某某年某某年北京公寓市场分析报告DOC雨欣

1、2007年-2008年北京公寓市场分析报告目 录TOC o 1-2 h z u第一部分 2007年全国房地产宏观市场分析21. 2007年房地产市场运行特点22. 2007年房地产市场调控措施与分析43. 2007年房地产市场若干影响因素分析54. 2007年相关公寓的土地计划解读和宏观政策分析7第二部分 2007年北京市公寓市场状况分析91.总体概述92. 供给状况分析103. 需求状况分析184. 成交量状况分析215. 价格状况分析236. 区域发展状况分析257. 投资状况分析398. 二手房市场状况分析42第三部分 2008年北京市公寓市场预测471. 2008年全国房地产市场预测4

2、72. 2008年北京市公寓市场供给预测483. 2008年北京市公寓市场需求预测494. 2008年北京市公寓市场价格预测50第一部分 2007年全国房地产宏观市场分析1. 2007年房地产市场运行特点1.1全国房价涨幅分析2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，8月份，新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面，供给量大幅度下滑。2007年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平

3、方米，同比增长21.5%；房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%；截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。北京方面，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。1.2 土地供应量分析近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。北京方面，2005年，计划供应的商品住宅用地为175

4、0公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。1.3 各种目的住房需求分

5、析在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据我们调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房

6、屋拆迁带来的被动需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。六是投资和投机性需求。除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。1.4 地价房价“倒挂”现象分析2007年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段

7、在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环。当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果。2. 2007年房地产市场调控措施与分析2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。2.1 增大土地供应量根据国家房地产市场调控的要求，部分地区加大

8、了房地产开发的土地供应量。2007年15月，全国住宅用地的供应量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量同比增加166%。2.2 增加市场房屋的有效供给2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要

9、合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，北京则在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在1020公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，

10、不得按土地出让金缴纳比例分期取得。四是改预征土地增值税为清算土地增值税。从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。此前，土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5%3%。相对来说，这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。2.3 加大闲置土地处置力度国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通

11、水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。二是明确了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。2.4 实行差别的住房抵押贷款政策2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调

12、整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。2.5 加快完善住房保障制度在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下：一是将廉租房作为住房保障制度的重点。在住房保障供应体系中，廉租住房制

13、度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权，以租赁方式保障为主，而不是帮助其获得住房产权。二是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”的住房困难。廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭，扩大到低收入家庭中的住房困难户。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。在住房保障供应体系的政策设计上，通过廉租住房保障范围的扩大，实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖，解决“夹心层”的住房困难问题。三是确保廉租住房保障资金来源。明确规定了住房保障资金来源渠道：其一，将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。其二，住房公积金增值收益在提取贷款风险准

14、备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。其三，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。其四，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。四是优先确保廉租住房建设用地。根据住房建设规划，切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地，在土地供应计划中予以优先安排。五是多渠道解决低收入家庭的住房问题。除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外，通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题，包括棚户区改造和旧小区整治等。3. 2007年房地产市场若干影响因素分析3.1 物价上涨、通货膨胀推动房价继续攀升物价和房价是互为联系的，资产

15、价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。相对于资产价格的货币贬值，一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”，以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房，在银行按揭贷款的放大作用下，恰好能够最大程度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。3.2 货币政策刺激高收入投机者积极入市为应对目前物价上涨过快的趋势，稳定通货膨胀预期，防范通货膨胀的发生，今后一段时期必将继续施行

16、从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施，保持流动性适度偏紧。我们分析，从紧的货币政策环境，对房地产市场将产生一定的影响：一方面，加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；另一方面，即使考虑到加息的因素，目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。在目前的物价环境和货币政策环境下，房地产市场的需求结构将发生变化。一方面，抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制，同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此，加息增加了购房成本，弱化了中低

17、收入者满足自住需求的购房支付能力。另一方面，高收入者投资投机需求将积极入市。一是高收入者的边际消费倾向低，随着收入的不断增加他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。二是由于通胀的压力，使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值，这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。三是目前房价等资产价格提高很快，资金成本远远低于投资回报，导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大，严重推动了投资需求。3.3 资金流动性过剩助长房价上扬我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动

18、性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。3.4 外资投资国内房地产市场呈扩张趋势近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作

