长沙湘水湾市场分析调查报告

1、长沙湘水湾市场调查报告第一部分宏观现状分析一、长沙市房地产市场现状分析1.1 20006年长长沙房地地产市场场发展趋趋势宏观政策策面由严严控逐步步转为平平和，税税收调控控政策趋趋严20066年，宏宏观政策策将继续续调控房房地产市市场，政政府将根根据调控控的效果果适时推推出跟进进政策，促进房房地产市市场健康康、稳定定的发展展。加强强经济运运行分析析监测和和引导，控制房房地产投投资规模模，调整整住房供供应结构构，促进进合理的的住房消消费，切切实稳定定住房价价格，是是20006年政政府宏观观调控的的主要思思路。20066年房地地产业将将成为税税收调控控政策的的重点领领域。新新年伊始始，各类类和房地地

2、产业有有关的税税种开征征消息不不绝于耳耳：1440平方方米以上上的住宅宅将预征征土地增增值税；地下建建筑将收收取房产产税；二二手房交交易个税税将推向向全国；耕地占占用税暂暂行条例例将进行行修改，提高征征税标准准；1550平方方米以上上的豪宅宅，可能能开征消消费税；第二套套物业征征收重税税；公积积金要征征个税；物业税税可能破破冰来自多多个权威威渠道的的消息显显示，只只要楼市市泡沫不不灭，更更严厉的的税收政政策就一一定还会会不断出出台。虽虽然长沙沙目前并并未出现现房地产产泡沫，但是政政策一旦旦出台，受其作作用和影影响是肯肯定的。商品房供供应量充充足，有有效需求求5000万平方方米以上上20055年

3、长沙沙正在施施工的面面积约112000万平米米（不包包括055年新增增开工面面积），加上004年下下半年新新增的开开工面积积，预计计20006年长长沙商品品房供应应量应在在8000万平米米以上。受国家家土地紧紧缩政策策影响，20006年房房地产投投资增长长将继续续放慢，住宅开开发仍是是房产市市场主旋旋律。根据220033至20220年长长沙总体体规划纲纲要，长沙的的城市规规模将达达到3110平方方公里，年均将将增加城城市面积积10平方方公里；长沙进进城人口口年均增增长6万人，外来人人口的购购房比例例为155，按每每户3人，每每户住房房面积1100平平方米计计算，每每年将增增加300万平方方米的

4、住住房需求求。20000年至20005年年长沙市市人均居居住面积积从188.6平平方米增增长至227.22平方米米，人均均住房面面积提高高8.66平方米米，改善善住房条条件的需需求将成成为市场场需求的的一大重重点。同同时，虽虽然近年年来长沙沙城市拆拆迁呈下下降趋势势，但旧旧城改造造、城市市化带来来的拆迁迁所增加加的刚性性需求不不可小视视；房产产的保值值、增值值、投资资功能也也将促使使一部分分居民新新购商品品房。综合以上上需求，预计长长沙20006年年商品房房有效需需求在5500万万平方米米以上，房地产产发展前前景广阔阔。商品房价价格稳中中有升，保持558的涨涨幅。20055年，长长沙商品品住宅

5、销销售价格格持续保保持上涨涨，同时时销售面面积增幅幅也高达达47.24，并首首次突破破5500万平方方米。价价格与销销售量的的同步增增长，表表明价格格的上涨涨拥有充充分的需需求支撑撑，这也也同时表表明，长长沙市房房地产仍仍有较大大上升空空间的判判断是准准确的。20066年的楼楼市大势势取决于于政策。在国家家“十一五五”规划目目标以及及金融、银行体体制改革革、调控控继续进进行的大大背景下下，20006年年房价在在高位运运行状态态继续大大幅增长长几无可可能。就就长沙来来说，更更不可能能出现大大的波动动。受国国家宏观观调控和和市场需需求及国国内大环环境影响响，长沙沙市价格格较高、面积较较大的高高档住

6、房房价格将将有下降降的趋势势；价格格较低、小面积积的中低低档住房房、商业业用房价价格将稳稳中有升升。消费市场场潜力巨巨大20055年中中国可持持续发展展战略报报告指指出，从从现在起起到本世世纪中叶叶，中国国城市化化率将从从现在的的40提提高到775左左右。城城市化的的趋势为为今后房房地产的的发展提提供了保保证。20055年长沙沙市城镇镇居民人人均可支支配收入入124434元元，居全全国中等等偏上水水平，中中等收入入水平的的居民已已经进入入万元级级消费水水平阶段段。万元元级消费费水平阶阶段，受受传统消消费理念念引导，人们的的万元级级消费首首选就是是改善居居住环境境，而住住宅是集集投资与与消费于于

7、一体的的特殊商商品，具具有保值值和增值值的特性性。因此此，由于于股市长长期低迷迷，银行行利率多多次下调调，加上上银行信信贷的支支持，可可以预计计在相当当长的时时间内，房地产产依然是是人们投投资置业业的首选选。板块竞争争白热化化近年来，大长沙沙的城市市规划为为房地产产的全面面升级提提供了更更高的平平台。长长株潭经经济的一一体化，带动了了南长沙沙房地产产的全面面启动与与升温；湘江沿沿江风光光带和橘橘子洲远远景规划划逐步带带动了江江岸板块块的发展展；河西西大学城城片区、长沙东东区开发发的升级级换代，为近郊郊大盘的的大显身身手提供供了绝佳佳的机遇遇；“市中心心东拓”的城市市发展战战略部署署，对星星沙是

