嘉定区江桥镇E02-1地块课件

1、嘉定江桥E02-1地块评估报告2010-04-22上海同策房产咨询股份有限公司咨询及研究发展中心 2010年4月16日，上海规土局发布“沪告字（2010）第21号”挂牌出让公告，推出嘉定区江桥镇E02-1地块，该地块为容积率为1.6的居住用地。在2009年中，随着上海土地市场的不断升温，嘉定区成规模出让的经营性用地人气飙升，去年89号土地公告中的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块被上海新城万嘉以9536亿元总价拿下，更创造了13199元平方米的楼板价纪录。 这是2010年上海住房供地计划发布后推出的第一个地块，值得关注的是在出让文件中的产品要求：要求未来地块上全装修住宅面积应占30以上，建

2、筑节能应满足节能65的标准。此外，受让方还被要求向政府提供占该出让地块住宅建设总建筑面积5比例的限定价格商品房，该部分限定价格商品房的价格为由政府有关部门确认的该出让地块住宅楼盘销售均价的60。时值国家对房产行业加大宏观调控，后市的政策风险急剧加大。这些因素影响开发商的对本地块的拿地意愿。 本篇报告针对E02-1地块进行土地评估，报告中所建议的拿地价格仅供参考。前言结论经过测算，当项目收益率为30%和25%时，本地块的合理拿地价格如下表：以上价格仅供参考提纲：1.地块现状及周边环境2.区域住宅市场分析3.未来潜在供应量分析4.地块指标解析及产品定位5.地块未来产品价格预测6.地块价格评估(市场

3、收益法)6江桥板块地理区位: 江桥为嘉定重镇，是与安亭、菊园、南翔齐位的嘉定四大板块之一，位于嘉定、普陀、长宁三区交汇处，是嘉定与上海市中心城区的往来枢纽，素有“西塘门户” 之称。 面积42.8平方公里，下辖18个村、12个社区，户籍人口5.1万，素有“沪宁第一镇”之美誉。 地块区位现状7交通条件: 江桥板块东邻上海市中心城区，西接上海国际汽车城，北靠京沪铁路与南翔镇毗邻，南濒苏州河与闵行区相望，是连接上海市中心和上海国际汽车城的重要枢纽，沪宁、嘉金高速公路、312国道、沪宁、沪杭、京沪铁路、外环线以及11、13、14（规划中）号轨道交通越境而过。曹安公路地铁11号线沪宁高速外环中环苏州河南翔

4、沪嘉高速嘉金高速闵行市中心汽车城地铁14号线（在建）地铁13号线（规划中）地块区位现状9宗地现状 地块形状较规划，目前尚属于生地状态，地表平整，无建筑物，以土堆、杂草为主。 规划中地块三面临河，河道暂未形成，但今后利于提升地块景观价值，同时也能提高本地块项目品质。132410地块四至老横沥河横沥河临洮路老横沥河北南西东 地块四周道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超市，购物休闲主要依托曹安商圈。 地块西至临洮路，现已基本完工，路面宽阔（机动车，非机动车分行）。再往西侧，则是4幅已成交的地块，且施工机械已进入地块内，有动工迹象

5、,其中近曹安公路一块据悉已被浙江广厦购入。 地块东侧（海波路、华江支路交界处）为华江景城项目，目前已售馨； 地块周围横沥河为人工河，三面环绕本地块，目前仍在开挖中。 地块南侧中兴海蓝苑作为江桥动迁安置房基地已基本入住； 地块北侧有京沪高铁动迁基地华江D2地块（丽江佳苑），已在开工建设；老横沥路临洮路横沥河老横沥河11地块SWOT分析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机会（OPPORTUNITY）威胁（THREAT）在建横沥河将三面环绕地块，预期未来将有良好的生态环境，环境优美，景色怡人，宜居度高。靠近全球采购中心曹安商贸圈，规划建成20平方公里的集商业、物流、商务办公、会展等多功

