某物业管理制度范本

1、物业管理理制度 叶县新新叶物业业管理服服务有限限公司 - 6 -1目录TOC o 1-4 h u HYPERLINK l _Toc5678 前言 PAGEREF _Toc5678 - 6 - HYPERLINK l _Toc4445 第一部分分岗位职职责 PAGEREF _Toc4445 - 7 - HYPERLINK l _Toc7775 (一)公公司总经经理岗位位职责 PAGEREF _Toc7775 - 7 - HYPERLINK l _Toc10585 （二）物物业经理理岗位职职责 PAGEREF _Toc10585 - 7 - HYPERLINK l _Toc10583 （三）市市场

2、管理理员岗位位职责 PAGEREF _Toc10583 - 8 - HYPERLINK l _Toc25030 （四）文文员岗位位职责 PAGEREF _Toc25030 - 8 - HYPERLINK l _Toc20230 （五）出出纳岗位位职责 PAGEREF _Toc20230 - 9 - HYPERLINK l _Toc19905 （六）工工程维修修主管岗岗位职责责 PAGEREF _Toc19905 - 99 - HYPERLINK l _Toc4989 （七）保保洁主管管岗位职职责 PAGEREF _Toc4989 - 10 - HYPERLINK l _Toc28143 （八）

3、保保安人员员岗位职职责 PAGEREF _Toc28143 - 11 - HYPERLINK l _Toc16953 （九）消消防员（保安员员兼）岗岗位职责责 PAGEREF _Toc16953 - 113 - HYPERLINK l _Toc21260 （十）水水电维修修人员岗岗位职责责 PAGEREF _Toc21260 - 114 - HYPERLINK l _Toc4369 （十一）保洁员员岗位职职责 PAGEREF _Toc4369 - 114 - HYPERLINK l _Toc20088 （十二）绿化工工岗位职职责 PAGEREF _Toc20088 - 115 - HYPERL

4、INK l _Toc5388 第二部分分公共制制度 PAGEREF _Toc5388 - 15 - HYPERLINK l _Toc21860 （一）接接待来信信来访来来电投诉诉制度 PAGEREF _Toc21860 - 166 - HYPERLINK l _Toc26322 （二）管管理人员员文明服服务标准准 PAGEREF _Toc26322 - 116 - HYPERLINK l _Toc20250 （三）员员工文明明服务要要求 PAGEREF _Toc20250 - 17 - HYPERLINK l _Toc17593 （四）员员工廉洁洁工作制制度 PAGEREF _Toc17593

5、 - 18 - HYPERLINK l _Toc3049 （五）服服务工作作管理制制度 PAGEREF _Toc3049 - 118 - HYPERLINK l _Toc25569 （六）鼓鼓励员工工和业主主参与管管理制度度 PAGEREF _Toc25569 - 119 - HYPERLINK l _Toc8786 第三部分分物业部部管理制制度 PAGEREF _Toc8786 - 19 -（一）市市场管理理员工作作责任监监督区日日巡视制制度（二）物物业管理理部走（回）访访制度 HYPERLINK l _Toc24266 第四部分分安全、消防、车辆管管理制度度 PAGEREF _Toc242

6、66 - 221 - HYPERLINK l _Toc4673 第一章 安全全管理制制度 PAGEREF _Toc4673 - 22 - 一： HYPERLINK l _Toc8811 保保安人员员守则 PAGEREF _Toc8811 - 222 - 1、 HYPERLINK l _Toc17520 值班管管理规定定 PAGEREF _Toc17520 - 223 - 2、 HYPERLINK l _Toc12358 交接班班制度 PAGEREF _Toc12358 - 223 - 3、 HYPERLINK l _Toc23236 保安员员培训制制度 PAGEREF _Toc23236 -

7、224 - 4、 HYPERLINK l _Toc9785 警棍使使用制度度 PAGEREF _Toc9785 - 224 - 5、 HYPERLINK l _Toc25663 巡逻车车使用管管理规定定 PAGEREF _Toc25663 - 225 - 6、 HYPERLINK l _Toc1391 对讲机机使用制制度 PAGEREF _Toc1391 - 26 - 7、 HYPERLINK l _Toc6854 监控系系统操作作制度 PAGEREF _Toc6854 - 227 - 8、 HYPERLINK l _Toc4092 背景音音乐播放放制度 PAGEREF _Toc4092 -

8、277 - 9、 HYPERLINK l _Toc28890 重大事事件报告告制度 PAGEREF _Toc28890 - 277 - HYPERLINK l _Toc11310 二：紧急急事件处处理程序序 PAGEREF _Toc11310 - 228 - HYPERLINK l _Toc16922 1、突发发事件处处理程序序 PAGEREF _Toc16922 - 228 - HYPERLINK l _Toc25817 2、斗殴殴等暴力力事件的的处理程程序 PAGEREF _Toc25817 - 28 - HYPERLINK l _Toc648 3、盗窃窃等破坏坏事件的的处理程程序 PAG

9、EREF _Toc648 - 29 - HYPERLINK l _Toc3397 4、电梯梯困人的的处理程程序 PAGEREF _Toc3397 - 29 - HYPERLINK l _Toc18339 5、停电电停水的的处理程程序 PAGEREF _Toc18339 - 29 - HYPERLINK l _Toc14071 6、发现现有人触触电的处处理 PAGEREF _Toc14071 - 330 - HYPERLINK l _Toc17183 第二章消消防管理理制度 PAGEREF _Toc17183 - 330 - HYPERLINK l _Toc12266 消防安全全检查制制度 PA

