新上海商业城的战略定位与发展规划

1、新上海商商业城的的战略定定位与发发展规划划 一、 新上上海商业业城的现现状与环环境分析析 （一）建建设初衷衷 新上海商商业城是是上海市市人民政政府商业业委员会会依据上上海商业业“九五”发展规规划直接接组织建建设的上上海新的的市级商商贸中心心，规划划目标为为亚洲最最大的商商贸中心心。19991年年底奠基基，19996年年建设大大体结束束。 新上海商商业城位位于浦东东新区陆陆家嘴金金融贸易易区内，占地面面积为114.44公顷，建有第第一八佰佰伴、三三鑫世界界商厦、华诚商商厦、福福兴大厦厦、福使使达大厦厦、银峰峰商厦、新亚汤汤臣大酒酒店、鑫鑫联广场场、银河河大厦、胜康斯斯米克大大厦、胜胜康廖氏氏大厦

2、、乐凯大大厦、良良友大厦厦、内外外联大厦厦、远东东商厦、联合广广场、华华申大厦厦、新大大陆广场场等188幢单体体楼宇，各楼宇宇由天桥桥相连。 作为建设设之初的的规划，新上海海商业城城建筑面面积为880万平平方米，其中商商业面积积近244平方米米，办公公楼面积积近288平方米米，餐饮饮业面积积6万平平方米，宾馆面面积3万万平方米米，娱乐乐业面积积3万平平方米，用于休休闲的共共享空间间面积44.3万万平方米米（包括括1万平平方米的的中心广广场，万万余平方方米的环环行步行行街，近近2万平平方米的的城中街街，近千千平方米米的喷泉泉广场和和数千平平方米的的大型露露天广场场）。希希望能发发展成一一个集商商

3、务办公公、展示示、购物物、观光光旅游、娱乐、健身、休闲于于一体的的商贸中中心。 建设之初初的新上上海商业业城首先先是以良良好的发发展前景景和优惠惠政策，其次是是因交通通和地段段的便利利性而吸吸引入驻驻企业的的。经过过一段时时间的经经营后，各个入入驻企业业对新上上海商业业城的发发展前景景和交通通条件依依然比较较看好，但对设设施的现现代化、革新性性和管理理的协调调性方面面颇有微微辞。 （二）现现实地位位 1、主要要优势 （1）作作为上海海市八个个市级商商业中心心（四街街四城）之一，受到市市、区政政府的高高度关注注。 上海市政政府将南南京路、淮海路路、四川川北路、西藏中中路和豫豫园商城城、徐家家汇商

4、城城、不夜夜城和新新上海商商业城列列为“四街四四城”，作为为未来上上海零售售商业发发展的重重点地区区，政府府在政策策、融资资和税收收等方面面提供了了不少倾倾斜，为为新上海海商业城城的发展展奠定了了基础。作为浦浦东商业业的唯一一入选者者，新上上海商业业城在全全市商业业的总体体宣传中中也占到到了重要要的一席席。 从浦东的的范围来来看，新新上海商商业城更更以其重重要的商商业功能能和商务务功能而而受到新新区政府府的重视视。目前前为止，新上海海商业城城仍然是是浦东最最主要商商业中心心，代表表着浦东东开发开开放的形形象。浦浦东新区区政府对对新上海海商业城城的未来来发展仍仍寄以厚厚望，关关心着商商业城的的招

5、商和和管理工工作，并并希望能能就陆家家嘴地区区新的商商业设施施的建设设对新上上海商业业城所造造成的影影响及商商业城的的调整与与发展对对策作深深入探讨讨。浦东东新区政政府成为为新上海海商业城城调整与与发展的的直接支支持者。（2） 浦东的的人口呈呈逐年增增长趋势势，且在在人口结结构上发发生了很很 大的变化化。 浦东的城城镇人口口增长速速度快于于农村，在农村村中的非非农业人人口增长长也比较较快，这这表明浦浦东的工工业化、城市化化的发展展速度加加快。新新区人口口总量的的增长还还伴随着着就业率率的提高高，这给给新区商商业总量量的增长长创造了了前提。浦东新新区的人人口构成成上出现现了不同同层次的的人员。有

6、国外外来沪经经商者、办公楼楼任职的的白领人人士、外外省市来来沪工作作人员、外地民民工及浦浦东的工工薪阶层层人士等等，这些些不同层层次的人人士形成成了不同同的消费费层次，给综合合性多层层次商贸贸中心的的开发提提供了市市场保证证。 （3） 周边的的公交线线路比较较发达，为新上上海商业业城带来来了众多多 的客流。 主要的公公交线路路集结点点为浦东东南路和和张扬路路，两条条路相加加有超过过20条条公交线线路，将将客流从从浦东，特别是是浦西的的各个地地方集中中到新上上海商业业城。但但应该看看到的是是这些人人流大部部分被第第一八佰佰伴作了了第一层层截流，然后顾顾客又松松散地流流向家电电城、鞋鞋城和书书店等

7、单单体或流流回公交交路线集集结点。所以目目前新上上海商业业城的客客流主要要集聚在在其东面面。 （4） 大多数数消费者者认为新新上海商商业城应应是 “浦东的的商业中中心”。 这虽然偏偏离于商商业城的的原始定定位，但但是另一一方面也也说明商商业城在在消费者者心目中中的现有有位置已已经比较较明确。在调查查中发现现，进入入或经过过新上海海商业城城的消费费者中目目前有883%的的人认为为浦东的的商业中中心位于于“新上海海商业城城”。而且且，新上上海商业业城给消消费者的的印象主主要是“购物中中心”（见图图1），这虽然然和新上上海商业业城本身身定位有有一定的的差异，但是其其商业功功能却得得到了充充分的肯肯定

