武汉世纪环球项目定位及开发建议报告

1、PAGE 2 PAGE 114 目 录前言 1方案流流程设计计 2宏观环环境分析析 3微观环环境分析析 10项目定定位 47项目SSWOTT分析 96前 言我司为创创世纪项项目已经经服务有有4个月月时间，此前我我司已经经向贵司司提交了了大本的的市场定定位分析析及项目目开发建建议。目目前，项项目的商商铺划分分及上部部住宅的的定位已已经基本本确定，相关的的文案以以及设计计也已确确定，项项目的总总体定位位已经基基本明确确。因此此，我司司在本方方案中将将首先针针对发生生微妙变变化的行行业环境境进行分分析，以以为本项项目寻找找新的市市场机会会和突破破口，另另外，对对前一阶阶段工作作的结果果进行总总结，在

2、在文字上上明确并并精练的的提炼出出本项目目的市场场定位。方案流程项目SWOT分析微观环境分析 项目定位项目威胁点项目机会点项目劣势项目优势宏观环境分析宏观环境分析自新政政实施以以来，房房地产开开发投资资在去年年高位运运行基础础上，继继续保持持了较高高的增长长，但开开发投资资增速有有所减缓缓，由22月份的的66.6%、3月份份的599%到44月份553.44%，回回落到55月份的的49.3%。从3月月到5月月月均回回落5.8个百百分点。宏观环境分析今年11-5月，武汉市商品房房销售额额50.76亿亿元，增增长411.4%，增速速比1-4月回回落3.5个百百分点；商品房房销售面面积1882.992

3、万，增长长21.7%，增速比比1-44月回落落1个百百分点。5月份份本是销销售的旺旺季，销销售增速速减缓，这表明明武汉地地产一定定程度上上受到了了新政的的影响，使销售售旺季减减淡，旺旺季推迟迟。楼市市回暖现现象不明明显。宏观环境分析7月份份，武汉汉市土地地拍卖市市场出现现了自220011年以来来的首次次冷淡现现象，66宗地块块仅拍卖卖出不到到10亩亩的两块块小地块块，土地地市场上上持币观观望的开开发商增增多，尽尽管，武武汉市房房地产市市场发展展得比较较健康，但仍然然受到了了宏观政政策因素素的影响响，外地地众多想想进入武武汉市场场的开发发商变得得更加谨谨慎起来来。宏观环境分析和记黄黄浦加入入江汉

4、路路步行街街，给周周边目前前在售的的商业项项目带来来了一定定的商业业机遇。汉正街街商业项项目的扎扎堆开发发，给老老商圈带带来了新新一轮的的复兴，汉正街街龙王庙庙广场、汉正街街第一大大道美奇奇国际儿儿童乐园园等各类类地段较较为核心心的专业业市场纷纷纷出现现，使各各商圈之之间的商商业竞争争加剧。宏观环境分析小户型型及商住住型楼盘盘受市场场整体的的影响，价格上上涨较为为谨慎，销售情情况与往往年同期期相比，也较为为冷淡，这表明明，大部部分在售售小户型型经历太太长的销销售周期期，积累累期加开开盘期超超过1年年的小户户楼盘不不在少数数。购房房者与投投资者在在新政的的影响下下持币观观望的人人群逐步步增多。宏

5、观环境分析市场虽虽然比较较冷清，但是不不少核心心地段的的烂尾楼楼重新启启动入市市给市场场带来一一定的竞竞争压力力。住宅项项目延缓缓上市时时间，而而商业项项目逆风风而上，销售状状况冷热热不均，核心地地段代表表性商业业项目销销售普遍遍较好，而位置置较为普普通的商商业项目目，销售售十分缓缓慢。宏观环境分析限制短短线投资资政策的的出台，使投资资观望者者进一步步增多。新政的的出台，使期待待房价下下跌人群群增多。购房需需求得到到一定程程度抑制制。旧城改改造力度度较大及及土地供供给量大大，导致致新政对对武汉市市的影响响最小。 微观环境分析1、项目目概况：本项目位位于解放放大道与与万松园园路交汇汇处，南南临解

6、放放大道；东临万万松园路路；西面面与汉口口饭店相相邻。本项目所所处地段段核心、配套完完善、商商业氛围围浓厚、商务环环境比较较成熟，外部条条件十分分过硬，这为底底部商业业及上部部建筑的的开发提提供了十十分强大大的外部部支撑。微观环境分析项目主主要经济济技术指指标：总用地面面积：996199总建筑面面积：7768550（不含地地下）商业建筑筑面积：212250（15层）酒店式公公寓建筑筑面积：556600地下建筑筑面积：128899容积率：8.00停车位：室外331个，地下3393个个，共4424个个绿化率：18.5%建筑总高高度：999.55米微观环境分析项 目周边配套套内容道路配套套南临解放放

7、大道，汉口中中心城区区五条干干道之一一，交通通繁忙，东临万万松园路路，两条条道路商商业氛围围十分浓浓厚，项项目南面面紧邻刚刚刚新建建的地下下人行通通道入口口。人行、车行均均十分方方便。交通配套套项目紧邻邻万松园园路、解解放大道道中山公公园交通通站点，十多条条公交线线路经过过本项目目，通往往武汉三三镇，交交通十分分便利。商业配套套武汉广场场、武汉汉世贸广广场、SSOGOO崇光百百货、新新世界百百货、武武汉商场场、万松松园国际际名品一一条街，涵盖中中低档、中档、中高档档各种档档次的商商业项目目，商业业氛围十十分浓厚厚。金融配套套建设大道道金融一一条街，有工商商银行、招商银银行、建建设银行行、中国国

