南京诚丰物业苏豪时代广场物业管理项目投标书

1、徐州苏豪时代广场物业管理理项目投 标 书南京诚丰丰物业管管理有限限公司地址：南南京栖霞霞区胜利利三村4483号号联系人：c 传传真：00258477203311电话：00258477213390 1333cxx8目录第一部分分 投投标函第二部分分 投投标企业业概况及及投标报报价表第三部分分 企企业授权权委托书书第四部分分 企企业简介介第五部分分 企企业资质质证书第六部分分 服服务承若若第七部分分 项项目主要要人员资资料第八部分分 组组织机构构、人员员配置、人员的的选聘要要求、人人员的培培训第九部分分 物物资材料料、固定定资产的的配置第十部分分 综综合报价价测算第十一部部分 商业业项目管管理的难

2、难点和重重点第十二部部分 机电电设备设设施的管管理要求求第十三部部分 本项项目可能能出现的的各类应应急措施施第十四部部分 管理理制度目目录第十五部部分 档案案资料的的管理第十六部部分 编制制依据第一部分分 投投标函徐州成功功置业有有限公司司：我 南南京诚丰丰物业管管理有限限公司 现通过过徐州成成功置业业有限公公司招投投标办公公室参加加 苏豪豪时代广广场 物业管管理投标标工作，并于二二六年年 月 日通过过资格预预审，并并全部按按照贵方方的要求求在规定定的时间间内完成成各项前前期准备备工作。在本次次投标中中我司将将以精心心的准备备、真诚诚的态度度积极参参与，并并作出以以下承诺诺：1、本公公司已了了

3、解招标标人有关关“苏豪时时代广场场”物业管管理招标标文件的内容容、细则则、要求求、办法法及条款款，并同同意响应应招标文文件的内内容及要要求，以以贵方招招标文件件内容为为基础，投标“苏豪时时代广场场”物业管管理服务务。2、本投投标书物物业服务务费报价价和其他他报价包包含了“苏豪时时代广场场”全部物物业管理理服务内内容涵盖盖了投标标人管理理服务开开支及其其他费用用。3、本公公司同意意以本投投标书内内各项报报价，向向项目提提供投标标书明示示的所有有物业管管理服务务内容要要求、标标准和质质量，并并同意将将各项服服务费报报价约定定于合同同期内保保持不变变。4、本公公司同意意于中标标并签署署前期期物业服服

4、务合同同后，在约定定的时间间内提供供投标书书内所述述之物业业管理服服务；接接受业主主的监督督、政府府行政部部门的管管理。5、本公公司知晓晓招标人人选定中中标人，无须向向本公司司公开中中标人资资料或做做出招投投标的其其他任何何解释，一切有有关选聘聘中标人人的活动动以本项项目评标标规则为为依据。南京诚丰丰物业管管理有限限公司二六六年七月月第二部分分 投投标企业业概况及及投标报报价表企业名称称南京诚丰丰物业管管理有限限公司法定代表表人张茂安企业注册册地南京栖霞霞区胜利利三村4483号号注册资本本万元人民民币企业资质质等级三级投标人全全委托管管理物业业规模及及管理业业绩总建筑面面积 万mm2,其中中住

5、宅 万万m2 ，商业业 万mm2 ；物业管理理服务费费投标报报价物业服务务费收费费标准报报价：1住宅宅区 1.330 元/.月，公共水水电费按按0.220元/.月月分摊； 2商业业区 9.000 元/.月，公共水水电费按按 6.00 元/.月分分摊；3地下下车库车车位 元/位位.月； 露天天车位 元/位.月月（按徐徐州市物物业管理理收费标标准收取取） 投标单单位（章章） 220066年 月 日第三部分分 企企业授权权委托书书授权委托托书本授权人人声明：我 （姓姓名）系系 （投标标人名称称）的法法定代表表人，现现授权委委托 （姓名）为我公公司参加加“苏豪时时代广场场”物业管管理投标标的授权权委托

6、代代理人，代理人人全权代代表我参参与该项项目物业业管理招招投标活活动，所所签署的的该物业业管理项项目提交交的投标标文件及及评标过过程中的的澄清、承诺、签署前期物物业服务务合同，签署署的合同同文本本本人均承承认。代理人无无转委托托权。特特此委托托。代理人： 性别 男男 年龄龄 身份证号号码： 职职务： 投标企业业 ： 南京京诚丰物物业管理理有限公公司 （公章章）法定代表表人： （签签字或盖盖章）身份证号号码： 委托日期期： 20006 年 月 日日第四部分分 企企业简介介香港诚丰丰集团是是一家集集技、工工、贸、服务为为一体的的现代化化企业集集团，集集团以设设计、制制造、销销售家具具为龙头头，现已

7、已涉足地地产、贸贸易、航航空物流流、造纸纸业等多多种行业业。集团团在香港港拥有“诚丰实实业国际际有限公公司，诚诚丰办公公系列（香港）有限公公司，香香港诚丰丰投资公公司，香香港德雅雅家具有有限公司司”等全资资直属机机构。119933年起先先后投资资在中国国大陆建建成规模模经营三三大生产产基地：诚丰家家具（中中国）有有限公司司，深圳圳诚丰家家具厂和和诚丰五五金钢具具厂，专专业化生生产高中中档办公公家具、高档酒酒店家具具、厨房房家具。诚丰家具具（中国国）有限限公司总总注册资资金超过过1亿港港币，总总投资达达2亿多多港币。公司下下属诚丰丰家具厂厂、诚丰丰万进家家具公司司，诚丰丰五金钢钢具厂、诚丰装装饰