8、。 图图1：消消费者对对新上海海商业城城的认识识 2、不利利条件 （1）上上海居民民的购物物习惯一一时难以以完全改改变，客客观上造造成新上上海商业业城的人人气不足足。 由于历史史的原因因，浦东东的商业业层次较较低且单单一化，商业网网点的经经营档次次一般较较低，仅仅仅是提提供满足足浦东居居民的日日常生活活所需的的消费品品。所以以长期以以来，浦浦东居民民已经养养成了到到浦西去去购买高高档的消消费品的的习惯，而浦西西的消费费者更没没有过江江到浦东东消费的的习惯，而且即即便有一一部分浦浦西的居居民动迁迁到浦东东，还是是保留着着到浦西西购物的的习惯。这就在在客观成成为新上上海商业业城目前前人气不不足的重

9、重要原因因。 （2）新新上海商商业城运运行时期期，整个个上海商商业的发发展状况况对其不不利。 新上海商商业城开开始运行行时期正正是上海海商业经经过高速速发展后后，零售售商业出出现结构构性饱和和的时期期。上海海零售商商业营业业面积在在19992年只只有4112万平平方米，到19998年年就发展展到10006万万平方米米，万米米以上的的大商厦厦出现660多家家。各种种新型的的零售业业态纷纷纷出现，对百货货业形成成了巨大大的压力力。加上上消费购购买力出出现向住住房、教教育及非非商品性性支出分分流的趋趋势，商商品市场场出现了了疲软的的现象。上海市市的社会会消费品品零售总总额的增增长率经经历了993年的

10、的高峰后后，从994年就就开始下下滑（见见表1），从而而使新上上海商业业城从建建设之初初就处于于不利的的市场环环境之中中。 表1 上海市市历年来来社会消消费品零零售总额额增长率率 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 21.77% 34.33% 23.55% 25.99% 19.77% 15.22% 11.00% （3）浦浦东未来来的商业业和交通通的发展展趋势对对新上海海商业城城不利。 新上海商商业城偏偏离浦东东主要的的客流载载体地铁铁2号线线，距离离最近的的站点达达3000米左右右，周边边的世纪纪大道、张扬路路和东方方路又是是以行车车为主的的高速干干道，从从东面和和南面对对

11、客流产产生了一一定的阻阻隔，北北侧商城城路是单单行道，这样的的交通布布局不利利于新上上海商业业城的人人流汇集集。 陆家嘴地地区目前前人气不不足，新新居民区区尚未形形成，办办公大楼楼的入住住率又低低。已经经建成开开业的易易初莲花花特大型型超市对对新上海海商业形形成了巨巨大的压压力，而而即将出出现的正正大广场场和万邦邦广场两两大新型型的商业业设施，也必然然会对新新上海商商业城进进一步的的发展构构成威胁胁。 （4）新新上海商商业的开开发时间间短，其其商业文文化底蕴蕴较薄弱弱。 同其他比比较成熟熟的市级级或区级级商业中中心或商商业街相相比，新新上海商商业城的的开发时时间很短短，投入入使用至至今只有有三

12、年左左右，而而且历史史上其所所在的位位置也不不是商业业集聚区区域，所所以新上上海商业业城的商商业文化化底蕴明明显不足足。这使使得消费费者对新新上海商商业城还还缺乏深深刻的印印象和特特定的认认识，从从而也给给新上海海商业城城的招商商工作带带来了一一定的困困难。 （三）环环境条件件 1、客流流情况 新上海商商业城周周围的日日客流量量周未约约为200万人次次，平时时约为110万人人次。消消费者来来新上海海商业城城的目的的以购物物为主（38%），其其中，到到八佰伴伴的客流流占1/5。新新上海商商业城的的客流总总量比不不上浦西西同类地地区，约约为浦西西的500%左右右，但是是仅从单单体第一一八佰伴伴来看

13、，购物的的比率等等同于浦浦西销售售成绩较较好的商商厦。 客流的入入口集中中在浦东东南路和和张扬路路上。崂崂山西路路上所设设的公交交站点客客流极少少，每半半小时内内有六至至七班车车，每班班车上下下五六个个乘客。崂山东东路张扬扬路口客客流最少少，由此此可以推推断东方方路的公公交车站站对新上上海商业业城的客客流集聚聚基本没没有贡献献。 进入或经经过新上上海商业业城的消消费者以以浦东居居民为主主（700%）以以上，多多数为常常客，每每周都来来的占440%，来过几几次的占占45%。他们们到达新新上海商商业城的的时间以以30分分钟以内内为多数数。有22/3的的顾客有有明确的的购物目目的。 进入或经经过新上

14、上海商业业城的消消费者对对商业城城内单体体的认知知度（554%）高于对对商业城城名的认认知度（35%）。单单体中对对八佰伴伴的认知知率最高高，但是是由于其其他单体体的认知知有一定定程度的的分散性性，所以以相对而而言，对对于商业业城名的的认知度度在消费费者心目目中并不不算低。 从第一八八佰伴的的客流情情况来看看，顾客客年龄集集中在116-445岁，家庭月月收入集集中在220000元49999元，其次是是10000元19999元。顾客到到达八佰佰伴的一一般交通通工具为为公共交交通，而而且以浦浦东南路路张扬路路为主要要的入口口。 进入或经经过八佰佰伴的消消费者常常去的购购物地点点以南京京路的第第一百

15、货货、新世世界和华华联商厦厦为主。其次是是四川北北路（以以东宝百百货、春春天百货货和福德德广场为为主）和和徐家汇汇（以东东方商厦厦和太平平洋百货货为主）。 2、建筑筑情况 在整体规规划上过过于顾及及新上海海商业的的楼宇气气势，而而缺乏对对客流导导向和商商业效应应的考虑虑，188幢大楼楼似一堵堵 “围墙”，挡住住了城内内的景物物，也挡挡住了广广大的顾顾客。远远远望去去，很难难看出是是一个商商业中心心，而更更像是一一个办公公楼群。从而使使得新上上海商业业城呈现现出“一头热热，一头头冷”，周边边热闹城城内冷清清的局面面。客流流只在商商业城外外特别是是第一八八佰伴附附近流动动，而不不被吸引引进入城城中