8、信合等等银行密密布，同同时各商商场底层层均引进进方便客客户的银银行机构构，为商商圈消费费型客户户及企业业用户提提供了强强大的金金融支撑撑。商务配套套周边现存存多个四四星级以以上的大大酒店，包括华华美达天天禄酒店店、长江江大酒店店、亚洲洲大酒店店等吸引引着大量量的人气气，经营营状况普普遍较好好，对商商务人士士的吸引引力大大大增加。 休闲配套套中山公园园、武汉汉展览馆馆、武广广健身馆馆、武广广保龄球球馆等休休闲配套套分布于于项目周周边，为为本项目目上部业业主及企企业员工工提供充充足的休休闲场所所。医疗配套套在两个三三级甲等等医院的的中间，东边是是华中科科技大学学附属协协和医院院、西边边是华中中科技

9、大大学附属属同济医医院，为为本项目目业主提提供了较较大的方方便。教育配套套教育资源源丰富，周围分分布着滑滑坡路小小学、万万松园小小学、武武汉688中、武武汉699中、武武汉市外外语学校校、华中中科技大大学附属属同济医医学院等等等。对对于有意意居住于于武广商商圈的人人群来说说，无疑疑增添不不少吸引引力。微观环境分析3、竞争争环境分分析：本项目由由下部裙裙楼及上上部建筑筑共同组组成，因因此，在在进行竞竞争环境境分析时时，结合合地块所所处的地地段及自自身条件件，分别别从商业业物业和和住宅类类物业进进行分别别的分析析。微观环境分析商业物业业：在早期提提交给贵贵司的方方案中，我司对对武广商商圈内的的现有

10、商商业项目目进行分分析，提提炼出走走差异化化商业路路线的思思路，并并从产品品设计、业态分分布、商商业档次次上进行行适合市市场的定定位，减减轻项目目后期经经营的竞竞争压力力。而目前项项目面临临的竞争争压力主主要来自自于销售售，尤其其是各个个商圈之之间在售售商铺对对投资型型客户、经营型型客户资资源的竞竞争。因因此，主主要选举举目前武武广商圈圈、汉正正街商圈圈、江汉汉路商圈圈内在售售或待租租的新型型商业项项目进行行分析。微观环境分析1、竞争争楼盘基基本资料料（一）楼盘名称称开发商项目地址址建筑形态态主力面积积（）备注新世界中中心香港新世世界集团团航空路口口1-66层商业业裙楼及及少量步步行街未定宝丰

11、时代代武汉怡佳佳房地产产开发有有限公司司解放大道道宝丰路路路口1-4层层商业群群楼整层整体招租租阳光新新天地新天地房房地产开开发有限限公司新华路中中段，民民生大厦厦对面1-3层层商业群群楼38770目前未出出华立新华时代代武汉华立立置业发发展有限限公司新华路马马场角车车站1-2层层商业群群楼901150项目未出出同馨花园园武汉江华华房地产产开发有有限公司司解放大道道蓝天宾宾馆对面面1-3层层商业群群楼13层层整体招租租东一时区区美好愿景景房地产产开发有有限公司司新华路1129号号1-2层层群楼60-3300售磬业主主出租美奇儿童童城湖北地龙龙集团中山大道道与民意意四路交交汇1-7层层群楼最小标

12、准准铺面为为10 租售结合合龙王庙商业广场场武汉市盛盛唐房地地产发展展有限公公司汉口沿河河大道11号地下一层层地上二层层27-88070%租租30%售售汉正街第一大道道武汉市龙龙腾置业业有限公公司多福路与与汉正街街交汇处处地下一层层地上四层层20-112075%租租25%售售E.GOO数码国际际武汉市三三和工程程置业有有限公司司前进路电电脑城与与江汉路路步行街街交汇处处1-2层层群楼售微观环境分析楼盘名称称开发规模模销售现状状均价、（元/）新世界中中心商场3665455步行街220000多目前暂停停销售预计今年年10月月开盘未 定定宝丰时代代14层层群楼每层8000平方方刚刚入市市整体均价价7

13、0000一层均价价150000阳光新新天地用地53313建面377732280%价格未定定华立新新华时代代社区临街街底商满布共22层未销售110月未销售110月价格出来来同馨花园园1-3层层群楼778000整体招租租租金：770 东一时区区1-2楼楼群楼业主招租租租金：335-550，22层目前在售售56000元/美奇儿童童城1-7层层每层600001、2、3、66、7售售4层、55层出租租一层：2200000，三三层：11000001层租1150，4、55层租990龙王庙商商业广场场270556060%一层：3300000-5500000二层、2200000总体均价价300000汉正街第第一

14、大道道商业500万红宝石座座销售995%左左右封盘盘金座已经经销售完完毕蓝宝石在在售一层均价价280000，拍卖均均价4220000，泛首首层均价价210000元元/E.GOO数码国国际1-2层层共2000000临街一层层300000临街二层层200000微观环境分析重点项目目点评：【新世界界中心】该项目目占地33.7万万，建建面277万，其中商商业由两两部分组组成，一一部分为为建面3365445的的室内商商场，共共6层，另一部部分为建建面20000的国际际风情步步行街区区。上部部建筑定定位比较较复杂，有四星星级酒店店、居家家型公寓寓、写字字楼等。微观环境分析新世界界中心的的商场不不对外销销售

15、，由由新世界界百货包包租。后后期将由由新世界界百货进进行统一一招商、统一经经营、统统一管理理，目前前项目招招商工作作正在进进行。其其国际风风情步行行街区也也由新世世界百货货实行统统一管理理，是否否销售还还尚未最最后确定定，但不不排除其其正常运运转后再再行销售售的可能能。微观环境分析新世界界中心百百货商场场是新世世界百货货商场在在华中地地区的旗旗舰店，商场定定位十分分高端，这一点点与创世世纪广场场相似。集购物物、休闲闲、娱乐乐、餐饮饮等商业业功能于于一体，是一个个综合性性较强的的高端百百货商场场。聚集集世界精精品和名名牌产品品、中西西食府和和各类娱娱乐设施施。项目为为新世界界中国地地产有限限公司

