人达成一致的撤销赠与的意思表示后，才能产生撤销赠与的法律效力。五、结语 赠与法律关系中，赠与人是对赠与财产享有相应处分权的民事主体。当赠与财产为多人共同共有时，对赠与人的认定，应当考量能够依法做出赠与意思表示的权利主体的状况：当共有物赠与的意思表示必须经由全部共同共有人一致同意作出时，赠与人为全

20、部共同共有人，而其中每一个共有人为共同赠与人，对赠与物依法共同享有权利，承担义务。当赠与财产权利转移之前，赠与人依法撤销赠与财产时，该撤销赠与的意思表示的作出也必须经过全体共同赠与人同意，共同赠与人之间另有约定的除外。笔者以为，赠与行为是一种法律行为，在赠与法律关系中，赠与人对赠与财产行使处分权的法律规则，也应当遵循民法中的一般法理：赠与法律行为主体在作出赠与意思表示或者撤销赠与意思表示时，首先应当具备相应的作出赠与意思表示或者撤销赠与意思表示的民事权利能力和行为能力。从而，在司法实践中，针对具体的赠与法律关系，赠与法律行为主体必须具备依其赠与意思表示能够引起赠与法律关系产生的权利能力。在以共

21、同共有财产为赠予财产的赠与法律关系中，能够做出赠与意思表示，并依据该意思表示产生赠与法律关系的民事主体，是共有财产的全体共有人，而非量化意义上的每一个作为共有权人的个体。由此，能够依合同法第一百八十六条，做出撤销赠与意思表示，并依该意思表示产生撤销赠与的法律后果的民事主体，只能是全体共有人，而非每一个个体共有权人。房屋租赁合同及合同说明 房屋租赁合同说明 1. 本合同文本为示范文本，适用本省范围内的房屋租赁立契。 2. 甲乙双方应当仔细阅读本合同的各项条款及补充条款，在协商一致的基础上签订合同。 3. 对合同文本“”中选择内容，以划“”方式选定；对于实际情况未发生或租赁双方不作约定时，应在空格

22、部位打“”，以示排除。 4. 本合同未尽事宜，双方议定后，可填入空白条款内或另行签订附件。 5. 本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 6. 本合同条款由省建设厅和省工商行政管理局负责解释。 房屋租赁合同 合同编号 签约地点 甲方（出租方） 乙方（承租方） 根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国合同法及其他国家和地方房屋租赁的有关规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就下列房屋租赁事项订立本合同。 一、 租赁房屋状况 1、房屋座落： 市（县） ， 房屋所有权证号： （或其他产权证明： ） 2、房屋的建筑结构为 ，建筑面积 平方米，间数 间，公共部位与公用分摊建

23、筑面积 平方米。实际使用面积 平方米。 3、装修及设施情况（附件一） 二、租赁用途：该房屋仅作（住宅 商业 办公 生产用房 ）用途使用，未经甲方同意不得随意更改。 三、租赁期限：从 年 月 日起至 年 月 日止。 四、租金及交付方式： 1、租金按（建筑面积 使用面积 套 间 ）计价。 2、月租金为人民币（大写） ￥ 元。 3、租金变动条款： 4、付款方式： 5、定金：乙方在签订本合同后 天内须向甲方缴纳 月的租金作为定金，即人民币 元整（大写） 五、房屋租赁期间，甲方保证并承担下列责任： 1、上述房屋符合出租房使用要求。 2、甲方应负责向房屋所在地房管部门办理房屋租赁合同登记备案手续。 3、如

24、需出卖或抵押上述房屋，甲方应提前 个月通知乙方。 4、甲方负责对房屋及其附着物承担正常的房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的甲方负责赔偿。 5、交房之前甲方应负责结清出租房屋的有关费用（物业费 水电费 电话费 煤气、闭路电视费 宽带网 ） 6、租赁期间，甲方未经乙方同意，不得擅自改变房屋现状。 7、租赁期内，出租方因拖欠政府的税费，或因其他债务纠纷导致出租房屋受到限制，影响承租人正常使用的，甲方应负责赔偿。 8、其他约定： 六、房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任： 1、如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。 2、因使用不当或其它人为原因而使

25、房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿。 3、乙方应对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。 4、乙方应在租赁期届满时把房屋交还给甲方。如需继续承租上述房屋，应提前 天与甲方协商，双方另签订合同。未签订续租合同乙方继续使用房屋，甲方没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 5、乙方应负责缴纳出租房屋租赁期内所发生的费用（物业管理费 水电费 电话费 煤气、闭路电视费 宽带网 ） 6、未经甲方同意，乙方不得改变房屋用途，不得擅自分割或转租。 7、乙方应遵守物业管理部门制定的各项管理规章制度。 8、其他约定： 七、房屋交接约定：合同期满后 天内，甲乙双方按以下约定条款交接： 1、装修清场约定：乙方

26、应负责（将房屋恢复原装修状况 保留租期届满时的装修状况 期满前 天与甲方协商后另定交接条件 ） 2、定金约定：乙方向甲方交房时，甲方应将定金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方可将定多折抵后剩余部分退还乙方。 3、遗留物约定：甲方向乙方交房 天后，或乙方向甲方交房 天后，一方有权任意处置另一方的遗留物。 4、其他约定： 八、违约责任： 1、任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。 2、甲方逾期交付房屋，每逾期一日，由乙方按定金额的千之 向甲方加收违约金，违约金可充抵租金。 3、乙方逾期交付房

27、租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之 向乙方加收违约金。 4、其他约定： 九、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿： 1、将承租的房屋擅自转租的； 2、将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； 3、擅自拆改承租房屋结构或改变用途，损坏房屋的； 4、拖欠租金连续 _天或累计_天以上的； 5、利用承租房屋进行违法违规活动的。 十、甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，由甲方双倍返还定金，并承担由此产生的责任。 1、甲方迟延交付出租房屋_天以上； 2、甲方不承担维修责任，致使乙方无法正常使用或造成人身伤害、财产损失； 3、出租房屋权属不清，造

28、成乙方无法继续承租； 4、未经乙方同意，擅自改变房屋现状； 5、以欺诈手段骗取定金或租金。 十一、如因不可抗力的原因而使承租的房屋或设备损坏的，双方互不承担责任。因不可归责于承租人的原因，致使租赁房屋部分或全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁房屋部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 十二、租赁同事经租赁双新高度签章后生效，并主动向房地产管理部门登记备案。合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 十三、上述房屋在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担并按时缴纳。若甲方因其它原因未按时缴纳，可由乙

29、方代缴，其代缴金额可从租金中抵扣。 十四、本合同未迟事项，双方可签订补充协议（附件二）合同附件与本合同具有同等法律效力。 十五、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方可协商解决；也可以由当地房地产管理部门或工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下述第_款方式解决。 1、提交_仲裁委员会仲裁。 2、依法向人民法院起诉。 十六、本合同签订后_ 天内，由（甲方 甲方委托乙方）依法向所在地房地产管理部门申请办理登记备案手续。 十七、本合同一式 _份，甲乙双方各执_份，所在地房地产管理部门备案一份。 甲方（签章） 乙方（签章） 法定代表人： 法定代表人： 地址： 地址： 联系电话： 联系电话： 委托代理人： 委托代理人： 年 月 日 年 月 日 登记机关：（盖章） 登记日期：_年 _月_日 登记期限：自_年_ 月_日至_年 _月_日止 附件一（房屋装修设备）_ 附件二（补充协议）_房屋及附属设施搬迁补偿安置协议房屋及附属设施搬迁补偿安置协议拆迁单位：*县征地拆迁事务所（以下简称甲方