理财之现金及消费支出规划

1、理财之现金及消费支出规划第1页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四此章节主要学习内容 分析客户现金需求 了解部分现金相关比率 制定现金规划方案 现金规划的一般工具 现金规划的融资工具第2页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 现金规划应遵循的原则： 1. 短期需求可以用手头的现金满足2. 预期的或者将来的需求，可以通过各种类型的储蓄或者短期投、融资工具来满足第3页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 现金规划需要考虑的因素： 1. 对金融资产流动的要求2. 持有现金及现金等价物的机会成本第4页，共119页，2022年，5月20日

2、，17点12分，星期四货币需求之动机：交易动机预防动机投机动机第5页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四动机含义原因影响因素交易动机个人或家庭需要现金及现金等价物是为了进行正常的交易活动由于收入和支出在时间上的不同步决定于收入水平、生活习惯等因素；个人或家庭的收入水平越高，交易数量越大，其为保证日常开支所需的货币量就越大谨慎动机或预防动机为了预防意外支出而持有一部分现金及现金等价物的动机由于收入和支出的不确定取决于个人或家庭对意外事件的看法，但也和收入有很大的关系交易动机和预防动机的比较第6页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 现金等价物： 通常期

3、限在3个月内，流动性强、价值变动风险很小、易于转换成已知金额现金的资产都可视为现金等价物。 一般包括：现金、支票帐户、储蓄存款、货币市场基金和其它短期投资工具。第7页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 持有现金的机会成本： 金融资产的流动性与收益率呈反方向变化。持有现金及现金等价物，就意味着丧失了持有收益率较高的投资品种的机会。第8页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 流动性比率： 1. 资产的流动性2. 流动性比率的含义和公式流动性比率 = 流动性资产 / 每月支出 一般手中持有的备用 现金为每月平均支出的三倍左右，保持流动性比率为 3 左右。

4、第9页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四现金规划的工作要求： 1. 电话预约2. 准备会谈所需的资料3. 迎接客户4. 正式会谈前的铺垫第10页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四现金规划的工作程序： 1. 向客户说明现金规划2. 收集与客户现金规划有关的信息3. 引导客户编制月（年）度收入支出表4. 确定现金及现金等价物的额度第11页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四收入支出表编制原则：提供个人或家庭获取现金的能力和时间分布，以利于正确地进行消费和投资决策。1. 真实可靠原则2. 充分反映原则3. 明晰性原则第12页，共1

5、19页，2022年，5月20日，17点12分，星期四收入支出年收入及年终奖金130000保险费11000存款、债券利息25000产险0股利、股息不定生活费等60000其他0合计155000合计71000每年结余（收入-支出）84000年度性收支状况（单位:元） P36第13页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四家庭资产家庭负债现金及活存40房屋贷款（余额）50定期存款70汽车贷款0股票（已兑现）25消费贷款0债券、基金0其他0房地产（自用）120房地产（投资）180黄金及收藏品0其他0资产总计435负债总计50净值（资产-负债）385家庭资产负债状况（单位:万元）第14页

6、，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四从单据凭证着手记帐每月需保留的收支单据如下：薪金收入及所得税、四金支出其它收入额已实现资本利得或损失现金取款额现金消费支出额刷卡消费签帐额信用卡缴款额利息支出额保费支出额第15页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四从单据凭证着手记帐本月收支储蓄表可据以下作出：本月收入薪资收入存折上利息收入活期存款估计利息收入便条记录其它收入股票交割单记录计算出的资本利得或损失本月支出现金消费发票、收据或便条记帐额例行交通餐费支出估计额本月刷卡消费签帐额本月各项贷款缴款通知所列利息支出额民间借款利息本月所缴保险费本月储蓄本月收入本月

7、支出第16页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四从单据凭证着手记帐资产负债表持现现金活期储蓄定期存款金融投资的成本与市值房地产及其它不动产的成本与市值负债的余额资产-负债=净资产净资产的增加额=储蓄额+未实现资本利得或损失+资产重估增值或减损期末现金期初现金储蓄额资产负债调整的现金净流入额第17页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四报表编制资产市价变动的调整对于难以评估市值、流动性较差的房产、车、古董、未上市股票等，可依成本入帐，平时不予调整，卖出时直接记收益，列入净资产变动项目，但如短期内较大波动，应自行调整；对市价变动频繁且有客观价格的资产，可在

8、编制资产负债表时将未实现资本利得或损失记入净值；此时：当期净值变动额当期储蓄额当期资产重估调整额当期未实现资本利得或损失家庭收支储蓄表与资产负债表的细目第18页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 制定现金规划： 是对家庭或者个人日常的、日复一日的现金及现金等价物的管理，其核心是建立应急基金，保障个人和家庭生活质量和状态的持续性稳定。第19页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 现金规划常用工具： 一、银行存款 活期存款、整存整取定期存款、定活两便、零存整取、整存零取、存本取息、个人通知存款、定额定期。 二、货币市场基金 三、信用卡四、其他银行融资方

