石家庄奥林匹克花园可行性研究分析页

1、 石家庄奥林匹克花园可行性研究分析中体奥林匹克花园管理有限公司CHINA SPORT OLYMPIC GARDEN MANAGEMENT CO.,LTD- PAGE 48 -目录TOC o 1-3 u市场调研研篇 PAGEREF _Toc49936460 h 21 宏观观投资环环境 PAGEREF _Toc49936461 h 21.1 石家庄庄人文特特点 PAGEREF _Toc49936462 h 21.2 石家庄庄经济环环境 PAGEREF _Toc49936463 h 21.3城城镇居民民生活水水平 PAGEREF _Toc49936464 h 31.4城城市格局局 PAGEREF _

2、Toc49936465 h 41.5 政策环环境 PAGEREF _Toc49936466 h 41.6“奥林匹匹克”情结石石家庄 PAGEREF _Toc49936467 h 551.7综综述 PAGEREF _Toc49936468 h 62 石家家庄房地地产市场场分析 PAGEREF _Toc49936469 h 772.1石石家庄市市房地产产市场现现状分析析 PAGEREF _Toc49936470 h 72.2石石家庄市市商品住住房市场场预测 PAGEREF _Toc49936471 h 992.3综综述 PAGEREF _Toc49936472 h 1113 项目目所在区区域裕华区

3、区房地产产市场分分析 PAGEREF _Toc49936473 h 1113.1裕裕华区房房地产市市场分析析 PAGEREF _Toc49936474 h 113.2重重点楼盘盘个案分分析 PAGEREF _Toc49936475 h 1113.3综综述 PAGEREF _Toc49936476 h 1334 客群群特征分分析 PAGEREF _Toc49936477 h 1334.1客客群特征征 PAGEREF _Toc49936478 h 134.2购购房偏好好特征 PAGEREF _Toc49936479 h 1164.3综综述 PAGEREF _Toc49936480 h 177市场定

4、位位篇 PAGEREF _Toc49936481 h 1771 本案案竞争力力分析 PAGEREF _Toc49936482 h 1171.1本本案的项项目分析析 PAGEREF _Toc49936483 h 171.2本本案周边边居住质质量分析析 PAGEREF _Toc49936484 h 181.3本本案条件件与资源源分析 PAGEREF _Toc49936485 h 1181.4综综述 PAGEREF _Toc49936486 h 2002 本案案的S.W.OO.T分分析 PAGEREF _Toc49936487 h 2112.1优优势(SStreengtth) PAGEREF _To

5、c49936488 h 2212.2劣劣势(WWeakknesss) PAGEREF _Toc49936489 h 2212.3机机会(OOppoortuunitty) PAGEREF _Toc49936490 h 2212.4风风险(TTreaat) PAGEREF _Toc49936491 h 2212.5综综述 PAGEREF _Toc49936492 h 2333 项目目定位建建议 PAGEREF _Toc49936493 h 2333.1住住宅类目目标客户户群体定定位 PAGEREF _Toc49936494 h 2333.2市市场定位位 PAGEREF _Toc49936495 h

6、 243.3首首期价格格定位 PAGEREF _Toc49936496 h 2264 主题题定位 PAGEREF _Toc49936497 h 227财务分析析(初步)篇 PAGEREF _Toc49936498 h 271 项目目主要经经济技术术指标（建议） PAGEREF _Toc49936499 h 272 项目目实施进进度建议议 PAGEREF _Toc49936500 h 283 项目目投资估估算 PAGEREF _Toc49936501 h 2884 资金金筹措、投入、收回计计划 PAGEREF _Toc49936502 h 2885 项目目销售收收入测算算 PAGEREF _To

7、c49936503 h 296 静态态盈利分分析 PAGEREF _Toc49936504 h 2997 综述述 PAGEREF _Toc49936505 h 29附录：石石家庄奥奥林匹克克花园主主题定位位建议 PAGEREF _Toc49936506 h 3321 奥林林匹克花花园主题题回放 PAGEREF _Toc49936507 h 3322 石家家庄奥林林匹克花花园主题题方案 PAGEREF _Toc49936508 h 3353 诠释释“五环新新生活” PAGEREF _Toc49936509 h 37市场调研研篇1 宏观观投资环环境1.1 石家庄庄人文特特点石家庄是是二十世世纪初伴

8、伴随着京京汉、正正太铁路路的修建建而由获鹿鹿县的一一个小村村庄石家庄庄逐步发发展形成成的一座座新兴城城市。19255年6月月设“石家庄庄”，实行行市自治治制，同同年8月月，石家家庄、休休门合并并组建“石门市市”。19947年年，石门门市已经经发展成成为当时时较大的的中等城城市，人人口199万，工工业总产产值20000万万元左右右。同年年石门市市改名为为石家庄庄市。119688年河北北省省会会由保定定迁至石石家庄。19993年77月石家家庄市和和石家庄庄地区合合并，石石家庄市市规模迅迅速扩大大。评价：石石家庄是是个新兴兴的城市市，外来来人口对对城市的的迅速发发展做出出了重大大贡献，也成为为石家庄

9、庄人口重重要组成成部分。宽厚、兼容并并包的石石家庄人人传统思思想束缚缚少，比比较容易易接受新新鲜事物物。1.2 石家庄庄经济环环境1.2.1全国国总体经经济环境境20022年中国国国民生生产总值值10223988亿元，比上年年增长88.5%。固定资产产投资4432002亿元元，首次次突破44万亿元元，比上上年增长长16.1%，增幅为19996年年以来最最高水平平。全国城镇镇居民人人均可支支配收入入77003元，增长113.44%。居民家庭庭恩格尔尔系数(消费支支出占家家庭消费费总支出出的比重重)，城城镇、农农村分别别为377.7%、466.2%，分别比上上年降低低0.22、1.5个百百分点，消

