如何加强物业公司的财务管理

1、如何加强物业公司的财务管理作者：陈爽来源：中外企业家下半月2013年第11期陈爽（长春中信城物业服务有限公司，吉林长春130000）摘要：近年来，随着社会经济的快速发展和建筑行业的不断进步，物业管理行业的发展也非常的迅速。由于其时间较短、尚处初级发展阶段，所以实践中依然存在着很多的问题与不足。尤其是随着人们生活水平的不断提升，业主们对物业管理及服务水平也提出了更高的要求，价值市场竞争日渐激烈，导致很多物业企业面临生存压力。基于此，将对物业管理公司的特点及财务管理问题进行分析；并在此基础上就财务管理策略谈一下自己的观点和认识，以供参考。关键词：物业公司；财务管理；制度建设中图分类号：F275文献

2、标志码：A文章编号：1000-8772（2013）32-0142-2随着市场经济制度的不断完善，物业行业的财务管理应该适应社会经济的发展要求。当前国内物业行业发展非常的迅速，而且物业管理市场也逐渐走向成熟；但同时，物业管理行业也将面临新的挑战。物业行业有其自身的特点，财务管理工作较之于其他行业而言，也表现出一定的特殊性，尤其是物业公司财务管理工作，不仅关系着公司的发展，还涉及到社区以及社会的和谐与稳定。一、物业公司财务管理发展状况1.物业公司财务管理体更加的综合化近年来，随着市场经济体制改革的不断深化，物业公司的财务管理工作较之于普通的服务性行业，表现出较强的个性化特点，比如全天候、多方位、不

3、间断以及多层次的服务内容，是其他行业无法比拟的。物业管理属于劳动密集型行业范畴，同时也是一种管理密集型行业。随着经营社会化程度的不断提升，当前物业公司财务管理也逐渐实行财务预算、动态分析以及加强预算管理和参与企业生产经营管理决策等，从而使其表现出强大的综合性特点。2.物业公司财务管理工作逐渐渗透到现代企业管理领域物业公司提高的管理服务与社会公共服务以及个体的服务活动存在着一定的差别，它具有社区公共服务、个体服务性质的群体性服务活动。对于企业而言，其生产经营过程中需要拥有大量的资金，而物业公司则不同，它从提供服务、人员工资，直至房屋、设施设备维修、物料消耗以及环境保护和清洁保沽等成本支出，都与资

4、金存在着密切的关系。物业公司的各个部门都需要资金，否则部门职能将难以保证。在此过程中，每一项业务的开展都或多或少的影响企业资金流向，进而对企业经济效益产生一定影响。二、物业公司财务管理中的主要问题随着社会经济的快速发展，虽然当前国内物业公司的财务管理水平有了一定程度的提升，但实践中依然还存在着一些问题与不足，具体表现在以下几个方面。1.物业公司财务会计工作基础薄弱，缺乏合理的财务管理手段据调查显示，当前国内很多物业公司财务管理机制上存在着一些不足与缺陷。比如：公司财务核算方法和程序标准化程度不够，资产管理责任与分工不明确，甚至存在着严重的财务会计信息失真等方面的问题。对于很多物业公司而言，财务

5、核算报表的生成依然沿袭着传统的操作模式，只有利润表、现金流通表以及资产负债表，具体的信息数据以及财会信息资料比较模糊或者笼统、缺乏针对性和真实性；部分物业公司没有实施全面预算管理模式，对未对特定目标进行全面的分析研究，以至于实际执行中出现了严重偏离预期计划的现象，进而导致企业实际经营现状与业绩考核之间相互脱节，严重影响了公司员工的工作积极性和热情。2.物业公司的流动资金管理质量和效率有待提升财务管理过程中，资金是最重要的内容之一；资金管理与公司的资金流通工作密切相关，这在很大程度上决定着资金应用效率提升与否。但在当前国内多数物业公司财务管理中，因管理机制上的缺陷与不足而导致公司对资金的应用效率

6、明显降低。部分物业公司未能实现自己的统一管理，使之分布非常的散乱，严重忽视了闲置资金的应用价值。因此，也就难以将资金集中起来，应当各种风险问题。部分公司在正常运营中，一味的强调服务质量和水平，严重忽略了资金回收工作，造成公司应收账款大量积聚，对公司流动资金的周转，造成了非常大的影响。3.提高物业公司管理者对成本核算管理工作的重视随着物业管理需求的逐步增加，物业管理已经走向市场化、规模化和专业化。但多年以来，受传统管理方式束缚，致使一些物业公司，特别是一些中小型物业企业，缺乏现代的科学管理理念，无法形成规模效益，对人、财、物、信息等资源未能合理的优化配置，存在着较多的浪费，导致企业经济效益不佳。

7、因此，物业公司管理者应树立科学成本核算观。4.公司内部管理机制有待进一步健全和完善通过调查发现，国内多数物业公司内部控制机制有待进一步健全和完善，缺乏有效的管理措施。究其原因，主要表现在两个方面。第一，物业公司管理人员对内控管理缺乏足够的重视，片面地认为物业公司的业务流程相对简单，无需设立相应的组织机构；第二，物业公司内部审核制度不健全，分工不明。实践中可以看到，部分物业公司审核工作通常由管理人员兼任，不仅与相关规定相悖，而且也难见成效，无法确保审计工作的公平、公正性。三、加强物业公司财务管理策略基于以上对当前物业公司特点、财务管理问题分析，笔者认为在当前的市场经济条件下下，若想加强物业公司财