19、为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。4. 2007年相关公寓的土地计划解读和宏观政策分析4.1 07年北京土地供应计划低密度大套型住宅项目用地将受到严格控制。保障性住房、两限房和其他中低价位中小套型商品房用地需达到住宅供地总量的70%。今年计划供应住宅用地1600公顷，比去年减少300公顷，但实际供应速度高于去年，其中两限房供地已超

20、额完成全年计划33%。保障性住房、中低价位商品房等用地占7成供地计划显示，今年北京市拟供应土地总面积为6300公顷，其中住宅用地1600公顷。在1600公顷的住宅用地中，经适房和廉租房等保障性住房用地为220公顷，“两限”商品房和其他商品房用地分别为180公顷和1200公顷。供地计划要求，增加廉租房、经适房、两限房和其他中低价位、中小套型普通商品房的土地供应，其供应量不得低于住宅用地供应总量的70%。保障配建的廉租住房建筑面积达到30万平方米，两限房300万平方米，经适房200万平方米。严控超过140平方米/套的低密度住宅用地北京将继续禁止别墅类房地产开发项目的土地供应。同时，严格限制住宅小区

21、建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过140平方米的低密度、大套型住宅项目的土地供应。两限商品房实际供地已超全年计划虽然今年的住宅商品房用地包括两限商品房在内只有1380公顷，比去年减少了200多公顷。但今年实际供应土地的速度高于去年。据我们统计，到去年年底，2006年供地计划仅完成800多公顷。而今年到目前为止就已出让了近600公顷。尤其值得注意的是今年提出的“两限”商品房用地的供应速度。根据计划，北京市今年将供应此类用地180公顷。截止到今年8月底，已经成交的两限房用地就达到了240公顷，这一数量超过今年全年供应计划33%。和公寓市场相关土地计划解读：和公寓相关计划：严控超过140平方

22、米/套的低密度住宅用地解读：高档公寓户型普片较大，此项政策的出台，无疑是在户型结构上延续了对高档住宅供应的限制，这对现有高档住宅产品是一个利好因素，未来这类产品将由于产品的稀缺性而价格持续上涨。公寓是高档住宅市场的主要组成部分，高档住宅商品房项目建设用地的限制供应将使公寓市场的供应逐渐减少。4.2 2007年房地产主要调控政策2月，国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。3月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线。6月，建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。7月，北京市规划委发布北京市“十

23、一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划。8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。9月，中国人民银行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。10月，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。10月，发改委和商务部发布外商投资产业指导目录（2007年修订），将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。12月，07年一年共加息六次。和公寓

24、市场相关政策：中国人民银行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%07年一年共加息六次分析：二套个人住房按揭贷款首付比例的提高对普通住宅市场需求将有一定的抑制，而对高档住宅产品而言影响不大，因为通过对多个高档住宅项目的调研可知，高档住宅的购买客户按揭和一次性付款的比例多为1：1，即使是按揭贷款的客户，首付款的比例也多在30%以上。分析：贷款利率的上调将使个人住房按揭贷款月还款额增加，从而对住房的需求有一定的抑制作用，虽然每次利率上调的比例较小，但由于上调次数频繁，因此欲贷款购买高档公寓的客

25、户会因承担较大的负担而慎重考虑。第二部分 2007年北京市公寓市场状况分析总体概述据我们调查发现2007年112月京城公寓排行榜中，在过去的一年里，北京房地产市场中的高档住宅市场一片火热。排行前20位的公寓项目成交均价大部分在1.5万元以上，其中将近半数的项目均价超过了2万元/平方米，仅这20个公寓项目总成交套数就达到了10834套；充分显示出了2007年房地产市场对高档住宅项目的强大需求。2007年公寓市场“涨声”一片据我们统计，2007年京城公寓项目的整体供应量较大，而消化量也相对较强，同比于2006年上涨了10%。2007年包括服务式公寓在内的众多公寓项目，租金增长强劲而快速，主要是受到

26、了奥运会的影响比较大，尤其从2007年末到2008年很多项目都会有不同程度的提价。公寓租金的增长，很大部分原因在于外国人的大量涌入拉动了整体的上涨，尤其是近段时期来在奥运会的作用下，众多与奥运产业相关的人士频繁入京，从而也带动了租金价格的上扬。而从售价来看，进入到2007年三、四季度以来，整体公寓项目的报价幅度上涨较大，这主要是针对散售的项目而言，按成交价的幅度来看，同比增长达到了40%。人们对公寓本身的需求相当大，促使了即便是在市场上公寓项目供应量庞大的情况下依旧价格飞涨，这其中虽然投资的行为占有很高的比例，但并非主流因素，总体而言还是实际居住的需求占了主导地位。无论供应量、成交量以及租金、

