商住小区二期建设项目可行性研究报告

1、未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。

2、未定义书签。目录第一章总论 错误！第一节企业概况 错误！第二节项目概况 错误！第三节可行性研究报告编制的依据和范围 错误！第四节可行性研究的主要结论与建议 错误！第二章项目所在地概况及建设条件 错误！第一节项目所在地概况 错误！第二节建设条件 错误！第三章项目背景和投资意义 错误！第一节项目背景 错误！第二节项目建设意义 错误！第四章市场需求分析 错误！第五章工艺技术方案和设备方案 错误！第一节工艺技术方案 错误！第二节主要设备 错误！第六章主要原材料及消耗 错误！第一节主要原辅材料 错误！第二节主要公用工程消耗 错误！第七章工程建设方案 错误！第一节总体布局 错误！第二节建筑工程 错误！第三

3、节公用工程 错误！未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。第八章 环境保护、安全和节

4、能 错误！第一节环境保护 错误！第二节安全 错误！第三节节能 错误！第九章 组织机构与劳动定员 错误！第一节 组织机构 错误！第二节 人力资源配置 错误！第十章 项目实施计划 错误！第一节项目实施进度 错误！第二节工程招标 错误！第十一章投资估算和融资方案 错误！第一节投资估算 错误！第二节融资方案 错误！第十二章财务分析 错误！第一节编制原则 错误！第二节财务基础数据 错误！第三节财务分析 错误！第四节财务评价结论 错误！第十三章 风险分析 错误！第十三章社会评价 错误！ 第八章 环境保护与水土保持根据国家对环境保护的要求，对本项目建设期间及建成以后可 能造成的主要污染进行治理，以保证主要污

5、染物及污染源，均控制 在国家有关的排放标准以内。编制依据法律、法规 中华人民共和国环境保护法； 中华人民共和国环境影响评价法； 中华人民共和国水污染防治法； 中华人民共和国清洁生产促进法；国务院第 253 号令建设项目环境保护管理条例； 湖北省环境保护条例（ 1997 年省八届人大常委会第 31 次会议修改 ）。技术导则HJ/T2.193环境影响评价技术导则总纲；HJ/T2.293环境影响评价技术导则大气环境；HJ/T2.393环境影响评价技术导则水环境；HJ/T2.41995环境影响评价技术导则声环境；HJ/T191997环境影响评价技术导则-非污染生态影响； GB8978-1996污水综合

6、排放标准。8.2主要污染源分析该项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘或泥土对周围环境会造成一定的污染；项目投入运营后，主要污染源如下 :（1）固体垃圾：主要来源于公共场所客人的废弃物和加工间、 食堂烹饪等过程中产生的废物。（2）废水：主要是沐浴和卫生间废水及各类操作间的洗涤废水， 均为生活污水。（3）废气：食品加工中产生的油烟、水蒸汽、炉灶燃烧煤气、 燃油设备排放的有害气体和汽车排放的尾气，其主要成份为CO、N02、S02、铅尘、烃类等有害气体。（ 4）噪声：主要来自于汽车运行、空调系统、设备间机器运转 发出的噪声等。环境保护措施地表水环境防治措施施工期：（ 1）对于施工机械、运输车辆冲

7、洗废水、施工生产废水采取沉 淀、隔油处理措施。（2）施工人员的粪便污水修建临时化粪池处理。（3）各类废水严禁不经处理直接排放。 施工期废水经过沉淀池预处理后排入城市污水管网。营运期： 该项目设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总 排放量。设计应采用雨水、污水分流排放系统，以减少污水的总排 放量。厨房污水和地面清洗污水应有栏网或隔油池装置，防止大颗 粒固体物质和油进入管网造成堵塞。洗手间粪便污水应先经化粪池 处理后排放。项目污水经管网集中并初级处理后可就近排入市政污 水系统。环境空气污染防治措施施工期 施工人员的办公生活区应尽量安排在施工粉尘作业点和生活炉 灶的主导风向的上风侧；场内场

