深圳某别墅项目可研报告

1、深圳华侨城地产尖岗山纯别墅项目可研报告目 录录1000TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc76189069 目 录录 PAGEREF _Toc76189069 h I HYPERLINK l _Toc76189070 第一部分分 土地开开发策略略 PAGEREF _Toc76189070 h 5 HYPERLINK l _Toc76189071 1.问题题的提出出及解决决 PAGEREF _Toc76189071 h 5 HYPERLINK l _Toc76189072 2.综合合开发的的必要性性 PAGEREF _Toc76189072 h 6 HYPERLINK l

2、 _Toc76189073 3.综合合开发策策略 PAGEREF _Toc76189073 h 7 HYPERLINK l _Toc76189074 3.1综综合开发发模式选选择 PAGEREF _Toc76189074 h 7 HYPERLINK l _Toc76189075 3.2综综合开发发模式实实施要点点 PAGEREF _Toc76189075 h 10 HYPERLINK l _Toc76189076 4.集中中开发策策略 PAGEREF _Toc76189076 h 12 HYPERLINK l _Toc76189077 4.1开开发片区区位置选选择 PAGEREF _Toc76

3、189077 h 12 HYPERLINK l _Toc76189078 4.2集集中开发发模式 PAGEREF _Toc76189078 h 13 HYPERLINK l _Toc76189079 5.现已已取得宗宗地开发发策略 PAGEREF _Toc76189079 h 14 HYPERLINK l _Toc76189080 6.后续续出让土土地建议议 PAGEREF _Toc76189080 h 15 HYPERLINK l _Toc76189081 第二部分分 项目分分析 PAGEREF _Toc76189081 h 22 HYPERLINK l _Toc76189082 1.项项目

4、地盘盘解析 PAGEREF _Toc76189082 h 22 HYPERLINK l _Toc76189083 1.1地地理位置置及周边边环境 PAGEREF _Toc76189083 h 22 HYPERLINK l _Toc76189084 1.2项项目用地地条件 PAGEREF _Toc76189084 h 24 HYPERLINK l _Toc76189087 1.3项项目交通通条件 PAGEREF _Toc76189087 h 25 HYPERLINK l _Toc76189088 1.4项项目周边边配套设设施 PAGEREF _Toc76189088 h 27 HYPERLINK

5、 l _Toc76189089 2.项目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc76189089 h 29 HYPERLINK l _Toc76189090 2.1优优势分析析 PAGEREF _Toc76189090 h 29 HYPERLINK l _Toc76189091 2.2劣劣势分析 PAGEREF _Toc76189091 h 30 HYPERLINK l _Toc76189092 2.3机机会分析析 PAGEREF _Toc76189092 h 31 HYPERLINK l _Toc76189093 2.4威威胁分析析 PAGEREF _Toc76189093 h 32 H

6、YPERLINK l _Toc76189094 第三部分分 项目定定位 PAGEREF _Toc76189094 h 33 HYPERLINK l _Toc76189095 1.项目目发展主主题定位位 PAGEREF _Toc76189095 h 33 HYPERLINK l _Toc76189096 2.档次次定位 PAGEREF _Toc76189096 h 37 HYPERLINK l _Toc76189097 3.产品品定位 PAGEREF _Toc76189097 h 38 HYPERLINK l _Toc76189098 3.1建建筑类型型定位 PAGEREF _Toc761890

7、98 h 38 HYPERLINK l _Toc76189099 3.2户户型面积积定位 PAGEREF _Toc76189099 h 40 HYPERLINK l _Toc76189100 4.客户户定位 PAGEREF _Toc76189100 h 41 HYPERLINK l _Toc76189101 附录 项项目发展展背景研研究 PAGEREF _Toc76189101 h 45 HYPERLINK l _Toc76189102 1.深圳圳市城市市发展状状况 PAGEREF _Toc76189102 h 45 HYPERLINK l _Toc76189103 1.1深深圳市国国民经济济

8、发展概概况 PAGEREF _Toc76189103 h 45 HYPERLINK l _Toc76189104 1.2深深圳市总总体规划划及发展展概况 PAGEREF _Toc76189104 h 47 HYPERLINK l _Toc76189107 1.3宝宝安区国国民经济济发展概概况 PAGEREF _Toc76189107 h 51 HYPERLINK l _Toc76189108 1.4宝宝安区规规划及发发展概况况 PAGEREF _Toc76189108 h 52 HYPERLINK l _Toc76189109 2.深圳圳市房地地产宏观观市场概概况 PAGEREF _Toc76

9、189109 h 56 HYPERLINK l _Toc76189110 2.1深深圳市宏宏观房地地产市场场发展现现状 PAGEREF _Toc76189110 h 56 HYPERLINK l _Toc76189111 2.2宝宝安区住住宅市场场发展分分析 PAGEREF _Toc76189111 h 59 HYPERLINK l _Toc76189114 3.深圳圳市别墅墅市场供供应状况况 PAGEREF _Toc76189114 h 66 HYPERLINK l _Toc76189115 3.1深深圳市别别墅市场场的发展展历程回回顾 PAGEREF _Toc76189115 h 66 H

10、YPERLINK l _Toc76189116 3.2深深圳市别别墅市场场的供应应特征 PAGEREF _Toc76189116 h 67 HYPERLINK l _Toc76189117 3.2.1区域域分布及及区域特特征 PAGEREF _Toc76189117 h 67 HYPERLINK l _Toc76189118 3.2.2供应应量 PAGEREF _Toc76189118 h 72 HYPERLINK l _Toc76189119 3.2.3容积积率分布布 PAGEREF _Toc76189119 h 73 HYPERLINK l _Toc76189120 3.2.4容积积率低于

