2022年物业管理行业市场现状及未来趋势分析

1、2022年物业管理行业市场现状及未来趋势分析一、物业管理行业回顾：上市热潮接近尾声，跌多涨少，估值分化1、上市最佳窗口期已过，分化效应进一步凸显2021 年物业管理上市依旧火热，但已不在最佳时机。物业管理行业 2018 年迎来房企拆分 物业赴港上市热潮，在 2019 年进入上市密集期，并在 2020 年上市热潮登顶。截至 2021 年 11 月，A+H 物业管理上市公司共 60 家，其中 H 股上市物管公司 56 家，A 股 4 家。2021 年初至 今，共有 13 家物管公司于港股上市。对比 2020 年上市 18 家物管公司，并且其中 6 家目前市值 超百亿港元的情况而言，今年上市公司表现

2、出以下两个特点：第一，成功上市企业多为中小型 企业，目前市值均不到百亿港元；第二，上市过程更加曲折，上市周期拉长，上市难度加大。 这表明上市的最佳时机已过，但上市热度仍在，目前共有 24 家物企在排队上市中，并且龙头房 企万科 A 在 11 月发布公告将拆分万物云赴港上市，行业排名势必将发生大变动，进一步加速 分化。2、2021 年板块表现跌多涨少，新股破发增多，估值分化持续自 2020 年部分物管企业上市新股出现破发现象后，2021 年破发情况增多。究其原因，我 们认为资本态度逐渐回归理性为该现象的根本原因；而物管企业差异化减弱、稀缺性下降，房 地产行业大环境下行压力增大，业绩增长难度大，过

3、度依赖母公司，行业分化严重等为该现象 的主要原因。2021 年物业板块跌多涨少，并伴随较大程度的回调，估值分化。我们统计了重点跟踪的 22家“A+H”物业管理公司截至 2021 年 11 月 26 日的估值水平、全年涨幅及较年内高点回撤幅度， 结果如下：大部分已上市物业股目前市盈率在 10-60 倍，在 22 家物管公司中，大于 50 倍市盈 率的物业公司有 1 家，为碧桂园服务；小于 10 倍市盈率的物业公司有 2 家，分别为佳兆业美 好、彩生活。截至 2021 年 11 月 26 日，我们重点跟踪的 22 家物管公司在年内实现上涨的仅 4 家，其中中海物业实现了 90%的涨幅，滨江服务上涨

4、 44%，新正大和华润万象服务有小幅上涨。 板块整体较年内高点回撤的幅度也较大，大多数有 40%以上的回撤，行业整体的波动性加大。图：样本物业管理公司全年涨幅及较年内高点回撤幅度二、从 2021 年中报看物业管理行业最新发展1、物管公司 21H1 业绩继续高增，增速与体量无明显挂钩我们选取了 22 家重点跟踪的上市物业管理企业进行分析。2021 年上半年，营业收入方面， 22 家样本企业营业收入均值 33.76 亿元，营收增速均值 58.95%。其中碧桂园服务以 116 亿破百 亿大关，而恒大物业、雅生活服务、绿城服务和保利物业分别以 79 亿、62 亿、56 亿及 52 亿位 列其后。营业收

5、入增速方面，各大物管公司分化明显，其中世茂服务以营业收入同比 170%位 列第一，越秀服务、金科服务、融创服务和碧桂园服务营业收入同比均大于 80%，表现亮眼； 华润万象生活、绿城服务、招商积余和彩生活营业收入同比则小于 30%。归母净利润方面，物管企业一方面借助规模效应扩大利润，另一方面积极发展高毛利增值 服务。根据 2021 年半年报，22 家样本企业归母净利润均值为 5.34 亿元，平均增速为 66.55%。 其中碧桂园服务、恒大物业和雅生活服务归母净利润超 10 亿元，同时样本企业中超一半企业归 母净利润低于 3 亿元，头部企业效益高且稳定。增速方面，融创服务、华润万象生活、世茂服 务