10、GEREF _Toc12266 - 30 - HYPERLINK l _Toc5807 消防培训训制度 PAGEREF _Toc5807 - 330 - HYPERLINK l _Toc30753 灭火器管管理规定定 PAGEREF _Toc30753 - 330 - HYPERLINK l _Toc31484 火灾处理理制度 PAGEREF _Toc31484 - 331 - HYPERLINK l _Toc902 第三章车车辆管理理制度 PAGEREF _Toc902 - 311 - HYPERLINK l _Toc6093 一、出入入管理 PAGEREF _Toc6093 - 311 -

11、 HYPERLINK l _Toc3211 二、停放放管理 PAGEREF _Toc3211 - 322 - HYPERLINK l _Toc3678 第五部分分 设施施设备管管理制度度 PAGEREF _Toc3678 - 332 - HYPERLINK l _Toc17037 一、目的的 PAGEREF _Toc17037 - 333 - HYPERLINK l _Toc25575 二、范围围 PAGEREF _Toc25575 - 333 - HYPERLINK l _Toc30389 三、职责责 PAGEREF _Toc30389 - 333 - HYPERLINK l _Toc381

12、2 四、工作作程序 PAGEREF _Toc3812 - 333 - HYPERLINK l _Toc2099 五、工程程维修部部人员安安全操作作规程 PAGEREF _Toc2099 - 377 - HYPERLINK l _Toc8192 六、 维维修材料料管理制制度 PAGEREF _Toc8192 - 38 - HYPERLINK l _Toc30617 第六部分分员工考考勤管理理制度 PAGEREF _Toc30617 - 399 - HYPERLINK l _Toc29820 第一条：请销假假 PAGEREF _Toc29820 - 339 - HYPERLINK l _Toc42

13、79 第二条：病假 PAGEREF _Toc4279 - 39 - HYPERLINK l _Toc27019 第三条：事假 PAGEREF _Toc27019 - 39 - HYPERLINK l _Toc25586 第四条：年假 PAGEREF _Toc25586 - 339 - HYPERLINK l _Toc32198 第五条：婚假 PAGEREF _Toc32198 - 39 - HYPERLINK l _Toc3615 第六条：产假 PAGEREF _Toc3615 - 40 - HYPERLINK l _Toc6344 第七条：丧假 PAGEREF _Toc6344 - 40 -

14、 HYPERLINK l _Toc1564 第八条：旷工 PAGEREF _Toc1564 - 40 - HYPERLINK l _Toc5345 第九条：迟到、早退 PAGEREF _Toc5345 - 400 - HYPERLINK l _Toc10306 第十条: 签到到签退（打卡制制） PAGEREF _Toc10306 - 41 - HYPERLINK l _Toc30287 第十一条条：加班、调休 PAGEREF _Toc30287 - 411 - HYPERLINK l _Toc18102 第七部分分环境保保洁管理理制度 PAGEREF _Toc18102 - 411 - HYP

15、ERLINK l _Toc16695 第一章:总则 PAGEREF _Toc16695 - 42 - HYPERLINK l _Toc17807 第二章:保洁工工作的日日常管理理 PAGEREF _Toc17807 - 442 - HYPERLINK l _Toc29386 第三章:清洁工工具领用用管理 PAGEREF _Toc29386 - 422 - HYPERLINK l _Toc26181 第四章:常用工工具操作作 PAGEREF _Toc26181 - 443 - HYPERLINK l _Toc23682 第五章:保洁人人员安全全操作管管理 PAGEREF _Toc23682 -

16、43 - HYPERLINK l _Toc302 第八部分分 电梯梯安全运运行管理理办法 PAGEREF _Toc302 - 433 - HYPERLINK l _Toc20661 第一章 总 则则 PAGEREF _Toc20661 - 444 - HYPERLINK l _Toc24984 第二章 电梯安安全运行行管理制制度 PAGEREF _Toc24984 - 44 - HYPERLINK l _Toc3986 第三章 电梯使使用管理理规定 PAGEREF _Toc3986 - 466 - HYPERLINK l _Toc27094 第四章 电梯安安全文明明使用规规则 PAGEREF

17、_Toc27094 - 47 - HYPERLINK l _Toc32354 第五章 电梯三三角钥匙匙管理规规定 PAGEREF _Toc32354 - 50 - HYPERLINK l _Toc9963 第六章电电梯应急急制度 PAGEREF _Toc9963 - 511 - HYPERLINK l _Toc19001 第七章电梯作作业人员员教育培培训考核核制度 PAGEREF _Toc19001 - 54 - HYPERLINK l _Toc23365 第九部分分 消防防应急预预案 PAGEREF _Toc23365 - 55 - HYPERLINK l _Toc24184 第十部分分 安

18、安全生产产管理制制度 PAGEREF _Toc24184 - 59 - HYPERLINK l _Toc30969 第一章 总则 PAGEREF _Toc30969 - 600 - HYPERLINK l _Toc29705 第二章 机构与与职责 PAGEREF _Toc29705 - 600 - HYPERLINK l _Toc22796 第三章 安全生生产责任任制 PAGEREF _Toc22796 - 61 - HYPERLINK l _Toc17820 第四章 安全教教育与培培训 PAGEREF _Toc17820 - 62 - HYPERLINK l _Toc4749 第五章 设备、