11、于0.66的低密密度别墅墅项目调调查 PAGEREF _Toc76189120 h 74 HYPERLINK l _Toc76189121 3.2.5容积积率为00.6-1.00的别墅墅项目调调查 PAGEREF _Toc76189121 h 81 HYPERLINK l _Toc76189122 4.别墅墅市场需需求调查查 PAGEREF _Toc76189122 h 87 HYPERLINK l _Toc76189123 4.1潜潜在目标标市场分分析 PAGEREF _Toc76189123 h 87 HYPERLINK l _Toc76189124 4.2潜潜在客户户需求调调查 PAGE

12、REF _Toc76189124 h 89 HYPERLINK l _Toc76189125 5.供需需市场调调查结论论 PAGEREF _Toc76189125 h 1055 HYPERLINK l _Toc76189126 6.典型型别墅项项目分析析 PAGEREF _Toc76189126 h 1066 HYPERLINK l _Toc76189127 6.1城城市山谷谷 PAGEREF _Toc76189127 h 1066 HYPERLINK l _Toc76189128 6.2香香港愉景景湾 PAGEREF _Toc76189128 h 1111第一部分分 土地地开发策策略1.问题

13、题的提出出及解决决华侨城地地产和招招商地产产合作竞竞得尖岗岗山片区区第一块块出让土土地，约约为整个个尖岗山山片区的的十分之之一，但但地块存存在以下下开发难难点：该地块块为尖岗岗山片区区第一块块开发土土地，片片区内部部基础设设施不完完善，片片区内外外生活配配套缺乏乏，且片片区公建建配套建建设的时时间表未未定，存存在一定定开发风风险；地块临临近高速速公路，噪音影影响大，也破坏坏了自然然景观；地块条条件优势势不明显显，尤其其在东区区，所处处位置地地势较低低且平缓缓，不利利于高档档低密度度住宅的的形象塑塑造；由于尖尖岗山片片区的整整体形象象尚未树树立，项项目开发发时对片片区形象象整体推推广的难难度大且

14、且成本较较高，而而且该地地块的地地价较高高，楼面面地价达达54440元/平方米米，较高高的开发发成本决决定了开开发项目目日后的的售价将将超过1100000元/平方米米。根据上述述分析，我们认认为目前前该地块块的开发发条件开开发高档档低密度度住宅的的难度较较大，但但本地块块的高成成本又决决定了该该地块开开发必须须走高档档路线提提高收益益，因此此形成矛矛盾。建建议争取取取得整整个尖岗岗山片区区用地进进行综合合开发。2.综合合开发的的必要性性对政府而而言，有有利于尖尖岗山片片区规划划建设的的整体性性，华侨侨城和蛇蛇口的成成功、银银湖失败败，说明明了综合合开发的的优势。蛇口及华华侨城综综合开发发的优势

15、势有目共共睹，综综合开发发、统一一规划和和管理，使两片片区功能能布局合合理，配配套设施施完善，社区居居住氛围围浓郁，住宅的的保值升升值空间间大；而银湖片片区采用用分宗出出让土地地，由各各开发商商自己开开发，缺缺乏统一一的规划划和管理理，出现现了各种种各样的的问题。首先，土地分分宗出让让，拿到到土地的的开发商商知名度度不高，开发势势力较弱弱，其开开发的高高档住宅宅项目建建筑设计计和园林林规划缺缺乏特点点，档次次不高；其次，由于各各开发商商自行开开发，各各个小区区的建筑筑风格各各异，缺缺乏协调调性；而而且，各各发展商商在开发发时，并并不注意意在景观观利用上上的互补补和协调调，出现现了后建建项目挡挡

16、住先建建项目这这类争夺夺景观资资源的现现象；另另外，由由于银湖湖片区缺缺乏统一一规划，片区公公共配套套设施缺缺乏，主主要以小小区内部部配套为为主，这这不仅增增加了开开发商的的成本，却仍然然不能够够解决配配套不足足的问题题。综合开发发有利于于政府融融资，降降低政府府资金投投入和管管理压力力。由企企业进行行综合开开发，政政府可以以充分利利用企业业资金，减少财财政投入入，同时时不必参参与具体体的开发发管理，而从宏宏观层面面进行协协调和配配合，可可以降低低政府的的管理压压力。对华侨城城和招商商而言，综合开开发，可可利用本本地块与与其他地地块的互互动，化化解本地地块的不不利条件件。可以以在产品品类型的的

17、搭配上上，景观观的利用用上，使使现有地地块得到到最佳的的利用。是华侨城城地产和和招商地地产塑造造品牌的的需要。整个尖尖岗山片片区规模模大，规规划定位位为高端端住宅，进行综综合开发发不仅能能够充分分发挥华华侨城地地产和招招商地产产的开发发优势，而且有有利于提提升两公公司的形形象和塑塑造品牌牌。3.综合合开发策策略3.1综综合开发发模式选选择在整个尖尖岗山片片区的综综合开发发策略上上，主要要有以下下几种开开发模式式可供选选择：（1）旅旅游开发发带动房房地产开开发模式式开发模式式：以旅旅游开发发为契机机，取得得尖岗山山居住用用地的综综合开发发权，通通过建设设旅游项项目，带带动房地地产的发发展。分析：

