物业公司工程手册

1、工程手册册一、工程程服务1.0综综合事务务管理1.1值值班交接接班1.1.1值班班要求1.1.1.11严格执执行公司司的考勤勤、排班班、交接接班、作作息制度度。1.1.1.22按照排排班表上上班，不不能随意意调换，如特殊殊原因需需要换班班的，由由本人向向部门主主管申请请批准。1.1.1.33节假日日必须有有工程人人员值班班。1.1.1.44值班人人员必须须监控设设施设备备的运行行状态，异常情情况汇报报上级领领导并经经授权后后调整。1.1.1.55值班应应填写值班交交接记录录表，记录交交接事项项及物品品。其他他事项（专项检检查、维维修、维维护保养养等），分类别别填写在在相应的的质量记记录中。1.

2、1.2交接接班管理理1.1.2.11物品交交接，如如对讲机机、交通通工具、公用工工具、钥钥匙等物物品。1.1.2.22工作交交接，如如设备运运行状态态、需跟跟进解决决的事项项等。1.1.2.33接班人人员应提提前100分钟到到岗，了了解运行行主要设设备及工工作事项项；必要要时，双双方应共共同巡视视现场，方可交交接班。1.1.2.44接班人人未到岗岗之前，交班人人不能擅擅自离岗岗。1.1.2.55口头交交接简单单的工作作内容，重要工工作内容容应详细细详尽记记录在值班交交接班记记录表上备查查。1.1.2.66如遇设设备故障障或交班班前发生生问题未未处理的的，由双双方协同同处理。1.1.2.77领班

3、安安排的交交接工作作，接班班领班须须对上班班工作记记录进行行查阅考考核。1.1.2.88接班人人员须对对交接的的物品、工作核核实清楚楚，接班班后责任任由接班班人员承承担。1.1.2.99交接班班存在争争议的，由工程程主管/领班处处理。1.1.3值班班工作安安排1.1.3.11工程人人员依据据公共共设施设设备维修修记录表表及公共设设施设备备保养记记录表中的内内容，完完成工程程主管/领班安安排的工工作。1.1.3.22值班人人员每日日须对工工作完成成的情况况签字确确认，对对未完成成的工作作说明情情况。1.1.3.33工程领领班对当当日的工工作完成成情况予予以确认认（无领领班时由由主管确确认），工程

4、主主管每周周对安排排的工作作进行抽抽查考核核。1.1.4.值值班室管管理规定定1.1.4.11值班室室物品应应摆放整整齐，室室内严禁禁吸烟，保持卫卫生干净净，严禁禁无关人人员进入入值班室室。1.1.4.22外出工工作或无无人值守守时，值值班室灯灯饰、空空调等应应关闭并并锁门。1.1.4.33值班室室定期联联系客服服中心做做好灭蚊蚊、灭蚁蚁、杀药药等工作作。1.2工工程数据据分析1.2.1抄表表要求1.2.1.11商业用用户用电电计量表表须有完完整统一一的封条条。1.2.1.22水电抄抄表由分分公司/管理处处指定专专人负责责，每月月底按固固定时间间及固定定顺序抄抄表。1.2.1.33抄表人人须熟

5、悉悉管辖区区内物业业水电表表的安装装位置和和计量范范围。1.2.1.44抄表人人应具备备良好的的职业道道德、诚诚信水平平、责任任心较强强，每月月抄表数数值抄错错率不能能超过33。1.2.1.55抄表数数据住宅宅物业记记录于用水用用电抄表表记录，商业业物业记记录于商业用用水用电电抄表记记录。1.2.1.66水电数数据信息息真实客客观，对对不同计计量单位位的计量量表、倍倍率表、个位表表分类核核算。1.2.1.77品质部部每月按按1%抽抽检水电电计量表表；分公公司/管管理处工工程主管管每月按按2%抽抽检水电电计量表表，并在在抄表记记录中签签字确认认。1.2.2统计计分析1.2.2.11工程主主管/领

6、领班核算算数据，每月55日前整整理用用水用电电抄表记记录报报分公司司/管理理处财务务部；每每月100日前整整理用用水用电电统计分分析表报至公公司品质质部汇总总。1.2.2.22工程主主管每年年底对全全年的水水电总量量进行统统计分析析，整理理年度度水电用用量统计计分析表表报公公司品质质部。1.2.3问题题处理1.2.3.11水电表表读数显显示差额额较大等等异常情情况时，及时查查明原因因更换故故障水电电表，水水/电表表更换须须工程主主管确认认并经项项目经理理同意后后设施。1.2.3.22公用/住户计计量水表表、计量量电表与与实际使使用量存存在较大大误差时时，应对对计量器器具送检检。1.2.3.33

7、水电核核算对比比数据额额差额较较大时，及时与与供水供供电抄表表部门沟沟通协调调，尽量量同步抄抄表。1.2.3.44当月水水电分表表总计用用量与总总表用量量相差超超过3%时及自自抄分表表合计本本年度每每月累计计用量差差值超过过3%时时，工程程主管应应查明原原因、提提出整改改措施并并实施整整改。具具体按不合格格控制程程序执执行。1.2.3.55抄表员员抄表出出现错误误或利用用不正当当手段修修改业主主/客户户水电资资料、以以权谋私私，按人人事类员工考考核管理理规定处罚。1.2.4更新新存档1.2.4.11业主/客户要要求现场场抄表备备份数据据自存的的，抄表表员应协协同执行行。1.2.4.22用水水用

8、电抄抄表记录录每半半年更新新1次。1.2.4.33商业物物业专柜柜中途撤撤场、专专柜移位位，收费费代码等等信息资资料随即即对应变变更。1.2.4.44水电报报表的原原始资料料须按年年份分类类装订成成册存档档。1.2.4.55水电表表资料保保存期限限为5年年。1.3维维修服务务1.3.1有偿偿维修1.3.1.11住宅物物业有偿偿维修1.3.1.11.1接接到有偿偿维修保保修信息息后，工工程人员员10分分钟内赶赶到客服服中心领领取有有偿服务务单并并在客服服中心的的服务务信息记记录表中签收收。特殊殊情况不不能领取取的，由由工程领领班视情情况处理理。1.3.1.11.2工工程人员员15分分钟内带带齐工

