王志刚工作室策划案理论推索讲义

1、王志刚工作室策划案理论推索讲义王志刚工作室策划案理论推索之剑法流程全图目录思维树状图市场调研资料收集和访谈模块SWOT分析项目机遇与特有优势资源梳理项目资源因子分析及项目细分市场选择表项目定位中国城市房地产阶段论目标市场模型开发模式选择开发方案选择主题概念操作模开发推广模型以奥园为例的最终产品的生产模型企业战略选择国内外零售业各种模式刽住一、思维树状图穷尽原则独立原则要素罗列第一层第二层穷尽原则独立原则要素罗列第一层第二层筛选出瞬问题,制约问题解决的节点二、市场调研资料收集和访谈模块项目调查内容调查 方式调查渠道调查结论宏观经济背景城市概况：资源，区位，面积、人 口,主要经济发展指标、产业结

2、构，主要知名企业分布，文化特色;资料 收集网站:当地人民政府、 统计局、中经网。城市统计年鉴 、近 两年社会经济统计公 报对比全国和周边主要城 市,了解城市在区域和全 国经济发展格局中的地 位,了解城市经济增长情 况判断城市经济发展走 势,以宏观把握项目的区居民消费水平:人均可支配，社会 消费零售，商品价格指数,居民储 蓄余额，恩格尔系数；主要发展计划：十五发展计划 |、相关产业行业发展战略和计 划；域经济发展背景和投资 环境。城市 规划 建设 情况城市发展现状：总体功能和产业 布局，土地利用，交通情况; 城市总体规划：未来发展格局、 城市主要发展方向、各组团新 区定位、交通规划； 城市房地产

3、土地供求情况; 重大城市建设项目和旧城改造 情况；资料收集 访谈, 城市规划局、国土局 权 威 人 士 重大市政建设项目现 场考察详细了解项目区域的现 状和未来发展定位、交 通 条 件、 分析主要建设项目对项 目的影响。房地产业发展概况近几年房地产（主要是商品住宅） 总体供应和成交数据、各片区 数据、明星楼盘、明星开发 商、价格走势资料 收集 访谈 踩盘 调查、政府 房地产期刊、网站 房地产经验人士,包括 开发、代理、媒体地 产版主要片区代表性房地 产项目调查了解房地产业发展历 程、总体供求情况、 了解代表性楼盘情况，分 析市场反应和成败原因企业企业管理构架、发展构想、核 心资源和能力资料收集

4、 访谈企业简介、刊物 企业主要管理人士了解企业资源,评估其开 发能力项目地块现状地形地貌、地质水文 基本情况、周边景观资源和配 套设施资料 收集 访谈 现场 踏勘项 目 资 料企业访谈了解项目资源条件三、SWOT分析I独享机遇II共享机遇I四、企业资源优势$项目独有优I共享优势I独享机遇II共享机遇I四、企业资源优势$项目独有优I共享优势II障帽性宽势I项目机遇与特有优势资源梳理项目资源优势五、项目资源因子分析及项目细分市场选择表黝ft因子单身公寓住宅中高档 住宅别墅物业项目地块情况1、对公共交通的做性强-4S弱2、时低不高昌很局不大3、对太气游境的要求低不鬲很局4、对小区8僧要求很周现状旬自;吾高标微 建卜对周边自然如成景观要求-4E高很昂景观、心瓷&小区物业管理的要求不鬲鬲很局围合整物业管S7.盹、睦装惨时St鬲很局8、容积率，覆盖率无-46低低中等9、对休闲空间，绿化要求无-4E很局集中1韩海,规SI有中绿地10