18、政府对旅旅游项目目有明确确的规划划，目前前宝安的的旅游项项目集中中在沙井井和光明明。根据据尖岗山山片区的的规划，尖岗山山片区将将发展成成为居住住区，而而且附近近的铁岗岗水库是是一级水水资源保保护区，在此发发展旅游游项目不不符合政政府规划划；即使尖岗岗山片区区允许发发展旅游游项目，在短期期内也难难以成为为具有象象世界之之窗那样样影响力力的核心心景点，对地产产项目的的推动能能力有限限。华侨侨城旅游游地产的的成功主主要依托托世界之之窗、欢欢乐谷等等旅游项项目的开开发带来来了人气气，带来来了完善善的商业业和生活活配套，同时也也直接带带动华侨侨城房地地产价值值的稳步步提升，但是在在尖岗山山发展旅旅游项目

19、目对房地地产项目目价值的的提升作作用无法法在短期期内达到到华侨城城的水平平；尖岗山的的旅游资资源条件件并非十十分优越越，而且且距离尖尖岗山住住宅项目目非常近近，在此此开发公公共旅游游项目，会带来来较大人人流，不不仅影响响了项目目的私密密性，而而且增加加了项目目的安全全隐患和和管理难难度，同同时也不不利于项项目的形形象提升升；旅游项目目投资较较大，回回收期长长综合上述述分析，旅游开开发带动动房地产产开发模模式的可可行性不不大。（2）深深圳地铁铁4号线线模式开发模式式：与政政府签订订捆绑式式框架协协议，以以捆绑开开发部分分基础设设施项目目为条件件，取得得尖岗山山居住区区土地的的一级开开发权，开发完

20、完后，再再与政府府联合通通过挂牌牌、招标标、拍卖卖的方式式公开出出让已开开发熟地地，按商商定的比比例，与与政府共共同分享享土地增增值收益益。该模式源源于香港港地铁的的深圳地地铁4号号线模式式香港地铁铁与政府府签订捆捆绑式框框架协议议，由香香港地铁铁投资建建设深圳圳地铁44号线，政府将将沿线站站点用地地划定蓝蓝线范围围给予地地铁公司司，由地地铁公司司进行土土地一级级开发，再与政政府联合合通过挂挂牌、招招标、拍拍卖的方方式公开开出让已已开发熟熟地，土土地增值值收益由由政府和和香港地地铁公司司按预先先约定的的比例分分成，共共享土地地增值收收益。分析： 该模式成成功的重重要前提提是政府府有需求求而作为

21、为主导来来促成该该模式，但对于于尖岗山山项目并并非易事事。近几几年深圳圳政府在在城市基基础设施施建设方方面投入入相当大大，深圳圳地铁、福田中中心区、深港西西部通道道等大型型基础设设施建设设消耗了了大量的的政府财财政，使使政府面面临资金金压力。在地铁铁4号线线的建设设上，政政府为了了降低资资金压力力，同时时引进香香港地铁铁先进的的地铁管管理和营营运经验验，主动动与香港港地铁公公司谈判判，促成成地铁44号线的的捆绑开开发模式式。本项项目目前前尚不具具备这个个条件。该模式成成功的关关键是发发展商愿愿意捆绑绑的基础础设施建建设是否否对政府府有足够够的吸引引力，一一旦政府府没有兴兴趣，谈谈判将会会非常困

22、困难。在在尖岗山山项目上上，如果果捆绑大大型的基基础设施施建设项项目，投投资将会会非常大大，对开开发商的的财力是是一个考考验；但但如果捆捆绑尖岗岗山居住住区的共共建配套套设施和和周边市市政公园园等项目目，由于于投资不不大，政政府能独独立完成成，对政政府的吸吸引力不不大。综合上述述分析，深圳地地铁4号号线模式式成功的的难度较较大。（3）捆捆绑开发发模式开发模式式：与政政府签订订捆绑式式框架协协议，以以捆绑建建设尖岗岗山居住住区公建建配套及及周边市市政公园园设施为为条件，通过公公开招标标结合拍拍卖的方方式取得得整个尖尖岗山居居住区的的开发用用地，对对片区进进行综合合开发。分析： 该模式无无需与政政

23、府分享享土地增增值收益益，不影影响政府府的土地地收益，政府较较容易接接受；捆绑开发发尖岗山山居住区区公建配配套及周周边市政政公园设设施能减减少政府府资金投投入，节节约政府府资金。同时捆捆绑公建建设施建建设，也也有利于于发展商商控制开开发节奏奏，配合合项目开开发进度度。出让让建设用用地时捆捆绑学校校、居委委会管理理用房等等公建配配套的做做法，在在深圳过过去拍卖卖出让土土地时已已被多次次采用，在尖岗岗山项目目上也应应该容易易被采纳纳；采用公开开招标结结合拍卖卖的出让让方式，符合政政府土地地出让政政策规定定，政府府在推动动该模式式时没有有政策障障碍。而而且采用用招标方方式，不不仅考虑虑出价，还要考考

24、察投标标者的设设计方案案等，有有利于项项目获得得最佳开开发方案案，同时时也是对对项目负负责任的的做法。因此，捆捆绑开发发模式的的可行性性较大。综合以以上对三三种综合合开发模模式的分分析，建建议通过过“捆绑开开发模式式”取得尖尖岗山片片区整体体项目用用地。捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得整个尖岗山居住区的开发用地，对片区进行综合开发。3.2综综合开发发模式实实施要点点在采用捆捆绑开发发模式的的过程中中，要关关注以下下实施要要点。选择公公开招标标与拍卖卖相结合合的土地地出让方方式，采采取综合合评标的的方法。根

