临桂县“时代枫林一期”商住小区项目建设可行性研究报告

1、临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告 形势逐步好转。从今年1月1日起，一批房地产税收新政策开始在我市正式实施， 新政策征税的幅度比原来的标准大为降低 ，降低了我市房地产开发企 业当期应纳税款的负担，为企业持续发展提供了资金周转保障，同时 对振兴我市房地产市场、有效拉动内需意义重大。二、市场需求桂林房地产行业刚性需求比较明显。 根据桂林市住房建设规划 2008-2012预计，未来几年桂林市住房需要基本情况如下：（一）城市化住房需求。2007年现状老城区人口约76万人，临桂县城人口约5万人，规划预测到2012年桂林市城区人口规模将

2、达到 110万人左右，城市人口新增约29万人。规划2012年人均住房面积 达到27平方米，故由城市化进程产生新增的住房需求为783万平方米。未来临桂新区人口将达到100万人。（二）改善居住条件的住房需求。考虑桂林市城区城市职能转换和老城区更新改造的需要，目前主城区居住人口为76万人，临桂县城居住人口为5万人，规划人均住房面积将由现有的 22平方米提高到 27平方米，故规划期内旧城改造住房需求为 405万平方米。（三）城市拆迁住房需求。根据桂林市 20082009年城市房屋拆迁计划，老城区内年均计划拆迁面积为2728万平方米，临桂新区年均计划拆迁面积为56万平方米。20102012年拆迁计划应根

3、据 城市建设发展实际情况和需要有计划、有步骤逐步落实。其中拆迁建筑中住宅总量按80%估算，住宅产权调换安置率按 80%测算，2008 年因住宅拆迁计划需要产权调换安置的住宅中面积约 21.1，按照每年 城市房屋拆迁规模不超过上年房屋拆迁量的原则， 规划期内城市拆迁 住房需求约为105万平方米。综合考虑以上需求预测量和其他各项影响住房需求因素，规划区规划期内住房建设总量将达到约1293万平方米。三、建设的必要性桂林气候温和，雨量充沛，光照充足，温暖湿润，四季直人，还 有“山清、水秀、洞奇、石美”的自然山水景色。这是世界少有、不 可多得的自然山水旅游资源，拥有国际山水旅游名城和历史文化名城 桂冠。

4、同时，它还拥有“国家环保模范城”、“国家卫生城”、“国家国 林城”、“中国十大魅力城”、“中国青年喜爱的旅游城”、“世界最适宜 居住的城市之一”、“中国十大最有幸福感城市”等一系列荣誉。桂林 具备得天独厚的自然环境优势，为旅游地产、商业地产以及住宅地产 的长久发展孕育了肥沃的土壤。但是，由于老城区土地资源的稀少和 出于对自然山水的保护，2003年7月，国务院关于桂林市城市总 体规划的批复【国函200378号】中明确指出“严格控制城市的 人口和建设用地规模，保护耕地、节约用地。到2005年，主城区实际居住人口要控制在67万人以内，建设用地控制在67平方公里以内； 到2010年，主城区实际居住人口

5、要控制在 70万人以内，建设用地控 制在80平方公里以内”。2008年桂林市城市风貌设计导则中却 指出“建筑注意咼度和体量控制，保证主要景观视线走廊的通畅建筑 屋顶应采用坡顶形式，建筑的形式、尺度与色彩应与山水环境景观及 历史文化景观相协调”。“单体建筑长度不宜超过50米；老城核心区 的建筑高度控制更严，应在 24米以下”。城市总体规划将对桂林房 地产发展有一定限制。因此，城市向西，发展临桂，就成为一种必然的发展方向。临桂新区作为桂林市未来几年内的建设热点地区， 住房配套建设 应迅速跟进。临桂新区中心区作为近期重点启动建设地区， 新区配套 的住宅建设将以商品性住房为主，并配合建设一定比例的保障

6、性住 房。随着市场经济的不断发展和完善，桂林市的房地产业快速发展， 形成了从勘探、规划设计到开发建设、流通交易、广告、中介服务到 物业管理的产业链，房地产市场相对稳定，房地产业在经济社会发展 中所占比重不断增大，发挥的作用日益明显。本项目应势所趋，期望促成桂林房地产开发品质的提升与突破。 桂林市临桂“时代枫林”建设项目区域位置上风上水，便利的交通道 路的以及临桂县的新一轮的开发建设为本项目的开发带来了极大的 利好。第三章建设场地及建设条件一、建设场地项目建设点位于临桂县新区规划住宅区，占地面积216220平方米。本规划场地呈平行长四边形。东侧为滨江路，西侧为西城大道， 北侧为项目业主开发的另一

7、楼盘一“时代香耕苑”，南侧临“时代枫 林”。基地现状为临桂镇岩塘村村民菜地、荒地。根据临桂县城市规 划，项目建设地块为居住用地。“时代枫林一期”项目的建设符合城 市规划要求。二、建设条件（一）地质地貌临桂县境内以泥盆系砂岩、石灰岩分布最为广泛，其次是寒武系、奥陶系、石炭系、白垩系等碎屑岩、白云质灰岩等出露；此外也有少 量震旦系和元古代的变质岩系出露，加之经历了数次地质构造运动， 为现今的地形地貌格局奠定了基础。总体上，县境北部群山巍峨高耸， 南端峻岭连绵，而东部略低于西部，由西北向东南倾斜，形成东西向 分水岭。西北属越城岭余脉，最高峰广福顶海拔1524m高山深谷，山岭险峻；西南属架桥岭山地，海