8、工程程有限公公司、诚诚丰房地地产开发发（福清清）有限限公司、 诚丰物物业管理理有限公公司 诚丰钢钢琴厂等等生产实实体，分分别从事事家具的的生产、销售、工程等等业务。厂房面面积达6600000多平平方米，占地面面积将近近5000亩，服服务员工工、生产产及销售售人员超超过30000名名。在销售售管理方方面，充充分利用用公司遍遍布全国国的销售售网络，发挥四四十余家家分支机机构服务务快捷的的优势，资源共共享。诚丰物业业公司成成立于119999年，主主要以服服务为龙龙头，立立足于物物业行业业发展。公司一一直致力力于为住住户塑造造整洁、优美的的社区环环境。同同时诚丰丰物业公公司也是是一家科科技企业业，公司

9、司拥有高高资质的的优秀工工程师和和经验丰丰富的技技师，以以微电子子计算机机控制、工程技技术开发发等专业业构成科科技开发发基础力力量,开开发研制制了完全全基于网网络办公公管理的的软件产产品。软软件集经经验开发发研制，将各种种形式物物业公司司，不同同用户办办公需求求中具有有共性的的应用，抽象为为房产管管理、住住户管理理、工程程管理、设备管管理、财财务管理理、办公公室管理理、消防防保安、绿化保保洁管理理、电子子商务管管理等主主要方面面，应用用网络这这一共享享资源平平台和共共享途径径，围绕绕企业信信息源将将办公体体系全部部自动化化、流程程化、数数字化。凭借其其著名的的电子商商务网站站中国物物业网常常年

10、为中中国物业业企业提提供高质质量、多多层次的的电子商商务服务务.计算算机网络络信息化化建设及及应用只只是手段段，企业业通过高高技术实实现高效效率、低低运行成成本的办办公管理理体系，赢得最最大效益益，才是是真正的的目的。多年来来,勤劳劳的诚丰丰人始终终以“诚信服服务, 丰裕社社会”为服务务宗旨立立足于社社会。诚丰物业业公司不不仅有丰丰富的物物业管理理经验，同时还还聘请了了上海浦浦东潍坊坊物业集集团公司司作为常常年的咨咨询顾问问，不定定期的学学习上海海物管的的先进理理念和管管理经验验。公司司目前管管理的龙龙福山庄庄，位于于雨花区区，面积积3.66万平方方米，今今年已通通过ISSO90000质质量管

11、理理体系和和ISOO140000环环境管理理体系，管理已已步入智智能化的的范畴。小区内内设电子子监控系系统，224小时时保安值值勤、巡巡逻、站站岗，利利用科技技的手段段保证了了小区内内的安全全。山庄庄内的绿绿化设施施委派专专业公司司进行常常年养护护，绿化化始终保保持葱郁郁，茂盛盛；维修修工定时时对公共共设施进进行检查查及日常常维护，并能向向业主提提供室内内有偿维维修服务务。244小时专专人看管管大型地地下停车车场，免免去了业业主有车车难停的的烦恼。小区的的优质服服务，居居民的满满意，让让我们公公司更有有信心，更有能能力来迎迎接更多多的挑战战。公司拥有有高资质质的优秀秀工程师师和经验验丰富的的技

12、师，以中青青年科技技骨干为为主体的的机械、微电子子计算机机控制、工程技技术开发发等专业业所构成成的科技技开发基基础力量量,加之之高级管管理人员员和一支支精良的的专业，实施高高科技技技术成果果商品化化，产业业化，集集人才，信息成成果市场场四位一一体的科科工贸企企业。公公司开发发高新技技术产品品市场，热忱地地实行网网络管理理，逐步步推广网网络信息息，电子子商务服服务，以以优异的的服务树树立诚丰丰公司的的形象。公司开发发的物业业管理软软件和办办公自动动化软件件已全部部投入市市场，得得到了许许多用户户的赞同同。公司司的专业业化服务务不仅仅仅面向于于业主，也面向向于物业业管理公公司。公公司的家家政服务务

13、，绿化化服务，网络信信息工程程，软件件开发工工程等服服务都已已得到客客户的认认同，我我们的荣荣誉客户户遍及南南京、连连云港、上海等等地。公司把IIS90001国国际质量量认证体体系始终终贯穿于于管理全全过程中中，以优优异的服服务维护护着诚丰丰形象，彻底保保证消费费者的利利益。同同时诚丰丰还以其其蓬勃的的发展势势头，伴伴随行业业发展腾腾飞不断断前进。我们是以以“业主服服务满意意”为宗旨旨的物业业公司，我们的的服务准准则是：快速、便利、周到。诚丰人会会用自己己的产品品质量和和服务质质量去赢赢得广大大客户的的信任，使诚丰丰公司在在商品经经济竞争争中占有有一席之之地。一直以以来，我我们恪守守“诚信服服

14、务，丰丰裕社会会”的企业业信条，不断挑挑战，完完美自我我，从产产品的每每一个部部件做起起，从每每一个客客户做起起，使“诚丰”成为国国内外家家具市场场的某种种著名品品牌。遍遍布全国国的四十十多家全全资分支支机构营营销网络络和“九大服服务承诺诺”更为诚诚丰的优优质服务务奠定了了坚实的的基础。立足国国门，放放眼世界界。我们们满怀信信心与您您共发展展。诚信服务务，丰裕社社会真诚合作作，携手手共进第五部分分 企业资资质证书书第六部分分 服务承承诺日常物业业管理阶阶段是物物业管理理公司实实施管理理与服务务功能的的重要阶阶段，主主要内容容包括治治安管理理、车辆辆管理、机电设设备设施施的维修修与养护护、清洁洁

15、管理等等多方面面内容。（根据据实际情情况酌情情调整）保安管理理项目标准人流控制制对来访人人员须通通过保安安室，与与主人通通话征得得同意后后方可进进入，并并进行访访问登记记和离开开注销登登记手续续；对装装修、搬搬运人员员采取办办理出入入证的管管理，对对其活动动范围进进行一定定限制；对可疑疑陌生人人，采取取追踪、监控的的措施，必要时时可上前前询问。物流控制制对物资流流动实施施申报、盘查、登记制制度，住住户物品品的搬出出须向管管理处提提出申请请，由管管理处向向门岗传传达并提提供方便便，巡查查人员由由责任和和义务对对物资的的流动进进行礼貌貌的盘查查，所有有的物资资流动实实行登记记放行手手续。车流控制制