9、具具、材料料、抹布布、铺垫垫、鞋套套等到达达维修现现场。如如客户另另有预约约维修时时间的，按预约约的时间间到达维维修现场场。1.3.1.11.3有有偿维修修服务须须按分公公司/管管理处制制定的有偿服服务项目目收费标标准收收费价格格收取，需提前前知会并并征得客客户同意意。对于于不属于于分公司司/管理理处有有偿服务务项目收收费标准准中的的保修项项目，工工程人员员根据现现场工作作量、作作业条件件等客观观因素报报价，征征得客户户同意，方可实实施维修修。1.3.1.11.4工工程人员员到达现现场后，参照品品质类服务规规范之之“有偿维维修人员员”的要求求维修作作业。1.3.1.11.5维维修完毕毕，客户户

10、在有有偿服务务单签签字确认认交费方方式后，按以下下操作：无电脑系系统收费费按以下下程序操操作：支付现金金的，工工程人员员将费用用交财务务部、将将财务部部签字确确认的有偿服服务单及开具具收费依依据（客客户联）交客服服中心，由客服服管理员员将收费费收据交交客户。银行代扣扣款的，工程人人员将有偿服服务单交财务务部签字字确认，财务联联交财务务部、客客服联交交客服中中心；财财务部在在收取当当月服务务费时，一同收收取有偿偿服务费费。有电脑系系统收费费按以下下程序操操作：支付现金金的，工工程人员员将费用用及有有偿服务务单交交客服中中心处理理。银行代扣扣的，工工程人员员将有有偿服务务单交交客服中中心处理理。1

11、.3.1.11.6工工程维修修人员到到达后查查看现场场，如不不能处理理，应跟跟客户解解释原因因，并请请客户在在有偿偿服务单单上签签字确认认，工程程维修人人员当天天将有有偿服务务单返返至客服服中心。1.3.1.11.7上上门服务务时如客客户不在在家工程程维修人人员应填填写留言言给客户户，请客客户与客客服人员员重新约约定服务务时间，并在有偿服服务单注明，工程维维修人员员当天将将有偿偿服务单单返至至客服中中心。1.3.1.22商业物物业有偿偿维修1.3.1.22.1客客户下发发工作作联系单单，由由项目经经理确认认是否为为有偿服服务并签签收，转转交客服服中心统统一汇总总，客服服管理员员登记服服务内容容

12、后，将将工作作联系单单下发发至工程程人员。1.3.1.22.2工工程主管管/领班班须当天天根据工作联联系单服务内内容，与与该区域域楼层主主管确认认专柜维维修事项项后，三三方就维维修事项项和服务务费用达达成共识识，约定定维修时时间并填填写有有偿服务务单。1.3.1.22.3工工程人员员到达现现场后，参照品品质类服务规规范之之“有偿维维修人员员”的要求求维修作作业。1.3.1.22.4维维修完毕毕，客户户在有有偿服务务单签签字确认认交费方方式后，按以下下操作： A、支支付现金金，工程程人员将将费用交交分公司司/管理理处财务务部，工作联联系单注明有有关情况况后返还还客服中中心；财财务部出出具收款款收

13、据，工程人人员将收收据转交交给客户户。 B、按按代扣的的方式结结算，工工程人员员将工工作联系系单注注明有关关情况后后返还客客服中心心；月底底由工程程主管/领班将将有偿偿服务单单汇总总，送分分公司/管理处处财务部部统一办办理结算算。1.3.1.33注意事事项1.3.1.33.1突突发应急急维修事事项可先先处理，后补。1.3.1.33.2不不得在维维修过程程与客户户发生争争执，以以及违反反公司的的相关人人事，劳劳动纪律律的事情情。1.3.1.33.3每每月底，工程主主管/领领班应同同客服中中心核对对未完成成的维修修单据,同时做做出维修修计划。1.3.1.33.4每每月底，工程人人员对当当月客户户的

14、维修修进行统统计，并并填写客户维维修服务务统计表表。1.3.2公共共设施设设备维修修1.3.2.11填单1.3.2.11.1工工程人员员日常巡巡视发现现的公共共设施设设备问题题，及时时填写公共设设施设备备维修记记录表维修。1.3.2.11.2分分公司/管理处处其他人人员发现现的公共共设施设设备问题题，及时时通知客客服中心心填写公共设设施设备备维修记记录表。1.3.2.22维修1.3.2.22.1工工程人员员每日与与客服中中心对接接，并依依据公公共设施施设备维维修记录录表维维修。1.3.2.22.2零零修，急急修不过过夜，小小修不超超过3天天，中修修不超过过7天。1.3.2.22.3维维修作业业

15、现场须须做好隔隔离，警警示等安安全防护护措施。1.3.2.22.4拆拆装的设设备设施施须恢复复原状，并做好好现场清清洁工作作。1.3.2.22.5维维修各类类设备设设施参照照行业规规定的工工艺标准准执行，维修返返修率1%。1.3.2.33注意事事项1.3.2.33.1对对客户造造成影响响的维修修项目，须知会会客服中中心提前前2天通通知有关关客户。1.3.2.33.2超超过3天天以上的的维修项项目须报报项目经经理。1.3.2.33.3工工程主管管每月对对设施设设备故障障进行统统计，填填写公公共设施施设备故故统计表表，并并次月55日前报报品质部部汇总。1.3.3工程程外包项项目保修修问题处处理1.