10、费水水平有所所提高。到20002年，中国房房地产行行业已经经连续六六年保持持了高于于GDPP增长速速度的增增长态势势。展望20003年年：中国国内内生产总总值的增增速可达达7.99%至88.2%。根据据十五纲纲要，未未来5年年内，我我国经济济增长预预期在年年均7%左右。固定资产产投资增增速将略略高于220022年。中国居民民消费，将保持持10%左右的的增长。同时消费费结构加加快升级级，通信信、汽车车、住房房消费将将继续保持持稳步增增长的态态势。全国商品品房销售售总额的的还将保保持255%左右右的增长长速度。评价：近近几年来来全国房房地产业业发展总总体来说说是健康康的，不不同于990年代代初的房

11、房地产泡泡沫，整整个国民民经济的的平稳增增长将带带动房地地产业的的平稳增增长，供供销两旺旺是拉动动房地产产业发展展的主要要动力。1.2.2石家家庄总体体经济石家庄总总体经济济表现出出以下特特点：（1）石石家庄经经济增幅幅高于全全国平均均水平从80年年代以来来，一直直保持110%左左右的经经济增长长速度。20002年实实现国内内生产总总值11184.04亿亿元，增增长9.9%，分别高高于全国国、全省省增速11.9和和0.33个百分分点。整整个经济济的良好好增长态态势带动动了石家家庄房地地产开发发的较快快增长。（2）石石家庄的的总体经经济水平平与发达达城市有有一定差差距20022年石家家庄国内内生

12、产总总值处于于全国城城市GDDP值排排名200名。石石家庄资资源比较较贫乏，没有独独特的城城市竞争争优势；80、90年年代兴起起的批发发集贸经经济逐渐渐衰减；第二、三产业业在整个个产业结结构中的的比重较较大，国国有经济济逐渐衰衰落，私私营经济济逐渐兴兴起。总总体经济济水平决决定了石石家庄人人的消费费水平属属于三级级城市的的消费水水平。（3）以以内向型型经济为为主，外外向型经经济规模模小投资需求求拉动力力比较弱弱，以内内生经济济为主的的石家庄庄经济不不太可能能在较短短时间内内实现跳跳跃式发发展，将将在较长长一段时时间内处处于平稳稳增长的的态势。评价：据据以上特特征而言言，石家家庄经济济发展形形势

13、将在在较长一一段时间间处于平平稳增长长的态势势，且主主要以内内向型经经济为主主。这在在一定程程度上决决定了该该城市的的房地产产的需求求也只能能是处于于平稳增增长状态态。1.3城城镇居民民生活水水平1.33.1居居民收入入状况（1）收收入结构构发生变变化居民的收收入中，国有、集体经经济单位位和个体体经营、个体被被雇和从从事其他他劳动的的收入比比重较高高。但随随着第二二、三产产业的增增长，国国有、集集体经济济地位的的下降和和私营经经济的发发展，前前者收入入下降了了16.9和22.2个个百分点点，后者者则比220022年分别别提高11.8、0.55和2.0个百百分点。（2）收收入差距距拉大最高收入入

14、组和高高收入组组的人均均可支配配收入增增长速度度分别为为16.3%和和8.99%。最最高收入入组的收收入高出出最低收收入组1107339.777元，之比为为4.664：11，增速速11.8个百百分点，远高于于全国33.1%的增速速。石家家庄的高高收入人人群主要要有金融融保险、大中专专院校、电力煤煤气、房房地产、电信、新闻出出版、铁铁路、外外贸、足足球俱乐乐部、宾宾馆饭店店十大行行业。（高收入入个人的的界定为为年收入入5万元元以上）（3）房房价相对对于居民民的收入入偏高根据发达达国家经经验，收收入房价价比处于于3到66之间，表示房房地产的的销售处处于良好好的发展展态势。石家庄庄的收入入房价比比达

15、到110.221，说说明房价价相对于于居民的的收入偏偏高。值值得注意意的是，石家庄庄的政府府机关人人群属于于中高收收入人群群，灰色色收入较较高，无无法获得得数据统统计资料料，会影影响收入入房价比比的分析析。1.3.2支出出状况恩格格尔系数数比较低低，生活活水平高高于全国国平均水水平表1 石家家庄收入入群体恩恩格尔系系数表收入群体体最低收入入人群中等收入入人群高等收入入人群全国平均均水平恩格尔系系数33.44124.00615.22837.99数据来源源：石石家庄220022年统计计年鉴恩格尔尔系数是是食物支支出占总总支出的的比率，其值越越小，说说明生活活水平越越高。220022年，全全国恩格格

16、尔系数数为377.9%，说明明石家庄庄城镇的的整体生生活水平平均高于于全国平平均水平平。1.3.3居住住状况（1）人人均居住住面积较较少作为全国国人口密密度最大大的城市市之一（每平方方公里11.633万人），石家家庄城镇镇居民的的20002年末末人均住住房居住住面积117.667平方方米，比比全国平平均水平平低4.33平平米。世世界各国国的经验验表明，人均居居住面积积达到330至335平方方米之前前，会保保持较旺旺盛的住住房需求求。（2）住住房消费费较低据石家庄庄城调队队公布的的数字计计算，石石家庄的的住房消消费比在在7%左左右。据据发达国国家经验验，恩格格尔系数数在400时，住房消消费在消消