27、销售价格走势，2007年的公寓市场中，“涨”成了一片。而从市场具体表现上来看，服务式公寓无疑是公寓项目中的重头。据统计，2007年前3个季度，市场新增5个服务式公寓项目，一共提供了1214套房间，相比2006年三季度的5750套房间又增长了21%，总供应量达到6964套。外资企业的高级管理层和资深员工构成了北京市服务式公寓需求的主体。2007年以来，服务式公寓市场需求平稳上升，但是由于新增供应同比增长迅速，空置率水平由2006年第三季度的16.2%上升到19.9%。奥运会则更为北京服务式公寓租赁市场带来了机会，尤其是位于北京商务中心区及燕莎区域的优质住宅物业，市场需求旺盛，空置率保持较低水平。

28、发展商对于一年租期的租约，普遍将租金上调10%以上。对于在奥运会一个月的租金，发展商普遍预期至少调整到现在的三至五倍。一些项目抓紧时间在奥运会前进入市场。07年的市场很容易让人对08年公寓市场充满信心，但究竟市场会怎么发展，我们需要对07年的公寓市场做更深入的调查和分析，才能得出结论。2. 供给状况分析2.1 供给量同比增加据我们统计，2007年京城公寓项目的整体供应量较大，而消化量也相对较强，同比于2006年上涨了10%。2007年开盘销售的公寓有91个。而2007年全年共有310个项目开盘。公寓项目占了将近三分之一，公寓供应量在07年为主要部分。07年度可售公寓分布表:编号项目名称区县1珠

29、江帝景朝阳区2中广宜景湾朝阳区3置地公馆朝阳区4和乔丽致朝阳区5润枫水尚朝阳区6世界城朝阳区7天鹅湾朝阳区8苹果社区朝阳区9US联邦公寓朝阳区10美景东方朝阳区11康斯丹郡朝阳区12乐成公馆朝阳区13壹线国际朝阳区14旭辉奥都朝阳区15元大都朝阳区16华彩国际公寓朝阳区17美伦堡朝阳区18天际万象朝阳区19北京财富中心朝阳区20北京星河湾朝阳区21华远裘马都朝阳区22华业玫瑰郡朝阳区23荣尊堡国际朝阳区24梵谷水郡朝阳区25媒体村公寓朝阳区26格林莱雅朝阳区27燕莎Class朝阳区28方恒国际中心朝阳区29万方国际公寓朝阳区30世奥国际中心朝阳区31大湖公馆朝阳区32盘古大观朝阳区33华瀚国际

30、朝阳区34悠乐汇朝阳区35东亚望京中心朝阳区36万科金阳国际朝阳区37上东上层朝阳区38华业玫瑰东方朝阳区39健翔国际公寓朝阳区40丽都东镇朝阳区41上元朝阳区42北京香颂朝阳区43A-Z Town朝阳区44金都杭城朝阳区45国贸DNA朝阳区46嘉美风尚中心朝阳区47水郡长安朝阳区48新金山朝阳区49朝庭公寓朝阳区50雅安商务公寓东城区51瑞士公寓东城区52天安国汇西城区53京桥国际公馆西城区54君濠国际西城区55西派国际公寓西城区56西绒线26号西城区57冠城名敦道崇文区58北京上舍崇文区59国瑞城崇文区60锦上国际公寓宣武区61辉煌国际广场海淀区62永泰园海淀区63中湾国际海淀区64中关村

31、公馆海淀区65瑞海国际中心海淀区66新华联国际海淀区67褐石海淀区68国海广场海淀区69御园海淀区70曦城国际丰台区71顺驰蓝调国际丰台区72天下儒寓丰台区73设计师广场丰台区74金泰城MINI丰台区75方庄6号丰台区76扑满山丰台区77北京随园公寓昌平区78矩阵昌平区79佳莲时代广场昌平区80珠江奥古斯塔大兴区81荣京丽都大兴区82国融国际大兴区83广厦家园大兴区84清城时代广场大兴区85绿城百合公寓房山区86昊腾花园房山区87人济庄园怀柔区88琴湖湾顺义区89蓝星花园顺义区90月亮河城堡通州区91柏林山水密云区2.2 可售公寓集中在朝阳区和海淀区从可售项目的数量来分析，朝阳区有49个，占新