25、据政府府规定，商业、旅游、娱乐和和商品住住宅等各各类经营营性用地地，必须须以招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式出让，而拍卖卖和挂牌牌方式都都是出价价高者得得，不能能确保项项目用地地一定由由华侨城城拿到，因此必必须选择择招标结结合拍卖卖的方式式，招标标阶段除除了考虑虑投标者者的出价价，还应应充分考考虑投标标者的规规划方案案、开发发实力等等，通过过设置有有利于华华侨城的的评标条条件，减减少竞争争对手，增加华华侨城的的中标机机会。采用公开开招标结结合拍卖卖出让土土地，综综合评标标选择开开发商的的方式在在国内其其他城市市也被广广泛采用用。其中中中海兴兴业在成成都拿到到“地王”的方式式就是一一个很好好的范例

26、例。“成都都地王”出让案案例该案例中土地出让方式采用招标与拍卖结合的方式进行。第一阶段：意向竞买人在土地出让公告发布之日起至2004年3月10日前，参加成都国土部门组织的规划设计方案招标，按照有关规定自费编制规划设计成果文件，提交专家评审委员会进行初审。第二阶段：意向竞买人的规划设计成果文件经专家评审委员会初审，评分获前三名的入围，入围者按专家评审委员提出的修改意见自费修改完善后交专家评审委员会终审。终审通过的，可以申请参加土地拍卖。第三阶段：竞买人参加土地拍卖，以价高者得。具体实实施步骤骤建议本项项目采用用招标+拍卖的的土地出出让方式式，具体体操作步步骤如下下：步骤操作内容容操作要点点步骤一

27、向社会公公告公开开招标出出让尖岗岗山用地地，符合合资格条条件的投投标人才才能参与与投标。参加投投标者必必须准备备规划设设计方案案、过往往开发经经历等在在内的成成果文件件该阶段通通过设置置有利于于华侨城城的投标标人资格格，如土土地开发发资质、曾完成成片区综综合开发发的规模模、成功功完成片片区综合合开发项项目的数数量等，减少参参与投标标的竞争争者步骤二由评审委委员会对对各投标标人提供供的规划划设计方方案进行行评审，按分数数评选出出三名入入围者，取得参参加土地地拍卖的的资格。争取华侨侨城和招招商地产产都能通通过该轮轮评审，增加下下一轮成成功的机机会步骤三三名资格格竞买人人参加土土地拍卖卖，价高高者取

28、得得尖岗山山居住用用地土地地使用权权4.集中中开发策策略经过上述述努力仍仍无法实实现尖岗岗山片区区整体综综合开发发的情况况下，我我们建议议争取取取得尽可可能大的的开发用用地，进进行集中中开发。4.1开开发片区区位置选选择考虑因素素：已取得的的A0112-000688地块位于于整个尖尖岗山片片区的东东片区。在开发发用地的的位置选选择上应应该有利利于化解解已取得得用地地地势较低低、地形形较为平平坦等不不利条件件，形成成整合开开发，提提高土地地的开发发价值。从土地的的景观资资源和利利用条件件来看，尖岗山山居住区区东片区区四面环环山，地地势变化化较大，景观较较好，更更利于开开发高档档物业。因此，我我们

29、建议议优先选择开发尖岗山居住区东片区4.2集集中开发发模式问题的提提出：集集中开发发是否要要捆绑片片区公建建配套及及周边市市政公园园建设？根据规划划，尖岗岗山居住住区东区区总用地地面积约约71万万平方米米，建筑筑总面积积约477万平方方米，建建设规模模仍然较较大，只只有捆绑绑片区公公建配套套及周边边市政公公园建设设，对政政府才有有吸引力力；公建配套套位于东东区内，岭下山山、尖岗岗山等市市政公园园也围绕绕在东区区周围，一起捆捆绑开发发公建配配套设施施和市政政公园有有利于对对东片区区进行整整体规划划和项目目开发的的总体安安排，充充分利用用周边的的园林资资源为项项目制造造卖点，提升东东区的开开发价值

30、值。经上述分分析，我我们认为为，集中中开发应应当捆绑绑公建配配套，开开发模式式采用捆捆绑开发发模式。捆绑开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑建设尖岗山居住区公建配套及周边市政公园设施为条件，通过公开招标、拍卖的方式取得尖岗山居住区东区的开发用地，对片区进行集中开发。在具体操操作上建建议仍然然采用招招标与拍拍卖相结结合的土土地出让让方式。5.现已已取得宗宗地开发发策略如果政府府仍然不不同意整整体出让让尖岗山山片区东东区，而而只考虑虑分宗拍拍卖出让让尖岗山山片区用用地，争争对现已已取得的的A0112-000688号宗地地，可以以采取以以下开发发策略：推迟开开发已取取得宗地地推迟开发发有利于于降

31、低后后续拿地地成本已取得的的A0112-000688号宗地地为尖岗岗山片区区首宗开开发用地地，其开开发情况况对整个个片区的的整体形形象和日日后发展展至关重重要，政政府和其其他开发发商都非非常关注注。如果果该宗地地推迟开开发，必必然会使使其他开开发商对对尖岗山山片区的的开发前前景心存存疑虑，在尖岗岗山片区区拿地的的决心有有所动摇摇，从而而影响其其在尖岗岗山拿地地的积极极性，这这便使华华侨城-招商能能有机会会以较低低的价格格拿取后后续出让让宗地。推迟开发发有利于于迫使政政府回到到采纳集集中开发发模式的的谈判桌桌上由于已取取得的AA0122-00068号号宗地开开发关系系到尖岗岗山片区区的整体体发展