16、3.3.11汇总建建档1.3.3.11.1工工程外包包项目具具有保修修条款/要求的的，工程程主管需需建立保保修清册册，内容容包括；合同编编号，分分包商单单位名称称，工程程项目名名称，保保修范围围，保修修期限（具体起起止日期期），分分包商项项目负责责人，联联系方式式，通讯讯地址，保修条条款等。1.3.3.22跟进处处理1.3.3.22.1公公共部分分保修项项目，由由工程人人员跟进进处理，业主室室内工程程保修项项目，由由客服管管理员跟跟进处理理。13.33.2.2分公公司/管管理处每每月对工工程保修修问题未未处理事事项进行行汇总，发函至至相关单单元处理理并报品品质部督督导。1.3.3.33质检评评

17、审1.3.3.33.1保保修工程程期将满满，分公公司/管管理处须须提前11个月对对该项目目进行专专项检查查.1.3.3.33.2到到期的保保修工程程,由保保修单位位提交,分公司司/管理理处依据据检查结结果客观观的评审审工程保保修质量量.1.3.3.44注意事事项1.3.3.44.1所所有工程程保修问问题,分分公司/管理处处需拟订订通知知相关工工程外包包单位.1.3.3.44.2电电话联系系保修单单位的业业务,须须保存电电话录音音资料.1.3.3.44.3所所有与工工程外包包单位来来往函件件须留存存相关证证据,单单独建档档保存.1.3.3.44.4保保修费用用在保修修期满评评审合格格后支付付.流

18、程图如如下：1.4房房屋及设设备修缮缮1.4.1房屋屋修缮1.4.1.11定义1.4.1.11.1指指以服务务于全体体业主/非业主主使用人人的公共共房屋部部分的计计划管理理,质量量管理及及现场施施工管理理,以维维护物业业本体的的使用功功能正常常.1.4.1.22质量管管理1.4.1.22.1依依据国家家的相关关规定执执行.1.4.1.33保修期期内房屋屋修缮执执行标准准1.4.1.33.1保保修期以以国家规规定的同同期保修修期限为为准,国国家标准准未规定定的,以以合同约约定为准准.1.4.1.33.2合合同约定定的保修修期限不不足国家家标准的的,以国国家标准准为准,超过国国家标准准的,以以合同

19、为为准.1.4.1.33.3”住宅质质量保证证书”约定的的保修期期不足国国家标准准的,以以国家标标准为准准,超过过国家标标准的,以”房屋质质量保证证书”为准.1.4.1.44工程保保修期满满后房屋屋修缮执执行标准准1.4.1.44.1主主体工程程梁,柱柱,墙,楼面,屋面,屋架,基础等等牢固安安全,结结构可靠靠.1.4.1.44.2木木质门窗窗,铁质质门窗开开关灵活活,无松松动,装装修牢固固,接缝缝严密.1.4.1.44.3楼楼地面工工程平整整,无起起砂,无无起鼓,无倒泛泛水等现现象.1.4.1.44.4屋屋面工程程应确保保结构安安全,无无渗漏,排水畅畅通.1.4.1.44.5抹抹灰工程程无开裂

20、裂,无起起壳,无无起泡,无剥落落,接缝缝平整.1.4.1.44.6油油漆工程程无起壳壳,无剥剥落,色色泽均匀匀,与原原色一致致.1.4.1.44.7涂涂料工程程无起壳壳,无剥剥落,色色泽均匀匀,与原原色一致致.1.4.1.44.8金金属构件件应平稳稳,安装装牢固,无锈蚀蚀.1.4.1.44.9围围栏,院院墙等无无缺损,塌陷,沟渠,阴井等等保持排排水畅通通.1.4.1.55注意事事项1.4.1.55.1业业主/非非业主使使用人的的非公共共部分的的维修按按有偿维维修服务务进行处处理,维维修过程程及维修修要求,按执执行.1.4.1.55.2房房屋修缮缮重点关关注因气气候,生生物,地地理,灾灾害等因因

21、素对房房屋建筑筑的损坏坏,尤其其是防止止人为因因素造成成房屋使使用不当当,施工工质量差差,保养养不力的的情况的的发生.1.4.1.55.3谨谨防木材材腐烂,砖瓦风风化,铁铁艺锈蚀蚀,钢筋筋混泥土土胀裂,塑料老老化.1.4.1.55.4谨谨防白蚁蚁的侵害害,菌类类的腐蚀蚀而引起起房屋结结构安全全.1.4.1.55.5谨谨防地基基土质的的差异引引起房屋屋的不均均匀沉降降而引起起的结构构主体/墙体拉拉裂,渗渗漏水.1.4.1.55.6谨谨防洪水水,火灾灾,滑坡坡,台风风等自然然灾害而而引起房房屋安全全事故.1.4.2公共共设施设设备大,中修1.4.2.11定义1.4.2.11.1设设施设备备大修是是

22、指有计计划性的的预防性性维修,对设施施设备的的全部或或大部分分进行解解体检查查或更换换重要零零件配件件,使之之恢复到到原有使使用功能能,称之之为大修修.1.4.2.11.2设设施设备备中修是是根据设设施设备备的结构构特点而而定,对对运行状状态已达达不到使使用要求求的设施施设备,按实际际需要有有针对性性的局部部维修称称之为中中修.1.4.2.22实施条条件1.4.2.22.1计计划性大大,中修修.AA,实施施公共设设施设备备计划性性大中修修, 须根根据设备备的使用用年限及及实际使使用状况况综合确确定.BB,为提提高设备备运行稳稳定性,安全性性,延长长设备的的使用寿寿命等维维修.CC,特种种设备和

23、和技术含含量较高高的设备备检测维维修,须须由专业业公司执执行检测测并出具具鉴定报报告,根根据意见见实施大大,中修修1.4.2.22.2非非正常情情况下的的大,中中修.AA,设备备出现异异常故障障,功能能失效,技术参参数达不不到标定定值,存存在重大大安全隐隐患.BB,严重重影响业业主/非非业主使使用人生生活或公公共安全全的隐患患/故障障的设备备,均匀匀执行紧紧急维修修.1.4.2.33执行程程序1.4.2.33.1执执行公共共设施设设备大,中修时时,按下下列程序序执行A,经工程程人员和和专业公公司双方方确定的的维修,由工程程主管提提出具体体解决方方案,方方案的内内容应包包括;设设备安装装日期,使

