达州市通川区工业集中区物流园项目可行性分析报告

1、工业集中区物流园项目可行性分析报告一、项目概况1、项目背景作为川东北门户，秦巴地区重镇，达州市人口众多，资源丰富，自古商贾云集；尤其是近年来，达州正逐步建设成为中国西部最大的天然气化工基地，并且四川也着力将其打造成为百万以上人口特大型城市之一，达州发展潜力巨大。在大力发展化工工业的同时，作为四川重要的农业大市，依托秦巴地区繁茂丰富的林、农业资源，达州的特色农产品也十分丰富，如宣汉的黄牛、万源的旧院黑鸡和板角山羊、开江的白鹅等家禽独具特色，大竹的苎麻、渠县的黄花、达县的蚕桑、万源的富硒茶和两耳一菇 (黑耳、白耳、香菇 )、宣汉的地道中药材等经济作物久负盛名。近年来，达州以市场为导向，以农民增收为

2、目标，大力发展农业产业化，其农业、中药加工增值潜力巨大。而作为达州重要的工业及城市化发展载体的通川区，紧紧抓住这一历史机遇，以农产品加工和中药等产业为主要方向，规划并逐步建设面积达 10 平方公里的达州市通川区工业集中区。目前，工业集中区一期已详细规划 3.5 平方公里，并且平场 400 亩，入驻企业 2 家，协议、洽谈企业 20 家左右；其后 600 亩平场也即将进行。随着工业区建设的迅速展开，为进一步完善招商引资条件，为入驻企业服务的物流园的建设也就提上了议事日程。2、政府 / 政策支援前不久，达州市委、市政府在全市服务业发展推进会上明确指出，全市要围绕“追赶跨越、加快发展”的主基调，大力

3、发展现代服务业，加快建设秦巴山区现代物流中心。会上，达州市委书记焦伟侠和市长何健对达州市加快发展现代服务业，推进秦巴山区商贸物流中心建设的重要性和紧迫性进行了充分、科学、严谨的论证和阐述，并提出了总体要求。会议为达州市未来现代服务业的发展指明了方向。而商贸物流业作为现代服务业发展的重要内容，必将迎来一轮发展的“春天”。现在，达州市正处于工业化和城市化的加速发展时期，服务业需求日益膨胀，立足于达州市资源禀赋条件、 产业发展基础和城市功能布局，市政府制定了“打造一枢纽、两中心、三基地，建设秦巴地区经济文化强市”的战略定位，着力提升综合性服务功能，打造秦巴地区服务业核心区。并由此确定了全市物流业发展

4、的目标和重点： 加快物流园区建设，重点发展农副产品物流、消费品物流、集装箱物流、机电物流、建材装饰物流等，培育发展第三方物流，完善物流综合信息平台，建设达州市物流综合信息中心，实现物流信息网站、物流集聚发展区、物流企业和相关机构间物流信息的整合与共享，联通与成都、重庆、武汉、西安等邻近城市的物流信息平台，建成西南地区重要的物流综合信息平台；建立现代物流业统计指标体系，加快筹建物流行业协会。3、交通基础设施建设位于通川区工业集中区内并为之配套服务的物流园，具有较大的位置优势和重要的交通优势。设中的达巴广高速、达万高速、万源达州高速在通川区魏兴镇交汇，由此将通川区工业集中区与万州乃至长江水运相通，

5、打通了川东直联华中、华东的物流通道，与万源高速公路的建设，将确保川东与陕南、西北、华北的交通，与巴中、广元直接相连，可以促成秦巴地区物资以达州为汇集地，向东、向南流通；这些都将促使达州成为重要的公路交通枢纽。另外，达州市环城快速通道也将从通川区工业集中区通过， 也会加强通川区工业集中区的位置优势，这样规划位于工业集中区的物流园，其地理位置和交通优势一览无疑。同时，工业集中区离达州市火车站25KM ，离蒲家火车站 5KM ，具有一定的公路、铁路联运优势。二、项目建设方案1、物流园功能设置计划作为为工业集中区配套的物流园， 其功能首先要满足工业园的物流保障要求，并依据工业园现有规划和功能区块设置，

6、充分满足工业园其它需求。据此，我们计划在物流园配置运输、装卸、搬运、配载、仓储、保险、商检、卫检、动植检、中转等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营， 产品装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。因此，我将在物流园区分别设置仓储区 （包括冻库和通用仓库） 、货运配载中心 （包括装卸、搬运等功能）、后勤服务中心（含物流后勤、车辆维修、职工宿舍等）、商务服务中心（包括宾馆、信息服务、商务等功能） 、停车场和农林产品包装 / 展示中心等。另外，考虑到工业集中区位于达州市北部区域，靠近秦巴地区丰富的农林产品主产区，而达巴广高速、万源达州高速

