楼层价差策略研究

1、楼层价差差策略研研究 一、市市场层次次通通过对北北京西部部房地产产市场中中的长安安明珠、京城DDC、上上城、兰兰德华庭庭、时代代庐峰、第七街街区、西西现代城城、京汉汉旭城、紫金长长安和远远洋山水水等100多个项项目的板板楼楼层层价格差差调研，发现目目前北京京西部房房地产市市场板楼楼楼层价价差主要要可以分分为4个个层次：第第一层次次：6层层板楼，不带电电梯，楼楼层差价价1000元/平平米以长安安明珠和和京城DDC为代代表的66层板楼楼，不带带电梯。其中京京城DCC的楼层层价呈“倒U字字形”，3层的的价格最最高，22层比33层低1100元元/平米米，1层层比2层层低2330元/平米，2层比比3层低

2、低1000元/平平米，44层比33层低1100元元/平米米，5层层比4层层低1000元/平米，6层最最低。长长安明珠珠5层最最贵，下下面每低低一层降降1000元/平平米，66层比55层低1100元元/平米米。第二层层次：99122层板楼楼，带电电梯，楼楼层差价价5080元元/平米米以以上城和和兰德华华庭为代代表的99-133层板楼楼，带电电梯。其其中上城城的楼层层价分为为两个阶阶梯，22层的价价格比11层高1100元元/平米米，2层层以上每每高一层层价格上上涨500元/平平米，11层价格格最低。兰德华华庭楼层层差价以以2层为为基础，每高一一层价格格上涨880元/平米。11层层的价格格最高，12

3、、13层层的价格格一样。第第三层次次：144188层板楼楼，带电电梯，楼楼层差价价3060元元/平米米以以第七街街区、西西现代城城、京汉汉旭城和和紫金长长安为代代表的114-118层板板楼，带带电梯。其中第第七街区区、西现现代城和和紫金长长安三个个项目的的楼层价价差以22层为基基础，每每高一层层价格上上涨600元/平平米。京京汉旭城城的楼层层价差以以2层为为基础，每高一一层价格格上涨660元/平米。第第四层次次：244277层板楼楼，带电电梯，楼楼层差价价2050元元/平米米以以远洋山山水为代代表的224-227层板板楼，带带电梯。其中远远洋山水水一期的的塔连板板的板楼楼部分的的楼层价价差以2

4、2层为基基础，每每高一层层价格上上涨200元/平平米。时时代庐峰峰的楼层层价差以以2层为为基础，每高一一层价格格上涨550元/平米。二二、经验验总结通过过调研的的分析可可见，目目前房地地产市场场住宅项项目在楼楼层差价价上多数数采取如如图所示示的三种种策略.第第一种策策略：低低差价刺刺激销售售多多数普通通住宅项项目，特特别是单单体楼层层较高的的板楼，比如118、224层的的板楼会会采取此此种策略略。由于于楼层数数较多决决定产品品相对于于低楼层层数楼体体，产品品的数较较大。降降低楼层层差价有有利于弱弱化产品品间的品品质差距距。容易易造成购购房者为为寻得更更好的户户型而纷纷纷分封封抢购的的场面，使占

5、项项目绝对对比重的的中品质质产品得得以迅速速清货。其策略略的弊端端是有可可能导致致一些品品质较差差的户型型形成滞滞销。此此种策略略在区域域市场萧萧条，购购房者购购买欲望望不足，楼盘上上市体量量巨大的的情况下下更为实实用。第二二种策略略：中差差价突出出均好一般般品牌地地产商的的中段价价位的住住宅项目目，特别别是单体体楼层较较为适中中的板楼楼，比如如9、112层的的板楼会会采取此此种策略略。中段段的楼层层差价适适中有利利于强化化产品的的均好性性。同时时也为购购房者提提供更多多的户型型选择，使占项项目绝对对比重的的中品质质产品得得以持续续热销。其策略略的弊端端是有可可能使购购房者在在多种选选择下举举

6、棋不定定，销售售速度缓缓慢。此此种策略略在区域域市场销销售温和和，楼盘盘上市体体量适中中的情况况下更为为实用。第第三种策策略：高高差价注注重利润润品品牌地产产商的精精品住宅宅项目，特别是是单体楼楼层较低低的板楼楼，比如如6层的的板楼、5层的的花园洋洋房会采采取此种种策略。较高的的楼层差差价有利利于强化化产品间间的品质质差距，同时也也为购房房者在购购买产品品时就划划上一种种社会阶阶层的标标识，最最为重要要此策略略可以保保证最好好的产品品能为开开发商赚赚取最多多的利润润。策略略的弊端端是有可可能吓跑跑一部分分高端客客户，而而低端产产品则持持续热销销。此种种策略在在区域市市场销售售火爆，楼盘上上市体

7、量量较小或或部分户户型具有有稀缺性性的情况况下更为为实用。提提醒注意意：顶层层与底层层的楼层层价差值得得一提的的是，由由于楼体体结构的的局限，多数项项目的顶顶层与底底层的楼楼层价差差与标准准层的楼楼层价差差有一定定的区别别。总结结市场经经验，一一般板楼楼项目，底层和和顶层多多数会设设计跃层层，这样样由于户户型的改改变，价价格上的的差异就就不具有有可比性性。如果果顶层与与底层的的户型与与标准层层的户型型一样，通常情情况下，第一种种策略与与第二种种策略下下，顶层层会比次次顶层的的价格低低一个标标准楼层层差，或或与次顶顶层的价价格持平平；底层层户型会会比第二二层的价价格低一一个标准准楼层差差，或与与第二层层的价格格持平。第三种种策略下