湖北武汉某房产项目可行性报告

1、湖北武汉捷龙房产项目可行性报告 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc139188514 项目总论论 PAGEREF _Toc139188514 h 2 HYPERLINK l _Toc139188515 一、项目目概况 PAGEREF _Toc139188515 h 2 HYPERLINK l _Toc139188516 二、可行行性研究究结论 PAGEREF _Toc139188516 h 2 HYPERLINK l _Toc139188517 一）市场场研究结结论： PAGEREF _Toc139188517 h 2 HYPERLINK l _Toc13918851

2、8 二）财务务分析结结论 PAGEREF _Toc139188518 h 2 HYPERLINK l _Toc139188519 第一部分分：项目目概况 PAGEREF _Toc139188519 h 3 HYPERLINK l _Toc139188520 一、宗地地位置 PAGEREF _Toc139188520 h 3 HYPERLINK l _Toc139188521 二、 宗宗地现状状 PAGEREF _Toc139188521 h 3 HYPERLINK l _Toc139188522 三、 项项目周边边的社区区配套 PAGEREF _Toc139188522 h 3 HYPERLI

3、NK l _Toc139188523 （一）周周边30000米米范围内内的社区区配套 PAGEREF _Toc139188523 h 3 HYPERLINK l _Toc139188524 （二）、 规划控控制要点点 PAGEREF _Toc139188524 h 4 HYPERLINK l _Toc139188525 第二部分分：市场场分析 PAGEREF _Toc139188525 h 4 HYPERLINK l _Toc139188526 一、住宅宅市场成成长状况况 （宏观观研究） PAGEREF _Toc139188526 h 4 HYPERLINK l _Toc139188527 一

4、）、武武汉市房房地产市市场发展展状况简简析 PAGEREF _Toc139188527 h 4 HYPERLINK l _Toc139188528 二）、潜潜在供给给和需求求研究 PAGEREF _Toc139188528 h 5 HYPERLINK l _Toc139188529 1、未来来两年的的供给研研究 PAGEREF _Toc139188529 h 5 HYPERLINK l _Toc139188530 2、未来来几年潜潜在需求求研究 PAGEREF _Toc139188530 h 6 HYPERLINK l _Toc139188531 二、区域域住宅市市场简述述（中观观或微观观分析

5、） PAGEREF _Toc139188531 h 6 HYPERLINK l _Toc139188532 1） 区区域在城城市发展展中的地地位 PAGEREF _Toc139188532 h 6 HYPERLINK l _Toc139188533 2）、 区域住住宅市场场各项指指标成长长状况 PAGEREF _Toc139188533 h 7 HYPERLINK l _Toc139188534 3）、 区域内内供应产产品特征征 PAGEREF _Toc139188534 h 7 HYPERLINK l _Toc139188535 4)与本本案类似似档次物物业的特特征及市市场表现现 PAGER

6、EF _Toc139188535 h 7 HYPERLINK l _Toc139188536 4)、本本案在区区域市场场内的机机会点 PAGEREF _Toc139188536 h 8 HYPERLINK l _Toc139188537 5）、 目标市市场定位位及产品品定位 PAGEREF _Toc139188537 h 8 HYPERLINK l _Toc139188538 6）项目目优劣势势分析 PAGEREF _Toc139188538 h 8 HYPERLINK l _Toc139188539 第三部分分 项目投投资测算算及资本本筹措计计划 PAGEREF _Toc139188539

7、h 9 HYPERLINK l _Toc139188540 一、土地地成本评评估 PAGEREF _Toc139188540 h 9 HYPERLINK l _Toc139188541 1、附近近最近成成交地块块资料 PAGEREF _Toc139188541 h 9 HYPERLINK l _Toc139188542 2、可类类比对象象的选择择（市场场比较法法） PAGEREF _Toc139188542 h 10 HYPERLINK l _Toc139188543 3、本案案地块的的基准地地价 PAGEREF _Toc139188543 h 10 HYPERLINK l _Toc13918