24、用时时间,损损坏程度度,损坏坏原因及及修复费费用等信信息.BB,实施施维修必必须明确确是自行行处理还还是外包包处理,自行维维修,由由工程主主管组织织实施.1.4.2.33.2非非正常情情况下出出现设施施设备大大,中修修的处理理.AA,属于于内部责责任,工工程主管管须一周周内出具具分析报报告,并并上报品品质部.BB,属于于维修保保养单位位责任的的,由对对方承担担维修责责任,须须事件发发生后一一周内出出具分析析报告并并采取相相应的取取证措施施.1.4.2.33.3工工程主管管组织人人员具体体实施,监管作作业过程程,验收收修缮结结果.1.4.3费用用处理1.4.3.11费用从从专项维维修资金金中列支

25、支的,依依据品质质类执行.1.4.3.22费用从从物业服服务费中中列支的的,依据据程序文文件执行.1.4.3.33费用由由责任人人承担的的,与责责任人确确定并提提前收取取费用.1.4.4注意意事项1.4.4.11每年底底,工程程主管制制订房屋屋修缮,设备大大中修的的年度维维护保养养计划,费用在在年度预预算中列列明.1.4.4.22涉及到到分公司司/管理理处无法法执行的的维修工工程,且且符合外外包条件件的,可可以实施施工程外外包.1.4.4.33保修期期内发现现问题的的,按执行.1.4.4.44实施公公共设施施设备大大,中修修项目有有合约关关系的,按签订订的合同同条款执执行,更更换大件件零配件件

26、频繁,可提请请第三方方鉴定机机构鉴定定,鉴定定责任属属于维护护保养单单位的,相应责责任全部部由维护护保养单单位承担担.1.4.4.55公共设设施设备备的维修修须填写写1.4.4.66公共设设施设备备执行过过大中修修的,由由工程主主管将相相应内容容在中予予以修正正.1.5工工程用房房管理规规定1.5.1工作作程序1.5.1.11标识,警示管管理1.5.1.11.1设设备机房房门口的的醒目位位置应悬悬挂/张张贴设备备机房名名称牌.1.5.1.11.2设设备机房房名称牌牌的规格格,样式式,字体体,张贴贴高度,位置一一致.1.5.1.11.3由由供电供供水部门门自行提提供的设设备机房房名称牌牌,可以以

27、由其张张贴要相相应位置置上.1.5.1.11.4用用于设备备操作/指示的的标识牌牌,警示示牌,模模拟线路路图,悬悬挂/张张贴位置置正确,指示方方向正确确.1.5.1.22防火管管理1.5.1.22.1设设备机房房的防火火责任人人须工程程主管指指定.1.5.1.22.2禁禁止携带带火种或或明火进进入设备备机房.1.5.1.22.3禁禁止在机机房内堆堆放杂物物,存放放易燃易易爆物品品.机房房内必须须放置的的,应将将易燃品品存放在在专用的的房间内内.保持持机房内内外的楼楼梯,走走道,出出入口畅畅通无阻阻.1.5.1.22.4机机房内的的火灾探探测器,灭火器器,防排排烟设备备,疏散散标志,指示灯灯,警

28、报报器,防防火门,气体灭灭火装置置等设施施设备禁禁止撤除除/拆除除,须保保持完好好,使用用功能正正常.1.5.1.22.5禁禁止在机机房内吸吸烟,以以免探测测器动作作及产生生火灾安安生隐患患.1.5.1.22.6根根据机房房面积,至少按按1个/50平平方米(4KGG)的标标准配置置干粉式式灭火器器,且应应摆放在在方便使使用,显显眼的地地方.重重要配电电房,配配电中心心,发电电机房应应安装气气体灭火火装置,并至少少配置推推车式干干粉或二二氧化碳碳灭火器器1个(30KKG).当发生生电气火火灾时,值班运运行人员员采取措措施时应应坚持”先断电电,后灭灭火”原则.1.5.1.22.7油油路起火火时,应

29、应先行关关闭油路路源头,用沙袋袋或干粉粉式灭火火器进行行灭火,严禁使使用液态态水进行行灭火扑扑救.1.5.1.22.8电电路起火火时,应应先行关关断电源源,不能能做到时时,用干干粉式灭灭火器进进行灭火火,严禁禁使用液液态水进进行灭火火扑救.1.5.1.22.9木木质成品品起火时时,可以以用液态态水进行行灭火,但必须须清晰地地认识到到可能涉涉及用电电设备.一般情情况下,机房禁禁用液态态水进行行灭火扑扑救.1.5.1.22.100工程人人员每月月5日前前巡视检检查灭火火器,保保持器具具压力正正常,指指示值不不超出正正常范围围内.1.5.1.22.111发生设设备冒烟烟,塑料料焦味等等异常时时,当值

30、值责任人人应立即即判断故故障部位位,切断断相关电电源,做做到能快快速有效效处理.1.5.1.33卫生管管理1.5.1.33.1设设备机房房必须由由工程主主管指定定责任人人,对机机房卫生生负责.1.5.1.33.2每每周由责责任人对对机房进进行一次次清洁,做到无无明显污污渍,水水渍,油油渍,锈锈蚀,缺缺陷,划划痕,张张贴等现现象.现现房内如如配备工工作服,工作鞋鞋,鞋套套的,必必须换穿穿后方可可进入。每次维维护后,将相关关事项记记录在公共设设施设备备维护保保养记录录表中中。1.5.1.33.3设设备机房房不得随随地吐痰痰、乱丢丢杂物或或堆积无无关物品品。各类类运行资资料及物物品摆放放整齐。1.5