8、长长沙市“次中心心”和“第六区区”的地位位予以确确认，也也给致力力于星沙沙发展建建设的各各路地产产豪杰吃吃下了一一颗定心心丸。大大长沙的的城市规规划，不不仅促进进了长沙沙房地产产的全面面升级，也使长长沙商品品房开发发在城市市各区域域形成齐齐头并进进的局面面，就商商品房消消费而言言，在品品质基本本类似的的情况下下，区域域的形象象和配套套将直接接影响购购房者的的决定。20006年长长沙的商商品房供供应量达达到8000万平平米以上上，销售售项目增增多，在在量价齐齐升的形形势下，刺激消消费是头头等问题题，因此此，20006年年将是长长沙房地地产行业业的营销销年，而而定位精精准的个个性项目目、中档档项目

9、将将显示出出强大的的市场竞竞争力。宜居节能能成发展展大势，“品质住住宅”建设成成开发重重点20066年发展展节能省省地绿色色楼盘将将是房地地产行业业的一个个重点方方向，湖湖南省将将全面强强制实行行建筑节节能，长长沙也不不例外。节能建建筑在长长沙已经经引起了了政府和和开发商商的高度度重视，绿色地地产的开开发建设设因而也也步入了了实质阶阶段，因因可有效效地提高高项目素素质与技技术含金金量，以以其舒适适、节能能、环保保、高科科技及高高性价比比而一枝枝独秀。今后，节能建建筑将吸吸引主流流消费群群体的关关注，从从而也使使开发商商的品牌牌形象得得到提升升，赢得得市场声声望，这这必然导导致房企企调整资资金流

10、，建设节节能环保保型住宅宅，避免免市场淘淘汰。目前长沙沙房地产产市场的的竞争不不仅是在在项目与与项目之之间，也也发生在在板块和和板块之之间。这这样导致致在长沙沙房地产产总体价价格处于于连续几几年平稳稳上涨的的前提下下，板块块与板块块之间的的价格走走向出现现差异化化，而决决定板块块地产价价格的还还是板块块品质。20006年长长沙地产产市场将将以“品质住住宅”建设为为契机，提高住住宅质量量，同时时改善小小区环境境、物管管等综合合配套，从整体体上提高高长沙房房地产开开发水准准，为老老百姓提提供物美美价廉的的居所。安家新城城区成主主流20055年长沙沙地产的的主战场场就已经经完成了了向四围围新城区区的

11、转移移。20006年年，新城城区开发发将进一一步加速速，继人人民东路路、南城城、麓南南等新城城区板块块之后，市府、金鹰城城、体育育新城、新河三三角洲等等新的热热点区块块开始人人气飙升升。从220066年起，这些区区块将建建成一批批代表长长沙新住住宅的作作品。随着房价价变化的的同时，消费者者的置业业心理也也在发生生变化，而规划划相对完完善，价价格相对对便宜的的新城区区居住浪浪潮，也也将在220066年真正正到来，这不仅仅仅因为为新城区区区域内内楼盘品品质的相相对优势势，也在在于区域域内城市市规划、配套日日益完善善，成为为更适合合人居的的家园。随着城城市化进进程的推推进和新新城区交交通、治治安环境

12、境的改善善，在220066年新城城区将成成为越来来越多的的人主动动的置业业选择。二手房市市场面临临新机遇遇从19998年开开始，长长沙市房房地产市市场得到到长足发发展，相相应中介介经纪业业迅速成成长，长长沙二手手房市场场也年年年攀新高高。受“国八条条”等政策策波动的的影响，20005年长长沙二手手房成交交量虽略略有增长长，但增增幅明显显小于220044年，二二手房交交易量出出现明显显回调。20006年，随着政政策的逐逐步稳定定，房源源的增量量，信贷贷政策的的促进作作用，住住房梯级级消费观观念的日日趋形成成以及房房地产新新商品房房与二手手房市场场的联动动，二手手房成交交增幅将将有较大大幅度的的增

13、长，成交价价格也会会稳步上上升。 20006年的的二手房房市场将将迎来更更新的发发展机遇遇，也将将进一步步促进房房地产市市场整体体的良性性发展和和繁荣。1.2 市场综综述长沙未来来几年的的房地产产市场相相对看好好，但竞竞争层面面也将从从项目转转移到企企业、从从品质上上升到资资本和服服务，长长沙目前前还没有有一家开开发企业业能够占占到市场场年销售售5以上上份额，但本地地市场的的开发龙龙头企业业将在这这几年的的竞争中中产生。竞争机会会点：同层次的的竞争将将催生分分众营销销，个性性产品、消费细细分的产产品逐步步呈现。 70年年代人群群开始成成为置业业主体，消费心心理将出出现新的的变化。随着城市市中心

14、交交通拥挤挤程度的的加剧，地段论论将会有有新的注注解，空空间论被被时间论论取代。在政策鼓鼓励下及及瞄准大大众消费费的现实实情况，中档商商品房的的开发将将增多。外地企业业进入长长沙的势势头将减减弱，本本地行外外企业进进入房地地产行业业者增多多。二、长沙沙县房地地产市场场分析2.1 区域经经济状况况分析长沙县自自古为三三湘首善善之区，其建制制远溯秦秦汉。公公元5889年改改临湘县县为长沙沙县，迄迄今已222000多年。全县总总面积119977平方公公里，辖辖个乡乡，155个镇，4944个村，38个居居委会，总人口口74万。从当年“搬县城城，达小小康，进进百强”到“发展大大工业，做大开开发区，建设大

15、大县城”，再到到“领跑中中西部，进军五五十强”，随着着长沙县县委、县县政府这这些战略略目标的的提出和和实施，星沙这这片不毛毛之地逐逐渐变成成了今天天的繁荣荣。100年过去去了，如如今的长长沙县县县城星沙沙初具规规模，经经济综合合实力明明显增强强，各项项社会事事业同步步协调发发展，人人民安居居乐业。星沙，正正以崭新新的面貌貌、朝气气蓬勃的的雄姿迈迈向现代代化新型型都市行行列。 GDPP增长呈呈强势随着县城城与长沙沙经开区区融合，长沙县县地区生生产总值值（GDDP）进进入飞速速发展的的时期，在全省省形成了了明显的的强势。从19778年开开始计算算GDPP（地区区生产总总值）以以来，长长沙县GGDP

