度假山庄营运计划书

1、 多福度假山庄营运计划书策划：姚苏文目录一、分析流程二、经营政策分析三、营业项目分析四、商品特性分析五、价位策略及成本控制标准六、营业容量分析七、多福度假山庄各项经济指标预估八、综合结论附件一：多福度假山庄人事组织架构图附件二：多福度假山庄薪资序列结构表附件三：多福度假山庄人事成本一览表 附件四：多福度假山庄开业所需办理各类 证件一览表附件五：多福度假山庄员工岗前培训大纲 附件六：多福度假山庄 CIS 设计工作清单分析流程经营政策 营业项目 商品特性分析 价位策略直接成本分 析 营业容量分析 经营策略 同业资讯分析 平均消费值预估 营业收入预估 同业资讯分析 平均消费位预估 营业收入预 估经营

2、政策多福度假山庄是集旅游、度假、休闲、健身、商务为一体的大型多 功能经营实体。 主体经营服务品质及设施档次采用国内三星级标准，主 要经营诉求高品质的服务、出品、融合设备与商品的创新，面向武汉市 及周边地区众多消费群，以提高商品附加值，物有所值的原则，创造旅 游度假市场占有率，在整体经营上，以高档的设施设备，采取优质的服 务品质，合理的价位，配合多元化的商品，适应市场的需求。营业项目一、项目的名称和性质名称：多福度假山庄企业性质和特点： 本企业具有独立法人资格， 企业性质为（ ）， 其基本的特点是：A 投资（由 方投资）， B经营（独立或共同经营，或董事会管理下的总经理负责制）， C利益分配。企

3、业经营期： 50 年二、项目选地： 武汉市蔡甸区南湖生态旅游区三、多福度假山庄的标准：为国内三星级标准的旅游、度假、休闲、健身、商务型度假山庄。每间客房（含商务套房）设有独立的浴室、彩色电视机和音响等设 备；主楼设置中央空调系统及别墅客房设置分体空调系统；设置闭路电视和公共无线系统（含卫星电视天线）以及广播和背景 音乐系统；设置自动化防火系统和自动喷淋消防系统；设置现代化的旅游服务设施（包括外币兑换、票务服务等）；设置现代化饮食服务设施和康乐、娱乐、商务服务设施；设置现代化商务及多功能会议服务设施；设置商品销售服务设施。项目的功能房务部 以度假别墅整栋及分间次销售为主，配以客房迷你吧酒水、商品

4、、 酒店送餐服务。餐饮部 以经营中低档本埠菜系配以高档粤、湘、川、潮洲菜为主，以适应 不同消费层次。 以多元化菜式、 酒水出品、 灵活的经营手法、 中档价位， 提升市场占有率，成为度假山庄餐饮热销点。歌舞厅 经营舞美吧厅，各式饮料、小食销售为主，以及经营 KTV娱乐包房 及各式饮料、小食销售为主。桑拿部 以中式、韩式、泰式理疗保健为主，配以推油、足疗、搓背、修脚、 采耳、刮痧、火罐等服务项目。 会议中心 以接待各种大小会议为主，兼具备多功能作用。其它配套娱乐项目 同时兼有台球室、网球场、健身中心、钓鱼台、天然游泳池等配套项目。市政工程和公共设施供电：供水：供热、冷：（部分中央空调）通讯：电脑系

5、统：公共无线电视系统：商品特性房务部客房：具有完善的服务，高档、安全、舒适的环境设施，配以厨部 送餐服务、电话服务、酒水服务、商务服务，以争取 VIP 客户、团 队、会务消费，创造良好的客房占有率。会议中心：设有高档的装修环境，齐全的视听、演示系统、播音系统、适中的容量设计及大小共四个多功能会议厅，作为与度假山庄 商务活动配套，以及可作为商品展示多功能厅之灵活功能，为客房、 餐饮及其它项目的开发利用，提供有力的配套硬件保障。商务中心：以打字、复印、电话、传真、国际互联网、电报、车 / 船 / 机票预定服务为主，以完善的与客服务，精良的设备保障，满足度 假山庄及周边地区商务活动需要。精品商场：提

