2022年绿城中国竞争优势分析

1、2022年绿城中国竞争优势分析融合央企基因，多业务全面发展坚持品质为先，布局三大板块+九大业务绿城中国控股有限公司 1995 年成立于杭州，是中国领先的优质房产品开发及生活综合服务供应商，以优质的产品品质和服务品质引领行业。公司2006 年于香港上市，股票代码 03900.HK。公司坚持“品质为先”的理念，以打造“TOP10中的品质标杆”为核心目标，布局三大板块（重资产、轻资产、“绿城+”）和九大业务（房产开发、房产代建、理想小镇、地产金融、绿城商业、城市更新、绿城康养、房屋 4S、科技装修）。2021 年公司实现营业收入 1002.4 亿元，同比增长52.4%；实现归母核心净利润57.7 亿

2、元，同比增长 44.4%。分业务板块看，2021 年公司物业开发、项目管理（代建）、酒店、物业投资及其他业务分别收入 897.5、20.5、7.6、1.8、75.0亿元，分别占比 89.5%、2.0%、0.8%、0.2%、7.5%。公司当前多元化业务仍在发展初期，且轻资产代建业务龙头地位稳固，根据公司定下的“战略2025”规划，公司未来收入结构仍将持续改善，实现全面发展的中长期目标。融合央企基因，管理层经验丰富公司早年在经历了股权转让后，结构趋于稳定，先后引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为战略性股东，完成了混合所有制改革。公司战略股东资质良好，为公司的稳定性和未来长期发展打下了坚实的基础，

3、截至目前，公司第一大股东为中交集团，持股占比 25.05%，九龙仓集团和新湖中宝分别持股22.35%、12.95%，公司创始人宋卫平先生持股 8.88%。公司管理层经验丰富，董事会主席张亚东先生曾任大连副市长，中国城乡建设发展有限公司（为中交集团全资附属公司）董事、总经理等职务，拥有丰富的城乡建设和房地产管理经验。公司在完成混改后融入了央企基因，管理层6 位执行董事中共有 4 位拥有中交系背景。销售逆市增长，品质行业领先销售逆势增长，深耕核心区域2021 年，公司实现销售金额 3509 亿元，同比逆市增长21.3%，稳居行业前十，增速在 TOP10 房企中位居第一；实现销售面积 1557 万平

4、方米，同比增长12.4%。其中，公司自投销售金额 2666 亿元，同比增长 24.2%；自投销售面积938 万平方米，同比增长 13.7%；代建销售金额 843 亿元，同比增长13.2%；代建销售面积619万平方米，同比增长 10.5%。公司持续聚焦一二线城市，积极巩固长三角优势，并全面覆盖五大城市群重点城市。2021 年公司一二线城市自投销售金额 2139 亿元，占比80%；长三角区域字头销售金额 1765 亿元，占比 66%。公司重点城市深耕能力持续提升，北京、杭州、宁波等多城销售金额排名当地前十且超过 100 亿元；单盘销售能力不断凸显，销售额 50 亿元以上项目 8 个，其中杭州桂冠东

5、方销售逾180 亿元，快速清盘。公司数字化赋能提升效能，通过创新灵活的营销策略，建设销售数字化体系，推出“绿城云”线上销售平台、“绿城智”智慧案场系统等数字化工具，贯穿项目全流程，促进线上线下多渠道成交，优化客户体验，强化内部管控，营销效能提升。2021 年公司自投项目整体去化率 69%，其中一二线城市去化率71%，新增房源去化率 70%，回款率高达 106%，人均销售额同比提升12%至1.05 亿元。聚焦高端精品，均价行业领先公司在产品开发中采用高端精品站略，为行业高端项目的标杆，随着规模的增长，公司开始打造标准化产品，强调周转速度和运营使其产品结构变为“2-6-2”，即20%是高端项目，6

6、0%是标准化的项目，剩余的 20%是保障房类的项目。公司提出标准化、产业化、科技化、环保化的站略，形成8 大产品系列，22个产品风格，在新的产品系列上，公司积极探索超过行业平均水平的产品标准，在规模提升的同时保持了一如既往的高品质。在 2021 年下半年行业陷入困局，部分房企开始选择降价促销时，公司坚持“品质为先”，仍然保持着坚挺的销售单价，保持行业领先水平，对未来的结算收入和盈利能力形成了强大保障。公司以“品质为先”为基础，不断增强产品核心竞争力。2021 年共获得十余项综合性全国大奖，备受市场的认可。公司持续优化客户研究体系，完善客户满意度，达到服务升级，实现“最懂客户”的战略支点，连续1