8、外的主要运输道路上应经常洒水清 扫以减少扬尘污染；对施工作业场地和混凝土伴和站定时洒水、铺 设防护罩及时清运处置弃土弃渣，可减少扬尘量的排放。机动车辆 产生的尾气中的污染物主要有：HC、NOX、CO、烃类等，这些污染物主要对施工现场区域有一定影响，但由于排放量较小，所以对该 区域影响不是很大。营运期 楼房安装专用的厨房油烟排烟管，各住户厨房设置内置式负压烟道，烹饪废气和油烟由该烟道排出，将油烟经集中收集后输送到 屋顶排放，不允许以前用无烟灶台那样直接排放，以减少对周围环 境的影响。噪声污染防治措施 施工噪声源应采用取适当防护措施，以减小噪声对现场施工人员的影响。主要措施有：选用低噪声的生产机械

9、和设备，对振动较 大的设备可使用减震机座，在施工区及主要运输道路两旁修建隔音 墙以减轻噪音的污染；对高噪声设备的施工应避免在人群休息时进 行；通过合理的施工平面布置和作业时调整来减少噪声对施工人员 的影响。固体废弃物处置措施施工期 修建施工弃渣堆放场，施工弃碴及生活垃圾堆放至指定渣场。施工弃碴应尽可能用于铺路、回填及综合利用，使碴场占地面积减 小。随着工程的完工，应及时清理现场，平整土地及绿化。营运期 对生活垃圾修建垃圾池集中堆放，由环卫部门每日清运处理，减少垃圾堆放时间。室内废气的处理卫生间产生的废气采用机械排风的方式处理，其余室内场所产 生的废气可考虑自然通风和机械排风结合的方式。电磁污染

10、的处理为防止电动动力设备及部分电子设备对外部和内部的电磁污 染，影响通讯、电脑的运行，对污染源应进行屏蔽处理。水土保持措施工程开挖前水土保持措施本项目建设场地平整开挖和回填工程量不大，但开挖将形成泥 沙堆积，在雨季不可避免的会发生土壤侵蚀，产生泥沙流失，并可 能对工程造成威胁。需在开挖前，修建截、排水措施、拦挡措施防 止降雨对坡面的冲刷造成流失。（1）开挖前，在其周边布置好排水措施；（2）开挖过程中严格控制边坡，避免开挖面上崩塌；（3）施工过程中要求尽量做到挖填平衡，减少临时堆放。工程开挖后水土保持措施基础开挖、施工用地临时堆放的建筑用土、石等材料受雨水的 冲刷而产生以及施工结束后大量裸露地表

11、，受雨水的冲刷而产生， 因此重点应在堆放前做好预防工作，结束后作好植被恢复工作。（1）施工过程中应减少土石方临时堆放，开挖的土石方不能利 用的应尽量运到指定位置；（2）在施工用地临时堆放材料的周边布置临时拦挡；（3）施工结束后清理剩余材料和建筑垃圾，转运到指定位置；（4）对可绿化区域布设植物措施。第九章 劳动保护与安全卫生设计依据 中华人民共和国安全生产法 中华人民共和国劳动保护法 关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规 定（国家劳动部 199848 号） 中华人民共和国食品卫生法 关于生产建设项目工程项目职业安全卫生监察的暂行规 定（国家劳动部 1998 48 号）劳动保护措施（1

12、）为营造良好的劳动保护环境，改善员工的劳动保护条件， 在场区内设置洗涤室、洗浴室、更衣室及办公室。（2）根据国家有关规定，对特殊工种（如电工）配备所必须的 劳动保护用品、津贴及保健物品。（3）按照国家规定， 定期发放工作服、 口罩、 手套等劳保用品（4）按照国家有关规定，应完善危险工程意外伤害保险和退休 养老保险。（5）增加文化娱乐设施，丰富职工的精神文明生活，构建和谐 单位。安全生产根据国家安全生产法和省、州关于安全生产的管理条例， 切实做好安全生产管理。项目建设和营运期的安全要素主要包括： 财物安全、生命安全、质量安全。财物安全涉及建筑材料、原材料、 设备设施、工程资金、工程合同、财务账簿

13、凭证及招投标等文件； 生命安全涉及现场施工安全、用电安全、机械操作安全、高空作业 安全、后勤保障安全；质量安全涉及原辅材料质量安全、卫生安全、 产成品安全。主要措施建议：（1）防触电 建筑物的电缆进线处均应可靠的重复接地，电报设备外壳、配 线穿管以及电器安装支架等均作接零保护，插座回路应设专用接地 线。（2）继电保护 变配电所进线开关柜采用反时限电流保护，变压器出线柜采用 过电流过载保护和温控保护。（3）防雷 当低压线路电缆埋地时，在入户端应将电缆金属外皮和金属线 槽接地，直埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷装置相连。 低压配电系统接地形式为 TN-S 制，由变电室引出专用 PE 线，与