19、劳动场场所 PAGEREF _Toc4749 - 63 - HYPERLINK l _Toc907 第六章个个人防护护用品和和职业的的预防 PAGEREF _Toc907 - 633 - HYPERLINK l _Toc14865 第七章 检查整整改 PAGEREF _Toc14865 - 63 - HYPERLINK l _Toc1834 第八章 奖罚 - 81 -前言为加强公公司正规规化管理理，强化化对员工工的管理理，使各各项工作作有章可可循、有有据可依依，特制制定本公公司内内部规章章制度，各部部门员工工应根据据本部门门工作分分工，加加强对本本制度的的学习和和领会，认真执执行本规规章制度度

20、中公共共制度和和相应制制度，并并严格加加以实施施。本规章制制度连同同公司司管理规规定、房屋屋租赁合合同、装修修管理协协议文文件及相相关管理理制度，具有同同等的效效力，各各职能部部门应按按照本制制度对所所属员工工加以管管理和考考核，违违反本规规章制度度将在公公司考核核中予以以相应处处罚。不尽之处处，公司司将适时时予以补补充。本规章制制度从下下发之日日起执行行。 叶县新新叶物业业管理有有限公司司签发人：年月日日第一部分分岗位职职责(一)公公司总经经理岗位位职责1、严格格执行国国家、省省、市有有关物业业管理的的方针、政策。2、带领领全体员员工对物物业管辖区实实行全方方位管理理，保证证物业完完好状态态

21、，提高高使用效效益。3、注意意经济效效益，精精心理财财，开源源节流，满足业业主需求求。4、抓好好精神文文明建设设，维护护业主合合法权益益，树立立良好的的企业形形象。5、制订订和完善善公司各各项规章章制度，建立良良好的工工作秩序序。6、制订订年度工工作计划划，明确确目标、任务，督促所所属部门门履行岗岗位职责，坚持年年终考核核。7、重视视人才，合理使使用干部部，按照照德、勤勤、能、绩定期期进行考考核。调动各方方积极性性，共同同管好物物业。定定期向上上级领导导汇报工工作及经营收收支情况况，以各各种方式式听取业业主和使使用人的的建议、意见和和要求，并及时时答复，认真解解决。9、关心心员工生生活，努努力

22、提高高员工工工资福利利，改善善工作条条件。10、经经常与上上级公司司和政府府相关部部门沟通通，理顺顺关系，创造良良好的外部环环境。（二）物物业经理理岗位职职责在总经理理直接领领导下，贯彻执执行公司司各项方方针、政政策，全全面负责责物业部部的日常常事务和和管理工工作。1、建立立、健全全各项规规章制度度，检查查督促岗岗位责任任制的执执行情况况，不断断提高服服务质量量，落实实奖惩制制度；2、安排排和调整整本部门门人员工工作，负负责制定定本部门门的工作作计划，并组织织编写管管理报告告和各种种通知、公函；3、负责责传达公公司文件件、通知知及会议议精神；4、检查查监督本本辖区工工程维修修部、保保安队、保洁

23、部部人员以以及管理理员工作作情况并并进行考考核，按按公司内部规规章制度度的要要求抓好好管理；5、熟悉悉国家有有关法规规和物业业管理规规定，掌掌握各业业主情况况，检查查督促各各责任区区管理的的实际操操作；6、随时时掌握租租金、管管理费、水电费费等交纳纳情况，及时做做好物业业管理费费催交的的组织工工作，并并组织解解决好有有关投诉诉，不断断改进服服务质量量；7、抓好好本部门门的组织织工作和和思想工工作，主主持日常常和定期期工作会会议，研研究拟定定下一步步工作计计划；8、加强强各部的的团结合合作，树树立整体体思想，密切与与其他部部门的联联系，互互相沟通通、协调调；9、认真真完成公公司交给给的其他他任务

24、。（三）市市场管理理员岗位位职责 1、 监督、检查、管理市市场内日日常事务务工作。2、熟悉悉市场内内房屋分分布、商商户经营营情况、设施及及各类标标志、广广告位、车位的的使用情情况。3、负责责市场内内公共卫卫生检查查管理工工作，保保持市场场内干净净整洁。 4、宣宣传、贯贯彻执行行市场管管理法规规及公司司管理规规定，及及时纠正正违反市市场管理理规定的的人和事事。 5、负负责市场场内广告告位的规规划管理理，及时时安排更更新规划划内广告告位画面面，清除除私啦乱乱贴广告告。6、检查查公共设设施、标标志、完完好情况况，发现现问题及及时安排排维修整整改。 7、掌掌握经营营户的基基本经营营情况，做好经经营户管

25、管理，提提供规范范市场及及业态调调整依据据，对门门市、摊摊位的租租金等清清晰明了了。8、及时时掌握市市场动态态，收集集、反馈馈市场信信息。9、调解解市场纠纠纷，执执行和处处理一般般消费纠纠纷，保保护消费费者和经经营者的的合法权权利。10、完完成公司司领导交交办的各各项工作作。（四）文文员岗位位职责 1、负负责部门门的文件件撰写、整理工工作； 2、负负责员工工考勤，收发传传达文件件等日常常工作，妥善保保管各类类来文；严格遵遵守公司司保密措措施，无无泄漏现现象。3、负责责部门人人事档案案管理，设施、设备、图纸资资料、物物品档案案管理，物业部部日常工工作等业业务管理理。4、做好好物业会会议前的的准备

26、工工作，会会议通知知、会议议记录、落实会会议布置置工作完完成情况况。5、负责责统计物物业人事事变动情情况，及及时建档档确保档档案信息息准确。6、及时时准确统统计各类类月、季季度、年年度报表表，分析析总结提提出整改改意见和和建议。7、负责责装修管管理协议议的签订订、商户户信息统统计、建建档工作作，水电电费的办办理充值值，建档档工作。8、接待待来访的的业主，对其提提出的问问题及意意见，予予以解释释解答，并将详详细内容容记录在在案；9、做好好物品、材料领领用、保保管、发发放和登登记工作作。10、向向各业主主发出书书面缴纳纳各项费费用的通通知书；11、完完成上级级领导交交办的其其他工作作任务。（五）出

