地产项目营销策略推广思路方案

1、淮滨西湖春天营销策略推广思路方案信阳青叶创宣地产营销策划有限公司政策解读竞品分布竞品数据项目概述品牌价值项目SWOT分析价值梳理策略铺排形象包装PART 01 市场分析PART 02 本体分析PART 03 营销策略客群定位PART 04 VI及物料展示vi演绎目录CONTENTS01市场分析住宅租赁物业服务政策解读一、中央：“三稳”目标不变，不断完善房地产市场长效机制7 月底以来，中央多次召开会议表态房地产市场调控，接连出台了近 20 条相关政策，内容包括房地产金融调控收紧、推进保障性住房体制、加强整顿房地产市场秩序、“两集中”土拍规则调整等内容。1、坚持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变坚

2、持“房住不炒”和“三稳”调控目标不变。今年以来全国房地产调控政策呈收紧态势，7 月 22 日国务院副总理韩正重申“房住不炒”的定位，为下半年房地产政策调控明确定调，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。2、房地产金融监管持续强化，财税制度进一步完善中央坚持房地产金融审慎态度，房地产金融管控持续加强。7 月 22 日，国务院副总理韩正提出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业三线四档融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”，同日，住建部表示“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理。3、整治规范房地产市场秩序，聚焦四大领域

3、7 月 23 日，住建部等八部门联合印发关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，提出要“力争用3 年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。房屋买卖房屋买卖物业服务房地产开发房地产开发住房租赁政策解读总结2021 年以来，房地产调控政策持续收紧，中央坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调不变，严格落实房地产贷款集中管理制度，落实城市主体责任，继续围绕人、房、地、钱四位一体的联动机制完善相关政策。地方层面，当前各地出台的政策呈现一些新的特点，公积金贷款放宽，针对特定

4、人群发放购房补贴， 强调严禁企业恶意降价、严禁炒作学区扰乱市场秩序等；另外，重点城市土拍规则调整，试点现房或全装修销售、限制企业参拍地块数量、限制项目预售时间、部分地块销售向特定人群倾斜，22 城之外的热点城市土拍规则亦跟进调整为限地价、限房价、提品质等。这些特点均值得重点关注，部分政策或将成为未来调控方向。短期来看，预计各地继续响应中央号召，稳市场预期、规范市场秩序，房价韧性仍较强的城市有望跟进二手小区成交参考价政策，土拍规则调整或将进一步向三四线城市扩围。但整体上，随着房地产市场调整压力的不断加大，四季度房地产调控政策环境或有改善，各地继续大力度加码的可能性明显降低。城市政策现状城市政策预

5、警政策变化及预判总体结构：“一带、二轴、一园、六片区”。一带：淮河文化景观带；二轴：综合服务轴乌龙大道，城市拓展轴淮河大道；一园：造船工业园； 六片区：老城生活服务区、综合功能服务区、火车站服务区、西南生活服务区、物流仓储区、产业集聚区。城市发展规划：“一带、两轴、四区”和“11359”的新型城镇体系结构成交月份土地编号土地位置面积亩土地用途容积率限高起始价成交金额万溢价单价（亩）楼面价竟得者2020-4-24【2020】006龙泉路西侧、金龙街北侧1614.52.4住宅兼商业2.520350350.2360%144.63868张涛2020-4-23【2020】004新华街北侧、康隆路西侧46

6、342.469.5住宅兼商业2.260833883380%119.95818淮滨县天福房地产开发有限公司2020-4-23【2020】003楚相大道西侧、朝阳街北侧53763.580.6住宅兼商业2.260967396730%119.95818正商2020-9-10【2020】026号红云路东侧、淮河大道北侧45195.7067.79住宅兼商业2.0548284.38284.30%122.21917福建厦门百江集团投资有限公司2020-9-10【2020】027号红云路东侧、学苑街南侧54387.6081.58住宅兼商业2.0548435.58435.50%103.47762020-9-10【