16、要求车辆辆保管员员熟悉每每辆车的的情况，同时强强调其高高度的责责任心和和管理人人员的严严格认真真的检查查制度，发放停停车证，及时记记录进出出车辆的的车牌号号、车型型等信息息，加强强巡查工工作，确确保不发发生丢失失案件。清洁卫生生管理划分日常常清洁和和定期清清洁项目目，合理理分派工工作任务务，分块块包干，责任到到人，保保持环境境始终清清洁干净净，无积积尘，无无卫生死死角，合合理安排排垃圾的的收集及及清运，做到日日产日清清。项目标准公共楼道道每天清洁洁一次，二天拖拖洗一次次。地面无杂杂物、无无明显污污渍。玻璃窗一一月擦一一次管道外表表，电、水表箱箱，各种种开关每每三天擦擦一次走道灯每每月擦一一次。

17、天花板每每月清洁洁一次。道路1、一天天清扫一一次。2、地面面无杂物物、积水水，无明明显污渍渍、泥沙沙。3、明沟沟内无积积水、杂杂物。4、半米米处目视视路面标标识牌无无灰尘、污渍。5、果皮皮箱、垃垃圾桶外外表无明明显污迹迹、垃圾圾附着物物。地下雨、污水井井的疏通通1、每月月疏通一一次。2、水流流畅通，井盖无无污迹。3、目视视井内壁壁无附着着物，井井底无沉沉淀物。绿地1、一天天清洁一一次。2、目视视无枯枝枝落叶，无果皮皮，无饮饮料罐等等杂物。3、无33CM边边长以上上石块，1000平方米米内烟头头在1个个以下。停车场1、一天天一次，整日保保洁。2、目视视地面无无果皮、纸屑，无积水水、污迹迹和杂物物

18、。3、每周周用水冲冲洗地面面一次。灭鼠、蚊蚊蝇、蟑蟑螂1、室内内半月一一次，室室外一月月一次。2、目视视无蚊蝇蝇飞舞。3、消灭灭孳生地地。物业维修修与保养养管理制定维修修保养计计划，定定期检查查公用设设备。机机电维修修人员224小时时当值，能够在在最短时时间内处处理突发发性情况况，如漏漏水、停停电等，尽量减减少住户户的不便便和损失失。项目标准供电1、配有有专业工工程技术术人员，变配电电操作维维护人员员均需有有高压操操作证。2、定期期维修、保养。3、变配配电设备备运行正正常，各各开关、仪表、指示灯灯完好，工作场场地整洁洁。供水、排排水1、定期期保养水水泵、阀阀门及管管道，定定期刷漆漆防止生生锈，

19、定定期保养养，无漏漏水、漏漏油现象象。2、经常常巡查供供水系统统，发现现有跑、冒、滴滴、漏现现象，及及时抢修修，杜绝绝浪费。3、各种种排污管管道无堵堵、漏现现象，排排污符合合环保要要求。4、保障障供水的的连续性性，遇突突发性事事故导致致停水，及时向向住户解解释。房屋建筑筑1、房屋屋外观完完好、整整洁、美美观，无无妨碍市市容和观观瞻的装装修和搭搭建。2、统一一制作标标识，公公共部位位管理有有序，无无乱贴、乱挂、乱堆现现象。3、房屋屋修理有有报修、回访记记录，零零星小修修，急修修及时率率98%以上，修理合合格率1100%。绿化与环环境布置置对花草树树木定期期施肥、浇水、防病治治虫、中中耕除草草和培

20、土土，并及及时修枝枝整形，补栽补补种。合理调整整绿化布布局，统统一标识识、标牌牌，使总总体环境境更和谐谐。节日环境境布置，营造温温馨氛围围。加强对宠宠物的管管理，不不允许影影响公共共环境和和骚扰他他人。便民服务务保质保量量落实好好住户的的零星修修理服务务，并为为住户提提供多种种服务，包括清清洁、代代送洗衣衣、代订订牛奶、定购车车船机票票等，作作倒明码码标价、合理收收费。建立投诉诉处理回回访制度度，定期期征询住住户意见见，认真真听取住住户的意意见和建建议，及及时妥善善地处理理好业主主的投诉诉，协调调住户的的矛盾。按时做好好管理费费的收缴缴工作，按规定定催缴各各类拖欠欠费用。无偿服务务共211项类

21、别编号项目内容容备注家政服务1搬运家具具2残疾人士士特别服服务3介绍保姆姆4代请家教教5代租汽车车6无偿配备备急救箱箱、急救救商务服务1代购车船船机票2代办旅游游手续3代寄、代代领邮件件4代订报刊刊、杂志志5临时代为为保管小小件物品品6代订牛奶奶7代订酒店店客房8代办银行行开户礼仪服务务1代办喜事事2小区内代代送礼品品、鲜花花3代为摄影影、摄像像文化服务务1开设棋类类活动场场所2义务检查查煤气管管道漏气气情况、宣传消消防活动动3义务宣传传家庭安安全用电电常识老年服务务1建立老年年活动组组织2组织老年年人交谊谊活动特色有偿偿服务类别编号项目内容容收费标准准日常维修修装饰服务务1铺贴普通通地砖50

22、元/平方米米2洗手盆安安装10元/平方米米3坐厕安装装50元/个4安装抽油油烟机20元/台5安装窗式式空调150元元/台6安装分体体式空调调250元元/台7安装热水水器200元元/套8安装玻璃璃5-500元/次次9安装灯具具/门铃铃/橱柜柜10-220元/个10安装吊灯灯20元/套11家用电气气检查、小修10-220元/次12换门锁10元/次13更换、检检修开关关、插座座10元/次14查线、换换线10元/小时15换镇流器器10元/只16木门维修修50元/工日17清洗排风风扇20-550元/次18清洗抽油油烟机50-1100元元/次19清洗空调调过滤网网1元/张张20安装灯具具、门铃铃、橱柜柜1

