xxxx府邸策划方案

1、 xxxxx府邸策策划方案案前 言本案主要要由市场场分析、整合推推广方案案及公司司简介三三部分组组成，具具体包括括项目概概况、SSWOTT分析、项目定定位及“USPP”导向、推广思路路及项目目建议；项目的的整合推推广策略略及公司司简介。本案仅仅仅是体现现了我项项目在运运作过程程中的一一些思路路和操作作手法，并且也也未与公公司进行行深入且且具有针针对性的的讨论，难免有不不足和偏偏差之处处，因此此具体的的一些执执行方案案还须经经双方协协商达成成一致意意见后另另行制定定。本项目前前期通过过住宅销销售来营营销造势势，以此此带动商商铺的销销售；而而后期通通过住宅宅的销售售来达到到商铺的的价值最最大化，因

2、为本本项目具有比比较独特特的项目目特色，须通过过营销造造势来形形成影响响力，并并推动项项目的整整体销售售。另外外，我方方在对于于本项目目所具有有的各种资源源整合之之后，将将本方案案的重点点定位于于住宅的的整合推推广。第一部分分 市场场分析一、项目目概况： 本本项目地地处繁华华的新开开西二路路和育才才南路的的交界口口，地理理优势明明显，其其总占地地面积2258440m22,由两两栋322层电梯梯公寓和和临街商铺铺围合而而成。二、项目目SWOOT分析析： 优优势分析析： 11） 区区位优势势 位于于商业繁繁华地，其商业业资源优优势无可可比拟； 2） 配套套优势 周边商业业、教育育、医疗疗、机关关等

3、生活活配套一一应俱全全； 33） 交交通优势势 本项目目交通便便利、车车流量及及人流量量较大， 劣势势分析： 11） 消消费群劣劣势 高高层物业业尤其是是这样的的绝对高高层在本本地区还还没有出出现过，根据当当地居民民对本地地区地质质的了解解，有着着很大的的恐惧感感，如何何消除观念念是关键键； 机机会分析析： 11） 市市场机会会 高高层建筑筑是未来来发展的的趋势，通过新新闻媒体体的推广广能将此此理念灌灌输于消消费群体体，从而而为营销销造势；而且在在这以前前已经有有了巴黎花花厅、格格兰云天天、宾利利国际、大都府府等高层层做铺垫垫！而本本项目对对于消费费者的引引导也就就会更加加容易一一些（采采用跟

4、进进战术，对对自己而而言降低低了成本本）；2） 稀稀缺性 本案为为地区第第一绝对对高层电电梯公寓寓，对于于树立项项目品牌牌是一次次绝好的的机会！ 威胁分分析：1）竞争争威胁在本地区区，先早早就开发发了许多多的高层层建筑，例如：巴黎花花厅、格格兰云天天、宾利利国际、大都府府抢先一一步争夺夺大量的的市场份份额。为本本案的开开发产生生了极大大的影响响！而且且此地离离大城市市北京，太原等等地都比比较进，大城市市的房地地产商都都纷纷楸楸准这快快黄金！推推向市场场刻不容容缓！2） 消消费者的的认知程程度不高高如何引导导消费，让更多多的人予予以关注注是化解解本风险险的唯一一途径（可以通通过新闻闻媒介、广告宣

5、宣传推广广）。3） 布布局结构构基于本案案中的户户型结构构，11181844M2，20003000M22，所体体现的全全是大面面积，本本身此地地的消费费水平不不是很高高，而且且在之间出出现断档档，如果果就这样样发布给给市场，会流失失的的客户资资源特特建议把把和西边边的结构构设计变变更为小小户型的的，最好好是：M22左右的的三个户户型）拆迁迁问题只有尽快快的落实实拆迁问问题，才才会更快快的进入入市场，霸占市市场份额额！通过上述述分析，在本项项目中优优势和劣劣势共存存，机会会和威胁胁同在，如何化化劣势为为优势，如何最最大限度度的规避避风险，并挖掘本项目目所具有有的所有有机会，如何将将本项目目的各种