32、，政府非非常关注注该宗地地的开发发情况，如果推推迟开发发，片区区开发进进度放慢慢，则会会给政府府形成压压力，一一方面有有机会争争取重新新回到集集中开发发模式的的谈判桌桌上，另另一方面面，也有有可能推推动政府府加速出出让后续续地块，从而有有利于本本项目宗宗地开发发策略后后阶段的的实施。由于A0012-00668号宗宗地存在在地势较较低、成成本较高高等开发发难点，目前开开发时机机尚不成成熟。要求政政府出让让尖岗山山片区后后续宗地地，参加加土地拍拍卖既然无法法实现综综合开发发和集中中开发，而现已已取得用用地的开开发条件件和开发发时机并并不理想想，那么么就要求求政府尽尽快出让让尖岗山山片区后后续宗地地

33、，争取取取得合合适地块块，与已已取得地地块整合合，形成成开发优优势。6.后续续出让土土地建议议建议后续续出让土土地捆绑绑A区公公建配套套用地A区公建建配套概概况：用地代码码位置用地面积积（m22）建筑面积积（m22）容积率建筑密度度用途01-005-001菠萝场3434441560000.455 18%公建、会会所、商商业01-004-001菠萝场293006.3373340001.144 48%公建、商商业、办办公小计636550.3374900000.777 A区公建建配套位位于尖岗岗山居住住区的中中心菠萝场场，东区区的西部部，离已已取得地地块较近近，后续续出让土土地捆绑绑A区公公建配套套

34、用地有有利于项项目的整整体规划划和项目目开发的的总体安安排；A区公建建配套是是尖岗山山片区的的核心配配套，规规划作会会所、商商业、办办公用途途，建筑筑面积约约490000平平方米。如不捆捆绑出让让而考虑虑单独出出让，由由于该商商业配套套面积不不大，土土地成本本总额不不高，部部分开发发商有可可能愿意意以较高高的地价价拿地，则对其其他开发发商非常常不利。如果拿拿到公建建配套的的开发商商在开发发进度上上不配合合，甚至至不开发发，将会会令其他他开发商商非常被被动，不不利于整整个片区区的建设设；另外，如如果政府府不单独独出让AA区公建建配套而而自行建建设，在在没有明明确的公公建配套套建设时时间表的的情况

35、下下，也不不利于开开发商对对项目开开发的安安排。因此，建建议后续续出让土土地捆绑绑A区的的公建配配套用地地。2）后续续出让土土地规模模确定考虑因素素：为了提升升尖岗山山片区的的整体形形象和档档次，应应尽量避避免中小小开发商商进入该该片区，因此选选择的土土地规模模要比较较大，可可通过设设置较高高的资金金门槛来来达到这这一目的的。从最近几几年深圳圳住宅用用地交易易情况来来看，总总地价达达到5亿亿元以上上的成交交案例有有以下几几宗：地块编号号位置土地面积积（平方米米）建筑面积积（平方米米）总地价（万元）买家B3033-00041香蜜湖9354441310000950000 信和置业业中国投投资集团团

36、有限公公司，中中海地产产股份有有限公司司A0122-00068宝安区新新安2131186.811066600580000 深圳招商商房地产产有限公公司与深深圳华侨侨城房地地产有限限公司联联合竞买买G034404-1龙岗区布布吉镇坂坂雪岗3978883.54376670970000 深圳市万万科房地地产有限限公司G010029-17、19、20、30龙岗中心心城4006658.56583366.5838000 深圳市鸿鸿荣源房房地产开开发公司司T2077-00026沙河东路路751001.882553300.0780000 深圳百仕仕达实业业有限公公司、百百仕达石石化投资资有限公公司、百百仕达L

37、LPG发发展有限限公司、FIRRSTLLINEE INNVESSTMEENT LIMMITEED联合合竞得T2077-00034白石二道道南、沙沙河东路路819220.332665500.0755000 泰华房地地产（中中国）有有限公司司T2077-00035白石洲路路南、沙沙河东路路807332.882506600.0700000 泰华房地地产（中中国）有有限公司司从上表交交易案例例来看，5亿以以上的大大宗土地地交易有有以下特特点：发展商均均为品牌牌发展商商单宗用地地交易总总地价没没有超过过10亿亿但有潜力力的发展展商的资资金实力力不可小小视。220011年“红树湾湾地王”三块地地拍卖，泰华

38、地地产出价价14亿亿拿下其其中两块块，依然然让人惊惊心动魄魄。因此，建建议政府府至少拿拿出5亿亿以上总总地价规规模的用用地，出出让土地地总地价价如果达达10亿亿以上，相信有有此实力力参与竞竞争的发发展商将将非常少少，那么么华侨城城-招商商拿到出出让土地地的机会会将会更更大。后续出让让土地规规模测算算：后续出让让土地的的总地价价按照110亿计计算，楼楼面地价价按55500元元/平方方米考虑虑，出让让土地的的建筑面面积将达达到188万平方方米。该该土地规规模包括括了A区区公建配配套的建建筑面积积490000平平方米，扣除公公建配套套的建筑筑面积，住宅用用地的可可建设建建筑面积积至少达达到133万平