17、费结构构中的比比重将会会达到115到到20。目前前，石家家庄城镇镇居民的的恩格尔尔系数已已降到440以以下，而而住房消消费比重重尚不足足10，比国国际平均均水平要要低5到到10个个百分点点，住宅宅消费应应该还有有较大的的空间。 评价：以以上客观观特征反反映出石石家庄居居民收入入水平差差距在扩扩大，高高收入人人群主要要集中在在金融保保险、大大中专院院校、电电力煤气气、房地地产、电电信、等等行业，温饱早早已不是是问题，生活品品质是追追求的目目标，人人均住房房水平有有望继续续提高，住房消消费还有有较大空空间。1.4城城市格局局石家庄市市区分六六个区：桥西区区、桥东东区、裕裕华区、新华区区、长安安区、

18、高高新技术术开发区区。从发展状状况来看看，桥西西区和桥桥东区是是老城区区，也是是石家庄庄的商贸贸中心。新华区区人流、物流、信息流流集中，具有得得天独厚厚的科技技、文化化、区位位优势。裕华区区大专院院校比较较多，无无污染工工业，但但目前公公共配套套欠缺。裕华区区和高新新技术产产业开发发区都属属于新区区，发展展的空间间和潜力力比老城城区大。 从建设条条件看，西北部部是城市市地下水水水源保保护区，西北边边缘有军军用机场场噪音、电磁波波干扰和和机场净净空限制制；北部部濒临滹滹沱河，有洪水水淹没区区制约；太行山山山前断断裂带在在主城区区西侧南南北向通通过，地地质条件件差。市市规划设设计院刘刘英彩副副院长

19、认认为，石石家庄不不宜再向向北部、西部和和西南部部发展，适宜向向东南方方向发展展，形成成南北为为工业区区，中间间为生活活居住区区，有方方格网式式主次干干道相连连接的城城市格局局。评价:城城市格局局发展的的特征说说明，石石家庄东东南方向向是目前前城市最最适宜发发展的方方向，即即裕华区区和高新新技术开开发区。此两区区的可开开发面积积大，污污染少，但公共共配套尚尚缺乏；其它区区域各有有特点，但由于于可开发发土地不不多，或或建设条条件不佳佳，不是是城市主主要发展展方向。1.5 政策环环境1.5.1城市市总体规规划（119977年220100年）本期城市市总体规规划的期期限为11997720010年年，

20、近期期规划为为19997220055年。总总体规划划分为城城镇体系系规划、主城圈圈规划、主城区区规划三三个层次次。（1）城城市定位位石家庄的的城市性性质被确确定为全全国纺织织基地、华北地地区重要要商埠、全国药药都，另另外构筑筑地方特特色农业业加工区区。（2）构构建城市市组团以主城区区为中心心，在半半径200公里左左右的范范围内，建设发发展相对对独立、职能各各异的城城市组团团。即：以发展展文教旅旅游为主主的正定定组团、以建材材商贸旅旅游业为为主的鹿鹿泉组团团、以医医药食品品工业为为主的栾栾城组团团、以石石油化学学加工业业为主的的丘头组组团和以以化工机机械工业业为主的的窦妪组组团。主主城区将将与各

21、组组团连同同其所辖辖区域共共同构成成石家庄庄市区，市区面面积将调调整到118855平方公公里。 （3）主主城区向向东南方方向适度度发展主城区总总体形态态是，东东北部和和南部为为工业区区、中间间为生活活居住区区，基本本格局为为一轴、一核、三环的的“1133”模式。一轴是是由中山山路和裕裕华路两两条东西西向交通通干道及及其中间间地带所所组成的的城市东东西向发发展主轴轴线，一一核是指指主城区区的商业业和商务务中心，主要集集中于中中华大街街裕华路路建设大大街正东路路新华路路围合而而成的城城市核心心区；三三环即主主城区的的一环、二环和和三环路路。石家家庄东部部和东南南部的规规划用地地性质主主要为居居住用

22、地地和工业业用地。标志着着城市的的发展重重心向东东部和东东南部转转移。1.5.2城中中村改造造政策石家庄市市政府提提出：用用五年时时间(220022-20007)，把二二环路以以内455个城中中村全部部改造完完毕，所所有村民民全部搬搬进功能能完备、环境优优美、现现代亮丽丽的住宅宅小区，真正实实现由传传统农村村村民向向现代城城市居民民的转变变；到220100年把城城市规划划建设用用地范围围内村庄庄基本改改造完毕毕。 城中村改改造将实实现“五大转转变”：一是户籍籍方面，城中村村农民转转变为城城市居民民；二是是土地方方面，原原村集体体土地转转变为国国有土地地；三是是在管理理体制方方面，村村委会转转变

23、为居居委会；四是农农村集体体经济组组织转变变为规范范的股份份制公司司；五是是物质形形态方面面，城中中旧村转转变为公公共配套套完善、环境优优美的城城市文明明社区。 1.5.3国家家相关政政策20033年国家家出台的的房地产产政策中中，对房房地产业业影响较较大的是是关于于进一步步加强房房地产信信贷业务务管理的的通知（下文文简称通知）。（1）紧紧缩房地地产企业业的资金金链通知严格控制制房地产产开发贷贷款、缴缴纳土地地出让金金贷款和和建筑施施工企业业使用银银行贷款款垫资房房地产开开发项目目。规定定房地产产开发企企业申请请银行贷贷款，其其自有资资金（指指所有者者权益）应不低低于开发发项目总总投资的的30

