商品房购买销售合同文本范本资料选编

1、商品房购买销售合同文本范本资料选编资料汇编目 录1、商品房现房买卖合同x2、免责条款在商品房预售合同中的适用x3、商品房买卖合同-CH-01-0605合同编号：x4、商品房买卖合同纠纷x5、置业公司商品房买卖合同纠纷案x6、审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用x7、商品房买卖合同逐条祥解x8、浙江省商品房买卖合同x9、商品房买卖合同说明-1x10、商品房买卖合同示范文本(浙江省)x商品房现房买卖合同合同编：_出卖人：_买受人：_说明1.本合同文本为示范文本由北京建立会和北京工商行政理共同制定适用于商品房现房买卖。商品房现房是指由建立建立已完成房屋所有权初始登记获得国有土地使用证和房屋

2、所有权证尚未进展销售的商品房含经济适用住房。2.签订本合同前出卖人应当向买受人出示国有土地使用证和房屋所有权证及其他有关证书和证明。3.当事人应当按照自愿、公平及老实信誉的原那么订立合同任何一方不得将自己的意志强加给另一方。为表达双方自愿的原那么本合同文本相关条款后留有空白行供双方自行约定或补充约定。合同生效后未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。4.签订本合同前买受人应当仔细阅读合同条款特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。5.本合同文本】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容双方当事人应当协商确定。】中选择内容以划方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不

3、作约定时应当在空格部位打以示删除。6.双方当事人在履行合同生争议的可以选择向不动产所在地人民起诉也可以选择向仲裁会申请仲裁。如选择申请仲裁的可以向北京仲裁会、中国国际经济贸易仲裁会、外地的仲裁会申请。7.双方当事人可以根据实际情况本合同原件的份数并在签订合同时认真核对以确保各份合同内容一致；在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件。出卖人：_：_邮政编码：_营业执照注册：_企业资质证书：_法定代表人：_联络 ：_委托代理人：_联络 ：_委托销售代理机构：_：_邮政编码：_营业执照注册：_买受人：_法定代表人】负责人】：_国籍：_】护照】营业执照注册】：_出生日：_年_月_日性别：_：_邮政

4、编码：_联络 ：_法定代理人】委托代理人】：_国籍：_】护照】：_出生日：_年_月_日性别：_：_邮政编码：_联络 ：_根据?合同法?、?城房地产理法?、?北京城房地产转让理?及其他有关法律、法规的规定出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的根底上就商品房现房买卖事宜达成如下协议：第一条工程建立根据出卖人以出让】转让】划拨】方式获得坐落国有土地使用证的坐落于_地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证】为：_土地使用权面积为：_买受人购置的商品房以下简称该商品房所在土地用途为：_土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日止。在上述地块上建立的商品房地名核准名称】推广名】为：_该商品房建立工程

5、规划容许证为：_现已通过规划验收并完成了开工验收。第二条销售根据买受人购置的商品房现已获得房屋所有权证证为：_填发为：_。第三条根本情况经行政理部门核准该商品房为：_。该商品房为第一条规定工程中的_幢】座】第_层_单元_。该商品房所在楼栋的主体建筑构造为：_建筑层数为：_层其中地上_层地下_层。该商品房的用途为住宅】经济适用住房】公寓】别墅】办公】商业】：_；层高】净高】为：_米坡屋顶净高】最低为：_米为：_米。该商品房朝向为：_；有_个台其中_个台为封闭式_个台为非封闭式。出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构是_其实测建筑面积共_平方米其中套内建筑面积_平方米共用部位与共用房屋分摊建筑面

6、积_平方米。该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直间隔 净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直间隔 。第四条抵押情况该商品房的抵押情况为：_。1.该商品房未设定抵押。2.该商品房已设定抵押抵押权人为：_抵押登记部门为：_抵押登记日为：_。抵押的相关约定见附件三。第五条租赁情况该商品房的租赁情况为：_。1.出卖人未将该商品房出租。2.出卖人已将该商品房出租买受人为该商品房承租人】承租人已放弃优先购置权】_。第六条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下第_种方式计算该商品房价

7、款。1.按照套内建筑面积计算该商品房单价每平方米_币_元总价款_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写。2.按照建筑面积计算该商品房单价为每平方米_币_元总价款_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写。3.按照套单元计算该商品房总价款为_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写。4.按照_计算该商品房总价款为_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写。详细约定见附件四。本条所称建筑面积是指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围程度面积包括台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具备有上盖构造结实层高2.20米以上含2.20米的永久性建筑。所称套内建筑面积是指成套

8、商品房单元房的套内使用面积、套内墙体面积和台建筑面积之和。第七条付款方式及限买受人采取以下第_种方式付款。1.一次性付款。2.分付款。3.贷款方式付款。买受人可以首支付购房总价款的_其余价款可以向_银行或住房公积金理机构借款支付。4.其他方式。详细付款方式及限的约定见附件五第八条逾付款责任买受人未按照约定的时间付款的按照以下第_种方式处理。1.按照逾时间分别处理。1和2不作累加1逾在_日之内自约定的应付款限届满之次日起至实际支付应付款之日止买受人按日计算向出卖人支付逾应付款万分之_的违约金并于实际支付应付款之日起_日内向出卖人支付违约金合同继续履行；2逾超过_日该日应当与第1项中的日一样后出卖