6、能于一体的商贸区。距人民广场13公里，至虹桥机场仅8分钟车程。公共交通947、950、嘉江线等多条公交线路直达中山公园、静安体育中心。地块四周道路仍在建，且人流、车流都很稀少，繁华度不高。目前周边配套设施还不够完善，仅有少量生活配套，附近还没有大型超商，购物休闲主要依托曹安商圈。地块南侧有规划中的14号线，其开通将方便居民出行，同时还可引流外区域客源。项目位于嘉定区江桥镇曹安路北侧区域，属于江桥镇北社区控制性规划范围内，预期将会重点建设，生活设施更加齐全。周边临洮路在建，横沥河属人造河，河道尚未形成，对于项目未来施工会造成一些影响。地块周边新推楼盘项目较多，同一时间段推盘必将分流客源，而被分流

7、的客源可能难以形成气候消化项目供应。地块紧邻丽江佳苑，中星海兰苑，二者均为动拆迁房，影响该地块楼盘档次。122.区域住宅市场分析江桥住宅每月供求走势江桥住宅市场供求对比关系图江桥板块价格上下波动较为频繁，是市场发展不够成熟的表现 。受金融危机影响，08年板块内住宅市场的需求明显萎靡，短时期出现供大于求的现象显著，但累计供求达到均衡。江桥板块在2010年一季度上海商品住宅市场上以绝对优势占据第一名的位置。轨道11号线的通车，以及大虹桥枢纽的规划给嘉定区的楼市带来推动作用十分明显。但从成交均价来看，江桥板块仍处于平均水平之下。跟嘉定新城和南翔板块的价格涨势相比而言，低价的原因主要是受限于目前板块内

8、未有轨道交通经过的窘境。但这从另一个角度反应出江桥板块所具有的投资增值潜力和自住高性价比的优势。13江桥及相邻各板块商品住宅价格走势 在经历08年楼市的寒冬之后，各板块价格在09年均有较大幅度的上涨，显露复苏迹象。 南翔与嘉定主城在过去4年始终保持良好的上升势头，其中南翔板块价格从07年开始领涨于嘉定其他板块的住宅项目。 江桥板块的价格相对于其他板块价位较低，且增长速度趋缓，这是因为当前板块内交通条件和居住环境不够完善而受到一定程度制约，且由于前期的供应井喷造成一定时间内的去化压力，抑制了后期价格上扬的态势。不过随着去年楼市红火延续至今，江桥今年房价也升温明显，目前整体均价已达到16000元。

9、相邻价格对比14市场概况江桥板块区域住宅市场概况时间供应（万方）成交（万方）累计供求比成交均价（元/）200619.6515.991.23541120079.7335.210.285961200821.929.912.218502200925.0326.410.9594182010-015.374.481.2131432010-022.041.491.37135702010-0302.210146152010-043.274.040.811629116区域在售项目项目名称相对地址社区类型占地(万方）建面（万方）容积率最近一批开盘时间最新报价（元/）主力总价（万元）去化率备注盐湖新居嘉定曹安公路

10、2831弄 公寓 社区2.084.82.052010-02-05165001400.71主力户型两房万达城市公寓江桥鹤友路366号 综合 社区6.561722010-04-20200001800.845月底预计推出精装修两房三房嘉城江桥镇曹安路(近华江路） 组合 社区56.25901.62010年4月底17000142-现售二期是多层和高层,预计5月初推出三期后续的多层房源锦华茗园三期馥邸嘉定靖远路799弄（近临洮路）公寓社区7.9131.42009-12-2314000303-至2010年年底，暂无续推计划华江景城嘉定海波路333弄公寓社区4.34102.32008-10-1214350（二