16、。房房地产在在开发之之初就各各自为政政，缺少少统一的的规划，致使各各楼宇的的内部和和外部结结构不甚甚合理。各个路路口和关关键的出出入口无无明显的的标志，其后果果是：主主次通道道不分，人行道道和车行行道分布布不合理理，卸货货场地明明显不足足，对新新上海商商业城 的进一步步发展形形成了障障碍。 另外，原原先规划划中的各各楼宇间间的通道道未能开开通，用用于休闲闲的4.3万平平方米共共享空间间也一直直闲置，并被围围栏团团团围住，商业城城内的路路面修缮缮和“亮灯”工程又又由于费费用分摊摊的原因因而迟迟迟不得解解决，崂崂山西路路公交线线路的改改造也未未能起到到吸引人人流的作作用。新新上海商商业城的的硬件环

17、环境还有有待进一一步完善善。 （四）经经营现状状： 新上海商商业城为为提高商商业设施施的利用用率，目目前主要要以发展展“市场化化”经营的的方式，利用大大规模的的场地进进行摊位位招商。入场企企业经营营方式比比较简单单，主要要以价格格进行竞竞争。除除第一八八佰伴外外，高品品位、高高规格的的商家太太少，主主要以中中低档产产品为主主，无法法满足已已经发生生变化的的浦东地地区市场场的需要要，更无无法同浦浦西争夺夺市场。从总体体上看，集聚客客流的能能力较差差。 目前新上上海商业业城的已已经建成成和开业业的餐饮饮、娱乐乐面积，除去自自用的面面积和新新亚汤臣臣大酒店店外，为为13.5万平平方米左左右，虽虽然这

18、部部分面积积和商场场面积基基本相当当，但是是由于面面向大众众的餐饮饮娱乐设设施，尤尤其是既既能休息息又有多多种品种种选择的的、价格格中低的的休闲场场所很少少。新上上海商业业城多功功能综合合性的特特征未能能得到体体现。 （五）总总体形象象。 新上海商商业城在在建设之之初是作作为一个个整体的的商贸中中心对外外宣传和和招商开开发的，这是当当时商业业城的一一个极大大的的优优势，也也是它能能吸引开开发商的的主要原原因之一一。但是是，楼宇宇开发基基本完成成后，新新上海商商业城的的宣传量量骤减，特别是是缺乏对对于总体体形象的的宣传，各个单单体在宣宣传上也也无出众众之处，只是各各自为政政。除第第一八佰佰伴外，

19、各单体体的媒体体曝露度度极低。 另外，各各楼宇的的开发商商因向银银行贷款款用于商商业城建建设的投投资资金金都已到到了还贷贷期限，由于无无力还贷贷，只得得将楼盘盘低价出出租或出出让，一一方面影影响到了了市场的的繁荣程程度，另另一方面面更助长长了各自自为政，缺乏统统一形象象的局面面的发展展。 （六）管管理体制制 新上海商商业城在在建设初初期由上上海市商商委组建建了“新上海海商业城城联合发发展公司司”负责项项目的建建设，并并在建成成后负责责对各单单体业主主的协调调和管理理。但由由于新上上海商业业城地处处浦东新新区，其其建设和和运行过过程中，必然要要得到浦浦东新区区有关部部门的管管理和服服务。在在浦东

20、新新区未介介入的情情况下，一些管管理上的的问题难难以处理理，而影影响了商商业城的的总体形形象及经经营情况况。从119988年起，上海市市商委同同浦东新新区政府府共同组组建了“新上海海商业城城联合管管理委员员会”，对商商业城实实施共同同管理。 从目前情情况来看看，共同同管理已已取得了了一定的的成效。然而，由于业业主单位位分属不不同系统统，各为为其主；且因大大多数企企业为传传统国有有企业，市场经经营意识识不强，故在涉涉及新上上海商业业城总体体利益和和需要共共同携手手开发的的不少问问题上，难以统统一意志志和行动动，更缺缺乏对新新上海商商业城长长远发展展的共同同研究和和策划。联合管管理委员员会在新新上

21、海商商业城的的进一步步开发上上深感心心有余而而力不足足。 二、新上上海商业业城进一一步建设设与发展展的战略略思考 根据以上上分析，我们对对新上海海商业城城进一步步的建设设与发展展提出以以下思路路。 新上上海商业业城的战战略定位位。 1功能能定位： 根据新上上海商业业城的建建设初衷衷、投资资规模、建筑形形态以及及现实环环境条件件，我们们认为，新上海海商业城城仍应把把“建设成成为一个个具有现现代水准准的，集集购物、娱乐、观光、休闲功功能于一一体的综综合性商商业中心心”为其功功能定位位目标。这一商商业中心心，应当当是直接接面对消消费者的的，以零零售业务务为主的的购物中中心；这这一商业业中心应应当是以

22、以现代化化“销品茂茂(shhopppingg maall)”为楷模模的多功功能的休休闲中心心；这一一商业中中心的目目标消费费层次应应是中等等偏上的的。 对新上海海商业城城作这样样的功能能定位基基于以下下理由： 新上上海商业业的现实实条件决决定了其其必须是是一个以以零售业业务为主主的商业业中心。其一，建筑结结构完全全是按照照零售业业的要求求设计的的，不适适应批发发业务的的需要，而且不不是具备备批发业业务所必必需的大大容量的的停车场场；其二二，目前前在新上上海商业业城，最最有影响响的仍是是“第一八八佰伴”新世纪纪百货公公司。这这是一个个典型的的零售企企业，从从而其所所吸引的的主要购购买群体体也必然

23、然是广大大消费者者，所以以在新上上海商业业城，不不宜以批批发业务务为主，而应当当因势利利导，发发展零售售业务。从长远远来看，也不应应将发展展交易市市场作为为其主要要的发展展方向。而应将将发展以以百货零零售业为为主体的的多功能能综合性性商业中中心作为为其发展展方向。 市场场发展趋趋势决定定了其必必须是一一个多功功能的综综合性商商业中心心。从世世界零售售商业的的发展趋趋势来看看，以百百货业为为主体的的大型零零售商业业都有向向娱乐、休闲等等辅助功功能发展展和延伸伸的趋势势，这是是增强大大型百货货零售业业竞争实实力的需需要。从从浦东商商业在上上海商业业中现实实与未来来的地位位来看，增强其其旅游、观光与