24、%。对土土地储备备机构发发放的贷贷款为抵抵押贷款款，贷款款额度不不得超过过所收购购土地评评估价值值的700%，贷贷款期限限最长不不得超过过2年。 商业业银行不不得向房房地产开开发企业业发放用用于缴交交土地出出让金的的贷款。 严格格防止建建筑施工工企业使使用银行行贷款垫垫资房地地产开发发项目。（2）限限制个人人二次置置业和消消费高档档商品房房通知对借款款人申请请个人住住房贷款款购买第第一套自自住住房房的，首首付款比比例仍执执行200的规规定；对对购买第第二套以以上（含含第二套套）住房房的，应应适当提提高首付付款比例例。评价：政政策环境境对于房房地产来来说，即即提供了了机遇又又发出预预警。城城市总

25、体体规划明明确了城城市的定定位，对对于城市市的经济济增速提提供前提提；同时时东南方方向的定定位居住区区与工业业区，预预示着人人口聚集集的方向向；以及及城中村村改造政政策，增增加了城城市可开开发用地地供应量量，也增增加了部部分农民民因生活活水平的的提高而而带来的的有效需需求；这这是机遇遇。另一一方面通知对于实实力弱的的房地产产企业提提出资本本运作的的更高要要求，同同时对个个人二次次置业和和高档商商品房的的限制，制约了了部分有有效需求求，这是是预警。1.6“奥林匹匹克”情结石石家庄20011年申奥奥的成功功，不仅仅是北京京的成功功，也是是全国的的成功。石家庄庄作为离离北京较较近的城城市，也也深受申

26、申奥成功功的影响响。“奥林匹匹克”是“更高、更快、更强”的代名名词，以以体育作作为载体体，在消消费者心心目中打打下了深深深的烙烙印。尤尤其是在在非典之之后，健健康成为为现代社社会最关关心的一一个话题题，而运运动本身身就是一一种健康康的生活活方式，消费者者对健康康、运动动居住社社区的向向往更加加强烈。（1）石石家庄有有良好的的体育竞竞赛基础础石家庄体体育健儿儿共夺得得世界冠冠军244个，亚亚洲冠军军42个，全国冠冠军2444个，打破世世界纪录录52次。20002年，石家庄庄市选手手在省级级以上比比赛共获获金牌993枚，银牌888枚，铜牌669枚。全市举举办各种种运动会会3100次，参参加运动动会

27、的运运动员113.225万人人次。 （2）体体育设施施，尤其其大众体体育设施施相对落落后，制制约了群群众的健健身热潮潮石家庄相相继建成成了被誉誉为“空中体体育场”的裕彤彤国际体体育中心心、中山山体育馆馆和体育育训练中中心。全全市群众众体育活活动比较较活跃，尤其是是非典之之后，全全民健身身热潮逐逐渐兴起起，体育育人口不不断增加加，已达达到总人人口的440%，但受到到了大众众体育设设施欠缺缺的制约约。据调调查人员员亲眼所所见，由由于场地地的缺少少，每到到下午，大街上上打羽毛毛球的人人成为一一大景观观。（3）奥奥林匹克克花园的的突出特特点奥林匹克克花园弘弘扬奥林林匹克精精神，是是体育与与地产结结合的

28、复复合地产产的代表表。奥林林匹克精精神的宗宗旨是使使体育运运动为人人的和谐谐发展服服务，以以促进建建立一个个维护人人的尊严严的、和和平的社社会。奥奥林匹克克花园将将运动、健康、环保的的奥林匹匹克精神神贯穿在在居住社社区的规规划设计计中；倡倡导平等等、健康康、和谐谐的奥林林匹克居居住文化化。评价：奥奥林匹克克情结石石家庄，以奥林林匹克运运动为主主题的社社区，其其鲜明的的特点会会使消费费者的购购房需求求得到最最大的满满足。1.7综综述通过以上上对石家家庄从人人文环境境到“奥林匹匹克”环境的的多方面面的调研研，认为为石家庄庄的房地地产开发发宏观投投资环境境尚可，东南区区域适宜宜居住，具备良良好的体体

29、育竞赛赛基础，但群众众性体育育设施缺缺乏，因因此在石石家庄建建设“奥林匹匹克花园园”能更好好地满足足人们对对健康住住房的需需求。2 石家家庄房地地产市场场分析2.1石石家庄市市房地产产市场现现状分析析2.1.1 石石家庄市市房地产产市场总总体状况况由于资料料的限制制，公开开的统计计数据只只能收集集到20001年年，虽然然20001年的的绝对数数据不能能直接反反映当前前市场的的发展状状况，但但从这两两年的投投资环境境来看，20002年及及今年上上半年的的房地产产市场状状况应该该强于220011年，因因此用220011的相对对数据能能大致折折射出当当前的房房地产状状况。从表二提提供的数数据可以以发

30、现，石家庄庄房地产产业增长长速度较较快，不不仅投资资额增长长速度加加快，销销售面积积与销售售额增长长速度也也在加快快。20001年年石家庄庄市固定定资产投投资完成成3800.877亿元，全年完完成房地地产投资资28.18亿亿元，增增长211.5%，房屋屋施工面面积4999万平平方米，增长337.66%，商商品房销销售面积积84万万平方米米，销售售收入116.223亿元元，分别别增长221.77%和336.11%。销销售均价价达到119266元/平平方米，增长113%。住宅类类型物业业的增长长速度要要低于商商品房总总体增长长速度，说明该该时期的的商业型型物业增增长速度度快于住住宅开发发销售速速度