8、拔 800 iioom多山间谷地；东 南为岩溶峰林平原、峰丛洼地，石山林立，山水秀丽，海拔多在500m 以下。地形地貌对于旅游资源的分布有着重要的制约作用。本项目建设用地具备以下特征：一是该地起伏不大，能满足项目 建设要求；二是不受洪水威胁；三是环境优美，造景方便，自然条件 成熟，适宜进行居住及良好的环境营造。（二）地震因素据区域地质资料，场区内无大的活动断裂通过，所属的场区稳定 性较好，根据建筑设计抗震规范 GB50011-2001判定，场区土层 以中软土组成，场地抗震级类别为H类，地震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，特征周期为0.35s。广西工程防震研究 院按照GB177

9、42005工程场地地震安全性评价的要求，对近场 区及邻近地区开展了野外地貌、新构造、地震地质调查，在工程场地 进行了钻探取样和测试，并进行了资料整理、分析研究、作图、计算 等工作。已全面完成桂林市临桂新区（临桂新城和凤凰新区）工程场 地地震安全性评价工作，编写出了桂林市临桂新区（临桂新城和凤 凰新区）工程场地地震安全性评价报告，已获专家审核同意。（三）气候条件桂林属中亚热带湿润季风气候，气候温和，雨量充沛，有“三冬 少雪，四季常花”之说。四季分明，日照多年平均达1595. 6小时，太阳幅射多年平均为102. 02千卡/cm2,多年平均气温为19. 2C, 历年平均最高气温达23. 5C,历年平

10、均最低气温15. 9C,;雨量 充沛，多年平均降雨量达1862. 7mm无霜冻，可常年施工。（四）水文因素境内河流属西江水系，主要河流有义江、相思江、桃花江、龙江、 大江、黄沙河。建设场地原为池塘和稻田，附近有一水沟，地表水系 为该地区农业灌溉及池塘用水水源，地表水的补给主要为大气降水。本场地地下水类型主要有孔隙水、 岩溶裂隙水和岩溶水。孔隙水 蓄存于土层的孔隙中。地下水位、水量变化受气候影响较大，动态不 稳定，水位年变幅位12m静止水位埋深一般与最近的鱼塘水或其 它地表水水位标高较一致。岩溶裂隙水主要蓄存于第四系土层之下灰 岩中的溶洞及各种岩溶孔洞中，与上部覆盖层及附近河沟水有一定的 水力联

11、系。场地地处岩溶峰丛平原地下水排泄区，大致自东向西排泄， 水量较丰富。根据区域水文地质勘察资料，场区地下水对砼无腐蚀性，对裸露 钢筋结构具弱腐蚀性。（五）社会环境条件临桂的整体建设被自治区党委、自治区政府确定为桂林市的发展 战略，“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”，将临桂新区列入自 治区统筹推进的重点建设新城区之一。未来的临桂新区定位为桂林城 市新的政治、经济、文化、商务中心，工业、物流、商贸基地。在桂林市市委、市政府的领导下，临桂新区的建设呈现出良好的 运行态势，已列入规划的建设项目已陆续开工建设， 临桂新区建设指 挥部及相关部门已进住新区现场， 协调处理建设中遇到的问题，体现 出桂林市

12、两个文明建设的协调发展，项目建设有良好的社会环境条 件。（六）交通运输条件县内交通以公路为主，国道321线和322线、省道20171线、桂 海高速公路、机场专用高速公路均交汇于县城，现在各乡镇80%以上的村委都通公路，加上过境的湘桂铁路和两江国际机场， 交通极为 方便，尤其是县城至桂林市区仅 10分钟路程，通过航空、铁路、公 路通往全国各地十分方便。项目的建设位置处于临桂新城区西城大道 路边，建筑材料运输方便。（七）供电条件临桂县由广西主电网供电，建有 2万KVA变电站两座，又投资6000万元，完成了全县农村电网改造，电力供应有保障。（八）通信条件桂林市邮电通讯设施发达，全市已经实现程控电话，

13、电信管网 已经覆盖桂林市每一个角落，普遍采用光纤宽窄带综合接入制备， 为广大用户提供包括语音（固定电话）、宽带上网（ADSL VDSL、 宽带局域网互联、智能化小区、语音/数据/图像综合交换网络等多 方面、多渠道通信服务，可满足本项目建设期与建成后的电信、通 讯要求。（九）施工条件本项目地处城区，场地平整。近郊有许多山石，建筑材料（如碎石、片石等）十分丰富，价格便宜，运输距离短且方便，可以大 大减少运费。水泥、钢材、木材等建设材料在桂林及周边市场均有 足量供应，易于采购。桂林市内的土建、装修施工单位在质量、技 术和进度上均可满足本项目要求。（十）土地条件建设用地已落实，手续合法。于2010年1

14、1月1日以竟拍的形式 取得了位于临桂县城世纪大道北侧的 56亩（37297平方米）国有土 地的使用权（其中商业40年，住宅70年），土地用途为商业、住宅 用地，已办理土地证。另从该公司已取得的土地中划 16亩并入本项 目，使本项目的建设用地达到 72.3亩。同时，临桂县建设局已下发了关于时代枫林项目一期用地定点 的通知（临城规【2010】605号）确定规划用地容积率W 4.1，建筑 密度w 38%，绿地率30%，建筑高度w 60m。第四章建筑工程方案一、设计原则（一）功能分区的合理布局原则本规划的各个功能分区按照居住与休闲、运动锻炼不同结构进 行安排。这种安排模式满足了住户对于各种设施使用的便