7、2020】028号红云路东侧、学苑街北侧77468.40116.2住宅兼商业2.05410892108920%93.747032020-9-10【2020】029号红云路东侧、青年街南侧39469.259.2住宅兼商业2.0545513.85513.80%93.146992020-12-9【2020】033号地块闾河路东侧、龙门街南侧6018.099.03普通商品住房1.850109010900%120.761007信阳市正中房地产开发有限公司（淮滨建业府）2020-12【2020】034号青年街南侧、闾河路东侧26252.6339.4普通商品住房2505135.025135.020%1309

8、76河南天樾实业有限公司（淮滨建业府）2020-12-10【2020】035号闾河路东侧、曙光街北侧17192.3025.79普通商品住房1.8503720.43720.40%144.261202张炳文2020-12【2020】036号曙光街南侧、新建道路东侧7738.4611.6普通商品住房2501595.681595.680%1371031淮滨县万达房地产开发有限公司2021-1【2020】040号曙光街南侧、新建道路西侧4753.997.1普通商品住房260980.281236.9826%1741300陈卫华2021-2【2020】046号新华街南、龙泉路北61363.2692.04普通

9、商品住房1.84011045111681%1211011河南治宏房地产开发有限公司（淮滨建业未来城）2021-2【2020】047号文化路北、红云路西22699.7234.04普通商品住房1.840408541311%12110112021-2【2020】048号文化路南侧、闾河路西侧36547.4254.81普通商品住房2.58011307113070%2061237淮滨县浩宇房地产开发有限公司土拍数据2020年-2021年6月淮滨县共成交20宗住宅用地，合计909.35亩，金额11.33亿元，平均地价为125万/亩，平均楼面价924元。成交月份土地编号土地位置面积亩土地用途容积率限高起始价

10、成交金额万溢价单价（亩）楼面价竟得者2021.5.17【2021】011洪河路东侧、青年街南侧12122.3518住宅2.2542900.872900.870%161万1088河南正商郑东置业有限公司2021.5.25【2021】015栏杆街南侧、规划路西侧6031.59住宅2.6271600.151600.150%177.8万1020刘健2021.5.26【2021】016栏杆街北侧、规划路西侧6921.810住宅2.4271500.643473.35131%347.3万20902021.6.8【2021】017文化路北侧、康隆路西侧30845.4546.27住宅兼商业2.0365552.1

11、85552.180%120万900建业淮河院子2021.6.8【2021】018新华街南侧、康隆路西侧50002.0875住宅兼商业2.2549000.379000.370%120万818土拍数据2021年6月淮滨新增两块土地信息，均被建业以起拍价成功拿下，在淮滨已形成四盘鼎立局势，结合2020年土拍信息，在今年下半年将有大量房源入市。87正商书香华府：简介：项目占地面积80亩，总建筑面积15.53万方，产品类型：18层小高层、8层洋房，108-125三房、140-168四房；销售均价：高层成交价约4700元，洋房成交价约5500元；10月31日开盘，4月份加推120套，目前还剩余5栋楼未开总

12、剩余约300套左右；是淮滨首家集中供暖社区，前10年免收供暖费。淮滨桂园：简介：项目占地面积59亩，总建筑面积11.9万方，产品类型：18层高层，118-136三房；销售均价：标准层5800元/（毛坯），一层5300元/，顶层5500元/ ；2020年12月8日开盘，目前剩余100套左右；产品主打“低密、宜居、公园里”采用新中式苏州园林建筑风格。3碧桂园滨湖学府：简介：项目占地面积145.5亩，总建筑面积19.48万方，产品类型：18层洋房，1层小高层，108三房、131四房；销售均价：精装成交价5800-6500元；特殊楼层优惠2-4万；项目分两期开发，一期已经售罄，二期2020年12月8日

13、开盘，目前还剩余480套左右；产品主打“精装、学区、新中式多重立体园林”上河城：简介：项目占地面积180亩，总建筑面积30万方，产品类型：别墅加小高层，115-128三房；130-134四房；别墅为双叠产品；高层销售均价5800元/（毛坯），一层5300元/，顶层5500元/ ；2019年9月28日开盘，目前剩余货量不多，项目进入尾盘期。6星河名源：简介：项目占地面积约75亩，总建筑面积15万方，产品类型：18层高层，117-147三房；181-202四房；高层销售均价5500元/（毛坯）；2020年1月2日开盘，首推220套，目前还剩余220套，产品主打“学府旁、公园侧”淮滨建业府：简介：项