31、。220011年商品品房年销销售面积积考虑预预售面积积达到1160万万平方米米，住宅宅年销售售面积约约1200万平方方米。表2 20001年年石家庄庄房地产产开发主主要指标标主要指标标合计上年同期期增幅(%)商品房投投资额（亿元）28.11823.11921.55商品房施施工面积积(万平平方米)449.67326.2037.66#住宅372.95270.3431.00商品房实实际销售售面积(万平方方米)84.22569.11321.77#住宅72.88766.33719.88商品房预预售面积积（万平平方米）59.112商品房空空置面积积（万平平方米）20.55122.3318.11住宅18.7

32、7212.00516.66商品房实实际销售售额(亿亿元)16.22311.99236.11#住宅13.99011.11824.33数据来源源于石石家庄220011、20002年年统计年年鉴悉自市房房地产交交易所，20003年以以来石家家庄市房房地产交交易逐渐渐火爆。据不完完全统计计，石家家庄市现现有几十十个楼盘盘正在开开发和销销售，商商品房销销售面积积将达到到万平方方米。表3 20003年年上半年年石家庄庄房地产产交易情情况商品房存量房二手房交易套数数（套）建筑面积积（万M22）平均售价价（元/MM2）交易套数数（套）建筑面积积（万M22）交易套数数（套）建筑面积积（万M22）合计443005

33、7.994210551990020.9931807711.447比去年同同期增加加182.56%9%44%123.61%数据来源源：石家家庄市房房地产交交易所从表三提提供的数数据表明明，今年年上半年年商品房房销售面面积约660万平平方米，是去年年同期交交易量的的2倍，平均每每套销售售面积1130平平方米，说明今今年商品品房交易易需求速速度加快快；同时时存量房房与二手手房的交交易速度度也有所所提高，尤其是是二手房房随着减减低税费费等政策策环境的的改善激激活这部部分市场场，二手手房平均均每套销销售面积积60平平方米；商品房房交易的的火爆预预示着当当地供需需两旺的的局面。2.1.2石家家庄市商商品住

34、房房市场供供给分析析（1）总总体供给给规模大大，供给给速度有有较大的的增长 截止到220022年底，石家庄庄市人均均建筑面面积达到到22.4平方方米。“十五”期间，根据石石家庄市市国民民经济和和社会发发展第十十个五年年计划(纲要)规定定，石家家庄市人人均住房房使用面面积增加加2平方方米，按按此计算算，石家家庄“十十五”期期间每年年住宅竣竣工量应应保持在在1200万-1140万万平方米米。悉市房改改办，自自20003年起起5年内内为满足足中低收收入阶层层经济适适用房年年均开发发40万万，即另另外每年年至少还还有8001000万平平方米的的商品房房开发。另外，城中村村改造也也要从220022年起5

35、5年内完完二环内内45个个城中村村，20002年年二环以以内455个城中中村已开开工建设设的有222个，开工面面积达1100万万平方米米，目前前已有113个村村与各地地开发商商达成合合作协议议。除此此之外还还有不在在以上范范围内的的旧城区区的改造造与开发发区的建建设等，使石家家庄总体体供给规规模增大大，预计计供给速速度近55年内有有较大的的增长。（2）外外地资本本纷纷进进入，当当地开发发商面临临不小压压力随着全国国房地产产开发的的持续升升温，像像石家庄庄这样过过去不被被看好的的中部城城市，现现在许多多有资金金、有实实力的大大企业也也纷纷携携资入石石，开始始与当地地开发商商争抢市市场。数据证明明

36、：20002年年天津天天顺房地地产开发发公司以以4.33亿元取取得166公顷的的土地、20002年113个城城中村的的改造项项目与来来自国内内的厦门门、珠海海、深圳圳、北京京、上海海及国外外的澳大大利亚等等地的房房地产开开发商达达成了合合作意向向。而天天津顺驰驰、上海海滨江置置业、北北京一些些有实力力的地产产商等也也已派出出先头部部队在石石家庄设设点扎营营、市场场调研、土地勘勘测，并并对石家家庄20003年年公开招招投标110宗共共占地9950亩亩的地块块表现出出极大的的兴趣。而相对来来说，石石家庄市市开发企企业虽多多，但成成规模、有实力力的开发发企业少少，据统统计，石石家庄房房地产开开发企业

37、业中900%以上上是三、四级资资质企业业。外地地企业的的进入，无疑对对本土开开发企业业的实力力提出更更高要求求，毫无无疑问，一些实实力弱又又不善于于资源整整合的企企业必然然会造到到淘汰。（3）缺缺乏成规规模型大大盘通常来说说，成规规模型住住宅小区区有条件件建立完完善的配配套服务务系统，而且可可以营造造良好的的公共空空间环境境。城城市居住住区规划划设计规规范规规定小区区级（人人口在1100000150000人人）配建建有满足足物质与与文化生生活所需需的公共共服务设设施，那那么以石石家庄城城市的标标准计算算小区级级占地要要达到5500亩亩。从调查的的结果来来看，目目前石家家庄在售售楼盘超超过500

38、0亩的的项目非非常少，除了国国际城、天山水榭花花都等少少数项目目，而即即便是当当年畅销销楼盘银都都花园、世纪花花园占地地也分别别只有1156亩亩、2220亩。从此可可以折射射出，石石家庄目目前配套套非常完完善的小小区是缺缺乏的，而通过过调查也也确实反反映出让让市民非非常满意意的小区区不多。（4）多数普普通型住住宅产品品形态雷雷同，少少数楼盘盘产品形形态良好好并以较较高价格格赢得市市场根据对石石家庄现现有楼盘盘调查的的结果，多数普普通住宅宅产品形形态雷同同，基本本呈现出出6层板板楼、棋棋盘式行行列排列列、楼前前规整草草坪上散散落着些些许运动动器械、公建配配套依靠靠周边，服务单单一的物物业管理理、