39、方方米。（注：上上述测算算，假设设公建配配套楼面面地价和和住宅用用地楼面面地价相相同）3）后续续出让土土地位置置选择考虑因素素邻近已取取得的AA0122-00068号号宗地，便于与与已取得得用地进进行整合合，整体体规划，综合开开发靠近公建建配套设设施，使使项目未未来的居居住者生生活较为为便利选择用地地条件较较好的土土地。该该类用地地地形地地势、景景观具有有开发高高档住宅宅的明显显优势，有利于于迅速提提升整个个片区形形象根据规划划，东区区（022区）以以主次干干道自北北而南分分为4个个地块：02-001为第第一块，编号自自02-01-01至至02-01-06共共6个地地块；02-002为第第二块

40、，编号自自02-02-01至至02-01-04共共4个地地块；02-004为第第三块，编号自自02-04-01至至02-04-06共共6个地地块；02-005为第第四块，编号自自02-05-01至至02-05-03共共3个地地块；尖岗山片片区东区区用地供供应情况况见下表表：用地代码码用地面积积（m22）建筑面积积（m22）容积率建筑密度度建筑类型型02-00101178664.331960000.54418%独立022392201020000.43314%独立03342993.6621380000.413%独立0498755.588660000.67722%独立05202556.0081080

41、000.53318%独立06713440.2282820000.413%独立小计1775549.877920000.455 02-00201286990.553907701.36632%合院02648449.334830000.74434%联排03474775.663750000.79936%联排04350999.552490000.71132%联排小计1761114.914977700.855 02-00401260447.11302318994.77903300665.114043332220555922306359339.22小计2131191.2610666000.500 25%独立、

42、联联排02-00501564449.664320000.77735%联排02476220.3332825500.59932%联排03362880.1192325500.64435%联排小计1403350.129470000.677 注：其中中02-04地地块即为为已取得得的A0012-00668号宗宗地。东区各地地块的分分布位置置见下图图：尖岗山居居住区东东区地块块分布图图02-02地块02-01地块02-04地块02-05地块公建配套各地块位位置特点点分析02-001地块块：地块地地势较高高，拥有有较好的的景观资资源，但但与本项项目已取取得用地地隔离；02-005地块块：地块靠靠近本项项目已

43、取取得用地地，但距距离公建建配套用用地较远远；02-002地块块：地块块与本项项目已取取得用地地相邻，西侧紧紧靠公建建配套用用地，而而且地块块地势较较高，呈呈北高南南低的特特点，未未来建筑筑布局朝朝向大部部分为座座北朝南南，景观观资源也也较丰富富。可见，在在位置上上，022-022地块具具有相对对优势。出让土地地位置选选择在出让土土地的位位置选择择上，建建议采取取以下方方案：建议方案案一：002-001和002-002地块块组合捆捆绑A区区公建配配套用地地出让公建配套：用地6.4万M2,建面4.9万M2别墅用地：用地35.4万M2,建面22.9万M2总 地 价：15.3亿元注：上述述地块地地价

44、按照照楼面地地价55500元元/平方方米计算算从土地规规模来看看，东区区可建建建筑面积积达到113万平平方米以以上的土土地只有有02-02地地块，因因此满足足可建建建筑面积积13万万平方米米以上的的土地规规模，可可以选择择02-02地地块，或或者是几几个地块块组合出出让。各各地块的的组合有有以下三三种方式式：组合方式式组合规模模组合特点点02-001和002-002用地面积积35.4万平平方米，建筑面面积222.9万万平方米米组合的两两地块位位置上相相连，距距离公建建配套较较近，而而且地块块条件较较好，利利于高档档住宅开开发02-002和002-005用地面积积31.6万平平方米，建筑面面积2

45、44.4万万平方米米组合的两两地块之之间不相相连，且且02-05地地块距离离公建配配套较远远 02-001和002-005用地面积积31.8万平平方米，建筑面面积177.4万万平方米米组合的两两地块之之间不相相连，且且02-01地地块与已已取得地地块隔离离，不利利于形成成整体规规划和开开发的优优势综合上述述分析，02-01和和02-02地地块组合合是后续续土地出出让的最最优选择择。建议方案案二： 选择002-002地块块捆绑AA区公建建配套用用地出让让公建配套：用地6.4万M2,建面4.9万M2别墅用地：用地17.6万M2,建面15万M2总 地 价：11亿元在政府不不采纳方方案一的的情况下下，

46、建议议采取该该方案。注：上述述地块地地价按照照楼面地地价55500元元/平方方米计算算02-002地块块地理位位置条件件好，且且可建建建筑面积积超过113万平平方米，在政府府不采纳纳方案一一的情况况下，建建议选择择02-02地地块捆绑绑A区公公建配套套用地出出让。第二部分分 项目目分析以下分析析以2330万平平方米整整个尖岗岗山片区区作为分分析对象象项目地盘盘解析1.1地地理位置置及周边边环境地理位置置项目地块尖岗山居居住区处处于深圳圳市宝安安区新安安街道办办事处和和西乡镇镇交接部部位，具具体位于于铁岗水水库及尖尖岗山以以南，广广深高速速公路以以北，宝宝安711、722区以西西，铁岗岗排洪河河

47、以东。规划总总用地面面积为2230.25万万平方米米。周边环境境尖岗山居居住区东东面的宝宝安711、722区主要要为居民民生活区区和建设设工业区区，建筑筑形式以以多层住住宅和多多层工业业厂房及及配套宿宿舍为主主；用地地西南面面为广深深高速公公路宝安安出口宝安安立交桥桥、企龙龙山和岭岭下山，其中岭岭下山将将规划为为宝安公公园；用用地西面面为铁岗岗排洪河河、铁岗岗泵站及及铁岗村村工业区区，建筑筑形式主主要为多多层工业业厂房及及配套宿宿舍；用用地北面面为铁岗岗水库及及其一级级饮用水水源保护护区与尖尖岗山。（加周周围环境境的照片片）铁岗工业村铁岗水库71、72区广深高速1.2项项目用地地条件1.4.1