27、出纳岗位位职责 1、清清点汇总总部门交交来的款款项；2、审核核原始凭凭证是否否完整；3、发放放工资、奖金，支付符符合手续续的费用用；4、处理理银行存存款收入入和支出出业务；5、填制制记帐凭凭证，交交会计记记帐；6、正确确使用发发票，保保证现金金和银行行支票使使用安全全。（六）工工程维修修主管岗岗位职责责 在物业业部的直直接领导导下，对对工程维维修服务务项目的的管理，组织对对市场内内的房屋屋、设施施设备进进行检查查、维修修、改造造及保养养，装修修监督检检查等日日常工作作，确保保市场内内 HYPERLINK t C:Documents%20and%20SettingsAdministrator桌面

28、_blank 物业管管理的正正常运转转，具体体职责如如下： 1、根根据工程程维修服服务项目目的管理理目标，制订市市场内物物业装修修、维修修及养护护的实施施方案。 2熟悉悉房屋结结构特点点以及使使用要求求。 3、熟熟悉 HYPERLINK t C:Documents%20and%20SettingsAdministrator桌面_blank 物物业管理理条例与公司司管理的的有关规规章 HYPERLINK t C:Documents%20and%20SettingsAdministrator桌面_blank 制度度。 4掌握握市场内内房屋的的分布情情况、结结构类型型，地上上及地下下管道的的走向、分

29、布和和起止点点。 5接受受商户报报修或咨咨询时，态度要要热情、和蔼，及时解解答、解解决商户户的疑难难问题。 6组织织维修人人员对市市场内房房屋本体体及公共共配套设设施进行行检查、维修及及保养，确保地地下排污污、雨水水管道的的畅通。 7定期期巡查房房屋使用用情况，对发现现房屋质质量问题题应及时时安排维维修，落落实整改改情况。并填写写隐患记记录。 8、负负责公司司新接管管物业项项目的房房屋设施施设备，供电、给排水水、消防防、电梯梯、弱电电系统及及建筑装装修项目目的验收收和资料料核实工工作； 9、负负责查验验用户装装修报批批手续和和审批装装修方案案，监督督装修方方案的实实施。 10、负责编编制设备备

30、、设施施维修保保养计划划，落实实计划的的执行情情况。 11、负责对对维修、装修项项目、设设备进行行验收，负责对对设备保保养、维维修、工工程项目目装修进进行技术术审核。 12、负责所所有设备备、设施施系统（供电、给排水水、电梯梯、消防防、计量量等）的的管理、运行、维修等等工作； 13、遇到重重大事件件及时向向领导汇汇报，同同时积极极采取相相应措施施、组织织抢修。完成公司司交待的的其它工工作任务务。（七）保保洁主管管岗位职职责 1、遵遵守本公公司的规规定、要要求，尽尽职尽责责按照操操作规程程及保洁洁标准所所要求做做好本责责任区工工作。 2、负负责保洁洁工作的的具体实实施，学学习相关关业务知知识技能

31、能，接受受培训，掌握清清洁工具具基本操操作技能能。3、严格格按相应应操作规规程使用用、存放放、保管管保洁设设备、设设施，发发生损坏坏或丢失失时及时时上报备备案，按按有关规规定处理理。正确确使用各各种清洁洁药剂，严禁浪浪费。4、主动动安排卫卫生突击击工作，如：领领导、贵贵宾参观观、门前前走廊积积雨、积积雪的清清扫突击击工作。5、积极极向商户户宣传卫卫生常识识，劝阻阻并制止止不卫生生，不文文明的现现象和行行为。在在保洁过过程中，如发现现公共设设施有损损坏，应应及时上上报。6、每天天必须对对管理区区域全面面检查一一次，并并进行认认真记录录，每月月对各项项管理工工作的实实施情况况进行评评价，并并填写相

32、相应表格格。7、负责责制定每每月管理理工作实实施计划划，并对对 HYPERLINK 工作计计划逐项项进行检检查、指指导和落落实，抓抓住管理理工作中中的薄弱弱环节，统筹安安排，合合理布置置。8、对管管理区域域工作高高标准、严要求求，除定定期检查查以外，还要采采取不定定期的抽抽查，突突出重点点，兼顾顾全面。9、保洁洁员的安安全作业业、工作作质量、物料消消耗、设设备使用用等负有有管理责责任。10、完完成上级级领导交交办的其其他任务务。（八）保保安人员员岗位职职责一:总则则1、贯彻彻执行公公安机关关和上级级部门制制订的各各项法规规和制度度，努力力维护好好物业辖辖区内的的治安安安全；2、遵守守公司规规章

33、制度度，服从从领导，完成公公司交给给的其它它工作任任务；3、负责责做好对对辖区内内的巡逻逻、值班班工作，做好大大宗物品品进、出出物业辖辖区的登登记工作作；4、负责责做好市市场内机机动车辆辆的管理理工作；5、负责责做好综综合管理理工作；治安、消防、市场文文明经营营等工作作。6、熟悉悉市场情情况、以以动态、巡查等等方式预预防、发发现、制制止各类类事故如如：打架架斗殴、盗窃等等事件，提高应应急处理理能力；7、按规规定着装装，文明明值勤，严格交交接班手手续，认认真做好好值班记记录和交交接班记记录；8、讲究究文明、礼貌待待人，耐耐心说服服、教育育商户遵遵守物业业辖区各各项管理理规定。二:保安安队长岗岗位

