【合景泰富】领峰项目营销推广报告21(下)课件

1、【合景泰富】领峰项目营销推广报告21(下)【合景泰富】领峰项目营销推广报告21(下)定位从市场出发在项目定位前，我们先剖析下项目周边商业市场，从市场面出发，得出我们的商业定位！1、区域消费者研判2、周边商业解析3、区域未来规划定位从市场出发在项目定位前，我们先剖析下项目周边商业市场，从Part 1 区域消费者研判Part 1 区域消费者研判本案万枫家园新港天都花园新升新苑棕榈湾天平花园尼盛青年城金色家园香榭瑞景苑嘉业阳光假日世纪花园白领公寓新创竹园君地风华灏景天下枫华紫园今创启园木渎镇约6万人地块周围2公里范围内现有17个居住小区，其中2个正在开发建设中。 项目核心区域内社区现居民约12万人，

2、不包括流动性人口。 新区的一些老社区内由于有大量厂区工人租住，人口密度较大。 项目周边还有多个居住项目在开发和待开发中，预计项目核心区域内的居住人口3年后将达到13万人以上，不包括流动性人口。区域内小区分布！居住人口基数大，未来3年可达13万！本案万枫家园新港新升棕榈湾天平花园尼盛金色家园香榭瑞景苑嘉业区域类别小区名称总户数现有人口未来三年人口住户基本情况木渎木渎镇人口/约60000约60000木渎本地居民、外来人口老社区天平花园1000户约3000约3000以木渎本地人自主为主,现有部分出租户香榭400户约1200约1200木渎本地人，部分以二手房购入的新苏州人和租户新开发小区瑞景苑580户

3、约600 约1500木渎、新区客户，年轻人首次置业者为主棕榈湾900户约700 约2000以新区、木渎客户为主在售项目枫华紫园1200户0约1800以新区、木渎客户为主，部分为投资客高新区老社区新创竹园2200户约10000约1000050%自住，50%出租。部分为被附近工厂租下作员工宿舍新升新苑3600户约14000约14000有原拆迁安置户、购房自住客户、租户世纪家园1830户约7000约7000以附近的白领阶层为主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家园1550户约6000约600035%原当地拆迁户自主、65%为周边工厂中员工购买或租住万枫家园1800户约7000约700045%当地拆迁

4、户，55%外地人新开发小区白领公寓250户约400约600以新区白领自主客户为主，占到80%灏景天下350户约900约1000新区白领高管、部分外籍人士阳光假日2500户约5000约7000新区客户为主、部分市区吴中客户君地风华460户约1000约1200新区白领管理层、当地私营业主尼盛青年城670户约1500约2000项目定位为青年社区今创启园552户约100约1000以新区白领自主客户为主，部分新苏州人在售项目新港天都花园1800户0约1500以新区、市区、木渎白领高层为主，部分私营业主合计/118400127800/区域人口统计地缘性常住人口占比大！区域类别小区名称总户数现有人口未来三年

5、人口住户基本情况木渎木称呼：王先生年龄：28岁居住小区：阳光假日工作地点：飞思卡尔半导体家庭结构：与配偶同住家庭年收入：1112万元消费习惯：由于选择面较小，平时吃饭只能在新升新苑内选择几家比较卫生点的小饭店，来亲朋好友时选择去狮山路的几家饭店；平时买日常用品选择去家乐福，服饰类选择观前；平时喜欢打网球，运动类消费投入较大，曾是英派斯体育中心店的会员。妻子想泡SPA和瑜伽会所，但社区内的规模太小，不够正规，不会选择。称呼：张先生年龄：33岁居住小区：世纪花园工作地点：新区富士胶卷家庭结构：与配偶子女同住家庭年收入：78万元消费习惯：购物目的地还是以石路观前为主；与朋友吃饭聚会多数选择去2公里外