15、利性的需 求。同时也使得各个功能组团的组合可以相对独立，以适应不同工 作职能的需求。（二）主体建筑符合现代性要求（三）主体建筑应美观庄重，符合艺术性原则（四）生态的环境设计原则环保与生态已经是现在公认的一条设计准则。带电梯的小高层 作为高能耗建筑，节能环保的措施对建筑物的长期高效、经济运转 至关重要。通过建筑布局多方案比较，选择节约用地、可持续发展 的规划方案。建筑注重外围结构节能、最大化的利用自然通风采光、 达到节能照明，节能空调系统的环保目的，同时采用隔声减噪等一 系列的技术措施，体现绿色建筑的概念。（五）形象标志性原则建筑风格新颖、和谐，具有现代气息建筑的特征，强化以人为本 的整体特色。

16、本建筑的存在将提高临桂新区鲜明的形象特征。（六）造价经济合理性原则设计方案在满足使用、确保使用功能的前提下，应力求降低造价，做到经济合理。（七）使用安全性原则方案设计必须满足国家标准、规范要求，确保其使用的安全性。二、建设规模本项目共占地216220m2,合72.3亩，计划总投资约37749万元， 总建筑面积216220平方米，其中计容积率建筑面积 192745平方米， 不计容积率地下室22125平方米，架空层建筑面积1350平方米。总 居住户数1223户，入住人口 4278人，住宅建筑总面积152857平方 米。其中安置征地拆迁农民166户，608人，无偿提供36480平方米 住宅用房（人均

17、80平方米）；向社会提供商品房116350平方米，居 住户1057户（按户均110平方米计算），居住人口 3670人（按户均 3.5人计算）。商务及小区服务管理人员400人，整体建筑为13栋带 电梯的高层和2-3层环小区周边的临街商业用房所构成的建筑群，融商业、居住、休闲、会所为一体的大型高档商住小区。规划容积率为 4.0,小区建设以打造生活便利，配套完善的新型社区为目标。定位 为“高尚的生态居住社区”。三、建设内容（一）住宅建设内容本项目充分考虑了社会上不同职业、 不同爱好、不同收入的人对 居住环境、面积、风格的不同要求，在规划设计及建筑风格上充分体 现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造

18、并赋予其浓郁的文化内 涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。多层建筑项目根据以上 分析的目标消费对象的不同品位和要求， 故选择了多种户型，整个住 宅设计分为不同特色的居住组团，同时也构成了不同特色的景观区。高层住宅：以居住为核心构成，同时可以合理的组合与拆分的空 间。该小区共设置了 13栋高层住宅，其中20层4栋，12层3栋， 15层3栋，16层1栋，11层1栋，18层1栋，户型均设落地凸窗， 均明橱明卫明厅明卧。比例分配合理，空间层次丰富，与公共环境一 起营造一个舒适的居住大环境。建筑结构和面积见下表：表4-1名称户型面积数量占总住宅面积的比例%住宅建筑面积152785二厅二卫902291

19、815%二厅三卫1103819625%二厅三卫1203819625%二厅三卫1403819625%二厅四卫16076395%（二）商业用房建设本小区是按入住户数1223户，人数4278 口设计的大型商住小区， 再考虑到周边已建成或正准备建的几个住宅小区，因此，商业用房建设就成为本项目一个重要的配套设施。总设计商业用房39510平方小区商业分二部分：A部分：在小区的北面设计一条商业步行街 区，步行街两边分别建设2F、3F的商业用房，以满足不同商业功能 的需要和形成错落有致的风格；B部分：在小区的其它三面临街建设 相连的2F商业用房，形成三个特色商业街面。总之，社区内的特色商业街将展现人们一种生活

20、的情调与音符。（三）会所、管理用房会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱 乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施包括网球或羽毛球场、 健身房等娱乐健身场所；棋牌室、老年活动中心、阅览室等其他服务 设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。小区的管理用房包括保安、物业等用房。本项目会所、管理用房450 m2,位置设在小区中部，以方便为住 户服务。（四）社区配套内容规划充分考虑不同配套设施的服务、步行距离保证的步行半径， 合理配置不同功能的公建、配套设施。并将社区中心公建作为社区的 重要节点和重要景观。为社区居民提供娱乐、停留、交往的邻里空间，同时，建设有亭 台、雕塑、绿化

21、景观等，反映居住环境的多功能性和社会生活的多样 性。主要建设内容表4-2序号工程名称建设性质单位数量备注-一-住宅建筑新建栋13框架结构、带电梯1高层（20F, 60M栋42高层（12F, 36M栋33高层（15F, 45M栋34高层（16F, 48M栋15高层（11F,33M）栋16高层（18F,54M）栋1-二二会所、管理m2450含社区居委会、物业、活动、警务用房二商业建筑m2395102-3F商业步行街和三面临街2层商铺六地下停车场新建m22125七排水工程新建m1300八给水工程新建项1九供电工程新建1电力变压器及输配电新建项22路灯新建盏2003综合布线m80004其他辅助工程新建

22、1十小区大门新建项2十一环境绿化美化工程新建1植草m220002种树棵5003景观项1水景、亭台、雕塑、喷泉十二安全工程新建项1灭火器材购置个500灭火器、消防栓等2十三安全系统工程电梯等设备新建购置项项13监控设备等四、建筑工程方案主要设计依据1、民用建筑设计通则GB 50352-20052、“时代枫林一期”规划用地位置示意图3、 建筑结构可靠度设计统一标准(GBJ50068-2001)4、建筑桩基设计规范(JGJ942008)5、混凝土结构设计规范(GB500102002)6、建筑抗震设计规范CB50011 2001）（ 2008版）7、建筑给水排水设计规范 GB 50015-20038、

23、室外给水设计规范GB 50013- 20069、建筑设计防火规范GB 50016-200610、室外排水设计规范GB 50014- 200611、建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-200512、城市区域环境噪声标准（GB 30961993）（二）工程设计标准1、使用年限：本工程设计使用年限为 50年。2、安全等级：本工程结构安全等级均为二级。3、 抗震设防：本工程属丙类建筑，6度抗震设防。4、抗震等级：抗震等级为四级。5、 环境类别：地上部分为一类，露天部分为二b类。（三）基本设计参数1、设计基本地震加速度为 0.05g,设计地震分组为一组。2、基本风压：W=0.30KN佰。3、地面粗

