戴德梁行-玉溪沃尔玛购物广场项目研究与策划报告

1、目 录TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc182727144 1.项目目简介 PAGEREF _Toc182727144 h 44 HYPERLINK l _Toc182727145 1.1.研究目目的 PAGEREF _Toc182727145 h 4 HYPERLINK l _Toc182727146 1.2.研究方方法 PAGEREF _Toc182727146 h 4 HYPERLINK l _Toc182727147 1.3.相关经经济技术术指标 PAGEREF _Toc182727147 h 55 HYPERLINK l _Toc182727148 2.影响

2、响项目发发展的社社会经济济情况 PAGEREF _Toc182727148 h 66 HYPERLINK l _Toc182727149 2.1.国民经经济经济济发展情情况分析析 PAGEREF _Toc182727149 h 6 HYPERLINK l _Toc182727150 2.1.1.国国民生产产总值 PAGEREF _Toc182727150 h 66 HYPERLINK l _Toc182727151 2.1.2.产产业结构构 PAGEREF _Toc182727151 h 6 HYPERLINK l _Toc182727152 2.2.人口分分布、增增长及变变迁情况况 PAGE

3、REF _Toc182727152 h 9 HYPERLINK l _Toc182727153 2.3.居民生生活水平平、消费费结构 PAGEREF _Toc182727153 h 110 HYPERLINK l _Toc182727154 2.4.城市规规划 PAGEREF _Toc182727154 h 111 HYPERLINK l _Toc182727155 2.5.小结 PAGEREF _Toc182727155 h 122 HYPERLINK l _Toc182727156 3.市场场研究 PAGEREF _Toc182727156 h 113 HYPERLINK l _Toc18

4、2727157 3.1.玉溪市市商业物物业整体体市场特特点分析析 PAGEREF _Toc182727157 h 13 HYPERLINK l _Toc182727158 3.1.1.商商业物业业分布特特点 PAGEREF _Toc182727158 h 133 HYPERLINK l _Toc182727159 3.1.2.商商业业态态发展现现状和态态势 PAGEREF _Toc182727159 h 144 HYPERLINK l _Toc182727160 3.1.3.商商业市场场整体环环境 PAGEREF _Toc182727160 h 166 HYPERLINK l _Toc1827

5、27161 3.1.4.商商业物业业供求情情况 PAGEREF _Toc182727161 h 177 HYPERLINK l _Toc182727162 3.1.5.小小结 PAGEREF _Toc182727162 h 200 HYPERLINK l _Toc182727163 3.2.玉溪市市主要商商圈情况况分析 PAGEREF _Toc182727163 h 221 HYPERLINK l _Toc182727164 3.2.1.南南北大街街商业区区 PAGEREF _Toc182727164 h 22 HYPERLINK l _Toc182727165 3.2.2.小小庙街商商业区

6、PAGEREF _Toc182727165 h 224 HYPERLINK l _Toc182727166 3.2.3.旧城商商业街商商业区 PAGEREF _Toc182727166 h 226 HYPERLINK l _Toc182727167 3.3.地块所所在区域域的商业业情况分分析 PAGEREF _Toc182727167 h 277 HYPERLINK l _Toc182727168 3.4.个案分分析 PAGEREF _Toc182727168 h 288 HYPERLINK l _Toc182727169 3.4.1.玉玉溪百货货大楼 PAGEREF _Toc18272716

7、9 h 229 HYPERLINK l _Toc182727170 3.4.2.九九龙商业业广场 PAGEREF _Toc182727170 h 330 HYPERLINK l _Toc182727171 3.4.3.昆昆明新百百货大楼楼商场 PAGEREF _Toc182727171 h 332 HYPERLINK l _Toc182727172 3.4.4.柏柏联广场场商场 PAGEREF _Toc182727172 h 334 HYPERLINK l _Toc182727173 3.5.消费者者和商户户需求特特征分析析 PAGEREF _Toc182727173 h 35 HYPERLI

8、NK l _Toc182727174 3.5.1.消消费者行行为研究究 PAGEREF _Toc182727174 h 36 HYPERLINK l _Toc182727175 3.5.2.经经营者行行为研究究 PAGEREF _Toc182727175 h 38 HYPERLINK l _Toc182727176 4.项目目区位研研究 PAGEREF _Toc182727176 h 411 HYPERLINK l _Toc182727177 4.1.项目所所在区域域特点 PAGEREF _Toc182727177 h 441 HYPERLINK l _Toc182727178 4.2.交通运

9、运输网络络及地理理位置 PAGEREF _Toc182727178 h 442 HYPERLINK l _Toc182727179 4.2.1.交交通运输输网络 PAGEREF _Toc182727179 h 442 HYPERLINK l _Toc182727180 4.2.2.项项目地理理位置 PAGEREF _Toc182727180 h 443 HYPERLINK l _Toc182727181 4.3.项目所所在区域域的未来来规划 PAGEREF _Toc182727181 h 443 HYPERLINK l _Toc182727182 4.4.小结 PAGEREF _Toc1827