32、增量总数53%，海淀区地区有9个，占新增量总数10%。朝阳区和海淀区的总和超过全市新增公寓总数60%以上的比例，可见这两个热点地区依然是新盘的集中地。可售公寓分布表：区 域数 量朝阳区49海淀区9丰台区7西城区5东城区2崇文区3宣武区1昌平区3大兴区5房山区2怀柔区1顺义区2通州区1密云区1分析：朝阳区为公寓供应主要区域，未来仍将是热点区域； 西城区作为老城区，可开发用地越来越少，由于未来建设用地的停止供应，公寓供应仍会持续走低； 海淀区四环以内的项目用地越来越少，未来公寓供应将主要集中在四环以外。2.3 公寓形式多样化发展 客户对住宅提出更高的要求，需求的多样化，使产品功能增多形式多样化。京

33、城陆续推出的公寓有老年公寓、青年公寓，商住公寓，服务式公寓，酒店式公寓等多种形式。CBD和中关村地区以商住公寓为主，突出宜商宜住的特点。2.4 供给公寓户型分析一室一厅、两室两厅、三室两厅为公寓供应的主要房型； 三室两厅供应规模最大，占公寓总供应量的的32.8%；其次为两室两厅，占23.1%。2.5 不同面积户型供应量分析户均建筑面积60以下及60-80平方米的户型供应套数占总套数的比例达到50%，这主要是因为酒店式公寓供应量较大所致； 100140平方米的户型供应规模最大，是公寓市场的主要供应户型。2.6 高档公寓供应量大于去年2007年上半年，高端公寓供应量高达1,918套，仅半年的市场供

34、应就超过了2006年全年的供应量。主要供应包括汇富66，北京Oakwood公寓，威斯汀行政公寓，工体3号和万科东第。其中31.2%的新供应为服务式公寓，剩余部分均为销售项目。从地区分布来看，部分新供应聚集在金融街地区。在此之前，无论在销售还是租赁市场上，金融街高端住宅项目较为稀缺。政府控制高档住宅的用地数量，高档公寓新增量将不断减少，其稀缺性将进一步加大。2007年至今北京高档公寓（均价13000以上）项目数共计13个。供应面积合计53.87万平米，主要供应区域集中在朝阳区和海淀区。朝阳区依然保持高档公寓市场供应的龙头，总供应面积约为44万平米；排在第二位的海淀区供应面积5.8万平米。高档公寓

35、基本集中在5环以内，超过20000元的高档公寓主要位于4环以内。主力户型以120平米以上的大中户型为主。一季度北京高档公寓情况表：推广名坐落位置容积率物业费（元/月平米）环线销售状态住宅面积()均价/拟售价(元/平米）主力户型苹果社区朝阳区百子湾路32号42.68341月开盘83450.551580050-60平米美丽经典园海淀区五路居泽翼住宅小区1.52.58341月开盘6743.0213000130平米1月拿证22191.8天鹅湾名苑朝阳区平房乡黄杉木店2.274451月开盘22253.9112000/14000110-180/250-350平米西城晶华西城区丰盛胡同2.966.321月开

36、盘11460.4325000150-240平米2.966.327903.1219000150平米润枫水尚朝阳区姚家园113号2.213451月开盘22725.6417000120、160平米2月拿证46015.22六十六号公寓东城区新中街1号232月拿证21427.7525000上第MOMA海淀区西三旗清河南库2.23.553月开盘7887.071400021192.3913500TIMES(东恒时代二期）朝阳区朝阳路十里堡“方恒家园”2.93.38453月开盘27177.4314500新华联丽景珊瑚湾朝阳区朝阳路华堂商场对面2.65452月开盘19777.8613500140、160平米3月

37、开盘44589.1914000合生国际花园朝阳国贸桥南600米东三环西侧3.42.99231月开盘16208.371700040-130平米2月开盘9575.9621000130、140平米欧陆经典朝阳区北苑路172号2.43.15451月开盘205591300040-70平米世界城朝阳区东大桥路10号5.58231月开盘67226.152700055-87平米US联邦公寓朝阳区三元东桥南1000米6.37.8342月开盘60377.1922500200平米2007年第一、二季度新供应量列表：项目名称 区域 供应量2007年第一季度1. 汇富66 朝阳区 1582007年第二季度2.Oakwo