24、糙度：B类。（四）规划布局总体规划由高层住宅、商业街、会所等住宅建设和公共建设配套 设施构成。商业街区，指社区外规划一条由西至东的特色商业街。商业街区是由不同业态的商业区段构成。并且商业街由文化广场及交通广场镶嵌其中，极大的丰富了商业街区的特色。 商街既满足了社区内业主购 物需要，同时为新市政片区提供了必要的商业配套。社区内规划不同特色的居住楼群，以小高层，高层住宅构成，户 型大小搭配合理，建筑空间开阔，不同标高的楼层差异使得建筑高低 错落有致，景观变化丰富。（五）结构选型1、上部结构选型高层建筑分别为1 8 F、2 0 F、15 F、1仆等楼群组成，其标准 层部分采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构

25、。本项目中四周临街高层建筑底部带有二层的商业用房，内部高层设一层架空层或地下停车室。在功能转换处设置，转换层以下为框支 剪力墙结构，提供建筑所需要的较大空间，并保证核心筒 （楼梯间） 及一定数量的上部剪力墙落地。多层建筑、会所、幼儿园采用现浇钢筋混凝土框架结构。结构中 的填充墙均采用轻质墙体。2、基础设计位于挖土区域的高层建筑，如果是承载力较高的基岩，可以考虑 采用天然地基上的梁板式基础。以上关于基础工程的方案待取得地基勘察资料后再进一步核定。3、梁、板、墙截面尺寸由具体设计单位确定。五、主体工程（一）高层住宅户型篇：该小区高层住宅为主（最高20F,建筑高60m）,同时，各个不同高 度的楼体相

26、互交错，楼体之间水体、草坪、树木、亭台点缀其间，高 低错落有致，为城市街景提供了丰富的景观。一方面退让了公共场地 的空间要求，另一方面多层区丰富了小区的内环境，极大的提高小区 的品质。（二）商业街区建设本项目主要以居住为主，同时沿小区北部建设一条配套商业街， 为周边一公里范围的人们提供各种主题、各种特色的商业服务。（三）景观建设景观设计概念：“依山就势”将湖光山色尽收眼底；“显山露水” 纳百川之灵气，吮名山之精华，营造丰富的景观体系。（四）交通建设1、人车分流。在小区内设置一个人行出入口和一个车行主出入 口。达到以人为本，人车分流的目标。经过不同宽度的道路设置以及 组团内地下车库的设置，巧妙地

27、将人行和车行分开，尽量减少车行的 噪声和尾气。2、消防流线明确。小区内高层区，多层区消防环路明确，互不干扰。消防环路与景观路结合形成供小区业主的休闲路， 宽敞而有趣味。六、辅助工程（一）生活给水工程1、水源项目区的给水系统直接和桂林市市政给水系统衔接，接桂林自 来水公司临桂公司供水管网。从西城路引一根 DN200的给水管进入 项目基地，给水管道在建筑内形成环状管网给水系统，接管管径别 为DN200给水管采用PE PP-R管，卡环式连接。每户装设水表计 量，以利管理考核和节能。2、给水系统加压方式：给水由市政接进管线，市政管网压力为 0.25MPa。 市政管网提供的压力只能满足13层的用水要求，

28、故必须对生活用水 进行加压，以满足高层用水要求。本项目给水系统拟采用由水泵直接从水池加压供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋顶水箱，不会产生二次污染，对建筑荷 载要求降低。给水管网布置方式：给水管道的布置按供水的可靠程度要求 分为枝状和环状。本设计为高层给水，采用分区供水，为保证供水的 可靠性，采用环状供水。给水系统组成：建筑内给水系统由引入管，水表节点，给水 管道，配水装置，用水设备和附件。此外还包括地下贮水池、加压水 泵及变频给水装置。加压设备：本项目高层建筑加压水泵拟采用低噪音、高品质、密封性良好的ISW型离心泵。3、用水量测算：住宅楼：根据建筑给水排水设计规范GB50015200

29、3,普通住宅H类 最高日生活用水定额为130300L/人d,本项目住宅最高日生活用 水定额取qd=215 L/人d;小时变化系数2.8-2.3, 取kh=2.5;使用时间为24h全天供水；每户人口按3.5人算，则住宅人口总数为4278人最高日用水量：Q=215X 4728/1000=1016.5mi/d最大小时用水量：Qh=1016.5X 2.5/24=105.9m3/h商业建筑根据建筑给水排水设计规范GB500152003,商场最高日生 活用水定额为58L/每m2营业厅日，本项目商业建筑最高日生活用 水定额取qd=6.5 L/ （每m2营业厅 曰）；小时变化系数1.21.5,取kh=1.35

30、;使用时数12h。商业建筑面积39510m2最高日用水量：Q=6.5X 39510/1000=256.8mi/d最大小时用水量：Qh=256.8X 1.35/12=28.9m3/h绿化用水量根据建筑给水排水设计规范 GB50015- 2003，居住小区绿化 浇洒用水定额可按浇洒面积1.03.0L/m2 d,本项目绿化浇洒用水定额 取1.0值。小时变化系数1.0;使用时数3h。本项目绿化用地面积17300m?，天数为365天。最高日用水量：Q=17300X 1/1000=17.3m3/d最大小时用水量：Qh=17.3x 1/3=5.7m3/h道路、广场用水量根据建筑给水排水设计规范GB50015