31、.1.33.4卫卫生清理理以不影影响设备备运行、危害人人身安全全为原则则。清洁洁维护运运行中的的设备设设施,必必须有监监护人的的情况下下进行。1.5.1.33.5清清洁维护护作业必必须停电电作业的的,应严严格执行行停电操操作计划划执行。注意事项项:1.5.1.44.1设设备机房房应安装装温度计计。强弱弱电类机机房(配配电房、配电间间、强电电井、发发电机房房、监控控中心、网络机机房、弱弱电间、七氟丙丙烷室、强电操操作间、风机房房、水泵泵房等)室内极极限温度度不超过过40度度。超出出机房温温度的,需采取取降温处处理。1.5.1.44.2设设备机房房须有应应急照明明电源,要求有有通风设设备的,须安装

32、装通风设设备。设设备机房房照明、通风良良好。1.5.1.44.3任任何运行行设备必必须有运运行状态态指示或或有明显显的标识识。1.5.1.44.4停停运设备备必须有有运行状状态指示示或有明明显的断断开点并并悬挂相相应标示示牌。1.5.1.44.5用用于操作作的作业业工具必必须放置置在指定定的地方方，且有有工具名名称说明明或相应应的操作作程序说说明。1.5.1.44.6用用于测量量水位的的测量装装置，必必须有明明显且正正确的测测量标识识。1.5.1.44.7水水池/水水箱检修修口，必必须有锁锁闭装置置且上锁锁和加装装防护网网。1.5.1.44.8弱弱电机房房必须采采取防静静电措施施，谨防防静电影

33、影响弱电电设备运运行。1.5.1.44.9直直饮水机机房须安安装紫外外线灯，以用于于杀菌；遵守卫卫生管理理要求，换穿工工作服、工作帽帽、工作作鞋等进进入且有有登记。1.5.1.44.100机房须须悬挂符符合不同同类型机机房的运运行管理理规定、操作规规程、应应急管理理规定等等规章制制度。1.5.1.44.111根据运运行机房房的技术术要求，有防小小动物装装置的，须有隔隔离挡板板或装置置。1.5.1.44.122设备机机房严禁禁渗水、进水。1.5.1.44.133项目经经理每季季度、工工程主管管/领班班每月组组织对各各运行设设备机房房状况、卫生进进行检查查，检查查结果记记录于工程用用房检查查记录表

34、表。1.6房房屋建筑筑巡视维维护管理理1.6.1巡视视维护项项目及要要求1.6.1.11基础及及承重结结构（柱柱、梁、板、墙墙）1.6.1.11.1每每年检查查基础及及承重结结构整体体的结构构性能是是否完好好。1.6.1.11.2每每年检查查基础有有无不均均匀沉降降，勒脚脚有无破破损。质量标准准：A：基础础沉降在在国标允允许范围围内。B：承重重结构无无大的损损伤及变变形。1.6.1.22公共天天面、平平台1.6.1.22.1每每季检查查天面及及平台地地面伸缩缩缝密封封胶有无无变硬、疏松开开裂、脱脱落现象象。1.6.1.22.2检检查地面面是否有有裂缝、起鼓、空洞，有无渗渗漏现象象。质量标准准：

35、A、无大大面积积积水现象象。B、无渗渗、漏水水现象。C、无起起鼓、空空洞现象象。1.6.1.33外墙面面每季检查查墙面或或瓷片有有无损坏坏、脱落落。质量标准准：无脱落、无损伤伤。无渗、漏漏水。1.6.1.44避雷带带1.6.1.44.1每每年检查查有无锈锈蚀、松松脱。1.6.1.44.2每每年检查查有无断断裂。1.6.1.44.3每每年检查查有无整整体移位位现象。质量标准准：外观光滑滑平整，无锈蚀蚀、松脱脱和弯曲曲断裂。沿墙体及及女儿墙墙面均匀匀分布，间距一一致。焊接口搭搭接不能能小于880mmm。1.6.1.55引下线线1.6.1.55.1每每年检查查引下线线是否牢牢固，有有无松脱脱、锈蚀蚀

36、现象。1.6.1.55.2每每年检查查避雷带带及接地地网引出出线连接接是否牢牢固可靠靠。1.6.1.55.3每每年检查查避雷带带T接是是否良好好，焊接接是否牢牢固。1.6.4.55.4每每年检查查各固定定座安装装是否稳稳固，有有无松脱脱现象。1.6.4.55.5每每年检查查隐蔽部部位是否否有裸露露现象。质量标准准：隐蔽性好好，尽量量与建筑筑物颜色色一致。建筑物避避雷带引引下线一一般不得得少于44条。1.6.1.66接地线线1.6.1.66.1每每年检查查各种主主要设备备接地线线连接是是否牢固固、稳定定。1.6.1.66.2每每年检查查接地线线安装是是否合理理、美观观。1.6.1.66.3每每年

37、检查查高压环环网柜、变压器器、低压压配电柜柜、发电电机组、空调主主机等大大型设备备须有两两条接地地线与避避雷网相相连。1.6.1.66.4每每年检查查接地线线与设备备焊结是是否牢固固，有无无虚焊、脱焊现现象，焊焊花是否否整齐。质量标准准：接地线安安装不得得影响维维修或通通行。接地线与与设备连连接牢固固。1.6.1.77避雷网网（接地地线）1.6.1.77.1每每半年检检查一次次避雷网网引出线线地面部部分有无无锈蚀现现象。1.6.1.77.2每每半年检检查一次次引出线线周围环环境卫生生，有无无水渍、腐蚀性性物质。1.6.1.77.3每每半年雷雷雨季节节前测试试一次不不同标高高位置的的避雷带带接地