14、目占地面积39亩，总建筑面积6.8万方，产品类型：4栋9层洋房、2栋11层小高层、2栋16层高层，共396套；118-142三房；属于建业轻资产，主打“低密、学区、府系高端”采用新派建筑风格,，预计6月底首开4栋洋房152套。291滨湖壹号：简介：项目占地面积73亩，总建筑面积18万方，产品类型：11层小高层，17层高层，27层超高层；114-130三房；139-150四房；销售均价：成交均价5400元/ ；2019年12月22日开盘，目前销售400多套；产品主打“教育地产 宜居生态地产 公园地产“10淮上明珠：5 上河城东，一期占地60亩，总建面15.4万方，规划10栋高层，整体均价均价52

15、00-5300元/。一期1#2#3#售罄，在售5#6#7#，12月22日新加推8#，2月新推10#楼，4 9#楼暂未推售，整体剩余400套左右。百江富淮城：简介：项目占地面积325亩，总建筑面积60万方，产品类型：规划7栋18层高层、4栋17层小层，3栋1+16层高层、1栋酒店式公寓、11栋3层商业街；2021年5.1营销中心开放，首期10月份开盘，目前正进行入会蓄客。淮滨建业未来城：简介：项目占地面积126亩，总建筑面积20万方法，首期推送6栋楼，为2栋13层、4栋11层小高层约300套；城市展厅在2021年5.1日开放，同步启动认筹，首期户型面积为127三房、142四房；产品主打“低密、实

16、验小学学区”采用徽派新中式苏州园林建筑风格。建业淮河院子：简介：总占地面积积为50847.45平方米（121.27亩），规划为12层洋房及18层高层，于5月31日成功竞拍，每亩地价为120万元，楼面地价为818元/；11竞品数据淮滨建业府竞品数据区域位置项目位于淮滨县青年街与闾河路交叉口（淮滨实验幼儿园）对面，左邻淮河大道，右靠奥斯卡大型商超，周边配套实验中学，滨城学校，奥斯卡，栏杆街菜市场，濒临闾河公园，规划配套设施完善。项目交通便利，左侧紧邻淮河大道，直通淮内高速，周边配套实验中学、滨城学校、奥斯卡娱乐商场、栏杆街菜市场，濒临闾河公园等一系列生活配套，规划配套完善。淮滨建业府占地面积97亩

17、建筑类型洋房当期总户数390容积率1.999建筑面积68268.95绿地率33%开发商淮滨县凯地置业有限公司当前动态项目现处于平销期配套设施项目配套：1、教育情况：配套实验中学、滨城学校；2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡大型商超+影视城；4、公共资源：奥斯卡娱乐商场、栏杆街菜市场，濒临闾河公园等一系列生活配套等；价格洋房：5700-6000当前优惠政策定房立减3万位置淮滨县青年街与闾河路交叉口（淮滨实验幼儿园）对面销售状况在售8#，2#，去化约80套竞品数据项目概况淮滨建业府项目，总占地97亩，总建面积约68268.95，一期规划套数：390套，产品全系洋房，目前在售8号楼，容

18、积率：1.999，机动车停车位：450个，地上停车位：97个，地下停车位：353个；后期物业为建业物业。竞品数据建业府洋房户型展示洋房户型均为1413+1室两房两厅两卫、118-121三室两厅两卫、其中140产品较少，118-121户型占比最大，户型设计宽敞舒适，符合区域改善投资客户群体为主的特征。三室两厅两卫建面约118-121三室两厅两卫建面约118-1213+1室两房两厅两卫建面约142竞品数据淮滨建业未来城竞品数据区域位置项目位于龙泉路与文化路交汇处实验小学总校北50米，紧邻文化路锦复公园，金谷春大道，周边配套实验小学总校、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园

