国贸蓝海项目可行性研究报告(新)

1、钟宅湾项目可行性研究报告2005年12月16日纲要 市 场 篇 产 品 篇 效 益 篇第一篇、市场篇宏观分析政策面上主要从金融、汇率、土地、税收、行政上加以干预，其中，金融与汇率做小幅调整后已基本稳定，重要的是土地供应量与行政上的影响，促使房地产供应的放大，但考虑到土地稀缺以及协议出让停止的综合因素，市场仍将向好，税收则一定程度打击了投机者，避免了排队抢购的投机或热度投资现象。厦门年GDP增长速度保持在12%以上，近年及未来几年更将保持在15%16%，这与发达国家23%有所不同，作为无可替代的不动产必需品，房地产的增值也必然与GDP增长同步，理论上应在同期贷款利率与经济增长速度间取值。人口增长

2、是房产需求与价格增长的最直接因素之一，厦门将从2004年147万人口增长至2020年的300万人口，意味着需求空间依然相当庞大，从厦门现有发展战略来看，海湾型城市、各大重点工程、写字楼、五星级酒店、大型工业基地以及成片开发项目，加上厦门作为副省级城市在福建的聚集效应，以及温馨海滨城市对全国的吸引力，人口的增长甚至是高素质人口的增长已成必然。部分城市（并以上海为典型代表）的房价有所下降，但必须看到上海房价与厦门的构成完全不同，首先上海的扩张速度远远超过厦门的水平，远郊房价大大拉低了整体水平，其次同一位置的上海房价涨幅远远超过厦门，如上海中心地段房价由8000元/平方米上升至2.4万4万元/平方米

3、甚至更高，也就是35倍，以这样的速度，部分位置的房价增速大大高出了GDP的增速而带来的适当回调也属正常。房地产市场土地市场房产市场土地市场厦门今年土地市场可以看出明显放大，有一个很大原因为协议出让已彻底停止（06年开始），意味着未来年土地供应量应在300400万平方米建筑面积，否则必然出现房市供不应求现象，另一方面，政府各项重点工程浩大，资金用量大，按此测算，地价收入约100亿元，仍显不足（年固定资产投资已达300亿以上），因此，政府必然持续加大土地供应，同时滚动发展厦门经济。这也意味着未来资金实力雄厚的企业将更具竞争力，同时政府也将加大招商力度，从而提升厦门房地产的整体竞争力。岛内土地依然是

4、近年关注与发展的重点。房产市场价格依然处于稳步上升态势。成交量有所下降。一个重要原因是供应量的大幅下降，另一方面，受政策影响，市场回归理性，一个项目一周卖几套成为正常现象。未来房市将逐步企稳，并随着人们收入水平的增长以及高素质人才的流入，市场面仍将趋暖。市场调查1、滨北板块2、员当板块3、环岛路板块4、市中心板块（老市区）5、富山、莲坂板块6、江头板块7、湖里板块8、莲前板块9、金尚板块 住宅6000元/平方米与8000元/平方米的划分， 别墅市场则达至15000元/平方米以上。市场定位1、厦门豪宅在哪？主要为员当湖与环岛路板块，员当湖板块已相对较为静谧休闲，但仍有项目规模不大的缺憾，真正成规

5、模的豪宅极少，钟宅湾从整体规划来看则极具豪宅潜质，它湖海环绕、安静、交通快捷并且大规模高品质定位、低密度、未来休闲配套完善、户型也可实现最佳设计，因此完全有条件定位于豪宅市场。2、定位于厦门东部休闲豪宅，离中心不远又极具休闲感。客户主要来自于各大企业的中高层管理人士、投资者（针对外籍租赁市场等）以及各私营企业主等，早期吸引的这部分人士喜欢安静、休闲、开敞空间的居住环境，未来更将吸引区域商务中心入驻的各大企业中高层管理人士。第二篇、产品篇区位分析总体定位 RBD（RECREATIONAL BUSINESS DISTRICT） 产业定位 休闲 商务 形象定位 生态活力港 财智精英城 特色 休闲经济

6、 生命经济 功能定位 健康养生 休闲度假 高尚居住 财智总部 战略意义 大厦门区域辐射力升级的国际平台厦门旅游休闲产业升级的重要载体 钟宅湾：海峡西岸生态人居休闲商务区规划结构：一轴两带六区 规划图规划技术指标编号 占地面积（M2） 建筑面积（地上）（M2） 容积率 建筑密度 起始价 保证金 竣工时间 G17 24908(其中幼儿园用地4000M2)61300 (其中幼儿园建筑2800M2)2.4621.5% 20200万元 3000万元 2007.9.8 G1820510 43500 2.12 17.1% 14350万元 2150万元 2007.9.8 G19 24348 38500 1.6