39、户型型单一、功能分分区不够够细化等等特点，而这一一类产品品大多还还是988年以后后建设的的，由于于价格基基本不超超过20000元元/平方方米，有有的甚至至千元左左右，为为广大普普通工薪薪阶层接接受。而在石家家庄也涌涌现出少少数项目目产品形形态良好好，并受受到广大大市民称称道的项项目。已已基本售售罄的项项目大致致有银都都花园、世纪花花园、钓钓鱼台名名邸、阳阳光水岸岸等。这这些项目目的产品品形态在在社区的的规划设设计、户户型设计计、面积积大小、功能区区细化、建筑质质量、物物业管理理等方面面都有所所提高，这部分分产品普普遍价格格都高于于普通型型住宅至至少10000元元/平方方米以上上，而依依然受到到

40、市场追追捧，一一方面反反映出石石家庄这这类品质质好的产产品缺乏乏，而希希望改善善住房条条件的人人很多；另一方方面显示示了石家家庄这类类商品的的购买力力较强，有一定定的有效效需求。（5）随随着距离离市中心心远近以以及品质质高低，价格呈呈现一定定规律；价位在在27000元/平方米米以下的的住宅占占87%，27700元元/平方方米以上上的住宅宅只占113% 按距离市市中心远远近的价价格大致致为：表4 不同同区位价价位区位中心区次中心区区偏远区二环外远离二环环外价位元/平方方米3000025000200001500010000高档加550010000数据来源源：石家家庄搜房房网从石家庄庄搜房网网提供的

41、的各个区区位（行行政区）楼盘分分析，均均价18800元元/平方方米的项项目占到到大约446%，均价11800027700元元/平方方米约331%，均价228000元/平平方米以以上的项项目占到到23%。低价价位房多多的原因因，一方方面是由由于大量量经济适适用房的的开发平平抑了价价格，另另一方面面的原因因是流于于普通的的产品居居多；高高价位房房占少数数，原因因是近年年来才涌涌现几个个从产品品到营销销都很有有特点的的项目。通过区位位价格也也发现住住宅价格格档次与与区位没没有非常常明显关关联，却却与住宅宅产品品品质高低低有直接接联系。表5 不同同区域各各种房价价比例区域18000以下（%）18000

42、27700（%）28000以上（%）普通住宅宅均价(元元)桥东33402722544.000桥西38441718111.000长安48421015277.000新华5041917933.000裕华57321118355.000开发区54321419511.000数据来源源：搜房房网评价：各各项数据据表明，当前石石家庄房房地产市市场呈现现供需两两旺状况况。今后后5年内内供应量量会持续续增长，年均约约供应11201400万平方方米；外外地开发发商的进进入已对对实力不不够强大大的当地地开发商商形成压压力；产产品形态态多数普普通单一一；少数数显有特特点产品品售价突突破30000元元/平方方米，销销售情

43、况况良好，说明这这部分市市场的潜潜力；产产品价格格与距离离中心区区远近呈呈现一定定规律，从10000元元30000元不不等；与与行政区区域没有有直接关关系，与与产品综综合品质质有直接接关联。2.2石石家庄市市商品住住房市场场预测2.2.1竞争争激烈，中高端端项目谨谨防过热热石家庄“十五”期间每每年住宅宅竣工量量保持在在1200万-1140万万平方米米，经济济适用房房5年内内每年开开发400万，二二环内445个城城中村占占地11120公公顷5年年内改造造完等等等数据无无不表明明，石家家庄3到到5年内内将是到到处林立立塔吊、大兴土土木的时时期。而而以目前前石家庄庄市辖区区2,1180,6777人，

44、550多万万户，年年均人口口机械增增长率00.4337%，即便是是户籍制制度的放放宽吸引引外地人人的进入入，也不不可否认认石家庄庄对住宅宅有效需需求的速速度远高高不过供供给的速速度，石石家庄房房地产将将进入一一个激烈烈竞争时时代。房地产的的竞争即即是房地地产企业业的竞争争，是房房地产企企业资源源整合的的竞争，而这无无疑是对对实力还还不够强强大的石石家庄房房地产企企业的挑挑战，而而同时还还要面对对众多进进入当地地市场的的外地巨巨头房地地产的挑挑战。对对于当地地房地产产企业而而言改变变过去的的思路，调整战战略，寻寻求合作作，进行行更为有有竞争力力的资源源整合是是应对挑挑战的唯唯一出入入。20011

45、年在外外地开发发商还未未大量进进入之时时，一块块近3000亩的的地块被被河北燕燕都地产产以近11亿元（折合333万/亩）夺夺得，而而当时能能符合竞竞拍条件件的开发发商还寥寥寥无几几；到了了20003年，见下表表，石家家庄地价价以20000多多元/平平方米夺夺得，相相比一级级基准地地价高出出许多，而其中中一块总总价4亿亿元的地地块是由由外地开开发商夺夺得。地价的提提高是竞竞争的结结果，而而从某种种程度上上说，地地价决定定了产品品的定位位，20003年年的争夺夺可以看看出仅地地价就已已达到225000元/平平方米（假定住住宅容积积率为22，楼面面地价达达到12200元元/平方方米，再再考虑建建安成