48、地形形、地势势尖岗山居居住区用用地主要要为缓坡坡及丘陵陵结合地地形，呈呈不规则则形状，西北-东南方方向长，东北-西南方方向较窄窄，东部部和北部部主要为为山体。用地范范围内有有子子松松山、大大井山、菠萝场场三个地地势较高高的山体体，总体体地势呈呈现东南南高、西西南低的的特点。1.4.2用地地现状目前用地地内除规规划道路路建设外外，基本本保持原原有园地地概貌。山体上上种植着着荔枝林林等低矮矮林木和和部分高高大树木木，部分分区域分分布有农农田和水水塘。用用地西北北部建有有1栋66层建筑筑和多栋栋低层建建筑，中中部设有有弘海实实业公司司的低层层简易厂厂房，另另有多栋栋简易临临时建筑筑零星分分布在用用地

49、各处处。用地地上有多多条高压压电线通通过。1.3项项目交通通条件外部交通通从外部交交通区位位条件来来看，本本项目对对外交通通联系非非常便利利。广深深高速公公路从项项目用地地西南侧侧经过，与用地地周边的的机荷高高速公路路、松白白公路、宝石公公路、广广深公路路形成了了四通八八达的公公路网，从项目目用地可可非常方方便地进进入深圳圳市区，联系宝宝安区各各镇及龙龙岗区，通达东东莞、广广州、惠惠州等地地。项目目用地靠靠近同乐乐关和南南头关，距深圳圳宝安国国际机场场约8公公里，离离蛇口港港约255公里；到东莞莞约355分钟车车程，到到广州和和惠州约约60分分钟车程程。内部交通通项目用地地与外部部联系道道路概

50、况况：路名走向说明广深高速速公路偏东西双向六车车道与71、72区区相连的的道路偏东西双向四车车道与西乡大大道相连连的道路路偏南北双向四车车道上川路偏南北双向四车车道铁岗路偏南北双向二车车道连接宝石石公路的的道路偏南北双向二车车道与宝安公公园相连连的通道道偏南北宽约3米米其中连接接宝石公公路的道道路上有有支路可可通往铁铁岗水库库，可充充分利用用。尖岗山居居住区内内规划道道路分为为主干道道和次干干道两级级，主干干道规划划为双向向四车道道，次干干道规划划为双向向二车道道，目前前主干道道路网和和沿山次次干道路路网除部部分路段段外已基基本建设设完成。广深高速宝石公路铁岗路上川路接宝石公路道路接71区道路

51、1.4项项目周边边配套设设施尖岗山居居住区用用地目前前周边生生活配套套设施较较少，最最近的生生活配套套设施主主要集中中在用地地东面的的宝安771、772区和和南面的的74、76区区生活区区。靠近近用地，在前进进路东北北侧，创创业二路路西北侧侧，宝田田一路东东南侧的的区域范范围内，主要生生活配套套设施如如下：配套类型型位置名称与项目用用地距离离学校74区机关第二二幼儿园园4分钟车车程36区上合幼儿儿园5分钟车车程宝田一路路铁岗幼儿儿园3分钟车车程宝田一路路凤凰岗幼幼儿园3分钟车车程75区天骄小学学5分钟车车程35区上合小学学5分钟车车程69区新蕾小学学3分钟车车程宝田一路路凤岗小学学3分钟车车程

52、33区宝龙小学学5分钟车车程34-22区文汇中学学5分钟车车程医院74区深圳市宝宝安人民民医院第第三门诊诊部4分钟车车程23区深圳市宝宝安人民民医院第第二门诊诊部5分钟车车程百货及超超市76区多多乐百百货3分钟车车程35区沃尔玛购购物广场场5分钟车车程74区大通百货货4分钟车车程71区江南百货货2分钟车车程银行76区工商银行行4分钟车车程34-22区交通银行行、广东东发展银银行5分钟车车程31区工商银行行、建设设银行、西乡信信用社8分钟车车程公园75区流塘公园园5分钟车车程32区上川公园园6分钟车车程交通西乡大道道宝安客运运中心3分钟车车程其他西乡大道道东端加油站4分钟车车程主要配套套设施位位

53、置分布布图项目地块机关第二幼儿园工商银行多多乐百货加油站大通百货天骄小学人民医院第三门诊江南百货流塘公园宝龙小学上合幼儿园上合小学新蕾小学沃尔玛上川公园文汇中学广发行交通银行人民医院第二门诊2.项目目SWOOT分析析2.1优优势分析析位置优势势项目用地地靠近铁铁岗水库库，周围围青山环环抱，同同时又靠靠近成熟熟的城市市中心生生活圈，既可享享受成熟熟的城市市配套，又因为为天然的的地理条条件使用用地与城城市喧嚣嚣隔离，是闹中中取静的的优雅之之地。地形优势势项目用地地主要为为缓坡和和丘陵地地形，地地势高低低起伏，且周边边青山环环抱，具具有良好好的生态态环境，适合开开发高档档低密度度住宅。规模优势势项目