24、与休闲功功能，才才有可能能形成同同浦西历历史悠久久，基础础实力雄雄厚的商商业群休休相抗衡衡的竞争争实力。因此新新上海商商业城应应当在发发展其购购物功能能的同时时，增强强其娱乐乐、休闲闲和旅游游观光功功能，使使其成为为浦东地地区主要要的旅游游观光景景点之一一。 市场场环境条条件决定定了其必必须坚持持以中等等偏上的的消费层层次作为为其主要要的服务务对象。这不仅仅是由于于新上海海商业城城所处的的区域位位置在浦浦东新区区的发展展规划中中已被确确定为是是主要的的商业中中心，其其消费层层次的定定位不可可能过低低；而且且从其周周边环境境的发展展趋势来来看，中中高档的的住宅小小区和成成片的高高级办公公楼将集集

25、聚起一一批消费费层次较较高的市市场群体体，新上上海商业业城只有有以这样样的市场场群体为为主要目目标，逐逐步提高高其经营营档次，才能同同市场环环境相适适应；同同时，也也只有将将市场扩扩大到占占市场大大多数的的中等收收入层次次的消费费者才能能形成规规模效应应，新上上海商业业城总的的层次定定位应当当是中等等偏上的的。 2市场场定位： 就新上海海商业城城所处的的区域位位置和自自身条件件而言，其市场场的辐射射面是一一个颇为为复杂的的问题。从目前前的情况况来看，存在着着三种可可能：一一是以浦浦东新区区为主，形成区区域性的的商业中中心。这这一点应应当是不不难做到到的，尽尽管仍面面临着正正大广场场等即将将崛起

26、的的新型商商业中心心的竞争争威胁，新上海海商业城城毕竟有有依托“第一八八百伴”而已经经形成的的先发效效应，在在成为区区域性商商业中心心方面应应当说还还是有较较强的竞竞争力的的；二是是以整个个上海为为市场，成为名名副其实实的市级级商业中中心。其其目标就就是形成成象徐家家汇商城城那样的的的辐射射效应。这一目目标的实实现还有有待于付付出极大大的努力力。其关关键在于于必须克克服浦西西消费者者对于“一江之之隔”的心理理障碍以以及大大大增强其其自身所所独有的的吸引力力；三是是在成为为区域性性商业中中心的基基础上，吸引国国内外的的旅游者者，成为为浦东地地区富有有特色的的观光购购物景点点。这一一点在目目前实际

27、际上已经经形成，但是在在未来，由于其其他区域域（如正正大广场场、万邦邦广场等等）商业业中心的的形成，新上海海商业城城在吸引引旅游观观光群体体方面竞竞争力可可能会有有所削弱弱。要维维持这一一地位，增加其其旅游观观光方面面特色资资源显得得尤为必必要。 从目前来来看，较较为理想想而又较较为现实实的市场场定位应应当是第第三种。因为第第一种市市场定位位过于狭狭窄，相相对于新新上海商商业城的的巨额投投资而言言，不相相匹配；而第二二种市场场定位也也不够现现实，面面对商业业功能如如此齐全全的浦西西商业群群体，又又不具备备徐家汇汇地区那那样地处处交通枢枢纽的独独特优势势，要将将浦西的的消费者者大量地地吸引到到新

28、上海海商城来来，谈何何容易！ 从这一定定位出发发，新上上海商业业城今后后可能面面对的市市场群体体将主要要由四个个方面所所构成：浦东地地区的居居民（可可涵盖一一区二县县的所有有居民）；陆家嘴嘴商务楼楼的中外外工作人人员（也也可包括括浦东其其他地区区的中外外工作人人员。但但对于家家住浦西西的工作作人员来来说，光光顾的机机会不会会太多）；到浦东东地区观观光旅游游的广大大中外宾宾客。随随着浦东东国际机机场的启启动运行行以及外外环线全全线开通通以后，到浦东东观光旅旅游的中中外宾客客必然会会大大增增加。特特别是江江浙两省省的旅游游者到上上海浦东东看看的的欲望会会越来越越强烈；节假日日部分浦浦西的居居民也可

29、可能越江江前来购购物休闲闲。在这这四部分分市场群群体中，前两者者为静态态客流，是新上上海商业业城的基基本市场场面；后后两者成成为动态态客流，是新上上海商业业城应当当积极寻寻求和开开发的市市场资源源。 新上上海商业业城的业业态结构构及形态态布局 1业态态结构 根据新上上海商业业城的战战略定位位。其业业态结构构应当是是以现代代购物中中心(sshopppinng mmalll)为基基本模式式的。这这一模式式的典型型结构应应为：由由一家大大中型百百货商店店和一家家大中型型超级市市场为主主要依托托；配置置以一系系列各具具特色的的专业店店和专卖卖店；辅辅之于一一批餐饮饮小吃店店以及各各种影视视娱乐场场；一

30、些些银行营营业所以以及其他他服务机机构也可可参杂其其中。 从新上海海商业城城目前的的业态状状况分析析。 百货商店店。已有有“第一八八百伴”这一大大型百货货商店存存在。从从其经营营规模、商品结结构及其其市场影影响来看看，已可可基本满满足新上上海商业业城业态态结构的的发展需需要。 超级市场场。已有有联华超超市（6600平平方米左左右）存存在。但但从作为为新上海海商业城城业态结结构主要要依托的的角度来来看，其其规模远远远不够够。所处处的位置置也不够够理想。 专业店和和专卖店店。在新新上海商商业城开开业初期期，已有有上海服服饰中心心等专业业商店存存在，但但由于经经营状况况不好，现已普普遍退化化为各种种