16、总总量由22.133亿元增增加到220055年的1883亿元元（预计计），净净增了约约1811亿元，增长了了85倍。长沙县县在20004年年GDPP增速达达到177.5后，220055年达到到19，GDPP呈现加加速成长长的态势势。随着着经济的的发展，近年来来工业化化进程也也不断加加快，长长沙经开开区步入入高速发发展期。随着县城城的搬迁迁，星沙沙大开放放、大招招商和大大投入，支撑着着长沙县县经济增增长的产产业棚已已经形成成，汽车车、电子子信息和和房地产产成为了了长沙县县经济增增长的主主要推动动力量。19778年，长沙县县一、二二、三产产业的结结构之比比为511.832.515.7 ；20005

17、年，三次产产业之比比为144.561.823.7。三三次产业业的比例例变化，记录了了长沙县县由农业业大县到到乡镇企企业大县县，再到到工业强强县的发发展轨迹迹，成就就了“湖南工工业看长长沙，长长沙工业业看星沙沙”的辉煌煌一页。如今的的星沙，已形成成以工程程机械、汽车等等为核心心产品的的三一企企业集群群、长丰丰企业集集群和北北汽福田田企业集集群。工业实现现大跨越越近年来，长沙县县紧紧围围绕“领跑中中西部，进军五五十强”的战略略目标，坚持工工业优先先发展，把工业业化作为为主动力力，作为为解决“三农”问题的的关键，带动了了县域经经济的超超常规发发展。在在全县财财政税收收中，约约70是是工业企企业创造造

18、的；在在农民新新增收入入中，有有70来来自工业业的发展展；工业业经济对对GDPP的贡献献率也接接近700。在在政府的的鼓励和和引导下下，长沙沙县的工工业经济济迅速发发展，规规模总量量大幅增增加，优优势产业业集群飞飞速发展展，产业业布局日日趋合理理。农业产业业上规模模长沙县在在全力推推进工业业化的同同时，农农业产业业化也飞飞速发展展。茶叶、蔬蔬菜、花花卉苗木木成为长长沙县农农业的三三大支柱柱产业。金井、高桥、春华等等9个乡镇镇的100万亩茶茶园“百里里茶廊”已列入入长沙市市四大、湖南省省五大农农业优势势带之一一，这里里出产的的茶叶远远销西欧欧、俄罗罗斯等地地。蔬菜菜产业一一直是农农业的一一个主打

19、打产业，在培育育建设黄黄兴、干干杉、梨梨等乡镇镇已有基基地的同同时，重重点新扩扩路口、开慧、春华、双江、黄花、高桥等等乡镇蔬蔬菜基地地，以黄黄兴镇为为核心的的5个近郊郊10万亩亩无公害害蔬菜基基地初步步形成。花卉苗苗木产业业空前发发展，以以跳马为为中心的的浏阳河河百里花花卉苗木木走廊已已是规划划中的中中南地区区最大花花卉苗木木基地湖南南浏阳河河花木示示范区的的核心区区域。在三大支支柱产业业飞速发发展的同同时，农农产品加加工企业业规模也也不断扩扩大，有有一定规规模的企企业已发发展到2232家家，年产产值过550000万元的的企业有有15家，涌现了了金龙生生物、好好韵味、湘丰、金井等等国家和和省、

20、市市级农业业产业化化龙头企企业133个。按按照“公司+基地+协会+农户”产业化化发展模模式，长长沙县农农产品加加工企业业带动基基地400多万亩亩，带动动10万农农户增收收2亿多元元。2.2 区域消消费状况况分析随着县城城搬迁，长沙县县财政收收入的增增长步入入了跨越越式发展展的快车车道。220033年，长长沙县财财政总收收入突破破10亿元元大关后后勇往直直前，220044年突破破15亿元元大关，20005年突突破200亿元大大关。220011年至20005年年成为长长沙县财财政总收收入增长长最快的的时期，5年翻了了两番，实现了了高位高高基数增增长。尤尤其是220044年和20005年年长沙县县在

21、全省省率先免免征农业业税的情情况下，每年财财政总收收入实现现了约55亿元的的净增量量。不仅仅如此，20005年长长沙县的的增值税税、营业业税、企企业所得得税和个个人所得得税等均均保持了了较快的的增长速速度，增增幅分别别达到226.44、255.1、444.6和300.433。这这4个税种种构成了了长沙县县税收增增长的主主体，对对税收的的贡献率率超过了了80。20005年，全县社社会消费费品零售售总额333.55亿元，全县具具有一定定规模的的商品交交易市场场达455个，占占地1000多万万平方米米，年成成交额112亿元元以上。经济的迅迅速发展展带来了了人民收收入的稳稳步提高高，商贸贸市场的的繁荣

22、显显示了长长沙县居居民强大大的消费费能力。随着城城乡居民民收入的的不断提提高，人人们的消消费观念念逐渐改改善，消消费结构构逐步升升级，享享受型、投资型型消费日日益增强强。2.3 长沙县县房地产产市场分分析房地产及及其相关关产业迅迅速发展展依托国家家级经济济技术开开发区的的有利条条件，长长沙县在在发展商商贸、餐餐饮和交交通运输输等传统统三产业业的同时时，积极极发展房房地产、旅游等等新兴产产业，规规范发展展金融业业和保险险业，引引导发展展信息、咨询、资产评评估、业业务代理理、中介介服务等等服务业业，第三三产业得得到了长长足发展展。一批批支撑该该县商贸贸发展的的新市场场，如中中南汽车车世界、通程商商