38、od Apartment Beijing 朝阳区 2363.威斯汀公寓 西城区 2054.工体3号 朝阳区 2105.公园15号 朝阳区 2096.丰侨公寓 西城区 6007.万科东第 朝阳区 3002004-2006年各季度新增高档公寓供应走势2.7 服务式公寓供应量分析2007年前三个季度，市场新增五个服务式公寓项目，一共提供了1,214套房间，相比2006年三季度的5,750套房间增长了21，总供应量达到6,964套。其中第三季度新增三个服务式公寓，提供了619套公寓。从今年开始，服务式公寓的供应区域在逐渐改变，金融街，中关村西区和三元桥区域出现了档次较高的项目，北京威斯汀公寓和金融街公

39、寓的入市缓解了金融街区域服务式公寓供给短缺的局面。另外，世界著名的服务式公寓管理公司OAKWOOD进入北京，在三元桥和白家庄区域管理的两个公寓在今年相继开业。2.8 酒店式公寓供应分析我们统计，今年开盘的酒店式公寓项目至少有17个，加上07年之前开盘的7个项目，总供应量不低于130万平米。从地域分布来看，CBD商圈依然是酒店式公寓比较集中的区域，供应量达到了47.3万平米，占总供应量的36.1%，这与CBD集中了大量的外企、驻华使领馆及办事机构有很大关系。其次是三元桥地区，供应量达到35.5万平米，占总量的27.1%，其中置地公寓和华远裘马都两个项目供应量就达到了28万平米，三元桥供应量的提升

40、主要受“国门”地理优势及新建写字楼增多的影响。金融街、中关村、燕莎三个区域供应量基本相同，都在10平米左右，三个区域供应之和占总供应量的22.4%，总的来说供应量偏小，有较大的发展空间。其它分散分布的项目总供应量为19万平米，占总供应量的14.5。朝阳区内拥有使馆区和中央商务区，使得它成为酒店式公寓供应量最大的区域，随着中央电视台、北京电视台的东迁以及国际贸易往来的加强，CBD的商务效应将更加凸显出来，在很大程度上都会促使区域内酒店式公寓租赁市场的上升势头。2.9 性价比高的项目增多北京的房地产市场已经迈入产品时代，产品的特点成为最大的卖点，客户对产品细部的要求越来越多。智能化和优良的配套设施

41、，服务已经成为公寓必备的要素，而不再是卖点。房子作为特殊的商品其性价比已经不再是前几年的严重脱钩，而是比较适合市场真实情况，性价比高的项目频频出现，取得骄人的销售业绩。3. 需求状况分析3.1 公寓多样化需求客观地说，每种房产都有一定的消费者，但不是所有的房产品种都有投资价值。一般从长期投资的角度而言，凡过渡性产品，经常会是昙花一现。产品的过渡性，会造成客户群的狭窄性，所以投资房产最好选择成熟品种。交通便利、商圈成熟、商业氛围浓厚、管理到位的公寓应该是投资首选。无论是追求生活享受的首次置业者，还是改善居住环境的二次置业者，都会选择购买公寓。因为公寓宽敞舒适、较为符合现代人品位的居住环境，与普通

42、民宅窄小拥挤的自然状况相比，居住起来更加舒适宜人。所以公寓以其独特的高贵品质，受到越来越多购房者的青睐。客户群的旺盛需求，必然导致公寓的保值、增值。因此，投资房产，公寓是较好的选择。3.2 公寓进入平稳发展期2000年，处于公寓的开发时期，大量公寓的建造及入市，曾一度导致公寓房产泡沫膨胀高峰。公寓的房价，租金价格都呈现虚高现象。而如今，经过几年的调整与恢复，公寓房产已经度过泡沫期，进入平稳发展阶段。近两年，公寓的投资回报率一直控制在4%-6%，收益稳定，适宜投资。另外，随着北京2008年奥运会的即将到来，外籍人士的大量涌入，将会加大高端公寓租赁市场的需求，短期租赁将进入旺销期。公寓的投资回报率