31、类型的的专业市市场，档档次低下下，布局局混乱，同新上上海商业业城整体体化布局局的要求求极不相相称。 餐饮业。新上海海商业城城中除商商城路一一些大楼楼里的“楼宇餐餐饮”和“第一八八佰伴”里的“小吃广广场”之外，城内的的其他餐餐饮业几几乎没有有。 娱乐业。除在张张扬路上上有一个个很不起起眼的“体育俱俱乐部”之外，新上海海商业城城的娱乐乐业也是是一片空空白，导导致入夜夜之后，全城一一片漆黑黑。 金融业。新上海海商业城城金融业业进入的的情况比比较突出出，然而而并不是是一种为为商业和和消费群群体服务务的银行行营业所所，而是是正规的的银行大大厅和证证券公司司。不仅仅无助于于商业城城的商气气集聚，而且由由于

32、占据据了良好好的市口口，反而而造成了了商业链链的阻断断和隔裂裂。影响响了商业业城的总总体布局局。 从以上分分析中可可以看出出。新上上海商业业城目前前的业态态结构是是残缺不不全，互互不配套套的。缺缺乏总体体的规划划指导，处于一一种任其其自然发发展的状状态。从从长远来来看，不不仅商业业城总体体的商业业效应无无法形成成，各经经营单体体最终也也是难以以取得良良好效益益的。其其结果将将成为“铁打的的营盘，流水的的兵”，使新新上海商商业城始始终处于于一种低低层次的的市场化化状态。 因此，对对新上海海商业城城的业态态结构必必须进行行总体规规划。在在明确目目标的基基础上，逐步调调整。在在当前重重点要考考虑的问

33、问题发展展是新上上海商业业城的支支柱业态态。即“一店、一场、一中心心”。 所谓“一一店”，即开开发好一一家百货货商店。由于“第一八八佰伴”已经成成为一家家颇有影影响的百百货商店店，所以以在此就就主要是是研究如如何对其其加以巩巩固与发发展的问问题。首首先“第一八八佰伴”应当坚坚持百货货业态不不动摇，而且应应当维持持其中等等偏上的的档次定定位。一一方面应应当根据据浦东地地区消费费者的需需要，在在百货商商品的种种类上，不断地地出新出出奇，形形成自己己经营特特色；其其次，“第一八八佰伴”应当充充分考虑虑，“城兴店店兴，城城衰店衰衰”的关联联效应，注意同同商业城城其他企企业之间间的过渡渡和衔接接，并在在

34、促进商商业城兴兴旺方面面作出应应有贡献献。从具具体的措措施上讲讲。调整整自己的的进货通通道，打打开通往往崂山西西路的顾顾客出入入口，将将客流引引向新上上海商业业城的核核心地带带，将可可能对引引发商业业城的聚聚客效应应产生积积极影响响，此举举对“第一八八佰伴”是利大大于弊的的事情，而对于于新上海海商业城城来说，则更能能充分发发挥这一一大型的的百货商商店对全全城的支支撑和依依托作用用。 所谓“一一场”，即开开发好一一家具有有规模的的超级市市场。目目前的联联华超市市，对于于新上海海商业城城是难以以发挥支支撑和依依托作用用的。必必须在商商业城中中选择适适当位置置，开设设一家550000-1000000

35、平方米米的大型型超级市市场。这这不仅是是商业城城自身发发展配套套的需要要，而且且在新上上海商业业城的周周边地区区实际上上也没有有一家具具有一定定规模的的超级市市场。商商业城中中若能开开设这样样的超级级市场，不仅对对周边的的居民和和职工具具有吸引引力，而而且也会会对3000米外外地铁交交通带来来的流动动客流产产生吸引引力。从从目前已已开设的的“友谊南南方商城城”（shhopppingg maall）的经验验来看，“超级市市场”对于吸吸引客流流的作用用是不可可低估的的。这一一超级市市场可以以在原联联华超市市的基础础上进一一步扩展展，也可可另行引引进。超超级市场场的商品品结构应应当同“第一八八佰伴”

36、有所错错位。价价格应同同浦东现现有的各各个“大卖场场”接近并并具有竞竞争力。位置应应当处于于客流相相对密集集之处，并能对对新上海海商业城城核心部部位产生生引客效效应。 所谓“一一中心”，即开开发好一一个大型型娱乐中中心。娱娱乐中心心对综合合型购物物休闲中中心（sshopppinng mmalll）的作作用是不不可忽视视的。它它即可持持续稳定定地吸引引大量的的客流，而且具具有特色色的娱乐乐中心还还可成为为购物休休闲中心心的特有有标志，从而成成为旅游游观光的的重要资资源。新新上海商商业城必必须要开开发出一一个富有有特色的的娱乐中中心，才才可能保保持住其其作为浦浦东新区区游览观观光的必必到景点点的地

37、位位。否则则就可能能随着浦浦东地区区其他观观光景点点的开发发，而失失去对于于中外游游客的吸吸引力。根据新新上海商商业城的的现有条条件，建建议可在在城内开开发一个个“魔宫”娱乐中中心，其其中可进进行各种种魔术表表演，开开展各种种魔术游游戏，进进行群众众性的魔魔术培训训，甚至至可开设设富有神神奇色彩彩“魔术餐餐馆”。即时时，还可可邀请国国外的魔魔术表演演家前来来表演。从而在在新上海海商业城城中形成成一个在在上海独独一无二二的特色色娱乐中中心，相相信必然然会对广广大游客客产生巨巨大的吸吸引力。从上海海目前情情况来看看，有专专门的马马戏表演演场馆，但并没没有专门门的魔术术表演场场馆，而而将魔术术转化为

38、为群众性性的娱乐乐活动更更无先例例。如果果能引进进以上海海魔术团团为主体体的一批批团体和和企业对对其进行行开发，此项目目成功的的可能性性还是很很大的。 有“一店店、一场场、一中中心”为支撑撑和依托托，新上上海商业业城的人人气可能能逐渐旺旺盛。即即时，各各种专业业店、专专卖店和和餐饮服服务企业业的引入入也就会会变得不不那么困困难，商商业城也也就能掌掌握对全全城的业业态结构构加以调调整的主主动权。根据国国内外类类似购物物中心的的经验，“一店、一场、一中心心”在营业业面积上上应占全全部营业业面积的的约300%以上上，在销销售额上上则可能能超过550%，因此，抓住“一店、一场、一中心心”的开发发，对于