8、8544 二、项目目销售价价格预估估 PAGEREF _Toc139188544 h 11 HYPERLINK l _Toc139188545 三、项目目投资测测算 PAGEREF _Toc139188545 h 12 HYPERLINK l _Toc139188546 四、资本本筹措计计划 PAGEREF _Toc139188546 h 12 HYPERLINK l _Toc139188547 1、项目目总投资资（不包包括开发发期间税税费） PAGEREF _Toc139188547 h 12 HYPERLINK l _Toc139188548 2、资金金筹措方方案 PAGEREF _Toc

9、139188548 h 13 HYPERLINK l _Toc139188549 2.1资资本金及及来源 PAGEREF _Toc139188549 h 13 HYPERLINK l _Toc139188550 2.2建建设投资资资金来来源 PAGEREF _Toc139188550 h 13 HYPERLINK l _Toc139188551 第四部分分 财务效效果评价价 PAGEREF _Toc139188551 h 13 HYPERLINK l _Toc139188552 第五部分分 项目目不确定定性分析析 PAGEREF _Toc139188552 h 14 HYPERLINK l _

10、Toc139188553 一、项目目静态盈盈亏平衡衡分析 PAGEREF _Toc139188553 h 14 HYPERLINK l _Toc139188554 二、单因因素敏感感性分析析 PAGEREF _Toc139188554 h 15项目总论论一、项目目概况项目名称称：武汉汉捷龙建建设项目目建设性质质：新建建建设地点点：湖北北省武汉汉市江汉汉区汉口口火车站站对面发展单位位：武汉汉德丰房房地产有有限公司司二、可行行性研究究结论一）市场场研究结结论：1、从武武汉市近近几年的的销售量量和竣工工量来看看，市场场基本处处于供需需两旺的的状况，且以本本地化消消费为主主，消费费基础较较为稳定定；市

11、场场处于平平稳发展展上升期期，预计计随着武武汉经济济的快速速发展，后期还还有较大大的发展展空间；2、从地地块的区区位特征征来看，项目地地块处于于中心城城区附近近，临火火车站、公交汽汽车总站站，与天天河机场场也只有有十几分分钟的车车程，内内联外达达，交能能十分方方便；同同时片区区未来一一段时间间内，竞竞争楼盘盘较少，项目开开发处于于一个十十分有利利的机遇遇期；3、从项项目地块块的周边边环境来来看，项项目地块块周边配配套生活活设施齐齐全，具具备成熟熟的开发发条件；因此，综综上，我我们认为为项目所所处大环环境小环环境均较较为成熟熟，具备备市场可可行性。二）财务务分析结结论成本利润润率=663%净利润

12、率率=422%自有资金金回报率率=977%静态投资资回收期期=1.92年年动态投资资回收期期=2年年财务净现现值=335177.8万万从各项财财务指标标上来看看，本案案具备财财务可行行性。第一部分分：项目目概况一、宗地地位置 宗地所处处武汉市市汉口城城市主干干道发展展大道，汉口火火车站对对面，左左侧是中中信实业业银行、武汉客客运站，右侧是是中国移移动通讯讯。项目紧邻邻武汉中中央商务务区CBBD。目目前，王王家墩中中央商务务区总体体规划已已经完成成，进入入实质性性启动阶阶段，中中央商务务区的建建设势必必对本项项目开发发起到极极强的推推动作用用。用地周边边各项市市政配套套设施齐齐全。周周边居住住楼

13、盘：航天花花园、复复兴村小小区、裕裕荣家园园、天梨梨豪园、威嘉白白金领域域等。二、 宗宗地现状状 四至范围围； 临街面面长822米，深深99米米。成长长方形，宗地地地势平坦坦 。三、 项项目周边边的社区区配套 （一）周周边30000米米范围内内的社区区配套 1、 交交通状况况 （1） 公交系系统情况况，主要要线路 10、 5009、5512、5199、5333、5542、5477、7005、5561、6044、6005步行行过马路路到火车车站有330余公公交/可可通达武武汉三镇镇交通极极为便利利。（2）规规划中是是有2号号线轻轨轨将经过过宗地。 （3）武武汉汽车车客运总总站在宗地地左侧1100

