项目管理-文殊院项目一期成本测算51

1、文殊院项一期成本测（ B4-1,B4-2,B6,C6一、测算原则：1. 根据在 20XX 年 9 月 2 日在中房的“文殊院项目一期成本测算会议”的商议结果下， 本次测算只包含：B4-1,B4-2,B6,C6 地块；2. 通过文殊院项目前期拆迁土地总成（包含资金利息和出让金和总拆迁面积的数据得出一期的拆迁单价和被测算地块的土地成本相关数据中房地部提 而在前期拆迁中已经被拆除的 C3,C5,C7,B2 部分 部分所产生的所有成本及资金利息 未列入本次测算中；3. 前期工程费用也按照被测算地块的实际发生进行计（如有整体前期费用则根据被 测算地块与总面积的比例进行估算4. 基础设施费用按照中房工程部

2、提供的数据进行测（如有整体前期费用则根据被测 算地块与总面积的比例进行估算5. 资金利息按照被测算地块的土地成本和开发费用计算，记息周期以 1.5 年计算，前提是项目保证于 20XX 年 11 月 18 日开盘至 年 6 份完成销售和记息周期。而在对土地成本和开发费用计算计算资金利息时按照一次性投入计算因分段记息不能合 理划分投入时间段；6. 一期测算范围：B4-1 B4-2 C6 文殊院街酱圆公所街道路打造、头福街白 云寺街道路打造二、测算过程：1. 一期用地平衡表块数据由中房工程提供 其中 B6 块的占地面积容积率， 地块的建筑面积与之前提供的项目用地平衡中的数据误差较大）地块编号B4-1

3、B4-2B6净用地面积亩)9.52容积率0.661.011.3建筑面积（）备注5 院落 6 个旁院 地下车库 地下车库 地下车库 6085.647合计 0.914 39423.25车库合计：26596.6472. 前期土地拆迁成本 亿元（已包含资金利息和出让金迁总面积 。 故一期拆迁单价为：6.06542.87 万/ 亩故一期地块土地成本为： 亿元则土地成本单价为：39423.25= 元/。3. 前期工程费用通过计算为 320.1 万元（详细见清单）则前期工程费用成本单价为：320XX00 元/。4. 房屋开发费用（包括建安工程费、公共设施费、基础设施费，详细见清单）通过计算 为 亿元则房屋开

4、发费成本单价为：39423.25=3480.63 元/5. 管理费用通过计算为 1262.2 万元（详细见清单）则管理费用成本单价为 元/7. 财务费用（资金利息等，记息周期为 年）计算为 6992.76 元则财务费用成本单价为 元/8. 营销代理费用（包括推广费用 和代理费用 3%）计算为 万元则营销代理费成本单价为 元9. 其它费用计算为 315.55 万元则其它费用成本单价为 84.15 元/10. 开发报建费用计算为 551.93 万元则开发报建费用成本单价为 元/11. 不可预见费用计算为 826.59 万元则不可预见费用成本单价为 元/12. 成本总计 为 元+ 万元+ 亿元+ 万

5、元 万元+4388.77 万元 万+ 万+ 元= 亿元13. 成本单价总计8817.41 元+ 元/+ 元/+ 元+ 元 + 元/+84.15 /+ 元/+ 元 元三、销售测算：1. 我们以 18000 元作为商业销售均价（并假设在销售周期内按 100%的销售率 则一期的商业销售总收入为：180007.096 元2. 我们以 2800 /作为车库销售均（并假设在销售周期内按 30%的销售率 一期的车库销售总收入为：28007800= 万元3. 一期销售总收入为： 亿元2184 万元= 亿元4. 一期销售税金总计为： 万元5. 一期所得税为：1489.8 万元6. 一期税后利润为： 万元7. 成

6、本利润率为：四、测算结果汇总：汇总总投资成本单总销售销售单税后利成本利表一期入 亿 16095.36 亿元 / 万元率5.26%五、测算结果分析：1. 导致成本单价过高的主要原因有：（1 土地成本过高，占总投资的 55.05%，单价达到 万亩，成本单价达到 元/；（2 建安成本略偏高，达到 亿元，占总投资的 21.73%在后面工程进展中 应控制成本；（3 资金利息 万元，占总投资的 ，应在保证质量的情况下加快工 程建设周期缩短记息周期；2. 与最初成本单价测算对比：（1）基数比土地单价测算面积（地上） 平均容积率 总投资 占地面积最初测算 476.19 万亩本次测算 542.87 万亩2620

7、00.00 39423.25 1.71 亩 亩（2）成本比较土地成最初测算元/本次测算元/成本增减元/+4635.29成本增加因素土地单价增加 /亩、容积率降本前期工程费房屋开 -132.87 +283.97低 ，面积减少太大建安成本略有增加发费管理费63.9 +256.27管理费用占总投资比例不得低于 2%用财务费用营销代 +1518.19 +484.62土地成本和开发费用基本来于贷款，必须计算资金利息项目难度大，推广费用有所增加理费其它费用开发报建费不可预见费合计95.9 -102.35 +124.5416095.36 +7119.84其它费用不得低于总投资的 不可预见费不得低于总投资的 3%3.控制成本建议：在土地成本等不可改变因素的前提下只有从工程