8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析 1市东西湖区三店农场黄狮海国有城镇住宅出让土地使用权抵押价格评估案例分析国新土地评估430022公司摘要： 城镇住宅用地目前是市场上常见的形式，在评估的过程中与其他的单一用途用地相比，有自己的特殊性。本案例分析就城镇住宅用地的评估过程中碰到的技术问题展开分析和探讨，并提出了相应的技术处理解决方法。：市场法剩余法城镇住宅用地一、估价项目背景简介1、估价项目名称市东西湖区三店农场黄狮海，沿海绿色家展（）所属东西湖区三店农场黄狮海的国有住宅出让土地使用权抵押价格评估2、估价目的本次评估是核定估价对象土地使用权价格，为委托方办理土地抵押手续提供价值参考依据。3、估价对象估价对象为位于市东西湖

2、区三店农场黄狮海的一宗地，土地使用者是沿海绿色家展（），国有土地使用证证号为东国用（2008）第 010602124 号，土地现状用途为住宅用地，规划容积率为 4.5，土地使用权面积为 110667.7 平方米，现状土地使用权性质为出让，土地剩余使用年限为 63.83年（终止日期 2072 年 6 月 19 日）。4、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，至估价基准日 2008 年 8 月 7 日，估价对象的实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）和红线内场地平整，土地使用权性质为出让，现状用途为住宅。依据本次评估目的及估价对象具体情况，设定本次评估对象土地使用权

3、价格为：估价对象在估价基准日 2008 年 8 月 7 日，土地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，土地用途为住宅，土地剩余使用年限为 63.83 年（终止日期至 2072 年 6 月 19 日）的国有出让用地的土地使用权价格。二、评估工作中的主要技术路线和估价方法的选择1、技术路线跟据估价目的，估价师确定的是估价对象的正常市场价格，也就是价值为公开市场价值标准。估价对象用途为城镇住宅用地，位于市东西湖区。近些年房地产一级市场的交易活跃，土地的招，拍，挂成交价均公开可以查找，相关网址也都可以查找出成交土地块的规划设计要求，与待估宗地所在同一供需圈内的市场交易率案例较多，且具有可比性，

4、市场依据充分，所以可以采用市场发进行估价；同时又由于估价对象宗地为待开发房地产，有规划设计条件（有容积率），区域内的各类房地产交易频繁，开发建造的成本教易获取，剩余法也适用。综上，估价师决定采用上述两种方法对估价对象进行评估，根据两种方法的结果，再采用合适的方法确定最终的地价。估价对象为国有出让用地，最后结果不扣除土地出让金。（1）市场法a、收集可以交易的事例。这一环节在市场法中最为重要，土地的成交案例相对较少，单个交易案例的特性较强。个人认为案例收集中，最需要注意的就是交易时间，交易情况、规划设计条件用途、土地等级，以及同一供需圈内相邻或类似区域这一范围。在市近两年内的土地成交信息中，在估价

5、对象周边地区，以及类似区域选出 5 例左右用途相同，地段等级相近相差不超过一个等级的成交土地：收集这些案例的规划设计条件，面积、交易条件、区域和个别、土地价格；再从中剔除一些可比性较差的土地交易案例，最终选出三个最佳实例。b、.建立价格可比基础，在币种，货币，面积内涵上进行；c、对可比实例进行交易情况，交易期日，区域，个别，土地使用年期修正；d、.采取简单算术平均法求取比准价格。（2）剩余法a、首先要确定估价对象开发完成的状态。估价对象为待开发地块，已有规划设计条件，拟建成成为一个中等规模的中高档住宅区，小区内的住宅面积已确定，从用途、市场要求，上分析，为最有效的开发利用方式；b、确定估价对象

6、建成后的房地产市场价格。估价师收集大量周边同类地段，同等档次的在售成品商品房，及二手次新房的成交价格，采用市场比较法进行评估，最终取的了项目开发完工的市场价格。c、对开发期间的成本，费用进行估算，确定开发周期；d、用项目建成后的市场价格减去尚需投入的各项费用，最后取得待估宗地价格。2、工作计划在接到此项评估项目后，进行了以下工作：（1）与委托人联系，取得被评估土地的相关资料。其中有估价对象土地权属资料及土地规划利用资料，如：国有土地使用权证、建设用地规划证、委托方机构。听取委托人介绍待估土地的情况，在心中建立起对待估宗地的初步形象；（2）根据被评估土地的相关资料，对被评土地的区域及个别状况进行

7、初步实地查看，查看估价对象的临路状况、周围环境、周边的生活配套设施、繁华程度、商业氛围、交通状况、路线、基础设施状况以及对宗地形状、面积利用、周边小环境进行分别的评细。同时进行拍照，并核实委托人提供的资料的准确性；现场了解拟建项目的建筑结构，建成后会有哪些设施设备，房屋交付使用后的装修状况，从而了解该项目的开发建设过程中实际可能发生的建筑成本及费用；（3）确定评估的基本事项，如评估目的、时间、技术路线及估价方法；（4）对周边与估价对象或同一供需圈内的相似物业进行资料收集，收集区域内的十成新进的在售商品房价格，商铺价格，在中介及局收集二手次新房的成交价格。（5）撰写估价；（6）审核估价；（7）确

8、定估价结果；（8）提交估价；（9）估价资料归档。三、本案例估价工作中的主要难点和解决方案1、市场法中的几个难点及需要准备的事项估价对象的用途为住宅用地，即建成后的项目为住宅区，因此所选可比案例的用途一定要是城镇住宅用地，而不是混合住宅用地。选择的可比实例尽量接近，要在同一供需圈，建设规模等要相当。在市场法的实际运用过程中，可以运用本地基准地价的修正体系作为市场法可以实例与估价对象比较的基础指标。但是不能，如土地面积修正，形状修正，面积率修正，如果不与估价师实践操作及经验相结果，必然得出不正确的结果。可比案例来源于的招，租，挂土地成交信息，土地全部为最高使用年期，而估价对象剩余使用年限为 63.

9、83 年，此处注意要进行使用年期修正。修正因子的取舍要结合待估宗地的具体土地类型、用途等具体情况综合确定，可参照基准地价中的修正体系的修正因子分析确定。各项修正因子的差异定量，所占的权重，要考虑此项对估价对象的影响程度后分析确定，也可参照基准地价中的修正体系后综合确定。2、剩余法中项目建成后市场价格的确定剩余法的具体测算有两种方式，一种是以建成的每平方米建筑面积平均售价，扣除每平方米建筑面积开发期间的成本费用，最后得出每平方米的楼面地价；再以楼面地价乘以容积率，得出总地价；该方法计算相对简单；另一种是求取整个项目完工后的总价值，扣除总成本费用后，求得总地价。本次估价中采用市场比较法求取的拟开发的商品住宅价格，再乘以规划设计的建筑面积，得出项目建成后的市场总价值。3、最后土地价格的确定由于市场比较法和剩余适宜于待估宗地的土地估价，经分析，评估结果均比较合理，且两种方法求得的结果较为接近（两项评估值相差不到 10%），故取两种方法评估结果的算术平均值作为待估宗地地价，再乘以待估宗地面积，得到待估宗地总价。四、本案例估价中的主要经验总结和启示估价过程中所需要的资料和相关参数，必须仔细的斟酌和推敲，估价把握整体技术路线的同时要找出估价对