8、务管理，提高管理质量和效率，可从以下几个方面着手。1.建立健全物业公司财务管理制度正所谓无规矩不成方圆，物业公司若想顺利进行财务管理工作，首先应当建立健全财务管理制度，只有这样才能使物业管理工作有章可循、照章办事。物业公司财务制度是规范物业管理企业财务行为，协调处理企业同各方面财务关系的法定文件。物业公司财务管理制度建立过程中，应当以国家相关法律法规之规定为依据，结合自身的经营特点以及管理现状，制订一套科学完善、有针对性和可行性管理规章制度，从而确保物业财务管理工作能够有效的落实到位。具体而言，物业财务管理制度应当包括以下内容，即财务管理机构、财务管理人员分工、公司内控机制以及财务管理工作的落

9、实和成本费用管理等；同时，还包括物业管理会计核算方式方法、会计核算方式与凭证账册、预算审核管理制度、现金报销制度、固定资产管理制度以及会计报表制度和财务检查管理方法等。2.强化财务分析研究，确保资金运行的舒畅性物业公司在经营管理过程中，其主要的经济收益来源于两方面，即提供物业管理服务所收取的管理费用、开展经营活动及多元化投资收益。实践中，如果物业公司想获取更多的利润，就要对其财务情况进行有效的分析研究，以确保公司的良性运行。在此过程中，主要以物业公司报表作为依据，对其进行全面的分析研究，为客户、投资者提供有价值的信息资料。首先，对公司财务状况进行评价，全面了解公司的资产及负债状况，以此对公司的

10、经营风险进行评估，确保资金的合理运作。其次，对财务状况进行分析评价时，应当注意管理效率问题，这是公司管理能力的体现。公司通过对管理效率的分析，可及时了解公司的运作状况，对公司财务制度进行全面的检查，以防范经营中的各种风险，确保业务流程的流畅性。3.加强物业公司成本控制管理首先，加强物业公司人员人工成本费用的管理。物业管理行业是一个劳动密集型服务行业，但对高新技术人才的需求也逐日增加。物业公司应该采取因地制宜的成本管理理念，根据岗位需求科学分配人员，使人力资源资源配置合理。比如，对于基层服务人员，要求的知识与技能可以低一些，则可以多选择年纪较大但工作经验较丰富的人员，对其不用过多要求其科技知识水

11、平，而对于管理岗位，由于需要处理业主以及公司的各项复杂工作，应选择科技文化水平较高的专业型人员，并配置合理的工作人数，提高管理部门的工作效率，从而为企业成本控制奠定基础。第二，加强维修费用的成本控制。各种公共设施的日常的维护费用是一笔较大的开支，为合理控制支出，就要与优质的维修企业签订科学的维修合同，用合同的法律效力达到质优价廉的成本控制效果。第三，合理控制各种办公资源的消耗。减少物业公司日常办公材料及水、电、气的浪费等问题，其中能源消耗是物业公司经营的重要成本支出之一，必须加强对员工节约意识的培养，树立开源节流的成本控制思想。在此基础上，建立配套的绩效考核及约束机制，有助于激发员工的自觉节约

12、意识，提升成本控制主动性。4.对物业公司的资金实施集中管理资金是公司得以存活的基本和保障的同时，也是公司流动的血液。由于物业公司有其自身的特殊性，所以其现金流动量非常的大。在这样的情况下，要求物业公司应当做好资金管理工作，加强公司提供有偿服务的收费管理，提升资金回收效率。在此过程中，还要认真做好公司的收入与开支工作，统一办理银行账户。总公司根据下属公司所上报的年度预算资金报表，对资金进行统一调配；在此过程中，需要下属公司制定较为详尽的资金预算报表，并将其细化到月、周和日。对于下属公司的盈利收入，应当按照预定方案和要求，统一划入总公司账户之中，再由总公司统一分配。通过这一模式，提高了公司对资金的

13、统一管理效率，有效的解决了资金严重流失、周转不灵等问题。5.加强物业公司财务管理信息化建设物业公司财务管理过程中，应当充分利用专业的先进财务管理软件，对账簿实施统管理；并在此基础上，制定较为详尽的财会核算科目，对业务流程进行规范。下属公司也应当根据自己的实际情况，做好财务数据独立存储工作，将写入的数据信息集中存储在总公司数据库之中。此外，物业公司还要做好对财务信息数据的全面分析与总结工作，根据上报财务数据表，统一汇总、整理，从而生成财务报表，以保证物业公司对其运营过程中的各项财务管理工作能够落实到位。四、结语总而言之，物业公司与普遍的公司之间存在着较大差异性，它集高度的统一管理、多层次服务以及全方位管理和市场经营为一体，将经营、管理融入到服务中。由于我国物业公司起步较晚，尚未形成专门的财务核算会计机制，加之其是房地产综合开发的延续与完善，因此，属于综合性服务行业。实践中应当加