39、于整个新新上海商商业城的的开发而而言是“事半功功倍”的。 2形态态布局： 新上海商商业城的的形态布布局存着着严重的的先天不不足。首首先是建建筑结构构上的不不合理。由于开开发初期期，对新新上海商商业城功功能定位位的不明明确和参参建单位位的各行行其是，从而造造成了建建筑群本本身对商商业效应应的严重重破坏。除“第一八八佰伴”和张扬扬路沿线线的几家家商店之之外，其其他建筑筑的商业业设施都都是面对对城内“步行街街”的，即即人们所所说的“屁股朝朝外”。从而而当“步行街街”开发失失败之后后，这些些商业设设施就全全部失去去了效应应。而城城内“步行衔衔”和“中心广广场”被四周周的高层层建筑全全部挡住住，根本本无

40、法引引进客流流，商业业城就此此成了一一座“死城”；其次次，由于于各大楼楼业主只只顾回收收投资，对其底底层建筑筑随意使使用。使使城内商商业布局局呈现“散、乱乱、断”的格局局，既不不成线，也不联联片，从从而使新新上海商商业城根根本无法法产生整整体效应应。 因此，新新上海商商业城的的形态布布局规划划应当强强调“开放、通畅、贯穿、共享”的原则则。即必必须注意意打开新新上海商商业城的的入城通通道；保保证客流流在城中中的自然然流畅；各种不不同业态态的商业业设施应应当相互互衔接联联线成片片；合理理的布局局能尽可可能让各各商业企企业对入入城客流流进行共共享。 （1）将将鑫联广广场改造造为娱乐乐中心。 从新上海

41、海商业城城目前的的实际情情况来看看，真正正能直接接面向过过往客流流的商业业设施主主要集中中在商业业城的南南侧和西西侧。北北侧商城城路基本本上是办办公楼宇宇为主，无法吸吸引客流流；东侧侧为新亚亚汤臣大大酒店和和银河大大厦的锅锅炉房，真正形形成商业业效应的的起点还还是鑫联联广场。贯穿商商业城中中心的步步行街和和中心广广场，一一东一西西分别被被银河大大厦和新新大陆广广场挡住住客流无无法直接接进入。只有从从崂山西西路和穿穿越鑫联联广场才才可抵达达，由于于建筑格格局已经经定型，所以这这样的情情况基本本上无法法改变。 由于大多多数商业业设施面面向商业业城内的的步行街街，所以以启动商商业城商商业效应应的关键

42、键是将客客流引入入中心广广场和步步行街。导入客客流是商商业城功功能开发发的首要要问题，也是新新上海商商业城形形态布局局的核心心问题。根据我我们的分分析认为为：崂山山西路和和鑫联广广场将是是新上海海商业城城客流导导入的主主要通道道。在形形态布局局上必须须坚持“抓两头头，带中中间”的基本本策略。从目前前的情况况看，新新上海商商业城呈呈现“一头热热、一头头冷”的现象象，西边边客流集集中，东东头门可可罗雀。“抓两头头”的关键键首先是是激活东东头，从从而使鑫鑫联广场场的重新新开发成成为启动动商业城城商业效效应的重重要抓手手。 鑫联广场场目前为为家具商商场，实实际经营营效益并并不理想想。加上上家具商商场对

43、客客流的集集聚效应应较差，对新上上海商业业城的客客流导入入不利，所以鑫鑫联广场场必须重重新进行行功能定定位。我我们建议议：将鑫鑫联广场场改造成成“魔宫”娱乐中中心。理理由是：要将鑫鑫联广场场作为新新上海商商业城东东头客流流导入的的主要通通道，就就必须使使其成为为新上海海商业城城的支柱柱业态之之一。在在百货、超市和和娱乐中中心三大大支柱业业态中，超市同同鑫联广广场的建建筑形态态不适应应，不可可取；百百货一方方面同“第一八八佰伴”会产生生冲突，另一方方面市口口也不理理想。只只有开设设富有特特色的娱娱乐中心心，才能能不受市市口因素素的影响响，吸引引广大顾顾客近悦悦远来；鑫联广广场同新新上海商商业城的

44、的中心广广场相连连，若改改建成娱娱乐中心心，通过过前后贯贯道，可可立即带带动中心心广场的的娱乐休休闲功能能，从而而将客流流引入新新上海商商业城；鑫联广广场的建建筑条件件和门前前的弧形形广场，很适应应于开设设大型娱娱乐中心心。 鑫联广场场中心的的开发若若能成功功，即可可从东边边集聚人人气，吸吸引客流流，通过过中心广广场、步步行街和和张扬路路沿线同同西边贯贯道，新新上海商商业城的的整体效效应即可可被带动动。 （2）开开发崂山山西路商商业街。 崂山西路路尽管目目前已成成为贯穿穿商业城城南北的的主要通通道，但但是由于于两侧的的商业效效应并未未很好开开发，所所以也难难以将客客流导入入商业城城的核心心地带

45、。根据观观察分析析崂山西西路难以以导入客客流的主主要原因因有两点点：一是是路口商商气不足足。崂山山西路南南入口处处是“第一八八百伴”的进货货通道，沿街是是封闭的的库房，毫无商商气可言言；北入入口处一一边是天天庭酒店店，另一一边则是是良友大大厦，单单靠一个个6000平方米米左右的的联华超超市，也也难形成成商气。路口商商气不足足就很难难将客流流引入崂崂山西路路；二是是沿街店店不成线线。事实实上除了了最近新新开的一一家新华华书店之之外，崂崂山西路路上实际际上并没没有沿街街开设的的商店，店不沿沿街，客客流也就就难以顺顺街而入入。所以以崂山西西路商业业开发的的前提是是激活商商气，以以集聚人人气。 从理想