11、手房估价）-项目基本售罄 09年楼市开始复苏后，嘉定区区域内住宅用地逐渐走俏，且各楼盘均价有较明显涨幅，整个江桥板块呈现出繁荣的迹象。板块内最大的楼盘嘉城在当地享有很高的知名度，而今年开盘的万达城市公寓也吸引了较多购房者的关注。17产品分析项目名称建筑形态主力户型产品卖点盐湖新居高层83-85两房、103-106三房 整个小区品质较高，拥有43%高绿化率。毗邻曹安路商圈，沃尔玛、乐购、国美、永乐、学校、银行等生活配套完善。不仅通往市中心的多条公交线路途经小区而且规划中的轨交14号线在附近有站点规划。万达城市公寓小高层 85-87两房、89小三房（2+1房） 属于城市综合体规划项目，项目集中了城

12、市公寓、商业广场、SOHO、餐饮酒吧街等多重物业类型。建成后将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区。嘉城多层、小高层53一房， 77、88两房 嘉城现有四期规划，其内具有生态水系的资源，地处曹安路、华江路以北，邻近曹安商圈，享受相关成熟生活和商业配套且未来轨交13号线在附近设点。其主力户型具有小户型、总价低的强烈吸引力。 锦华茗园三期馥邸多层、高层111-115两房、130-140三房 项目位于江桥醇熟地段，周边10分钟步行即可至分布了多家银行、超市、餐饮、菜场、娱乐场所的现代大型成熟生活区。目前，小区内一二期已经交房入住，生活氛围浓厚，周边配套以及设施也

13、相当完备。 华江景城高层92两房、159三房 项目开发商将小区整体地基抬高1.6米，使之成为华江板块的制高点，拥有开阔的视野，弥补了江桥地区处于上海地势低洼区，逢雨季雨水大量积聚的缺陷。东侧的24000平方米绿地景观绿地，以及便捷的周边交通和大型商业配套比较齐全。19项目名称产品构成预计续推时间预计均价盐湖新居高层二三期尚未规划落实2010年末前无续推计划-万达城市公寓小高层2010年5月底（预计推出精装修两房三房）未定嘉城多层、小高层2010年5月初（新航域项目推一房两房）17000-18000 锦华茗园多层、小高层2011年（规划有四期公寓项目)-华江景城高层 无后期规划-未来周边项目市场

14、价格 下一阶段， 区域内在售项目仍然以小高层公寓为主，推出时间基本在今年5月份之内。目前5月初续推的嘉城新航域对外报价达到17000-18000元/平方米，而5月底预计推出精装修户型的万达对于均价三缄其口。盐湖新居和锦华茗园有后期规划，但是今年不会推出，因此，相信在未来的一段时间之内，万达仍然会成为区域内推出均价最高的楼盘。 由于区域内产品单一，品质一般，结合本地块情况，我们可以考虑利用三面临河景观，适当加入联体产品来增加卖点和提升项目品质。203.潜在供应量分析公寓项目名称规划总建面（万方）2008年2009年2010年历年未去化量（万方）预计2010年后续推量（万方）供应（万方）去化（万方

15、）供应（万方）去化（万方）供应（万方）去化（万方）盐湖新居4.8002.192.072.030.931.220.58万达城市公寓1700006.415.690.7210.59嘉城9013.799.887.6710.5300.830.2231.94合计124.2513.799.889.8612.68.447.452.1643.1121区域项目潜在供应区域内楼盘未来供应量 目前在售项目未去化量2.16万平方米，后续潜在供应量约43万平方米，主要来自于嘉城，后期竞争压力较大。 未来区域内续推仍然以小高层公寓为主，短期内下一批的推出时间基本在今年5月之内，如嘉城新航域和万达项目。盐湖新居和锦华茗园今年