7、在此交汇，居有聚集秦巴特产的功能；加上工业区本就定位于农产品加工，需要采购大量农林产品。因此可以考虑在物流园区配置农产品交易中心，既服务于园区企业原料采购，又能通过达万高速、达渝高速将秦巴农产品外运至华东、华南等全国各地。2、物流园建经营模式方案方案一：由我公司作为工业地产商主导 ,开发建设物流园，再将仓储租售给物流商，并对各种仓储设施进行综合管理。首先，在仓储设施的建设过程中，依据入驻工业集中区企业要求，定制开发仓储设施。这种模式针对性强，能够按照企业入驻的时间分步投入，并且仓储设施利用率高。另外，还可以对部分仓储设施，按照标准物流设施建设，着手开发在规模、登记与合同条款上满足客户要求的通用

8、仓储物流中心 ,为客户提供便捷、高性价比的物流配送设施。实行仓储设施建设和物流商引进同时进行。方案二：我公司与物流商直接合作经营。 即通过物流商、 地产商合作成立项目公司或协议等开工，物流商和工业地产商依据各自的资源进行整合 ,实现物流商和地产商强强联合。 也可以通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标 ,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。这种模式的优点是可以发挥我方在设施建设等方面的优势 ,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势 ,实现物流商和工业地产商的共赢。以此引导、协助物流企业进入园区开展物流服务，在物流企业发挥

9、服务功能、开展市场运作的基础上实现园区的正常经营，并承担园区未来滚动发展的任务。凭借进入园区的物流企业专业化和具体的服务活动实现帮助工业区企业降低物流成本，通地合理载配，达到快速流通，进而为入园企业实现第三利润来源，为入驻企业未来发展创造更好的条件。3、物流园业务管理模式计划1）引进第三方物流公司，充分利用方便、快捷、低库存的第三方物流建立企业供应链，实现虚拟制造模式与第三方物流的良性互动；2）与物流公司合作，逐步实现拆零商品配货电子化、物流功能条码化、配送过程无纸化，建立自动补货系统。鼓励和引导工商企业调整组织结构，将原料采购、运输仓储、简单加工、商品包装和配送等物流业务剥离出来，通过释放物

10、流外包业务和剥离低效物流部门，提高企业的经济效益并加速物流服务的社会化；3）积极发展电子商务，加快物流供求信息的传输和整合，利用专业化分工的优势，实现物流信息网站、入驻工业集中区企业、物流企业和相关机构间物流信息的整合与共享，联通与成都、重庆、武汉、西安等邻近城市的物流信息平台；4）与工业区管委会一起尽量促进入园企业、大型商业连锁企业与物流园的第三方物流企业合作，优化连锁企业的物流链，降低物流成本，提高企业效益。三、 项目效益分析依据 B02-1/01 地块 16.75 公顷（约 251 亩）的占地面积，并按1.2 的容积率计算，物流园总建筑面积为20 万平方左右。初步计划，商务中心 5000

11、 平方，宾馆 5000 平方，职工宿舍4 万平方，仓储中心10万平方（其中普通仓库5 万平方，冻库5 万平方），其它配套区 5 万平方。说明：（1）以上面积配置为初估，主要目的是大致确认项目的投入与产出比，项目确认后将按专业设计公司的设计另行确认；（2）本次项目功能配置暂未包括农产品交易中心等功能设计。1、项目投入估计（1）土地及基础设施投入土地购置投入： 251 亩 3 万/ 亩=753 万；（说明：此处土地购置成本 3 万/ 亩仅是为了计算方便而设置，并不代表我们接收或实际成交价格。 ）土地平场投入： 251 亩 5 万/ 亩=1255 万；道路、绿化投入： 200 万；围墙、大门投入：

12、80 万；小计： 2288 万元人民币。（2）建筑及设备投入商务中心及宾馆建设投入：1 万平方 2000 元/ 平方 =2000 万；普通仓库建设投入： 5 万平方 800 元/ 平方 =4000 万；冻库建设投入： 5 万平方 1600 元/ 平方 =8000 万；职工宿舍建设投入（多层） ：4 万平方 1000 元/ 平方 =4000 万；其它配套设施投入： 5 万平方 1000 元/ 平方 =4000 万。小计： 22000 万。（3）各项设施、设备投入给排水： 500 万；供配电： 200 万；消防设施： 200 万；智能等物管设施： 200 万。小计： 1100 万。（4）报建等审批