9、人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人应当自解除合同送达之日起_日内按照累计的逾应付款的_向出卖人支付违约金并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意后合同继续履行自约定的应付款限届满之次日起至实际支付应付款之日止买受人按日计算向出卖人支付逾应付款万分之_该比率应当不小于第1项中的比率的违约金并于实际支付应付款之日起_日内向出卖人支付违约金。本条所称逾应付款是指按照第七条约定的到应付款与该实际已付款的差额；采取分付款的按照相应的分应付款与该的实际已付款的差额确定。2._。第九条交付条件一出卖人应当在_年_月_日前向买受人交付该商品房。二该商品房交付时应当符合以下、2、

10、_、_、_项所列条件。1.提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术书。2.该商品房为住宅的出卖人提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。3.满足第十二条中出卖人承诺的政根底设施和其他设施到达的条件。4.该商品房为住宅的出卖人提供?住宅工程质量分户验收表?2006年1月1日起进展住宅工程开工验收的房屋适用。5._。第十条逾交房责任除不可抗力外出卖人未按照第九条约定的限和条件将该商品房交付买受人的按照以下第_种方式处理。1.按照逾时间分别处理。1和2不作累加1逾在_日之内该时限应当不小于第八条款第1项中的时限自第九条约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付已

11、交付房价款万分之_的违约金该违约金比率应当不小于第八条款第1项中的比率并于该商品房实际交付之日起_日内向买受人支付违约金合同继续履行；2逾超过_日该日应当与第1项中的日一样后买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起_日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的_向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行自第九条约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_该比率应当不小于第1项中的比率的违约金并于该商品房实际交付之日起_日内向买受人支付违约金。2._。第十一条交接手续一该商品房到达第九条约定的交付条件后出卖人应当在交付日的7日前书

12、面买受人交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进展验收交接时出卖人应当出示第九条约定的证明并满足第九条约定的其他条件。出卖人不出示证明或出示的证明不齐全或未满足第九条约定其他条件的买受人有权回绝接收由此产生的逾交房责任由出卖人承担并按照第十条处理。二验收交接后双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按交接手续的双方同意按照以下约定方式处理：_。三双方同意按照以下第_种方式缴纳税费。1.出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。2.买受人同意委托出卖人代交以下第_、_、_、_、_、_种税费并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。1专项维修资金；2契税；3第二十条约定的物业效

13、劳费用；4供暖费；5_；6_。3.买受人自行向相关缴纳以下第_、_、_、_、_、_种税费并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。1专项维修资金；2契税；3第二十条约定的物业效劳费用；4供暖费；5_；6_。第十二条政根底设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的政根底设施和其他设施按照约定的日到达以下条件：1.政根底设施1上水、下水：_年_月_日到达_；2电：_年_月_日到达_；3供暖：_年_月_日到达_；4燃气：_年_月_日到达_；5_；6_。假设在约定限内未到达条件双方同意按照以下方式处理：1_；2_。2.其他设施1公共绿地：_年_月_日到达_；2公共道路：_年_月

14、_日到达_；3公共停车场：_年_月_日到达_；4幼儿园：_年_月_日到达_；5学校_年_月_日到达_；6会所：_年_月_日到达_；7购物中心：_年_月_日到达_；8体育设施：_年_月_日到达_；9_；10_。假设在约定限内未到达条件双方同意按照以下方式处理：1_；2_。第十三条商品房质量、装饰、设备的约定一出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件该商品房质量符合和本公布的工程质量、和施工图设计的要求。二出卖人和买受人约定如下：1.该商品房室内空气质量经检测不符合的自该商品房交付之日起_日内该时限应当不低于60日买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起_日内退还买受人全部已付款

15、并按照_利率付给利息给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_日的买受人应当与出卖人另行签订补充协议。_。2.交付该商品房时该商品房已经由建立、勘察、设计、施工、工程监理等验收合格出卖人应当与买受人共同查验收房发现有其他问题的双方同意按照第_种方式处理。1出卖人应当于_日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾交房责任由出卖人承担并按照第十条处理。2由出卖人按照和本有关工程质量的和在商品房交付之日起_日内负责修复并承担修复费用给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。3_。3.出卖人交付的商品房的装饰、设备应当符合双方约定的。

16、达不到约定的买受人有权要求出卖人按照以下第_种方式处理。1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2_。3_。详细装饰和设备的约定见附件六。三出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的任何一方均可以委托有资质的建立工程质量检测机构检测双方均有协助并配合对方检测的义务。_。第十四条住宅节能措施该商品房为住宅的应当符合有关建筑节能的规定和北京规划会、北京建立会发布的?居民建筑节能设计?DBJ016022004的要求。未到达的出卖人应当按照?居民建筑节能设计?的要求补做节能措施并承担全部费用；因此给买受人造成损失的出卖人应当承担赔偿责任。_。第十五条住宅保修责任一该商品房为住宅的出卖人自该商品房交付之日起按照?