46、的的角度分分析，首首先从打打开“第一八八佰伴”在崂山山西路出出口入手手，进一一步使崂崂山西路路两侧 的商店店能全部部开出，这样就就能使崂崂山西路路成为一一条贯空空商业城城南北的的商业街街，从而而将客流流导入商商业城中中心。然然而在人人气尚未未集聚的的时候，“第一八八佰伴”及新大大陆广场场等打开开沿崂山山西路的的门面的的积极性性不会太太高。所所以不能能不考虑虑首先采采取一些些过渡措措施以集集聚人气气。 我们认为为，比较较可行的的方法是是：先在在崂山西西路沿街街设摊，以形成成商气，将客流流带入商商业城中中心。待待人气集集聚后，再开店店撤摊。最终形形成崂山山西路商商业一条条街，成成为向商商业城中中心

47、导入入客流的的主要通通道。经经验证明明，在现现阶段，设摊成成市对卖卖方和买买方都有有吸引力力。尽管管目前看看来，层层次较低低，但只只要能吸吸引客流流，不妨妨一试。当然在在新上海海商业城城中设摊摊，形态态上也应应比较规规范，可可选用统统一制作作的“货摊车车”，也可可采用临临时活动动房。只只要规范范统一，加上严严格管理理，不会会对商业业城的形形象造成成不良影影响。为为保证“摊棚一一条街”的商气气真正形形成，应应当禁止止车辆在在崂山西西路商城城段行驶驶，使该该段路成成为一条条步行街街。并可可在开街街时，首首先以展展销形式式出现，广为宣宣传，以以求一举举成功。 （3）开开发联合合广场 形态布局局中的另

48、另一重要要问题是是联合广广场的开开发，应应当说这这是新上上海商业业城中仅仅次于“第一八八佰伴”的良好好市口，应当积积极加以以开发利利用。问问题是联联合广场场的功能能应怎样样确定，这是一一个影响响全局的的问题。我们认认为，联联合广场场的商业业开发可可考虑两两个方案案：一是是利用至至少两个个楼面，开设大大型超市市，以构构成新上上海商业业城的又又一支柱柱业态。其同“第一八八佰伴”能形成成互补，又能成成为集聚聚客流的的重要因因素；二二是开设设服饰广广场，成成为由一一大批品品牌专卖卖店，以以“店中店店”的方式式组成的的服饰专专卖中心心，以弥弥补商业业城中专专卖店很很少的不不足之处处。在联联合广场场土建尚

49、尚未结束束之前，也应将将沿浦东东南路一一侧的沿沿街围墙墙打开，开设临临时商店店，以形形成沿浦浦东南路路一条街街的商业业气氛，并有可可能通过过西广场场将客流流引入商商业城。 在形态布布局中，应当考考虑在新新上海商商业城中中引入一一部分餐餐饮企业业。由于于在商城城路一些些大楼中中的“楼宇餐餐饮”已成气气候，所所以商业业城中的的餐饮应应主要发发展小吃吃和快餐餐。其布布局位置置应当主主要在中中心广场场和崂山山西路周周围，也也可考虑虑在张扬扬路上开开设一二二家。为为同新上上海商业业城的总总体形象象相一致致。餐饮饮业的引引进也尽尽可能考考虑是有有一定影影响的品品牌企业业。 新上上海商业业城的环环境开发发

50、新上海商商业城目目前难以以集聚人人气的又又一个重重要原因因是其缺缺乏必要要的环境境烘托效效应。新新上海商商业城所所处的位位置，历历史上并并非传统统的商业业中心。周边地地区的商商业气氛氛并不浓浓厚，加加上目前前浦东新新区的交交通发展展规划又又对新上上海商业业城形成成了一些些不利影影响，其其一，宽宽阔的世世纪大道道和已辟辟为快车车道的张张扬路，分别从从东面和和南对新新上海商商业城的的客流形形成了阻阻断；其其二，地地铁二号号线的车车站距离离新上海海商业城城也有3300米米之远，其不仅仅不大可可能为新新上海商商业城带带来客流流，而且且有可能能因公交交乘客转转乘地铁铁，而导导致新上上海商业业城现有有客流

51、的的流失。因此要要考虑新新上海商商业城的的进一步步开发不不能不考考虑对其其环境的的改造，以根本本改变新新上海商商业城的的“孤岛”现象。 我们认为为，新上上海商业业城环境境状况的的改变，关键是是做好两两件事：一是开开通地铁铁站至新新上海商商业城的的地下通通道，将将客流引引入新上上海商业业城；二二是着手手开发浦浦东南路路商业街街，使新新上海商商业城周周边的商商业气氛氛得以形形成。尽尽管这两两件事不不可能由由新上海海商业城城负责来来做，但但作为新新上海商商业城发发展的重重要环境境条件，商业城城应在其其进一步步开发过过程中予予以充分分关注，并积极极促成。 1地下下商业街街的建设设。 由于地铁铁二号线线

52、不经过过新上海海商业城城，其最最近的站站点距离离新上海海商业城城近3000米，所以对对新上海海商业城城产生了了极为不不利的影影响。商商业城只只有设法法将地铁铁的乘客客引向新新上海商商业城，才能摆摆脱其尴尴尬的地地位。其其中一个个较为有有效的方方法，就就是从东东昌路地地铁站开开辟一条条地下通通路至新新上海商商业城的的中心广广场，将将客流引引入新上上海商业业城。 然而怎样样才能使使地铁乘乘客不马马上出站站，而愿愿意穿越越3000米左右右的地下下通道到到新上海海商业城城呢？除除了增强强商业城城本身的的吸引力力外，另另一个重重要措施施就是充充分利用用这3000米的的地下通通道，招招商经营营，形成成一条

53、类类似徐家家汇地下下商城的的地下商商业街，这样就就有可能能将乘客客们引向向新上海海商业城城。为了了方便乘乘客和吸吸引乘客客，甚至至可考虑虑在这条条地下商商街中铺铺设自动动人行道道。 目前地铁铁建设部部门已在在东昌路路站留出出了地下下隧道的的接口，然而由由谁来投投资建设设的问题题尚未解解决。我我们认为为，地下下商业街街建设的的投资应应主要来来自于三三个方面面：一是是新区财财政拨款款，如果果浦东新新区对于于以新上上海商业业城为中中心的张张扬路商商业中心心的建设设规划没没有改变变的话，为促使使这一未未来浦东东的主要要商业中中心的繁繁荣，政政府应当当在这一一方面给给予必要要的投资资；二是是新上海海商业