7、2 16.2% 12700万元 1900万元 2007.9.8 合计 69766 143300 2.05 47250万元(楼面价3297元/平方米) 7050万元 2007.9.8 SWOT分析S、优势分析1、钟宅湾整体定位高、起点标准高、区域环境优越，有湖有海，属于稀缺土地资源。2、地块西面百米距离规划为低矮的旅游设施建筑，故项目中高层部分可观赏钟宅湾2.8平方公里的内湖湖景。3、规划技术指标较为宽松，可建成低密度高尚住宅。4、方案已获中标，可结合我司的理念开发。5、位于商务中心地段，东侧为建发、路桥办公楼以及运动馆，未来可吸引区域高端超白领及金领人士，满足休闲商务的顶级配套生活空间。W、劣

8、势分析1、目前配套极不完善，包括商业、学校、市场等等方面，另一方面，整个场地在未来几年内都将作为一个大工地建设，环境粉尘与噪音大，这对未来吸引中高端以及高端客户相对不利。2、项目总体资金成本高。3、开发进度限制较为严格，未来虽有良好的预期，但对销售不利，采用封顶后销售或现房销售资金成本大。O、机会分析1、作为钟宅湾的第一幅挂牌地块，势必引起媒体与大众的广泛关注，加上产品上档次，可通过该项目树立起国贸地产规模开发与高档次区域拓展的品牌形象。T、威胁分析1、拆分为三地块挂牌，准入门槛降低，势必为地块竞价带来不利。且政府也希望分为三家开发，则同时拿下三地块的成本相对会更高。产品定位1、休闲豪宅2、高

9、层板式景观公寓（约占85%）与低层别墅（约占15%）结合方案设计方案一：三副地块合并为一整幅地块，统一指标、统一规划、统一开发方案二：按挂牌文件和规划技术指标，三副地块分别规划，自成体系方案一开发方案(一)方案二整体鸟瞰图（原设计）立面效果图（原设计）方案比较方案比较（一）方案一无论在空间性、开敞性、通透性以及城市建设等方面均优于方案二，通过集中别墅区更形成社区的中心景观，与高层景观公寓错落有致、相互呼应方案一的集中别墅相较方案二藏于高层建筑的别墅或花园洋房拥有更强的空间感、更适宜的居住环境和更高的价值采用短板式设计的高层景观公寓，不但避免了空间的压抑感，更实现户户观湖的良好景观朝向，大大提升

10、了高层公寓的景观价值三地块的统一规划与开发，不但扩大了社区规模，提升居住氛围，同时也让整个项目的地下室、道路系统、园林景观、社区配套等各项资源得以共享，更具科学合理性，一定程度也节约了项目的开发成本 方案比较（二）以现有市场行情考虑，两方案可实现售价如下：方案一：公 寓：7800元/平方米 别 墅：15000元/平方米方案二：公 寓：7600元/平方米 花园洋房：8600元/平方米综合以上，方案一设计更优化，也将产生更大的经济效益，故项目开发采用方案一的设计加以完善风险分析1、政策风险 政策于2006年是否再次严厉推出?将是市场最大的风险所在。2、机会成本风险 倘若2006年钟宅湾大幅推地，可

11、能会出现供大于求的局面。3、配套环境与进度风险4、前排建筑的遮挡风险第三篇、效益篇销售价格制定表内容销售面积单价销售价备注公寓121,000.00 780094380别墅19,000.00 1500028500公建配套3,300.00 幼儿园等地下室22800148400600合计143,300.00 131280住宅均价8777.14 项目成本费用预算汇总表地上建筑面积（m2）：143,300占地（m2）：69,766容积率：2.05项目预算 （万元）数量单价 （元/m2）备注一、土地费用716881433005002.65 按地上建筑面积计算1.土地出让金696001433004856.9

12、4 2.契税2088143300145.71 二、前期工程费81416610049按总建筑面积计算三、房屋开发费299191661001801按总建筑面积计算1.建安费2634816610015862.公共配套设施费290166100173.基础设施费3282166100198四、管理费79716610048按总建筑面积计算五、销售费用136316610082按总建筑面积计算六、财务费用9254166100646按总建筑面积计算七、开发间接费115816610070按总建筑面积计算八、不可预见费598 16610036按总建筑面积计算九、营业税金7286166100439按销售额的5.55%计