17、住宅质量保证书?承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修限和保修责任等内容。二在该商品房保修范围和保修限内发生质量问题双方有退房约定的按照约定处理；没有退房约定的出卖人应当履行保修义务买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏出卖人不承担责任。第十六条使用承诺买受人使用该商品房间不得擅自改变该商品房的建筑主体构造、承重构造和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定外买受人在使用该商品房间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和共用设施设备的用途。

18、第十七条权属转移登记一出卖人保证该商品房没有产权纠纷因出卖人原因造成该商品房不能产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担相应责任_。二商品房交付使用后双方同意按照以下第_种方式处理。1.双方共同向权属登记申请房屋权属转移登记。2.买受人自行委托别人向权属登记申请房屋权属转移登记。3.买受人同意委托_向权属登记申请房屋权属转移登记委托费用_元人民币大写。三买受人未能在商品房交付之日起_日内获得房屋所有权证书的双方同意按照以下方式处理。1.如因出卖人的责任买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起_日内退还买受人全部已付款并按照_利率付给利息。买受人不退房的自买受人应当获得房屋所有权证

19、书的限届满之次日起至实际获得房屋所有权证书之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_的违约金并于买受人实际获得房屋所有权证书之日起_日内向买受人支付。2.如因买受人的责任_。3._。第十八条共有权益的约定1.该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有。2.该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有。3._。4._。第十九条附属建筑物、构筑物的约定双方同意该商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物按照以下第_种方式处理。1.出卖人出卖该商品房时该商品房附属的_、_、_、伴随该商品房一并转让。2.出卖人声明该商品房附属的_、_、_、_不伴随该商品房一并转让。第二十条前物业效劳未成立业主

20、会一出卖人依法选聘的物业理企业为：_资质证为：_。二前物业理间物业效劳收费价格为_/月平方米建筑面积。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合理费、_、_、_。地上停车理费_地下停车理费_。三物业理企业按照第_种方式收取物业效劳费。1.按照年收取买受人应当在每年的_月_日前缴费。2.按照半年收取买受人应当分别在每年的_月_日前和_月_日前缴费。3.按照季收取买受人应当分别在每年的_月_日前、_月_日前、_月_日前和_月_日前缴费。四物业效劳的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业效劳的全部内容和业主临时公约同意由出

21、卖人依法选聘的物业理企业提供前物业效劳遵守业主临时公约。第二十一条专项维修资金买受人委托出卖人代交专项维修资金的出卖人应当自买受人接收该商品房之日起_日内向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。买受人自行缴纳专项维修资金的应当在商品房交付时】之日起_日内】向物业理企业出示专项维修资金缴纳凭证。第二十二条不可抗力因不可抗力不能按照约定履行本合同的根据不可抗力的影响部或全部免除责任但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人并自不可抗力完毕之日起_日内向另一方当事人提供证明。第二十三条争议解决方式本合同在履行过程生的争议由双方当事人协商解决；协商不成的按照以下第_种方式解决。1.

22、提交_仲裁会仲裁。2.依法向人民起诉。第二十四条本合同自双方签字盖章之日起生效。双方可以根据详细情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进展变更或补充但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的仍以本合同为准。对本合同的解除应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。第二十五条本合同及附件共_页一式_份具有同等法律效力其中出卖人_份买受人_份_份_份。出卖人签章：_买受人签章：_法定代表人】：_法定代表人】：_委托代理人】签章：_负责人】：_委托销售代理机构】签章：_委托代理人】签

23、章：_签订时间：_年_月_日签订时间：_年_月_日签订地点：_签订地点：_附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图应标明方位略附件二共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明1.被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。2.参与分摊公用建筑面积的商品房名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。3.不分摊的共用部位。附件三抵押的相关约定略附件四计价方式与价款的其他约定略附件五付款方式及限的约定略附件六装饰和设备的约定1.采暖系统：1集中采暖：散热器】地板采暖】_；2分户采暖：燃气炉】电采暖】_；3采暖设备品牌：_。2.保温材料：1外墙保温：挤压聚苯板】发泡聚苯板】发泡聚安酯】_；2内墙保温：石膏聚苯板

24、】_。3.外墙：瓷砖】涂料】玻璃幕墙】_。4.内墙：涂料】壁纸】_。5.顶棚：石膏板吊顶】涂料】_。6.室内地面：大理石】花岗岩】水泥抹面】实木地板】_。7.门窗：1外窗构造尺寸为：_；2开启方式为：_；3门窗型材：双玻中空断桥铝合金窗】塑钢双玻璃】_。8.厨房：1地面：水泥抹面】瓷砖】_；2墙面：耐水腻子】瓷砖】_；3顶棚：水泥抹面】石膏吊顶】_；4厨具：_。9.卫生间：1地面：水泥抹面】瓷砖】_；2墙面：耐水腻子】涂料】瓷砖】_；3顶棚：水泥抹面】石膏吊顶】_。10.台：塑钢封闭】铝合金封闭】断桥铝合金封闭】不封闭】_。11.电梯：1电梯品牌名称：_；2电梯速度：_米/秒；3电梯载重量：_