16、所所开发，商业由由新世界界百货统统一管理理，“新世界界”享有的的品牌知知名度在在武汉乃乃至全国国都是较较高的，这对其其招商工工作的展展开是非非常有利利的，形形成与本本项目的的竞争主主要体现现在对经经营户的的竞争上上。微观环境分析该项目目虽然位位于交通通便利的的航空路路与武胜胜路交汇汇处，但但由于处处于航空空路路口口地段，立交桥桥交结点点，交通通十分繁繁忙，周周边公交交站点与与该项目目保持较较远距离离、车流流大而人人流少，对人流流的吸引引力和聚聚集力，与武广广商圈的的核心地地段相比比要差很很多，这这也是该该项目作作为商业业项目开开发的一一大硬伤伤。该项目目停工多多年，工工程进度度一直十十分缓慢慢

17、，目前前仍未入入市，另另外新世世界集团团虽然给给人声势势较大，但其实实际操作作较为成成功的项项目却仅仅有常青青花园一一个，其其他项目目如新华华家园、梦湖香香郡均操操作多年年，进展展均十分分缓慢，这让其其积累的的声誉打打了一定定的折扣扣。微观环境分析【汉正街街第一大大道】项目规规模：项项目总占占地4224亩，总建面面80万万，商商业营业业面积550万，宾馆馆、写字字楼255万。其中，一期规规划用地地722247，建面面19886588，主主要为66栋地面面建筑，前4栋栋为4层层高商铺铺，后两栋栋30层层高的临临江建筑筑为公寓寓式酒店店。地下下6米建建有2万万的商商铺，其其余3万万用作作停车场场、

18、安置置通风送送气管道道、消防防设施和和仓储使使用。微观环境分析项目规规划：项项目4栋栋4层高高商铺设设双首层层商铺，分内、外街。内街经经下沉式式广场下下地下一一层，泛泛首层商商铺下楼楼梯距地地面1.8米，层高33.2米米；内街街经环形形坡道可可直接上上首层，首层商商铺上楼楼梯距地地1.44米，层层高4.6米。微观环境分析商铺形形式及面面积分布布：外街街全为一一托二复复式结构构，面积积1000左右右，一层层层高33.3米米，二层层层高22.7米米。首层层和三层层层高44.6米米，二层层层高33.6米米。一期期近30000套套店铺，一、二二层全部部出售，三、四四层为出出租，面面积从220到1120

19、不等。经营与与管理模模式：实实行统一一管理运运营。店店铺实行行24小小时循环环经营。即深夜夜至凌晨晨进出大大宗货物物；凌晨晨至中午午批发经经营；下下午以零零售为主主；晚上上为灯光光夜市。微观环境分析商业功功能及业业态分布布：该项项目分为为商贸商商务区、购物旅旅游区、商业服服务区、文化休休闲区和和滨水观观光区五五大功能能区。总总体规划划为“五纵四四横”交通网网络格局局，融合合商务、商业、旅游、观光、餐饮、文化、休闲、娱乐等等功能于于一体，成为与与国际接接轨的全全国性物物流中心心、信息息中心、展示中中心以及及文明、繁荣、发达的的现代化化商贸旅旅游区。靠近沿沿河大道道和五彩彩正巷的的蓝宝石石座为箱箱

20、包区；靠近汉汉正街和和大水巷巷的金座座为女装装区；靠靠近汉正正街和五五彩正巷巷的银座座为男装装区。微观环境分析项目目目标客户户群及销销售上的的竞争力力分析：该项目目主要的的购买群群以在汉汉正街从从事多年年经营活活动的大大中型商商户及相相当一部部分来自自于武汉汉市乃至至辐射全全国的投投资型购购买客户户为主，如温州州投资客客等。由由于项目目位于汉汉正街核核心腹地地，它本本身已经经拥有一一批来自自于汉正正街的大大中型成成功商户户作支撑撑，另外外，汉正正街商圈圈在全国国知名，其稀缺缺的地段段，较高高的商业业价值，是目前前在售商商铺中（不包括括本项目目）最具具震撼力力和吸引引力的。 微观环境分析项目目目

21、标消费费群及招招商上的的竞争力力分析：项目采采取批零零监营的的模式，在某种种程度上上容易形形成品牌牌混杂、档次不不一的局局面，对对高端人人群吸引引力较低低，目标标消费群群主要以以闲暇时时间较多多、喜欢欢物美价价廉的中中低层次次的消费费人群为为主，与与创世纪纪的高端端定位基基本不形形成竞争争。另外外，其招招商资源源也比较较充足，汉正街街有着众众多不同同地方、不同档档次的商商户资源源，对于于规模超超大的该该项目来来说，是是资源优优势，但但其市场场竞争力力与武广广商圈是是不能比比的。微观环境分析【龙王庙庙商贸广广场】项目用用地面积积为6224044，总总建筑面面积约为为27005600，地地上建筑筑

22、面积约约为17767883、地下建建筑面积积约为9937777，项目建建筑覆盖盖率是665%。项目共共分三期期开发，一期于于20004年110月118日开开工，目目前在售售，预计计一期交交付时间间为20005年年12月月，开业业时间约约为20005年年12月月。一期期总建筑筑面积是是94337.225，地上建建筑面积积是38800，下沉沉式广场场的建筑筑面积约约6255，容容积率是是0.666。一一期共有有2288个铺位位，得房房率为550%以以上。微观环境分析项目一一期建筑筑高度为为17米米，共有有2层，第一层层层高为为7.88米，第第二层层层高为55.8米米，工艺艺品城层层高为44.8米米