31、 2003,居住小区道路、 广场浇洒用水定额可按浇洒面积 2.03.0 L/m2 d,本项目道路、广场 用水定额取2.0值。小时变化系数1.0;使用时数3h。本项目道路、广场面积为 9100m2。最高日用水量：Q=9100X 2/1000=18.2m3/d最大小时用水量：Qh=18.2x 1/3=6m3/h会所、管理用水量本项目配套服务设施建筑面积为 450m2，按8L/m2 d估算。小时变化系数2.0;使用时数8h。最高日用水量：Q=8 x 450/1000=3.6m3/d最大小时用水量：Qh=3.6x 2/8=0.9m3/h未预见用水量及管网漏水量居住小区管网漏水水量和未预见水量之和按照上

32、述年用水量的10% 计。消防用水量本项目根据建筑设计防火规范 GB50016-2006以及高层民 用建筑设计防火规范GB 50045-95 （2005年版）布置消防系统。超过50M的住宅、商住楼消火栓用水量为 40L/S。消防用水量不计入正常年用水量。本项目用水标准依据相关规范选择，项目建成后，最大小时用水量为684.3m3/h，最大日用水量为5962m3/d，各类用水指标及用水量统计见下表:表5-1序号用水类别用水定额数量使用时间（h）时变化系数最咼日用水量（m/d）最大时用水量（m/h）1住宅215L/ 人.d4278 人242.51016.5105.92商铺6.5L/ m.d39510

33、m2121.35256.828.9绿地浇洒1L/ m 2.d17300卅31.017.35.7道路、广场2L/m2 d9100 m231.018.26会所、管理8L/m2 d45082.03.60.9未预见水量10%131.214.77总计1443.6162.1年自来水消耗量计算：1443.6*365*0.9=474235 m贮水池：本项目住宅小区地块消防及生活水泵房设置在小区中间位置。小区生活用水贮水池的调节容积按小区最高日生活用水量15%估算,约为 216.5m3 ；（二）消防给水系统：本项目居住建筑高度超过40 m,室内消防消火栓给水系统难 以得到一般消防车的供水支援，为加强供水安全和保

34、证火场灭火用水，宜采用分区给水系统。 消防水池储水540m3，包括：消火栓按超过 40m的商住楼， 40L/S，2小时，出水量288m3，喷淋按车库，35L/S，1小时，出水 量 126m。（三）排水工程1、雨水系统在项目区周围设置必要的排水沟，道路两侧设置排水沟，以保持地面和路面的干燥无积水。室外雨污排水采用排水管道，排水管 道在各建筑外形成环状管网排水系统，屋面雨水系统采用单斗或多 斗排水，当采用多斗排水时，悬吊管上设计的雨水斗为4个。雨水经收集后直接排入市政雨水排水管网。小区总雨水量Q=3. 0 6用/S（参考桂林地区暴雨强度，按P=2 a, t=5m i n 标准查表得设计暴雨强度为：

35、q=5 8 6 L /s. ha=2 11 mm / h），雨水综合径流系数取 0. 6 0。地下室内（包括车库）设排水设施。2、生活污水系统项目区内的生活污水主要是餐饮污水、厕所冲洗污水，室内生 活污水采用单立管伸顶通气方式。生活污水在室内用管道收集后排 至室外污水管道，地下室污水排至集水坑后用污水泵提升至室外污 水管道，餐饮污水经过隔油池预处理后排放至市政污水管道。排水量按日供水量的80%计算，约为：1154.9m3/ d。（三）电气工程1、强电系统负荷等级：本项目消防用电系统、应急照明、保安监控系统、消防电梯为一级负荷；普通电梯、给水泵房、排水泵等为二级负荷； 其它电力负荷及一般照明为三

36、级负荷。供电电源：本项目所在区域内有10kV线路延伸至西城大道， 可方便接驳。变电所设置：由于本小区规模较大，用电设备较多，用电负荷分布范围广，建议本项目变电所分散设置，设置开闭所。小区变电 所设置应遵循以下原则：（1）尽量接近小区负荷中心且进出线方便，以降低电能损耗、提 高供电质量、节省设备材料。（2）考虑合理的供电分配及适宜的供电半径。（3）本小区规模较大，分期开发，按分期片区划分供电范围。（4）一般按小区内干道的自然分隔划分供电分区，避免大量管线 穿越马路、交叉重叠。（5）远离通信机房、微机机房和消防控制室等有防电磁干扰要求的房间。用电负荷及用电量测算本项目各类建筑物按照全国民用建筑工程

37、设计技术措施电气 中各类建筑物用电指标进行负荷计算。各类建筑物的用电指标如下：住宅 3050W/m2;办公4070W/m2;商业（一般）4080 W/m2（大中型）70130 W/m2;车库 815W/m2。本项目各类建筑物用电指标取均值，配套服务设施取15 W/m2。道路、广场及绿化用地参照相关规划结合相类似工程情况按照以 下指标估算道路、广场及绿化用地用电负荷。道路广场用地用电指标25kW/ha绿地用地用电指标10kW/ha本项目用电负荷及年用电量计算表如下：（1）主要建筑规模一览表表5-2项目建筑面积（m2）负荷密度指标（W/m2）用电负荷（kW）住宅楼152785406111.4商铺3

38、9510903555.9车库7390311.5849.9会所450156.75道路广场（ha）0.912522.75绿化（ha）1.731017.3合计10564.0（2）用电负荷计算表表5-3负荷名称装机需用功率因数计算负荷容量系数有功无功视在(kW)功率功率功率kxcos /tgP(kW)Q(kVar)S (kVA)商 及 公 辅住宅楼6111.40.70.8/0.754278.03208.5商铺3555.90.70.8/0.752489.131866.8车库849.90.70.8/0.75594.93446.2会所6.750.70.8/0.754.73.5道路广场（ha）22.750.7