54、用地地规模较较大，面面积达2230.25万万平方米米，有利利于整体体规划开开发，有有助于打打造住宅宅精品，树立企企业品牌牌。交通条件件优势项目用地地附近的的广深高高速公路路、西乡乡大道、广深公公路、宝宝石公路路等发达达的路网网，使尖尖岗山居居住区与与外部的的沟通非非常便利利。规划优势势根据宝安安区政府府的城市市规划，尖岗山山居住区区将规划划为低密密度高尚尚居住区区，是改改善宝安安区居民民生活环环境，提提高宝安安区整体体形象的的重要项项目之一一。本项项目高起起点、高高标准的的规划，决定了了本项目目必将成成为宝安安区甚至至深圳市市未来几几年最具具影响力力和示范范作用的的标志性性高尚住住宅项目目，对

55、宝宝安区房房地产的的升级发发展将起起到不可可忽视的的推动作作用。发展商优优势华侨城地地产和招招商地产产的品牌牌效应有有利于增增强市场场对本项项目的关关注程度度和信心心，是本本项目开开发的优优势之一一。2.2劣劣势分析析项目用地地周边生生活配套套缺乏目前项目目尚未形形成成熟熟的居住住氛围，其最近近的生活活配套集集中在地地块东侧侧的宝安安71、72区区和地块块南侧的的74、76区区，距项项目用地地有一定定距离，且部分分配套档档次较低低，与项项目未来来住户的的档次和和需求不不太符合合，因此此本项目目开发时时应注意意在项目目内部营营造相对对完善的的配套设设施。靠近广深深高速公公路，噪噪声影响响较大广深

56、高速速公路从从项目西西侧经过过，繁忙忙的车流流对项目目带来不不可忽视视的噪声声影响。可以在在广深高高速靠近近项目一一侧堆起起一定高高度的土土坡，安安设隔音音挡板并并栽种绿绿树，最最大程度度地减少少噪声对对项目开开发的影影响。用地东面面之尖岗岗山北坡坡建有上上合村公公墓，影影响项目目形象用地东面面之尖岗岗山北坡坡建有上上合村公公墓，且且距本项项目较近近，会对对项目的的开发建建设及后后期的销销售带来来负面影影响。附近区域域为工业业区，人人流杂乱乱，容易易对本项项目形成成安全隐隐患尖岗山居居住区西西面为铁铁岗村工工业区，东面为为宝安771、772区的的建设工工业区，这两个个区域的的常驻人人口较为为复

57、杂，素质较较低，容容易对本本项目形形成安全全隐患。尖岗山片片区未形形成居家家生活氛氛围，市市场有待待培育和和引导尖冈山居居住区为为政府规规划的高高尚生活活区，目目前的工工作只是是进展到到规划设设计和基基础设施施建设阶阶段，尚尚未真正正形成居居家生活活的氛围围，因此此，该片片区的前前期推广广难度较较大、成成本较高高，市场场有待培培育和引引导。关外整体体形象认认知度的的提高有有待时日日关外的整整体形象象认知度度不高，宝安脏脏乱差的的环境状状况和治治安等社社会问题题，是吸吸引关内内高端购购房者和和香港、台湾等等海外购购房者的的主要障障碍。虽虽然随着着宝安城城市建设设的发展展，上述述状况会会得到逐逐步

58、缓解解，但人人们对宝宝安整体体形象的的认可，尚需要要一个过过渡时期期。2.3机机会分析析同类项目目市场供供应较小小，项目目发展空空间大深圳市目目前唯一一一个超超低密度度、可供供大规模模开发高高端住宅宅的处女女地。政政府不在在批别墅墅用地，未来低低密度住住宅的供供应将会会越来越越少，项项目竞争争较小，发展空空间大。深圳经济济高速发发展，为为项目培培养了可可观的潜潜在需求求深圳市经经济的持持续高速速发展，培养了了大批积积累了一一定财富富的企业业主和企企业金领领阶层，为项目目提供潜潜在需求求。宝安区整整体形象象日益提提升为项项目带来来发展机机遇近几年宝宝安区在在城市规规划发展展和基础础设施建建设方面

59、面的力度度和取得得的成就就有目共共睹。高高标准规规划的宝宝安中心心区、广广深公路路拓宽工工程等大大型项目目建设将将会极大大改善宝宝安区的的城市环环境， 从而促促进宝安安区整体体形象的的提升。宝安区区整体形形象的改改善有利利于打破破关内和和境外高高端客户户在宝安安购房的的心理障障碍。宝安区交交通条件件改善为为项目带带来发展展机遇宝安区路路网改造造、地铁铁开通、深港西西部通道道建设、关口申申请撤销销的利好好，将使使宝安和和特区的的联系更更加快捷捷方便。便利的的交通拉拉近了宝宝安与特特区的距距离，使使项目的的辐射区区域范围围更大，在一定定程度上上扩大了了本项目目的消费费群体。政府支持持使项目目更具发

60、发展优势势本项目的的规划和和定位的的起点高高，是近近年来政政府推出出的唯一一一个超超大规模模低密度度住宅项项目，不不仅有利利于改善善当地的的居住生生活环境境，而且且有利于于完善城城市功能能，提升升城市整整体形象象。因此此尖岗山山居住区区的规划划建设受受到政府府的相当当重视，相信政政府在开开发过程程中会给给与一定定的支持持和配合合。2.4威威胁分析析来自宝安安区的竞竞争威胁胁宝安其它它区域尚尚有部分分土地可可以规划划为低密密度住宅宅，如西西乡滨海海区，如如果该区区域的土土地启动动，将会会对本项项目造成成一定的的影响。另外，龙华坂坂雪岗和和横岗大大型低密密度住宅宅项目即即将推出出，也将将对本项项目