23、业广场场、星沙沙汽配市市场、湘湘绣城、茶叶市市场、星星沙物流流中心等等相继建建成营业业；物流流产业不不断壮大大，目前前县城星星沙已有有物流和和货运企企业100家，集集邮件和和货运于于一体的的全省最最大的邮邮政枢纽纽中心落落户星沙沙，总投投资2.8亿元元的星沙沙国际物物流中心心正在动动工兴建建。房地产开开发日益益繁荣随着经济济的发展展，投资资环境的的改善，长沙县县的房地地产开发发也日新新月异，众多的的投资商商和开发发商齐心心协力，共同创创造出一一个崭新新的长沙沙县城。从20000年年起，长长沙县房房地产开开发投资资实现零零的突破破，目前前入驻全全县的房房地产开开发企业业达222家，5年累计计完成

24、房房地产投投资188.9亿亿元，销销售商品品房1008万平平方米，实现销销售额118.22亿元。就目前长长沙县房房地产开开发区域域来看，主要集集中在京京珠高速速以东，长永高高速以北北的地区区；其中中，开元元路和星星沙大道道两侧沿沿线区域域是商业业金融开开发的重重点地带带。此外外，本项项目所在在地即漓漓湘路、东四线线、远大大路、黄黄兴大道道的围合合区域也也是整个个经济技技术开发发区内较较为成片片的商业业金融、教育科科研和居居住用地地片区。星沙目前前在建或或待建的的房地产产项目有有创业乐乐园，星星沙商业业步行街街，晶华华美地，阳光丽丽景，明明城公寓寓，楚天天家园，圣力华华苑、威威尼斯小小城（又又名

25、腾飞飞岛别墅墅）等二二十多个个，其中中威尼斯斯城、幸幸福里、早安星城都都是有影影响力的的大型社社区。此此外，在在今年元元月“湖南星沙第第二届招招商节”的签约约仪式上上，香港港恒基集集团签署署了本届届招商会会上最大大的一笔笔投资合合同：总总投资高高达3.75亿亿美元的的中高档档房地产产项目。此次，香港恒恒基兆业业总投资资3.775亿美美元欲在在星沙打打造“美好生生活社区区”，在预预计超过过10000亩的的土地上上营造出出一种时时尚舒适适的写意意生活模模式。一一期工程程占地约约60亩，将于220066年下半半年正式式动工建建设，一一年内正正式对外外发售。另外，据可靠靠消息报报道，220066年，广

26、广东碧桂桂园亦将将入主星星沙，囤囤积大量量土地的的深圳鹏鹏基正手手执长缨缨枕戈待待旦，还还有众多多未浮出出水面的的开发商商也正跃跃跃欲试试。众多多地产大大鳄对星星沙地产产的青睐睐，对星星沙地产产市场的的发展是是个契机机；同时时，也足足以证明明这片热热土所拥拥有的无无限生机机。路网和配配套设施施有待完完善，市市场吸引引力不够够虽然星沙沙目前的的路网系系统和市市政功能能配套设设施日渐渐完善，但是通通往市区区的道路路只有两两条，一一是经环环线，二二是过东东站，但但是无论论哪条从从星沙到到市中心心区都需需30分钟钟以上，而公交交车则需需更长时时间，连连接星沙沙和市区区的通勤勤成本不不菲。因因此，就就目

27、前来来说，星星沙板块块想在长长沙房地地产市场场拥有较较大的市市场份额额，仍然然为时尚尚早；况况且，近近几年星星沙板块块有影响响力的大大盘不多多，其开开发的时时间密度度和位置置密度都都不够集集中，没没有形成成集中的的合力，因而在在市场上上的分贝贝和整体体吸引力力尚显不不够。房地产开开发市场场前景好好，发展展潜力大大房地产市市场的发发展，使使得居民民的住房房消费观观念发生生了明显显的变化化。人们们已不能能满足于于“够住就就行”的传统统观念，改善型型住房的的需求较较为明显显，住房房消费正正由“居住型型”向“享受型型”转变，二次置置业、三三次置业业的消费费群体将将逐步扩扩大。星星沙板块块坐拥一一个国家

28、家级的经经济技术术开发区区，拥有有数十家家湖南一一流的活活力企业业，其众众多福利利待遇较较高的员员工具备备强大的的经济实实力和消消费能力力，加上上周边众众多的国国家机关关和事业业单位，这个市市场本身身具有相相当的容容量。可可以预见见，随着着经开区区区域规规划和配配套设施施的不断断完善，当星沙沙通往市市区的道道路增加加到四到到五条以以后，作作为长沙沙“第六区区”的星沙沙板块，其市场场潜力会会不可遏遏制的迸迸发出来来，将为为整个长长沙地产产市场再再添一朵朵奇葩，也必将将成为国国家级经经济技术术开发区区内一道道美丽的的风景线线。第二部分分楼盘对对比分析析一、长沙沙市及长长沙县楼楼盘普查查信息库库1.