7、0 年获得“中国房地产客户满意度领先品牌”，连续 11 年在“中国城市居民居住满意度”调查中领先，在14 个城市位居满意度第一，9 个城市忠诚度第一，备受客户认可，远远优于行业平均水平。投资重点突出，实现多元化拿地在集中供地元年，公司审时度势、积极面对，精准把握了拿地节奏，坚持价值投资理念。上半年公司积极开局，尤其是年初在杭州等重点城市积极拿地，较好的应对了竞争压力；7-8 月公司冷静研判，适度提升投资门槛，以合作项目转化为主；9 月后公司采取谨慎态度，聚焦极少数中心城市，机会型补仓优质项目。2021 年，公司新增项目 101 个，共涉及 42 城，新增总建面1751 万平方米，拿地销售比为

8、1.1，投资表现精准高效，预计新增货值 3137 亿元，其中权益货值1834亿元。公司新增土储成本约 938 亿元，平均楼面价约9080 元/平方米。公司坚持“区域聚焦、城市深耕”策略，新增项目均位于安全性高、风险可控、利润兑现度高的重点城市，一二线新增货值占比达78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等重点城市。从区域分布看，长三角作为公司的战略深耕地，新增货值占比 52%，有助于巩固公司在长三角区域的市场份额与行业地位。公司在传统公开市场拿地外，积极拓展多元化特色业务。2021 年公司共获取17个重资产特色项目，总货值约 826 亿元，占新增货值总额26%。城市更新方面，公司在

9、核心城市取得关键突破，获取深圳光明荔园、上海弘安里两大标杆项目；未来社区综合体方面，公司择优布局、持续补充，落地6 个项目；TOD 方面，公司持续精耕、合作共赢，落地哈尔滨杨柳郡、青岛市北区中能造纸厂项目；产业小镇方面，公司业务协同、资源整合，落地南京、金华等7 个项目。2021年，公司在非公开市场获取土储占比达 34%，对总土储有较大贡献。区域聚焦，城市深耕截至 2021 年末，公司拥有土储总建面 5881 万平方米，较上年末增长16%；权益建面 3267 万平方米，较上年末增长 12%；总可售建面3980 万平方米，较上年末增长 18%；可售权益建面 2199 万平方米，较上年末增长14%

10、。公司总可售建面/最新年销售面积为 2.6，土储较为充足，将有效保证未来两年的销售。公司土储布局结构合理，主要分布于高能级城市，深耕长三角，深耕城市市场基本面良好。按城市能级看，公司总土储位于一线、二线、三四线城市的货值分别占比 14%、60%、25%；按区域看，公司总土储位于长三角、环渤海、长江中游、大湾区、成渝的货值分别占比 54%、21%、6%、4%、2%；分城市看，杭州、宁波、北京的货值分别为 1130、956、727 亿元，货值超 200 亿元的城市有杭州、宁波、北京、上海、天津、西安等 12 城，货值 100-200 亿元的城市有广州、佛山、青岛、成都、合肥、大连等 16 城。代建

11、业务龙头地位稳固代建业务分拆上市，市占率高公司下属子公司绿城管理控股于2020年7月于联交所上市，成为中国代建第一股。近五年来，公司代建业务均保持着 20%及以上的市场份额，未来公司将继续保持对代建行业的引领，并进一步完善“3+3”业务模式，即在三项代建主业基础上叠加三项配套服务。三项代建主业包含：政府代建、商业代建及资方代建；三项配套服务包含：金融服务、产城服务及产业链服务。政府代建方面，公司业务正走出浙江、迈向全国。2021 年，公司新拓政府代建合约总建筑面积中，浙江省外客户占比达到 50.3%。未来，该项业务范围将从传统保障房建设拓展到未来社区、产业园区、产城融合、市政配套等多元业务，进

12、一步打开公共领域的发展空间。商业代建方面，公司已经逐步提高传统商业代建项目的选择标准，优选有土地红利和良好资金保障的代建项目。在继续服务优质中小私营企业的基础上，公司将重点拓展与各类国有企业的多方位合作，并将针对国企特点进行模式创新与流程再造。资方代建方面，在涉房涉地的不良资产处置过程中，纾困项目往往需要资产重组、品牌焕新、团队优化、供应链重整等，公司拥有强大的品牌效应、专业的开发团队及供应链资源，可以协助投资人、购房者、供应商、政府等多方面实现共赢。未来公司将积极拓展各类资方代建业务，帮助承接其控制前端风险、提升中端开发价值变现、以及后端运营能力整合等服务。政府代建收入大幅增长，积极推进全国

