（商贸行业分析）GDP增长越快 离幸福越远

1、Word - 3 -GDP增长越快 离幸福越远中国已经到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。最近，应沃尔玛等邀请，我有机会到美国许多地方访问讲学。其间，我特别关注美国人的住房情况。然而，考察的结论非常令人沮丧，那就是：尽管中国经济增长速度越来越快，但中国人民离美国式的幸福生活却越来越遥远。美国人三年能买别墅！笔者发现：在美国，别墅类的住房均价一般不超过每平方米8000元人民币。以美国人均收入超过4万美元的水平，普通家庭三四年的收入即可轻松购入一套别墅类住房。笔者还查阅了芝加哥市自1930年以来的生活费用统计，结果发现：近100年来，美国人的家庭收入相对于新房购买的能力来说，都没有发生太大

2、的变化，基本上都是三年左右的收入即可轻松购买一套住房。 要知道，按美国的标准，美国的别墅是真正的别墅，即带花园、草坪甚至森林，容积率极低的住宅类型。相比之下，中国所谓的“别墅”，按美国的标准大多只能称作“独栋”，因为根本没有足够的花园面积。然而，即便这样的“别墅”，已经让普通中国人根本不敢想像，并且越来越不敢想像。事实上，在中国各主要城市，由于房价飞涨，其增速大大超过居民收入增长的速度，目前70%80%的人无力购买新房。而按目前的趋势，必然导致的结局是：中国普通居民以住房为标准，其离幸福生活目标的距离只能是越来越远。很显然，中国的房价收入比一直保持在较高水平，京沪房价收入比在近年一直保持在10

3、倍以上，远远超出了58的合理范围。城镇一般家庭仅靠正常的工资收入购买商品房是很困难的，并且随着房价的上涨将越来越困难。这样的房价收入比必然超出社会一般公众的承受范围，并成为社会矛盾的焦点。中国人何以雪上加霜？何以美国人民居之如此容易，中国人民居之却大不易，并且越来越雪上加霜呢？有几个可能的解释：其一，是过去计划经济不注重消费尤其是住房消费，所以存在着历史的欠账。其二，是当前中国人收入水平太低，因此无法达到美国的住房消费水平。显然，我们的确存在着历史欠账。然而，第二个解释并没有太大道理，因为我们这里说的是收入相对于住房的购买力，是一个相对指标。而这个相对指标，美国在100年中几乎都没有大的变化，

4、中国也不应该有如此巨大的变化，尤其是不应该出现差距越来越大的变化。住房方面的“生活”与整个社会的“生产”之间出现悖论的关键原因，是土地的供应不足。我们对中国房地产调控政策效果的实证分析发现：我国的土地价格指数与房地产价格指数呈正相关，因此可以认为我国土地供给的松紧政策明显影响着房地产均价。而我国目前的基本土地制度及政策就是，政府将所有的城市开发土地都捏在自己手里，然后再像挤牙膏一样挤出一小点一小点来。如此一来，土地价格不狂涨进而带动房价狂涨才怪。政府房地产调控了好几年，甚至开始建设住房保障体系，但在这一最根本的制度与政策问题上，却几乎没有任何动作。如果我们持续这一类似于香港殖民地式的土地制度与政策，那么中国人永远不可能实现美国式的居住梦想。只有土地私有化！所以，中国的发展到了必须从根本上改变土地制度与政策的时候了。怎么改？笔者前几年就谈到过，土地的私有化以及多样化的土地供应方式势在必行。中国只有实现土地私有化，才谈得上是真正的市场经济。而中国的住房发展模式，只有建立在大量、开放的土地私人供应的