10、27182 h 444 HYPERLINK l _Toc182727183 5.项目目优劣势势、机会会威胁点点（SWWOT）分析 PAGEREF _Toc182727183 h 445 HYPERLINK l _Toc182727184 5.1项项目优势势与劣势势分析 PAGEREF _Toc182727184 h 445 HYPERLINK l _Toc182727185 5.2项项目机会会与威胁胁分析 PAGEREF _Toc182727185 h 446 HYPERLINK l _Toc182727186 5.3项项目竞争争力发挥挥 PAGEREF _Toc182727186 h 47

11、HYPERLINK l _Toc182727187 6.项目目定位 PAGEREF _Toc182727187 h 447 HYPERLINK l _Toc182727188 6.1.目标客客户定位位 PAGEREF _Toc182727188 h 47 HYPERLINK l _Toc182727189 6.2.主题定定位 PAGEREF _Toc182727189 h 499 HYPERLINK l _Toc182727190 6.3.档次定定位 PAGEREF _Toc182727190 h 500 HYPERLINK l _Toc182727191 6.4.功能定定位 PAGEREF

12、_Toc182727191 h 500 HYPERLINK l _Toc182727192 6.5.各层定定位 PAGEREF _Toc182727192 h 500 HYPERLINK l _Toc182727193 6.5.1楼层层定位原原则 PAGEREF _Toc182727193 h 500 HYPERLINK l _Toc182727194 6.5.2主力力店铺设设置建议议 PAGEREF _Toc182727194 h 51 HYPERLINK l _Toc182727195 6.5.3楼层层功能主主题设置置 PAGEREF _Toc182727195 h 51 HYPERLIN

13、K l _Toc182727196 7.规划划设计与与建筑设设计建议议 PAGEREF _Toc182727196 h 55 HYPERLINK l _Toc182727197 7.1.规划设设计建议议 PAGEREF _Toc182727197 h 55 HYPERLINK l _Toc182727198 7.2.建筑设设计初步步建议 PAGEREF _Toc182727198 h 557 HYPERLINK l _Toc182727199 7.2.1建筑筑造型和和风格 PAGEREF _Toc182727199 h 557 HYPERLINK l _Toc182727200 7.2.2平面

14、面布局 PAGEREF _Toc182727200 h 559 HYPERLINK l _Toc182727201 7.3.配套设设施建议议 PAGEREF _Toc182727201 h 62 HYPERLINK l _Toc182727202 7.3.1主要要机电设设备 PAGEREF _Toc182727202 h 622 HYPERLINK l _Toc182727203 7.3.2交流流和休息息的场所所 PAGEREF _Toc182727203 h 62 HYPERLINK l _Toc182727204 7.3.3促销销、展示示商品的的活动场场所 PAGEREF _Toc1827

15、27204 h 622 HYPERLINK l _Toc182727205 8.租售售方案建建议 PAGEREF _Toc182727205 h 633 HYPERLINK l _Toc182727206 8.1.方案一一：先租租赁后整整体销售售。 PAGEREF _Toc182727206 h 633 HYPERLINK l _Toc182727207 8.2.方案二二：产权权分割销销售。 PAGEREF _Toc182727207 h 664 HYPERLINK l _Toc182727208 9.招商商策略建建议 PAGEREF _Toc182727208 h 655 HYPERLINK

16、 l _Toc182727209 9.1.招商策策略 PAGEREF _Toc182727209 h 655 HYPERLINK l _Toc182727210 9.2.招商客客户定位位 PAGEREF _Toc182727210 h 65 HYPERLINK l _Toc182727211 9.2.1.商商户引进进原则 PAGEREF _Toc182727211 h 665 HYPERLINK l _Toc182727212 9.2.2.各各层商户户定位 PAGEREF _Toc182727212 h 666 HYPERLINK l _Toc182727213 9.3.租金定定位 PAGER

17、EF _Toc182727213 h 677 HYPERLINK l _Toc182727214 9.3.1.租租金建议议 PAGEREF _Toc182727214 h 67 HYPERLINK l _Toc182727215 9.3.2.租租金策略略 PAGEREF _Toc182727215 h 68 HYPERLINK l _Toc182727216 9.4.各期推推出时机机、面积积、区域域 PAGEREF _Toc182727216 h 69 HYPERLINK l _Toc182727217 9.4.1.招招商进度度计划 PAGEREF _Toc182727217 h 669 HY

18、PERLINK l _Toc182727218 9.4.2.租租赁进度度计划： PAGEREF _Toc182727218 h 69 HYPERLINK l _Toc182727219 9.5.招商形形式 PAGEREF _Toc182727219 h 699 HYPERLINK l _Toc182727220 10.销销售策略略建议 PAGEREF _Toc182727220 h 771 HYPERLINK l _Toc182727221 10.11.价格格策略及及定位 PAGEREF _Toc182727221 h 771 HYPERLINK l _Toc182727222 10.11.1

19、价价格定位位： PAGEREF _Toc182727222 h 711 HYPERLINK l _Toc182727223 10.11.2价价格策略略 PAGEREF _Toc182727223 h 71 HYPERLINK l _Toc182727224 10.22.销售售手段 PAGEREF _Toc182727224 h 772 HYPERLINK l _Toc182727225 10.33.卖点点梳理 PAGEREF _Toc182727225 h 774 HYPERLINK l _Toc182727226 11.推推广策略略建议 PAGEREF _Toc182727226 h 776

20、 HYPERLINK l _Toc182727227 11.11.推广广主题 PAGEREF _Toc182727227 h 776 HYPERLINK l _Toc182727228 11.22.媒体体组合 PAGEREF _Toc182727228 h 777 HYPERLINK l _Toc182727229 11.33.推广广策略 PAGEREF _Toc182727229 h 778 HYPERLINK l _Toc182727230 12.项项目经济济效益分分析 PAGEREF _Toc182727230 h 811 HYPERLINK l _Toc182727231 12.11.