34、职责责保安队长长在物业业经理的的直接领领导下，全面负负责保安安队的各各项管理理工作。1、了解解和掌握握保安队队的情况况，根据据物业公公司的要要求和意意图，结结合实际际，建立立和健全全各项工工作细则则的奖惩惩条例，抓好实实施组织织和监督督工作，对物业业辖区的的治安、消防、车辆交交通工作作全面实实施管理理；2、主持持保安业业务工作作会议，督促检检查各项项规章制制度的落落实，重重点是保保安相关关规定的的落实情情况，组组织队员员学习业业务知识识和形体体仪表训训练，认认真做好好培养和和业务训训练，提提高全体体队员的的整体素素质。3、经常常定期不不定期检检查保安安队员的的工作情情况，做做好监督督、检查查和

35、考评评工作，落实岗岗位责任任制和奖奖惩条例例；4、掌握握队员的的思想动动态，认认真做好好思想工工作，抓抓好保安安队伍的的思想建建设，关关心队员员的生活活状况和和业务水水平，做做好全体体队员的的思想教教育、法法制教育育和职业业精神教教育，帮帮助下属属正确处处理好工工作中的的各种问问题，为为下属解解决实际际问题；5、教育育培养所所属班长长，不断断培养他他们的组组织指挥挥能力和和管理水水平；6、处理理有关保保安方面面的事务务，重大大治安问问题和事事故及时时向领导导汇报，并采取取果断措措施，控控制事态态发展。7、完成成公司交交办的收收费等其其它工作作任务。三:保安安班长岗岗位职责责保安班长长在保安安队

36、长的的直接领领导下，负责保保安队日日常事务务的实施施工作。1、负责责组织当当班的保保安工作作，监督督和指导导认真做做好执勤勤工作，及时纠纠正和登登记违纪纪违章现现象；2、检查查本班人人员的着着装仪容容、内务务卫生，保管好好配备的的通讯器器材、保保安设施施、自卫卫武器等等物品；3、负责责填写值班记记录，登记本本班奖罚罚情况，检查各各巡逻点点情况；4、按照照保安队队制定的的培训计计划搞好好组织实实施工作作，定期期召开班班务会，经常对对队员进进行具体体的业务务指导和和岗位培培训，提提高本人人和全班班的整体体素质和和业务水水平，能能及时解解决当班班时间内内的各种种突发事事件。5、及时时做好上上传下达达

37、和请示示汇报工工作，与与辖区业业主搞好好关系；6、熟悉悉在紧急急情况下下本班的的组织指指挥，处处理好一一般性的的治安事事件和业业主的投投诉，落落实安全全措施，预防各各种事故故，工作作中有处处理不当当的事应应及时向向上级请请示汇报报；7、团结结本班人人员，坚坚持做好好经常性性思想工工作，熟熟悉和掌掌握队员员的思想想动态、工作表表现和工工作能力力。8、完成成公司下下达的其其他任务务。四:保安安员岗位位职责1、门岗岗熟悉物物业辖区区的概况况、平面面布局及及楼幢分分布情况况；保持威威严可敬敬的仪表表仪容，树立良良好的精精神风貌貌；负责做做好大宗宗物品进进出物业业辖区的的管理工工作，对对商户装装修人员员

38、及装修修物品的的出入进进行管理理，制止止闲杂人人员随意意进入物物业辖区区；负责做做好对市市场内机机动车辆辆的出入入、停放放管理工工作。熟悉保保安设施施设备的的操作规规程及报报警设施施的使用用方法；做好本本岗位的的清洁卫卫生和交交接班工工作。负责回回答解决决商户及及客户人人员提出出属于本本岗职责责内的问问题；对任何何有损物物业辖区区物业管管理的行行为，及及时进行行规劝和和制止。做好办办公区域域及大厅厅治安防防范工作作，确保保安全、文明执执勤。2、巡逻逻岗严格遵遵守公司司规章制制度，实实行244巡视巡巡逻制度度，严格格执行队队列行走走标准，树立公公司良好好形象和和个人道道德风范范；树立强强烈的责责

39、任感，全面做做好物业业辖区的的治安、消防、车辆、以及商商户求援援、报警警等工作作，确保保物业辖辖区治安安安全，秩序井井然；熟知本本人责任任区域内内商户情情况，了了解物业业辖区内内其它区区域房屋屋的地形形以及各各条通道道的布局局，做到到勤巡逻逻、勤检检查，发发现问题题及时处处理；熟悉物物业辖区区消防设设施的配配置，并并能熟练练使用各各种消防防器材，掌握防防火自救救知识；巡查公公共设备备设施使使用和公公共卫生生保洁情情况，发发现设施施受损及及时上报报，对任任何有损损物业辖辖区物业业管理的的行为，及时进进行规劝劝和制止止；加强对对物业辖辖区的机机动车辆辆管理，维持车车辆停放放秩序；积极参参加职业业道

40、德和和业务、消防培培训，努努力提高高自身素素质。（九）消消防员（保安员员兼）岗岗位职责责1、切实实贯彻“预防为为主，防防消结合合”的指导导方针，认真学学习有关关消防知知识，掌掌握各种种灭火器器的使用用方法；2、积极极做好防防火宣传传和教育育，建立立消防值值班和消消防设施施台帐定定期进行行安全检检查，一一旦发现现火警即即可投入入使用；3、物业业辖区一一旦发生生火警，全体员员工必须须全力投投入抢险险工作，履行义义务消防防员的职职责，不不得临阵阵借故逃逃避；4、发生生火警事事故时，迅速报报告有关关领导，拨打火火警电话话1199，向消消防部门门报警，组织人人员抢救救险情，组织商商户撤离离危险地地带，并

