民法典物权编3用益物权课件

1、民法典物权编3用益物权民法典物权编3用益物权物权物权概述所有权占有担保物权第114条用益物权民法典继承婚姻家庭人格权合同物权总则侵权责任用益物权所有权通则担保物权占有物权概述所有权占有担保物权第114条用益物权民法典继承婚姻家用益物权1一般规定2土地承包经营权3建设用地使用权4宅基地使用权5居住权6地役权用益物权1一般规定第323条：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。1.性质：是他物权、限制物权和有期限物权。是在他人所有物上设定的物权。只是在一定方面支配标的物的权利，限制所有权。有一定的期限。2.客体： 不动产与动产。民法典第323条扩充至动产。3.内容：以

2、对标的物的使用、收益为其主要内容，以对物的占有为前提和要件。1一般规定4.依据：主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的。土地法、自然资源法等特别法上也有一些用益物权形式，如海域使用权、探矿权、采矿权、狩猎权、取水权、从事养殖和捕捞的权利等。其在主体、客体或者效力范围等方面都具有一定的特殊性。在法律适用上应当首先适用特别法，只有在特别法无规定时，才适用民法。第328条：依法取得的海域使用权受法律保护。第329条：依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。基于不同的历史文化传统与经济制度，各国民法上的用益物权类型多有不同，体现了较为突出的固有法特征。4.依

3、据：主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的。第324条：国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，组织、个人依法可以占有、使用和收益。第325条：国家实行自然资源有偿使用制度，但是法律另有规定的除外。第326条：用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。第327条：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照法律规

4、定获得相应补偿。第324条：国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集2土地承包经营权一、土地承包经营权的概念和特征第330条：农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。农村土地承包法第5条：农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。第343条：国家所有的农用地实行承包经营的，参照适用本编的有关规定。2土地承包经营权第331条：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草

5、地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。承包经营权虽然产生于承包合同，但不限于承包人与集体组织间的财产关系，而是一种与债权具有不同性质的物权，并且也是传统民法的物权种类所不能包括的新型物权。1.客体：集体所有或者国家所有的耕地、林地、草地等（土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面）。2.内容：占有、使用和收益。承包人并不取得承包全部收益的所有权，而是要将承包合同约定的一部分收益交付与发包人，其余的收益归承包人所有。由于土地这一生产资料的特殊法律地位，承包人对之并无处分权。3.目的：从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。不仅是指种植粮食、棉花、油料等作物，也包括树

6、木、茶叶、蔬菜等; 经营林业、牧业、渔业等都属承包经营权的范围。4.主体：集体经济组织成员或本集体经济组织以外的单位、个人。第331条：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草5.期限：第332条：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。前款规定的承包期限届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。承包经营国有土地，或集体经济组织以外的单位、个人承包经营集体所有土地，期限由承包合同约定，但应当根据从事承包经营事业的具体情况。例：开发性承包经营（如开荒造林），周期较长，需要多年投资，期限可以长些。既利于土地的开发利用，又避免期限过

7、长不利于保护土地所有权。5.期限：二、土地承包经营权的取得（一）基于法律行为1.创设取得承包取得。第333条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。二、土地承包经营权的取得（1）家庭承包农村集体所有土地由本集体经济组织成员承包经营，由发包人与承包人签订承包合同，约定双方的权利和义务。（2）以招标、拍卖、公开协商等方式承包依据土地管理法与农村土地承包法，农村集体所有土地符合条件，并经法定程序，由本集体经济组织外成员承包经营：A.只限于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地；B

8、.只能够通过招标、拍卖、公开协商等方式承包；C.应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准；D.本集体经济组织成员在同等条件下有权优先承包。（1）家庭承包2.移转取得通过互换、转让等方式取得原承包人的土地承包经营权。第334条：土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第335条：土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。2.移转取得（二）基于非法律行为民法典第1122条未再规定列举式的遗产范围，而是笼统规定，“遗产是自然人死

9、亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承”。承包经营权是否属于可继承的遗产范围，目前在我国民法学界有不同的看法。农村土地承包法第32条（家庭承包）:承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。农村土地承包法第54条：依照本章规定通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。（二）基于非法律行为三、承包人的权利和义务（一）承包人的权利1.占有土地。2.使用土地或其他生产资料，独自进行生产经营活动。3.收取收益，并取得依约