21、成本本费用分分析 PAGEREF _Toc182727231 h 811 HYPERLINK l _Toc182727232 12.22.营业业利润分分析 PAGEREF _Toc182727232 h 811 HYPERLINK l _Toc182727233 12.33.盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc182727233 h 811 HYPERLINK l _Toc182727234 12.44.经济济效益分分析 PAGEREF _Toc182727234 h 833 HYPERLINK l _Toc182727235 13.结结论及关关键控制制点 PAGEREF _Toc182

22、727235 h 844 HYPERLINK l _Toc182727236 13.11.结论论 PAGEREF _Toc182727236 h 84 HYPERLINK l _Toc182727237 13.22.关键键控制点点 PAGEREF _Toc182727237 h 851.项目目简介项目位于于玉溪市市红塔区区红塔大大道与东东风路交交界处，东至东东风路，西至花花园街南南端，南南至红塔塔大道，北至瓦瓦窑十二二组民房房，占地地15.16亩亩，规划划总建筑筑面积约约4.446万平平方米，项目有有双向44路公交交车可到到。项目现状状为待开开发用地地研究目的的研究项目目相关物物业的市市场状况

23、况，判别别项目的的市场前前景，寻寻找项目目的市场场空间，确定项项目的市市场定位位。发掘各种种有利资资源，运运用行之之有效的的招商、推广、销售策策略，实实现项目目市场价价值最大大化。研究方法法本报告通通过分析析玉溪市市及各县县区宏观观经济、人口状状况、房房地产市市场状况况、区域域现状及及有关规规划、各各商圈相相关物业业发展状状况、消消费者及及商户需需求特征征等因素素对项目目发展的的影响，结合项项目自身身的条件件、规划划要素，判别项项目的市市场前景景，及确确定项目目的市场场定位，提出项项目建筑筑规划修修改建议议；梳理理各种对对项目发发展的利利弊因素素，扬长长避短，提出行行之有效效的招商商、推广广、

24、销售售策略建建议，实实现项目目最大的的市场价价值。具具体采用用的研究究方法有有：研究方法法一：定定量定性性分析法法根据客观观、科学学、公正正的原则则，针对对研究的的目标，通过戴戴德梁行行资料库库、政府府统计文文献、城城市规划划和政策策法规的的公告、房地产产刊物、互联网网、实地地探访等等形式，广泛搜搜集有关关房地产产数据，结合消消费者及及商户需需求特征征分析结结果，对对数据进进行定量量分析，对研究究的关键键部分进进行量化化的推测测，使之之具有科科学论据据支撑，并在此此基础上上进行定定性的研研究，做做到定量量与定性性相结合合。研究方法法二：取取证法在研究中中，我们们将通过过对先进进案例的的深入剖剖

25、析，揭揭示同类类型物业业的发展展轨迹，去芜存存青，为为项目发发展提供供良好的的参考经经验。研究方法法三：类类比法在本次研研究中，我司通通过考察察当地及及昆明各各种类型型的商业业物业，通过对对其优劣劣势的分分析，并并结合我我司积累累的商业业地产方方面的经经验，将将项目与与潜在的的竞争对对手进行行比较，通过研研究竞争争对手的的发展现现状以及及其成功功与失败败之处，使项目目能够扬扬长避短短。相关经济济技术指指标项目有关关的经济济技术指指标如下下：序号主要技术术经济指指标参数单位备注1项目总用用地面积积17,8840平方米1.1建筑用地地面积8,9776 平方米按13.4644亩折算算1.2绿化用地地

26、面积1,1333 平方米按1.77亩折算算1.3停车场用用地面积积8,8664 平方米按13.2966亩折算算2容积率2.5883总建筑面面积44,6613.70 平方米3.1地上商场场建筑面面积27,1199.70 平方米共四层3.1.1首层商场场建筑面面积7,2228.668 平方米3.1.2二层商场场建筑面面积7,2228.668 平方米3.1.3三层商场场建筑面面积6,6441.113 平方米3.1.4四层商场场建筑面面积6,1001.221 平方米3.2地下商场场(沃尔玛玛)建筑面面积17,4414 平方米一层2.影响响项目发发展的社社会经济济情况国民经济济经济发发展情况况分析国民生

27、产产总值近年GDDP总量量增长势势头受阻阻，非烟烟GDPP持续增增长玉溪市近近年来整整体经济济增长势势头明显显偏低，尤其是是20001年还还有较大大幅度的的下降，至20003年年才有一一定幅度度的回升升。其中中的主要要原因是是玉溪市市的支柱柱产业烟烟草业连连年呈下下降趋势势； 扣扣除烟草草业GDDP后的的非烟GGDP则则保持着着连续多多年的增增长势头头。产业结构构产业结构构以第二二产业为为主玉溪市的的产业结结构以第第二产业业为主，其中又又以烟草草业占较较大份额额，烟草草在玉溪溪市的GGDP中中占据了了过半的的份额，显示出出其经济济结构较较为单一一，与此此相比，第三产产业所占占比例较较小。支柱产

