建设关键工程成本重点规划与控制专题方案附件

1、、八 刖言 TOC o 1-5 h z 第一章一、 开展成本控制日勺原则3全面控制原则3动态控制原则3目勺管理原则3二、北京恩济里开发项目工程概况 4三、恩济里开发项目成本控制方案勺重要内容 43.1决策阶段43.2设计阶段43.3招标阶段5第二章决策阶段勺成本控制一、 决策阶段成本控制要点5二、 决策阶段成本控制流程图5 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 三、 决策阶段成本控制有关部门职责6四、 决策阶段成本控制重要有关人员职责*6 HYPERLINK l bookmark105 o Current Document 五、 建议7第三章设计阶

2、段勺成本控制一、 设计阶段成本控制要点10二、 设计阶段成本控制流程图10 HYPERLINK l bookmark131 o Current Document 三、设计阶段成本控制勺有关部门职责12四、 设计阶段成本控制重要有关人员勺职责14第四章招投标阶段勺成本控制体系一、招投标阶段勺成本控制要点17二、 招投标阶段勺成本控制流程图17三、 施工阶段成本控制有关部门职责18四、 施工阶段成本控制重要人员职责19五、 建议20第五章施工阶段成本控制一、施工阶段成本控制要点21二、施工阶段成本控制流程图21三、 施工阶段成本控制有关部门职责24四、 施工阶段成本控制重要人员职责24五、建议29

3、第六章竣工阶段日勺成本控制一、 竣工阶段成本控制要点29二、 竣工阶段成本控制流程图34三、 竣工阶段成本控制有关部门职责35四、 竣工阶段成本控制重要有关人员职责35五、 建议39第七章竣工结算阶段勺成本控制一、 竣工结算阶段勺成本控制要点-39二、 竣工结算阶段成本控制流程图 39三、竣工结算阶段成本控制有关部门重要职责41四、竣工结算阶段成本控制重要有关人员职责42五、 建议44参照文献-46前言随着市场经济体制勺建立和完善，市场竞争亦日趋剧烈，广电网络公司勺利润空 间也越来越小。网络建设项目、工程建设项目、干线维护等项目勺建设都需耗费公司 大量日勺资金。公司能否在竞争中立于不败之地，核

4、心在于公司能否为业主提供质量高、 工期短、造价低日勺项目产品，而公司能否获得较大日勺经济利益，核心在于有无有效日勺 成本控制手段。公司间勺竞争实质上就是成本竞争，项目管理作为成本责任管理中心 勺一环，是公司能否获得效益勺主线环节。因此，对项目成本勺管理控制便是公司减 少成本勺核心节点。只有及时、精确、有效地做好工程项目成本控制，才干实现项目 赚钱最大化和成本最小化勺目勺，从而使公司获得可持续发展勺源动力。在剧烈勺市 场竞争中，为了将每一笔投入高效率地转化为产品和服务，为了进一步提高公司勺经 济效益，项目成本控制日益成为房地产开发公司经营管理勺重点。就北京盛南嘉园开 发项目勺成本控制，我们提出如

5、下发方案。一、开展成本控制的原则1、目勺成本原则。房地产开发公司在开发房地产项目之前，如果不拟定一种总勺成本控制目勺一一目 勺成本，钱花到哪算哪，往往会导致成本勺失控，也无法为成本控制提供明确勺努力 方向。因此成本控制必须遵循目勺成本原则。在项目开发之前，通过市场预测，并考虑所处地段等因素，拟定开发类型，拟定 总目勺成本；在项目开发各阶段、各环节，充足运用已有资料条件，及时建立各级成 本目勺体系，并结合项目进展勺实际状况加以动态调节，为项目开发各项举措勺成本 控制提供明确勺方向。2、全员全过程控制原则。成本控制决非是一种部门所能完毕勺工作，它规定各个部门在各司其职、各负其责勺 前提下通力合伙。

6、成本控制也决非控制好其中一种环节就可以了，而是要控制好各个 环节、控制好全过程。3、权、责、利相结合勺原则。公司予以各部门成本控制勺相应权限，并明确其对控制成果应承当勺责任。同步， 对其成本控制勺成果加以考核，予以奖惩。使得权、责、利三者有机地结合起来，这 样才干充足调动各部门成本控制勺积极性，实现成本控制勺目勺。二、北京盛南嘉园开发项目工程概况北京盛南嘉园开发项目，位于福州市北部近郊日勺贵安温；开发商为：北京恒基建 筑工程有限公司，贵安新天地集商铺、住宅、别墅为一体日勺建筑综合体。分三期建设。本成本方案勺研究对象为贵安新天地一期7#单位工程，本工程为一类项目，地上共30 层，总建筑高度为91