29、1 长沙市市楼盘调调研统计计应开发商商要求，我们选选择了长长沙市五五个区内内的300多个在在售或待待售楼盘盘进行了了较为详详尽的市市场调查查，在此此罗列如如下。因因为房地地产开发发地域的的差别性性，这些些项目并并不能与与本项目目进行类类比分析析，我们们罗列的的目的旨旨在起管管中窥豹豹，抛砖砖引玉之之用。1.1.1芙蓉蓉区楼盘盘信息统统计项目名称称银港水水晶城地地理位置置芙蓉区区凌霄路路物业类型型高层建筑筑风格简简约起价均均价 228000元/m22 总价价范围占地面积积 144万m2 总建筑筑面积 35万万 m22 建筑筑密度容积率 2 绿绿化率 40以上销销售率未未开盘开盘日期期 20006

30、.3.112 交交房日期期公摊率率总套数物业管管理费主力户型型 2房3房4房付款折折扣未定定项目卖点点高尚生生态智能能化小区区推广主主题迷你你空间绚绚彩生活活项目配套套幼儿园园、社区区医疗服服务、健健身设施施、自动动洗衣房房周边配套套学校火星星小学、田家炳炳中学医疗黄兴兴医院购物商业业街、火火星北路路购物超超市交通 1112 1222 9122 1142 1556 5011路公交交车在此此路过其它建设设银行、农业银银行、招招商银行行、商业业银行个案优势势配套齐齐全、设设计合理理、环境境优美、有升值值空间个案劣势势距市中中心有一一定距离离，房屋屋朝向有有些不好好联系电话话 477705585 5

31、55381118备注特色色鲜明、前期广广告效应应很好，开盘前前未发售售项目名称称天朗居居地理位位置人民民东路与与火星大大道交汇汇处物业类型型住宅、商铺建建筑风格格简约起价 222800元/m22 均价价 25500元元/m22 价格格走势占地面积积 1550亩总建筑筑面积 28万万m2 建筑密密度 330.55容积率 2.33 绿化化率 335.22销售率率已售完完总套数 2522 物业业管理费费 0.8元/平方米米/月开盘日期期交房日日期现房房主力户型型三房付款款折扣无无折扣项目卖点点品质、交通网网络健全全推广主主题阳光光灿烂，生活朗朗朗项目配套套幼儿园园、酒店店、超市市周边配套学校长长沙2

32、99中，田田家炳实实验中学学、东郡郡小学医疗大型型台资医医院旺旺旺医院院购物家润润多、沃沃尔玛、大润发发等大型型超市即即将入驻驻，风情情步行街街交通 7703、1222、6033、7011其它芙蓉蓉区政府府个案优势势规划完完善，周周边分布布着众多多市场，大型高高档生活活社区，户型好好个案劣势势临街空空气中灰灰尘多，绿化低低联系电话话 266159999 266169999备注基本本销售完完毕项目名称称芙蓉苑苑地理位位置长沙沙芙蓉区区马王堆堆火炬村村物业类型型普通住住宅建筑筑风格简简约起价均均价 228000元/m22 价格格走势占地面积积 222.2万万m2 总建筑筑面积 24.2万m2 建筑

33、筑密度容积率 1.443 绿绿化率 43销售率率 855%开盘日期期交房日日期公摊率率总套数 20550 物物业管理理费 00.8元元/平方米米/月主力户型型三房四房房付款折折扣一次次性付款款9.77折项目卖点点成熟社社区推广广主题项目配套套小区停停车场、健身器器、会所所、购物物商场、小学、幼儿园园周边配套套学校田家家炳实验验小学，小区自自办小学学医疗黄兴兴医院购物三湘湘大市场场，南湖湖市场交通 1112、1422、3022路公交交车经过过其它周边边有小型型超市、饭店等等个案优势势小区配配套齐全全、社区区生活成成熟，户户型多满满足不同同需要个案劣势势距市中中心有一一定距离离联系电话话 4771

34、77788 477451176备注项目名称称凯旋国国际地理理位置长长沙市芙芙蓉区车车站路221号物业类型型住宅、商务楼楼建筑风风格起价均均价（元元/m22）住宅：36000商铺：446000 价格格走势低低开高走走占地面积积 5880000总建筑筑面积建建筑密度度容积率 2.00 绿化化率 335销售率率 900开盘日期期交房日日期现房房公摊率率总套数 3500 物业业管理费费 1.5元/平方米米/月主力户型型商铺、两房、三房付付款折扣扣一次性性98折项目卖点点地段好好、投资资潜力大大推广主主题长沙沙首席高高效国际际商务公公寓项目配套套凭借项项目周边边配套设设施周边配套套学校朝阳阳小学、六中医

35、疗铁路路医院购物通程程商业广广场、家家润多超超市交通火车车站、汽汽车站附附近其它中国国银行、商业银银行、工工商银行行、个案优势势项目地地段好、投资升升值潜力力大个案劣势势车站附附近不宜宜居家，火车站站人口流流动性较较大，居居住环境境较差联系电话话 411692222 411693333备注住宅宅销售已已完毕，只有少少量商铺铺项目名称称住友上东印印象地理理位置长长沙晚报报大厦正正对面物业类型型综合用用房建筑筑风格现现代风格格起价 228000元/m22 均价价 32200元元/m22 价格格走势上上涨占地面积积 77753 m2 总建筑筑面积 7.99万 m22 建筑筑密度容积率 4.66 绿化

36、化率 335.88销售率率已售完完总套数 7522 物业业管理费费 1元/平方米米/月开盘日期期 20005.4 交交房日期期 20006.5主力户型型三房、两房付付款折扣扣无折扣扣项目卖点点位置好好，有升升值潜力力推广主主题绚飙飙蓝筹的的上东区区域项目配套套活动中中心，可可视对讲讲系统，地下停停车管理理系统，公共广广播系统统周边配套学校田田家炳中中学，火火星小学学医疗黄兴兴医院购物精彩彩生活，家润多多超市交通 44056602114811396603其它交行行，建行行，中行行，招行行个案优势势地理位位置优越越，户型型多，周周边配套套齐全，可居家家或投资资个案劣势势太靠近近路边，绿化不不够，有

37、有噪音污污染联系电话话 2220333662220446688备注1.1.2天心心区楼盘盘信息统统计项目名称称欧园一一期地理理位置天天心区南南湖路225号物业类型型商住楼楼建筑风风格欧式式起价 227000元/m22 均价价 30000元元/m22 价格格走势上上涨占地面积积 37791mm2 总总建筑面面积 22.5万万m2 建筑筑密度容积率 6.66 绿化化率 330销售率率 988总套数 2200 物业业管理费费 1元/平方米米/月开盘日期期现房交房房日期 2期20006.77主力户型型二房，三房付付款折扣扣一期已已售完，二期未未定项目卖点点精致户户型推广广主题精精彩连连连项目配套套电子