28、业业烟草业业占据半半壁江山山，但其其所占比比例在持持续降低低烟草业是是玉溪市市的支柱柱产业，亚洲最最大卷烟烟生产企企业玉溪溪卷烟厂厂坐落于于此，玉玉溪卷烟烟厂为玉玉溪的发发展提供供了强劲劲的推动动力，但但随着经经济的发发展，烟烟草业在在GDPP中所占占比重正正在逐渐渐减小，这一方方面是玉玉溪卷烟烟厂的生生产和销销售绝对对值有所所下降，另一方方面，玉玉溪市的的其他产产业在这这几年中中表现出出较为强强劲的增增长势头头，显示示出玉溪溪市整体体经济对对烟草业业的依赖赖程度有有所下降降，这对对于玉溪溪市整体体经济、产业结结构的调调整，增增强经济济活力有有着积极极的作用用。投资力度度继续加加大，投投资结构

29、构进一步步改善20033年全年年完成全全社会固固定资产产投资666.55亿元，较20002年年增长111.11%；其其中国有有单位投投资299亿元，约占总总投资规规模的443.66%，投投资规模模较上年年下降约约5.88%；城城镇集体体投资88.5亿亿元，较较上年下下降2.7%；非公有有制经济济投资229亿元元，增长长42.6%，在总投投资中的的比例也也由上年年的344.0%增长到到43.6%，可以看看出，玉玉溪市非非公有制制经济有有着较强强的投资资活力。从投资类类型看，基本建建设投资资25亿亿元，更更新改造造投资77.1亿元元；房地地产开发发投资55.2亿亿元；其其他投资资14.6亿元。投资

30、力度度的加大大，有助助于推动动经济在在未来的的几年里里持续、健康地地发展。消费品市市场持续续稳定增增长20033年全年年实现社社会消费费品零售售总额440.77亿元，增长55.4%。从经济类类型看，国有经经济实现现消费品品零售额额6.88亿元，下降115.66%，其其表现连连续多年年呈下降降趋势；集体经经济实现现6.44亿元，增长00.7%，私营营经济实实现4.4亿元元，增长长20.5%；个体经经济实现现15.5亿元元长133.0%；其他经经济实现现7.6亿元元，增长长11.0%。从城乡市市场看：市区实实现消费费品零售售额144.7亿元元，同比比增长99.6%，约占全全市的336.11%；县县

31、区实现现12.2亿元元，增长长1.3%，约占全全市总额额的300%；县县以下实实现133.8亿元元，增长长4.7%。云南省第第二大经经济重镇镇，多项项经济指指标列西西部前列列玉溪市除除全社会会固定资资产投资资额及实实际利用用外资在在省内分分别排名名4、55位外，其他各各项经济济指标的的排名均均在第22位，成成为云南南省仅次次于昆明明的经济济重镇。从玉溪市市在西部部城市的的排名来来看，玉玉溪市以以排名西西部第333位的的总人口口，取得得了财政政总收入入、地方方财政总总收入和和人均地地方财政政收入排排名均在在前100位的好好成绩，此外，GDPP总额、人均GGDP、城镇居居民人均均可支配配收入及及人

32、均储储蓄等的的排名也也在前220位。但同时也也可看到到，玉溪溪市人均均购买消消费品的的排名较较为靠后后，显示示出玉溪溪市的消消费水平平与其居居民收入入、储蓄蓄并不相相称；而而全社会会固定资资产投资资额较为为靠后，则可能能会影响响到其今今后经济济增长的的速度。表：玉溪溪经济在在省内及及西部的的排名指 标玉溪云南省内城市排名名西部城市排名名GDP总总额（亿亿元）286.524588.8217人均GDDP13899856477211财政总收收入（亿亿元）114.7510-4地方财政政收入（亿元）24.992228.929人均地方方财政收收入5546652627全社会固固定资产产投资额额（亿元元）66

33、.44910211.2432城镇居民民人均可可支配收收入7706676444-16人均储蓄蓄7018840577219人均购买买消费品品1976617977231在岗职工工平均工工资1451151287702-实际利用用外资（万美元元）844167552531城镇居民民恩格尔尔系数36.4453.00-玉溪市的的经济重重心主要要集中在在红塔区区从各县区区的经济济总量看看，以红红塔区的的经济总总量最大大，以占占玉溪市市18.9%的的人口，完成了了玉溪市市66.5%的的国民生生产总值值，其次次分别为为通海县县和江川川县；从从人均GGDP看看，红塔塔区同样样最高，远高于于其后的的通海县县及峨山山县，

34、增增长速度度则以新新平和峨峨山两县县最为强强劲。表：各县县区经济济状况GDP总总值人均GDDP（元元）20022年20033年20022年20033年合计273007699286447388133660138998红塔区181665344194006188471558496882江川县138445814577375325555599澄江县8551169530055685562344通海县177112819344196684472622华宁县101007611122855065555366易门县103557411266895959964755峨山县90344210077976080067611新