14、米米处，可可达全省省各地。（4）汉汉口火车车站即马马路对面面，通达达全国各各地。（5）天天河机场场15分分钟车程程，走遍遍世界。2、 医医院等级级和医疗疗水平 夏小中中医院 武汉优优抚医院院 武汉汉市济民民老年医医院3、大型型购物中中心、主主要商业业欧亚达国国际家居居博览中中心 金金马凯旋旋家居广广场 武汉花鸟鸟特艺市市场 金金马之家家建材家家居 武商量贩贩百圣店店 苏宁宁电器 武汉市市中南建建材市场场 华中筑慧慧电动车车大市场场 华中中眼镜市市场 华南果品品批发市市场 华南南海鲜水水产批发发市场 4、公园园 ：13313554平方方米武汉汉博物馆馆公园距距本案步步行100分钟。5、银行行 ：

15、工商银银行 交交通银行行 中国国信合 中信实实业银行行 建设银银行 农农业银行行 浦发发银行（都距离离一站路路以内）6、酒店店有三五五酒店 湖锦酒酒店（都都距离一一站路以以内）7、治安安情况 宗地右右侧1000米处处是武汉汉市公安安局的办办公大楼楼，周边边均为重重点保护护场所 治安良良好8、噪声声情况 面临发发展大道道噪声还还是比较较大，若若建房屋屋最好是是双层玻玻璃。9、 污污染情况况周边没没有工厂厂、沟渠渠， 没没有大型型的声音音污染、空气污污染。 （二）、 规划控控制要点点 总占地面面积155亩带征地面面积2亩亩净用地面面积86671平平方米已有建筑筑物6层层办公楼楼除6层办办公楼外外为

16、原停停车场 基本上上是空地地 基本本无拆迁迁。拟建3550000平方米米住宅容积积率4.0第二部分分：市场场分析 一、住宅宅市场成成长状况况 （宏观观研究）一）、武武汉市房房地产市市场发展展状况简简析 房地产开开发。220044年武汉汉市全市市房地产产开发投投资为2233.3亿元元，增长长37.6%,占全社社会固定定资产投投资的228.44%。房房地产业业增加值值为799亿元，增长220%，占生产产总值的的4%。全年房房地产施施工面积积24339.112，增增长244.7%。其中中当年房房屋新开开工面积积为10055.22万万平方米米，增长长39.5%，竣工面面积7002.229万平平方米，增

17、长22.9%，其中中住宅竣竣工面积积6088.911万平方方米，增增长1.4%。时间房屋成交交套数增长率成交面积积（万平平米）增长率成交金额额（亿元元）增长率20000432005350.8235.7782001151233820%415.3718%44.66524%200225562228%524.126%62.22939%2003370244426.33%636.5221.44%63.221.5%20044658.083.4%7920%20055681.853.6%857.5%土地供给给。20004年年城市公公开出让让土地面面积为2249.5公顷顷，增长长43%；交易易实现金金额788.6

18、33亿元，增长991.66%。220055年城市市公开出出让土地地面积为为1511.4公公顷，下下降了336%；交易实实现金额额77.47亿亿元，环环比下降降了1.5%。商品房销销售。220044年全年年销售商商品房面面积6558.008万平平方米，增长33.4%，商品品房销售售额1665.559亿元元，增长长47.2%。20005年全全年销售售商品房房面积6681.85万万平方米米，增长长3.66%，商商品房销销售额1193.75亿亿元，环环比上涨涨了177%。20066年1-6月全全市房地地产产销销状况：项目总数754个总套数307201套总建筑面积34581030.62平方米已销售套数2