43、有望提高。3.3 公寓抗震性分析面对北京房产市场的过度繁荣，国家在不断的出台相关政策加以控制。连续的加息，首付的提高，都是为了给过热的房价降降温。但是，公寓的需求群体决定了公寓的抗震性。购买公寓的人群主要为两种，一是高收入人群；二是外籍人士。归根一点，都是经济状况比较好的人。对于这类人群来说，他们有需求且有能力购买百万以上的高端物业，良好的经济状况使得利息的少额增加不会影响到他们置业计划。另外，银行放款是按照房屋的评估价来核定的，大多银行批贷时，购房者很少能贷到八成，通常都是贷七成房款。这样的话，即便首付提高到40%，对于购房者来说，相差不是很多，所以对于高端公寓市场来说，影响甚微。虽然投资公

44、寓，收益、回报都较稳定，但这并不说明投资公寓就一定会稳挣不赔公寓所处的地理位置、周边的配套设施、房屋的具体朝向、装修等等情况，都会影响到房产的价值所以，投资房产还是需要进行专业的判断，方可进行投资。3.4高档公寓需求分析我们发现，目前北京高档公寓租赁市场的需求客户主要集中于外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港澳台人、日本人和华裔等。这部分租客的具体情况如下图：客户职务组成北京作为国际化大都市，云集了

45、众多腰缠万贯的商贾，北京的房地产市场不仅仅是北京的或全国的市场，更是全世界的市场，市场需求非常大。而从现在的市场情况来看，真正代表先进居住理念和居住环境的高档公寓，在北京不是太多。可以大胆预测，随着北京的经济发展和国际地位的不断提高，高档公寓在北京依然有广阔的市场前景。3.5户增势明显调查显示高档公寓中外地人的比例从2003年的25.3增长到2005年前十个月的32.6，这从一定程度上说明北京的房地产市场就是全国各地的市场，北京是首都，拥有其他城市所无法取代的优势，其他城市的高收入人群常常把在北京购房看作是一种荣誉。另外北京的教育、医疗都是全国先进的，很多外地人出于对下一代的教育和养老的考虑在

46、北京买房。外地人当中的“港澳台”人士的比例和外国人的比例近几年变化不大，在10内浮动。“两外人士”构成了高档公寓较为稳定的客户群。本地客户需求强劲北京市统计局公布的北京城市居民生活状况统计数据显示：2005年110月，北京市城市居民人均可支配收入为14668元，同比增长12.3%。而2004年最高收入组与最低收入组之比为5.81，2003年为4.7：1，2000年这一数字为3.1：1。从中可以看出，北京市最高收入组与最低收入组差距在逐年扩大，可以预见，今年的最高收入组与最低收入组之比将超过6：1。另外，据北京市税务部门统计：2004年北京市年工薪收入7.44万元以上的共有74.95万人。从上面

47、的数据可以看出，北京市的高收入人群的数量在逐渐增加，这为高档公寓形成有效需求奠定了物质基础。投资客户异军突起从今年的高档公寓市场来看，投资型客户在一些高档公寓中占有很大的一部分，而且有逐渐放大的趋势，个别项目甚至超过50的占有率。经过分析，伟业顾问认为有如下原因：首先，国内存款利率过低，据统计1996年到2002年间我国曾八次调低存款利率，只在2004年上调过一次利率，加上国内股市持续低迷，很多资金逐渐涌向投资利润回报率高的房地产行业;其次，人民币升值有助于提高外资投入中国房地产行业的信心。高档公寓由于其过硬的品质和特殊的区位，使之拥有良好的投资回报率，成为投资客户的理想选择。 虽然目前高档公

48、寓仍以外籍人士为主，但外地客户在不久的将来也将成为这一市场的又一大消费群体。 在高档公寓需求的户型和面积上来分析我们可以发现，在户型方面，该类高端人群倾向于1、2室的户型，该比例占到了整个需求量的78.1%，而特殊的需求是在2居室里有18.8%的群体选择了2厅的户型；同时21.7%的群体选择了2卫的户型，这说明随着房地产行业的发展，今后的舒适性和合理性兼备的住宅都将向2厅2卫的方向发展，而今后这类住宅的租赁量将有望继续提升。在面积上，1居室主要在60平米左右；2居室多集中于90平米；3居室则上升到133.65平米；4、5居室平均将达到208.34平米-213.12平米的水平。这是该类群体对于居