38、监监控，地地下停车车场周边配套学校长长沙理工工大学，黄土岭岭小学，仰天湖湖小学医疗市三三医院购物新一一佳，家家润多交通 1145660211231115其它工行行，农行行，招行行，商行行个案优势势交通方方便，配配套完善善个案劣势势太接近近马路，噪音污污染较大大联系电话话 522268818 522268858备注一期期基本售售完，二二期未开开盘项目名称称芙蓉公公馆地理理位置芙芙蓉中路路贺龙体体育馆对对门物业类型型高层建筑筑风格欧欧式起价 333000元/m22 均价价元/mm2 337000元/m22 价格格走势上上涨占地面积积 41100mm2 总总建筑面面积 44.2万万m2 建筑密密度

39、550容积率 6 绿绿化率 34销售率率 988总套数 3755 物业业管理费费 1.5元/平方米米/月开盘日期期 20005.11.21 交房日日期 220066.122主力户型型 2室2厅，3室2厅付款折折扣只剩剩一套项目卖点点交通方方便，市市中心推推广主题题知本家家的旗帜帜生活项目配套套停车场场周边配套学校十十五中学学，理工工大学，雅礼中中学医疗市三三医院购物新一一佳，东东塘商业业街交通 1115，1500，8033，2022，4其它中行行，邮政政，多处处餐饮购购物处个案优势势芙蓉路路，交通通方便。属于市市中心，生活便便利，交交通购物物方便个案劣势势价格偏偏高，太太靠马路路联系电话话 5

40、55532288 555571188备注只剩剩一套复复式项目名称称都市春春天地理理位置芙芙蓉路往往南湖路路下去2200米米物业类型型住宅，多层建建筑风格格起价 226600元/m22 均价价 27750元元/m22 价格格走势上上涨占地面积积 1.8万m2 总建筑筑面积 5.55万m2 建筑密密度容积率 3.55 绿化化率 336.77销售率率 988总套数规规划5119 物业管管理费 1元/平方米米/月开盘日期期交房日日期现房房主力户型型两房付款款折扣项目卖点点处于候候家塘商商圈推广广主题都都市里的的春天项目配套套停车场场周边配套学校长长沙理工工大学，黄土岭岭小学，仰天湖湖小学医疗市三三医院

41、购物新一一佳，家家润多交通 4410441233101111551500其它工行行，农行行，交行行，商行行，招行行个案优势势交通方方便，小小区环境境好个案劣势势南湖路路段有时时拥挤联系电话话 51145118 514453888备注已基基本售完完项目名称称富绿新新村地理理位置长长沙市新新开铺路路1722号物业类型型住宅建筑筑风格起价 223000元/m22 均价价价格走走势低开开高走占地面积积 21146mm2 总总建筑面面积 885833m2 建筑密密度容积率 2.11 绿化化率 335销售率率 755开盘日期期交房日日期现房房公摊率率总套数物业管管理费 0.99元/平方米米/月主力户型型两

42、房、三房、四房付付款折扣扣一次性性付款998折项目卖点点富绿新新村升级级版推广广主题小小户型，大生活活项目配套套周边配套套学校长沙沙理工大大学医疗湖南南省脑科科医院购物旺和和超市交通 9901、1044、1500其它个案优势势地段升升值潜力力大；商商住、办办公、居居家一体体化，选选择性强强个案劣势势进入尾尾盘销售售期，所所剩现房房没有比比较优势势联系电话话 544208888备注每上上升一层层加300元项目名称称华丽家家族地理理位置天天心区书书院南路路2155号物业类型型住宅建筑筑风格起价 228000元/m22 均价价价格走走势低开开高走占地面积积 2.3万m2 总建筑筑面积 5万m2 建筑

43、密密度容积率 2.00 绿化化率 335销售率率 988开盘日期期交房日日期现房房公摊率率总套数 2555 物业业管理费费 1.2元/平方米米/月主力户型型两房、三房、四房付付款折扣扣一次性性98折项目卖点点价格推广广主题专专为平凡凡人缔造造的贵族族家园项目配套套无特殊殊配套设设施周边配套套学校长沙沙理工大大学、湖湖南第一一师范学学院医疗长沙沙中医院院购物新一一佳超市市交通 9901、1233其它个案优势势属城南南板块，投资升升值潜力力大；周周边配套套较完善善；户型型多样，选择性性强个案劣势势二期开开发小高高层以大大户型为为主联系电话话 544210068备注每上上升一层层加200元1.1.3

44、开福福区楼盘盘信息统统计项目名称称 YOO领御地理理位置黄黄兴北路路与展览览馆路交交汇处东东南物业类型型公寓、小户型型建筑风风格现代代风格起价 331000元/m22 均价价 38800元元/m22 价格格走势上上涨占地面积积 67755mm2 总总建筑面面积 44.7万万m2 建筑筑密度容积率 8.555% 绿化率率 199.200% 销销售率 80%总套数 6000 物业业管理费费 1.8元/平方米米/月开盘日期期交房日日期 220066.100主力户型型单间、一房付付款折扣扣无折扣扣项目卖点点高档公公寓、小小户型推推广主题题开启优优派生活活项目配套套会所、餐厅、书吧、屋顶花花园周边配套学