7、.8米，总建筑面积约为15414.26m2。其构造体系为框架-剪力墙 构造，设计使用年限为50年。耐火级别为一级，地下室耐火级别为一级，本工程设防 烈度为7度，建筑抗震设防类别为丙类，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组 为第一组，场地类别为II类，建筑构造安全级别为二级，根据民用建筑设计通则，本工 程为3类一般建筑，屋面防水级别为二级。三、北京盛南嘉园开发项目成本控制方案的重要内容北京盛南嘉园开发项目成控方案勺重要由成本控制目勺体系和成本控制实行体系构成。成成本控制要点本 控成本控制流程制 方相关部门职责案内容主要人员职责相关建议筹划部投资估算审核组项目可研项目经理资金筹审核后日勺v

8、财务组1其中:表达决策阶段成本控制中日勺重点工作北京城南嘉园决策阶段成本控制流程图三、决策阶段成本控制有关部门职责决策阶段参与日勺部门如下图所示:财务组1、编制资金筹措筹划结合实际制定本项目部日勺成本管理制度，负责监督实行项目整个开发过程中 日勺成本控制，保证将成本控制在目日勺成本范畴内。赋予各部门控制日勺权限并明确其对 控制成果应承当勺责任，同步，对其成本控制勺成果加以考核，予以奖惩。审核项目建议书、可行性研究报告及评估报告。向上级报告并提交审核意见。 参与审核资金筹措筹划。定期或不定期分析成本构造、差别及其因素、监控措施及其效果、经验教训。筹划部1、筹划部经理职责：根据本项目部业务发展规划

9、、开发能力和市场状况，拟定项目开发筹划。组织立项调研、选址和前期筹划，提出立项建议和开发设想，并按规定向项 目经理提交立项可行性报告及其评估报告，履行立项审批程序。组织审查投资估算勺经济合理性。2、筹划人员职责：熟悉、掌握国家和本地有关法规政策及市场需求，负责项目建议书及可行性研究 报告和评估报告日勺编制工作。3、估算人员职责：认真收集整顿和积累多种建设项目勺竣工决算实际造价资料，负责投资估算。财务组1、财务组主管职责：完善成本考核措施，确立成本减少率、费用节省额、项目投资回报率等成本 考核指标。组织设立一种科学勺、具有可操作性勺成本控制目勺体系。负责审查资金筹措筹划并提交财务中心进行审核。2

10、、成本会计职责：设立一种科学勺、具有可操作性勺成本控制目勺体系。建立本项目组勺“开发项目成本台帐”，按照国家财务制度规定勺成本项目真实地反映项目部每一种开发项目日勺所有成本状况。3、财务会计职责：负责资金筹措安排，编制资金使用筹划。（五）销售部销售部经理职责：组织市场调查与趋势分析预测，及时向有关部门提供信息。五、建议针对房地产项目决策阶段勺成本控制提出如下几点意见：一方面建立工程项目控制，实行岗位分工控制，授权批准控制。项目决策控制、概预算控制、价款 支付控制、竣工决算控制和监督检查。积极做好项目决策前勺准备工作。在投资决策阶段做好基本资料勺收集，保证详实、精确，如工 程所在地勺水电路状况、

11、地质状况重要材料设备勺价格资料、大宗材料勺采购地 以及既有已建 类似工程资料等。认真做好市场研究。通过掌握大量勺记录数据和信息资料.进行综合分析和解决，并根据市场需 求及发展前景，合理拟定工程勺规模及建筑原则，编写具有较强勺说服性和可行性勺立项申请，切 实做好项目可行性研究报告。做好方案优化。在完毕市场研究后来，结合项目勺实际状况，在满足生产勺前提下遵循“效益至 上”勺原则，进行多方案筛选用多种分析措施进行多方案技术经济比较要在减少工程造价上下功夫。 通过方案优化使工艺流程尽量简朴，多种配套设施更加合理、实用.能使广大消费者接受，从而节 省大量资金。2在工程设计阶段勺成本控制与管理优化设计方案

12、，满足建设工程投资勺收益规定。初步设计方案完毕后，组织有关勺专家进行设计 优化，从安全、功能、原则和经济等方面全面权衡，拟定一种较合理勺设计方案，使最后设计方案 既科学又经济。对工程项目实行限额设计。限额设计是以项目可行性研究报告所批复勺拟定建设规模建设内容、 建设原则为根据，在投资估算限额范畴内进行工程设计，以提高投资勺经济效益。设计过程中要按 各专业进行投资分解，分块限额，具体分派到单元和专业，形成横向控制和纵向控制相结合，在设 计中以控制工程量为重要内容，抓住控制工程造价勺核心，从而达到克服“三超”减少建筑工程成 本日勺目日勺审核概预算，提出改善意见。设计阶段概算及施工图预算规定全面精确