39、0.8/0.7615.92511.9绿化（ha）17.30.70.8/0.7712.119.1小计105640.70.8/0.787394.85546.0动力地下室生活泵（12kw*13）1560.650.8/0.75101.476.05地下室弱点机房（10kw*13）1300.70.8/0.759168.25地下室防火分区-电源2000.70.8/0.76140105变配电室电源箱700.60.8/0.774231.5公共电梯（35KW*13部）4550.60.8/0.78273204.75小计1011647.4485.55消防消防电源（30KW*25）7500.50.75/0.883753

40、30消防泵(60kw*25)15000.50.75/0.88750660喷淋泵6000.50.75/0.88300264小计285014251254总设备容量144259467.27285.6同时系数 Kp=0.85 Kq=0.9312261.38047.16848.5变压器损耗( p=0.01 , q=0.05)26.184.3功率因数无功补偿-3669.9补偿补偿后0.93/0.3958047.13178.6小区共计8073.23262.98707项目年用电量计算：本项目总设备容量为14425kW，有功功率为8073.2kW，因此可 以按以下方法估算出小区年有功用电量：Wy=aavX Pc

41、 x Tn式中Wy：有功用电量，kWh;aav：年平均有功负荷系数，一般取0.7 0.75，本项目取0.75 ;Pc：有功功率，kVVTn：年实际工作小时数(本项目中，Tn = 12*356=4380h)。则依据上式，计算可得本项目年用电量为 2652万kWh本项目装机容量51529.3kW根据负荷计算结果，供电电压等级 采用10kV，电源引自主楼一层10kV开关站。根据本项目功能分区 和分期开发规划，按照接近负荷中心和“分散布点、集中管理”的原 则，本项目拟设置二个变电所，分别设置在地下一层，变压器总容量 为3700kVA，拟选用SC10系列节能型干式变压器，各变电所变压器 容量分别为：ix

42、2500kVAix 1250kVA在各变电所内进行低压无功集中补偿。2、弱电部分 弱电设计施工范围1）通讯系统；2）综合布线系统；3）有线电视系统；4）安全防范系统；5）广播系统；6）楼宇自动控制系统；7）车库管理系统；8）火灾自动报警与消防联动控制系统；9）扩声系统与智能会议系统；10）手机信号覆盖系统；11）电子信息显示；12）多媒体教学系统；13）一通系统；14）智能化系统集成；弱电部分进线由临桂县县城光纤引来，均采用埋地敷设。系统采用7 5 OMHZ邻频传输模式。分配网络采用分配一一分配一一分支型式，将电视信号送至各个 终端输出单元。主要由线路放大器、射频同轴电缆、分配器、分支器、 用

43、户盒等组成。终端输出口技术指标：输出电频：6 4 士 4 db载噪比（C/N）4 4 db交扰调制比（HM）:4 7 db相邻频道输出电频差：w 2 db系统中所有元器件均用高频接插件， 并有良好的电气特征，且能 互相匹配。系统供电采用 2 2 OV 士 1 0%, 5 OHz的电源。3、综合布线系统本工程设计的综合布线系统主要用于通讯自动化系统（CZS）和办公自动化系统（OAS中的通信网络。在一层设网络中心，网络中心作为整个大楼的计算机网络及信息 管理中心。主配线间设在网络中心内，相关楼层的电气竖井设配线问 作为分配线间。主配.线间与分配线间相连的干线子系统采用光缆（用 于数据网）和五类大对

44、数电缆（用于语音网）。水平子系统采用8芯超五类非屏蔽双铰线，最大距离为 90米。 工作区内的信息插座采用 RJ 4 5插座。所有线路均采用金属线槽或穿金属管保护， 在弱电竖井内、吊顶 内、墙内及楼板内敷设。4、防雷与接地系统本工程按二类防雷建筑物要求设计防雷装置。屋顶沿女儿墙设置避雷带作防雷接闪器并在屋顶组成不大于0M*1 0M 或 1 2M,8M 的网格。利用建筑物钢筋混凝土基础作接地体。利用建筑物构造柱内的两根主钢筋作防雷引下线，与屋顶的避雷带及钢筋混凝土基础等焊接成可靠的电气通路。电力系统接地、弱电系统接地、防雷接地等公用接地网，接地 电阻不大于1欧姆。本建筑做总等电位联结。按各场所的需

45、要采取漏电保护措施。在变电所低压母线、楼层配电箱及终端配电箱内设浪涌保护（四）、消防系统1、设计执行的国家规范建筑设计按建筑设计防火规范 GB 50016-2006要求，均 采用钢筋混凝土框架结构，耐火等级为一级。设置室内外消防栓系 统，按建筑灭火器配置设计规范 GB 50140-2005要求，配置手 提式灭火器。2、消防设计室外消防给水管网：室外消防为环状低压给水管网系统，由 市政管网两条DN 2 00供水管供水。室外消火栓为地上式消火栓， 消火栓间距为120米，保护半径为1 5 0米，消火栓距路边不超过 2m距房屋外墙不小于5 m，环路管网设分段阀门。室内消防给水：高层、裙楼及地下室室内设

46、消火栓给水系统； 裙楼商业、会所等公共所及地下车库设自动喷水灭火系统；室内消防为临时高压给水系统，平时管网压力由屋顶高位消防水 箱维持，火灾时自动启动加压泵（加压消防水泵均1用1备）。消防设 备及消防水池均设在地下室，室内消火栓、自动喷水给水系统均设水 泵结合器；低压二氧化碳气体灭火系统对于柴油发电机房及储油间等不 宜用水灭火的站房，本设计采用低压二氧化碳气体灭火系统。楼房内设置疏散指示图标，疏散走道及楼梯间均设置事故照明 灯。在楼梯及过道等明显位置配置手提式灭火器。 建筑物的每层都 设置800X 650X 240规格的消火栓箱。在每层设置一个手动报警按钮。火灾自动报警系统及消防联动装置系统本

