承诺土地抵押作为反担保措施的风险分析

1、关于承诺土地抵押作为反担保措施的风险分析作为反担保措施，土地抵押被普遍认为是比较优质的，但在实际操作中手续完备、符合抵押登记条件的土地却很少。为更好地扶持企业发展，自去年以来，公司在土地抵押方面做了许多创新如已缴纳部分土地出让金的土地承诺抵押等。为更好地防控风险，我部对缴纳部分出让金的土地承诺抵押作如下分析：一、缴纳部分出让金土地承诺抵押的风险企业以“招拍挂”等方式取得土地使用权，但向我公司提出担保申请时，还处在未交齐土地出让金阶段，无法取得土地证，故不能办理抵押登记。此类情况下只能通过签订最高额抵押合同或让与反担保合同的方式设定反担保措施。该类土地抵押因未完成登记不具有设定抵押权的效力，只能

2、作为对申保企业的一种约束，不能对抗第三人查封或拍卖，不能起到保障债权的效果。在设定反担保措施时，只能作为辅助措施。二、应对措施1、要求企业提供成交确认书复印件、国有土地使用权出让合同复印件，土地出让金或保证金缴纳凭证原件留存我公司备案，以防止企业缴纳出让金情况变动，或退出保证金不再购买，与公司掌握情况有所出入。2、签订承诺书、抵押合同作为限制。虽然抵押合同不能对抗登记，但是如无其他债权人对不动产抵押物主张权利或者不存在抵押合同无效的情况下，抵押权人要求抵押人补办登记的，法院应予支持。因为不动产抵押合同订立后，未办理抵押登记，只是抵押权没有设立，抵押合同并不因此而无效。合同既已生效，对合同当事人

3、就产生约束力，负有办理抵押登记义务的当事人就应按合同履行。3、在项目审核、审批及保后监管过程中随时了解土地出让金剩余部分的缴纳状况。土地出让金是否在签订土地使用权出让合同后60 日内全部缴纳。土地出让金全部缴纳的，关注土地证办理情况。4、土地证办理完毕后，督促企业及时办理抵押登记手续，谨防在土地使用权证办理完毕后，未经我公司同意擅自抵押给其他金融机构。三、代偿处置1、根据企业缴纳的款项在不同阶段需申请法院查封的内容不同。 企业最初向财政局缴纳的为保证金，在这个阶段，公司只能申请法院查封保证金；保证金一旦转到土地局，这个阶段称为出让金，公司可申请法院对土地使用权进行预查封。2、对于已缴纳土地出让

4、金的，申请法院对其名下土地使用权进行预查封；对于已缴纳保证金（未转为土地出让金的）申请法院查封其保证金。3、以与企业签订的抵押合同作为依据，对该土地资产及地上建筑物占有并通过评估拍卖或变卖实现债权。土地承诺抵押虽然不能完成抵押登记备案，存在一定的缺陷，但是在实际操作过程中，项目人员如能了解全面、真实的信息，并根据实际情况及时作出反应，设定不同的风险防控措施，对我公司债权保障具有一定的效力。因此，承诺抵押土地可以设置为一项辅助的反担保措施。 出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛

5、下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。“能 ”，是以众议举宠为督：亲贤臣， 远小人， 此先汉所以兴隆也； 亲小人， 远贤臣， 此后汉所以倾颓也。 先帝在时，每与臣论此事， 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、尚书、 长史、 参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。愿陛下托臣以讨