25、千克；4_。12.其他_；_。附件七物业效劳本附件内容与出卖人和物业理企业签订的前物业效劳合同一致一、物业效劳内容二、物业效劳质量三、物业收费北京建立会北京工商行政理_年_月 免责条款在商品房预售合同中的适用所谓免责条款是指当事人双方在合同中事先约定的旨在排除或限制其将来责任的条款。现代社会中经济现象变化多端经营活动存在一定风险在合同中事先约定免责条款可以合理分担风险保证企业合理化经营平衡合同双方的利益关系。但如约定不当也可能造成合同一方凭借其地位而制定不公平的条款免除自己本应承担的责任损害对方利益的后果。在商品房预售中即经常出现此种情形：商品房开发商籍自己雄厚资本及专业知识制定一些对购房人不

26、公平的免责条款如免除延交房责任条款、免除房屋质量责任条款等损害购房人的利益。那么如何认识这些条款的效力?在审讯理中如何进展审查?怎样对免责条款进展规制?本文根据合同法对免责条款的规定结合商品房预售的实际情况对以上问题进展分析和讨希望能对审讯理有所裨益。一、免责条款订入商品房预售合同条件当事人意思自治是民法的一项原那么在一般情况下法律对当事人之间协商议定的条款并不加以过多干预。但对合同中的免责条款由于其所具有的特殊意义及对合同双方权利义务的重要影响各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务且提请注意应到达充分、合理的程度以防止相对一方在不知情或不完全理解的情况下订立合同。假设制订

27、免责条款的一方未尽到提请注意的义务那么该免责条款视为未订入合同不得成为合同的一部因此不对当事人产生约束力。那么怎样才是充分、合理的提请注意呢?可以从以下几个方面进展分析：(一)的外型。“外型须予人以该载有足以影响当事益之约款之印象否那么相对人收到该根本不予阅读使用人之提请注意即不充分。(见刘荣宗著?定型化契约文专辑?第8页三民书1988年版。)也就是说订立免责条款的应足以使当事人明白其性质认识到它是合同的一部。假设的外型未作到这一点那么其中的条款不能被视为订入合同。如：销售商在广告中登载房一售出概不退换在房屋图纸上标注本对因施工责任造成的质量问题不承担任何责任在办公地点张贴的写有对非因本原因造

28、成的延交房本不承担任何责任内容的告示等。由于这些广告、房屋图纸、告示的外型缺乏以使购房者明了其性质因此假设双方在书面合同中并没有特别说明其为合同的一部那么这些广告、房屋图纸、告示中的免责内容不得作为合同的组成部。(二)提请注意的。提请注意可以采取个别提请注意和张贴的方式。在商品房预售中应以个别提请注意为原那么除非特别情况售房方不得采取张贴方式制定免责条款否那么视为未尽到提请注意义务。(三)明晰明白的程度。即提请注意所使用的语言文字必须明晰明白不得使用模糊不清的语言文字否那么不得作出对相对一方不利的解释。假设在合同中的免责条款所使用的字体、打印不清或位于合同书中不易被注意的位置也不能认为是明晰明

29、白。(四)提请注意的时间。免责条款必须在合同订立之前出示提请注意也必须于合同订立之前完成假设是在合同订立之后出示除非相对人予以认可否那么不能认为订入合同。如商品房销售商在预售合同订立后作出的有关免责事项的规定即属此类情况除非购房者予以认可否那么不能成为合同组成部。(五)提请注意的程度。提请注意应到达一般人能理解的程度。假设免责条款中有常人不知晓的术语订立者应作出解释。在商品房预售中一般房地产销售商均采用定式合同或称合同合同内容固定适用于所有购房者。购房者对合同内容只能表示同意或不同意没有更多的协商余地。如订立合同对其中的免责条款也只能承受。在这种情况下销售商负有比在非定式合同中更为严格的提请注

30、意义务。在审理此类案件时应对其中的免责条款做更为严格的审查。二、商品房预售合同中免责条款的效力免责条款订入合同中并不等于当然有效对免责条款的效力法律上有种种限制。它除应符合法律合同效力的一般规定外还应符合一些特殊规定。对免责条款的法律限制表达了对经济民事活动的干预其目的是为了保护利益和社会公共利益。在审理商品房预售合同纠纷时应对合同中的免责条款的效力进展审查。在审查时应掌握以下几个：(一)免责条款违犯法律和社会公共利益的无效。我国?民法通那么?第七条规定：民事活动应尊重社会公德不得损害社会公共利益破坏经济方案扰乱社会经济秩序。这是对免责条款进展限制的法律根据。因此在预售商品房中有上述内容的免责