6、种资源全全面整合合将成为为本项目目成功的的关键。三、项目目定位及及USPP导向 我我经过对对于各地地项目进进行的深深入研究究，认为为本项目目前景良良好，且且本案也也已具备备定位高高档的基基础；同同时这作作为高层层电梯公寓寓的发展展也是一一条途径径，如万万科在深深圳开发发的目前前中国最最为豪华华的“俊园“的成功功正是基基于对成成功人士这这种新的的住房需需求的准准确判断断。 因因此本案案定位的的总原则则是：塑塑造本地地与世界界同步、高档的的住宅！ 以下下是具体体的市场场定位实实施： 形象象定位 11） 优优良的建建筑品质质-招标湖湖北省建建筑安装装公司精精心打造造，品质质自然有有保证； 22） 品

7、品位城市市上流社社会生活活的情感感享受-高高档生活活社区满满足你情情感的需需要（成成就感） 33）花园园社区-位位于众多多公园附附近，步步行十分分钟就到到，美好好风景氛氛围浓郁郁 功能能定位 11） 自自由空间间、自由由组合-框框架结构构设计 22） 投投资潜力力大-地处处繁华地地段 33） 生生活的便便利-电梯梯为小孩孩、老人人的出入入带来了了方便 44） 尽尽享都市市繁华-坐坐拥繁华华景象（32层层绝对高高度引领领城市潮潮流）5） 330000M2超超级豪华华会所-彰显主主人贵族族生活 品牌牌定位 通通过对本本项目的的整合推推广，使使本项目目成为本本地品牌牌项目，而使开开发商也也成为明明星

8、企业业，从而而达到双双赢的目目的。 项目“UUSP”的提炼炼 通通过对于于项目的的分析以以及市场场定位，我司认认为如何何提升项项目的“USPP” （UUniqque Selllinng PPropposiitioon，即即独特销销售主张）是关关键。 突出出功能诉诉求，以以项目功功能特点点来提升升USPP；（黄黄金地段段、全框框架结构构、任意意分割组组合、绝绝对高度度引领潮潮流） 高位位嫁接，从形象象上提升升USPP； 时尚尚性（外外观设计计的前瞻瞻性） 高贵贵性（生生活品质质的全面面提升） 便利利性（交交通的便便利，生生活的便便捷）四、项目目推广思思路 总总的思路路： 以以住宅的的旺销带带动商

9、铺铺的销售售，同时时通过住住宅的销销售促进进商铺的的最大价价值化。 具具体的推推广思路路： 1） 住宅 以高高档的物物业配套套打造本本地区超超一流的的归子贵贵族小区区为主题题营造高高尚生活活社区 以倡倡导绝对对高度引引领城市市潮流的的新生活活方式为为主题进进行推广广 通过过住宅的的营销造造势，带带动商铺铺的销售售； 2） 商商铺 对对于新开开西二路路商铺采采用整体体销售或或分体销销售两种种进行（操作方方法见推推广策略略） 对对于育才才南路商商铺采用用市场营营销，对对于单个个投资者者进行（操作方方法见推推广策略略）五、项目目建议 1、案案名设计计 根据据本项目目的高贵贵气质： 建建议以“*府邸邸

10、“命名，体现居居住人群群的身份份及地位位，如晋晋北府邸邸 22、产品品建议 建建议本案案在户型型上做一一个变更更，以满满足本地地人对生生活的需需求。 33、景观观园林设设计建议议 整整个花园园应遵循循围而不不合的设设计理念念来进行行设计，并充分分的展现现项目的的优势，对于小小区可以以通过高高大乔木木来减轻轻居住者在花园园里所感感受到的的压抑感感。 建建议在商商铺之上上修建空空中花园园，来增增大项目目的绿化化率，同同时也为为本案创创造卖点点。 44、建筑筑外观建建议 本本项目在在与周围围建筑保保持协调调的基础础上，外外立面要要新颖、独特，色调搭搭配体现现一种高高贵的气气质。 55、物业业管理建建

11、议 考考虑到本本案的特特殊性，物业管管理服务务可能会会成为本本项目的的一个抗抗性，因因而对于于物业管管理我在在整合推推广方案案中重点点予以建议说说明。第二部分分 整合合推广策策略（一）商商铺推广广策略一、 商商铺功能能策划： 11）对于于新开西西二路的的商铺，建议以以“服饰一一条街”、“小吃一一条街”、“文化一一条街”来作为为招商重重点宣传传；主要要基于该该区位人流量量大，且且招商对对象可以以扩大为为各地的的商人。 22） 对对于育才才南路商商铺； 整体体推出；如银行行、证券券所等金金融机构构；大型型的商场场、连锁锁店等商商业设施施；大型型的餐饮饮娱乐设设施；主主要通过过关系营营销予以推广广。