13、化布局2021 年绿城管理控股实现营业收入 22.4 亿元，同比增长23.7%；实现持续经营业务归母净利润 5.7 亿元，同比增长 31.9%。2021 年，公司商业代建收入、政府代建收入、其他收入分别占比 65.9%、25.5%、8.6%，其中，公司商业代建收入14.8亿元，同比增长 12.6%；政府代建业务收入 5.7 亿元，同比增长84.5%；其他业务收入 1.9 亿元，同比增长 1.6%。2021 年，绿城管理控股新拓业务保持逆势增长，新拓代建项目的合约总建筑面积达 2280 万平方米，同比增长 21.9%；新拓代建项目代建费预估71.1 亿元，同比增长 22.3%。截至 2021 年

14、末，按当期在建面积测算，政府委托项目为1420 万平方米，占比32.3%；国有企业委托项目 1810 万平方米，占比 41.0%；私营企业委托项目1080万平方米，占比 24.5%；金融机构委托项目 100 万平方米，占比2.2%。截至目前，绿城管理控股业务分布已覆盖中国 28 个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目由去年同期的 296 个增加到345 个；合约项目总建筑面积8470 万平方米，同比增长 11.3%；在建面积 4400 万平方米，同比增长8.7%。在全国化的布局下，绿城管理控股业务在五大经济区域保持较大比重，合约项目预估总可售货值达 3845 亿元，规模占整体的 74

15、.7%；其中长三角经济圈项目货值1414 亿元，占比 27.5%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目货值1261 亿元，占比24.5%，珠三角经济圈项目货值 1047 亿元，占比 20.3%，成渝城市群货值123亿元，占比 2.4%。国资背书，财务状况渐好三道红线指标继续改善，位居“黄档”截至 2021 年末，公司净负债率为 52.0%，较上年下降11.8pct；剔除预收账款后的资产负债率为 71.0%，较上年下降 0.9pct；现金短债比为2.2，也较上年有所提升。公司财务指标渐好，偿债能力佳，三道红线位居“黄档”，后续仍有提升空间。融资成本比肩国央企在引入中交集团等战略性股东后，公司融资成本显

16、著降低，2021 年公司融资成本为 4.6%，已接近国央企的资金成本，充分证明了公司在经营稳定性和信用方面能得到市场的一致认可。随着公司持续的稳健经营，以及行业阵痛期后的出清，未来公司的融资成本将持续保持低位，这将成为公司未来领先市场的重要条件之一。到期债务结构优化截至 2021 年末，公司 1 年内到期借款占总贷款的 25.1%，较上年末的27.3%下降2.2pct，债务结构合理，为公司后续的发展提供了强有力的支撑。盈利能力随行业整体有所下滑2021 年，公司毛利率 18.1%，较上年下降 5.6pct；净利率7.7%，较上年下降1.1pct，盈利能力随行业整体趋势小幅下滑。随着未来土地竞争

17、的减弱，公司盈利能力有望得到提升。业绩保障性强截至 2021 年末，公司合同负债为 1489 亿元，为 2022 年公司营业收入Wind一致预期的 1.2 倍，有力的支撑未来营业收入的稳步增长。盈利预测假设前提我们的盈利预测基于以下假设条件：公司 2021 年末的合同负债为 1489 亿元，外加公司2022 年销售款项，根据公司历年平均结算周期，预计公司 2022 年营业收入增长率25.5%；根据公司总土地储备及合理有序的扩张速度，预计公司 2023、2024 年营业收入增长率为21.4%、18.5%。预计公司未来三年营业成本/营业收入为 75%，与 2021 年基本持平；预计公司未来三年管理

18、费用/营业收入为 6.5%，与2021 年基本持平；预计公司未来三年销售费用/销售收入为 3.5%，与2021 年基本持平；预计公司未来营业税附加/营业收入为 4.0%，与 2021 年基本持平；预计公司未来三年所得税税率均为 25.0%。未来 3 年盈利预测由于公司早期收购了部分高价地项目，出于保守审慎原则，公司2018 至2020年大幅度计提了存货减值，分别计提了 17、4、13.8、13.3 亿元，释放了部分风险，保障了未来业绩的增长。按照上述假设条件，我们得到公司 2022 年至 2024 年收入分别为1258.0、1527.2、1809.8 亿元，分别同比增长 25.5%、21.4%、18.5%；归属母公司净利润分别为52.6、61.0、73.5 亿元，分别同比增长 17.7%、15.9%、20