16、年内暂无计划，因此，今年下半年内，区域住宅楼盘的续推量较为平稳和保守。22市场小结1、从区域市场来看，区域住宅市场发展这两年随着楼市回暖，快速升温；板块可能由于配套、区域内动迁房的设置规划以及景观资源、人口密度等因素的限制，高品质楼盘仍然缺乏，随着万达商业广场的入驻产生而品牌聚合效应以及未来轨交13、14及17号线进入江桥，应该说该区域内项目仍有较大上升空间。2、从总体面积来看，嘉城属于区域内规模特别庞大的组合住宅楼盘项目，其推出的主力小户型总价低的特点颇具市场吸引力，且还有后续规划在陆续推出中。其余各项目土地面积相差不大，但万达城市公寓依托万达商业广场这一得天独厚优势，其市场表现仍然值得留意

17、。3、从区域住宅市场价格来看，2009年复苏后增速较快，去年12月25日，89号土地公告中的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块被上海新城万嘉以9536亿元总价拿下，更创造了13199元平方米的楼板价纪录。江桥板块中万达城市公寓的高调造势宣传和对外抛出的2万元/平方米的均价，也进一步带动拉升了区域内周边楼盘的价格。4、从区域住宅项目的未来可推量来看，短期竞争压力不大；长期来看，本地块临近的西面有尚在规划筹建中的地块（据悉已被浙江广厦收入囊中），也许未来将成为有威胁的竞争对手。234.地块指标解析及产品定位地块名称性质容积率绿地率建筑密度占地面积江桥镇E02-1地块住宅用地1.635%35%4

18、.89万方 本地块为住宅用地，三面临河，景观资源决定了项目未来品质向中高端发展。如按联体约是地块占地的1/3来推算，建议本地块的产品方案为：建议产品方案：联体（13%）+高层（87%） 附容积率与建筑类型18层）0.8-1.2多层，可穿插叠加、联排6摩天大楼1.2-1.6多层+小高层24档次定位地块建议：本地块适合发展中高档次住宅项目因子分析顶端豪宅高端产品中高档产品中档产品中低档产品小户型公寓对外部景观资源要求稀缺资源较好的资源无优势资源一般无无对公共效能的依赖弱较弱一般较强强强环境噪音干扰适应性弱较弱较弱较强强强对公共交通的依赖弱较弱较弱较强强强对场地规模的要求较大规模较大规模较大规模一般

19、基本无要求基本无要求容积率、覆盖率要求低层低密度低覆盖率较低覆盖率一般基本无要求高容积率景观配套体系要求出类拔萃出类拨萃较高一般基本配套较低对成本价格的适应性强强较强控制成本较低成本一般对销售价格的限制市场制高点较高价格较高价格一般低价格一般地块匹配情况资源不支持资源有限制基本符合区位不支持区位不支持区位不支持 地段从来就是决定房地产价值的最基本和重要的因素之一。作为一个“资源”的概念，不同地段具有不同的房地产资源优势。即具备不同的地产因子。这些地产因子包括交通条件、环境景观条件和市政配套条件等等，在某个时期内是难以改变的。在同一地价圈内的不同项目，其类比土地价值的差异主要决定以下要素：（1）

20、类比土地价值地段资源的差异市政交通及直入交通的便利性的差异：项目周边环境的差异，包括项目周边自然和绿化景观的差异、教育人文景观的差异、各种污染程度的差异以及周边社区素质的差异：周边市政配套便利性的差异；地块累计商业价值（针对商业的地产因子）建筑风格和立面设计 停车条件（针对商业权重较大） 单体户型设计、得房率 物业功能组合（针对商业权重较大）设备、材质档次 小区配套建筑规模 形象包装和营销策划空间布局和环艺设计 物业管理建筑公共空间、户外广场（针对商业权重较大） 发展商品牌和实力（2）项目可提升价值判断 在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类

21、比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。定价方法说明差较差一般较好好0.80.911.11.2评价标准: 以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分类比可实现价值模型高层售价预测比较内容比较因子权重类比A：嘉城二期类比B：盐湖新居类比C：万达城市公寓拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通10%1.10.1110.11.20.12项目周边环境8%10.080.90.0720.90.072周边市政配套10%1.10.1110.11.10.11