19、07262套总占地面积3719732.02平方米可销售套数99939套总栋数6614栋成交均价3041.27元/平方米多层栋数3884栋多层成交均价2905.73元/平方米小高层栋数2039栋小高层成交均价3055.84元/平方米高层栋数691栋高层成交均价3854.86元/平方米以上均为为商品房房住宅实实时均价价，统计计范围涵涵盖了今今年及往往年所有有在售项项目(截截止至220066年6月月26日日二）、潜潜在供给给和需求求研究1、未来来两年的的供给研研究1）前几几年的土土地供应应量时间宗数供应土地地面积（平平米）住宅用地地所占%20033317515518.3593.66%20044532

20、37330655.10075%2005523151447822.91174%2）未来来几年的的供地计计划及潜潜在供给给量根据近几几年的土土地供应应情况，我们可可以推测测以后每每年净增增土地供供应计划划理论值值约为1154664555平方米米，即约约23118亩，平均容容积率以以1.88计，每每年的净净增商品品房供给给量约为为：154664555*1.8=2278336199m2；假设该项项目两年年后能形形成销售售，则市市场商品品房因政政府土地地供应引引起的净净增量约约5566.8万万方。3)20006年年在建商商品房面面积从统计局局了解的的资料，20006年11-6月月，全市市在建商商品房面面

21、积34458110300.622 m22。 4)历年年商品房房的空置置面积截止20005年年年底止止，全市市商品房房空置面面积：1121.71 万m22；以上合计计，未来来两年之之内，商商品房在在建量或或竣工量量约为：2）+33）+44）=5556.8+334588.1+1211.711=41136.61万万 m222、未来来几年潜潜在需求求研究1）现有有城市人人口未来来几年的的新增住住房需求求现有城区区常住人人口（8858万万）*（20008小康康人均住住宅目标标-现有有人均住住房面积积）=8858*（300-244）=551488万m22；2）未来来两年旧旧城改造造计划导导致住房房需求增增

22、加武汉市正正规划对对长江、汉江沿沿岸实施施改造，估计两两年之内内，每年年每年的的旧城改改造计划划约为335万平平方米，则因旧旧城改造造导致的的住房的的需求量量为：3500000/24*2*（30-24）=17750000 mm2=177.5万万方以上四项项合计为为：1）+2）=51165.5万方方3、未来来两年内内潜在的的需求量量通过以上上分析可可以看出出未来两两年的潜潜在需求求缺口为为：51165.5-441366.611=10028.89 万m22；二、区域域住宅市市场简述述（中观观或微观观分析） 1） 区区域在城城市发展展中的地地位 本片区为为江汉区区重点建建设的新新区，与与中心城城区相

23、比比，空气气质量、噪音污污染程度度等条件件具有优优势，加加之相应应发展较较快的市市政、公公共交通通、医疗疗、教育育配套、生活设设施的完完善，使使得该片片区日渐渐符合现现代人的的“崇尚自自然、追追求健康康”的生活活居住条条件。片片区房地地产业取取得了突突飞猛进进的发展展，一些些大盘及及中高档档楼盘项项目相继继落户，如新华华家园、天梨豪豪园、锦锦绣人家家等，为为本区域域的房地地产市场场注入了了活力。与江汉汉区其他他地区相相比，本本片区整整体价格格水平相相对较低低，大大大缓解了了置业者者的压力力，照顾顾了片区区低端人人群的居居住需求求，改善善了其居居住水平平，增强强了房地地产市场场吸纳能能力。与与此

24、同时时，片区区建筑形形态、建建筑风格格有所突突破。部部分项目目开始向向小高层层发展，风格突突破传统统，如金金色雅园园采用现现代风格格设计。同时，从整个个武汉市市房地产产市场的的开发热热点来看看，近年年，金银银湖成为为各开发发商竞争争的主要要基地，而本片片区则是是其房地地产市场场的过渡渡区域，本区域域的区位位优势较较为明显显：市内内外交通通都较为为便利、各项生生活设施施相继完完善。随着规划划中的轻轻轨二号号线工程程的动工工和规划划中的王王家墩商商务区的的启动,片区的的配套环环境将得得到极大大地改善善。出行行、办公公、生活活将更为为方便。同时伴伴随着轻轻轨二号号线的动动工，将将进一步步启动本本片区