19、等一系列生活配套，规划配套完善。项目交通便利，紧邻文化路锦复公园，金谷春大道，周边配套实验小学总校、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套，规划配套完善。淮滨建业未来城占地面积289亩建筑类型洋房当期总户数1115容积率1.98建筑面积192784.66绿地率35%开发商河南治宏房地产开发有限公司当前动态项目现处于入会排号期配套设施项目配套：1、教育情况：配套实验小学总校；2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡大型商超+影视城；4、公共资源：奥斯卡娱乐商场、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套等；价格洋

20、房：约5700以下当前优惠政策交1000元抵10000元位置项目位于龙泉路与文化路交汇处实验小学总校北50米竞品数据项目概况淮滨建业未来城，项目规划建筑面积192784.66平米，占地面积84062.98平米，规划用户1115户，物业公司为河南建业物业管理有限公司，开发商为河南治宏房地产开发有限公司，规划配套设施完善，产品全系洋房；竞品数据建业未来城洋房户型展示A1、A2、户型分别为127三室两厅两卫，户型方位不同，B户型为117m，户型设计宽敞舒适，符合区域改善投资客户群体为主的特征。B户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约117mA2户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约127mA1户型 3室2厅

21、2卫 待售建筑面积约127m竞品数据建业未来城洋房户型展示C户型为129三室两厅两卫，D户型为127m三室两厅两卫，E户型为142m四室两厅两卫，户型设计宽敞舒适，符合区域改善投资客户群体为主的特征。E户型 4室2厅2卫 待售建筑面积约142mD户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约127mC户型 3室2厅2卫 待售建筑面积约129m竞品数据百江富淮城竞品数据区域位置项目位于淮滨县淮河大道与红云路交会处路东，交通便利，紧靠淮河大道、平安大道两天主干道，经国道328直达淮滨高速路口，项目宗地位于“百亿新区”，紧邻雅宝办公酒店、素芳购物中心，深入打造新城区面貌。百江富淮城项目包含26、27、28、29

22、号地块，总占地324亩，总建面50多万，26号 地块总用地面积54387.6，住宅建筑面积106795.21，27号地块总用地面积45195.7， 住宅建筑面积27117.38，酒店建筑面积18599.98，商业建筑面积44673.44；28号地 块总用地面积39469.2，29号地块总用地面积77468.4，分4期开发。百江富淮城占地面积289亩建筑类型洋房当期总户数880套容积率2.0建筑面积600000绿地率35%开发商福建百江集团当前动态项目现处于入会排号期配套设施项目配套：1、教育情况：配套实验小学总校；2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡大型商超+影视城；4、公共资源：

23、奥斯卡娱乐商场、淮滨农商智慧城（农贸商场），南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套等；价格洋房：约5700以下当前优惠政策交1000元抵3000元位置项目位于淮滨县淮河大道与红云路交会处路东竞品数据项目概况百江富淮城，项目占地面积约200000平米，规划建筑面积600000平米，规划户数880户，项目为108-137墅质小高层，项目分4期开发，是集品质住宅、商业街、酒店、商墅为一体综合项目；竞品数据淮滨美好生活家园竞品数据区域位置项目紧临城市主轴淮河大道，通过大规模建设，配建五大中心三类配套，将在数年内打造一座5-6万人生活工作的现代化新城，社区对面明仁堂医院；滨美好生活家园规划的

24、五大中心配套环绕社区，可归纳分为三类配套：1）教育、医疗、养老等大型区域配套；2）邻里中心免费提供大量活动创业空间的社区公共配套；3）包括丰富业态和主流品牌的消费类商业配套。全面囊括了生活方方面面的需求，特别是解决了长期在外打拼业主的后顾之忧，可以安心的将家里的老人、小孩和爱人留在家乡，全面为他们解决教育、养老、社交、看病、工作的问题，让家人过上美好生活。淮滨美好生活家占地面积163亩建筑类型高层当期总户数2322套容积率2.2建筑面积274900绿地率35%开发商淮滨县天福房地产开发有限公司当前动态项目现处于平销期配套设施项目配套：1、教育情况：双语幼儿园、青少年体能训练中心、四点半学堂；2