49、住空间的宽敞性和居住环境的舒适性要求较高的真实体现。3.6寓需求客群分析（一）按客户的构成来分析，公寓客户分为以下七类：1、国内有经济实力的高层管理者，可承担的购房总价在100-200万元（人民币，以下相同）。 如私营企业主、三资企业中方高级管理人员、各类所有制单位的负责人，其中也包括外地企业家在京置业者。这类客户经济实力雄厚，对于位置优越、大户型高档公寓的需求依然旺盛，对住宅的综合品质要求高，基本是二次、三次置业以改善居住条件。2、从海外归来的人士，或有国外生活经历人士，可承担的购房总价在100万元左右。 这类客户崇尚自然休闲的居家生活，注重生活品位，看中社区环境，不仅是小区的自然环境、交通

50、环境，更看中人文环境，他们会选择自己喜欢的环境和氛围的项目，既不奢侈也不放弃自己的追求。3、港、澳、台、东南亚外商，可承担的购房总价在200万元以上。这类客户购房置业一方面是为自住，显示身份地位；另一方面是为投资，为物业的保值增值。黄金位置的高档、豪华公寓以及具有外资背景的开发商开发的公寓项目是他们的首选。4、年轻高级白领和中产阶级，可承担的购房总价在50-100万元左右。 随着北京经济的快速发展，逐渐形成了一个高学历、高收入，具有生活新观念和较强消费能力的青年群体，如从事金融、保险、证券、通信等行业的年轻白领和律师、会计师等中产阶级。小户型符合年轻购房者低积累、高收入、收入上升预期稳定的经济

51、特点，同时繁忙高效的工作，较大的工作压力，使他们对住宅的配套服务功能提出更高要求，因此他们中意小户型、中高档次的服务式公寓。5、小型文化、商贸、咨询服务公司和自由职业者，可承担的购房总价在100万元以上。 小型企业在创业初期缺乏资金，主要从事脑力劳动，同时企业性质及规模也不需要大面积工作间，购买商住公寓符合他们的需求特点。临近商贸区，交通便利的商住公寓是这类客户的首选。6、外地来京短期或长期工作的年轻白领，可承担的租金在2500-5000元/月。 这类客户以租用公寓为主，他们的需求特点将直接影响投资者。他们希望租用临近工作地点，周围配套设施完善，靠近繁华商业区的小户型中档公寓。同时对于投资型客

52、户，小户型公寓的首付低、回报快，易出租，成为大多数投资者的需求指向。7、外资公司的外籍雇员，可承担的租金在5000元/月以上。 外籍雇员会根据公司给予的住房预算来安排自己的住房，他们仍以租用服务式公寓为主。表：北京典型高档公寓板块租金租客情况高档公寓板块典型项目租金水平（美元/平米月）租客特征朝阳公园板块棕榈泉国际公寓1318欧美籍租客较多，东部高端商务人士及使馆区人士，供需两旺，租金较稳定朝阳公园板块公园大道1115朝阳公园板块观湖国际公寓912丽都板块阳光上东913外籍租客及海归租客较多，由于靠近望京区域，有部分高端韩籍租客三元桥燕莎板块凤凰城810三元桥区域及东三环高端商务人士为主，租赁

53、市场处于起步区东直门板块MOMA万国城911东二环、东三环商务人士及使馆区人士为主东直门板块海晟名苑1012从此表可以看出高档公寓的消费群体仍然以外籍人士为主。（二）从市场的角度来分析，公寓市场呈现如下需求特点：*小户型公寓热销，成为公寓市场的亮点；*大户型豪华公寓受到高收入人士追捧；*中档公寓的特点不突出，难以在激烈的市场竞争中脱颖而出；*投资购买踊跃，个人投资比重逐渐上升；*买房者对公寓的整体素质投以更多关注；*商住公寓的需求依然很大，尤其是在写字楼相对短缺或价格较高的位置，如中关村地区和商务区。4. 成交量状况分析4.1 2007年北京市住宅市场成交量小幅缩减2007年1-11月住宅市场

54、成交量为1597万平方米，成交套数为13.4万套。与去年同期相比，2007年的成交量下降了94万平方米，成交套数增加了0.4万套。通过对比07年成交与供应的月度走势我们可以发现，与往年金九银十的情况略有不同，07年北京的楼市供应与成交的集中时间在6-9月份。 通过对供应量与成交量的对比可以得出以下结论：今年的成交量虽然较之去年同期有所下降，但仍然大于今年的供给量，市场继续呈现供不应求的局面。今年上半年证券市场的活跃，增强了投资者对宏观投资环境的信心，促进了房地产市场交易的相对活跃。4.2 2007年北京市公寓市场升温，成交量同比增加45.0%2007年1-10月北京市不同物业成交情况2007年