25、的的城中村村或旧城城改造，区域环环境、形形象将得得到极大大提高。作为房房地产投投资来讲讲，本片片区具有有极大地地投资潜潜力。2）、 区域住住宅市场场各项指指标成长长状况 截止至220066年6月月26日日江汉区区商品房房供应状状况项目总数98个总套数40016套总建筑面积4079768.76平方米已销售套数25622套总占地面积311567.25平方米可销售套数14394套总栋数357栋成交均价3417.17元/平方米多层栋数71栋多层成交均价3101.69元/平方米小高层栋数187栋小高层成交均价3067.79元/平方米高层栋数99栋高层成交均价4231.68元/平方米以上均为商品房住宅实时

26、均价，统计范围涵盖了今年及往年所有在售项目3）、 区域内内供应产产品特征征 从上表表可以看看出，本本片区内内的物业业多以小小高层或或高层物物业为主主，占到到了总供供给量（以栋计计）的880%以以上，可可见本地地区城市市化发展展程度高高，土地地存量较较少，土土地利用用集约化化程度高高，人口口密度相相对较大大；小高层层物业的的市场均均价达到到了30067.79元元/平方方米，高高层物业业均价达达到42231.68元元/平方方米；楼楼盘综合合市场均均价达到到了34417.17元元/平方方米，均均远远高高于全市市的楼盘盘平均均均价。从从楼盘的的市场价价格表现现可以看看出，本本区域应应处于城城市的核核心

27、区域域，楼盘盘的品质质也相对对较高。4)与本本案类似似档次物物业的特特征及市市场表现现 项目名名称所处地段段开发规模模占地面积积产品形态态平均售价价开盘时间间思联花园园城贺家墩车车站379套套高层小小高层3700020055.100.8新华西美美林公馆馆新华路1100号号20000套900000平米米高层4300020066.100金利明珠珠花园江汉区马马场角400000平米米100000平米米高层4200020055.9日月华庭庭新华西路路600套套207339.44平米高层小小高层4300020055.1004)、本本案在区区域市场场内的机机会点 规划划中的轻轻轨二号号线途经经本案，将极大

28、大地推动动本案的的升值。如抓住住开发的的最佳时时点、营营销得当当，本案案具有极极大的投投资潜力力；王家墩墩中央商商务区的的启动，将吸引引国内、省内知知名企业业入驻，在改变变周边配配套环境境的同时时，也将将带来较较多的高高收入人人士，他他们将会会成为本本区域内内高档楼楼盘消费费的生力力军；本区域域内存量量可用于于开发的的土地较较少，本本案如能能抓住机机会适时时开发，将占领领市场供供给时段段空档期期，有利利于本案案的销售售。5）、 目标市市场定位位及产品品定位 1、 市场定定位 项目定定位为中中高档电电梯小户户型公寓寓。2、 目目标人群群定位 目标人人群定位位：汉口口片区工工作、生生活的年年轻白领

29、领阶层6）项目目优劣势势分析优势： = 1 * GB3 项目紧紧临汉口口火车站站、汽车车客运总总站，与与天河机机场也只只有155分钟的的车程，同时规规划中的的轻轨二二号线经经过本案案，内联联外达，可及性性强； = 2 * GB3 周边生生活配套套设施齐齐全，分分布着武武商百盛盛量贩店店、夏小小中医院院、武汉汉博物馆馆等商业业和社会会公共服服务设施施，生活活便利； = 3 * GB3 区域内内的土地地基本处处于一个个断档期期，竞争争楼盘较较少，面面临的竞竞争压力力相对较较小； = 4 * GB3 王家墩墩中央商商务区的的规划建建设和建建设大道道金融一一条街，汇聚了了江城大大量的甲甲级写字字楼，为