23、，一期期配有停停车场面面积60000余余。项项目二期期、三期期一层层层高5.1米、二层层层高5.1米，三层层层高5.1米，四层层层高5.1（88.4）米，五五层高88.4米米，地下下一层层层高为55.1米米。二期期交付时时间为220066年122月 ，三期交交付时间间约为220077年122月。微观环境分析项目在在操作模模式、目目标客户户群、目目标消费费群上与与汉正街街第一大大道有相相似之处处，但是是由于汉汉正街第第一大道道同时推推出，面面临市场场竞争压压力来自自于销售售与招商商两个方方面。对对创世纪纪造成的的竞争冲冲击也仅仅来自于于销售上上的，尤尤其是对对投资型型客户的的竞争。微观环境分析竞

24、争环环境分析析总结：商业项项目之间间的竞争争已经上上升为商商圈之间间的竞争争，汉正正街、武武广、江江汉路武武汉三大大商圈之之间的竞竞争，实实质上是是复兴的的传统商商圈、新新兴的核核心商圈圈之间的的竞争，尤其是是用于销销售的项项目，突突出体现现在对投投资型客客户的争争夺上。在售的的商业项项目与目目前只租租不售的的商业项项目之间间的竞争争，虽不不存在销销售上的的竞争压压力，但但是在招招商上面面却面临临着争夺夺商家的的竞争压压力。微观环境分析汉正街街正在开开发的商商业项目目，龙王王庙商贸贸广场、汉正街街第一大大道，开开发规模模大，周周期长，早先开开发的商商业部分分必须能能够较好好的投入入经营与与运作

25、，若早期期开发部部分不能能很好的的经营与与运作，则很容容易给项项目后期期的销售售造成很很大的阻阻力。在对外外的宣传传口径上上均以租租多卖少少，便于于统一经经营管理理的口号号来吸引引想进入入项目的的经营户户，实际际操作上上则采取取十分灵灵活的尺尺度。微观环境分析在商圈圈的档次次上有很很大的差差别，因因此商圈圈之间的的竞争的的，主要要在于销销售，而而不在于于招商。而商圈圈内部商商业项目目之间的的竞争，既有招招商上的的竞争、又有销销售上的的竞争压压力。由由于本项项目为武武广商圈圈之内唯唯一可卖卖的商业业项目，因此基基本上没没有来自自于商圈圈之内的的竞争压压力。微观环境分析在地段段上武广广商圈和和汉正

26、街街商圈的的知名度度在省内内外都是是相当高高的，所所不同的的是武广广商圈的的档次和和总体形形象要远远远强于于汉正街街和江汉汉路。在商铺铺总价上上，商铺铺总价从从50多多万到今今4000万均有有分布，价格跨跨度较为为广泛，但不管管是价格格范围均均有实力力人群买买单。首层商商铺均价价采取常常规手段段销售，最高均均价拍卖卖均价4420000元/。微观环境分析商住楼竞竞争环境境分析目前整个个住宅市市场新盘盘数量相相对较少少，尤其其是新入入市的项项目较少少，而前前期参照照的一部部分商住住型楼盘盘及小户户型楼盘盘，已经经基本销销售完毕毕，研究究价值不不大，而而武广商商圈内及及其周边边区域的的在售商商住型及

27、及写字楼楼物业并并不多，因此，主要选选择了武武广商圈圈内及周周边区域域内在售售的几个个楼盘进进行重点点的研究究和分析析。微观环境分析竞争楼盘盘基本资资料一楼盘名称开发商项目地址址建筑形态态主力户型主力面积积（）特色配套套新世界中中心新世界中中国地产产有限公司司武汉市解解放大道6334号高层无阳光新新天地新天地房房地产开开发有限限公司新华路中中段，民民生大厦厦对面高层1*138-770商业氛围围浓厚，底3层层商铺提供供全面的的商务配配套宝丰时代代武汉怡佳佳房地产产开发有有限公司司解放大道道宝丰路路路口高层3*2*2110-1500位于宝丰丰路路口口有比较较完善的的外部配配套华立新华时时代武汉华立

28、立置业发发展有限限公司新华路马马场角车车站小高层高层3*2*2901150正对菱角角湖广场场宝利金国国际武汉世纪纪华宇置置业有限限公司汉口花楼楼街1998号高层1*11*230-665与万达商商业广场场、步行行街相邻邻，外部部商业配配套完善善楚天星座座武汉金华华实业有有限公司司汉口青年年路与万万松园交交汇处高层1*126-665位于万松松园路与与青年路路交汇处处，外部部配套比比较完善善景江华庭庭武汉荆江江房地产产开发有有限公司司六渡桥高层2*240-880享有六度度桥商圈圈完善的商商业配套套微观环境分析楼盘名称称开发规模模销售现状状均价（元元/）主打形象象物 管管（元/）新世界中中心写字楼77

29、19440中心公寓寓7万多多，酒酒店万多国际风情情街未售未定中心实力力 合众连横横出类拔萃萃未定宝丰时代代占地24414.24建面255043360%45000商务旗舰舰创富胜地地2.0阳光新新天地53133地面面积377332筑面面积80%55000华立新华时时代800000 筑面积积未销售110月未销售110月价价格出来来杭州风情情待定宝利金国国际地面积771399.4331036648.6947000中坚地标标繁华尽览览1.6楚天星座座建筑面积积45119220055年6月月26日日开盘330%55000(精)1景江华庭庭占地80000建面5990000大户型剩剩余较多多43000（精装

30、装修）微观环境分析【新世界界中心】新世界界中心上上部建筑筑的物业业类别比比较丰富富，有77万多的写字字楼物业业、7万万多的的板式公公寓物业业，以及及4万多多的五五星级酒酒店。其其中，写写字楼物物业、公公寓楼物物业是新新世界拥拥有产权权的物业业。而其其五星级级的酒店店因为是是占了原原武汉饭饭店的地地，并没没有产权权，只有有20年年使用权权，200年后新新世界将将会将其其还给武武汉饭店店使用。微观环境分析新世界界中心的的写字楼楼只租不不卖。新新世界中中心的公公寓有77万多，其中中1万多多将作作为产权权式酒店店销售出出去，具具体的操操作方式式尚未确确定，66万左左右的公公寓将作作为住宅宅加以出出售。