14、 N 线严格分开， 所有正常不带电的金属构架等均应与 PE 线作良好的电 器连接。 PE 线干线沿电缆沟和桥架敷设。重复接地与防雷接地及弱 电系统接地共用接地板，综合接地电阻不大于 1 欧姆。（4）检修照明电压不高于 12 伏，以确保检修人员不致发生触 电事故。（5）设立安全管理部门和安全管理群众组织，设立专职安全检 查员，形成安全生产组织网络。对全体员工定期组织进行健康检查， 建立健康档案，并按不同工程岗位发放劳动保护用品，加强职工的 职业病防护及卫生保健。安全部门定期对职工进行安全教育，对岗 位操作人员进行技术和安全培训，以提高个人的操作和安全防保能 力。凡新员工、实习人员、员工调换岗位等

15、均须通过三级安全教育， 并审查合格后方可上岗。（6）业主和施工企业、 监理人员、 项目管理部门要树立 “以人为 本，预防为主，安全第一 ”的观念，严格安全管理，强化安全生产责 任制，健全事故控制指标体系和应急救援体系，建立健全各项安全 制度，采取行之有效的安全防范措施。强化安全监管。做到业主负 责，专人专管，各尽其责，层层把关，文明施工，谨慎作业，确保 施工现场安全。此外，加强宣传教育和执法力度，规范建筑工人的 行为；非施工人员严禁进入施工区，为项目建设创造良好的安全环 境。卫生严格按照国家劳动部（ 1998） 48 号关于生产建设项目工程项 目职业安全卫生监察的暂行规定的规范进行职业安全卫生

16、工程设 计，以防为主，从根本上保障工人的安全与健康。（1）施工人员应注重施工现场环境卫生、生活污水不得随意排 放。（2）对于产生废气、灰尘的地方，在设计中均应考虑通风除尘 措施，以满足卫生要求。（3）加强绿化、净化空气、美化环境。（4）在营运期，加强室内及周边的环境卫生管理，做到院内洁 净、美观，符合国家卫生环境标准。第十章 组织管理、招标及实施进度项目组织管理实行项目经理负责终身制，由恩施市齐进房地产开发有限 责任公司为项目实施单位，项目法人承担项目的一切社会、经济市 场风险。强化管理：项目在各级政府和主管部门的领导下，明确职 责，统一协调，实行宏观指导，微观监督，有序建设。(3 )项目管理

17、制度：工程实行招标制；项目经理责任制； 工程监理制； 合同管理制。( 4)选择信誉好，管理水平高，技术力量强，机械设备齐全， 工程质量有的建筑施工单位进行公开招标，引入竞争机制，确保工 程合格率和优良率，并能在计划工期内完成施工的企业。指定工程技术人员， 现场处理日常事务， 抓安全、 抓管理、 抓进度，协调好施工建设管理方和监理方关系，做好设计单位与施 工单位的工作联系，以及协调临时施工水、电的合理安全使用和材 料进出场得到堆放有序，做到文明施工、按计划保质、保进度完成 工程任务。( 6)严格资金管理：资金是项目顺利实施的保证，因此，必须 全方位、自始至终严格控制资金的使用和管理，严格项目投资

18、的计 划性、整体性和有序性，资金的使用按项目建设进度安排，资金由 项目实施单位保证其来源。招标管理根据国家发展计划委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定及湖北省招标投标 管理办法的要求，本项目建设应达到 “最优技术、最佳质量、最低 造价、最短周期 ”的目标，拟在 “公开、公平、公正 ”的原则下，对项 目的勘察设计、施工、监理、设备材料采购实行招标。编制依据中华人民共和国招投标法 （中华人民共和国主席令第 21 号） 中华人民共和国合同法建设工程质量管理条例国务院第 279 号令 实施工程建设强制性标准监督规定建设部第21 号令工程建设项目招标范围和规模标准规

19、定国家发展和计划委 员会第 3 号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项 暂行规定国家发展和计划委员会第 9 号令湖北省招标投标管理办法（湖北省人民政府令第306 号）招标范围（1）勘察设计招标范围 本项目的勘察设计招标实行全部招标（2）施工招标范围 本项目的施工招标实行全部招标。（3）监理招标范围 本项目监理招标实行全部招标。（4）重要设备、材料采购招标范围 本项目所有重要设备、材料采购实行全部招标方式确定供应商。招标组织形式本项目招标组织形式拟采用委托招标形式，由项目业主单位成 立项目办公室，委托有相应资质的招标投标代理机构进行招标代理 工作，并由招投标管理机构监督，确保项