38、电电阻，同同事测量量建筑物物引下线线端接地地网的接接地电阻阻，电阻阻值过大大时，须须检查引引出线与与接地网网连接情情况。质量标准准：避雷网引引出线店店面部分分无锈蚀蚀。接地电阻阻小于44。1.7工工程质量量保修管管理1.7.1保修修管理要要点1.7.1.11巡查反反馈：对对工程进进行日常常管理及及巡查，发现质质量问题题及时通通知相关关部门及及单位处处理。1.7.1.22保修实实施：对对工程质质量问题题组织监监督实施施。1.7.1.33监督管管理：对对维保工工作进行行监督检检查、鉴鉴定管理理。1.7.1.44维保记记录：对对发现问问题通知知分包商商及相关关部门（包括电电话和邮邮件）、维保情情况、

39、监监督管理理情况进进行全程程记录。1.7.1.55质检评评审：保保修期满满前对工工程质量量、维保保情况进进行综合合质检评评审。1.7.1.66保修金金支付：按质检检评审情情况支付付保修金金。1.7.2工工程分包包项目清清册移移交1.7.2.11实施的的所有工工程项目目具有保保修条款款/要求求的，无无论工程程项目量量的大小小、还是是工程内内容变更更，必须须由地产产公司工工程部进进行统一一登记，形成工程分分包项目目清册总目录录。1.7.2.22工程程分包项项目清册册内容容应包括括：编号号、分包包商单位位名称、工程项项目名称称、保修修范围、保修期期限（具具体起止止日期）、分包包商项目目负责人人、联系

40、系方式、通讯地地址、保保修条款款等。1.7.2.33工程程分包项项目清册册的整整理，需需按工程程项目竣竣工验收收时间顺顺序进行行排序。1.7.2.44工程项项目全部部交付使使用后的的一个月月内，地地产公司司工程部部负责将将个项工程分分包项目目清册移交到到分公司司/管理理处，移移交工工程分包包项目清清册，必须经经地产公公司工程程部经理理审批。1.7.2.55移交工程分分包项目目清册时，分分公司/管理处处与地产产公司工工程部双双方签字字确认。1.7.2.66单项工工程或分分部工程程，必须须在经竣竣工验收收且保修修期生效效后的一一个月内内，按工程分分包项目目清册内容要要求，向向分公司司/管理理处做资

41、资料移交交。1.7.3保修修问题收收集1.7.3.11业主反反映经客客服管家家/管理理员核实实的问题题、客服服管理员员在台风风、暴雨雨后进行行的房屋屋渗漏水水专项检检查的问问题、业业主室内内保修工工程到期期前的专专项检查查以及日日常巡视视发现的的问题，统一报报客服前前台/客客服部汇汇总登记记，并记记录在业主室室内保修修工程维维修跟踪踪记录表表上。1.7.3.22物业工工程部在在日常巡巡查发现现的工程程质量问问题、客客服管理理员提供供的公共共设施、设备的的维修信信息、以以及保修修工程到到期前专专项检查查发现的的问题，有工程程部责任任人记录录在工工程遗留留问题统统计跟进进表上上。1.7.4保修修问

42、题反反馈1.7.4.11经客服服管理员员核实的的业主反反映的问问题，由由客服管管理员电电话通知知保修单单位安排排人员维维修，并并知会地地产公司司工程部部专业工工程师。1.7.4.22分公司司/管理理处工程程部门汇汇总的工工程质量量保修问问题，由由工程主主管/领领班电话话通知相相关保修修单位。1.7.4.33通知保保修单位位在约定定时间（合同中中的约定定时间）内未实实施维修修的、或或未彻底底解决问问题的，客服中中心发工作联联系单至地产产工程部部（回函函时限），可将将问题列列出清单单用作附附件。1.7.4.44客服中中心所做做的日常常性检查查发现的的问题（也可以以是保修修到期前前一个月月的专项项检

43、查），可以以由客服服中心知知会保修修单位，同时要要发函至至地产公公司工程程部。1.7.4.55电话联联系/通通知保修修单位的的责任人人应填写写工程程保修/保养电电话联系系登记表表并留留存电话话录音。1.7.5保修修问题跟跟进1.7.5.11工程维维修事项项应详细细记录在在业主主室内保保修工程程维修跟跟踪记录录表、工程程遗留问问题统计计跟进表表中并并拍照取取证。1.7.5.22根据物物业公司司管理需需要，由由分公司司/管理理处每月月对工程程保修问问题向物物业公司司汇报一一次。1.7.6保修修问题实实施1.7.6.11小区入入伙后，维保人人员进入入小区需需到分公公司/管管理处办办理施工工出入证证，

44、凭证证出入。1.7.6.22实施工工程保修修过程中中，施工工单位负负责对成成品的保保护。已已入住业业主室内内的施工工，要求求工人穿穿鞋套进进入业主主室内，现场成成品及家家私要做做好保护护措施，不能及及时修复复的，要要采取相相应的防防护措施施。成品保护护示图成品保护护类别成品保护护标准室内墙面面、吊顶顶小范围围维修墙墙面不动动抹灰层层，只涉涉及装饰饰面层腻腻子、打打磨、涂涂料及装装饰吊顶顶等小面面积维修修。维保保护护标准：将所施施工区域域或施工工区域下下方至少少5平米米以内，周边地地面、物物品、家家具进行行成品保保护室内墙面面、吊顶顶大范围围维修，不动抹抹灰层，只涉及及装饰面面层腻子子、打磨磨、

45、涂料料及装饰饰吊顶等等维修，该维修修涉及一一个或多多个墙面面、多个个房间维维修。维保保护护标准：将所施施工区域域房间进进行保护护，房间间内不易易移动物物品进行行保护，可移动动物品集集中转移移到不涉涉及维修修的房间间集中做做好保护护。同时时，将入入户门至至室内施施工区域域地面用用保护材材料（地地毯、防防潮垫等等）铺设设维修，避免施施工工人人把垃圾圾带到室室内其他他地方。卫生间/厨房维修内容容：卫生生间水管管、防水水渗漏，墙地砖砖更换等等维修。维保保护护标准：将室内内能移动动小物品品集中放放置在卫卫生间外外；将易易碰、易易碎品（淋浴屏屏、马桶桶、面盆盆）进行行防磕碰碰包裹；涉及墙墙面剔打打等维修修