55、，北京公寓市场升温，成交量同比增加45.0%；而普通住宅和别墅成交量均有下降，其中，别墅因受用地限制的影响，同比下降44.3%。一年来，三种物业成交均价增长均在3000元/左右。宏观经济背景：经济持续走高07年1-9月北京市GDP 0.64万亿，同比增长12.6%；股市08年股市焦灼，楼市将会吸引更多的投机资本；资金层面：流动性过剩问题在短时间内，无法得到有效解决。需求层面：住房刚性需求依旧巨大。07年1-10月北京市一手住宅供应9.11万套，成交11.33万套，住宅存量不断消融。2008年奥运会带来世界性的购房需求，推动房价上涨。4.3 2007年7月北京市公寓项目再放量 成交下滑价格坚挺数

56、据显示，7月北京新盘预计放量将达到54个，其中公寓放量将出现今年以来的第二次高峰，成为京城当月纯新盘供应主力。统计数据显示，今年前5个月，公寓供应面积为111万平方米，与2006年前5个月68万平方米的公寓供应总面积相比，增长了近一倍。此前有数据统计，今年1至2月份，公寓的供应面积占商品住宅总供应量的58.2%。据统计，7月份预计开盘的20个纯新盘中，有11个为公寓项目，占纯新盘总量的五成以上，延续6月纯新盘中公寓占主角的状况。调查发现，仅有两 个小户型的公寓项目位于二至三环，其余的项目和普通住宅一样均分布在四环以外区域；而价格方面明显能看出与普通住宅的差距，销售均价已达到13500元/ 平方

57、米。与入市公寓的数量相比，其销售情况却背道而驰。记者昨天在北京房地产交易管理网发现，不少公寓销售情况并不是很好。其中，开盘不久的US联邦公寓已销售房屋套数不到20%；维多利亚花园从2005年9月开盘到现在，销售周期已近两年，但销售率也未过半；而入市快两年的Naga上院，在管理网上所显 示的天盛金大厦(上院天恒公寓)D座，没有一套显示已销售，均为可售房源。市场监测数据显示，今年1、2月份高档住宅的销售率为25%左右，到4月份再次下降为22.7%，这些项目中公寓项目占比较大。在上述项目销量猛然下跌的同时，其成交价 格也同样跌宕起伏。记者从世界城、Naga上院、建外银钻公寓、新城国际公寓的售楼处了解

58、到，虽然这些项目已卖到2万元/平方米以上，但如有意向购买仍可 再享受到至少一个点的优惠，要是全款购买享受到的优惠则更多。据统计，今年1至5月份，高档住宅的整体成交均价在18269元/平方米，多数新开盘项目的 售价都变成“高开低走”。受政策调控和股市影响，购房人在高房价现状下的观望情绪增加，但开发商在实际出售中的让利行为并不代表对项目销售担忧。出于对国内经济发展预期及楼市前景看好，开发商宁愿坚持长线销售，也不肯降价抛售。买卖双方的心理落差在一定程度上导致高价房成交下滑。典型区域成交量分析：朝阳区项目月份123456789101112珠江华景家园成交面积2912217127706136778671

59、48146711020710971105545780977天鹅湾65052181837677837400122491797210715805752460411913元大都5036451350912851356290盘古大观3908986581222712361228由此图表可以看出7、8、9、10月份依然是成交的旺季5. 价格状况分析5.1 近年数据显示一手住宅房价持续上涨经济持续走高，股市资本向房产转移，流动性过剩都将成为房价上涨的助动力，08年，奥运会将全世界的目光集中到北京，集中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬。北京市历年一手商品房成交均价5.2 2007年1-10

60、月北京市公寓不同建面成交均价2007年1-10月北京市公寓不同建面成交均价由数据可以显示，北京市公寓类物业2007年1-10月成交价格态势良好，投资前景极为可观。5.3 典型区域价格走势由于朝阳区是北京市公寓成交数量最多的区域，因此分析其区域内的典型项目成交价格有很强的指导意义。朝阳区典型项目月均价格表项目月份123456789101112珠江华景家园成交均价118451179014944139461486515404145381558518853174361839323135天鹅湾91781185912395130861311013858146651549415098167641833315