13、费用： 200 万（5）其它不可预计费用： 400 万以上项目合计： 2288+22000+1100+200+400=25988 万人民币。2、 项目经济效益评估（1）冻库收入： 5 万平方 50 元/ 平方 12=3000 万，扣除运行成本后利润按10%核算，实际利润： 300 万/ 年；（说明：冻库中高温、零担库利润很低，而低温库、整租库利润略高，这里统一按低温整租进行核算，价格参照达州市西外低温库价格；在冻库日常运行成本中，电费成本较高，按0.5 度/ 吨天核算，其中，每平方按 2 吨承载计算。）（2）普通库房收入： 5 万平方 15 元/ 平方 12=900 万，扣除运行成本后利润按3

14、0%核算，实际利润： 270 万/ 年；（说明：此价格租金参照达州市郊库房租金。）（3）宾馆经营收入： 100 间房 130 元/ 间（房价） 365 天60%（入住率）=284.7 万，扣除运行成本后利润按30%核算，实际利润：85.4 万/ 年；（说明： 30%的利润率，是目前四川出租率达90%以上的经济型酒店的平均利润率，此处略有高估。 ）（4）商务中心经营收入： 5000 平方 20 元/ 平方（租金）12=120 万，扣除运行成本后利润按30%核算，实际利润： 36 万/ 年；（5）职工宿舍出租收入：40000 平方 10 元/ 平方月 12=480万，扣除运行成本后利润按30%核算

15、，实际利润： 144 万/ 年；（6）综合配套区等其它收入：100 万/ 年。以上利润合计： 935.4 万/ 年。作为一个投入达 25988 万的项目来说，其年利润不到 1000 万，利润率仅仅 3.6%，可以说利润极低，如考虑银行利息的所产生的成本，甚至亏损。（特别说明： 、以上投资额度未考虑通胀情况下各项目投入在实施过程中可能增加的投资额度；、经营收入基本按现在市场物业租金核算收入， 未考虑通胀情况下物业经营上涨所带来的溢价收入； 、收入及成本的核算中也未考虑随工业集中区里企业逐步入驻所带来的时间/ 管理成本和资金利息等各项成本。 ）3、项目社会效益当然，作为为工业集中区配套的物流园，可

16、以为入驻企业带来较为完善的物流服务，建全工业区功能，利于加强园区招商引资力度；同时，也能解决周边大量人员的就业问题，并利于秦巴地区特色农产品的销售，带来良好的社会效益。四、项目风险分析1、工业集中区招商及建设进度风险： 目前工业集中区的招商及园区建设正处于前期阶段，入驻企业还很少，招商及建设周期长，据有较大的不确定性，这将大大影响物流园的建设进度，拉长其投资期，增加项目的建设周期的资金成本。2、入驻工业区的企业仓储需求量风险：现在，达州不少工业企业有着传统的经营理念，厂区建设配置小儿全，自建仓库，并使用传统的物流形式，甚至一些企业还拥有自建的运输队。入驻工业集中区的企业在修建厂房的时候也可能配

17、置仓储设施或自建运输队伍，给物流园的经营带来一定的不确定性。3、交通配套风险： 目前工业集中区旁的高速公路规划完善，但没有设置铁路货运设施，公铁联运有一定难度，将增加园区企业铁路运输成本。4、物流经营和管理上的风险： 物流的专业化 （第三方物流） 和信息化建设在达州还较为落后，工业企业思维有待调整，同时这也对入驻物流园的物流企业带来较高的要求和挑战。5、投资项目资金 / 利润的风险：该项目投资周期长， 投资额度大，利润率低，对投资企业的投资回报带来较大的影响。这就要求物流园建设和运营企业提高与物流相关的高附加值项目，提高收入，增加利润。五、项目结论及建议从总体上说明，此项目属于长线项目，投资周期长，投资额度大，回报率低，这与项目自身作为工业集中区的配套性质有较大关系。而要达成项目成功实施，以完善工业集中区的招商引资环境，这对项目投资方和工业园区及政府都提出较高的要求。作为投资物流园的企业来说，需要企业实力雄厚，集中公司的人力、物力于物流园的建设，以努力完成工业集中区配套物流园区的顺利建设。同时，我们希望通川区工业集中区的管理部门和相关政府，本着确保物流园顺利建设和持续经营的目的，对物流园参