10、定数额收益所有权。4.依法互换、转让承包经营权。一般是承包人无劳动能力或者转营他业而将承包的土地转包。转让承包经营权的收益归承包人所有。5. 使用集体农林设施。如灌溉设施、农机具等。6. 依法获得承包地被依法征收、征用、占有相应补偿。第338条：承包地被征收的，土地承包经营权人有权依据本法第二百四十三条的规定获得相应补偿。三、承包人的权利和义务（二）承包人的义务。1.妥善使用土地。根据土地的条件，合理使用，保存、改良土地，提高地力。不得在承包土地上盖房、建窑、建坟，不准进行掠夺性经营。2.交付收益。依承包合同规定的数额向集体组织交付承包的收益。3.独立承担风险。除因不可抗力减免约定数额的承包收

11、益外，承担生产经营中的各种风险。4.接受合法监督。接受集体组织对于其生产经营活动的合法监督、干涉。承包人连续两年弃耕抛荒的，发包人有权终止承包合同，收回发包的耕地。（二）承包人的义务。四、发包人的特别义务（一）承包期内不得调整承包地第336条：承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包的法律规定办理。农村土地承包法第28条：承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的

12、同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。（二）承包期内不得收回承包地第337条：承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的，依照其规定。四、发包人的特别义务五、土地经营权的流转（一）流转的前提农村土地承包法第9条：承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。1.家庭承包第339条：土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。2.以招标、拍卖、公开协商等方式承包第342条：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经

13、依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。五、土地经营权的流转（二）流转的原则农村土地承包法第38条：土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。农村土地承包法第64条：土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限

14、内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿。（二）流转的原则（二）流转的生效第341条：流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（四）流转的内容第340条：土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。（二）流转的生效甲乙转包给邻居乙10年，未登记转包给不知情的同村村民丙20年，并登记丙土地承包经营权 30年甲乙转包给邻居乙10年，未登记转包给不知情的同村村民丙20年？村民胡某承包了一块农民集体所有

15、的耕地，订立了土地承包经营权合同，未办理确权登记。胡某因常年在外，便与同村村民周某订立土地承包经营权转让合同，将地交周某耕种，未办理变更登记。关于该土地承包经营权，下列哪一说法是正确的，( 20170307)A.未经登记不得处分B.自土地承包经营权合同生效时设立C.其转让合同自完成变更登记时起生效D.其转让未经登记不发生效力【B】？村民胡某承包了一块农民集体所有的耕地，订立了土地承包经营权？河西村在第二轮承包过程中将本村耕地全部发包，但仍留有部分荒山，此时本村集体经济组织以外的Z企业欲承包该荒山。对此，下列哪些说法是正确的？(20160354)A.集体土地只能以家庭承包的方式进行承包B.河西村

16、集体之外的人只能通过招标、拍卖、公开协商等方式承包C.河西村将荒山发包给Z企业，经2/3以上村民代表同意即可D.如河西村村民黄某也要承包该荒山，则黄某享有优先承包权【BD】由本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。？河西村在第二轮承包过程中将本村耕地全部发包，但仍留有部分荒？季大与季小兄弟二人，成年后各自立户，季大一直未婚。季大从所在村集体经济组织承包耕地若干。关于季大的土地承包经营权，下列哪些表述是正确的？(20140356)A.自土地承包经营权合同生效时设立B.如季大转让其土地承包经营权

17、，未经变更登记不发生转让的效力C.如季大死亡，则季小可以继承该土地承包经营权D.如季大死亡，则季小可以继承该耕地上未收刻的农作物【AD】？季大与季小兄弟二人，成年后各自立户，季大一直未婚。季大从所3建设用地使用权一、概念和特征第344条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第361条：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。即：为建造建筑物、构筑物及其附属设施而依法对国家或集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利。3建设用地使用权1.客体：国家或集体所有的土地。建设用地使用权的标的仅以土地为限。2.