12、分体推推出：将将商铺的的功能细细分化，并且予予以分隔隔推出。可以将将其分隔隔为以下下几个功功能区，时尚坊坊（通讯讯器材、音响制制品 等），童童趣坊（儿童服服饰、玩玩具、文文化用品品等）、丽人坊坊（服饰饰、化妆妆品、时时装包等等）二、 定定价原则则： 针针对于育育才南路路商铺采采用变动动定价原原则，对对于销售售的不同同阶段采采用不同同的价格格进行销销控； 针对对于新开开西二路路商铺 11）如果果整体推推出，可可以采用用最高定定价策略略，而后后可以进进行调整整； 22）如果果进行分分割招商商可以采采用价格格系数定定价原则则，不同同商位采采用不同同定价策策略，从从而避免免了死角角的产生生；并且且对于

13、营营销造势也不不无裨益益。三、 价价格策略略 （11）“低开高高走”策略：即以优优惠甚至至以震撼撼价入市市，以优优质优价价的形象象打入市市场，抢抢占市场场份额，获得市市场关注注，聚集集人气。实实践证明明，这种种策略是是最为保保险而且且容易造造成楼盘盘热销效效果的方方法。 （2）不不宜将好好的住宅宅一窝蜂蜂推出，应结合合价格低低开高走走的策略略，先以以较有吸吸引力的的价格推推出位置置相对较较差的住住宅，再再随着市场的的响应推推出相对对较好的的住宅，价格亦亦做相应应提升。 （3） “特价单单位”策略：以部分分位置极极差住宅宅以最低低起价出出售，作作为“特价单单位”，以超超低价造造成热销销、抢购购场

14、面。 （4）消消化风险险单位促促销策略略：在一一定阶段段对质素素较差的的单位制制定一套套促销方方法，以以低价限限时、限限量的形形式轰动动推出，达到畅销的的目的。四、 行行销推广广策略： 11、 通通过关系系营销及及市场营营销分阶阶段进行行推广 关关系营销销主要通通过新闻闻等方式式将项目目整体形形象传播播出去，吸引目目标客户户通过各各种渠道道前来洽洽谈，培培养市场场饥渴感感，以利利于销售的主主动性，而市场场营销则则是以住住宅销售售为主。 22、 先先关系营营销，后后市场营营销 关关系营销销主要是是针对于于大宗的的购买客客户，而而市场营营销则是是针对于于单个客客户 其其具体的的定价及及销售价价格策

15、略略、销售售执行策策略及广广告策略略详见整整合推广广方案（二）本本案的全全程推广广方案 1、 策略略的选择择 我我司认为为采用“概念策策划”的策略略较为适适宜 本项目目定位于于本地的的高档社社区，通通过概念念炒作来来吸引目目标客户户群体,并且通过过概念策策划能够够成就项项目品牌牌。 特特点：推推荐项目目优点，对于销销售起引引导作用用，购房房者容易易产生对对概念有有一个直直观的认认识，而而楼盘的的品牌同同时得以以提高；其其能够达达到促销销的目的的，减少少开发商商的成本本。 缺缺点：其其概念较较为单一一，延续续性较差差。 概概念设计计之一：以“引领城城市潮流流，创新新贵族生生活”进行设设计 概概念

16、设计计之二：以“品位CCLD生生活”为主题题进行宣宣传设计计 概概念设计计之三：以“新生活活、新主主张”为主题题设计 概概念设计计之四：以“商住两两用的SSOHOO社区”为主题题设计2、 具具体执行行的策略略分析 1） 定价策策略 本本案建议议采用不不同楼层层的差异异化定价价（每层层递增元），而后后对于不不同的朝朝向运用用价格系系数进行行调整；2） 价价格策略略分析 建建议采用用“低价开开盘”策略，其一能能够迅速速占领房房地产投投资市场场；其二二有利于于以后的的价格浮浮动；其其三能够够提升项项目形象，给消费费者信心心。 价价格策略略实施： 11）不公公开售价价，客户户可以交交纳诚意意（金诚诚意