13、，力求不漏项不 留缺口，并要考虑足够日勺多种价格浮动因素和政策性调节因素。3在工程招投标阶段日勺成本控制与管理招标管理建设工程招投标制度是建设单位控制工程造价日勺有效手段，建设单位要充足运用招投标 这一有效竞争手段进行工程造价控制。这就规定招标文献编制勺规范和严谨。招标文献要明确工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程招标范畴、工程承包方式、计价根据、工程预付款进 度款支付及结算方式工期质量规定、技术规定、评标细则、截标开标、评标时间、投标报价规定、 合同价日勺拟定方式、投标书日勺符合性规定、重要合同条款施工图纸及图纸会审答疑内容、工程量清 单等实质性日勺内容，此外还要明确投标人统一计价口径、

14、统一计量根据，以标价合理等综合条件选 择合适日勺施工单位，从而提高招标工作质量在坚持“公开、公平、公正”日勺原则下，选择一种既能减少工程造价成本，又能保证工程按质准时完 毕日勺中标单位。在此阶段，项目经理、造价部门人员应积极参与，要充足熟悉并理解整个招标文献日勺内容，并以 专业日勺眼光找出业主招标文献日勺错误、漏洞。该错误勺发现，不是为投标提疑用勺，而是为工程技 巧报价提供根据，为此后工程实行中索赔做好准备。我们还应当对投标工程成本进行预测。一般我 们根据施工图算出勺工作量或业主提供勺工程量按相应定额进行组价，材料价按市场询价，得出施 工工程基本直接费，在此基本根据技术部门提出日勺技术措施，如

15、维护、标化、临设、机械配备等算 出工程措施费。同步根据该工程勺规模，计算浮现场管理、规费、资金成本、上级公司管理费、税 金等，得出承办该工程勺所有直接支出，得出工程预算成本，以此作为公司投标报价勺最低报价第二章设计阶段的成本控制一、设计阶段成本控制要点二、设计阶段成本控制流程图（一）限额设计勺控制要点限额设计控制工程造价可以从两个角度入手，一种是按照限额设计过程从前去后 依次进行控制，称为纵向控制；此外一种途径是对设计单位及其内部各专业、科室及 设计人员进行考核，实行奖惩，进而保证设计质量勺一种控制措施，称为横向控制。横向控制一方面必须明确各设计单位以及设计单位内部各专业科室对限额设计所负日勺

16、 责任，将工程投资按专业进行分派，外分段考核，下段指标不得突破上段指标，责任 贯彻越接近于个人，效果就越明显，并赋予责任者履行责任勺权利；另一方面，要建 立健全奖惩制度。设计单位在保证工程安全和不减少工程功能勺前提下，采用新材料、 新工艺、新设备，新方案节省了投资勺，应根据节省投资额勺大小，对设计单位予以 奖励；因设计单位设计错误，漏项或扩大规模和提高原则而导致工程静态投资超支， 要视其超支比例扣减相应比例勺设计费。限额设计勺要点：严格按建设程序办事。每一项工程都必须在前一步工作真正完毕能为本项工 作提供可靠基本勺前提下进行。在投资决策阶段，要提高投资估算勺精确性，据以拟定限额设计。在可行性

17、研究阶段要充足收集资料，提出多种方案，进行技术分析和论证，从中选出技术先进、 经济合理勺最优方案。充足注重、认真看待每个设计环节及每项专业设计。加强设计审核。既要审技术还要审造价，并且对总造价、分部造价都要进行 动态控制。建立设计单位经济责任制。施工图设计应尽量吸取施工单位人员意见，使之符合施工规定。限额设计勺全过程限额设计勺全过程事实上就是建设项日投资目勺管理勺过程，即目勺分解与筹划、 目勺实行、目勺实行检查、信息反馈勺控制循环过程。这个过程如下页图：三、设计阶段成本控制的有关部门职责（一）工程部职责1、协助对设计单位日勺考察、筛选工作，配合设计招投标及工程合同日勺谈判工作及 签订。2、根据合同申报设计费用和资金勺使用筹划。3、与设计院沟通、协调，进行社区规划、楼盘构造、室内外效果等建筑设计和分 析。4、根据市场规定，拟定设计户型、外观、室内装修等风格、层次勺定位以及新构 造、新技术、新工艺分析，以达到设计勺最佳技术经济效果。5、联系设计院，在保证质量安全勺前提下，尽量优化设计方案，达到节省成本勺 目勺。6各个专业工程师严格按照国家规范规程、验收原则参与设计图纸会审和重大设 计变更，配合工程技术重要问题勺解决和协调。7、负责勘察设计任务书