31、条款无效。应注意的是这里所指的违犯法律是指违犯法律的强行性只有违犯强行性的免责条款才为无效。(二)免责条款不得免除成心和重大过失责任。假设允许当事人在合同中订立免除成心或重大过失责任的条款那么无异于鼓励当事人不履行合同或不负责任地履行合同这就与民法通那么规定的老实信誉的原那么相违犯且不符合合同订立的目的。目前国外的立法对免除成心或重大过失责任的免责条款均持否认态度如?德国民?第276条第2款规定：“债务人因成心行为而应负的责任不得预先免除。?希腊民?第332条规定：“旨在预先免除或限制对成心或重大过失所负责任的协议无效。我国合同法亦规定因成心或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。目前有些商

32、品房预售合同约定：“因售房方的过失行为导致的损害购房方不得要求赔偿这一免责条款中的“过失行为应视为不包括重大过失行为在内。(三)免责条款不得免除合同当事人的根本义务。也就是说免责条款的免责以合同的根本义务得到履行为前提。假设允许当事人不履行合同的根本义务而不承担任何责任就背弃了合同的本来目的且与法律的原那么相违犯。例如：商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务假设在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任或“与房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷本不负责解决等条款即属免除根本义务当然无效。此外假设违约行为严重到使当事人订立合同的目的落空即严重违约或根本性违约的情况下也不得

33、援用免责条款因为这种情况同属于不履行合同的根本义务。(四)免责条款不得违犯公平原那么。公平原那么是民法的一项根本原那么它的要求之一就是民事主体在承担民事责任上要合理。假设商品房销售商凭借自己的优势订立对购房人显失公平的免责条款购房人就可以向或仲裁申请撤销或变更。例如在合同中订立“对由于施工和设计的过错造成的损失售房方不承担责任即属显失公平的条款。因为在施工或设计等第三人过错造成售房方违约的情况下售房方可以根据与第三人的合同追究其违约责任获得赔偿。而买房人与第三人无直接法律关系。不能向第三人索赔假设再免除了售房者的违约责任那么购房人的损失得不到任何补偿不公平性显而易见。(五)免责条款不得免除人身

34、伤害责任。免责条款一般是对违约责任的限制或免除目前随着合同中违约责任与侵权责任竞合情况的增多一般认为免除人身伤害责任的条款是被严格制止的。如英国1977年?不公平合同条款法?规定免除或限制过失造成的人身伤害或亡责任的条款无效。我国合同法规定造成对方人身伤害的免责条款无效。之所以这样规定是因为免除人身伤害责任的条款与法律根本原那么及社会公共道德相违犯。因此在商品房预售合同中售房方不得订立免除给购房人造身伤害所应承担的责任的免责条款。三、商品房预售合同中免责条款的解释理中经常出现这样的情况合同双方在订立合同时对条款皆协商一致但在发生纠纷时却由于各自对有关条款理解不一而各执一词。因此就需要对合同的条

35、款进展解释。在解释商品房预售合同中的免责条款时有以下几个原那么可供掌握：(一)统一解释原那么。对免责条款的解释应客观合理在销售商使用了特殊的术语制定人定式合同适用于所有购房人时应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的根据而不允许以销售商单方面、不公平的理解为根据。对一样的情况不允许有不同的解释出现。在审理一个开发工程中多个购房人与销售商的预售纠纷时应注意运用同一对免责条款进展解释。(二)符合合同目的的解释原那么。“依符合合同目的的解释要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时应当通过解释更正合同用语;当合同内容暖昧不明或互相矛盾时应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下尽可能通过解释的方式

36、予以统一和协调使之符合合同的目的;当合同文句有不同意思时应按照符合合同目的的含义解释摒弃有背于合同目的的含义。对预售商品房合同中免责条款的解释应符合合同的目的。假设将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限地推延交房日就违犯了当事人订立合同的本意。不应支持销售商这样的解释。(三)不利于制定者原那么。对免责条款有疑义时应对制定者作不利之解释以防止制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。(见王利明、崔建远著?合同法新总那么?第492页中国政法大学1996年第一版。)罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释原那么各法也多加以继承。(四)限制解释原那么。指对合同未规定或规定不完备的事项不得推定适用免责

37、条款。一旦扩张适用就会进犯购房者的利益。例如：在一商品房预售合同中对销售商的免责事项一一进展了列举在最后一项规定了其他这是个概括性的规定不能扩大解释为任何而应解释为与先前所列举的事项同一种类的。(五)非定式条款优先的原那么。在销售商与购房者订立于定式预售合同而后又别协商订立了补充协议的情况下如其中的免责条款发生冲突应以补充协议为据。这是因为特别规定优于一般规定。四、对商品房预售合同中免责条款的规制针对目前商品房预售合同中免责条款较多消费者权益受到重重限制的情况应从社会各方面对免责条款进展规制。从各国的做法及我国的实际情况来看可从以下几个方面进展规制。(一)立法规制。即从法律上规定免责条款订入合