17、金元），开盘盘时采用用低于市市场价策策略（轰轰动效应应），同同时迅速聚集集人气。（低价价单位控控制比例例在6%左右） 22）开盘盘期交纳纳诚意金金的客户户通过抽抽签形式式挑选单单位（造造势），如果挑挑选不到到合适单单位或价价格不能能接受，诚意金金可以退还。此此策略适适用于入入世初期期。 33） 营营销渠道道分析 采采用以第第一营销销渠道（销售现现场及业业务代表表推荐）为主，销售现现场作为为沙盘以以及单体体模型的的展示地地，对于于客户来来说是以直观观的认识识，同时时也能够够让客户户产生购购房的冲冲动；其其次考虑虑到本地地的消费费心理及及消费习习惯，建建议采用用业务推广的方方式来扩扩大本项项目的目

18、目标客户户群体，并由此此来推动动本项目目的广泛泛传播；通过业业务代表表直销推推广可以以快速占占领市场，并在在最短的的时间内内将项目目推售到到一定的的高度。 以以第二营营销渠道道（“口碑效效应”）为辅辅，我认认为第二二营销渠渠道在本本项目中中将有明明显的作作用；考考虑到本本项目的的特殊性性，客户之间间的传播播效果可可能比硬硬性广告告效果更更好，因因为购房房者之间间的信息息传递是是很迅速速的，同同时口碑碑效应能能带动集集团客户的购买买欲，也也能够增增强本案案的可信信度。 44） 媒媒体分析析及策划划 媒媒体选择择： 11）报纸纸媒体：大众传传媒，具具有覆盖盖面广的的特点； ）灯箱广广告：给给人以视

19、视觉冲击击（多为为形象广广告） 媒媒体策划划：报纸纸广告 项目目卖点宣宣传）通通过销售售进度进进行调整整，以市市场的变变化为导导向； 电电视广告告 以以概念、事件宣宣传为主主）体现现楼盘形形象，展展现楼盘盘品质； DMM单广告告：具有有快速、便捷的的渗透效效果，同同时节约约成本。 33、 广广告推广广策略备注：以下为为简要策策划，各各阶段广广告策划划见详细细整合推推广方案案 主主导思想想：以住住宅的旺旺销来成成名，而而后通过过造势来来进行广广告宣传传； 广广告诉求求点 “以倡导导新生活活方式”为主线线设计） 11） 地地段诉求求；主要要表现手手法通过过同“南京的的湖南路路，成都都的春熙熙路”进

20、行类类比，来来说明本本案所具具备的升升值潜力力； 22） 新新生活方方式诉求求：首倡倡CLDD生活品品质，而而后通报报子进行行推广； 44） 商商业的中中心地带带；酒店店一条街街 55） 等等等各阶段广广告策略略的简要要实施：一、 筹筹备期：宣传重重点为地地段宣传传，宣传传其商业业氛围的的浓厚，为商铺铺的推出出埋下伏伏笔；提提出新的的生活方方式等概概念；二、 公公开期：以倡导导新生活活方式为为主题进进行宣传传，同时时配以“新闻媒媒体”的宣传传来进行行造势，如解密密“CLDD”生活为为主线进行行宣传；三、 热热销期：通过文文化社区区、商业业社区的的完美结结合进行行推广四、 持持续期：针对于于主诉

21、求求点进行行宣传4、 SSP活动动方案 SSP活动动方案思思路 11） 新新闻追踪踪 通过过探讨旧旧城改造造为主题题系列新新闻跟踪踪报道 通过过探讨城城市“CLDD”为主线线的系列列新闻活活动 2） 开盘盘庆典活活动 举行行开盘庆庆典仪式式 排队队抽签摸摸奖活动动 33） 节节假日复复合促销销活动 中秋秋节以“月圆、家圆”为主题题的庆典典活动 国庆庆节以普普天同庆庆为主题题的文艺艺活动 44） 公公关促销销 名人人代言 以以上方案案具体实实施还须须进行深深入的探探讨后进进行具体体事项的的策划。 55、 销销售计划划 根根据我的的经验与与操作水水平，整整个项目目计划在在1年半半内销售售90以上是