25、、医疗资源：老年康养中心3、商业情况：配建五大中心三类配套4、公共资源东湖公园等一系列生活配套等；价格洋房：约4500-5200以下当前优惠政策交100元抵5000元位置项目紧临城市主轴淮河大道竞品数据项目概况淮滨美好生活家，目前在售项目一二三期，一期二期总占地面积94亩，总建面158821，三期69亩，总建面116079，三期规划户数共计2322户，项目均为97-134墅质小高层，商业暂未开售；：奥斯卡娱乐商场、，南侧3公里内为金谷春大道、竞品数据淮滨美好生活家户型展示淮滨美好生活家项目三期共有12个户型，物业类型均为18层高层，A1与A3户型卫四室两厅两卫，其余均为三室两厅两卫，户型方位不

26、同，户型面积99-134，户型设计宽敞舒适，符合刚需-改善所有客户需求。竞品数据正商书香华庭竞品数据区域位置淮滨正商书香华府坐落于淮滨县楚相大道与朝阳街交会处,淮滨目前备受瞩目的淮滨新区及淮滨教育体育园区核芯位置；项目紧邻淮滨新城主动脉楚相大道；淮滨实验幼儿园、淮滨实验小学栏杆分校、淮滨实验中学、淮滨外国语、新时代学校等众多名优学府也近在咫尺；而且项目首开淮滨供暖社区先河，前10年免费供暖。传承微派建筑之精髓、为淮滨人民匠筑情归东方的品质华府。正商书香华府占地面积144.83亩建筑类型洋房+高层当期总户数1264套容积率2.2建筑面积247996绿地率35%开发商正商集团当前动态项目现处于平销

27、期配套设施项目配套：1、教育情况：淮滨实验幼儿园、淮滨实验小学栏杆分校、淮滨实验中学、淮滨外国语、新时代学校2、医疗资源：淮滨县人民医院3、商业情况：奥斯卡商业4、公共资源南侧5公里内为金谷春大道、东湖公园等一系列生活配套等；价格洋房：约5000-5500以下当前优惠政策优惠2万后按揭98折、全款97折，按时签约优惠一个点位置项目紧临城市主轴淮河大道竞品数据项目概况项目首期建设用地约80.6亩，规划总建筑面积约153000平方米，二期建设用地约64.77亩，规划总建筑面积约94996平方米。一期规划7栋18层高层，8栋8层洋房。产品规划108-125品质三房，140-168宽奢四房。；：奥斯卡

28、娱乐商场、淮滨农商智慧城（农贸商场），竞品数据正商书香华庭户型展示正商书香华庭项目，共有4个项目，物业类型分别为18层高层+8层洋房，140户型卫四室两厅两卫，其余均为三室两厅两卫，户型方位不同，户型面积108-140，户型设计宽敞舒适，符合刚需-改善所有客户需求。竞品数据正商书香华庭户型展示项目名称碧桂园滨湖学府项目地址滨湖路与楚相大道交汇处东500米开发商淮滨县碧天置业有限公司建筑类别洋房、小高层占地面积9.7万方（145.5亩）建筑面积19.48万方装修情况精装（标准1000元/）物业费高层洋房物业服务费用1.65元/，商铺物业服务费2.9元/容积率1.8项目开盘时间2019年9月户型面

29、积户型面积区间高层115/洋房131，一梯一户设计本月销售价格及优惠爱在当夏主题活动97折，全民营销98折，员工购房95折（仅限7月）全款99折，115户型成交均价6300，140户型成交均价7000团队配置自售，策划1名+后勤3名+置业顾问13名竞品数据碧桂园滨湖学府滨湖学府为碧桂园进驻淮滨第二个项目，唯一个精装项目，项目紧邻淮河文化公园，项目规划以洋房、 小高层，项目总体量1600余套，整体均价6100-6600元/ ，车位价格7-10万。二期基本售罄剩余60套房源一期项目名称上河城项目地址正义街与白露河路交叉口西南角开发商信阳恒坤实业有限公司建筑类别别墅/小高层占地面积180亩建筑面积3