38、同的条件、有效无效的要件、解释规那么、无效或被撤销后的法律后果等。世界许多在民中对此问题加以规定如?意大利民?341、1342条。还有的针对定式合同及免责条款制订专门法律如?英国不公平合同条款法?、?以色列合同法?等。我国以往的民事法律没有对此问题的专门规定。新公布的合同法增加了相关内容如第三十九条、第四十条、四十一条、五十三条等填补了立法上的空白。(二)规制。规制是指人民对免责条款有审查权。可以根据受理的案件之详细情况对免责条款是否已订入商品房预售合同、免责条款有无违犯强行性法律及社会公共利益的情况、是否有效等进展确认。还可以通过对免责条款进展解释保护购房人的合法权益不受损害。对于显失公平的

39、免责条款可以根据当事人的申请确认其为可撤销的条款使它对当事人不生效。规制对于保证购房者免受不公平免责条款的损害起着重要作用。(三)行政规制。限制免责条款的消极作用还可以通过行政规制进展。行政可以建立事先审核制度销售商制订的定式免责条款需先向主行政-房地产理申报核准后才可以使用。这样行政就可以在审核时发现不公平的免责条款。目前德国及即采用这种方式。此外行政还可以采取事后监视的如在法国组织特别会调查不公平合同条款根据会的建议发布制止使用特定类型的合同条款。目前我国许多地方的房地产理要求辖区内的房地产预售使用规定的合同文本防范不公平免责条款的出现这也属行政规制的一种。房地产理还可以对使用不公平免责条

40、款的销售商进展处分。(四)社会团体规制。在我国购房者还可以通过消费者协会调解与销售商的纠纷。消费者协会还可以建议销售商停顿使用对购房人不公平的免责条款。笔者相信通过法律的完备、购房者法律意识的觉悟及社会各方面的努力不公平的免责条款将会在商品房预售合同中逐渐减少直至消失。文章来源：中顾法律网 (法律咨询就上中顾法律网-01-0605 合同编： 商品房买卖合同出卖人：买受人：四川建立四川工商行政理说 明1、本合同文本为示范文本也可作为签约使用文本。签约之前买受人应当仔细阅读本合同内容,应当特别仔细审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。对合同条款及专业用词理解不一致的可向当地房地产开发主

41、部门咨询。该示范文本由四川建立和四川工商行政理共同制定。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建立并的房屋。3、签订前出卖人应当向买受人出示商品房预售容许证及其他有关证书和证明。4、当事人应当按照自愿、公平及老实信誉的原那么订立合同任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进展修改、增补或删减。合同生效后未被修改的文本打印文字视为双方当事人同意内容。5、为表达合同双方的自愿原那么本合同文本中相关条款后都有空白行供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容根据所售工程的详细情况签订公平合理的补充协议也可以在相关条款后的空白中进展补充

42、约定。6、本合同文本 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容双方应当协商确定。 】中选择内容以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时应在空格部位打以示删除。7、双方当事人在履行合同生争议的可以选择向不动产所在地人民起诉也可以选择想仲裁会申请仲裁。如选择申请仲裁的可以向不动产所在地仲裁会、外地的仲裁会申请。8、双方当事人可以根据实际情况本合同原件的份数并在签订合同时认真核对以确保各份合同内容一致；在任何情况下买受人都应当至少持有一份合同原件。商品房买卖合同出卖人：_ 注册：_邮政编码：_营业执照注册：_企业资质证书：_法定代表人：_联络 ：_委托代理人：_联络 ：_委托

43、销售代理机构：_注册：_邮政编码：_营业执照注册：_ 买受人：_法定代表人】负责人】：_国籍_】护照】营业执照注册】 】_ 出身日：_年 _月 _日性别：_ ：_ 邮政编码：_联络 ：_ 法定代理人】委托代理人 】：_国籍：_ 】护照】 】_ 出身日：_年 _月 _日性别：_：_ 邮政编码：_ ：_根据?合同法?、?城房地产理法?及其他有关法律、法规之规定出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的根底上就商品房买卖事宜达成如下协议：第一条 工程建立根据。出卖人以出让】转让】划拨】方式获得位于_地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证】城镇建立用地批准书】为：_土地使用权面积为_买受人购置的

44、商品房以下简称该商品房所在土地用途为：_土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日止。出卖人经批准在上述地块上建立商品房地名核准名称】名】为：_建立工程规划容许证为_建筑工程施工容许证为_。建立工程施工合同约定的开工日为：_建立工程施工合同约定的开工日为：_。第二条 商品房销售根据。买受人购置的商品房为现房的该商品房所在楼栋房屋所有权证为：_。买受人购置的商品房为预售商品房的预售商品房批准为：_商品房预售容许证为：_。_。第三条 买受人所购商品房的根本情况。该商品房所在楼栋的主体建筑构造为：_建筑层数为：_层其中地上：_层底下：_层。该商品房为第一条规定工程中的_幢】座】第_层_单元_。该房为审