20、目招标工作顺利实施。招标方式根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，本项目招标 方式拟采用公开招标方式。通过在招投标代理机构发布招标公告， 在全国范围内择优确定勘察设计单位、施工单位、监理单位及重要 设备、材料供应商。1025招标工作流程本项目招标工作将严格执行中华人民共和国招标投标法和 省、州所属招投标管理机构的建设工程招标投标工作程序流程。具 体流程如下：1、项目报建；2、招标备案；3、招标文件的编制；4、发布招 标公告；5、投标单位资格预审；6、开招标会，发布招标文件；7、 踏勘现场；&招标答疑会；9、开标会；10评标；11、定标；12、 发中标通知书。招标示意图内容项目招标范围招标形式

21、不采 用招 标备注全部 招标部分 招标自行 招标委托 招标公开 招标邀请 招标勘察设计VVV建筑工程VVV安装工程VVV工程监理VVV设备材料米购VVV其他V自主决策10.3工程实施进度根据项目建设方案研究并提出项目建设工期和实施进度方案， 以便科学组织实施过程中各阶段的工作，按工程进度安排投资，确 保项目按期建成并投入使用，发挥投资效益。项目实施计划 建设工期一般是指拟建项目永久性工程开工之日，到项目全面 建成投产或交付使用所需要的全部时间，建设工期主要包括土建施 工、设备采购与安装、生产准备、设备调式、联合运转、交付使用 等阶段。根据国家建设部关于发布（全国统一建筑安装工程工期定额） 的通

22、知 （建标 200038 号）文件精神，本项目的建设工期按照国 家建设部全国统一建筑安装工程工期定额（ 2000 年中国计划出版 社）中的有关规定，结合本项目的实际，确定施工工期为18 个月。本项目计划从三个阶段实施。第一阶段为前期准备阶段，本阶 段主要工作内容包括：提出和审批项目建议书、进行项目可行研究、 编制计划任务书、编制项目设计文件、办理规划审批手续等工作。 第二阶段：施工阶段。本阶段主要工作内容包括制定年度计划、建 设准备、组织施工、生产准备等工作，具体工作内容如下：制定年度计划： 1、合理安排各个单项工程的建设规模及建设进 度； 2、合理安排建设资金，避免中途物力及财力不足现象发生

23、；3、统筹安排在建项目及拟建项目，避免仓促上马；4、兼顾主体项目和配套项目，力争互相衔接，同时建成； 5、编制招标文件，进行施工 招标，选择监理公司及施工企业。建设准备： 1、作好技术准备，搞好 “三通一平 ”工作； 2、修建临 时生产和生活设施； 3、协调图纸和技术资料的供应； 4、落实地方 材料、设备及制品的供应，落实施工力量等。组织施工：按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计， 进行文明施工，一般包括土建、给排水、消防、变配电及电力照明、 弱电及设备安装等工程项目。生产准备： 1、组织机构设置； 2、人员配备及培训。第三阶段： 竣工使用阶段，本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交付使

24、用 工作、具体包括： 1、及时组织设计、施工单位、质量监管单位等进 行验收，并做好验收记录； 2、编制竣工决算文件； 3、向主管部门 提出竣工验收报告； 4、办理固定资产交付使用的转账手续。项目进度计划 本项目在施工过程中提倡 “科学管理、合理安排、文明施工 ”的原 则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡连续施工， 本着对工期、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力 求达到“高质量、高工效、低成本 ”的目标，使工程早日竣工验收并交 付使用。根据中华人民共和国建设部 全国统一建筑安装工程定额 （建 标 200038 号），并结合本工程实际情况， 本项目进行计划安排如下：（1）

25、2010年 3月以前，完成项目前期工作，即勘测设计、土地 征用、综合报建、资金筹措、招投标等前期准备工作。（2）2010年 4月2011年 4月，完成建筑主体及装饰工程。（3）2011年 5月8月，完成设备购置安装工程及室外工程。（4）2011年9月，完成工程总结、 财务决算及审计， 竣工验收。项目物业管理办法（1）项目实施证明优秀商住楼“三分在建，七分在管”，本企 业将利用已有的物业管理部门，提前介入项目建设，克服“重建轻 管”的倾向。（2）承担日常服务管理工作，对大楼公共设施、安防、卫生、 绿化等进行管理和维护，对业主经营管理和房屋装修提供服务。（3）物业管理内容：实施 24 小时保安值班