31、其其五星级级的酒店店只有使使用权和和收益权权，不能能出售。所有物物业的租租售价格格均未确确定。微观环境分析新世界界中心目目前的工工程已经经完成880%左左右，这这在一定定程度上上可以显显示出开开发商的的资金实实力，增增加人们们对该项项目的信信任度。另外，其商铺铺、写字字楼目前前只出租租，不销销售的模模式，不不仅显示示了开发发商的实实力，也也在某种种程度上上可以保保证项目目的档次次和品质质。这一一点是其其招租和和部分物物业销售售中，比比较有竞竞争力的的因素。新世界界中心的的上部物物业仅有有其公寓寓（包含含住宅与与产权式式酒店）可以出出售，而而且其入入市的时时间也预预订为今今年100月份，这与本本

32、项目的的销售进进度是基基本相交交叉的，势必会会造成一一些竞争争，尤其其是上部部的酒店店式公寓寓和住宅宅物业造造成的竞竞争。微观环境分析【阳光新天地地】该项目目居新华华路中段段，地理理位置优优越。周周边金融融中心、信息中中心、文文化娱乐乐中心、休闲广广场等配配套设施施齐全，交通便便利。该楼盘盘由商业业、酒店店公寓、商务公公寓三大大物业形形态构成成，共229层，其中11-3层层为餐饮饮、娱乐乐、休闲闲商业服服务中心心；4-17层层为纯投投资型酒酒店公寓寓，由星星级酒店店管理公公司统一一经营与与管理；18-29层层为商务务公寓，面积可可自由组组合，随随意分割割，可供供客户随随意选择择。微观环境分析4

33、-117层酒酒店公寓寓统一精精装修，配备统统一家具具家电，18-29层层商务公公寓为毛毛坯房交交房。首层和和四层分分设豪华华大堂，同时设设有空中中花园等等绿化景景观。销售情情况：目目前1-3层未未对外销销售，租租售价格格并不确确定，4-177层的酒酒店公寓寓面积为为35-70，上半半年已全全部销售售完。18-229层为为商务公公寓，44月份开开盘销售售，购买买面积770起起，目前前均价55000元/，销销售900%，现现仅剩555000元/以上的的高层单单位尚未售出，项目前前两年的的物业管管理费为为3元/月，相相对较高高。微观环境分析操作方方式：该该项目的的酒店公公寓由武武汉新宜宜天地酒酒店管

34、理理有限公公司统一一经营管管理，对对购买酒酒店公寓寓的客户户实行六六年包租租，7%的年返返租率，在包租租期间，其购买买客户每每月有一一天的免免费居住住期，即即一年112天的的免费居居住。这这种方式式对于投投资客户户来说具具有很大大的吸引引力，因因此项目目一经推推出就受受到投资资者的追追捧，销销售状况况良好。微观环境分析这表明明了在目目前消费费者越来来越理性性的情况况下，如如果单纯纯强调地地段的升升值潜力力，而不不能从实实际上保保证其收收益，则则未必能能够取得得成功，但是如如若像阳阳光新天天地这样样引进酒酒店经营营，极大大的保证证了投资资者的收收益，则则一定会会取得胜胜利。商务公公寓采取取投资和

35、和自用两两种操作作方式 ，但是是仍以投投资为主主。微观环境分析宝丰时时代该项目目位于宝宝丰路路路口，正正对桥口口体育休休闲广场场，所处处地段较较为核心心，周边边商业、商务、生活配配套十分分齐全，中百仓仓储、武武汉美食食一条街街等与项项目仅仅仅相邻，为项目目提供了了较好的的外部支支撑。该项目目规模较较小，总总共也只只有2万万多的的体量,总的开开发体量量不大。4-228层为为商住楼楼，三梯梯六户的的内廊式式布局。各户型型仅有一一面或两两面采光光。微观环境分析户型面面积分布布于900-1550之之间，以以居家的的方式加加以布局局，但可可以根据据情况将将厨房管管道封闭闭或改为为卫生间间上下水水。项目定

36、定位于商商住楼，商务与与居住混混杂，使使项目整整体档次次并不高高，但平平均价格格仅有445000元/，地段段也较为为核心，仍然吸吸引了不不少的企企业用户户在此置置业。微观环境分析【竞争环环境分析析总结】小户型型楼盘销销售速度度大大减减慢，尤尤其是没没有特别别卖点的的小户型型楼盘消消化速度度大大减慢。新开小小户型楼楼盘大大大减少，市场竞竞争压力力大大降降低。项目定位三、项目目定位本项目由由下部商商业裙楼楼和上部部塔楼组组成，其其中商业业部分面面积占据据2万多多方的体体量，上上部塔楼楼也有55万多方方，二者者的总价价值基本本相当，因此，在对本本项目进进行定位位时分别别从下部部商业裙裙楼和上上部塔楼

37、楼出发。项目定位商业物业业定位由于在与与贵司合合作的前前4个月月中，我我司对本本地现存存典型竞竞争商业业物业及及上海、广州等等地的特特色商业业物业进进行了比比较细致致的考察察，借鉴鉴了其设设计中的的亮点，业态分分布及商商铺划分分的微妙妙之处，并与贵贵司基本本确立了了本项目目的商业业形式、商业档档次、商商业特色色、商业业功能、商业业业态、商商铺面积积、经营营模式定定位等诸诸个细节节上的定定位。下下面将就就这些已已经达成成共识的的定位进进行文字字性的确确定。并并从市场场的角度度出发用用竞争楼楼盘对比比法，从从市场的的角度确确定本项项目的价价格定位位。项目定位1、商业业形式定定位：室室内集中中式商业