18、目的：建造建筑物、构筑物及其附属设施。房屋及其他设施如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窖等。3.内容：占有、使用、收益他人土地。建筑物或构筑物及其他附属设施的有无与建设用地使用权的存续无关。有建筑物、构筑物及其附属设施，可以设定建设用地使用权；没有建筑物、构筑物及其附属设施，也无碍于设立建设用地使用权；建筑物、构筑物及其附属设施灭失，建设用地使用权仍然存在。4.范围：科学技术发展，土地利用向空中和地下扩展。第345条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。5.限制：设立绿色、合法。第346条：设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的

19、规定，不得损害已经设立的用益物权。1.客体：国家或集体所有的土地。建设用地使用权的标的仅以土地二、产生和期限（一）产生1.国家所有土地第347条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。二、产生和期限（1）划拨土地使用人按照一定程序提出申请，经主管机关批准，不必向土地所有人交付租金及其他费用。第347条第3款：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。根据土地管理法的，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基

20、础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。（1）划拨（2）出让土地使用者向国家支付出让金，国家将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者。两种形式：协议。公开竞价（招标和拍卖等）。第347条第2款：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。（2）出让第348条：通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条

21、款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途、规划条件；（五）建设用地使用权期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。第349条：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。第348条：通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权（3）流转原土地使用人将使用权通过转让、互换、出资、赠与等，转移给新使用权人。在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的流转作了限制，则建设用地使用权人不得超出该限制流转其建设用地使用

22、权。第353条：建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但是法律另有规定的除外。第354条：建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。第355条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。第356条：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第357条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建（3）流转2.集体所有土地第361条：

23、集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。（1）乡（镇）村公益用地使用权根据土地管理法和土地管理法实施条例，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，按照土地管理法有关规定办理审批手续。2.集体所有土地（2）乡（镇）村企业建设用地农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或与其他组织、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管

24、部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。（2）乡（镇）村企业建设用地（二）期限1.划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的建设用地使用权无期限。城市房地产管理法第23条第1款：依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（二）期限2.出让取得的建设用地使用权城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第12条：按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅

25、游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。期满续期第359条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。2.出让取得的建设用地使用权3.流转取得的建设用地使用权第354条：建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权

26、的剩余期限。3.流转取得的建设用地使用权三、建设用地使用权的内容（一）建设用地使用权人的权利1.占有和使用土地。最主要权利。例：限定房屋的高度或者限制房屋的用途的，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。2.处分（流转与出租）使用权。（1）出让的建设用地使用权A.流转：转让、互换、出资、赠与或者抵押。（见前述流转取得）B.出租：作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物、构筑物及其他附属设施租赁给他人使用并收取租金。出租后，建设用地使用权人（出租人）仍须向土地所有人履行义务。三、建设用地使用权的内容（2）划拨的建设用地使用权只有在下列情况下才可以转让、抵押、出租：（1）土地使用者为公司、企

27、业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。（2）划拨的建设用地使用权3.进行附属行为。在其地基范围内进行非保存建筑物或者构筑物及其他附属设施的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。4.取得建筑物、构筑物及其附属设施的所有权以及补偿。第352条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。第358条：建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应

28、当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。立法例上有认定建设用地使用权人有取回权的，但难免会使物受到毁损，而且即使取回后恢复土地的原状，也往往对土地不利，从社会利益上看是有害的。因此，又确认土地所有人购买权补救，即土地所有人以时价购买时，建设用地使用权人不得拒绝。这种购买权是否行使，由土地所有人决定，建设用地使用权人不得勉强，而且该项购买权一旦行使，建设用地使用权人即不得再行使其取回权。3.进行附属行为。（二）建设用地使用权人的义务第350条：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

29、第351条：建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。第360条：建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将土地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状，取回地上建筑物、构筑物及其附属设施，不但是建设用地使用权人的权利，也是他的义务。（二）建设用地使用权人的义务4宅基地使用权一、概念和特征第362条：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。（1）客体：集体所有的土地。（2）主体：只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法

30、将户口迁入该集体经济组织。（3）用途：仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。（4）数量：实行严格的“一户一宅”制。4宅基地使用权二、取得、行使与转让第363条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。二、取得、行使与转让土地管理法第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地

31、利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，则该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。宅基地使用权人出卖、出租、赠与住房后，再申请宅基地的，土地管理部门将不再批准。宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，