23、0-220元/次21修理、更更换电表表、水表表等10-220元/次22修理、更更换水阀阀、水龙龙头、各各类软管管等10-330元/次23修理洗手手盆、洗洗菜盆下下水道，马桶浮浮球10-550元/次24修理窗帘帘、拉窗窗等10-550元/次25疏通下水水道（主主管）20-2200元元/次26疏通下水水道（支支管）10-1100元元/次27修理家具具配件10-1100元元/次家政服务务1钟点家庭庭服务8元/小小时2木地板打打蜡0.5元元/平方方米3看护病人人15元/小时4快餐市价商务服务务1租售鲜花花、盆景景市价2电话市价3传真2元/张张4打字10元/张5洗车10元/辆6车打蜡市价各项指标标的承诺

24、诺序号指 标标承 诺诺实施措施施1房屋完好好率100%严格装修修审批管管理，建建全房屋屋档案记记录，落落实项目目责任人人，确保保房屋完完好2房屋零修修、急修及时时率99%以以上维修指令令下达后后15分分钟以内内到达现现场，及及时处理理故障，零修工工程及时时完成，急修工工程不过过夜，以以优质服服务为本本，实行行24小小时值班班制度3维修工程程质量合合格率100%强化岗位位技能培培训，落落实岗位位职责，建立回回访制度度，保证证反馈渠渠道畅通通，确保保维修工工程质量量4绿化完好好率98%以以上划分责任任区，落落实责任任人，实实行专人人管养，加强爱爱护绿地地宣传教教育，加加强巡视视监督，做好建建档记录

25、录，确保保绿地完完好5清洁、保保洁率99%以以上划分责任任区，责责任落实实到人，实行定定时清扫扫制度和和巡查监监督制度度，垃圾圾日产日日清，确确保区内内环境整整洁，空空气清新新6道路完好好率及使使用率99%以以上落实道路路养护责责任人，实现巡巡检制度度，保证证道路正正常合理理使用，定期养养护，确确保区内内道路完完好畅通通7雨水井、污水井井完好率率99%以以上责任到人人，巡查查到位，定期清清理，定定期疏通通，确保保完好8排水管、明暗沟沟完好率率99%以以上责任到人人，巡查查到位，养护及及时，确确保畅通通9路灯完好好率100%责任到人人，巡查查到位，定期清清洁，确确保完好好10停车场、自行车车棚完

26、好好率99%以以上责任到人人，巡查查到位，有坏必必修，确确保完好好11公共活动动设施完完好率98%以以上落实养护护责任人人，加强强爱护公公物宣传传教育，减少认认为损坏坏，实施施巡检制制，及时时保养维维修12消防设施施完好率率100%责任到人人，检查查到位，定期维维护，建建档记录录，确保保完好13有效投诉诉率与处处理率0.1%以下，1000%依法管理理，优质质服务，融洽关关系，加加强联系系与沟通通，杜绝绝对立与与不满，确保无无投诉，一旦发发生投诉诉，保证证处理，并保证证有结果果14管理人员员专业培培训合格格率100%按照公司司培训系系统对管管理人员员进行多多种形式式的培训训，以一一定约束束机制，

27、确保合合格率15维修服务务回访率率100%建立维修修项目的的回访制制度，采采取走访访、电话话访问的的形式回回访，并并做好维维修回访访记录，确保维维修质量量和用户户满意率率16物业管理理服务满满意率98%以以上通过信息息反馈渠渠道掌握握用户需需求，尽尽可能满满足需要要，加强强交流，消除不不满，确确保满意意第七部分分 项目主主要人员员资料第八部分分 组织机机构、人人员配置置、要求求和培训训组织机构构结构表表管理机构构设置 针对大大厦的实实际情况况，我公公司实行行“专业化化、一体体化、规规范化”的物业业管理服服务，并并设立管管理处为为物业管管理机构构，该机机构在公公司授权权下履行行“物业管管理合同同

28、”中规定定的权利利、义务务和责任任，全面面负责大大厦的日日常物业业管理工工作，组组织实施施各项物物业管理理服务，监督、控制管管理服务务质量，管理处处在经济济上实行行独立核核算。 方便、优美、安全的的物业管管理目标标，必须须建立合合理、有有效的内内部机构构，配备备一支训训练有素素的物业业管理员员工队伍伍。为此此，我们们在人员员配备上上坚持“精干、高效、敬业和和合理”的用人人原则，要求管管理人员员必须是是“一专多多能”，在管管理队伍伍建设上上，我们们将采用用规范管管理和人人性化管管理相结结合的方方式，运运用行之之有效的的激励机机制，充充分调动动全体员员工的积积极性，严格考考核关，并保持持一定的的淘

29、汰率率，确保保管理目目标的实实现。管管理处组组织结构构及人员员配备图图如下：客户服务部财务部管理处经理保安部商业部工程部保洁、绿化部行政部二、人员员的配置置和选聘聘要求岗 位人 数职 责要 求求经理1人负责管理理处的全全面工作作大专以上上，有较较强的组组织协调调能力和和丰富的的物业管管理经验验管理员4人来电来访访，接待待及投诉诉的处理理配合主主任对保保安、保保洁、维维修、工工作的监监督30岁以以下，熟熟悉电脑脑操作，沟通能能力强会计2人商业管理理员3人商业部分分的安全全、环境境卫生、公共秩秩序的维维护30岁以以下，熟熟悉电脑脑操作，沟通和和协调能能力强，突发事事件应对对能力强强客服主管管1人接