45、定编】编】最终以行政理部门审核的房为准该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该商品房的用途为住宅】经济适用住房】公寓】别墅】办公】商业】 】：_层高】净高】为：_米坡屋顶净高】最低为：_米为：_米。该商品房朝向为：_。有_个台其中_个台为封闭式_个台为非封闭式。该商品房为预售商品房出卖人委托该商品房面积的房产测绘机构是_其建筑面积共_平方米其中套内建筑面积_平方米共用部位与共用房屋分摊建筑面积_平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。签订本合同时该商品房所在楼栋的建立工程进度状况为_。如：正负零、地下一层地上五层、构造封顶本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间

46、的垂直间隔 。净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直间隔 。第四条 抵押情况与该商品房有关的抵押情况为：_。该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押抵押权人为：_抵押登记部门为：_抵押登记日为：_。该商品房在建工程已经设定抵押抵押权人为：_抵押登记部门为：_抵押登记日为：_。2和3可以同时选择_。抵押权人同意该商品房预售的证明及抵押的相关约定见附件三。第五条 计价方式与价款。该商品房为住宅的出卖人与买受人约定按照以下种方式计算该商品房价款。其中该商品房为经济适用住房的出卖人与买受人约定同时按照以下种方式和第2种方式分别计算该商品房价款

47、。该商品房为非住宅的出卖人与买受人约定按照以下第_种方式计算该商品房价款。1、按照套内建筑面积计算该商品房单价每平方米为_币_元总价款_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写2、按照建筑面积计算该商品房单价为每平方米_币_元总价款_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写。3、按照套单元计算该商品房总价款为_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写4、 按照_ 计算该商品房总价款为_币_佰_拾_亿_仟_佰_拾_万_仟_佰_拾_元整大写详细约定见附件四。本条所称建筑面积是指房屋外墙柱勒脚以上各层的外围程度面积包括台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具备有上盖构造结

48、实层高2.20米以上含2.20米的永久性建筑。所称套内建筑面积是指成套商品房单元房的套内使用面积、套内墙体面积和台建筑面积之和。第六条 付款方式及限。买受人采取以下第_种方式按付款：1、一次性付款。2、分付款3、贷款方式付款。买受人可以首支付购房总价款的_其余价款可以向_银行或住房公积金理机构借款支付。4、其他方式详细付款方式及限的约定见附件五。第七条 出卖人保证该商品房没有产权纠纷因出卖人原因造成该商品房不能产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担相应责任。_。第八条 规划变更的约定。出卖人应当按照规划行政主部门核发的建立工程规划容许证规定的条件建立商品房不得擅自变更。出卖人确需变更建立工程

49、规划容许证规定条件的应当书面征得受影响的买受人同意并获得规划行政主部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的出卖人应当给予相应的补偿。第九条 设计变更的约定一经规划部门批准的规划变更、设计同意的建筑工程施工图设计的以下设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的出卖人应当在设计审查批准变更之日起10日内书面买受人。1该商品房构造形式、户型、空间尺寸、朝向；2_；3_；4_；出卖人未在规定时限内买受人的买受人有权退房。二买受人应当在送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾未予以书面答复的视同承受变更。三买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起_日内退还买受人已付房款并按照 _利率付

50、给利息。买受人不退房的应当与出卖人另行签订补充协议。 _。第十条 逾付款的责任。买受人未按照约定的时间付款的按照以下第_种方式处理：1逾在_日之内自约定的应付款限届满之次日起至实际支付应付款之日止买受人按日计算向出卖人支付逾应付款万分之_的违约金并于实际支付应付款之日起_日内向出卖人支付违约金合同继续履行。2逾超过_日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人应当自解除合同送达之日起_日内按累计的逾应付款的_向出卖人支付违约金并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的合同继续履行自约定的应付款限届满之次日起至实际支付应付款之日止买受人按日计算向出卖人支付逾应付款万分之_的违约并

51、于实际支付应付款之日起_日内向出卖人支付违约金。本条所称逾应付款是指按照第六条约定的到应付款与该实际已付款的差额；采取分付款的按相应的分应付款与该的实际已付款的差额确定。2._。 第十一条 交付条件出卖人应当在_年_月_日前向买受人交付商品房。该商品房交付时应当符合以下、2、_、_、_、_、_项所列条件；该商品房为住宅的出卖人还应当提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。该商品房已获得规划验收批准和建筑工程开工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术；出卖人已获得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；满足第十二条中出卖人承诺的政根底设施到达的条件；该商品房为住宅的出卖人提供?