30、0万方装修情况毛坯物业费待定项目开盘时间2019年9月容积率1.92户型面积115/121/128/130/134/230，一梯一户设计销售状态所有楼栋均已开售，整体剩余约200套，已开剩余多为顶楼与四层以下房源及别墅。本月销售政策及均价团队配置自售，策划1名+后勤5名+置业顾问名竞品数据上河城21#23#28#20#22#29# 25#26#30#27#31#32#19#11#15#16#18#12#17#10#13#8#7#5#9#2#6#项目概况：规划25栋小高层、5栋别墅，主打教育配套与淮河公园，整体均价5600元/ 。2019年9月开盘，总体量1695套，目前剩余280多套。3#售罄

31、在售竞品数据小结9月市场竞品项目总去化量为176套，目前淮滨整体市场竞品项目总库存量为551605。除淮上明珠为27F超高层外，主要在售项目均为洋房/小高层；小高层与洋房为两梯两户设计，高层为两梯四户设计，户型均为南北通透小高层主力面积为108/115/125，洋房主力面积130/140竞品项目正商书香华府高层及洋房价格相比前几个月略有下降，在加其高额全民经纪人奖励，项目面临市场较为严峻多数为乡镇在县城置业客户，项目定期下乡拓客，县城企事业单位购房客户碧桂园，建业较多。淮滨县城项目基本都有售楼部，展示效果好，接待流程规范，样板房展示、工艺工法展示、项目附加值展示介绍等，整体流程以及体验效果娉美

32、一线城市。市场库存量产品设计户型面积销售价格客户情况售楼部展示淮滨县房地产市场发展规范，流程接待标准化高，处于良性竞争中。在售项目中除碧桂园精装外，其余项目均为毛坯交付。竞品数据小结随着政策加码，整个房产市场越来越趋于冷静，疫情等种种原因加大购房观望心里，购房季节性明显价格占据购房主力因素，小开发商及反迁房良莠不齐，项目价差较大，导致整个市场体现病态得竞争环境金九银十品牌开发商集中推盘，争夺有限客户资源，价格普遍低于市场预期。销量基本惨淡，特价房促销、首付分期低首付门槛对市场的刺激较大。随着整个市场环境在政策重压及品牌开发商资金问题，下一步将会有更加动荡得表现，品牌开发商击购房季节性楼市价格战

33、明显品牌开发时代成交目前惨淡楼市压力巨大短期内政策调控 穿低价类得抛售，将对整个市场影响巨大，须在竞争红海中脱颖而出，保持一定得市场占有率，不单起不到明显效果 单需要在价格上进行调整，对外得宣传推广也需加强。02本体分析项目技术指标开发商淮滨县大勇房地产开发有限公司项目地址西湖南路中/西湖南畔占地面积84466.19平方米建筑面积129779.5平方米容积率1.258绿化率35%楼栋总数25栋总户数766户户型面积115-165平米装修状况毛坯楼层状况8栋11层建筑，17栋7层建筑项目概述区位分析鄂豫皖经济圈距郑州5小时距武汉3小时距合肥3小时2分钟西湖生态旅游圈20分钟抵达淮滨北站项目四至东

34、临乌龙大道北临西湖南路南至老城繁华西邻金谷春大道交通便利链接大广、沪陕高速乌龙大道、金谷春大道贯通城市主动脉100%完善配套5分钟尽享核心配套完善教育资源绝版景观人文景观资源优渥社区内部配套本案规划分析绿化率35%容积率1.258礼序空间5重归家总户数766户一轴、四园、十园揽景入画，同外部千亩湿地公园交相呼应，城市绝版旅居资源。低容积率提高居住舒适度，奠定生活高度，彰显身份地位。5重归家礼序，重现中国门庭，给于客户尊贵归家体验低密洋房社区，全封闭式小区管理，安全无忧，24小时管家服务，生活无忧，完善配套奢享品质生活。产品分析南北通透|高得房率 雍容三居，户型方正实用，功能设计合理； 清新明厨