30、待业主主来电来来访，并并记录业业主的投投诉、建建议和意意见具有亲和和力，熟熟悉电脑脑操作，沟通和和协调能能力强，有一定定的服务务意识和和服务礼礼仪保安主管管1人主要负责责大厦的的公共秩秩序、安安全、消消防、保保安队员员的培训训和日常常管理男性，330岁以以下退伍伍军人，良好的的身体素素质和心心理素质质有一定定的领导导能力和和管理能能力工程主管管1人领导维修修人员的的对管理理区域的的电梯、给排水水、变配配电房、消防监监控、中中央空调调、照明明等机电电设备设设施的维维修和养养护男性，机机电工程程师。熟熟悉商业业项目庞庞大的机机电设备备设施的的维修和和养护程程序保安员38人含班长33人区域内公公共秩

31、序序的安全全，人员员物品出出入查验验，紧急急事故的的处理30岁以以下，初初中以上上文化，责任心心强，反反应灵敏敏，退伍伍军人优优先保洁绿化化垃圾清清运20人区域内的的保洁，消杀，垃圾杂杂草的清清运，树树木的修修剪施肥肥初中以上上文化，40岁岁以下，男女不不限，工工作认真真细致维修工8人小区房屋屋公共部部分，设设备设施施的日常常维护管管理，业业主报修修处理男性，440岁以以下，初初中以上上文化，有两年年以上物物业管理理维修经经验，要要电工证证，电梯梯维修证证三、人员员的培训训企业的竞竞争是人人才的竞竞争。而而人才的的竞争关关键在于于企业是是否能否否最大限限度地开开发人力力资源。要实现现管理人人员

32、素质质的现代代化，必必须规范范企业的的培训制制度，把把培训作作为企业业的发展展战略常常抓不懈懈。重点点开展电电脑培训训、外语语培训和和物业管管理培训训，提高高员工的的综合素素质。培训方针针“全员培培训，全全过程培培训”的培训训方针，使培训训真正落落到实处处。培训目标标培养一支支敬业爱爱岗、业业务精湛湛、良好好服务意意识的物物业管理理人才队队伍，培培养若干干名物业业管理行行业合格格的管理理处主任任和员工工，为的的管理目目标的实实现提供供可靠保保证。培训方式式自办班、外派培培训、参参观学习习、岗位位练兵、以考代代训、鼓鼓励自学学。培训要求求管理人员员持证上上岗率1100%，特殊殊工工作作人员持持证

33、上岗岗率1000%，其他员员工达到到岗位技技术精通通。每次次培训均均有记录录，并归归档保存存。培训考评评 没有考考核的培培训必将将是事倍倍功半，培训结结束后必必须进行行现场或或训后考考核，考考核分为为实际操操作与书书面考核核二种形形式，考考核成绩绩要建立立培训记记录档案案。作为为员工量量化考核核的依据据。培训计划划1、接管管前人员员培训培训内容容及计划划安排表表如下：内容主讲人/机构对象日期物业管理理的前期期介入行政部行政部中标后立立即执行行接管总动动员，企企业发展展概况、组织架架构经营营方针、质量方方针行政部全体员工工接管前一个月完成苏豪时代代广场概概况、管管理模式式及管理理目标行政部全体员

34、工工管理规章章制度、岗位责责任制管理处经经理全体员工工便民服务务标准及及作业程程序管理处经经理工程部公共设施施及设备备维护标标准及作作业程序序管理处经经理工程部治安保卫卫工作目目标及作作业程序序管理处经经理保安部清洁卫生生标准及及作业程程序管理处经经理保洁、绿绿化部物业管理理基本知知识管理处经经理全体员工工服务意识识、职业业道德、言行规规范、公公众形象象、仪容容仪表教教育。公司职能能部门全体员工工保安军体体训练保安班长长保安部保洁员技技能培训训管理经理理保洁、绿绿化部2、日常常管理人人员培训训（略）3、新进进员工岗岗前培训训企业发展展概况，组织架架构、经经营方针针、质量量方针介介绍。苏豪时代代

35、广场概概况，管管理模式式及管理理目标介介绍。管理规章章制度，岗位责责任制介介绍。岗位基本本技能、工作标标准及作作业程序序讲授。质量意识识、服务务意识、员工行行为规范范、职业业道德规规范讲授授。4、在岗岗人员培培训，每每月每人人两次以以上。内内容有：员工素素质、质质量服务务意识、仪容仪仪表、公公众形象象、员工工行为规规范、规规范服务务用语、职业道道德规范范、各位工作标标准、技技能技巧巧、各岗岗位责任任制、法法律知识识、消防防知识、沟通技技巧、急急救常识识等。第九部分分 固定资资产的配配置为保证苏苏豪时代代广场的的物业管管理质量量，我公公司拟投投入足以以保障我我公司管管理水准准的人力力、财力力、物

36、力力。我公公司拟配配置相关关设施设设备，用用于小区区的物业业管理，具体清清单如下下：序号项 目名 称称数 量量单价（元元）金额（元元）1办公类办公桌椅椅8（套）40032000电脑4（台）60000240000复印机1（台）9500095000资料、档档案橱8（个）50040000传真机1（台）2500025000电话5（部）40020000空调器2（台）3000060000验钞机1（台）4000040000保险箱1（只）1500015000管理人员员服装11（套套行针式式打印机机1（台）3000030000数码相机机1（部）5000050000档案盒1（批）5005

37、002食堂类电冰箱1（台）2500025000消毒柜1（台）800800灶具1（套）3200032000电热开水水器1（套）1700017000抽油烟机机1（套）1500015000桌椅20（套套）20040000餐具70（套套）30210003保安类对讲机10（套套力探照照灯5（只）20010000服装37（套套）10000370000高低床18（张张）25045000卧具31（套套）20062000警棍10（根根）30300更衣橱7（个）50035000洗衣机1（台）2000020000热水器1（台）2500025000电开水壶壶1（只）1700017000灭火器

