2022年房地产税经验、测算及展望

1、2022年房地产税经验、测算及展望一、沪、渝两地率先试点，步伐较为保守沪、渝两地实际征收范围较窄、税率偏低，意在稳定市场而非为财政开源。2011 年，上海、 重庆两地率先开展房地产税改革试点，两地的共同点是税基较窄、税率偏低、免征范围大。从 征收对象来看，上海房产税只针对增量房，不涉及存量房，重庆针对增量房和高档存量房，但 不涉及规模更大的普通存量房。从税率来看，上海房产税税率为 0.4%、0.6%两档，重庆房产税 税率为 0.5%、1%、1.2%三档，与国外相比税率较低。从免征面积来看，上海新购住宅免征面 积为人均 60 平方米，重庆存量独栋住宅免征面积为每户 180 平方米、新购独栋住宅和

2、高档住房 免征面积为每户 100 平方米，与 2011 年两地的城镇人均住房建筑面积 33.4 平方米、28.4 平方 米相比，免征面积过大。这同时也说明当时实行试点的主要目的是稳定房地产市场，而非给地 方财政开源。二、试点成效不及预期，对财政及市场的影响均平平1、房产税对地方财政贡献有限2011 年，上海房产税收入 73.66 亿元，同比增长 18.2%，占地方税收收入比重 2.32%，同 比增长 2bp；重庆房产税收入 20.89 亿元，同比增长 49.0%，占地方税收收入比重 2.37%，同比 增长 11bp。从体量上看，上海、重庆试点当年房产税收入有较为明显的提升，但从比重来看， 上海

3、、重庆当年房产税占地方税收收入的比重增长并不明显，与往年相比较，2011 年其房产税 对地方税收占比也属于较低水平。说明即使当年房产税收入有一定增长，其对财政的增量贡献 也非常有限。整体来看，试点办法实施的前三年，上海和重庆房产税对税收影响较小，而后 2014 年重庆 房产税收入占比突破 3%，并开始逐年提升，2016 年上海房地产税收入占比突破 3%，并长期维 持在 3.4%-3.5%的水平，这一阶段两地占比增速显著高于全国平均水平，至 2020 年，由于疫情 因素，两地房地产税收入出现负增长，占比保持平稳。2020 年，上海房产税收入 198.70 亿元， 11-20CAGR 为 11.6

4、6%，对地方税收收入占比提升至 3.50%，重庆房产税收入 71.74 亿元， 11-20CAGR 为 14.69%，对地方税收收入占比提升至 5.01%，但过去十年上海、重庆房价同样大 幅上涨，住宅均价 11-20CAGR 分别为 11.81%、7.92%，说明房产价值上升或许为房产税占比上 行的主要因素，房产税制度本身所带来的税源有限。图：上海房产税规模及增速2、地方财政依然高度依赖土地出让2011 年，上海土地出让收入 1491.10 亿元，占地方财政收入比重 28.47%，同比降低 9.42pct； 重庆土地出让收入 1309.29 亿元，占地方财政收入比重 29.19%，同比增长 0

5、.33pct。从动态规律 来看，2011 年至今，上海土地出让收入在地方财政总收入中的占比在 20%-30%间波动，并从 2017 年开始连续 4 年攀升，重庆土地出让收入在地方财政总收入中的占比在 5 附近波动。目前，土地出让收入仍是上海、重庆地方财政收入的主要来源，2020 年，上海土地出让收 入 2983.50 亿元，占地方财政收入的 29.19%，重庆土地出让收入 2201.65 亿元，占地方财政收 入的 47.33%，说明房产税未对土地财政起到替代作用。3、房产税对房地产市场冲击较弱从销售面积来看，2011 年，上海商品房、住宅销售面积同比分别下降 13.83%、12.56%， 增长

6、速度较 2010 年分别提升 25pct、30pct，重庆商品房、住宅销售面积同比分别增长 5.08%、 1.93%，仍保持正增长，2020 年，上海商品房。从房价来看，试点办法施行后，上海、重庆房 价增速有所放缓，但长期走势并未受影响，波动情况与可比城市相似。说明房地产税新规对楼市并未造成明显冲击，房价调控作用也较弱。三、新一轮房地产税改革预期影响测算分别以重庆、上海作为这两类城市的代表，对其房地产税中的个人存量房产税部分进行测 算。粗略估计个人存量房产税=城镇居民人均住宅建筑面积商品住宅年平均销售价格城镇 常住人口计税系数（1-免征率）实际征收率房产税税率，其中，免征率在实际的实施 细则中