45、校长长沙市一一中，新新华电脑脑学校医疗长沙沙市第一一医院、中医附附二医院院购物人人人乐超市市、金满满地商业业街、铜铜锣湾广广场交通 1123、1433、8033、3033、9011其它中国国银行、青少年年宫个案优势势地段好好，配套套完善，交通方方便个案劣势势价格高高，没有有小区环环境联系电话话 433031111 40032222备注项目名称称华菱香墅美美地地理理位置芙芙蓉南路路1号物业类型型中高层层建筑风风格起价 229000元/m22 均价价 32200元元/m22 价格格走势上上涨占地面积积 4万m2 总建建筑面积积 144.8万万m2 建筑密密度容积率 3.222 绿绿化率 42销售率

46、率 700总套数 12000 物物业管理理费 11.5元元/平方米米/月开盘日期期交房日日期 220066.5220066.122主力户型型三房、四房付付款折扣扣一次性性9.88折项目卖点点空中庭庭院，lloftt住宅推广广主题生生活在高高层项目配套套会所，空中庭庭院，风风情街，超市周边配套学校长长沙理工工大学医疗省脑脑科医院院购物新一一佳、韩韩国街交通 1115、8033、8044、9122、1055、7011、1344其它交行行、招行行、商业业银行、农行个案优势势地理位位置优越越，配套套齐全，绿化服服务都比比较好个案劣势势离中心心还是有有一段距距离，商商业价值值不是十十分完美美联系电话话

47、522330000 522321111备注项目名称称人瑞金金市地理位置置芙蓉北北路与湖湖湘文化化艺术品品市场之之间物业类型型商铺、商住楼楼建筑风风格起价均均价 117000元/m22 价格格走势占地面积积 366亩总建筑筑面积 167752mm2 建建筑密度度容积率 0.992 绿绿化率 40.5销售率率 800以上上开盘日期期 20006.2.225 交交房日期期 20006.3 公摊率率 200总套数小小高层33幢、多多层2幢、2层门面面7幢物业管管理费 1元/平方米米/月主力户型型商铺付款款折扣项目卖点点作为建建材市场场销售推推广主题题今日人人瑞业主主，明天天商界精精英项目配套套地下停停

48、车场、平方米米仓库周边配套套学校周南南中学医疗 1163医医院购物附近近小商铺铺交通 1159路路公交车车最后一一站其它农村村信用社社个案优势势商铺门门面挑高高5.99米，地地段合适适开发建建材市场场个案劣势势距离城城市较远远，周边边没有相相应的配配套和绿绿化联系电话话 233454458备注开盘盘前已销销售近880，第一幢幢门面的的商铺和和商住楼楼已售空空项目名称称四季美美景水木轩轩地理位位置四方方坪陡岭岭路与双双拥路交交汇处物业类型型小高层层建筑风风格现代代风格起价 220000元/m22 均价价 24400元元/m22 价格格走势 3月开开盘占地面积积 5万多多m2 总建筑筑面积 13万

49、万m2 建筑密密度容积率 2.66 绿化化率 555销售率率总套数 11000 物物业管理理费 11.1元元/平方米米/月主力户型型两房、三房、四房付付款折扣扣一次性性付款998折，按揭无无折扣开盘日期期 20006.3 交交房日期期 20007.56项目卖点点地段、园林推推广主题题精致生生活，菁菁英空间间项目配套套中心游游泳池、2000米特色色景观强强周边配套套学校四方方坪小学学，国防防科大附附小、国国防科大大附中、黑石渡渡中学医疗 1163医医院、九九芝堂药药店购物麦德德龙超市市交通 1115、1366、1500、5011、6033、9011其它中国国工商银银行、中中国建设设银行、农业银银

50、行等个案优势势开发商商有一定定知名度度；市场场推广形形象较好好个案劣势势户型设设计不够够理想；双拥路路与陡岭岭路未通通车；付付款方式式不够灵灵活联系电话话 455222288 452222998备注开盘盘前内部部认购期期推出VVIP卡卡，持卡卡者有额额外两个个点的购购房优惠惠1.1.4雨花花区楼盘盘信息统统计项目名称称星城世世家地理理位置人人民路芙芙蓉区政政府对面面物业类型型住宅建筑筑风格典典雅风格格起价 228388元/m22 均价价 36600元元/m22 价格格走势上上涨占地面积积 1774亩总建筑筑面积 22万万m2 建筑密密度 225容积率 1.551 绿绿化率 41.3销售率率 5

51、00总套数 5088 物业业管理费费 1.2元/平方米米/月开盘日期期交房日日期现房房主力户型型三房付款款折扣按按揭999折，一一次性998折项目卖点点配套成成熟，交交通畅达达推广主主题星城城经典、世家演演绎项目配套套超市周边配套套学校 229中医疗旺旺旺医院购物家润润多超市市交通 7703、6033、1222其它芙蓉蓉新区政政府个案优势势浏阳河河风光带带的景观观优势与与环境优优势，人人流，物物流集中中个案劣势势价格偏偏高联系电话话 466947718 466947728备注项目名称称仁和香堤雅雅境地理理位置人人民东路路芙蓉区区政府对对面物业类型型小高层层住宅建建筑风格格起价 228000元/

52、m22 均价价 30000元元/m22 价格格走势低低开高走走占地面积积 1441.66亩总建筑筑面积 16万万建筑筑密度容积率 2.668 绿绿化率 43销售率率 500开盘日期期交房日日期 220066.5 公摊率率 155总套数 4700 物业业管理费费 1.2元/平方米米/月主力户型型三房、四房付付款折扣扣一次性性97折项目卖点点超宽楼楼距、生生态节能能推广主主题院落落式小高高层升级级板项目配套套内设有有超市、商场周边配套套学校华夏夏一中医疗湖南南旺旺医医院购物马王王堆市场场交通 1122、7077、7033、9122其它毗邻邻芙蓉区区政府个案优势势楼盘品品质较高高、城东东板块升升值潜