41、并做好妥妥善安排排，做好好现场安安全保卫卫工作，严防趁趁火打劫劫捞取不不义之财财，协助助有关部部门查清清起火原原因；1、严密密监视保保安对象象的各种种情况，发现可可疑或不不安全迹迹象，及及时通知知值班保保安处理理，并及及时通过过对讲机机或电话话向队长长报告，且随时时汇报变变动情况况直到问问题处理理完毕。2、熟悉悉所管理理设备的的性能、操作程程序，能能独立进进行操作作，并能能进行简简单的维维修；3、出现现异常情情况时，坚持、确认、汇报，并做好好情况记记录；4、负责责设备的的日常巡巡视、情情况记录录；5、保持持机房干干净、整整洁；做做好交接接班工作作。6、严禁禁外来人人员进入入监控机机房，做做好录

42、像像资料的的保存及及保密工工作。（十）水水电维修修人员岗岗位职责责1、执行行公司决决定，服服从管理理、遵守守纪律，树立良良好的服服务意识识；2、熟悉悉物业辖辖区内楼楼宇的楼楼幢号、单元、户数和和房屋结结构、水水、电设设施等管管线走向向；3、严格格遵守服服务内容容与服务务标准，及时受受理业主主提出的的各种报报修；4、积极极为业主主提供多多项便民民服务，并做到到服务周周到、热热情、规规范，无无投诉；5、工作作时间按按规定着着装，佩佩戴工作作牌，严严格遵守守操作作规程以确保保安全，预防意意外事故故的发生生；6、爱护护工具，杜绝浪浪费，按按规定领领用工具具和维修修材料。按月编编制材料料需用计计划。8、

43、负责责对共用用部位设设施、设设备的巡巡视检查查和保养养。9、做好好日检、旬检、月检及及定期检检查、检检修维护护工作，确保设设备安全全正常运运行。按按规定填填写检查查、维修修记录。10、完完成公司司交办的的其他工工作任务务。（十一）保洁员员岗位职职责1、遵守守公司制制定的各各类规章章制度2、尊重重领导，服从分分配，及及时完成成工作任任务；3、上岗岗佩戴好好工作证证，穿戴戴好服装装，并保保持整洁洁；4、文明明服务，作风廉廉洁，拾拾金不昧昧；5、按照照服务内内容和服服务标准准对物业业辖区进进行清洁洁卫生打打扫，维维护物业业辖区的的良好的的卫生环环境秩序序；6、及时时清洗公公共部位位的乱涂涂、乱画画、

44、乱张张贴的广广告、标标语等；7、对保保洁范围围内物业业的异常常情况及及时向保保安员或或管理员员汇报；8、对乱乱扔废弃弃物的现现象应予予以制止止，并及及时清除除；9、妥善善使用并并保管好好清扫、保洁的的工具，做到勤勤俭节约约、以旧旧换新，对无故故损坏的的酌情赔赔偿。（十二）绿化工工岗位职职责遵守公司司的规章章制度2、服从从公司领领导和管管理人员员的检查查监督，工作时时佩戴好好上岗证证；3、绿化化养护操操作场地地及道路路两旁整整洁有序序，无危危及车辆辆、行人人的现象；4、对劝劝阻有损损绿化的的行为要要温和有有礼；5、正确确并熟练练操作使使用园林林器械，妥善保保管好绿绿化工具具设施、农药、化肥及及其

45、他用用品，严严格使用用化肥和和农药；6、花草草树木及及时浇水水，防止止过旱和和过涝；7、对花花草树木木定期培培土、施施肥、除除杂草和和除病虫虫害，对对新栽的的花草树树木要及及时修剪剪、补苗苗、浇水水，保证证成活率率达955以上上；8、熟悉悉物业辖辖区内的的绿化概概况，充充分利用用绿地面面积，合合理布局局、种植植花草、树木；9、对工工作过程程中发现现的物业业辖区的的异常情情况及时时向保安安或管理理员汇报报。第二部分分公共制制度全体员工工均为公公司物业业辖区的的管理人人员，无无论其工工作岗位位、分工工，需共共同遵循循以下制制度。（一）接接待来信信来访来来电投诉诉制度为了实现现“管理无无盲点，服务无

46、无挑剔，业主无无怨言”的管理理目标，不断完完善管理理体系，提高员员工素质质，不断断改进服服务质量量，严格格认真对对待业主主（商户户）反馈馈的每一一信息，特制定定本制度度：1、实行行“首问责责任制”，公司司每一位位员工，无论其其部门分分工，均均有义务务接受业业主的任任何来访访来电、投诉，属于自自己职权权范围内内或能够够给予解解决的，应当场场予以解解决；不不属于自自己职权权范围内内或不能能予以解解决的，不得任任何理由由推托、回避，应将业业主（商商户）反反应的问问题当场场予以接接待，而而后转告告相应部部门。2、每一一位员工工都有责责任收集集来自业业主（商商户）关关于市场场管理的的看法、建议、意见等等