30、为本案提提供了大大量的高高级白领领消费阶阶层。劣势： = 1 * GB3 项目地地块相对对狭小，同时规规模不大大，难以以营造成成熟的配配套环境境； = 2 * GB3 项目价价位较高高，随着着西北湖湖、新华华路沿线线一带大大量高端端楼宇的的上市，高端消消费人群群的购买买能力已已经得到到了较大大的释放放，项目目将面临临一定的的销售压压力。第三部分分 项目目投资测测算及资资本筹措措计划一、土地地成本评评估1、附近近最近成成交地块块资料地块区域域占地面积积土地性质质容积率成交价楼面地价价亩均单价价成交时间间新华下路路荷花池池177881M22住宅3.875100万11122元/ M2282万万/亩2

31、0044年新华下路路23、27号号216330 MM2住宅/商商服3.8101000万12299元/ M2312万万/亩20044年新华下路路4144号445880 MM2住宅/商商服4.0156880万879元元/ MM2235万万/亩20044年江汉区汉汉兴街贺贺家墩村村99366.966 M22商业2.529700万11966元/ M2198万万/亩20055年新华下路路唐蔡路路73755 M22住宅334000万15377元/ M2309万万/亩20055年2、可类类比对象象的选择择（市场场比较法法）地块区域域成交楼面面价元/平米交易时间间修正区域因素素修正个别因素素修正标准价元元/平

32、米区位基准准地价交通配套/环环境小计地形地质小计新华下路路23、27号12299100/950-1-2100/9710100/101113200新化下路路4144号879100/950-2-4100/9410100/1011974加权相对对均价：地块名称称新华下路路23、27号号新华下路路4144号合计地块相对对价格13200974所处权重重80%40%120%加权后的的相对价价格10566389.614455.6本案地块块价格12044.7故本案总总地价为为：12044.7*350000/100000=42116.445万元元；亩均单价价：42166.455/133=3224万元元。3、本案

33、案地块的的基准地地价根据武汉汉市基准准地价定定级图，本案地地块属于于住宅二二类用地地，其基基本地价价为24481元元/平方方米，所所以基本本亩均单单价为：24881*6667/100000=1655.5万万/亩。综上，本本案地块块的价格格应该在在1655.5万万/亩3244万/亩亩之间。二、项目目销售价价格预估估项目价格格分析（可比楼楼盘量化化定价法法）为对本案案制定一一个合理理、精确确、市场场化的价价格，通通过选取取距离本本案最近近的四个个现售楼楼盘中的的13个个有可比比意义的的因素按按照量化化方法，计算出出每个项项目的得得分。项目名称称/因素权重日月华庭庭金利明珠珠花园美林公馆馆思联花园园

34、城本案位置0.543425楼盘规模模0.143533交通0.343445价格0.544534朝向0.355553发展商0.143533绿化率0.254532停车位的的数量0.143542楼盘外观观0.344544户型0.244543噪音0.145413周边社区区配套0.454535周边发展展状况0.355535楼盘得分分14.8813.2216.111113.77原始数据据计算栏序号楼盘名称称楼盘得分分（X）楼价（YY）X*XY*YXY1日月华庭庭14.8843000219.0418499000006364402金利明珠珠花园13.2242000174.2417644000005544403美

35、林公馆馆16.1144000259.2119366000007084404思联花园园城11370001211369900000407000合计55.11166000773.4969188000002306620注：表中中楼价为为均价（元/平方米米）据表中给给出的原原始数据据，大致致可判断断楼价与与楼盘得得分因素素分值之之间近似似呈直线线相关。故将所所要建立立的回归归方程设设置为YY=a+bX根据方程程计算出出a=222911 bb=1335Y=41140通过可比比楼盘量量化定价价法得出出本案的的楼价平平均为441400元/平平方米三、项目目投资测测算序号项目名称称建筑面积积M2单位成本本元单项