22、是比较有有把握的的。 住住宅部分分： 上上半年完完成400以上上的销售售率，下下半年完完成以上上的销售售率。 商商铺部分分： 上上半年完完成以上上的销售售率，下下半年完完成以上上的销售售率。 66、 整整合推广广计划（简要实实施计划划，详见见整合推推广方案案） ii. 基基本原则则： 11、强化化项目卖卖点； 22、规避避项目劣劣势； iii. 推广实实施步骤骤： 实实施的第第一步，楼盘VVI形象象的全面面整合，采用楼楼盘基本本色调，统一主主题，运运用POOP广告告、户外外广告，制造视视觉冲击，配配以少量量报纸形形象广告告造势。开通电电话咨询询热线。 实实施的第第二步，售楼部部形象展展示，直直

23、接咨询询排号。 实实施的第第三步，开盘左左右时期期的广告告强势出出击。 实实施的第第四步，采用低低成本广广告保持持热度。 实实施的第第五步，强势尾尾盘清理理。前期工作作1、 项项目VII系统包包装 11） 楼楼盘名称称、loogo设设计; 22） 楼楼书、DDM单设设计; 楼楼书、DDM单底底色均为为蓝色（宜采用用深蓝），楼书书的卖点点除了周周边的交交通、医医疗、购购物等居居家配套套，装修修标准等等常规内容容外，还还应重点点介绍以以下几部部分的内内容： 本案案的升值值潜力； 本案案倡导的的生活方方式。 开发发商实力力介绍（以往项项目介绍绍）。 33） 售售楼部设设计及PPOP、户外广广告展示示

24、 售楼楼部的设设计 POOP、户户外广告告展示 44） 售售楼人员员培训 55） 销销售管理理制度制制定 整合推推广简案案（主要要针对价价格策划划） 1、 整合合推广策策划之价价格策划划 qq第一阶阶段：导导入期（售楼部部投入使使用前） 定定价原则则：价格格暂不公公布、试试探市场场反映。 基基本定价价： 定定价说明明： 预售售证尚未未办理； 以价价格竞猜猜，吸引引客户的的注意。 收取取客户定定金，为为了先期期稳定购购买关系系； 试探探市场反反映，预预估定金金落户的的心理价价位，为为开盘定定价考虑虑。 qq第二阶阶段：公公开期（售楼部部投入使使用至开开盘） 定定价原则则：低价价开盘，运用促促销制

25、造造开盘热热销态势势。 基基本定价价： 定定价说明明： 在形形象宣传传时期展展现出较较好的品品质以后后低价开开盘，能能给客户户惊喜感感，迅速速聚集人人气，制制造销售售气氛；以低价价开盘为为日后的的涨价提提供了有有利空间间，在开开盘一定定时间后后即可提提价，从从而使已已购房客客户对自自己所购购房心理上有升升值感，获得他他们的承承认，树树立良好好口碑，为以后后销售奠奠定基础础。 qq第三阶阶段：强强销期（开盘到到开盘后后2个月月） 定定价原则则：价格格略升，保持旺旺销态势势 基基本定价价： 定定价说明明： 从公公开期的的市场反反映可为为强销期期售价涨涨幅的制制定提供供参考。 价格格的低幅幅上扬，一

26、方面面可稳定定已购房房客户心心理，同同时表明明了房屋屋良好的的销售态态势，刺刺激持币币观望者者心理。 qq第四阶阶段：持持销期（开盘后后的2个个月至项项目封顶顶） 定定价原则则：价格格攀升，涨幅较较上一次次有所增增大。 基基本定价价： 定定价说明明：房屋屋封顶之之时，价价格会有有较大涨涨幅，上上涨之前前的一段段时间广广告宣传传与之相相配合。 qq第五阶阶段：尾尾盘期（封顶后后至项目目售完） 定定价原则则：乘胜胜追击，完成后后期的销销售。 基基本定价价： 定定价说明明：价格格不宜降降低，但但优惠幅幅度可以以有所增增大。 22、付款款方式策策略 付付款方式式 付付款策略略 一次次性付款款 银行行按揭（一） 银行按按揭（二二） 特特惠分期期 交交定金签签认购书书 000000元 折折扣 995 997 999 1100 七七日内签签署正式式合