47、。3、公司司员工接接听所有有来电时时，第一一句必须须为：“您好，新叶物物业”4、受理理投诉时时，必须须热情接接待，主主动询问问，面带带微笑，不得推推诿、无无理拒绝绝，并做做到一视视同仁。5、当被被投诉者者受理投投诉时，受理者者必须如如实记录录，不得得提出回回避。6、对投投诉内容容要认真真记录，及时派派人处理理或向主主管汇报报并在224小时时内予以以解决或或答复，做到事事事有着着落，件件件有回回音。7、凡由由市政设设施如水水、电、道路、通讯网网线等所所引起的的业主投投诉，应应努力做做好解释释工作,积极同同市政有有关部门门办理交交涉,尽尽早为业业主排忧忧解难，决不允允许推托托了事.。8、员工工应认

48、真真做好本本职工作作，积极极为业主主提供满满意管理理服务，减少投投诉，把把矛盾消消灭在投投诉之前前。9、对业业主的投投诉应及及时进行行分析总总结，对对反复出出现的问问题，应应组织有有关部门门进行深深入探讨讨并找出出解决办办法，防防止重复复发生。10、对对投诉要要记录，投诉资资料要存存档。（二）管管理人员员文明服服务标准准1、热爱爱本职工工作，努努力学习习管理技技术，提提高管理理水平，树立“业主至至上，服服务第一一”理念。2、上班班时间统统一着装装，佩戴戴工作牌牌，保持持仪表端端庄，精精神饱满满，不得得有不雅雅观的举举止。3、主动动向来访访客人问问好，待待人彬彬彬有礼，端庄大大方，解解答提问问掌

49、握适适度。4、工作作中坚持持原则，秉公办办事，不不徇私情情，自觉觉抵制不不正之风风，严守守法纪，不以权权谋私。5、遵守守制度，精简办办事程序序，团结结协作，互相配配合，互互相监督督，按质质按量完完成本职职工作。6、对业业主应热热情，遇遇个别业业主无理理言行时时，做到到耐心说说服，晓晓之以理理，动之之以情，不以恶恶言相待待，不得得与业主主发生打打骂行为为。7、热情情处理业业主来信信、来访访，积极极为他们们排忧解解难。对对业主的的投诉、批评、建议，要及时时进行调调查处理理或向上上级汇报报。做到到事事有有着落，件件有有回音。不推诿诿、扯皮皮、更不不允许有有打击报报复的现现象发生生。（三）员员工文明明

50、服务要要求1、热爱爱本职工工作：要树立立干好服服务工作作的职业业志向，热爱本本职工作作。刻苦学学习，不不断完善善和提高高管理和和专业技技术水平平。待业主主如亲人人，热情情服务，尽职尽尽责做好好工作。2、文明明管理：仪态端端庄：衣衣着打扮扮端庄、整洁，给业主主有一个个美的感感觉，使使人感到到亲切、和蔼。语言谦谦逊：在在接待业业主过程程中，语语言要力力求文雅雅、谦恭恭准确，务必做做到“四个不不讲”即：“不讲低低级庸俗俗的口头头语、不不讲脏话话、不讲讲讽刺挖挖苦话、不讲与与管理无无关的闲闲话”。不能能取笑人人、不能能训斥人人、不报报复人。主动热热情：在在服务过过程中要要做到：“三个一一样”即：“对待

51、生生人与熟熟人一个个样，大大人与小小孩一个个样，忙忙时闲时时一个样样”。优质服服务：对对业主负负责就是是对公司司负责，处处应应多为业业主着想想，为业业主提供供各种便便民服务务。讲诚信信：诚信信无欺是是公司每每一位员员工应有有的工作作作风，也是我我们经营营管理中中职业道道德的一一个重要要内容，为此在在工作中中要实事事求是，做到言言而有信信，严守守信用。（四）员员工廉洁洁工作制制度1、在工工作中坚坚持原则则，秉公公办事，不徇私私情。2、自觉觉抵制不不正之风风，严守守法纪。3、不以以权谋私私，不利利用工作作之便占占公司和和业主的的便宜。4、不在在上班时时间干私私活，不不用公司司通讯设设备进行行私人活

52、活动和聊聊天等。5、业余余时间，不利用用公司机机具、材材料向业业主承揽揽私活。6、不乱乱收费或或收费不不开收据据。7、不利利用工作作的特殊殊性质，对流动动、外来来人员进进行敲诈诈勒索。8、不以以次充好好，弄虚虚作假，欺骗业业主，赚赚取物价价差额。9、维护护公司利利益，遵遵守公司司机密。10、不不利用公公款拉私私人关系系请、吃吃、喝。11、不不挪用、拖欠和和侵吞公公款。12、不不索取或或收受贿贿赂、好好处，要要洁身自自好。13、节节约用水水、用电电，不浪浪费公司司用品，坚持勤勤俭节约约。14、不不得利用用工作之之便，要要求享受受商业网网点提供供优惠服服务和物物价。15、不不在报销销凭据中中作假、

53、谎报、多报。16、不不利用工工作之便便和业主主对公司司的信任任，私下下向业主主推销产产品，赚赚取外快快。（五）服服务工作作管理制制度1、思想想面貌：细心、周到，要体现现本公司司高尚的的精神面面貌。2、上班班纪律：上班时时间根据据公司工工作安排排，每天天必须先先到公司司报到，然后外外出工作作；工作作结束后后，必须须及时到到公司签签到；上上班时必必须佩戴戴工作证证，以便便接受业业主、住住户监督督。3、服务务质量：根据客客户的要要求，按按质、按按量、按按时完成成，以保保证业主主满意。在工作作中严禁禁向业主主索取财财物、吃吃、拿等等不良行行为。4、工作作检查：公司将将不定期期的进行行工作检检查，听听取

