房地产企业融资实务运作及案例分析

1、房地产企业融资实务运作及案例分析过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规项目开 发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁 能尽快走出阴影，积极应对，制定多元化融资发展战略，谁就将在洗 牌中领先一步，抢占先机受益。中国目前房地产开发企业主要融资方式：银行贷款：银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主 要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直 接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到 2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很 大比重是房地

2、产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当 自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房 地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前 房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。房地产信托融资：房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险 等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房 地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地 产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据 不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托 资金的数额已超过50亿

3、元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比 重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不 超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加 入。房地产基金：房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投 资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基 金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公 司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房 地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国 内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、

4、土地 储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是 杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到 了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融 资方式的新宠。上市融资：上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房 地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只 有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历 史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海 复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海 复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能

5、力好，资 金周转较快等。房地产债券：房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002 年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003 年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的 0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主 体要求严格。根据公司法，只有国有独资公司、上市公司、两个 国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负 债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规 模较小，发行和持有的风险均较大。综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式 仍是目前乃至今后一段时期内房

6、地产企业的主要融资方式。同时，信 托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融 资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融 资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来 说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌 过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步， 抢占先机受益。买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，房地产企业与IPO 上市的困难对比，选择 买壳上市的方式的优势在于：避开IPO对产业政策的苛刻

7、要求；不用 考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重 大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多 方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力， 符合公司法关于对外投资的比例限制，就可以通过买壳实现上市 融资。房地产信托一一以资金成本降低时间成本的新型融资方式所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司 的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个 指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和 实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地 产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益

8、。房地产信托计划的资 金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以 大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在 办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金， 进行拆迁等前期投入。房地产企业融资案例房地产投资信托-REITsReal Estate Investment TrustsAmeriGar Gornmunity Properties T/iisiAMEXAmeriVosl Propsnie：s inc.AMEXBNPBNP Residentiat Propertiesr Jnc.AMEXCTOConsolidated -Tomoka L

9、ana CcAMEXFSPFianklrn Street Properties Corp.AMEXH7Hersh a Hospitality T rustAMEXMission West Properties, Inc.1AMEXNHR版的网 HaaUh Realty. Inc.脚EXARCAffordable Residential Communities InaNYSECBGCBRictiard Wlig Group, Inc,NYSEEQREqurty R&sidtsniialNYSE在海外，REITs是在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投 资信托公司或集合信托投资计划，它不仅为房地产业的发展提供了银 行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股 权类投资产品。目前在美国全境已有300余家REITs公司的股票在证 交所挂牌交易，市值达3000多亿美元。美国最大的房地产投资信托上市公司股票REIT Stocks, P/E, Mkt Cap, in USA0