38、20（只只）200400004维修类管道疏通通机2（台）1500030000污水潜水水泵2（台）50010000电锤2（台）1500030000手枪机1（只）3003002.5米米关节人人字梯1（张）5005001.2米米人字梯梯1（张）20020040米移移动插座座1（个）300300电焊机1（台）1000010000切割机1（台）500500磨光机1（台）350350维修工具具3（套）40012000水工工具具1（套）500500瓦工工具具1（套）300300工作服4（套）500200005 保洁类垃圾转运运车3（辆）1000030000小区保洁洁车5（辆）50025000保洁工作作服19

39、（套套）20038000保洁工具具19（套套）100190006绿化类草坪修剪剪机1（台）4200042000绿篱修剪剪机1（台）4500045000浇水橡胶胶管200（米）2.000400小推车1（辆）400400电动喷雾雾器1（台）500500工作服3（套）160480总合计 =SUM(ABOVE) 2088830第十部分分 综合报报价测算算、人工费费：、管理理处主任任（1人人）：445766元/月月，计：45000元/月；、管理理处副主主任（11个）：30000元/人/月月，计：30000元/月；、管理理员（44人）（资料、档案、接待、空房钥钥匙管理理、装修修、社区区文化等等）： 230

40、00元/人/月月，计：92000元/月；各部部门主管管（4人人）：223000元/人人/月，计：992000元/月月；、保安安员（338人）：13300元元/人/月，计计：4994000元/月月；、保洁洁员（220人）：9119元/人/月月，计：183380元元/月；、财务务人员（3人）18000元/人/月月，计：54000元/月；、维修修工（88人）115000元/人人/月，计：1120000元/月；、绿化化工人（4人）9000元/人人/月，计：336000元/月月；、车管管员（44人）8800元元/人/月，计计：32200元元/月；共计：887人11778800元/月月月人工费费福利利生活

41、活补贴合合计：111788801177880032%873300=184410116元治治安联防防费：330000元/月月清清洁管理理费耗耗材：99200020000=112200元元/月绿绿化管理理费：绿绿化面积积约1776633。330000元/月月办办公费（通信、办公用用水、电电、文具具用品，电脑、复印耗耗材等），52200元元/月社社区文化化活动费费：20000元元/月固固定资产产折旧费费：71176元元/月保保安保险险费：776000元/月月电电梯年检检维保费费及设施施设备维维修、养养护费：450000元元/月空调设设施设备备维修、养护费费：55500元元/月上述基本本支出总总额：+

42、=27737777.66元/月月不可预预见费：2733777762=547755元/月利润（成本的的8%）：27792553.118%=2233402元/月税金（收入的的5.55%）：元5.55%=11658876 元/月月总支出：为前十十三项之之和：33181180.9元/月物业类型型面积（MM2）物业费标标准（元/MM2月）备注住宅区24000312公共水电电分摊费费约020元元/M22商业区31799790空调、电电梯能源源分摊费费约75元/M2由此，我我们拟定定苏豪时时代广场场物业管管理服务务费为：测算说明明：根据据政府指指导价和和参照物物业管理理收费标标准，确确定住宅宅区物业业管理服

43、服务费为为1.2元/M2月，公公共水电电能耗费费为0.20/M2月；则则商业区区物业管管理服务务费为99.0元/M2月，公公共水电电能耗费费为7.50/M2月；第十一部部分 商业业场所的的难点重重点、商商住和谐谐统一对商场进进行专业业的物业业管理，规范和和统一商商场经营营秩序，是实现现商场经经营者经经营目标标的保证证。由于于商场自自身性质质的不同同，因此此我司在在对商场场进行管管理时并并不是将将我们在在住宅管管理中已已成熟和和成功的的管理模模式照搬搬到商场场管理中中去，而而是针对对商场经经营性的的实质进进行特色色管理。 通过过有层次次的公司司机构进进行宏观观计划与与调控，制订切切实有效效的符合

44、合法律法法规的管管理细则则，由具具有规范范化操作作、专业业技能、良好职职业道德德和高度度责任心心的管理理人员具具体实施施。在经经营秩序序、治安安保卫、环境卫卫生等方方面以综综合计划划、单项项计划、即时调调度相结结合的管管理运作作方式，建立目目标管理理、服务务质量管管理、成成本管理理体系，多层次次、多方方式、全全方位、全过程程的监督督控制，以实现现标准化化、规范范化、专专业化管管理。并并以服务务质量为为突破口口，以创创新的理理念为经经营户提提供最佳佳的经营营环境，活跃托托管物业业的商业业气氛。 ;yyR1=b* 商场管理理与一般般类型物物业管理理的最大大不同之之处就在在于商场场物业管管理的一一项

45、重要要工作是是要进行行商业形形象的宣宣传推广广，不断断扩大商商场的知知名度，树立良良好的商商场形象象，吸引引更多的的潜在承承租商和和消费者者。这是是商场实实施统一一管理的的一项必必不可少少的工作作，其作作用主要要有以下下几点： 第一一，是商商业特色色的体现现，是一一种无形形资产和和潜在的的销售额额，有助助于促进进消费者者的消费费观念从从买名牌牌到买店店牌的转转变，加加速商场场进入印印象时期期。 TT7uOOYtMM_ 第二，有助于于商场识识别系统统的建立立（包括括理念识识别系统统、视觉觉识别系系统、行行为识别别系统）。 6AHH nu 商场物物业和管管理主要要有以下下几个特特点 RRV/m6T

46、T4 1.进出人人员无法法控制，人员成成分复杂杂。2.清洁洁、园艺艺、绿化化、租摆摆、安防防、消防防、工程程（强弱弱电、空空调、电电梯、供供暖、给给排水、日常维维保、楼楼宇自控控等）工工作量较较大较复复杂。 - 3.使用人人如采用用摊位经经营、独独立柜台台经营，则较分分散和独独立，统统一管理理难，欠欠费、逃逃费现象象时有发发生； g ttm*88 4.购物物纠纷和和矛盾多多，物业业管理人人员又无无权处理理，公共共秩序维维护难度度大。 iAcc3xu 商场的的管理 I660Ef.CS 11.商场场管理的的复杂性性，决定定了物业业管理企企业要积积极配合合协助属属地的国国家行政政机关，如工商商局、公