35、平县8008869035523001133588元江县93044010122514781151677人口分布布、增长长及变迁迁情况人口增长长率降低低，流动动少20033年全市市年末总总人口为为2066.8万万人，增增长率为为7.11，增增长速度度较上年年有所降降低，这这其中以以人口的的自然增增长为主主，人口口的机械械增长率率接近于于零；在在总人口口中，农农业人口口1700.8万万人，占占总人口口的822.6%，非农农业人口口36.0万人人，占总总人口的的17.4%。按玉溪市市19999年的的城市规规划近期期目标（至20005年年），玉玉溪市全全市城镇镇化水平平达到440%左左右，市市域总人人口

36、约2210万万人，城城镇人口口约855万人左左右。中中期（220100年）城城镇化水水平达到到45%左右，市域总总人口约约2200万人，城镇人人口约1100万万人。远远期（220200年）城城镇化水水平达到到57%左右，市域总总人口约约2544万人，城镇人人口约1145万万人。从各县区区人口总总量来看看，以红红塔区的的人口数数量最多多，接近近40万万人口，其中非非农业人人口数量量为133万人，占333.1%；其次分分别的新新平县和和通海县县，分别别为277.0万万人和226.77万人，其非农农业人口口比例分分别为112.99%和13.0%。从各县人人口增长长趋势上上看，增增长最快快的分别别是澄

37、江江县和华华宁县，其增长长率超过过或接近近10，尤其其是澄江江县，220033年的增增长比率率接近116；但从从增长趋趋势看，除了澄澄江县、通海县县外，其其他各县县都是呈呈下降趋趋势。居民生活活水平、消费结结构居民收入入持续增增长城乡居民民生活继继续改善善。20003年年全市职职工平均均工资达达到1442111元，比比上年增增加9117元，增长66.9%；城镇镇居民人人均可支支配收入入77006元，同口径径人均增增加3992元，增长55.4%；农民民人均纯纯收入225888元，人人均增收收95元元，增长长3.88%；人人均储蓄蓄余额770188元，比比上年增增加8112元，增长113.11%。

38、城镇居民民消费结结构升级级，跨入入富裕阶阶段城镇居民民人均总总支出为为83559元，其中人人均生活活消费支支出为556755元，食食品类支支出为220699元/人人，城镇镇居民恩恩格尔系系数为336.55%。按照联联合国粮粮农组织织提出的的当恩格格尔系数数达到330%400%时为为“富裕裕”的标标准，玉玉溪市城城镇居民民生活已已超越小小康阶段段，迈入入富裕门门槛。在住房房方面，20003年玉玉溪市城城镇居民民人均住住房面积积达到了了25.49。城市规划划城市规模模不断扩扩大，面面积、人人口相应应增加按照玉溪溪城市城城市总体体规划，玉溪城城市性质质是：全全国主要要的烟草草生产科科研基地地，以高高

39、新技术术产业和和现代服服务业为为依托的的滇中南南中心城城市。玉溪市未未来的主主城区范范围为：北至昆昆玉高速速公路皂皂角营立立交，南南到玉元元、玉通通高速公公路研和和立交、玉通立立交；东东至龙马马山、红红塔山、徐家山山、灵照照山东部部山地区区；西到到大营街街、昆玉玉铁路及及西部山山地区，包括玉玉溪坝子子和部分分研和坝坝子，用用地面积积约1993平方方公里。 在人口方方面，规规划近期期（20005年年）主城城区城市市人口为为35.6万人人，其中中城市规规划建成成区居住住人口227.44万人；中期（20110年）主城区区城市规规划总人人口为440.00万人，其中城城市规划划建成区区居住人人口333.

40、3万万人：远远期（220200年）主主城区城城市规划划总人口口为511.7万万人，其其中城市市规划建建成区居居住人口口47.5万人人。城南高新新区将设设全市性性的商贸贸服务次次中心玉溪市的的商业用用地规划划按三级级配套：全市性性商业、金融服服务中心心仍布置置在老城城中心地地区即原原州城镇镇老城区区内；城城南高新新区中设设全市性性的商贸贸服务次次中心；商品批批发及零零售市场场安排在在规划的的商业金金融服务务用地中中，居住住区商业业中心应应参考居居住区公公共服务务设施的的标准进进行建设设。规划划商业金金融服务务用地2291.0公顷顷。构建以公公路、铁铁路、国国际大通通道为体体系的对对内对外外交通框

41、框架交通发展展目标：建成以以2133国道为为主干，红塔区区为中心心，经济济干线和和旅游干干线为纽纽带，连连接各县县城和主主要旅游游景点的的高等级级公路网网。完成成通往主主要乡镇镇公路的的油路化化工程，基本实实现村村村通公路路。铁路：强强化昆玉玉铁路作作为南昆昆铁路延延伸线的的功能，预留昆昆玉铁路路向南延延伸的通通道，加加强铁路路站场及及配套设设施建设设，提高高铁路站站场的联联系道路路等级。公路：完完善昆玉玉高速公公路和澄澄马（金金铺）、安（丰丰营）易易一级公公路配套套设施建建设；完完成玉元元、玉通通、玉江江、江通通、元墨墨高速公公路及配配套设施施建设；建设中中心城市市至各县县中心城城镇和各各县