32、鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。土地管理法第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅二、消灭第364条：宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。第365条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。二、消灭5居住权一、概念和特征第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。1.客体：他人住宅。2.功能：原则上限于满足生活居住需要。3.内容：住宅使用原则上只能自用，不能转租他

33、人。4.设立 ：合同或遗嘱，非法定。5居住权二、设立第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第368条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第371条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。（1）应当采取书面形式订立居住权合同，也可通过遗嘱方式。（2）原则上无偿设立，但当事人另有约定的除外。（3）立居住权应当登记，且自登记时设立。二、设立三、内容第36

34、9条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。三、居住权的消灭第370条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。居住权人滥用权利或长期不行使等，未纳入消灭事由。三、内容6地役权一、概念和性质（一）概念第372条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。地不动产。地役权以彼土地供此土地之役，必须有两块不动产的存在：需役地与供役地。6地役权1.客体：他人所有或使用的不动产（主要土地）。不限于所有人，承包经营权人、地上权人、采矿权人、承租人也

35、应当受地役权的约束。2.内容：使用他人不动产（主要土地）。3.目的：提高自己的不动产的效益（为自己土地便利）。自己，需役地人，他人，则不是地役权。不动产（土地）便利。不是为需役地承受，而为特定人享受时，不是地役权，而是人役权。便利，泛指开发、利用需役地的各种需要。以供役地供使用，如通行地役权；以供役地供收益，如用水地役权；禁止供役地为某种使用，如禁止在邻地建高楼，以免妨碍眺望。4.产生：合同约定，非法定。1.客体：他人所有或使用的不动产（主要土地）。（二）性质1.从属性。从属于需役地权利，与需役地权利共命运。第380条：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让

36、，但是合同另有约定的除外。第382条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。第383条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。第381条：地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。例：在需役地上设定建设用地使用权，则建设用地使用权人也得行使地役权，不能单独将地役权作为其他权利的标的，如单独以地役权抵押、出租。（二）性质2.不可分性。地役权为不可分的权利，不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。

37、需役地、供役地分割，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。但地役权的行使，依其性质只关于分割后的部分地块的，则地役权仅就该部分存续。例：甲地在乙地有通行地役权，后来甲地分割为丙、丁两地，则丙、丁两地的所有人或者使用人仍得各自从乙地通行。例：甲地南部的住宅与乙地毗连，在乙地上设有不得建高层建筑的地役权，后来甲地南部分割给丙，北部给丁，那么该项地役权仅能为丙存续而与丁无关。例：甲地在乙地上设有排水地役权，以后乙地分为丙、丁两块地，甲地仍得对丙、丁两块地行使地役权。例：甲地在乙地有汲水地役权，后乙地分割为丙、丁两地，只有丁地有水井，则甲地的地役权只存在于丁地。2.不可分性。二、取得1.基于法律行为（1

38、）创设取得第373条：设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的和方法；（四）地役权期限；（五）费用及其支付方式；（六）解决争议的方法。第374条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。二、取得（2）移转取得。移转取得需役地权利的同时，移转取得地役权。第377条：地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。第378条：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包

39、经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。第379条：土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。3.基于非法律行为继承需役地权利的同时，继承取得地役权。但非经登记，不得处分。（2）移转取得。移转取得需役地权利的同时，移转取得地役权。三、地役权的内容第375条：供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。第376条：地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。三、地役权的内容1.地役权人在目的范围内使用

40、供役地，不必是独占性的使用，除了可以与供役地人共同使用外，只要不是性质不相容，同一供役地上，还可设定数个地役权，依其情形同时使用。例：通行地役，眺望地役，可以依次使用。2.地役权人可为附属行为。例：汲水地役权，可在供役地上通行；通行地役权，可开辟道路。3. 应当选择损害最小的地点及方法使用供役地。通过地役权增加需役地价值的同时，不至于过分损害供役地的效用。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。4.维修为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路。在不妨碍其地役权行使的限度内，允许供役地人使用这些设置。1.地役权人在目的范围内使用供役地，不必是独占性的使用，除了四、地役权的消灭（1）不动产灭失。供役地与需役地其一灭失。（2）目的事实不能。供役地事实上不能再供需役地便利。例：汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。（3）供役地权利人解除地役权。第384条：地役权人有下列情形之一