46、要在地地面做保保护；封封堵地漏漏；卫生生间门内内外侧用用成品保保护套进进行防磕磕碰保护护；将入入户门至至室内施施工区域域地面用用保护材材料(地地毯、防防潮垫等等）铺设设维修管管道。露台/生生活阳台台维修内容容：阳台台、露台台维修区区域不在在业主室室内，但但需从业业主家经经过等维维修。保护标准准：入户户门至室室内施工工区域地地面用保保护材料料（地毯毯、防潮潮垫等）铺设管管道，阳阳台铝合合金门门门口组防防踩踏保保护，玻玻璃门需需要用保保护套将将门做好好成品保保护。阳阳台如有有洗衣机机、热水水器等物物品需要要用保护护套做好好成品保保护。门窗部品品维修维修内容容：调试试门窗、五金件件，更换换玻璃、门扇

47、、窗扇、门框、窗框等等维修。维保保护护方案：更换部部品不落落地，施施工单位位随身携携带的工工具包、工具箱箱等物品品，需要要在地面面铺上一一块塑料料垫、防防潮垫后后，再把把工具放放在垫子子上。牵牵涉剔凿凿等工艺艺同事内内维修。1.7.7保修修问题监监督1.7.7.11保修问问题的处处理时间间如下表表。合同同另有要要求的，遵照保保修条款款的约定定执行。序号问题分类类施工单位位维修期期限1土建裂纹纹、空鼓鼓类7天2土建渗漏漏类15天3暗埋给水水管漏水水3天（不不需做防防水）4木地板拱拱起、地地坪不平平5天（不不需做防防水）5墙、地砖砖、石材材类修补补、不平平、空鼓鼓4天6石材更换换2天（不不需做防防

48、水）7铁艺油漆漆起皮、生锈类类5天（不不需做防防水）8门窗及五五金件（调试类类非更换换）8天9电器插座座、开关关、灯具具（非线线路问题题）2天10卫生洁具具（调试试类非更更换)1天11固定家具具（调试试类非更更换）1天12智能化系系统（调调试类非非更换）1天13通讯设备备（含闭闭路电视视）1天14其它调试试类非更更换1天15保洁1天16新品部件件更换15天备注如出现上上述问题题两类以以上（包包含两类类），分分别向业业主说明明。1.7.7.22 地产产公司工工程部接接函后，负责通通知（包包括发函函）保修修单位进进场维修修，物业业公司配配合。1.7.7.33 因技技术等客客观原因因不能修修复的工工

49、程问题题，由地地产公司司工程部部组织分分公司/管理处处、保修修单位、相关专专业人士士对质量量问题进进行会诊诊，找出出解决方方法，责责令保修修单位限限期修复复。1.7.7.44 下述述情况需需对工程程质量问问题进行行控制，并填写写工程程保修过过程控制制记录表表。1.7.7.55 对已已通知责责任工程程保修单单位而对对方在规规定时间间内不进进行处理理的，或或多次通通知对方方不来的的。1.7.7.66 对因因技术等等客观原原因，不不能修复复的工程程质量保保修问题题。1.7.7.77 对保保修单位位无力修修复的，或因修修复不能能达到质质量要求求的问题题。1.7.7.88 对重重复维修修不能彻彻底解决决

50、的，或或已经发发生其他他损坏和和损失的的问题。1.7.7.99 对在在维修过过程中，严重影影响业主主/公共共设施设设备使用用的问题题。1.7.7.110 对对工程质质量问题题或保修修不当造造成损失失的监督督。1.7.7.111 经经地产工工程部鉴鉴定属工工程质量量问题或或保修不不当造成成的，由由地产公公司工程程部负责责统计损损失金额额，留存存证据并并发函告告知保修修单位（对方应应有签收收记录，如对方方拒签，应以快快递方式式寄达并并保存邮邮寄回执执），将将在保修修金中扣扣除相应应的损失失金额，同时，将相关关文件送送到相关关工程结结算部门门。即由由地产部部、财务务部、工工程部、分公司司/管理理处财

51、务务部。1.7.7.112 分分公司/管理处处协助地地产公司司工程部部统计损损失金额额及相关关取证工工作，并并保留取取证照片片。1.7.7.113 保保修单位位限期内内能按照照约定内内容及保保修要求求完成保保修问题题的，由由地产公公司工程程部组织织保修单单位、分分公司/管理处处、责任任工程师师联合对对保修问问题进行行验收/销项，三方确确定问题题解决。2.0设设备故障障应急管管理2.1设设备故障障分类2.1.1重大大设备故故障 设备发发生故障障对100户以上上客户产产生影响响且2天天内不能能修复；有5户户以上投投诉；设设备故障障导致人人身伤亡亡事故；设备故故障导致致经济损损失达11万元以以上；设

52、设备故障障引起小小区停水水、停电电、发生生火灾等等。2.1.2一般般设备故故障除重大故故障以外外的其他他设备故故障2.2工工作程序序2.2.1现场场安全2.2.1.11发生突突发性设设备故障障事件，当班工工程人员员第一时时间应采采 取有有效措施施进行处处理，并并同时通通告工程程主管/领班。如个人人无法处处理并对对人身构构成危害害的，当当班工程程人员应应第一时时间疏散散现场人人员并做做好现场场警戒。2.2.1.22任何影影响客户户使用的的，在相相应位置置采取隔隔离措施施，放置置提示标标识、警警示牌等等。2.2.1.33必要时时，当班班工程人人员需留留守现场场，以维维持现场场秩序及及安全等等 2.