38、业，通过过条形中中庭创造造均好性性强的室室内购物物环境。项目定位2、商业业档次定定位：定定位于高高档。原原因有二二：第一一、武广广商圈商商业项目目众多，各类商商业项目目档次涵涵盖中档档、中高高挡、中中低档，目标消消费群与与其他商商圈人群群相比，总体消消费层次次要高；第二、其他商商业项目目已经做做得比较较成熟，走低端端路线不不适合于于本项目目，走中中档路线线，竞争争必然激激烈，从从差异化化角度来来说本项项目定位位于高档档，有利利于充分分利用客客户资源源，规避避无谓竞竞争。项目定位3、商业业功能定定位：购购物功能能为本项项目主要要的功能能，另外外，餐饮饮、休闲闲、娱乐乐也占据据相当体体量。通通过餐

39、饮饮、娱乐乐、休闲闲既能完完善商场场功能，又能吸吸引消费费人群，延长其其消费时时间，带带动对主主要功能能的消费费。项目定位4、商业业业态定定位及分分布：本项目的的业态上上以服饰饰为主，以休闲闲、娱乐乐类的业业态为辅辅，并配配以利润润率或消消费频次次较高的的业态，如化妆妆品、各各类特色色餐饮等等。在前前面的44个月工工作中，已经基基本确立立了本项项目的具具体业态态，下面面将各楼楼层业态态分布提提炼如下下：项目定位第一层商商铺业态态分布如如下：底层铺面面商业价价高，而而且各个个位置的的商铺价价值差距距也大，因此，为充分分实现各各区域商商铺的价价值，在在业态的的分布上上，也显显得比较较具有综综合性，

40、其中，临街铺面面商业价价值最高高，因此此以实力力较强的的特色品品牌店、旗舰店店、体验验店等大大面积特特色铺面面吸引人人气和提提升档次次；而中中庭及入入口处的的商铺商商业价值值居于其其次，因因此以金金银首饰饰、名牌牌钟表、品牌化化妆品、男女配配饰等利利润率高高的业态态为主；其他部部位商铺铺则以展展示品牌牌及销售售为目的的的品牌牌服饰店店为主，涵盖服服装、鞋鞋帽、箱箱包、手手袋等。项目定位第二层商商铺业态态分布如如下：国际品牌牌女装专专区，涵涵盖国际际品牌女女士服装装配饰、时装精精品，国国际品牌牌时尚女女装、休休闲女装装，国际际品牌商商务女装装等。第三层商商铺业态态分布如如下：国内品牌牌女装专专区

41、，涵涵盖品牌牌时尚、休闲服服装；品品牌时装装配饰，国内品品牌时尚尚女装、休闲女女装，国国内品牌牌商务女女装等。项目定位第四层商商铺业态态分布如如下：国际、国国内品牌牌休闲男男装；国国际、国国内品牌牌商务男男装、男男士正装装；时尚尚男装、休闲男男装；作作为运动动、休闲闲品牌服服装专区区。项目定位第五层商商铺业态态分布如如下：由于第五五楼商铺铺楼层较较高，在在销售上上和业态态的分布布上均不不能与11-4层层楼商业业的业态态及划分分方式相相比。第第五层楼楼商铺在在业态必必须与11-4楼楼有所差差异，并并形成整整个商业业的特色色，区别别于传统统的商业业形态。因此，建议以以娱乐、休闲餐餐饮为主主，业态态

42、以咖啡啡厅、西西餐厅、特色餐餐饮、古古董鉴赏赏厅、高高档酒吧吧、贝乐乐园等为为主，使购物物、娱乐乐、休闲闲互动等等高品位位娱乐休休闲场所所。项目定位5、商业业特色定定位：主题特色色是商业业整体形形象识别别的核心心本质。在日趋趋激烈的的商业竞竞争环境境中，只只有那些些形象鲜鲜明、具具有强烈烈人格魅魅力的商商业项目目才能脱脱颖而出出，成为为市场的的领导者者。主题题特色是是商业项项目培育育、稳定定和扩大大市场资资源的坚坚强保障障，也是是商业项项目租金金增值和和商品附附加值提提升的支支持基础础。因此此，我司司对本项项目特色色定位提提出以下下建议：项目定位营造情情景式购购物环境境，通过过娱乐、休闲等等形

43、式带带动零售售。年轻、时尚、浪漫化化的消费费环境，通过流流行的休休闲、娱娱乐方式式带动一一类人群群在此聚聚集消费费，找到到市场的的突破口口。打造国国际、国国内品牌牌购物中中心，特特色性消消费场所所。项目定位6、经营营形式定定位建议本本项目在在经营形形态上实实现对传传统零售售业的突突破将“休闲消消费”融入传传统零售售，带动动零售，通过休休闲创造造直接的的收益，并吸引引充足的的人气，从而全全面带动动购物消消费，打打造“休闲娱娱乐”为主题题的商业业格局。项目定位7、商铺铺面积定定位商铺面积积划分的的作用主主要有三三：第一一、通过过面积，使其总总价控制制在合适适的范围围内，众众多的投投资者均均购买得得

44、起，第第二、通通过面积积差异，拉开总总价差距距，使其其有利于于商业价价值低的的商铺先先销售出出去，而而高价值值商铺的的销售贯贯穿全过过程，而而能带动动其他商商铺的销销售。第第三、合合理的商商铺面积积划分有有利于商商家的经经营，有有利于充充分的吸吸纳室内内外人流流。项目定位因此，在在本项目目主力的的商铺建建筑面积积主要分分布于330-440之之间，一一楼临街街铺面、中庭部部位的高高价值铺铺面适当当划大，以600-1000为为主，二二、三、四楼中中庭部位位的铺面面及主要要人流集集结点的的铺面面面积适当当划大，以500左右右为主，四楼根根据其运运动、休休闲类品品牌服装装的要求求面积适适当划大大。五楼