36、总成成本万元元销售单价价元备注一土地成本本13亩324万万元42166.455二前期工程程费174.21勘察、规规划设计计费、监监理费等等168.6建安成本本*3%2可行性研研究费5.6建安成本本*0.1%三建筑安装装成本350000562001商铺60000120007202高层住宅宅29000010000290003地下室1000002000020000四基础配套套费168.6建安成本本*3%五直接成本本小计101779.33六管理费用用168.6建安成本本*3%七财务费用用58贷款20000万万，建设设期内均均匀投入入。八销售费用用600.2销售收入入*3%九不可预见见费550.3(五+

37、六六+七+八）*5%十总成本合合计115556.44 十一销售收入入200006商铺6000010000060000住宅29000041400120006地下室车车位400个个50000020000十二营业税及及附加12000.4销售收入入*6%十三利润72499.3 十四成本利润润率63%十五企业所得得税23922.3十六净利润48577.0 十七净利润率率42.003%四、资本本筹措计计划1、项目目总投资资（不包包括开发发期间税税费） 根据国家家和有关关部门关关于项目目总投资资的规定定，本项项目的总总投资=建设投投资+建建设期贷贷款利息息+铺底底流动资资金=1115556.44（万元元）。

38、2、资金金筹措方方案2.1资资本金及及来源根据国务务院国发发1999635号号文规定定，本项项目企业业应具备备不低于于项目总总投资335%的的资本金金，即1115556.4435%=40044.7(万万元)，由于项项目土地地成本为为42116.445万元元，因此此本案企企业自筹筹资金为为50000万元元。本项目所所需资本本金由企企业用自自有资金金投入。2.2建建设投资资资金来来源建设投资资115556.4万元元中。计计划向银银行申请请长期贷贷款20000万万元；企企业自筹筹资金550000万元；企业用用建设期期内房产产销售款款投入445566.4万万元。（附：投投资计划划与资金金筹措表表）投资

39、计划划与资金金筹措表表(单位:万元)20066年20077年20088年序号项目合计下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额额115556.4444477.324399.9112476620399.4153.81.1建设投资资114998.4444477.324299.9112457720255.41391.1.1土地成本本42166.45542166.45500001.1.2前期工程程费174.20174.20001.1.3建安工程程费56200020000200001620001.1.4基础工程程配套费费168.60010068.6601.1.5管理费168.62040404028.661

40、.1.6销售费600.20100200200100.21.1.7不可预见见费550.3210.8115.711796.88101.2贷款利息息580101914151.3流动资金金0000002资金筹措措115556.4444477.324399.91124766.00020399.4153.82.1自有资金金5000044477.3552.70002.2借款20000018877.211112.79002.3销售收入入再投入入45566.40023633.21120399.4153.8第四部分分 财务务效果评评价对本项目目进行经经济效益益分析评评价的主主要依据据是国家家计委、建设部部颁发的的

41、建设设项目经经济评价价方法与与参数，参照照我国新新的财会会制度，结合房房地产开开发的实实际情况况，计算算本项目目全部投投资的经经济效益益。主要要评价指指标有：财务内内部收益益率、财财务净现现值及项项目动、静态回回收期等等指标。注：财财务内部部收益率率是指项项目在整整个计算算期内各各年净现现金流量量现值累累计等于于零时的的折现率率。反映映出项目目所占用用资金的的盈利能能力，即即反映出出项目的的盈利能能力。当当财务内内部收益益率大于于基准收收益率时时，则认认为其盈盈利能力力已满足足最低要要求。财务净净现值按按事先规规定的基基准贴现现率I将将项目计计算期内内各年净净现金流流量折现现到建设设期的现现值

42、之和和。是考考察项目目在计算算期内盈盈利能力力的动态态评价指指标，净净现值大大于或等等于零的的项目是是可以考考虑接受受的。序号项目建设销售售期2006620077200881现金流入入0600001400061.1销售收入入0600001400061.1.1住宅030000900661.1.2商铺030000300001.1.3地下室00200001.2其他现金金流入0002现金流出出44477.25551466.9 54966.9 2.1建设投资资44477.25545544.221577.42.1.1土地42166.455002.1.2建设投入入045544.221577.42.1.2.11前期工程程