53、力力较大、节能环环保个案劣势势楼盘外外观颜色色冷峻联系电话话 466840000 466841111备注项目名称称嘉盛华华庭地理理位置劳劳动东路路与万家家丽路交交汇处东东北角物业类型型小高层层建筑风风格中式式传统风风格起价 330000元/m22 均价价 30000元元/m22 价格格走势低低开高走走占地面积积 4.5万m2 总建筑筑面积 13.3万m2 建筑筑密度容积率 2.993 绿绿化率 41.9销售率率 800%以上上总套数 6266 物业业管理费费 1.2元/平方米米/月开盘日期期 20005.9.224 交交房日期期 20006.9主力户型型四室两两厅，三三室两厅厅付款折折扣一次次

54、性9折，按按揭9.2折项目卖点点生态区区的核心心位置推推广主题题都市里里的生态态庭院项目配套套地上停停车位3346个个，地下下停车位位2544个，人人工营造造水系和和深具中中华文化化底蕴景景观布置置周边配套学校东东临市一一中华夏夏分校，6所幼儿儿园医疗湖南南航空局局医院购物航空空农贸市市场交通 1121、1477、1600、1566、1599、4055、4066其它南6670亩亩的体育育生态休休闲公园园，西为为都市生生态公园园、群众众艺术馆馆等个案优势势位于长长沙市劳劳动东路路生态区区的核心心位置（航空路路2号），天然生生态区域域个案劣势势离市中中心商业业圈有一一定距离离联系电话话 56665

55、7788 566653388备注 77栋中式式庭院，南北朝朝向项目名称称美林景景园地理理位置长长沙劳动动东路体体育新城城物业类型型多层、小高层层住宅、临街铺铺面建筑筑风格园园林式起价 333000元/m22 均价价 35500元元/m22 价格格走势低低开高走走占地面积积 1002亩总建筑筑面积 27.8万m2 建筑密密度容积率 2.334 绿绿化率 42.6销售率率 800总套数 5933 物业业管理费费 1.2元/平方米米/月开盘日期期 20005年年交房日日期 220066年上半半年主力户型型三（四四、五）室两厅厅付款折折扣项目卖点点 25500万万元架空空层、全全景现楼楼推广主主题全民

56、民健身体体验式园园林社区区项目配套套架空层层泛会所所、2000000平米观观景走廊廊、55500平平米中心心水景广广场周边配套学校华华夏一中中医疗购物北面面：高桥桥大市场场西面面：东塘塘商圈东面：国中新新城交通小区区南门、西门均均将设置置公交车车站其它毗邻邻体育新新城个案优势势架空层层、健康康健身住住宅概念念个案劣势势楼盘周周围无大大型医疗疗场所、未处于于大型商商圈中联系电话话 56666555111566655333备注项目名称称林之苑苑地理位位置长沙沙市韶山山南路11号物业类型型多层、高层建建筑风格格起价 225000元/m22 均价价 28800元元/m22 价格格走势低低开高走走占地面

57、积积约3.88万m2 总建筑筑面积 11.3万 m22 建筑筑密度容积率 2.880 绿化率率 411.066销售率率 800以上上总套数 7466 物业业管理费费 1元/平方米米/月开盘日期期 20005.9.224 交交房日期期 20006.6主力户型型三房两两厅付款款折扣项目卖点点地势、绿化广广场，大大型停车车场推广广主题城城南经典典住宅小小区项目配套套小区大大型中心心广场、小区内内沿环线线大型绿绿化广场场、地下下大型停停车场周边配套学校桔桔园小学学、雨花花亭小学学、砂子子塘小学学、二十十一中、中南大大学铁道道校区医疗市中中心医院院购物华银银旺和超超市、沃沃尔玛超超市交通 77、6022

58、、1455、1077、1233、8055、7022、7033、8011、1377、1022、1522 其它商业业银行、建行、信用合合作社、工商银银行、农农业银行行、中国国银行个案优势势交通较较为便利利；住宅宅与车位位的比率率达到11：0.66，业主主轻松享享受驾车车快乐个案劣势势与市中中心大型型商业圈圈有一定定距离联系电话话 555770008 559951777备注1.1.5岳麓麓区楼盘盘信息统统计项目名称称山水英英伦庄园园地理位置置岳麓雷雷锋镇雷雷锋纪念念馆西物业类型型别墅建筑筑风格英英式风格格起价 221000元/m22 均价价 23300元元/m22 价格格走势低低开高走走占地面积积约

59、4万m2 总建筑筑面积 24万万m2 建筑密密度容积率 0.660 绿绿化率 40销售率率 400左右右开盘日期期 20005.1.88 交房房日期 20006.44.300 公摊摊率 113-115总套数 12000套物业管管理费 1.55元/平方米米/月左右右主力户型型别墅和和洋房付付款折扣扣一次性性付款99.9折折项目卖点点价格相相对便宜宜，社区区环境好好推广主主题 WWELCCOMEE TII ENNGLAAND项目配套套会所周边配套套学校无医疗无购物小区区配套超超市交通 3315、 9002其它个案优势势原生自自然环境境优越，威格斯斯（物管管顾问）有丰富富管理经经验，建建筑及环环境优

60、美美个案劣势势周边配配套较少少，交通通有所不不便，距距离市区区较远联系电话话 07731-443341441 4443550111备注威格格斯（物物管顾问问）项目名称称香格里里麓山别别墅地理位置置岳麓猴猴子石大大桥西行行50000米物业类型型别墅建筑筑风格欧欧式风格格起价 228000元/m22 均价价 30000元元/m22 价格格走势低低开高走走占地面积积 8.7万m2 总建筑筑面积 7.33万m2 建筑密密度容积率 0.446 绿绿化率 46销售率率 700开盘日期期交房日日期 220066年底公摊摊率总套数 9000套物业管管理费未未确定主力户型型联排别别墅，独独立别墅墅付款折折扣基本