46、本本等），这类产产品的价价格在当当地一定定是中高高端产品品。竞争争的加剧剧无疑使使这类产产品的供供应加剧剧，而石石家庄这这部分人人群毕竟竟有限，因此这这类产品品有可能能过热发发展。表6 拍卖卖地块状状况代号位置用途占地夺标价地面价夺标公司司005博雅庄园园以西住宅90亩1.5亿亿167万万/亩25033元/平平方米河北恒实实003中山西路路与师范范街相交交处住宅7.8亩亩12300万157万万/亩23533元/平平方米石家庄制制药006248亩亩4.3亿亿173万万/亩25933元/平平方米天津天顺顺表7 石家家庄基准准地价表表（19998年年）单位：元元/平方方米土 地 等 级级级地级地级地

47、商 业 用 地地450003240019955住 宅 用 地地1590012455795工 业 用 地地855450165注：石家家庄基准准地价220033年进行行调整，相比998年等等级更为为细化2.2.2东南南区域成成为主战战场，主主要以中中高端产产品为主主最近国家家统计局局提供的的资料表表明，高高收入占占1，中产占占30，低收收入占770。现在石石家庄买买房的主主要是这这1和和30。有很很多户有有多套房房，缺房房户不多多，房子子的租价价也很便便宜，因因此从量量上，石石家庄房房子并不不紧缺。经过了了房改后后，这部部分1%和300%的收收入较高高的人群群对自己己的住房房条件不不满意，并不是是

48、追求高高档，但但需要更更好的户户型、更更大的居居住面积积、更好好的楼层层和地段段。世纪纪花园和和博雅庄庄园、筑筑业花园园的热销销就说明明了这个个问题。现在石石家庄房房产价格格比较高高，涨幅幅也比较较大，主主要是供供需矛盾盾。另外外，也有有市政的的大规模模投入带带来的地地产的普普遍升值值。从城市的的规划来来看，城城市的发发展方向向是东南南区域，规划用用途主要要是居住住用地和和工业用用地。由由于东南南区域比比CBDD可开发发量大、位于二二环内比比开发区区距离市市区近、配套相相对更完完善，东东南区域域将成为为主战场场，以中中端、高高端产品品为主。低档房的的前景不不乐观，石家庄庄市从119988年开始

49、始推进经经济适用用房建设设，到目目前为止止，经济济适用住住房建设设累计竣竣工面积积2066万平方方米。经经济适用用房面向向中低收收入家庭庭，其价价格相对对商品房房便宜，与同地地段商品品房相比比，每平平方米差差价在3300元元左右，价格基基本保持持在每平平方米114000-16600元元之间，户型一一般控制制在600-1110平方方米。到到目前已已解决了了3万多多户中低低收入家家庭的住住房问题题。而现现在很多多城中村村改造缺缺恰恰推推出了大大量的低低档房。年均开开发400万的经经济适用用房多集集中在北北二环外外与西二二环外，对中高高档产品品针对的的客户群群体不造造成影响响。表8 20003年计计

50、划开工工经济适适用房序号项目名称称位置开发规模模（总建建筑面积积）1红星花园园北二环外外热电二二厂附近近8万平方方米2中山小区区北二环外外未知3东鑫花园园西二环外外保龙仓仓附近未知4玉龙花园园西二环外外玉村附附近万平平方米5富城花园园南二环附附近万平平方米6恒立园小小区北二环桃桃园村附附近万平平方米7赵苑小区区赵陵铺附附近万平平方米8安苑小区区南二环附附近万平平方米资料来源源：石家家庄房改改办2.2.3中高高端项目目高性价价比竞争争中高端产产品的竞竞争将是是性价比比的竞争争（产品品定位、人性化化、智能能化的社社区规划划、户型型设计、物业配配套、主主题鲜明明深入人人心的现现代营销销手段）。石家庄

51、市市商品住住房除在在房型、户型、面积、质量、功能等等内在品品质上越越来越走走向市场场细分的的多元化化发展外外，品牌牌、环境境、企业业形象等等也日益益成为重重要楼盘盘品质指指标。精精装修的的同时，高品质质而不是是高档化化的精品品住房越越来越赢赢得消费费者的认认同，竞竞争的加加剧也使使开发商商更注重重产品内内涵质量量和外在在形象。继钓鱼台台名邸、银都花花园等精精装修住住宅项目目后，近近两年，阳光华华苑、心心海假日日、筑业业花园广广场等项项目以及及近日新新开盘的的新天地地自然康康城都部部分或全全部以精精装修住住宅供应应市场。2.2.4部分分热点区区域房价价会上涨涨上涨区域域为东南南区、市市中心、CB

52、DD区，主主要特点点是受规规划、政政策、土土地、市市场需求求等影响响，市场场供应产产品会考考虑越来来越人性性化、越越来越精精致，性性价比趋趋于合理理，综合合成本会会上升，房价自自然也会会有一定定涨幅。随着城市市规划实实施进程程的加快快和城市市化发展展速度的的提升，石家庄庄房地产产开发郊郊区化的的发展将将得到进进一步的的体现，但城区居居住环境境的改善善和城市市的整体体增值使使城区市市场仍将将扮演重重要的角角色。 评价：今今后几年年石家庄庄房地产产市场将将保持供供需两旺旺状态，但供给给的增长长速度会会快于有有效需求求的增长长速度，尤其是是中高端端项目的的供需。东南区区域、市市中心、CBDD会成为为

53、热点区区域，而而东南区区域由于于城市发发展的趋趋势，土土地成本本的提高高等，市市民看好好等因素素使其将将成为中中高端市市场的主主战场，竞争激激烈；对对于当地地房地产产企业而而言，改改变过去去的思路路，调整整战略，寻求合合作，进进行更有有竞争力力的资源源整合是是应对内内外挑战战的唯一一出入。2.3综综述通过以上上对石家家庄房地地产市场场现状与与趋势的的分析，认为今今后几年年当地房房地产市市场将呈呈现供需需两旺势势头，但但竞争将将更为激激烈，尤尤其是中中高端产产品；鉴鉴于本案案所处东东南区域域的发展展势头，适宜发发展中高高端产品品；东南南区域是是石家庄庄未来热热点区域域之一，但也容容易过快快出现供