26、巡视，防盗、防火；负责大楼道路、楼内公共通道的清扫及垃圾清运；负责大楼停车场所、绿化进行管理；负责公共设施、场地及市政设施、管线的日常维护管理；接受和协助业主投诉及疑难问题的处理。第十一章 投资估算与资金筹措投资估算投资估算范围 依据项目的建设内容，建设投资估算的内容包括项目建设成本和项 目开发费用。其中项目建设费用包括直接工程费用、其它费用、基 本预备费和建设期利息；项目开发费用包括管理费用、财务费用和 销售费用等。总投资概算表：按工程建设费、工程建设其他费、预备费三项合计 为项目建设总投资（或称固定资产总投资） 。编制依据 国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指 南（试用版）

27、的通知 （计办投资 200215 号）； 建设工程工程量清单计价规范 （GB 50500-2008）； 湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基 价表（单位估价表） （鄂建文 2008 214 号）； 湖北省施工机械台班费用定额 （鄂建文 2008215 号）； 湖北省建筑安装工程费用定额 （鄂建文 2008216 号）； 工程材料市场信息价（ 2009 年 4 季度）（恩施州建设委员会 监督发布）；项目区类似工程的概算、预算技术经济指标； 项目区当地现行人工工资、建筑材料市场价格及建筑造价指标； 安全防护费、文明施工与环境保护费按关于调整我省建筑市 政工程安全防护费、文明施工与环

28、境保护费的通知 （鄂建文 2007302 号 ）规定计算； 垃圾服务费依据湖北省物价局湖北省财政厅 的通知（鄂价费字 1992232号）;教育发展费按湖北省人民政府关于征收地方教育发展费的通 知 （鄂政发 199725 号）计算； 建设单位管理费根据建设部建标 2006628 号文规定计算； 可行性研究费按国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收 费暂行规定的通知 （计价格 19991283 号）计算； 工程勘察设计费根据国家计委、建设部计价格（ 2002）10 号文 规定计算；工程监理费按国家物价局、 建设部1992价费 479号文规定计算； 招标代理服务费按国家原发展计划委员会计价格 200

29、21980 号 文件规定的收费标准计算；人防费按湖北省物价局、省财政厅、省人防办关于印发湖北 省防空地下室易地建设费收费标准及有关问题的通知 （鄂价费 2004206 号）文件规定计算；土地征用费据实计算； 基本预备费按工程费用及其他费用之和的 5%计算。项目总投资额本项目总投资为 2280 万元，其中： 项目建设成本： 2073.38 万元。项目建设成本由直接工程费用、其它费用、基本预备费和建设 期利息组成，直接工程费用 1704。68 万元，其他费用 139万元，基 本预备费 50 万元，建设期利息 141.7 万元。详见表 1。 项目开发费用： 205.57 万元。项目开发费用由管理费用

30、、销售费用组成，管理费用按销售收入的 2.5%计算，为 108.87 万元；销售费用按销售收入的 2%计算， 为 96.70 万元，详见表 2。资金筹措本项目开发总投资 2280 万元，所需建设资金由 XX 房地产开发 有限公司自筹 1080万元，银行贷款 1200 万元。第十二章财务效益分析12.1商住房销售价格根据恩施市房地产信息发布平台发布的 XX县2009年1-10月房 地产销售情况统计分析知，项目地区普通住宅销售价格不低于1500元/m2，非住宅销售价格不低于 8000元/m2。根据消费者“买升不买降”的心理特征，建议业主对XX新城二 期商住楼的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入

31、市初期采取 较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步 提升销售价格。根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测， 考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，将金典大厦商住 楼销售均价按以下标准估算：一至二层商业 8500元/ m2；三至十八层住宅 1800元/ m2。12.2销售收入预测根据XX新城二期商住楼可销售总面积15790.4m2，结合以上单价测算，本项目销售收入为 4835.12万元。详见下表：销售收入预测表类 型可售数量（m2）单价（元）销售收入（万元）1至2层商业2974.485001604.643至18层住宅1281618002306.88盈利能力