6、供医药品、卫生用品、个人用品、邮票、阅读材料、 香烟及纪念商品、地方特产等，销售以酒店住客为主要消费对象， 经营以简练精致的商品、艺术的陈列、配套的价位以满足顾客需要。大堂吧：主要以优雅、宽松、自由的环境，以花榭式的弹性间隔区 域，精致的酒水、小食出品，营造出轻松、自由、友善的空间，以 供酒店住客及周边散客休闲、洽谈、聊天场所。总台：提供预定、咨询、行李及贵重物品寄存、受理入住退房等快 捷高品质服务。餐饮部 以高档的设备，宽敞通透的营业场所，一流的服务多元化的出品， 配合宴会区、包厢区的经营形式、突出大而全、全而精的经营模式，推 广“服务公主”式的经营理念，以创造度假、会议所需的宴会美食的市

7、场空间。宴会区及包厢区：经本埠菜、川、湘、粤四大菜出品为主，配以部 分高档潮洲菜以及齐全的酒水出品，加以精致、 VIP 料理服务、极 富人性化顺畅的宴会服务、议程、以及视听设备，创造度假及会议 宴会服务的经营热点，同时为旅游散客创造良好的美食空间。送餐服务及餐饮配套，以简捷、营养配套原则，提供免费早餐及十 六小时客房送餐服务。歌舞厅 以高雅的设备，宽敞的营业面，一流的视听设备，结合舞美吧经营 形态，以现场多变的灯光、音响、节目编排、完善的管理满足会议及度 假需求。 KTV包房的各式不同风格之包房，亲切、周到、快捷的服务品 质，创造商品的附加值。桑拿部 以具备专业理疗手法的技师，为客人提供正规理

8、疗保健，配以特性化的多种亲情服务，为客人提供休闲疗养，修身养性。会议中心 前面已述。其它配套娱乐项目 同时兼有台球室、网球场、健身中心、钓鱼台、天然游泳池等配 套项目，以多种方式满足不同层次客源需求。综合结论： 服务业的商品特性，所强调的重点，不外乎价位合理、设备、服务 品质、出品品质，经营多元化之提升来争取市场空间，以上条件不但要 随时提升及确保， 也必须不断了解市场的变化及需求， 并掌握多方资讯， 以科学严谨的酒店管理体系，专业务实的管理人才为基础，创造商品多 变化及附加价值，让消费者产生新鲜感、实惠感、满足感、至尊感，同 时也应该结合周边市场实情， 灵活运用策略性资源， 争取市场的占有率

9、。价位策略及成本控制标准一、开发阶段（试营运至开业后三个月）：房务部1. 根据酒店业目前所采用 “千分之一法”以及结合多福度假山庄投资、 地段、竞争和季节、业主的背景、接待工作需要，根据不同房型， 采用门市价、团队价及长包价，基本以下价格为基础（门市价）：标 准 间：约 100 间 308 元 / 间天 （含别墅） 豪华套房：约 2套 1280 元/ 间天 整栋别墅：整包 2280-2480 元 / 栋天 以上房价另加收 10%服务费2. 会务中心：大会议室每小时 600 元，全天 4000元/8 小时； 小会议室每小时 300 元，全天 2400元/8 小时。商务中心：价位与周边对外价位等同

10、。精品商场：利润为 40%。大堂吧：不设台位费，酒水、小食直接成本控制在 25%。餐饮部1. 中餐厅 : 不设茶位费、厢房设最低消费及服务费。 直接成本控制 : 中餐 48%（综合毛利率） 酒水 50% 茶市 40%（综合毛利率） 免费早餐 :直接成本控制 5 元内 宴会综合毛利率 45%. 以上另收 10%服务费。营业时段：早餐：07：0010：00午市：10： 00 14：00晚市：17： 00 21：00茶市：21： 00 02：00（开发初期不开）2. 送餐服务：综合毛利率 50%，时段另拟 歌舞厅及 KTV厢房1. 舞美吧歌舞厅：设最低消费，散台台位费每位 18 元，如遇嘉宾表演 另

11、收节目表演费。2. KTV包房：均价 280 元/ 晚。 直接成本：酒水 30%，送餐 40%。 营业时段： PM19： 00AM01：30 以上价格另加收 10%服务费。二、稳定阶段（开业六个月后）由开发阶段通过营销企划、宣传、开业造势活动，使营业进入经营 高峰期，高潮过后，由于消费及酒店营销、管理各方面经调整成熟进入 稳定期，考虑到目前市场及经济气候，开发阶段直接成本价位标准应以 中等为宜，同时考虑到实际利润及目标经营额度、 经营价位策略的变化，以折扣率、贵宾卡、会员制、专题活动、各类券式以及往来团队、消费 群提供支持服务，最大程序上运用策略性、积累性资源创造经营效益， 冲击经营极限。营业