45、楼的商铺铺以大面面积为主主，适用用于娱乐乐、休闲闲类业态态需求。项目定位【价格定定位】在4月份份提交的的方案中中，我司司根据项项目所处处地段的的租金现现状对本本项目地地段的价价格进行行了初步步的计算算。由于于该价格格并没有有考虑市市场竞争争因素而而作出，而项目目推出之之后，必必然会受受到来自自于汉正正街、江江汉路等等商圈在在售的有有影响的的商业物物业项目目之间的的竞争，因此，本次定定价将采采取楼盘盘可比因因素量化化定价法法。项目定位因素权重汉正街第第一大道道（一层层外街）龙王庙商商贸广场场（整体体）项目地块块（一层层整体）位置0.5424252.5价格0.552.54242商业氛围围0.452

46、5252人气0.351.541.251.5物业管理理0.330.930.941.2商业形态态0.351.541.241.2交通0.441.641.652升值潜力力0.351.541.251.5商业规模模0.25140.830.6商业配套套0.150.550.540.4外观0.240.840.840.8物业配套套0.351.551.541.2发展商信信誉0.240.840.830.6付款方式式0.240.840.840.8铺面设计计0.341.230.941.2销售情况况0.140.430.340.4广告0.25140.840.8停车位数数量0.150.540.430.3评分2219.7721均

47、价420000300000369339.6676项目定位因素权重美奇儿童童城（一一层整体体）E.GOO数码国国际（一一层临街街）宝丰时代代（一层层整体）位置0.531.54231.5价格0.531.54221商业氛围围0.431.241.631.2人气0.330.941.230.9物业管理理0.330.930.920.6商业形态态0.341.251.530.9交通0.431.231.241.6升值潜力力0.341.241.241.2商业规模模0.240.830.620.4商业配套套0.140.440.420.2外观0.230.630.620.4物业配套套0.330.930.930.9发展商信信

48、誉0.220.420.420.4付款方式式0.240.840.840.8铺位设计计0.351.551.520.6销售情况况0.120.240.420.2广告0.240.830.610.2停车位数数量0.130.320.220.2评分16.331813.22均价200000300000150000项目定位原始数据据计算栏序号楼盘名称称楼盘得分分（X）楼价（YY）X*XY*YX*Y1汉正街第第一大道道（一层层外街）22420000484176440000000092400002龙王庙商商贸广场场（整体体）19.77300000388.099000000000059100003宝丰时代代（一层层整体

49、）13.22150000174.242250000000019800004美奇儿童童城（一一层整体体）16.33200000265.694000000000032600005E.GOO数码国国际（一一层临街街）18300000324900000000005400000合 计计89.22137000016366.022418990000000025799000044.6692134992030188.8885-264456.905504项目定位根据表中中所给出出的原始始数据，大致可可判断楼楼价与楼楼盘得分分因素分分值之间间近似呈呈直线相相关。故故将所要要建立的的回归方方程设置置为：Y=a+bX只

50、要解出出式中的的待定参参数a与b，该回回归方程程即可唯唯一确定定。根据据计算栏栏数据，得：Y=-2264556.99050045+30018.8855X其中Y为为楼盘均均价，XX为楼盘盘得分。据上述分分析，项项目地块块的得分分为211，计算算得3669399.6776元/。项目定位使用可可比楼盘盘量化因因素法定定价得出出的价格格为3770000元/ ，该价格格在与众众多有影影响的商商业项目目进行竞竞争是比比较具有有市场竞竞争力的的。同时该该价格为为本项目目一层总总体的面面积。项目定位商铺价值值随楼层层提高逐逐步递减减，其均均价水平平也随楼楼层有一一定幅度度的降低低，根据据逐层价价格递减减30%

51、的规律律计算得得出的各各楼层商商铺销售售均价为为：2楼，337000070%=2559000元/平平方米3楼，225900070%=1881300元/平平方米4楼，118133070%=1226911元/平平方米5楼，112699170%=88883元元/平方方米因此，将将本项目目1楼平平均价格格定位为为370000元元/平方方米；22楼平均均价格定定位为2260000元/平方米米；3楼楼平均价价格定位位为1880000元/平平方米；4楼平平均价格格定位为为120000元元/平方方米，55楼平均均价格定定位为990000元/平平方米。项目定位【目标客客户群定定位】对于本项项目来说说，其目目标客

52、户户群主要要具有如如下特点点：置业目目的以投资为为主，自自用为辅辅。区域特特点由于本项项目特殊殊性，温温州投资资客户将将成为本本项目重重要的客客户来源源，此外外武汉市市区以及及其他一一些地区区的外来来投资者者也将成成为项目目主要的的买家。项目定位1、上部部塔楼物物业类别别定位：由于上部部塔楼自自身条件件限制，南北区区采光、观景、噪音条条件的差差异较大大。其中中北区眺眺望中山山公园、背向车车行道，噪音少少，但采采光较差差，因此此，仅适适合于短短住，而而南区正正对解放放大道，采光条条件好，但噪音音大、景景观条件件差，对对于居住住来说不不太适宜宜。这对对项目的的定位来来说比较较复杂，我司前前期充分分

53、结合项项目自身身情况及及市场上上写字楼楼物业、商住楼楼、纯住住宅物业业、普通通小户型型物业的的实际情情况，如如销售周周期、物物业档次次、项目目自身的的采光条条件、景景观条件件等综合合因素的的考虑，将本项项目定位位为酒店店式公寓寓与商务公公寓两种种物业类类别。其其中，比比较安静静、景观观条件较较好的北北区为酒酒店式公公寓，采采光条件件优越，但噪音音较大的的南区定定位为档档次较高高的商务务公寓。项目定位2、酒店店式公寓寓定位从前面的的分析我我们建议议本项目目北面建建筑以酒酒店式公公寓的模模式运作作，因此此下面将将对酒店店式公寓寓的物业业用途、产品、装修标标准、配配置、经经营方式式以及目目标客户户群