54、业主主反映，如业主主反映该该工作人人员不能能胜任时时，公司司通过核核实后，将作辞辞退处理理。5、工作作人员如如损坏业业主财产产，视损损坏程度度，扣奖奖金或照照价赔偿偿。6、凡业业主付给给服务费费一律交交公司，并开具具发票，若私自自收取小小费者，一经发发现，扣扣工资或或奖金，情节严严重者作作辞退处处理。（六）鼓鼓励员工工和业主主参与管管理制度度1、为了了改进服服务质量量，提高高工作效效率，公公司鼓励励各级员员工和业业主提出出各种合合理化建建议，建建议采纳纳后视施施行效果果对建议议人进行行物资奖奖励。2、员工工和业主主的建议议范围包包括物业业管理方方法和手手段，改改进服务务质量的的措施，各种设设备

55、的使使用与养养护方法法，节约约能源与与原材料料的方式式和如何何增加经经济收益益等方面面，所有有建议均均可直接接递交公公司经理理或上级级主管领领导。3、公司司适时召召集有关关人员开开会讲座座各项建建议，如如有合理理化建议议即由相相关部门门负责人人定出试试行方案案，并交交公司领领导审批批后执行行。4、合理理化建议议试行期期根据具具体情况况分别定定为155天和330天，期满后后由公司司领导会会同各部部门负责责人共同同考证该该项建议议的实际际运用效效果，并并核定奖奖励等级级，确定定奖金数数额。如如合理化化建议有有明显的的建设性性和实际际效果，可不经经试行期期直接奖奖励建议议人。5、奖励励等级分分300

56、0元、2200元元、1000元、50元元、300元五个个等级，考证结结束后立立即发放放，并记记入员工工档案。6、员工工的合理理化建议议记录为为员工晋晋级、年年终评比比和奖励励的重要要依据，多次提提出优质质合理化化建议的的员工将将被晋升升提拔或或给予特特别奖励励。第三部分分物业部部管理制制度（一）市市场管理理员工作作责任监监督区日日巡视制制度1、物业业部必须须为每个个管理岗岗位员工工划分一一定范围围的工作作责任监监督区。2、每个个工作日日必须到到各自的的监督区区域巡视视两遍，并做好好巡视记记录，无无纪录视视作未巡巡视。3、巡视视监督要要求：检查市市场保安安员、保保洁员在在岗位工工作情况况（着装装

57、、佩证证及有无无其他违违反有关关规章制制度的行行为）检查市市场是否否有违章章行为（有无乱乱搭建、违章装装修、墙墙面有无无乱涂、乱画、张贴广广告，市市场内有有无乱设设摊及跨跨门营业业、占道道经营）；市场是是否有不不安全隐隐患（窨窨井盖是是否完好好，消防防通道是是否被堵堵，室外外输电线线路是否否完好，是否有有私拉乱乱接窃电电现象，市场内内有无可可疑人员员活动）；市场内内环境管管理是否否符合要要求（树树木花草草有无损损坏，公公共场所所、绿化化带、地地面、楼楼梯道、走廊、卫生间间、卫生生情况，垃圾桶桶摆放是是否符合合要求，道路上上是否有有乱停车车辆）；基础设设施是否否完整（路面有有无破损损，室外外上下

58、管管道是否否渗漏，路口栏杆是是否完好好，管道道是否有有漏水、照明是是否齐全全明亮，）；留意倾倾听业主主对物业业管理的的意见反反映。在巡视过过程中，做好记记录。发发现问题题，能处处理的应应及时处处理，对对重大问问题和不不能处理理的事项项应向公公司汇报报。（二）物物业管理理部走（回）访访制度为加强物物业管理理部与广广大业主主（商户户）的联联系，使使物业管管理部各各项工作作置身于于业主（商户）监督之之中，从从而集思思广益，及时总总结经验验、教训训，不断断改进管管理工作作，提高高服务质质量，特特制定对对商户走走（回）访制度度。1、走（回）访访要求物业管管理部经经理把对对业主（商户）的走（回）访访列入职

59、职责范围围，并落落实到每每年的工工作计划划和总结结评比中中；走（回回）访时时，虚心心听取意意见，诚诚恳接受受批评，采纳合合理化建建议，作作好走（回）访访记录；走（回回）访中中，对业业主（商商户）的的询问、意见，如不能能当即答答复，应应告知预预约时间间回复；走（回回）访后后反馈的的意见、要求、建议、投诉，及时逐逐条整理理综合、研究、妥善解解决，重重大问题题向上级级领导请请示解决决，业主主（商户户）反映映的问题题，做到到件件有有着落，事事有有回音。走（回回）访处处理率达达1000%，投投诉率力力争控制制在1%以下。2、走（回）访访时间及及形式物业管管理部经经理、管管理员每每月登门门走（回回）访44

60、次；有针对对性地对对业主（商户）作专题题调查，听取意意见；物业管管理部设设立投诉诉信箱，投诉电电话；随时热热情接待待来访，作好登登记； 第五部分分安全、消防、车辆管管理制度度第一章 安全全管理制制度保安人员员守则一、着装装仪表1、工作作或执勤勤时，必必须身着着制服，穿皮鞋鞋，佩证证上岗，制服不不准混穿穿；2、制服服要保持持整洁、平整，上岗前前皮鞋要要擦拭干干净，打打好领带带，戴好好帽子，不得敞敞胸露怀怀、卷袖袖子、挽挽裤腿。二、行为为规范1、上班班时间必必须精神神振作、精力集集中，不不得袖手手、插手手、背手手；2、站岗岗时姿态态严整，保持立立正姿势势，不得得东摇西西晃。不不得坐卧卧、倚靠靠、打