42、中心心城镇之之间联系系的高等等级公路路；完成成澄川、江华、澄宜（良）、大（开开门）新新一级公公路建设设；完成成漠（沙沙）东（峨）、通高（大）、澄华、新细（丫口）、华盘盘（溪）、易高高（大）二级公公路建设设。利用昆明明国际机机场，完完善铁路路、公路路、航空空运输的的相互衔衔接、转转乘配套套系统，以国道道、省道道、市域域主干线线公路为为骨架的的高等级级公路网网络，并并与支干干线县乡乡公路相相结合，形成内内外通畅畅，布局局合理的的运输体体系。小结近年的经经济发展展势头偏偏低，但但非烟经经济保持持着增长长势头，而且非非公有制制经济的的表现出出色，成成为玉溪溪市经济济增长的的主要力力量；玉溪市为为云南省

43、省第二经经济重镇镇，多项项经济指指标位列列西部城城市前茅茅；目前经济济结构较较为单一一，产业业以烟草草业为主主；但其其比例逐逐渐下降降，这对对玉溪市市整体经经济、产产业结构构的升级级、经济济活力的的增强有有着积极极的作用用；消费品市市场持续续稳定增增长，但但与其收收入、储储蓄相比比较，消消费品市市场的规规模还较较小；玉溪市的的经济重重心主要要集中在在红塔区区；人口增长长率低，流动少少；居民收入入持续增增长，消消费结构构升级，显示出出玉溪城城镇居民民已跨入入富裕阶阶段；城市规模模在不断断扩张中中，无论论城市面面积还是是人口都都将会有有较大的的增幅。城南高新新区中将将设全市市性的商商贸服务务中心3

44、.市场场研究玉溪市商商业物业业整体市市场特点点分析商业物业业分布特特点玉溪市辖辖下八县县一区，其中红红塔区是是玉溪市市的政治治、经济济、文化化中心。红塔区区和辖下下八县都都有本身身的商业业集中区区域，但但是县区区内的商商业区仅仅集中在在各县城城，区域域面积小小，商业业业态和和商业功功能比较较单一，其辐射射范围只只限于所所属的行行政区内内；而红红塔区的的商业中中心凭借借商业业业态多样样、商品品种类丰丰富、功功能档次次较齐全全的优势势，不但但服务于于区内的的居民，而且能能吸引周周边县的的中高端端消费群群体前来来购物消消费，所所以红塔塔区的商商业中心心基本上上就是玉玉溪市的的商业中中心。红塔区的的商

45、业物物业主要要集中在在老城区区，而在在老城区区边缘和和新区则则较零散散南北大街街区域、新兴路路和人民民路所形形成的旧旧城商业业街区域域、小庙庙街区域域这三个个传统商商业区都都处于老老城区内内，共同同形成玉玉溪的市市级商圈圈红塔塔商圈。红塔商圈圈内有百百信购物物广场、玉溪百百货大楼楼、玉溪溪商业大大厦、人人民电影影院等当当地比较较知名的的商业物物业，其其它商业业物业主主要是临临街商铺铺。商圈圈内大型型超市、百货商商场、食食杂店、专业店店（电影影院等）、专卖卖店等商商业业态态比较丰丰富，基基本上涵涵盖了购购物、娱娱乐、餐餐饮等所所有的商商业功能能，集聚聚度相当当高。但是在老老城区边边缘和新新区商业

46、业网点的的布局则则较为分分散、规规模小且且档次低低，无法法形成相相对集中中的商业业区，商商业服务务功能薄薄弱。辖下八县县的商业业集中区区域呈现现东强西西弱的状状态辖下八县县的商业业区都是是分布在在县城，由一、二个比比较繁荣荣的商业业街（或或步行街街）构成成。这些些商业区区利用一一、二个个中型超超市或百百货商场场的兴旺旺带动整整个区域域的商业业氛围，以满足足县城人人口日常常生活所所需为主主要目标标，主要要提供服服装、百百货、小小家电、地方饮饮食等商商品。八县本身身的经济济决定了了县内商商业的繁繁华程度度，玉溪溪东部的的县如通通海、江江川、华华宁、澄澄江县经经济情况况发展较较好，商商业物业业相对集

47、集中，业业态较多多，档次次较全；西部县县如峨山山、元江江、新平平等县经经济情况况发展相相对落后后一些，商业业业态较少少，档次次较低。根据城市市规划，玉溪主主城区220055年的城城市建设设用地达达到277.5平平方公里里，20010年年为333.0平平方公里里，20020年年为466.0平方方公里；主城区区将向东东、向南南发展。高新区位位于城区区南端，区内有有红塔生生活区、教师小小区、葫葫田小区区（公务务员小区区）等生生活区，各个生生活区区区内人均均收入高高，具有有较强的的消费能能力，是是玉溪名名符其实实的富人人区；但但现时高高新区商商业网点点比较分分散，还还未形成成商业物物业集中中的区域域。