22、投资价值4%1.10.04410.041.20.048项目可提升价值建筑风格6%10.0610.0610.06单体户型设计6%10.0610.0610.06设备、材质档次8%10.0810.0810.08建筑规模6%1.20.07210.061.20.072空间布局和环艺设计5%1.10.0550.90.04510.05小区配套6%10.0610.061.10.066物业管理8%1.10.08810.081.20.096发展商品牌和实力7%10.070.90.0631.20.084价值实现的经济因素区域规划6%1.10.06610.061.20.072政策方面10%10.110.110.1合计

23、100%1.0550.981.09当前售价170001650020000本产品售价修正系数 = 地块差异修正系数+项目提升因素修正系数+外部经济政治环境修正系数定价方法说明本地块未来产品销售单价为：17100元/平方米可比案例成交价格修正系数N(可比楼盘数)以上数据及结论仅供参考1年后该项目上市价格通过计算，本地块一年后的上市价格在： 项目基准价格小高层（毛坯） 元/17100交通优势3%513内外部环境及配套改善2%342市场价格走势2%342宏观风险-2%-342未来供应-3%-513合计17442下面我们在这个基准价格的基础上，综合各项资源优势及未来风险，来确定一年以后本地块的合理售价。

24、高层毛坯价： 17442元/以上数据及结论仅供参考1年后该项目上市价格根据目前各产品线市场价值系数，得出联体别墅价格：高层价格=17442 元/平方米联体别墅价格=高层价格*1.5=26163元/平方米测算待开发房地产的最高销售收入测算房地产开发项目的利润测算房地产开发中可能出现的最高费用投资决策参考也称假设开发法、剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。6.1市场收益法6.地块价格评估总占地面积48978.4总建筑

25、面积78365.44高层建筑面积68177.93占总建筑比率87%地上建筑联体别墅建筑面积10187.51占总建筑比率13%小计78365.44综合容积率1.6可销售面积78365.44项目性质总占地（万方）容积率总建面（万方）住宅4.897841.67.836544注：最终折算地价的时候需要按总占地面积来算产品经济指标成本测算以上数据及结论仅供参考 土地及建安成本注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。成本测算表成本项目工程量总成本（万元）单位成本(元/平方米)估算依据说明一、土地获得价款X+25076940.81、土地成本78365.44X2、住宅配套费78365.44250769

26、40.8320按照建面320元/平方米计算3、城市基础设施建设费000按照15万/亩计算二、前期费用10770647.951、招投标费78365.4488262.995071.1263建安造价0.07%2、工程监理费78365.44630449.96488.045建安造价0.5%3、可行性研究费78365.4400建安造价0.3%4、勘测设计、规划费及审图费78365.446269235.280按建面80元/平方米5、规划设计费78365.443782699.78948.27建安造价3%三、建安工程费1260899931、高层68177.9328115902485.817001700元/平方米

27、2、联排10187.507210187507.210001000元/平方米四、配套和总体费39469459.141、供电工程费78365.4411362988.8145145元/平方米2、供水工程费78365.442452838.27231.331.3元/平方米3、电话通讯工程费78365.441567308.82020元/平方米4、煤气安装费78365.442507694.083232元/平方米5、绿化、道路17142.443428488200200元/平方米6、人防工程建设费78365.444701926.46060元/平方米7、智能化系统78365.4439182725050元/平方米8、建设工程审价费78365.44126089.9931.609建安工程费的0.1%五、开发成本合计201407040.9+X 期间费用及总成本注：本报告所估算收益率为毛利率，并未扣除所得税。成本测算表以上数据及结论仅供参考六、期间费用78365.4450479717.26+(201407040.9+X)0.051、管理费用78365.44(201407040.9+x)0.05开发成本5%2、物业管理基金78365.44504359.97186.436建安工程费的0.4%3、销售费用78365.4443670857.64557.2719销售收入的3%4、不可预见费用78365.44