47、公安局、税务局局和技术术监督局局等。因因为物业业管理企企业不是是国家执执法机关关，没有有执法权权.在处处理问题题时.稍稍不注意意就会越越权甚至至违法。因此，物业管管理企业业在处理理问题时时，要特特别注意意处理的的分寸，以免大大的纠纷纷和诉讼讼的发生生。 55#KKpY 2.物物业管理理企业在在安全保保卫上主主要负责责公共场场所的秩秩序维护护，预防防和制止止可能发发生的意意外事故故。只要要经营者者不违反反管理规规定，就就不要干干涉经营营者的正正常经营营活动，但也注注意不要要成为经经营者违违法经营营的保护护伞，更更不能变变相沦为为经营者者的私人人保护力力量。 ,+ddsUq$ 3.物业管管理企业业

48、对物业业内部的的防火、防盗工工作要时时刻警惕惕，思想想上不能能有丝毫毫的松懈懈和麻痹痹。因为为是公共共场所，随时都都可能发发生意外外事故。保安员员平时应应把专业业技能、快速反反应能力力、应急急方案的的演练等等作为日日常训练练的重点点，以增增强突发发事件的的处理能能力。物物业管理理企业最最好能把把业主组组织起来来，成立立义务消消防队和和义务安安全队，以保证证商场正正常经营营活动的的进行居住和和商业和和谐统一一苏豪时代代广场是是一幢集集居住、商场、餐饮、娱乐为为一体的的多功能能综合性性大楼。入住苏苏豪时代代广场，它将人人们的“衣、食食、住、行”周到而而完美的的结合在在一起，使人们们足不出出户就能能

49、享受完完美现代代化居住住生活。最终达达到为业业主提供供良好的的购物环环境和生生活环境境、为商商家提供供良好的的经营环环境和经经营市场场的有机机结合，达到居居住、商商业和社社会相和和谐和统统一管理理的目的的。第十十二部分分 机电设设备设施施的管理理一、给排排水系统统的保养养与管理理水泵房管管理规定定值班人员员应对水水泵房进进行日常常巡视,检查水水泵、管管道接口口和阀门门有无滴滴水现象象.经常检查查水泵控控制柜的的指示灯灯指示,观察停停泵时水水泵压力力表指示示.在正正常情况况下消防防泵、生生活泵、恒压泵泵、污水水泵的选选择开关关应放在在自动位位置. 生活水泵泵规定每每星期至至少轮换换使用一一次,接

50、接触器主主开关每每月检查查一次. 消防泵按按消防安安全相关关规定进进行管理理. 泵房每周周打扫一一次,泵泵及管道道每月至至少检查查擦洗一一次.水池每月月应加盖盖上锁,钥匙由由值班人人员管理理,透气气孔需用用纱布包包扎,以以防杂物物掉入水水池中.保证水泵泵房的通通风、照照明以及及应急灯灯在停电电状态下下的正常常使用.水池水箱箱的清洗洗地下水池池或屋顶顶水箱一一年至少少清洗两两次,若若遇到特特殊需要要可增加加清洗次次数.水水池或水水箱清洗洗人员许许持有健健康合格格证,清清洗作业业前一天天应通知知有关用用户知晓晓停水时时间,以以便用户户作好储储水准备备.清洗前应应作好所所需机电电工具、检测工工具、清

51、清洁工具具以及消消毒药物物的准备备工作.对于屋顶顶水箱有有两个以以上水箱箱供水是是,应轮轮流清洗洗,以避避免停水水给用户户带来不不便.清洗程序序有以下下几步:第一步:关闭总总阀,关关闭水箱箱之间的的连通阀阀门,开开启泄水水阀,排排空水池池、水箱箱中的水水.第二步:让泄水水阀处于于开启状状态,用用鼓风机机对着水水池、水水箱口吹吹风2小小时以上上,以便便空气流流通,排排除水池池、水箱箱中的有有毒气体体,吹进进新鲜空空气.第三步:用燃着着的蜡烛烛放入池池底检查查是否因因缺氧而而熄灭,以确定定水池、水箱中中的空气气是否足足够.第四步:清洗和和检查人人员进入入池内开开始工作作.第五步:清洗人人员用洗洗洁

52、剂对对池壁和和池底洗洗刷不少少于3遍遍,洗刷刷完毕用用清水整整体冲洗洗一遍.维修人人员对水水池中的的管道、阀门、浮球、水位控控制电路路进行检检查、维维修.第六步:清洗完完毕后排排尽水池池中的污污水,清清除污迹迹，并向向水池底底部喷洒洒消毒药药水，封封闭半小小时后排排出消毒毒水。第七步:水池内内注入适适量自来来水, 用清水水将上述述部位反反复清洗洗,清洗洗出消毒毒药水.第八部：在清洗洗工作彻彻底完成成以后，开闸向向水池、水箱注注水,达达到标定定的水位位高度,并加盖盖加锁.第九步:取水样样到市卫卫生防疫疫检测站站化验取取证.水泵房的的定期保保养生活水泵泵和空调调系统每每周进行行一次一一般性的的检查

53、保保养,每每年进行行一次全全面的保保养.消防水泵泵和喷洒洒泵每两两月、补补压泵没没3个月月进行一一次试运运行,运运行时间间为100-155分钟,消防泵泵启动时时在管网网顶部试试消防栓栓出口喷喷水射程程达6米米以上,每半年年进行一一次全面面的保养养.排污泵、潜水泵泵每半年年进行一一次全面面的保养养.水泵保养养时应把把与泵体体相连的的5米范围围内的阀阀门压力力表管道道等随泵泵同时保保养.泵体的保保养:检查泵体体有无破破损,铭铭牌完好好,水流流方向指指示明确确清晰,外观整整洁,油油漆完好好;补充润滑滑油;检查盘根根密封情情况,若若有漏水水应增加加或更换换石棉绳绳填充料料;联轴器的的联接螺螺丝和橡橡胶