7、多表现为人均/户均免征面积，此处为简化计算作此设计。综合参考上海、重庆 2011 年试点实施细则，设定税基为应税住房交易价的 70%，即计税 系数为 0.7，免征率为 30%，房产税单一税率为 0.6%，同时假定实际征收率为 100%。在此类较 为严格的税收情景下，纵观各个时点，两城市的个人存量房产税都比原来的实际总房产税翻了 一番以上，对土地财政的替代作用也更为显著。根据测算情景，2020 年，上海个人存量房产税 收入达 1005.20 亿元，为土地出让收入的 0.34 倍，重庆个人存量房产税收入达 231.72 亿元，为 土地出让收入的 0.11 倍。由于我们未计入首套房免征，该测算值系统

8、性偏大，但考虑到这仅仅是保有环节的个人房产税收入水平，在此之外还有保有环节的城镇土地使用税、流转环节的耕 地占用税、土地增值税、契税等，也在房地产税收体系中占据一定的比例，因此在所设定的情 景下，整体的房地产税对土地财政的替代作用仍是非常可观的。考虑到上海和重庆的各类现实情况不同，不适于共用方案，并且政策制定亦有弹性范围， 因此，我们为二城为分别设定严格、一般、宽松的税收制度，在各自场景下对 2020 年数据进行 测算。在严格/一般/宽松的税收制度下，上海和重庆的个人存量房产税对土地财政的替代程度 分别为 0.96/0.44/0.14、0.45/0.23/0.09。总体而言，新一轮房地产税试点

9、将更大规模的存量住房 纳入增收范围，从而会贡献远比增量征收可观的财政收入，此外，居民保有二套及以上住房的 成本也将大大增加，从而投机性需求也可期得到一定的抑制。图：不同场景下上海房产税测算情况（2020 年）四、房地产税试点关键细节推演1、试点城市探讨在房地产税的层面上，我们统计了我国 34 个主要城市的情况，包括：1）4 个直辖市：北 京、天津、上海、重庆；2）25 个省会城市：石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、长春、哈尔滨、 南京、杭州、合肥、福州、南昌、济南、郑州、武汉、长沙、广州、南宁、海口、成都、贵阳、 昆明、西安、兰州、西宁、银川；3）5 个国家社会与经济发展计划单列市：大连、青岛、宁

10、波、 厦门、深圳。房地产市场存在泡沫程度通过房价租金比和房价收入比联合衡量，当两个比率同 时大于临界值时，认为该地房地产市场存在大量泡沫，只有一个大于临界值，则认为该市场存 在一定泡沫；同时参考对土地财政依赖情况，将上述城市归为 4 类，其中最可能在下一阶段启 动试点的为前两类城市。2、试点范围、税基、税率等细则探讨试点阶段或将存量房纳入征税范围。为“调节收入差距”来“推动共同富裕”，10 月 23 日， 人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，同期新华社透露消息指出：“试 点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地 及以上住宅”。参考国

11、内经验，上海、重庆两地房地产税试点政策温和，只对增量房征收税赋， 免征条件宽松，税基较窄，税收规模较小，导致实际政策效果有限。同时参考国际经验，房地 产税面向各类住房。如果仅对增量房征收，将难以实现促进社会公平。本次试点或将增加对存 量房征收房地产税。房地产评估净值及房产租金有望成为计税依据。从英美日等国计税依据来看，面向居民征 收的房地产税一般以评估值减去各种减免和扣除后的净值为基础，并定期更新评估价值；面向 营业房产征收的房地产税通常以房屋租金为基础。今年以来，深圳、成都、西安、无锡等城纷 纷建立二手房成交参考价格机制，各地发布的二手房成交参考价有望作为评估价值的主要依据； 此外，深圳等地拟建立房屋租赁参考价格制度，或为房产租金提供依据，总体上看我国具备以 评估净值和房屋租金作为计税依据的基础。以低税率为主，各地因城施策。根据人大常委会的授权决定：“国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则”，不同城市的人均居住面积有所差异，各地政 府将因城施策。房地产税作为地方税的一种，试点阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收， 不会跨城联网统计。为保护刚需和自主群体，房地产税主要征税对象或为拥有多套房的家庭