房地产产权制度

1、一、房地产产权的概念（一）产权的概念产权即财产权利，是凭借财产所获得的各种权利的总和。说明）财产是财产关系（或经济关系）的法律表现，它属于法学范畴。生产资料所有制关系是财产关系（或经济关系）的核心，产权是所有制的实现形式。所有制是产权和产权制度的基础，产权和产权制度为所有制服务。社会经济的发展引起经济关系（所有制）的变革 要求从法律上确立反映所有制和以所有权为中心的产权制度。注）产权制度对所有制起着确认、保护、规范的作用，所有制关系要巩固和发展，就要取得法律的确认和保障。产权关系的内容：（1）生产资料所有制关系；（2）建立在生产资料所有制关系上的（反映这种所有制关系的）生产资料所有权关系；（3

2、）生产资料所有权的职能分割与产权结构组合。（二）房地产产权的概念和内容房地产产权的概念房地产产权是以房屋财产和土地财产为客体的各种权利的总和。房产权是有关房屋财产的一切权利的总和。地产权是有关土地财产的一切权利的总和。房地产产权及房地产产权制度的基本内容（1）房地产产权是有关房地产的各种权利的总和，即权利集束（“一组”权利）。权利集束简称权利束。狭义的权利束是经所有权派生后以其部分权能所构成的权利组合。广义的权利束是所有权及其分离出来的各种权利的总和。其中最重要的是所有权（基础性权利）。注）根据法律界定和各国惯例，房地产所有权可以分割成各种权利，这些众多的权利按照一定的性质、规则和法律界 定而

3、组合（或构成）为“一束权利”（产权体系），即房地产产权结构。（2）房地产产权是房地产经济关系（特别是房地产所有制关系）的法律表现，是一种财产权利，是围绕房屋财 产和土地财产所产生的权利。是直接与经济利益相联系的一种民事权利。房地产产权也要通过法律法规来界定、 规范、确认和保障。（3）房地产产权可以分割、复合和重组。随着经济的发展和技术进步，要设置新的产权权能（即趋向多元化）。 房地产产权在市场经济发展过程中，其所有权可以分割为占用权、使用权、收益权、处分权等权能。注1）这里所说的各项权利是属于物权中的自物权。注2）这里所说的使用权是所有权人自己使用土地的权利，不是他人使用土地的权利。（三）中国

4、房地产产权的概念和特征中国房地产产权的概念中国房地产产权是以土地为标的、以他物权为主要内容的土地产权和以房屋为标的、以自物权为主要内容的房屋 产权所构成的权利束。中国房地产产权的特征在我国，房地产产权的特征表现为：土地他物权以土地使用权为特征，中国土地产权的标的是土地，权利内容主 要是土地使用权。中国土地产权是以土地为标的，以他物权为主要内容的权利。注）他物权是在所有权人的物 上所设立的权力。房屋自物权以房屋所有权为特征。中国房屋产权是以房屋为标的，以自物权为主要内容的权利。我国土地使用权的特点我国房地产产权也可以分割、复合和重组。我国房地产所有权也可以分割为占有权、使用权、收益权和处分权等权

5、能。我国的土地使用权是由土地所有权派生出来的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权所构成的权利束；而土 地所有权在派生出以上权能后剩余的部分收益权（收租权）和部分处分权（最终回收权）则构成另一个权利束。注1）我国的土地使用权的特征表现为，它是独立于所有权（自物权）的他物权。注2）这里是非所有权人在一定期限内依法有偿使用土地。注3）这里是非所有权人与所有权人签订出让合同，土地使用者的身份不是承租人，而是受让人。其形式是“买 卖”，但这种“买卖”是有期限的买卖。（一）房地产产权的一般形式独有。共同占有。每一个人拥有的房地产权利都受到共同占有人的制约。联合占有。共有者对房地产皆享有使用权，如果某一占