54、垫圈圈若有损损坏,应应予以更更换;紧固机座座螺丝并并做防锈锈处理;生活水泵泵和空调调水泵因因运转频频繁,每每年应拆拆开联轴轴器两端端轴承进进行清洗洗或更换换;电机的保保养：检查外观观整洁度度，铭牌牌完好，接地线线连接良良好。拆开电机机接线盒盒内的导导线连接接片，用用5000伏兆欧欧表摇测测电机绕绕线组相相与相相相对地间间的绝缘缘电阻值值不底于于0.55兆欧。电机接线线盒内三三相导线线及连接接片应牢牢固、紧紧密。相关阀门门、管道道及附件件的保养养：各阀门开开关应灵灵活，内内外无渗渗漏。单向阀动动作应灵灵活，阀阀体内外外无渗漏漏。压力表指指示准确确表盘清清晰。管道及各各附件外外表整洁洁美观，无裂纹

55、纹，油漆漆完整无无脱落。判断水泵泵转向是是否正确确，若有有误应予予以更正正。控制柜的的保养：断开控制制柜总电电源，检检查各转转换开关关，启动动、停止止按钮动动作应安安全可靠靠。检查柜内内的空气气开关、接触器器、继电电器等电电器是否否完好，紧固各各电器接接触线头头和接触触线端的的接线螺螺丝。清洁控制制柜内外外灰尘。合上总电电源，检检查电源源指示是是否正常常。保养完毕毕启动水水泵，观观察电流流表、指指示灯指指示是否否正常。观察水泵泵运转是是否平稳稳，无明明显振动动和异声声，压力力表指示示是否正正常，控控制柜各各电器无无不良噪噪音。二、电气气与电路路系统的的保养与与管理配电房管管理规定定负责供电电运

56、作和和维修的的人员必必须持证证上岗，熟悉配配电设备备情况、操作方方法和安安全注意意事项。配送电建建立244小时运运行值班班制度，对配电电装置及及高压室室经常进进行巡查查，做好好每日巡巡视记录录、值班班记录，执行交交接班制制度。配电设备备由专职职人员负负责管理理和值班班，配电电设备的的倒闸操操作由值值班员单单独进行行，其他他在场人人员只做做监护，不得插插手；严严禁两人人同时倒倒闸操作作，以免免发生错错误。值班人员员应密切切注意电电压表、电流表表、功率率因数表表的指示示情况；严禁变变压、空空气开关关超载运运行。经常保持持配电房房地面及及设备外外表清洁洁无尘。停电时，应提前前向用户户发出通通知；恢恢

57、复送电电时，在在确认供供电线路路正常、电气设设备完好好后方可可送电。 供电线线路严禁禁超载供供电,配配电房内内禁止乱乱拉乱接接线路.在夏季季供点时时,应按按负荷的的需求有有计划的的切换变变压器.做好配电电房的防防水、防潮潮工作,堵塞漏漏洞;严严防蛇、老鼠等等小动物物进入配配电房.保持配电电房消防防设施的的完好齐齐备,保保证应急急灯在停停电状态态下能正正常使用用.发电机房房管理规规定发电机房房门平时时上锁,锁匙由由配电房房值班人人员管理理,未经经部门领领导批准准,非工工作人员员严禁入入内.配电值班班人员必必须熟悉悉发电机机的基本本性能和和操作方方法,发发电机运运行时,应经常常性的巡巡视检查查.平

58、时应经经常检查查发电机机的机油油油位、冷却水水水位是是否合符符要求,柴油箱箱中的储储备油量量应保持持能满足足发电机机带负荷荷运行88小时的的油量.发电机每每月空载载试运行行一次,运行时时间不大大于155分钟,平时应应将发电电机置于于自动启启动状态态.发电机一一旦启动动运行,值班人人员应立立即前往往机房观观察,启启动送风风机,检检查发电电机各仪仪表指示示是否正正常.严格执行行发电机机定期保保养制度度,做好好发电机机运行记记录和保保养记录录.定期清扫扫发电机机房,保保证机房房和设备备的整洁洁,发现现漏油现现象及时时处理.加强防火火和消防防管理意意识,确确保发电电机房消消防设施施完好齐齐备.电气维修

59、修管理规规定 电气维维修人员员必须持持证上岗岗,严格格按照国国家部门门标准电气安安装工作作规程作业.在进行电电气维修修时维修修人员应应穿戴好好安全防防护用品品,配备备绝缘良良好的电电工工具具.维修和保保养电气气设备时时,应按按要求做做好保证证安全的的组织和和技术措措施,维维修班班班长应在在分配工工作的同同时向维维修人员员说明工工作中的的安全注注意事项项,并在在工作中中检查、监督执执行情况况.在配电干干线、变变压器、低压配配电箱上上作业时时,应设设专人监监护,并并至少两两人进行行.一般情况况下,尽尽量避免免带电作作业,若若有特殊殊需要而而必须带带电作业业时,应应装设隔隔离挡板板,并有有专人监监护

60、.在一经合合闸即可可送电到到工作地地点的开开关和闸闸刀的操操作把手手上,应应悬挂“禁止合合闸,有有人作业业”的标识识牌.维修或保保养后的的电气设设备或线线路,在在经抢救救无误、拆除所所有安全全措施、全体人人员撤出出工作现现场后,方可送送电.发电机的的定期保保养每个月开开动发电电机空载载试机一一次,每每次半小小时.每季度保保养,即即试机一一次(11小时),保养养程序如如下:第一步：断开发发电机的的输出自自动开关关,把选选择开关关置于手手动状态态,断开开控制电电源.第二步：检查蓄蓄电池液液位,液液位偏低低时应根根据电解解液浓度度加入硫硫酸溶液液或蒸水水。第三步：拆下空空气、机机油滤清清器，用用汽油