12、容量分析房务部一、客房：1. 标准间约 100 间；2. 豪华套房 2 套。 共计约 102 套房，床位约 210 床。二、会议中心：大会议室可容纳 150-200 人，小会议室可容纳 30-80 人不等。三、大堂吧：约可容纳 30 人左右平方米，约 25 个餐台，共计约 250平方米，包厢 13 间（含 个豪华包餐饮部 一、中餐厅零点区：营业面积个餐位。二、中餐厅包厢区：营业面积厢），共计约 110 个餐位歌舞厅散台个台位，卡座 个， KTV包厢 间桑拿部按摩房 间其它配套娱乐项目由于资料不详，略多福度假山庄经营指标预估由于前期多福度假山庄财务体系及预算不详，所以各项经营指标， 财务数据不详

13、，只能作初步评估，待财务人员到位，建立帐务系统，进 行决算后，再予以完善。一、投资构成：序号项目金额计算依据一土地批租费二外配套工程费1水费2电费3电话费4污水排放费5配套费6煤气外线工程费三工程设备费1建筑安装、设备、装修费2招标、投标费3品质监督费4绿化费5设计费（含装璜设计）6方案咨询费7土地勘测费8卫生防疫费四管理费五银行贷款利息六不可预见开支合计折旧：类别使用年限原值年折旧率金额房屋建筑402.375%机器设备109.50%交通运输工具109.50%家俱设备811.875%电器及影视设备519%娱乐设备109.5%其它设备519%合计三、收入预估：1. 客房营业收入预测表（年 / 万

14、元）项目间数年平均开房率 %平均 房价金额理想保底平均理想保底平均标准间100855570238738477608豪华套房2604050888392632会议及其它 收入4402030800462335合计（年）823526675合计（月）684456合计（日）231 51 8根据近年全国旅游饭店业统计，酒店行业整体供大于求，呈下滑趋 势，宏观调控失策，消费力不旺，同行业恶性竞争加剧，所以以上预测 较为客观、保守。针对新开业酒店，又是在新的生态旅游区，有望形成 新的消费热点，达到以上预测理想值并不难，进入平稳期后，达到预测 平均值也较乐观，如遇国家政策改变及经济循环运行良性，则以上预测 值有望

15、大增。2. 餐饮营业收入预测表（年 / 万元）项目面积餐位 数日均上座率消费水准金额理想保底平均（元/ 人）理想保底平均中餐厅2500.550.300.424080370185278包厢13间1100550 304250 100206103154合计 （年）576288432合计 （月）482436合计 （日）160 81 2由于本人认为多福度假山庄地处非闹市区， 因而除了度假山庄自身 客源餐饮需求外，难以吸引更多其他餐饮客源，故针对客房 210 个床位的设置而言，餐厅设置可同时容纳 360 位宾客进餐的餐位，实为欠妥， 故此，在以上餐饮收入预测表中考虑开餐上座率时的设置较低。特别建议， 减少

16、餐厅容量设置， 而与多福度假山庄整体相匹配， 避 免不必要的重复投资，将有限的资金投入到更能发挥效益的地方。3. 康乐及其他收入预测：（年 / 万元）项目面积设计接待 客数人均消费 （元/ 人）营业收入预估理想保底平均歌舞厅包厢桑拿台球室网球场健身中心钓鱼台游泳场合计（年）合计（月）合计（日）由于对娱乐项目及设施设备具体情况不详， 视项目投入使用先后，由于实际容量及设施设备均等诸多因素影响，故不宜妄论。4营业总收入预测表：（年 / 万元）序号项目金额理想保底平均1客房收入8235266752餐饮收入5762884323康乐收入4其它收入5合计（年）1800108014406合计（月）15090

17、1207合计（日）534四、营业支出及经营利润预估表：（年 / 万元）序号预估值项目理想值保底值平均值一营业成本41286216 04314 761客房成本（ 8%）658442 08542餐饮成本（ 48%）27648138 24207 363其它成本（ 1%）0.180.120.154康乐成本（ 25%）71.2035.6053.25二费用420281350 51工资及员工餐1401001202广告推销费15.006.0010.503水电瓦斯费180.00120.00150.004维修保养费26.0018.0022.005服装费10.006.008.006培训费2.001.001.507交