6、的天府之乐、巴蜀传香；由于社区缺乏配套设施，平时文化、健身类消费较少，但比较喜欢运动；近期去经营范围较广的绿宝广场次数较多。称呼：陈小姐年龄：25岁居住小区：新升新苑（租）工作地点：新区工业园家庭结构：与男友同住家庭年收入：56万元消费习惯：吃饭多在小区内小饭馆，更多喜欢流行类餐饮，如McDonalds等；由于有较高频次的购物车，平时购物消费主要去百润发何山店，周末时有时会去石路,在流行类服饰上消费较多，男友较为喜欢运动，平时多数为运动休闲类打扮；娱乐类休闲则以网吧和KTV为多，KTV多数会选择去石路。 消费者实例称呼：王先生称呼：张先生称呼：陈小姐消费者实例年龄构成25-45岁，年轻、中年人

7、占多数收入水平家庭年收入：412万个人月收入：2K5K 消费水平（不含住房）占收入30%-50%购买力处于中等水平消费习惯购物类：大型超市期待附近的大型卖场餐饮类：社区附近餐馆可选择小，档次较低 ，品牌餐饮多选择狮山路、邓蔚路沿线区域，距离较远休闲娱乐类 :基本不在本区域内 周边缺乏类似商业配套 ,规模较小，档次、服务过低过差 消费者特征本区域主力消费群为周边住宅小区住户年龄构成25-45岁，年轻、中年人占多数收入水平家庭年收入：Part 2 周边商业解析Part 2 周边商业解析长江路商圈木渎镇商圈 木 渎 镇 高 新 区 市 区 狮山路商圈区域社区商业狮山广场绿宝广场本项目金枫国际广场天都

8、花园商业枫华紫园商业东创创业园木渎新天地现有商业体未来商业体（1-3年）区域商群分布长江路商圈木渎镇商圈 木 渎 镇 高 新 香港街金山路花苑街翠坊路本项目竹园路 木渎镇商业从竹园路起直至木渎古镇商业，竹园路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同业态，面向消费群体和租金情况也各有差异。整体来说，竹园路以小商品零售为主，和以普通餐饮、服饰为主的花苑街、香港街一样，主要面向外来打工群体；而较高档次餐饮、休闲娱乐业主要集中于金山路，主要面向木渎本地人群、私企业主位于竹园路北的木渎新天地商业项目将于9月底开始动工，其规划定位为以宾馆、KTV为主的休闲娱乐业PK木渎商群香港街金山路

9、花苑街翠坊路本项目竹园路 木渎镇商业从竹园路起直路段业态租金客群竹园路以服装、餐饮、人力资源中介等为主要业态。虽地理位置较好，但因周边多为民房，消费水平较低，店面租金约在700-1000元/。多为在厂区上班的打工族，年轻人居多。路段业态租金客群竹以服装、餐饮、人力资源中介等为主要业态。虽路段业态租金客群金山路以餐饮、娱乐休闲、烟酒行等为主要业态。此路段因大多为中、大型以上业态，故租金情况未详，小型店面有业主购买自行经营，也有私人投资出租。金山路到底与中山路交界处一间约10平米烟酒店，租金为2500元/本路段周边住宅区、木渎镇居民、本区域外来人口及新区部分居民。路段业态租金客群金以餐饮、娱乐休闲

10、、烟酒行等为主要业态。此路路段业态租金客群香港街以服饰、鞋类、休闲娱乐等为主要业态。经营时间集中在晚上19：00-2：00，服饰类门面一般要2：00后打烊，但整体站面来看，消费档次不高。与中山西路交界处为入口处，租金相对较高，面积在20平米左右的店面，租金约为5-6万/年，往北租金相对减少，约5万/年，但差距不大。人群集中在本区域居住的本地人及在附近厂区上班的外地人，年轻人居多。路段业态租金客群香以服饰、鞋类、休闲娱乐等为主要业态。经营时路段业态租金客群花苑街以娱乐休闲、餐饮、服饰等为主要业态。白天人流量较少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分门面（KTV、餐饮等）通宵经营。西面靠近