48、随着玉溪溪城市空空间的不不断扩大大，与之之相配套套的商业业网点也也会表现现出扩张张趋势，商业网网点的扩扩张会引引起商业业区规模模的扩大大或商业业热点的的增多，而现时时三大商商业区位位于传统统老城区区，扩大大规模的的难度较较大，所所以商业业网点的的扩张将将直接引引起商业业热点的的增加。而高新新区位于于城区南南端，符符合城市市发展方方向，区区内有大大规模的的生活小小区，拥拥有庞大大而稳定定的消费费群体，且这些些消费群群体具有有较高的的消费能能力，这这些商业业发展的的有利条条件现阶阶段都不不是其它它区域可可以比拟拟的，高高新区将将极有可可能成为为玉溪商商业新热热点。商业业态态发展现现状和态态势发展现

49、状状现时红塔塔商圈内内商业业业态虽然然较为多多样，但但是仍未未有升级级换代，缺乏更更为先进进的购物物中心形形态。而且，红红塔区商商业的发发展也存存在很多多的不足足，例如如百货店店等传统统购物商商场规模模小、设设备落后后且经营营管理手手法落后后；品牌牌专卖店店布局分分散、只只是以临临街商铺铺形式出出现；专专业市场场规模小小、结构构不合理理等。从总体来来看，玉玉溪的商商业体系系发展尚尚未完善善。百货商店店面临升升级现时玉溪溪市区规规模较大大的百货货商店只只有两间间：玉溪溪百货大大楼和玉玉溪商业业大厦，都位于于传统商商业旺区区南北北大街，属于传传统百货货商店。这两间间百货商商店的共共同特点点是位置置

50、好、但但规模小小（每层层只有11000020000平方方米）、功能单单一、商商品档次次较低、硬件设设施落后后，经营营管理水水平较低低，还未未有品牌牌专卖店店驻场经经营。商场服装装区域中中，以中中老年人人的服装装居多，同时这这些服装装的档次次较街铺铺的要低低，造成成百货商商场的整整体形象象要低于于街铺；加上商商场经营营管理手手法落后后，导致致百货商商场的首首层租金金基本与与同路段段的街铺铺持平，但二层层以上的的租金就就会非常常低，无无法体现现百货商商场的真真正市场场价值。百货商店店这种落落后的局局面不能能满足有有关规划划中将玉玉溪市定定位为云云南省二二级中心心城市（云南省省第二大大城市）的要求求

51、；而现现时玉溪溪市百货货商店无无论数量量还是规规模、档档次、硬硬件设备备、经营营管理水水平等方方面都满满足不了了市民日日益提高高的需求求，玉溪溪的百货货业面临临升级。超市竞争争加剧百信、红红联及家家佳等本本土零售售企业的的超市在在玉溪市市各据一一方，相相互的竞竞争已经经比较激激烈，诺诺玛特购购物广场场的开业业，标志志着国外外零售巨巨鳄正式式登陆玉玉溪，先先进的管管理和庞庞大的规规模都对对本土零零售企业业带来巨巨大的冲冲击。超超市要获获得更好好的发展展机会就就必须向向规模化化、特色色化经营营方向发发展。专卖店比比较分散散，主要要以临街街商铺形形式出现现专卖店基基本上分分布在凤凤凰路、南北大大街、

52、人人民路、新兴路路、南门门街、北北门街上上，其中中又以凤凤凰路和和南北大大街上的的专卖店店数量最最多、档档次最高高，但这这两条商商业街的的专卖店店布局比比较分散散；其它它各商业业街（步步行街）也有零零散的专专卖店分分布。由于条件件所限，玉溪现现有的百百货商场场都没有有开设专专卖店，所有的的专卖店店都在商商业街两两旁以临临街商铺铺的形式式出现。专业市场场规模小小、结构构不合理理玉溪现时时比较出出名的专专业市场场有腾源源家居城城、彩虹虹桥建材材市场、珊瑚路路建材市市场、天天赐家装装.建材材市场等等，但这这些专业业市场都都是规模模较小，档次不不高。同时，这这些专业业市场全全部定位位为中档档偏低，缺乏

53、中中高档的的商品类类型，档档次的不不齐全，导致当当地居民民的生活活需要得得不到满满足。便利店仍仍处于起起步阶段段现时玉溪溪的便利利店只有有一间百信信便利店店，并且且位于人人民路上上，处于于传统的的商业旺旺区。居居民购买买日常用用品只能能到中心心商业区区的百货货商场、超市或或附近的的杂货店店。随着着玉溪居居民生活活水平的的不断提提高，玉玉溪的便便利店若若能够贴贴近生活活社区，将具有有较大的的市场前前景。餐饮业仍仍处于较较低的水水平在地方饮饮食方面面，由于于玉溪的的餐饮业业档次普普遍较低低，城区区居民宴宴客时只只能到红红塔大酒酒店、中中玉酒店店等宾馆馆场所消消费；而而特色品品牌饮食食店数量量少，除