18、际费16.0010.0013.008顾问费1.001.001.009各项办公费用9.005.007.0010员工福利费6.004.005.0011保险费15.0010.0012.5012其它三营业税金及附加费用70.0050.0060.00（10%）四开办费摊销30.0020.0025.00五折旧费100.0080.0090.00六贷款利息七合计103286647 04840 26八营业收入（年）188010801440营业收入（日）534九营业利润84714432 96599 74【说明】理想值： 在经营管理完善，软体服务达三星级水准，同时市场及经营气候、国家政策较好情况下， 通过降低成本费

19、用，经营利润还有望达到或超过800 万元。保底值： 在目前经营管理条件下，通过强化全员软体服务，管理上台阶，即使在目前经济气候、政策下，完全可达到保底。同时通过成本费用， 可在此基础上有很大程度上的提高。平均值：在经营管理及业主方大力支持配合下， 通过管理及努力争取达到的 营业利润。注： 营业成本中还可通过严谨的管理体系，进一步加以控制，费用中的水电瓦斯费如控制得当， 相关管理部门关系处理好， 还有相当潜力可挖， 服装费开业一次性投入后，每年按一定比例逐年递减，税金及附加费用 也可通过相关关系降低，承包折旧费尚不知如何预提，综上所述，完全 可以通过多方面的控制及严格的管理，节约费用及成本，相当

20、于创造了多余的纯利润综合结论综合以上所述， 以及经济分析， 说明多福度假山庄项目有很多成功 的因素，虽然营业额为预估值，但如果经营策略得当，运用科学、严谨 的酒店管理体系及务实、 敬业、无私的专业人才， 通过严格的内部管理、 成本控制，加强员工及管理人员素质及整体运作水平，形成一定企业经 营文化，多福度假山庄的发展前景是可观的，完全可创造出武汉市及周 边地区旅游度假业经营的典范。关于多福度假山庄营销方案写到此节，颇有些沉重感，首先，对于多福度假山庄董事会招募高 层专业管理人员的诚意及认真务实的态度表示钦佩！ 至少让我们在做方 案之前先到实地去简单地参观了一下，这种做法本身就很专业，但是说 “简

21、单”，是因为实在也没有太多可看的，最基本的连平面布置图也没 看到，土建内部结构不清楚， 单凭外观的简单印象， 不能不称其为简单， 这样，既无法了解其营业面积（仅有餐饮、客房别墅的简单数据）及各 营业项目之布局是否合理，更无法了解服务动线、消费动线及其他营业 项目先后投入营运的时间表， 在这种前提条件下做出的所谓三年的营销 方案，是否有纸上谈兵之嫌！再说，三年时间，市场变化何其巨大，消 费趋势及需求、竞争对手的崛起与兴衰、政策面的变化、经济循环大趋 势的轮回等诸多因素都可能随时发生变化， 只有靠在未来实践中凭深厚 的功力和底蕴顺应市场迎头搏击，立于不败之地，当然，这并不是说就 没有对事先预见性分

22、析报告的必要。其次，能在项目尚在土建时聘请专业高层人士（如果真如此想如 此做，并能真正招募到有真才实学之士到任），本身这种做法就非常专 业。单就这一点而言， 多福度假山庄已经先赢了一步！ 专业人做专业事！ 恕我直言，一旦按投资方或业主所嘱，一切就绪后，极可能发现诸多不 符合专业规范或服务动线、消费动线不实用等现象，到时再花费财力物 力及宝贵的时间来改是非常不可取的，（这种事我经历过太多）但愿在 多福度假山庄，我的这份担心是多余的。再则，再好的方案也需要专业人士来操作，否则，市场上众多的 酒店营销及管理的书籍，其中也不乏大家之作，何不买来几大本，拿来 照搬，岂不省事，还有，很多好的营销方案还需要

23、资金支持。我认为多福度假山庄要顺利开业并取得轰动，继而在后续经营中 取得持续稳健发展，最重要的还不是所谓的营销方案，（当然营销工作 是多福度假山庄的发动机和心脏， 这一点是不庸置疑的） 我们经常看到， 一个好的方案不能有好的执行，或者是招来了凤凰。但由于服务环节上 诸多的问题而导致做了反面广告。我认为最迫切的，首先要建立良好的机制，脚踏实地做好开业前的 员工培训工作，（非一日之寒，至少需要在开业前三个月开始进行）制 定一整套科学规范的培训计划，并督导实施，有高素质的员工，才可能 有高效率、高素质的服务，才能真正留住宾客，取得开业期直至最后的 胜利，培训是延续企业生命力的源泉。然后，要建立起一整套符合多福度假山庄特色的各