35、，尽享阳光美食，展现完美居家品质； 气派客厅搭配大尺度景观阳台，西湖美景尽收眼底，空间层次更丰富； 干湿、动静分离，流线清晰，充分体现人性化设计。 南北通透，双阳台，通风，采光、赏景如您所想。稀缺墅境观景洋房 尽显身份地位135三居为主力户型主力户型购物4毗邻淮滨一中、二小淮滨第二小学淮滨县第一中学淮滨县二高交通2紧邻城市主动脉乌龙大道、金谷春大道5分钟直达车站20分钟贯通火车站、高速西湖医院淮滨县第二人民医院配套分析滨城商业中心5分钟纵享新老城区繁华配套1教育医院3 城市群重点发展方向，规划及前景利好。 区域内洋房产品稀缺，景观资源丰富。 项目一期准现房。 项目东侧配套小学。 县城区域随着建

36、业、碧桂园、正商等一线房企入住，高端产品将快速冲击市场，产品卖点将被削弱。 客户区域性较强，老城客户迁移相对困难。 房产政策和金融政策调控越发紧张，疫情对全国成交规模抑制，对刚需和改善影响较大。SWOTSWOT分析STRENGTH 紧邻乌龙大道、金谷春城市主干道，交通便利； 5分钟尽享城中心完善配套； 一中、二小、淮滨二高等教育资源丰富； 绝版双湖景观资源，地区生态环境俱佳； 1.258超低容积率，全城仅有。WEAKNESS 区域发展未完善。 区域认可度相对较低，空间发展认可度差。 项目市场占有率较低，项目包装形象较差OPPORTUNITIESTHREATS价值梳理1.（生态）双湖听澜，邂逅森

37、氧之家咫尺东、西两湖，绿色更康养2.（交通）3纵2横，速达繁华城芯毗邻乌龙大道、金谷春大道，贯达全城3.（医疗）4大医疗，护航全家健康2km内4大医院 妇幼保健院仅一路之隔4.（学区）3校环伺，承续望族门第一中、二小、高中皆在3km内 孩子成长无忧5.（低密+园林）低密园境，难得7F臻洋房1.26低密住区 重构品质人居新尺度6.（产品）实景阔宅，典藏三代美好户户通透，朗阔布局，品质看得见六大价值体系03营销策略核心问题【核心问题导出】分析目前销售结果及结合市场表现，现项目有以下核心问题【核心问题】1. 项目处于停滞状态，如何扭转市场口碑；2. 原区域认可度较低，如何利用外部景观资源，通过区域炒

38、作来推项目；3. 现项目周边交通情况不利，昭示性较差，售楼处氛围不佳；4. 如何对已销售业主维护，进一步加深老业主的归属感，促进老带新；5. 如何通过营销推广来实现项目价值兑现，完成销售目标。核心问题项目缺乏认可度？推广力产品力炒作区域，明确市场占位；活动吸引、卖点升级，增加关注；服务做足，口碑带新客户；推广如何标签化？形象力标签化打造洋房社区，强调高端形象；核心价值梳理，全媒体覆盖；针对性营销，指向性圈客；客户如何常态化？外拓客内烘托外场强力导客，客户为主强力度拓客；氛围做足，提升销售感；全方位支持，保证人气度；总体策略先推区域，再推盘，最后推产品确立项目站位，缔造高端形象实现名利双收炒热区

39、域价值，奏响项目名气，引发全城关注，顺势销售，缔造稀缺产品客户定位主力客群次要客群辐射客群客户来源项目周边小区，医院，政府，学校等企事业机构本案产品均为三居，客层中产及以上，故以改善为主，刚需为辅中心区改善客户中心区三口之家、二胎家庭或者有与父母同住需求的改善客群县区进城置业客群周边临近县区，乡镇高端客群进城置业，以首次置业为主，刚需客户周边改善型客户为主，中心区改善兼顾进城刚需客户定位家庭收入20万以上置业目的刚需兼改善教育程度高等及以上家庭构成3口及以上关注度产品、环境交通、发展客户描摹根据周边配套等多重考虑，置业应多为政府职员，医生，教师，企事业中层管理者占比居多，外县高端客群刚需置业次之。多