54、供大于求求局面。面对众众多外来来房地产产商进入入的市场场，要求求当地开开发商要要充分利利用其地地缘、政政府等资资源优势势，引进进外援，寻求合合作，形形成更具具竞争力力的资源源整合，避免市市场风险险。我司众多多成功的的奥林匹匹克花园园项目形形成的品品牌优势势和资源源整合能能力，是是合作成成功的重重要砝码码。3 项目目所在区区域裕华区区房地产产市场分分析3.1裕裕华区房房地产市市场分析析3.1.1城市市规划对对裕华区区的影响响根据石家家庄1999720110年总总体规划划，石家家庄的城城市中心心向东南南移。东东南区域域规划采采取“一带四四点四片片区”的结构构，主要要是居住住用地和和工业用用地。南南

55、王村所所在裕华华区将作作为城市市副中心心、体育育中心、区行政政中心，建设具具有一定定规模的的城市次次一级大大、中型型公共设设施，市市政配套套将逐渐渐完善。建成后后将成为为省会新新的经济济热点地地区，将将吸引更更多的物物流、资资金流、人流，必将对对城市的的发展、人民的的生活改改善带来来深远影影响。3.1.2城中中村改造造对裕华华区的影影响裕华区城城中村改改造目前前有5个个较大的的改造项项目群：“城中中村”改改造绿色色社区项项目群、槐南路路体育育大街金金十字走走廊现代代商贸项项目群、东南二二环大型型特色专专业市场场项目群群、宋营营高科技技工业园园高新技技术产业业项目群群、东南南分区省省市重大大工程

56、项项目群。该区将将投资110亿元元，开发发建设“五横六六纵”111条路路，同时时体育中中心、南南部大学学城等省省市重大大项目正正在积极极的前期期准备工工作中。目前，东王、方北等等10个个村的城城中村改改造已经经全面启启动。本本案属于于城中村村改造项项目之一一。3.1.3裕华华区房地地产现状状已建和在在建的住住宅小区区目前在在裕华区区知名度度比较高高的有：针对中中低等收收入人群群的卓达达花园、神兴小小区，针针对中等等收入人人群的新新天地自然康康城，针针对中高高等收入入人群的的世纪花花园。就就目前裕裕华区房房产市场场来讲，还比较较缺乏定定位精确确、产品品优良的的高性价价比的产产品。但裕华区区城中村

57、村改造已已吸引了了不少外外地房地地产开发发的进入入，据统统计，220033年该区区将投资资近百亿亿，新开开发房地地产面积积1000万平方方米以上上，这些些项目势势必在产产品上会会有进一一步的提提高，也也势必加加剧该区区的竞争争。表9 裕裕华区项项目均价价及户型型面积一一览项目名称称均价（元元/平方方米）销售面积积（万平平方米）国际城23000（多层层）、228000（小高高层）100新天地自然康康城230006卓达小区区2228867神兴小区区2048817世纪花园园30000左右2.43.2重重点楼盘盘个案分分析以下为本本案区域域市场在在售房地地产项目目，以国国际城、新天地地、心海海假日、天

58、山水榭花花都为代代表的一一批项目目市场反反映均良良好。下下表对本本项目区区域内竞竞争性项项目作为为重点楼楼盘分析析。表10 重重点楼盘盘个案分分析项 目目国际城新天地自然康康城天山水水榭花都都心海假日日位置交通通裕华区槐槐中路裕华区塔塔北路999号高新技术术开发区区珠峰大大街2118号高新技术术开发区区长江大大道1号号占地面积积667亩亩100亩亩10000亩左右右近千亩建筑面积积80万平平米不详约70万万不详容积率1.8不详1.077不详开发商石家庄慧慧彀科技城城开发有有限公司司石家庄市市长安区区城市建建设开发发公司河北天山山实业集集团房地地产开发发有限公公司中润地产产投资商 ppep基基金

59、亚太太地区管管理机构构（香港港）有限限公司石家庄燕燕华地产产开发公公司 不详不详代理商Flamminggo上海安瑞瑞机构深圳同致致地产顾顾问集团团同致行行北京龙尊尊广告有有限公司司（原世世尊龙）平均价格格26000（多）、33300（小高层层）26000（3000装修修）27800（4880装修修）300002500026000物业费0.8（多）、1.22（小高高层）0.7待定1销售率一期800%一期80090%一期刚开开盘二期800%主力户型型二居1115、三三居1990、五五居二居933、三居居1288、一居居71三居1223三居1555二居900四居1990主题概念念以国际视视野造城城奥

60、林匹克克生活全全面到来来智者天作作伴，水水为邻移民心海海假日，享有绿绿卡产权权。楼书书中解释释是把绿绿卡还给给健康，把绿色色还给家家园绿化率40%51.668%41.55%40%入住时间间一期033年122月一期044年6月月30日日一期20004年年7月二期20003年年12月月1日建筑形态态多板、小小高板、高层写写字楼多板小高板、多板、towwnhoousee多板、小小高层配套设施施小学、中中学、科科普中心心、藏谷谷（前卫卫艺术展展厅）、公园幼儿园、会所、健身园园小超市、小学、幼儿园园、露天天游泳场场、周边边将引进进120000米米的大型型超市西边有220万平平米的城城区绿化化公园；三期将