54、城城的所有有业务单单位，因因为这一一通道的的开辟，新上海海商业城城是主要要的受益益者，有有关业主主在这方方面进行行投资应应该是理理所当然然的；三三是将来来进入地地下商街街经营的的有关企企业。地地下商街街可以边边建设边边招租，将招租租资金用用来推进进地下商商街的建建设。当当然如果果明确了了地下商商街建设设的主体体企业之之后，还还可通过过银行贷贷款来充充实地下下商街的的建设费费用。 2浦东东南路商商业街的的开发和和建设 从上海消消费者目目前的消消费习惯惯来看，在可以以预见的的未来，逛街购购物仍然然会是大大多数消消费者的的购物习习惯。在在这种情情况下，“点”状的商商业设施施若设施施若没有有“线”状的

55、的的商业街街来串联联和烘托托，是很很难吸引引客流，集聚人人气的。所以新新上海商商业城周周围也应应当有一一些繁华华的商业业街来烘烘托。在在浦东新新区原有有的商业业发展规规划中，是将张张扬路作作为规划划中的商商业街来来开发的的。然而而，目前前张扬路路已被确确定为是是一条快快速交通通干道，全封闭闭围栏和和绿化隔隔离带，使路两两侧的相相互走动动变得比比较困难难，这就就使得张张扬路沿沿线开发发为商业业街的希希望变得得十分渺渺茫。而而且从人人气和商商业集聚聚效应来来看，浦浦东南路路也明显显优于张张扬路，所以开开发浦东东南路对对于促进进新上海海商业城城环境条条件的改改善至关关重要。 浦东南路路的开发发主要是

56、是指将北北起浦东东大道，南至“时代广广场”的一段段浦东南南路改造造成较为为繁华的的商业街街，从而而对新上上海商业业城形成成良好的的烘托效效应。浦浦东南路路改造的的具体措措施应当当是“接断头头、调网网点、造造气氛”。即通通过一定定的置换换及“破墙开开店”，将浦浦东南路路目前断断断续续续的商业业网点尽尽可能联联接起来来；通过过网点的的适当调调整，使使浦东南南路上的的名特优优商店逐逐步增加加，提高高浦东南南路商业业街的经经营层次次；在浦浦东南路路商业街街基本形形成之后后，便通通过各种种媒体或或利用其其他手段段，积极极进行宣宣传，甚甚至可举举办一些些大型的的促销和和展示活活动，以以吸引人人们的注注意、

57、提提高商业业街的声声誉。 浦东南路路商业街街的商业业气氛一一旦形成成，就能能为集聚聚人气带带来十分分有利的的影响。而且有有可能将将正大广广场和地地铁站的的人流引引向新上上海商业业城，这这是新上上海商业业城进一一步开发发过程中中不可忽忽略的重重要一环环。 （四）新新上海商商业城进进一步开开发的推推进过程程 新新上海商商业城的的进一步步开发，是根据据理想目目标而进进行的调调整性开开发。对对于已经经开业运运转的新新上海商商业城来来说，进进一步的的开发，既要考考虑目标标的实现现，又要要考虑目目前已有有的经营营效益不不受影响响。因此此在新上上海商业业城的进进一步开开发中，存在着着三大矛矛盾： 1中高高档

58、的理理想定位位，同目目前以低低层次经经营吸引引客流的的矛盾； 2追求求理想的的结构与与布局，同目前前各业主主单位维维护其既既得利益益的矛盾盾； 3已存存在的高高负债率率，同进进一步开开发需要要进一步步投资的的矛盾。 这三大矛矛盾决定定了新上上海商业业城进一一步开发发时，必必须循序序淅进，边调整整边开发发，而不不可一蹴蹴而就。为此，我们建建议在新新上海商商业城的的进一步步开发中中，可考考虑分三三步走，第一步步：“集聚人人气”，第二二步，“调整结结构；第第三步“提高层层次”。 1集聚聚人气（一年左左右的时时间） “集聚人人气”是新上上海商业业城进一一步开发发的首要要问题，没有大大规模的的客流和和大

59、范围围的影响响，新上上海商业业城是无无法实现现其理想想目标的的。当然然，人气气的集聚聚同经营营的调整整是相辅辅相成的的。经营营调整本本身就可可以起到到“集聚人人气”的作用用。然而而，由于于目前商商业城的的客观状状况和周周边市场场的环境境状况都都不可能能一下子子有很大大改变，所以在在第一阶阶段，只只能在现现有的基基础上，以“集聚人人气”为首要要目标，来开展展一些工工作。 根据以上上分析，目前最最为现实实的做法法有二个个方面：一是开开发崂山山西路商商品市场场，使其其尽快成成市；二二是打开开联合广广场工地地外墙，开店兴兴市。这这两个做做法的目目的都是是设法使使商业城城西片进进一步“炒热”，并设设法将

60、客客流引入入商业城城的中心心地带。 在以上做做法初步步奏效的的基础上上，即可可考虑，开发新新大陆广广场底层层商铺并并使西广广场同崂崂山西路路贯通。另一方方面，则则可积极极开发中中心广场场和步行行街，特特别是将将休闲餐餐饮引入入中心广广场。 在“炒热热”西部的的同时，应当考考虑东部部的启动动，其中中最主要要的工作作是“炒热”鑫联广广场，从从最终目目标来看看，“鑫联广广场”可改建建为娱乐乐中心，而近期期内若家家具市场场确实不不景气，则可策策划几个个具有影影响的展展销会（此事可可同市商商委或市市经委联联系），通过具具有特色色的展销销行动来来集聚东东部人气气，同西西部形成成呼应。同时积积极探求求建设“