47、工程属一类高层建筑物，为一级保护对象，采用总体保护方式， 设置智能型总线火灾自动报警及消防联动控制装置。地下汽车库设置感温火灾探测器，电梯前室、商业裙楼、电气设 备用房、弱电设备用房、竖井式配电间、电梯厅、电梯机房、空调机 房及走道等处设感烟火灾探测器，高大空间设红外光束感烟火灾探测 器。消火栓按钮及水流指示器、信号阀、压力开关信号经模块转换后 介接入系统。按规范要求，在每个防火分区设置若干个手动报警按钮 及消防对讲电话分机和插孔。消防控制中心设在一层，消防控制中心内设置火灾报警控制器、 消防联动控制装置、消防对讲主机、消防应急广播主机及彩色图形显 示、打印设备。火灾报警后，消防控制室内的消防

48、联动控制装置能按防火分区及 疏散顺序停止相关部位的空调机、通风机并接收其反馈信号；下降防 火卷帘并接收其反馈信号；打开排烟阀和排烟风机并接收其反馈信 号；打开正压阀和正压风机并接收其反馈信号。火灾确认后，强迫电 梯下行至底层；启动消防泵、喷淋泵等消防设施并接收其反馈信号； 接通火灾应急照明灯和疏散指示灯，切断非消防电源。火灾自动报警系统采用总线制布线方式， 火灾报警及联动总控制 线路采用阻燃型导线。所有线路均采用金属线槽或穿金属管保护， 在 弱电竖井内、吊顶内、墙内和楼板内敷设。在非燃烧结构内暗敷设的 部分，其保护层的厚度应大于3CM在其它部分敷设的线槽或保护管 应采取防火措施。消防应急广播扬

49、声器的设置数量满足从本层任何部位到最近一 个扬声器的步行距离不大于25M，每个扬声器的功率不小于3w,对于 有背景噪音的场所，其区域内最远点火灾应急广播的声压级高于背景 噪音15 db以上。发生火灾时，消防控制室能将火灾层及其上一层下 一层的扬声器自动切换到火灾应急广播状态。（五）暖通方案设计1、空气调节的室内设计参数及设计标准按国家标准“公共建筑节能设计标准”（GB 5 O 1 8 9 2 0 0 5）的规定，空气调节系统室内计算参数（表3. 0. 1 2）:参数冬季夏季温度（C）2025风速(V) ( M/S)0.10 V 0.200.15 V 0.30相对湿度（%306040 652、通

50、风、空调与防排烟设计方案要点：地下车库通风与防排烟：地下室除利用汽车出入口自然进风 外，均为机械送风，机械排风（烟）；空调：住宅楼及裙楼均采用分体式空调，商业裙楼采用集中 空调系统。住宅塔楼防烟楼梯间及其前室尽量采用自然通风。3、通风、防烟、排烟系统地下室车库、地下室水泵房、发配电房等设备用房，设机械送风和机械排风（兼排烟）系统。所有排烟风机入口均设有 2 8 O C熔 断的防火阀，当其熔断时，联动风机停止运行。汽车库防火分区进风可利用汽车出入口自然进风， 排风利用排烟 风机风道（或设诱导风机），车库按防火分区设置排烟系统，车库排风 机风量按换气次数6次/H,汽车库内无直接通向室外的汽车疏散

51、出口的防火分区，应同时设置进风系统，且进风量不小于排烟量的50%。排烟系统控制：排烟轴流风机应保证 2 80 C时能连续工作3 0m in，且在排烟支管上设有烟气温度超过 2 80 C时能自动关闭的排 烟防火阀，排烟防火阀应连锁关闭相应的排烟风机。防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室或合用前室均采用机械防烟，设机械加压送风机（轴流风机设于屋顶），楼梯间每隔二层设 一个加压送风口，前室每层设一个加压送风口，送风量为：烟楼梯间：加压送风量为：2000C一 25000 m3 / h合用前室：加压送风量为：18000-22000 m3/h消防电梯间前室：加压送风量为：22000- 27000 m3/ h

52、（六）、路灯、绿化在居住楼外面每隔30m装一盏路灯。为了美化环境，改善工作 环境，在大楼前庭后院部分空地种植树木、花卉和草皮，供住户散 步和小憩。其格局应体现不同的主题和意趣。绿化品种结构上，采 用乡土树种为主，引进高品质景观植物为辅的方法。尽量避免大规 模的外来未经驯化物种，以导致水土不服而造成大量的资金浪费。 乔木以湿地松、侧柏、高山榕、垂叶榕、大花紫薇、苏铁、合欢为 主；灌木以月季、三角梅、使君子、杜鹃、绿箩、金银花为主；草 坪及地被以狗牙根、细叶结娄草等为主。（七）、防震根据国家地震局对桂林市的划分，地震列度小于切度，按建筑 抗震设计规范CB50011一 2001） （2008版）要求

53、进行设计。抗震设防：本工程属丙类建筑，6度抗震设防。抗震等级：抗震等级为四级。第五章节能减排措施一、依据（一）建设部夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ3 4 - 2 0 0 1 ）（二）建设部公共建筑节能设计标准GB 50189-2005;（三）广西绿色建筑评价（DB45/T 5672009）（四）广西壮族自治区民用建筑节能设计标准2007年（五）通风与空调系统性能检测规范（六）建筑照明设计标准GB 50034-2004二、项目所在地能源供应条件本工程位于临桂新区中心区，用地周围已建设了比较完备的市政 基础设施，本项目所需各市政条件均可满足。（一）污水小区内排水系统已形成回路，通过市政接