11、香港街，故一间面积约30平米左右的门面，租金约在4-5万/年（1900元/），越往东面地理位置越偏，故租金约在3万/年（1200元/ ），且租金每年约有10%的涨幅。人群集中在本区域居住的本地人及在附近厂区上班的外地人，年轻人居多。路段业态租金客群花苑街以娱乐休闲、餐饮、服饰等为主要业态。白路段业态租金客群翠坊街以服饰、餐饮、五金建材等为主要业态。集中的品牌店较多，如永和豆浆、国美电器、海澜之家、冠芝霖手机大卖场等。服饰类除翠坊路上的品牌店外，还有一个茜施商城，也是服饰较为集中的区域路段以南地理位置较偏，且店面不规范，租金相对较便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金约在3000-

12、4000/平米。茜施商城商铺租金约为1000-1500元/平米。本区域居住的本地人及外地在苏州打工者，年轻人居多。路段业态租金客群翠以服饰、餐饮、五金建材等为主要业态。集中的新升新苑世纪花园嘉业阳光假日本项目项目周边有众多居住社区，阳光假日、新升新苑、万枫家园、金色花园、世纪花园等15个小区，一般建有基本生活服务配套。社区内现有商铺多数以经营小型生活服务类配套为主，如小饭店、理发店、水果店、小百货等，还有部分经营房产中介和职业中介。新升新苑内餐厅饭馆较多，但多数卫生条件较差，档次较低。阳光假日内街还有一些健身SPA，美容院等休闲类业态，但受店面规模的限制，对居民的吸引力不强。社区内缺乏可用于会

13、谈、交友、待客的休闲类配套，如咖啡店和茶吧等。白领生活馆君地风华PK社区商业新升新苑世纪花园嘉业阳光假日本项目项目周边有众多居住社区，阳淮海街路乐购狮山路商业淮海路商业本项目狮山路在新区商业中处于核心位置。主要商业有银行、餐饮、证券交易所、星级宾馆、高档商业写字楼等。淮海街是高新区娱乐商业的重要场所，商业主要以餐饮、休闲、娱乐、办公文具等经济形态为主，设施健全，配套齐备。乐购超市目前为新区狮山路以南唯一大型商业超市，面向社区居民生活配套，将主要辐射周围玉山路、塔园路、竹园路、长江路沿线大部分居民社区。乐购超市PK狮山路商群淮海街路乐购狮山路商业淮海路商业本项目狮山路在新区商业中处于本案要打造成

14、为集教育、文化、商业、住宅、物流五大功能的商业园区。长江路和宝带路交界处辐射区域开发建设，重点为商业建设和物流园。长江路的交通优势明显，相接苏州众多主干道。 综合来看，长江路商圈主要发展专业商业市场，业态单一。PK长江路商群本案要打造成为集教育、文化、商业、住宅、物流五大功能的商业园总建275,000平米，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心La Piazza、三栋酒店服务式公寓、三家星级酒店和三栋高档办公大楼。广场商业由开发公司统一招商运营，购物广场内严格规划业态区域，从目前看整体情况较好。一期引进5000平米华润万家超市和6000平米泰华商场，其余为餐饮店、品牌店。其中品牌餐饮店铺

15、主力面积为150-300平米，时尚品牌店铺主力面积为90-110平米。PK绿宝广场总建275,000平米，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲AAI设计方案狮山购物广场总建约26万平米，旨在打造高新区城市形象中心。建设包括住宅、大型shopping mall、百货商厦、室内步行街、文艺中心（影城、书城、文化中心、图书馆等）、娱乐设施、餐饮、酒店（包括酒店式公寓）、写字楼、城市开放空间等。集精品购物、娱乐休闲餐饮、星级酒店、商住两用办公楼为一体的城市标杆性建筑。PK狮山广场AAI设计方案狮山购物广场总建约26万平米，旨在打造高新区城 木 渎 镇 高 新 区 市 区 本项目天都花园商业金枫国际广场