13、算成本费用总计1228771661007397.76 按总建筑面积现金流量表（一）年月现金流出现金流入净值累计成本现值税收销售收入2005年12月7085.3 7085.3 -7085.3 -7085.3 2006年1月27950.9 27950.9 -27950.9 -35036.1 2006年2月35175.9 35175.9 -35175.9 -70212.0 2006年3月2612.5 2612.5 0.0 0.0 -2612.5 -72824.6 2006年4月527.2 527.2 0.0 0.0 -527.2 -73351.7 2006年5月529.8 529.8 0.0 0.0

14、 -529.8 -73881.5 2006年6月579.0 579.0 0.0 0.0 -579.0 -74460.5 2006年7月581.9 581.9 0.0 0.0 -581.9 -75042.4 2006年8月584.8 584.8 0.0 0.0 -584.8 -75627.1 2006年9月880.7 880.7 0.0 0.0 -880.7 -76507.9 2006年10月1287.1 1287.1 0.0 0.0 -1287.1 -77795.0 2006年11月1293.6 1293.6 0.0 0.0 -1293.6 -79088.5 2006年12月1501.0 15

15、01.0 0.0 0.0 -1501.0 -80589.6 现金流量表（二）2007年1月1709.5 1709.5 0.0 0.0 -1709.5 -82299.1 2007年2月1718.1 1718.1 0.0 0.0 -1718.1 -84017.2 2007年3月1927.7 1927.7 0.0 0.0 -1927.7 -85944.8 2007年4月1937.3 1937.3 0.0 0.0 -1937.3 -87882.1 2007年5月1947.0 1947.0 0.0 0.0 -1947.0 -89829.1 2007年6月2057.2 2057.2 0.0 0.0 -20

16、57.2 -91886.4 2007年7月2106.2 2106.2 528.9 6780.4 4145.3 -87741.0 2007年8月2084.9 2084.9 531.4 6812.9 4196.5 -83544.5 2007年9月2106.1 2106.1 1118.1 14334.0 11109.9 -72434.6 2007年10月1948.8 1948.8 1123.4 14402.3 11330.1 -61104.5 2007年11月1876.1 1876.1 925.6 11866.9 9065.2 -52039.3 2007年12月1829.7 1829.7 930.0

17、 11923.0 9163.2 -42876.0 现金流量表（三）2008年1月1573.5 1573.5 820.0 10513.2 8119.6 -34756.4 2008年2月1532.0 1532.0 823.9 10562.4 8206.5 -26549.9 2008年3月1483.4 1483.4 736.2 9438.2 7218.6 -19331.3 2008年4月1446.5 1446.5 739.6 9481.9 7295.9 -12035.5 2008年5月1400.7 1400.7 626.5 8032.4 6005.2 -6030.3 2008年6月1470.5 14

18、70.5 629.4 8069.2 5969.4 -60.9 2008年7月1821.4 1821.4 352.7 4521.2 2347.2 2286.3 2008年8月1024.4 1024.4 354.3 4541.9 3163.2 5449.5 2008年9月0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 5449.5 2008年10月0.0 0.0 -1693.3 0.0 1693.3 7142.8 合计115590.7 115590.7 8546.5 131280.0 7142.8 0.0 项目总效益动态评估表内容合计备注一、项目总成本115590.70 (一)+(二)+(三)（一）、地价

19、总成本71688.00 挂牌价69600.00 楼面地价4856.94 （二）、建造成本33286.28 （三）、销售费用1362.63 （四）、财务费用9253.79 二、销售总收入131280.00 三、营业税及附加7286.04 二*5.55%四、税前利润8403.26 二一三五、所得税1260.49 四*15%六、净利润7142.77 四五七、成本利润率(税前利润率)7.27%四/一八、销售利润率(税前利润率)6.40%四/一注：假设所有资金均按银行贷款利率结算，并以6.16%的利率结算现金流入与流出。动态敏感性分析项目售价敏感性分析-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%

20、35%40%售价(元/平方米)7899 8338 8777 9216 9655 10094 10533 10971 11410 11849 12288 单位利润(元/平方米)-302 130 562 994 1425 1857 2289 2721 3153 3584 4016 含契税总地价（万元）71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71688 71692 含契税楼面地价（元/平方米）5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 5003 成交地价（万元）69600696

21、00696006960069600696006960069600696006960069604楼面地价（元/平方米）48574857485748574857485748574857485748574857利润额(毛利)（万元）-4514 1945 8403 14862 21320 27778 34237 40695 47154 53612 60071 成本利润率(毛率)（100%）-3.89%1.68%7.27%12.89%18.53%24.19%29.89%35.60%41.35%47.12%52.92%销售利润率（100%）-3.82%1.56%6.40%10.78%14.76%18.40%21.73%24.80%27.63%30.25%32.68%最大资金占用-91886 -91886 -91886 -91886 -91886 -91886 -91