6、有人逝世则占有权转移到其他占有人手中。共同共有。如夫妻间共同占有的房地产，一方逝世则另一方继承。（二）房地产产权的特殊形式共管。共同拥有和控制，如公共部分（楼梯、外墙等）的维护，要按面积分摊费用。住宅合作社。每户按占有的份额租用房屋，任何一户不能单独转让或抵押，应在内部转让。政府持有。政府房管部门控制企事业单位占有。（一）我国房地产产权关系及其结构特征纵向型产权结构纵向分散型产权结构混合型产权结构（二）我国城市房地产产权关系的流转特征三个两重性，或称为三层次的两重性。地产所有权主体单一与其他权能主体多元的两重性地产所有权主体和房产所有权主体不同一与地产使用权主体和房产使用权主体同一的两重性“房

7、随地走”与“地随房走”的两重性四、房地产权属登记房地产权属登记是法律授权的机构依法对房地产权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权 和房屋所有权登记。房地产权属登记不仅是房地产管理的核心，同时也是现代房地产制度的基础。房地产产权制度、房地产交易制度、房地产管理制度的运行，都依赖于房地产登记制度的确立。由于我国对房地 产实行土地与房屋的分部门管理体制，所以房地产权属登记是分别进行土地使用权登记和房屋所有权登记。即一 宗房地产要办理两个产权证书，一个是房屋所有权证书，一个是国有土地使用权证书。土地使用权证书由土地管 理部门颁发；房屋所有权证书由房地产管理部门颁发。一、地权制度的涵义

8、地权制度是国家通过一定的立法程序制定的，对土地的占有和利用权利的运用及限制的法律规定。地产权是有关 土地财产的一切权利的总和。说明）由于利用土地形成的人与人之间的关系，表现为人与人之间的地权关系；地权关系又称为地权制度（或土地所有权制度，或土地产权制度）；地权制度是一个国家的土地所有制在法律上的体现。土地所有制决定土地关系的性质，是地权制度的基础， 决定地权制度的性质和内容。地权制度包括：土地所有权制度、土地使用权制度、土地租赁制度、土地抵押制度、土地管理制度等。二、土地产权的主要权能主要包括：1. 土地所有权；2. 土地占有权；3. 土地使用权；4. 土地收益权；5. 土地处分权；6. 土地

9、开发权； 7.地役权；8.地上权；9.通行权；10. 土地重分权；11. 土地赠与权；12. 土地继承权；13. 土地售卖权；14. 土 地租赁权；15. 土地抵押权；16. 土地典权；17. 土地留置权一、房产的涵义Publish By: njzy 2003-11-11 23:32:04狭义的房产是指建筑在地上或地下的各类用于生活居住的房屋。广义的房产是指建筑在地上或地下的各类建筑产 品。房产权是有关房屋财产的一切权利的总和。二、房屋产权的主要权能Publish By: njzy 2003-11-11 23:32:36主要包括：1.房产所有权；2.房产占有权；3.房产使用权；4.房产收益权；

10、5.房产处分权；6.房产售卖权;7.房产租赁权；8.房产抵押权；9.房产典当权；10.房产留置权；11.房产赠与权；12.房产继承权三、房屋所有权登记发证Publish By: njzy 2003-11-11 23:33:13我国房屋所有权登记发证制度，最早是由国务院在1983年发布的城市私有房屋管理条例对城市私有房屋所 有权登记的规定发展起来的。1987年以后，按照国务院规定的部门先后发布了关于颁发房屋所有权证式 样及房屋所有权登记发证工作的通知、城市房屋产权产籍管理暂行办法、城市房屋权属登记管理办法 等部门规章，建立了房屋所有权登记发证制度。城市房地产管理法规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。 房屋产权证书是房屋所有权的法律凭证，包括房屋所有权证和房屋共有权证。根据有关规定，房屋产权 证书由县级以上人民政府房产管理部门核发。房屋所有权证的主要栏目内容有：（1）房屋所有权证编号；（2）所有权人名称或姓名；（3）房屋坐落、 地号；（4）房屋情况（幢号、房号、间数、建筑结构、层数、建筑面积、设计