52、住宅工程质量分户验收表?；_；_。第十二条 政根底设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的政根底设施和其他设施按照约定的日到达以下条件：政根底设施：上水、下水：_年_月_日到达_；电：_年_月_日到达_；供暖：_年_月_日到达_；煤气：_年_月_日到达_；_。 假设在约定限内未到达条件双方同意按照以下方式处理： 1_； 2_。 2、其他设施1公共绿地：_年_月_日到达_；2公共道路：_年_月_日到达_；3公共停车场：_年_月_日到达_；4幼儿园：_年_月_日到达_；5学校：_年_月_日到达_；6会所：_年_月_日到达_；7购物中心：_年_月_日到达_；8体育设施：_年_月_日

53、到达_；9_10_假设在约定限内未到达条件双方同意按照以下方式处理：1_2_第十三条 逾交房责任除不可抗力外出卖人未按照第十一条约定的限和条件将商品房交付买受人的按照以下_种方式处理：1逾在_日之内该时限应当不小于第十条第1项中的时限自第十一条约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金该违约金比率应当不小于第十条第1项中的比率并于该商品房实际交付之日起_日内向买受人支付违约金合同继续履行。2逾超过_日后买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起_日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的_向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同

54、的合同继续履行自第十一条约定的交付限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_的违约金并于该商品房实际交付之日起_日内向买受人支付违约金。3_。 第十四条 面积差异处理该商品房交付时出卖人应当向买受人其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术书并向买受人提供该商品房的面积实测数据以下简称实测面积。实测面积与第三条载明的面积发生误差的双方同意按照第_种方式处理：1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定双方同意按照以下原那么处理：1套内建筑面积误差比绝对值在3以内含3的据实结算房价款；2套内建筑面积误差比绝对值超出3时买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自

55、退房送达之日起30日内退还给买受人已付房款并按照_利率付给利息。买受人不退房的实测套内面积大于套内建筑面积时套内建筑面积误差比在3以内含3部的房价款由买受人补足；超出3部的房价款由出卖人承担产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于套内面积时套内建筑面积误差比绝对值在3以内含3部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部的房价款由出卖人双倍返还买受人。实测套内建筑面积套内建筑面积套内建筑面积误差比= 100 套内建筑面积根据第五条按照建筑面积计价的约定双方同意按照以下原那么处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3以内含3的根据实测建筑面积结算价款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项

56、超出3时买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起30日内退还给买受人已付房款并按照_利率付给利息。买受人不退房的实测面积大于建筑面积时建筑面积误差比在3以内含3部的房价款由买受人补足；超出3部的房价款由出卖人承担产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时建筑面积误差比绝对值在3以内含3部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部的房价款由出卖人双倍返还买受人。实测建筑面积建筑面积建筑面积误差比= 100 建筑面积双方自行约定_；_。 第十五条 交接手续。一该商品房到达第十一条约定的交付条件后出卖人应当在交付日的7日前书面买受人交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方

57、进展验收交接时出卖人应当出示第十一条约定的证明并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明或者出示的证明不齐全或未满足第十一条约定的其他条件的买受人有权回绝接收由此产生的逾交房责任由出卖人承担并按照第十三条处理。二验收交接后双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按交接手续的双方同意按照以下约定方式处理： _；_。双方同意按照以下第_种方式缴纳税费：出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件；买受人同意委托出卖人代交以下第_、_、_、_、_、_种税费并在承受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。专项维修资金；契税；第二十三条约定的物业效劳费用；_；_。买受人自行向相关缴纳以下第_、_

58、、_、_、_、_种税费并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭证。1专项维修资金；2契税；3第二十三条约定的物业效劳费用；4_；5_。第十六条 商品房质量、装饰、设备的约定 一出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件该商品房质量符合和本颁发的工程质量、和施工图设计的要求。 二出卖人和买受人约定如下： 1、该商品房地基根底和主体构造质量经检测不合格的买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起_日内退还全部已付款并按照_利率付给利息给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人要求继续履行合同的应当与出卖人另行签订补充协议。 _。 2、该商

59、品房室内空气质量经检测不符合的自该商品房交付之日起_日内该时限应当不低于60日买受人有权退房。买受人退房的出卖人应当自退房送达之日起_日内退还买受人全部已付款并按照_利率付给利息给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。 买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_日的应当与出卖人另行签订补充协议。 _。3、交付该商品房时该商品房已经由建立、勘察、设计、施工、工程监理等验收合格出卖人应当与买受人共同查验收房发现有其他问题的双方同意按照第_种方式处理： 1出卖人应当于_日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾交房责任由出卖人承担并按照第十三条处理。 _。2由出卖人按照

60、和本有关工程质量的和在商品房交付之日起_日内负责修复并承担修复费用给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。 3_。 4、出卖人交付的商品房的装饰、设备应当符合双方约定的。达不到约定的买受人有权要求出卖人按照以下第_种方式处理：1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2_。3_。 详细装饰和设备的约定见附件六。三出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的任何一方均可以委托有资质的建筑工程质量检测机构检测双方均有协助并配合对方检测的义务。 _。第十七条 住宅保修责任一该商品房为住宅的出卖人自该商品房交付之日起按照?住宅质量保证书?承诺的内容承担相应的保修责任。 该商品房为非住宅的双方应当签订补充协议详细约定