54、这几几个方面面进行具具体的定定位。项目定位【物业用用途】以投资为为主，自自用为辅辅。【产品定定位】户型、面积定定位：在本项目目的户型型设计中中，我司司建议将将本项目目的基本本户型单单位控制制在500-800之间间，在保保证每一一单位户户型管道道和排水水系统的的同时，根据面面积大小小设计标标准间或或档次较较高的套套间。项目定位户型配配置：户型配配置能够够满足基基本的居居住需求求，同时时，提供供相关办办公配置置，使户户型同时时具备居居住与办办公两种种条件。建议给给本项目目的基本本户型配配备厅、室、厨厨、卫等等基本的的功能空空间。项目定位装修标标准建议本项项目酒店店式公寓寓以统一一精装修修为主。装修

55、配配置建议酒店店式公寓寓配置家家具、家家电以及及部分生生活用品品如床上上用品等等。项目定位经营方方式定位位从前面对对市场的的分析来来看，消消费者不不再盲目目追寻，投资更更为理性性，目前前大部分分小户型型的销售售都陷入入了相对对疲劳的的阶段，而阳光光新天地地通过采采取引进进酒店进进行经营营，在一一定程度度上保证证了投资资者的实实际收益益，因此此该楼盘盘销售较较为火爆爆，而其其他一味味强调后后期的升升值潜力力的小户户型楼盘盘则销售售业绩相相对较差差，所以以建议本本项目酒酒店式公公寓引进进一家知知名酒店店进驻经经营管理理，以保保证客户户后期的的投资利利益，增增强投资资信心，以促进进项目的的销售。项目

56、定位【目标客客户群定定位】从项目的的定位来来看，本本项目酒酒店式公公寓的目目标客户户群主要要具有如如下特点点：置业用用途：主主要为投投资。区域特特点：以以武汉及及周边区区域客户户为主，同时包包括外来来投资商商。项目定位年龄特特点：30岁岁以上客客户，其其中以330-550岁之之间的人人群为主主。主要要是这一一年龄阶阶层的人人群拥有有较高的的经济实实力，手手头活动动资金较较为宽裕裕，有一一定的闲闲钱用以以投资。同时这这一年龄龄阶层的的人群，心智均均较为成成熟，对对于房地地产市场场前景看看好，有有较大的的信心投投资房产产。项目定位消费心心理：对对于投资资者来说说，他们们最为关关心就是是是否能能够保

57、证证他们的的收益，因此在在选择投投资对象象时，首首先看重重的就是是项目的的地段。所以对对于本项项目来说说，在宣宣传上仍仍然应抓抓住其良良好的地地理位置置来论述述，以更更大限度度的吸引引房产投投资客户户。项目定位3、商务务公寓定定位同样我司司也将对对本项目目南面的的商务公公寓从物物业用途途、产品品、装修修标准、配置、经营方方式以及及目标客客户群进进行具体体的定位位。【物业用用途】以投资为为主，自自用为辅辅。项目定位【产品定定位】户型、面积定定位：在本项目目的户型型设计中中，我司司建议将将本项目目的基本本面积控控制在1100左右，同时可可以根据据客户需需求对于于面积大大小进行行灵活分分割。户型配配

58、置：应提供供相关办办公配置置，提供供办公功功能。项目定位装修标标准建议本项项目交房房标准为为毛坯房房，但是是对于公公共区域域应装修修完善。配置建议在公公共区域域的配置置以写字字楼的配配置为主主，提供供一定的的办公条条件。项目定位经营方方式定位位建议本项项目商务务公寓以以自然销销售为主主，在销销售宣传传上通过过对地段段发展前前景的描描述，主主打商务务办公和和投资概概念，吸吸引中小小企业和和有实力力的投资资商的注注意力。本项目商商务公寓寓具备写写字楼办办公功能能,但是是以商务务公寓立立项,在在价格上上低于写写字楼,付款方方式轻松松,投资资空间较较大,同同时,也也减轻了了中小企企业资金金压力,充分吸

59、吸引投资资和自用用人群。项目定位【目标客客户群定定位】区域分分析由于本项项目特殊殊的市场场定位，因此所所涉及的的目标客客户群范范围相对对较为广广泛，可可发散到到武汉以以及外地地客户，尤其是是随商铺铺销售带带来的温温州等区区域的客客户。项目定位职业特特征分析析本项目的的目标客客户群基基本以私私营业主主和公务务员为主主。置业用用途本项目目目标客户户群主要要定位为为两大类类：自用用型和投投资型。自用型型客户，购买本本案目的的有两个个，即居居住和办办公。自自住型客客户以区区域内白白领阶层层为主。自用型型客户多多为发展展势头良良好的中中小企业业主。项目定位本项目目所处的的区域内内聚集了了众多的的经济效效

60、益良好好的企事事业单位位，该类类人群收收入水平平较高，经济收收入稳定定，手头头资金充充裕，是是投资型型购买力力量之一一。消费心心理分析析对于投投资客户户，一般般都是房房地产投投资的高高手，有有着独到到的投资资眼光，他们在在住宅市市场租赁赁有价无无市的时时候，看看到写字字楼的租租金相对对平稳，租金不不降反升升，因此此大手笔笔投向写写字楼。他们主主要注重重的是写写字楼项项目所在在的区域域和楼盘盘的质量量，因为为这两点点直接决决定了投投资回报报率。项目定位办公型型客户，以快速速成长的的中小企企业为主主，由于于目前写写字楼租租赁市场场租金水水平较高高，对于于发展势势头良好好的中小小企业来来讲，租租房不