6、和越秀服务归母净利润同比均超过 130%，而招商积余、新正大、保利物业和彩生活归母净 利润同比低于 40%，总体来说各物管企业均保持高增长态势，且增长率水平与体量大小并无明 显挂钩。毛利率方面，22 家样本企业毛利率水平大体维持在 29%-33%，较去年同期有略微提升。头 部企业毛利率低于中部企业毛利率，说明毛利率水平与体量无直接关联，而与企业自身发展情 况相关，头部企业未来毛利率仍有改善空间。2、高合管比尽显高确定性各物管公司仍以“冲规模”为工作重点之一，截至 2021 年上半年，碧桂园服务、恒大物业 和保利物业，分别以 6.4、4.5 和 4.3 亿平米居物管公司在管规模排名前三。所选 2

7、2 家样本企业 均呈现出广阔布局，增加合约面积覆盖在管面积倍数之势，为后续发展提供可靠保障。目前物 管行业仍处于黄金发展期，头部企业利用自身优势，规模扩张更加迅速，行业头部集聚效应持 续加大。3、物管企业正逐步走向独立经营，第三方外拓和增值服务比例增加根据 2021 年半年报，共有 15 家样本企业披露了在管面积中第三方物业开发商占比。其中， 2021H1 在管面积中第三方占比平均为 49.2%，2020H1 在管面积中第三方占比平均为 41.9%， 均大于 40%，物管公司目前已具有一定的独立性，并且独立性在逐渐增强。尤其对于头部物管 企业，如旭辉永升服务和雅生活服务，在管面积中第三方物业开

8、发商占比超 80%，目前已具有 较高的独立性和较强的外拓能力。据 2021 年半年报，所选 22 家样本企业中有 11 家企业将营业收入明确拆分为物业管理、业 主增值服务、非业主增值服务以及其他。其中，营业收入占比中平均非业主增值和业主增值分 别占到 21%和 18%，相较物业管理收入占比，增值服务已成业绩的重要组成部分。在物业管理 行业的发展中，增值服务更有利于差异化竞争和产品升级，对品牌和口碑的依赖度更高，也是 行业后期发展的重点，更有利于加强企业自身独立性。头部物管企业增值服务占比明显较大， 且各物管企业增值服务占营业收入比例均有提升趋势，未来将通过增值服务的提升进一步增强 独立性。图：

9、15 家样本企业在管面积中第三方物业开发商占比三、物业管理仍属黄金赛道，并购热潮预示发展新阶段1、高增长目标支撑高估值在 2020 年业绩发布中，众多企业给出高期望的业绩指引，如碧桂园服务 2025 年要实现千 亿营收目标，未来五年收入和利润的复合增速要达到 50%；绿城服务计划五年内营业收入增长 五倍；新城悦服务净利润三年三倍等等。目前行业处于高速成长期，行业高增速对估值形成一 定的支撑。2、全国化布局加速，聚焦城市群近年来，众多企业将全国化拓展作为战略目标，2020 年百强企业加大重点城市群布局力度， 长三角、川渝、粤港澳、长江中游、京津冀五大城市群占比由 2018 年的 53.14%上升

10、到 2020 年 的 59.13%，其中长三角占比最高，达 19.35%，较 2019 年上升 1.14pct，主要由于长三角地区强 劲的消费力带来更高的品质物业需求空间，吸引众多物业管理企业加大布局；川渝、粤港澳、 长江中游、京津冀地区占比分别为 9.85%、11.31%、9.98%、8.64%，同比分别上升 0.04pct、1.06pct、 0.70pct、0.03pct。3、物业管理行业并购规模大幅增长，头部企业扩张加速2021 年为行业收并购井喷式发展的一年，大型收并购比例显著提升，收并购往高质量发展 迈出重要一步。众多公司将多元合作并购作为公司高质量扩张的重要方式，有利于企业：1）快 速扩大业务规模，发挥协同效应；2）丰富业态类型，实现多元化