16、枫华紫园商业未建东创创业园木渎新天地未来商业体量周边未来商业体量大，竞争激烈！ 木 渎 镇 高 新 区 市 项目商业体量交房时间性质档次基本信息新港天都花园23万方未定街区综合体高档集商业、酒店、办公于一体的街区综合体；一号线玉山公园站与该商业融为一体枫华紫园13.5万方（含SOHO）未定社区配套中档与本案仅金枫路一路之隔，该项目商业部分主要为三幢SOHO底部三层商业，靠近一号线金枫路站，尚未动工金枫国际广场1.4万方2009-9休闲娱乐中档与本案仅金枫路一路之隔，该项目商业部分主要为两幢SOHO底部三层商业，靠近一号线金枫路站，尚未有商家进驻东创创业园16.7万方（含写字楼）未知商务中心中档

17、位于本案正北方，集写字楼、酒店式公寓、商业于一体，以创业为主题木渎新天地3.4万方2009-10休闲娱乐中低档轻轨一号线始发站出口，定位为集现代餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的苏州不夜城未来商业业态项目商业体量交房时间性质档次基本信息新港天都花园23万方未定商业体商业定位描述木渎镇商圈休闲娱乐业态、服饰为主，分别定位于木渎本地居民和外来打工群体。基本为沿街店铺形式，规模较小。区域社区商业满足基本生活需求。休闲类商业因条件限制无法满足消费者需求。狮山路商圈商贸金融餐饮业态和特色休闲业，消费较高。乐购超市的即将营业有效满足了普通居民生活需求。长江路商圈以专业市场为主。社区商业基本只辐射自身居住者。绿

18、宝广场大型SHOPPINGMALL，辐射整个新区范围，并逐渐影响部分市区消费者。狮山广场新区城市新形象的大型商业购物中心。业态以SHOPPINGMALL、文化为主。未来商业体业态较全面、集中，含办公、住宿、休闲娱乐等多种功能。目前尚未有商家入驻，但预期档次一般。发现：区域中缺少规模性中高档次时尚休闲商业中心，是本项目市场机会点。中原建议：综合考虑本案区位，结合新区、木渎商业发展情况，本案的有效辐射范围应着力于周边区域，打造区域最具竞争优势的大型商业中心。我们机会！归结市场我们的机会在哪？商业体商业定位描述木渎镇商圈休闲娱乐业态、服饰为主，分别定位Part 3 区域未来规划Part 3 区域未来

19、规划木渎镇是市政府规划的12个区域级商业功能区之一，规划有古镇区商贸中心、金枫商业广场、苏福路汽车商业广场、长江路专业市场四大商圈。地块所在的金枫路商圈，规划总占地400亩。重点引进国内外知名的商业业态入驻，承担的责任是满足居民日常的高端的生活的需要，将定位成现代商业为主体的大型商业区。项目处于木渎规划的四大商圈之一金枫路商圈内，区域定位规划较好，有着较大的发展潜力！金枫路规划木渎镇是市政府规划的12个区域级商业功能区之一，规划有古镇区金枫路站苏州轻轨一号线起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站，东西向途径苏州乐园、市政府、苏州大学、园区商贸中心。线路长约26公里，设站23座，计划2011年建成通车。轻轨一号线金枫路站位于本案西侧金枫路，这将有力支撑本项目住宅及商业的市场价格的上涨，且为项目外部客群的导入提供契机！ 地铁1号线规划金枫路站苏州轻轨一号线起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖归结市场和未来，中原认为：我们商业适合打造，时尚、年轻、功能化、旗舰化的商业业态归结市场和未来，让我们回首看看市场成功商业！上海大宁国际商业广场上海大宁国际商业广场 ,为多功能、区间化综合性商业中心。整个广场分为8大主题购物区：综合购物广场、娱乐区、餐饮区、时尚购物区、亲子广场、数码/家