54、口，接入市政管线。院 内部规划路上设有污水支线。污水支线甩口进入地块红线，排污直接 与预留接口相接。（二）供水由城市自来水管网供水。院内上水管线沿地块道路铺设，可根据 接口位置和管径确定上水接口。（三）雨水在院内部修建雨水支管，通过市政接口，接入市政管线。（四）供电临桂县由广西主电网供电，建有 2万kVA变电站两座，又投资 6000万元，完成了全县电网改造，电力供应有保障。（五）燃气由新奥燃气公司负责供气。（六）通信电信在临桂新区设有电话局，可以满足本项目电话、数据通信的 各项要求。（七）热水：本项目热水主要为小区居民生活用水，将动员居民用太阳能热水 器作为本项目生活热水热源。三、消耗能源种类

55、、数量及分布本项目功能为住宅、会所及商务。能源消耗种类为天然气、电力和水。天然气用于居民生活；太阳 能用于居民热水；空调、照明、动力、设备等其他能源消耗均采用电 力。（一）电力年用电量测算本项目电力能耗主要为空调、照明、动力、设备等。本工程为重要负荷用户，电气负荷，按其性质，可分为：消防用 电系统、应急照明、保安监控系统、消防电梯为一级负荷；普通电梯、 给水泵房、排水泵等为二级负荷；其它电力负荷及一般照明为三级负 荷。经测算，年正常耗电量为2652万kWh（二）液化石油气年消耗量测算：本项目住宅用户1223户，按每户每月使用一瓶液化气估算，一 年12个月。根据液化石油气气瓶充装站安全技术条件

56、GB17267-1998中液化石油气充装重量要求15kg钢瓶的标准充装重量 为14.5士 0.5kg，本项目按14.5kg计算。因此，本项目住宅年液化气总用量 二户数X12X14.5= 1223X12 X14.5=212802kg/a（三）自来水用水量测算：本项目用水标准依据相关规范选择，项目建成后，最大小时用水 量为162.1m3/h ,最大日用水量为1443.6m3/d ,年自来水消耗量计算：3 1443.6*365*0.9=474235 m。四、节能措施（一）节地节地包括规划节地和建筑设计节地两个方面，通过优化设计提高 土地使用效率。本项目从半地下停车库、容积率、人防、节地措施、 公建和

57、土地利用等指标。1、通过优化小区地下停车场设计，实现集约用地，提高土地地 下空间利用效力。2、项目区域内室外机动车停车位 291个，实行空心植草砖铺设， 既满足了停车的需要，又达到了绿化的目的。3、建设项目变电站采用干式变压器，设置于地下一层，节省土 地占用空间，达到节约用地。4、主要通道与消防通道结合，平时作为出行道路，火灾时可作 为消防通道使用，该主要通道，内穿行过整个小区，外分别与西城大 道、世纪大道和滨江路相连，形成较为便捷的道路网络。（二）建筑节能项目建设地址在桂林市临桂县，根据广西壮族自治区居住建筑 节能设计标准DB45/T221-2007规定，划入建筑节能设计分区的北 区，执行夏

58、热冬暖地区北区居住建筑节能设计规定。1、规划设计节能措施结合日照和桂林市夏季多东南风的特点。本项目规划的居住 建筑物的朝向均采用南北或南北偏东向。 利于组织夏季的穿堂风，有 效减少夏季空调设备开启时间。本项目住宅建筑均为单元式，建筑外形尽可能简单规整，避 免不必要的凹凸变化，把体形系数控制住 0.35以下。本项目规划的绿地总面积达到 36%，并布置多处水景和公共 游泳池，有效地降低环境的热辐射量。合理确定房屋间距与布局，纵横排列错位，利于自然通风。项目规划方案建筑密度为35%。规划方案架空层建筑面积1350m2。采用通透的前排楼梯间中部开口及底层架空措施，可进一步改善自然通风的效果。2、建筑外

59、围护节能设计（1）围护墙体的保温隔热措施根据本地资源情况，外墙砌体建议采用桂林市推广使用的新型墙体材料页岩烧结多孔砖。墙体构造为：20mn厚水泥砂浆240mn厚页岩烧结多孔砖20mn厚石灰砂浆其热工指标达到 D=3.83, k=1.66，满足DB45/T221-2007规定。 外墙采用太阳辐射吸收系数 p 0.8的浅色饰面。（2） 墙面、屋顶采用隔热保温构造，建议采用FHP Vc复合硅 酸盐硬质保温隔热板。FHP Vc “复合硅酸盐硬质保温隔热板”通过对硅酸盐无机胶凝材料进行物理发泡而形成的一种具有容重轻、导热系数低、隔音、不 燃、强度高、施工简便等优点的新型保温材料。具有抗大气腐蚀、抗 风压

60、、抗震、抗裂、抗渗、抗撞击、抗热应力、抗生物侵害、防火（A级不燃）、放射性指标合格（IRa三1. O Ir三1. 3）等特点。对于具有聚苯板薄抹面层的系统，保护层厚度应不小于3mm并且 不宜大于6mm对于具有厚抹面层的系统，厚抹面层厚度应为25mm 至30mm应做好外保温工程的密封和防水构造设计，确保水不会渗 入保温层及基层。水平或倾斜的出挑部位以及延伸至地面以下的部位 应做防水处理。在外墙外保温系统上安装的设备或管道应固定于基层上，并应做密封和防水设计。（3）外窗尽量减少门窗面积门窗是建筑能耗散失最大的部位，在保证日照、采光、通风、观 景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积，应按照DB45/T2