54、除了桥香香园之外外，还未未有出现现类似桥桥香园这这些在云云南地区区具有一一定知名名度的饮饮食店。在外来品品牌餐饮饮方面，虽然有有肯德基基和德克克士等可可以吸纳纳大量人人气的品品牌餐饮饮店进驻驻玉溪市市区，但但这些品品牌餐饮饮店毕竟竟数量少少，还不不能满足足居民的的需要。（2）发发展态势势大型购物物商场将将向多功功能购物物中心的的方向发发展。便利店进进驻居民民生活社社区。超市将向向品牌化化、规模模化、特特色经营营方向发发展。商业市场场整体环环境（1）总总体现状状商业区集集中了全全市的商商业物业业，商业业氛围浓浓厚；周周边地区区商业物物业较少少，档次次较低，商业氛氛围较淡淡。主要要表现在在以下二二

55、方面：商业区集集中多种种业态，周边区区域则只只有为数数不多的的业态。商业区区有超市市、百货货店、便便利店、品牌专专卖店、品牌餐餐饮店、电影院院等；而而包括高高新区在在内的其其它区域域，现存存的业态态主要有有小型超超市、杂杂食店等等，不仅仅数量少少、规模模小，而而且档次次较低，导致这这些区域域的商业业氛围较较淡。商业区内内商业功功能较齐齐全，周周边区域域商业功功能单一一。商业业区由于于有多种种业态，具备购购物、休休闲、娱娱乐、餐餐饮功能能，像小小庙街等等区域还还具有旅旅游等功功能；而而周边地地区的商商业物业业主要满满足附近近居民生生活的基基本需要要，以购购物功能能为主，功能单单一。（2）商商业发

56、展展的有利利因素经济持续续稳定增增长，人人民生活活水平逐逐渐提高高，为玉玉溪商贸贸业的发发展提供供了良好好的本地地市场基基础。商业中心心区商业业对周边边县的辐辐射力强强，吸引引周边县县居民前前来购物物消费。外国商业业零售企企业登陆陆玉溪，带来新新的经营营理念，促进商商业体系系的提升升。（3）商商业发展展的不利利因素规划建设设相对滞滞后。玉玉溪至今今仍未颁颁布商业业网点建建设管理理办法，容易造造成商业业无序发发展。玉溪的交交通条件件好，昆昆明距离离玉溪较较近，吸吸引了玉玉溪市大大量的中中高端消消费人群群。小结：玉玉溪的商商业主要要集中在在商业区区，而周周边的商商业氛围围仍比较较淡；现现阶段玉玉溪

57、商业业发展具具备多种种有利条条件和不不利因素素，有利利条件可可以刺激激玉溪商商业物业业的市场场需求和和价格，而不利利条件则则决定了了玉溪商商业物业业特别是是新建的的商业物物业要走走规模化化、综合合性、特特色经营营的道路路，抢占占市场先先机，才才能稳占占市场份份额。商业物业业供求情情况（1）市市场需求求状况由于有关关部门从从20003年才才开始系系统统计计玉溪商商业营业业用房的的成交数数据，我我司将根根据政府府所公布布的有关关数据，结合本本司的实实际市场场调查结结果，对对玉溪的的商业物物业的供供需情况况作出分分析。数据来源源：玉溪溪统计年年鉴从上图可可知，220033年全市市商业营营业用房房上市

58、量量剧增，相比220022年增幅幅达2117.88%；受受供应量量影响，全市的的成交量量也有大大量的增增加，增增幅达779.88%，显显示玉溪溪全市的的商业营营业用房房具有一一定的市市场需求求。数据来源源：玉溪溪统计年年鉴、玉玉溪市房房地产管管理局注：玉溪溪统计年年鉴缺乏乏20003年度度玉溪全全市商业业营业用用房新开开工面积积数据在中心城城区与全全市的比比较中，20003年玉玉溪中心心城区商商业营业业用房销销售面积积占竣工工面积的的58.4%，比全市市的488.9%高出99.5个个百分点点；20003年年中心城城区商业业营业用用房的竣竣工面积积只是全全市竣工工面积的的36.2%，但销售售面积

59、则则为全市市销售面面积的443.22%，二二方面的的差距反反映出中中心城区区对商业业物业的的消化能能力比全全市的平平均水平平要高。根据本司司的市场场调查，有部分分的商业业物业例例如九龙龙商业城城竣工后后由于自自身条件件限制不不能出售售产权，只能以以只租不不售的方方式进入入市场，使到玉玉溪中心心城区出出现商业业物业销销售面积积偏少的的现象。20003年商商业营业业用房的的成交面面积为552000平方米米，而这这部分的的成交物物业主要要是小庙庙街商业业物业。玉溪市中中心城区区20003年商商业营业业用房租租售对比比情况面积平方米销售面积积5,2000租赁面积积50,0000数据来源源：玉溪溪市房地

60、地产管理理局从上表可可看出，20003年玉玉溪市区区商业营营业用房房租赁成成交面积积约为销销售成交交面积的的10倍倍，一方方面反映映出部分分商场或或商铺有有只租不不售的情情况；另另一方面面也反映映出商业业物业的的租赁市市场比较较活跃，居民的的经商意意识较强强，若有有合适的的商业物物业出现现，就会会有许多多居民乐乐意经营营。（2）潜潜在供应应量总用地面积：约6000平方米总建筑面积：10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积：2196平方米在上停车位：80个实用率：约60%租售方式：只租不售根据本司司的市场场调查结结果，玉玉溪市区区未来一一、二年年内只有有本项目目和另外外二个项