53、2.2信息息反馈2.2.2.11工程主主管/领领班根据据时间性性质恶劣劣程度及及对客户户的影响响范围，通知客客服中心心，并报报告项77目经理理。2.2.2.22客服中中心通知知客户，协调处处理，解解释相关关信息。2.2.2.33涉及外外单位事事件，工工程主管管负责对对外联系系，了解解、咨询询事件原原因并向向项目经经理反馈馈。2.2.2.44项目经经理在设设备发生生重大故故障对客客户产生生较大影影响时需需向总经经理报告告事故情情况，并并填写突发事事件呈报报表。具体按按突发发事件应应急预案案执行行。2.2.3故障障处理2.2.3.11当班工工程人员员于100分钟内内、工程程领班220分钟钟内赶到到

54、事件发发生地查查看事件件真相、了解事事41件件、过，协调调组织应应急事件件处理等等。重大大设备故故障，项项目经理理、工程程主管330分钟钟内赶到到现场，指挥处处理。2.2.3.22发生重重大设备备故障，工程所所有当班班人员应应处于应应急状态态，听候候安排与与调遣。2.2.3.33保修内内或外包包服务的的故障，当班工工程人员员将故障障现象即即时通知知保修单单位或外外包单位位。2.2.3.44过期保保修或分分公司/管理处处自行维维护的设设备故障障，工程程人员按按设备备故障应应急措施施处理理。2.2.3.55发生重重大设备备故障工工程主管管需向项项目经理理说明，并提出出处理应应对措施施。2.2.4纠

55、正正预防/2.22.4.1发生生一般性性突发事事件，由由工程主主管组织织讨论分分析，做做出处理理决定并并采取纠纠正预防防措施。2.2.4.22发生重重大设备备故障，由工程程主管提提请项目目经理召召开事故故分析会会议，并并邀请品品质部参参与分析析事故原原因，确确定纠正正预防措措施，品品质部监监督实施施。2.4.2.33设备故故障产生生不良后后果的，工程主主管填写写整改改通知单单处理理。具体体按不不合格控控制程序序执行行。2.2设设备故障障应急措措施2.2.1供配配电系统统2.2.1.11停电2.2.1.11.1外外线故障障（高压压系统）在无任任何通知知情况下下导致停停电时，当班工工程人员员应在第

56、第一时间间内赶当当班工作作人员应应在第一一时间内内赶到高高压进线线配电房房，检查查确认高高压断路路器指示示灯是否否熄灭，如指示示灯无闪闪烁，说说明停电电。2.2.1.11.2高高压侧故故障，立立即向工工程主管管及供电电部门报报告故障障现象，并全程程跟进事事故处理理过程。2.2.1.11.3高高压侧回回路（包包括高压压侧断路路器、高高压电缆缆、变压压器）故故障，一一般情况况下，要要避免操操作。2.2.1.11.4正正常高压压回路停停电时，当班工工程人员员应立即即报告工工程主管管/领班班，在有有人监视视的情况况下，将将故障线线路开关关退出，并挂“禁止合合闸”警示牌牌。如有有双回路路供电的的，推进进

57、备用开开关，检检查完毕毕后，合合上备用用开关。2.2.1.22设备故故障2.2.1.22.1发发现发电电机组不不能自动动投入时时，当班班工程人人员应高高度注意意各开关关所处位位置和高高压供电电情况，确认全全部断开开后，可可以采取取手动方方式启动动发电机机组。应应急供电电切换时时间不得得超过 3分钟钟。2.2.1.22.2恶恶劣雷雨雨天气时时，市电电停电、发电机机组又不不能正常常启动，对地下下室落水水较集中中的积水水井，采采取移动动式小型型发电机机进行供供电排水水，确保保排水正正常。2.2.1.22.3如如单台变变压器不不能运行行时，根根据用电电的实际际需求，在条件件允许的的情况下下可以通通过链

58、路路开关实实现合并并。但在在合并前前，必须须征得工工程主管管的同意意。2.2.1.22.4单单台变压压器超过过额定容容量时，应立即即控制关关停部分分次要用用电负荷荷。2.2.1.22.5变变压器温温度异常常升高时时，观察察负载变变化，关关停次要要负载，启动排排风机降降温。2.2.1.22.6单单台断路路器，不不能合闸闸时，必必要时调调换相同同型号的的断路器器。2.2.1.22.7个个别低压压回路故故障时，断开该该回路断断路器，恢复其其它用电电。2.2.1.22.8配配电房个个别低压压抽屉开开关故障障的，先先行先断断，然后后将开关关抽出检检查。2.2.1.22.9漏漏电开关关跳闸时时，退出出该回

59、路路线路，用摇表表检查线线路及末末端负载载。2.2.1.22.100电机不不能启动动时，检检查线路路电压及及回路电电气开关关设备、及电机机本身。2.2.1.22.111接触器器不能吸吸合时，检查线线圈是否否断路，一级辅辅助触头头是否断断路或接接触不良良。2.2.1.22.122供电母母排冒烟烟时，立立即关停停部分次次要负载载。2.2.1.33异常情情况2.2.1.33.1供供配电线线路、开开关因不不可知原原因发生生起火或或冒烟等等异常时时，当班班工程人人员应在在第一时时间采取取断开该该回路电电源，然然后，用用干粉灭灭火器灭灭除明火火。严禁禁用水或或其它导导电介质质。2.2.1.33.2人人工不

60、能能灭除明明火时，通知相相关人员员紧急启启用二氧氧化碳系系统灭火火。2.2.1.33.3有有火灾时时，当班班工程人人员不能能控制火火势时，当事人人应立即即撤离现现场，并并紧急报报告上级级。2.2.1.33.4发发现供电电线路有有异味、焦味时时，应立立即检查查线路负负载，关关停该回回路开关关。2.2.1.33.5配配电间/房发现现异味、焦味时时，立即即查找异异味源头头，切勿勿不做寻寻查。2.2.1.33.6发发现异常常当事人人无法确确定的、判断的的，立即即报告上上级，切切勿不做做报告。2.2.2给排排水系统统2.2.2.11给水系系统设备备故障2.2.2.11.1水水泵变频频器故障障时，当当班工