32、分析项目销售收入 4835.12万元，可获利润总额 1218.83 万元。 项目缴纳的经营税金及附加、企业所得税、土地增值税和各部 门的规费为 2004.88万元。（见表 4、表 5）财务评估结论该项目建成后， 房地产销售收入可达 4835.12 万元。房地产开发 成本费用为 2278.95万元，利润总额为 1218.83 万元。可实现所得税 667.55 万元。（见表 6）通过上述分析，该项目建设经济上是可行的，财务上是合理的。第十三章 社会影响分析社会影响评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会条 件地项目的适应性和可接受程度，评价项目的社会可行性。社会影响分析项目的社会影响分析旨在分

33、析预测项目可能产生的正面影响和 负面影响。本项目对 XX 县的社会影响概括起来主要有对城市交通、 景观环 境的影响、对社会经济发展和对外开放的影响以及对地区基础设施、 社会服务容量和城市化进程的影响等三个方面，社会影响分析详见 下表：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度1对城市交通、景观环境 的影响项目实施后，对交通运输、景观无负面影响。2对社会经济发展和对外 开放的影响项目实施后，能促进当地房地产升值。城市房地产 业项目的建成，改善了居民生活环境与条件，提高了 人们享受意识，造成土地和房产的需求增加，从而使 城市的房地产增值。地税值也会相应提高。3对地区基础设施、社会 服务容量和城

34、市化进程 的影响一个成熟化的城市，往往在已有的中心区发展潜力 有限,需要不断的扩充其影响范围，而城市房地产业 项目的建成，有利于促进整个区域建设进一步发 展，加快城市化进程。13.2项目与所在地互适性分析建设项目的互适性分析，主要是分析预测项目是否为当地的社 会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发 展的程度，考察项目与当地社会环境的项目适应关系。该项目的互适性分析详见下表：社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素可能出现的问题措施建议1不同利益群体其他房产公司的竞争进一步地规范房地产市场，创造公平的 竞争环境，才能减少碰撞，化解矛盾。2当地组织机构在行政审批、后勤保

35、障 方面遇到的问题加强与相关部门的合作与协调，针对存 在的冋题进行协调，并制订出切实可行 的支持措施3当地居住 文化条件现有居民教育水平不 适应文明居住的要求扩大交流深度，努力提高当地群众文化 居住条件。13.3社会风险分析项目的社会风险分析是对可能影响项目的各种社会因素进行识 别，选择影响大，持续时间长，并容易导致较大矛盾的社会因素进 行预测，并提出预防措施。本项目的社会风险分析见下表：社会风险分析表序号风险因素可能导致的后果措施建议1政策性廉租 房、经济适用 房建设房地产贬值，消费水 平下降威胁。加强对国家政策及改革措施等信息的 收集和分析，研究并预测政策变化趋 势，根据政策导向调整经营策

36、略。同 时将不断提高经营管理水平，优化业 务结构，提高资产的营运效率，增强 盈利能力，使公司的经营稳步发展。2当地群体支持 问题因担心建设期间环 境受污染而抵制项 目建设加大宣传力度，在项目建设中注重环 保措施。12.4社会评价结论以上评价表明，本项目的建设，对 XX县城的城市交通、景观、经济 发展和对外开放、城市化进程等方面有积极的影响。能改善城市布局结构 增加城市活力；提高居民生活质量，优化城市居住环境；对推动当地旅游 产业发展，促进企业、社会的发展具有极其重要的作用。 美化城市景观等 等。对于可能产生的社会对项目的不适应性和社会风险问题，通过采取各种有效措施，都是可以化解、克服或避免的。

37、因此，该项目社会评价是可 行的。第十四章 风险分析及对策市场风险分析从 XX 县目前住宅市场来看， 出现了住房供过于求的情况， 随着 中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了 有效控制。 XX 县 2008 年房地产开发投资完成 7860 万元，比 2007 年下降 20.5%，各类商品房施工面积 5.6万平方米 ,比 2007年增长 1%,2008年商品房销售面积 0.8万平方米，比2007年减少 0.7万平方 米, 商品房销售额 6160万元比去年减少 8830 万元。商品住宅销售量 为 180 套，比 2007 年减少 120 套。除了市场有效需求不足，改革滞 后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消 费者的承受能力等原因外，小区位置偏僻，设施不配套，交通不方 便，住宅小区环境不尽如意，缺乏良好的