9、式第20页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四储蓄业务比较类别起存金额备注活期储蓄一元起存，多存不限自2005年9月21日起，个人活期存款按季结息，按结息日挂牌活期利率计息，每季末月的20日为结息日。定活两便一般50元起存。存期不满三个月，按活期计息，存期三个月以上不满半年的，按三个月定期存款利率打六折计息；存期半年以上，不满一年的，按半年定期存款利率打六折计息；一年以上无论存期多长，均按一年期存款利率打六折计息。整存整取定期储蓄一般50元起存，多存不限存期分三个月、半年、九个月、一年、二年、三年和五年，到期凭存单支取本息。存期越长，利率越高。零存整取定期储蓄每月固定存额

10、，一般5元起存到期支取时按实存金额和实际存期计息。存本取息储蓄一次存入本金，金额起点一般为1000元约定每一个月、三个月或半年领取一次。取款时储户凭存折到原开户行填写取款凭证后领取本金。如到期日未领取，以后可随时领取。整存领取不得部分提前支取。个人通知存款最低起存金额为5万元，最低支取金额为5万元，根据储户提前通知时间的长短，分为1天通知存款与7天通知存款两个档次。定额定期储蓄事先在存单上印有存款金额，有10、20、50、100、500、1000元等定额定期储蓄存期为一年，到期凭存单支取本息，可以过期支取，也可以提前支取。一次取清，不办理部分支取。第21页，共119页，2022年，5月20日，

11、17点12分，星期四部分现金规划工具比较表单位协定存款7天通知存款货币市场基金安全性高高高流动性随时提取提前7天预约最快 T+1 日到账税前收益率1.53%1.71%2-3%交易率无无无所得税有有无其他限制有最低要求有，5万起存首次认购1000起，追加无限制第22页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位： %城乡居民和单位存款调整前利率调整后利率调整幅度（一）活期存款0.360.360（二）整存整取定期存款 三个月1.981.71-0.27 半年2.251.98-0.27 一年2.522.25-0.27 二年3.062.79-0.27

12、三年3.63.33-0.27 五年3.873.6-0.27定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款1.53三、通知存款.一天1.17七天1.71第23页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四货币市场基金：投资于以下金融工具：现金、1年期以内的银行定期存款、大额存单、剩余期限397以内的债券，1年期以内的债券回购和中央票据第24页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四货币市场基金：不得投资于以下金融工具：股票、可转换债券、剩余期限超过397的债券，信用等级在AAA级以下的企业债券，以及其他政策禁止投资的金融工具第25页，共119页，202

13、2年，5月20日，17点12分，星期四货币市场基金的特点：1. 本金安全，各类基金中风险最低2. 资金流动性强，买卖方便，T+1/2到账3. 收益率相对活期储蓄较高4. 投资成本低5. 分红免税第26页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四晨星开放式基金业绩排行榜计算截止日期：2008-12-31数据来源：Morningstar晨星基金代码基金名称单位净值（元）最近六月最近一年最近两年最近三年设立以来总回报率（%）总回报率（%）年化回报率（%）年化回报率（%）总回报率（%）货币市场基金（51）050003博时现金收益1.0000 2.59 4.29 3.62 3.08 14

14、.65 200003长城货币1.0000 2.05 3.53 3.35 2.85 10.06 080011长盛货币1.0000 1.85 3.43 3.46 2.96 9.25 519999长信利息收益1.0000 2.65 4.29 3.77 3.16 14.48 090005大成货币 - A1.0000 2.15 3.73 3.47 2.96 10.40 091005大成货币 - B1.0000 2.27 3.98 3.72 3.21 11.36 400005东方金帐簿1.0000 1.91 3.29 3.24 -7.42 100025富国天时货币 - A1.0000 1.50 2.78

15、2.97 -7.19 100028富国天时货币 - B1.0000 1.62 3.03 3.22 -6.77 482002工银瑞信货币1.0000 2.51 4.10 3.82 -9.28 360003光大保德信货币1.0000 1.89 3.47 3.15 2.75 9.57 270004广发货币1.0000 1.95 3.37 3.33 2.79 9.85 020007国泰货币1.0000 1.48 2.81 3.06 2.62 9.14 519505海富通货币 - A1.0000 2.43 4.11 3.80 3.18 12.53 519506海富通货币 - B1.0000 2.55 4

16、.36 4.05 -9.27 第27页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四现金规划的融资工具：1. 信用卡融资2. 银行个人贷款3. 保单质押融资4. 典当融资第28页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四信用卡融资： 1. 信用卡简介2. 信用卡的种类3. 信用卡、准贷记卡和借记卡的区别4. 信用卡的还款方式第29页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四一、信用卡信贷 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%； （2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金

17、不付手续费； （3）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。第30页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四一、信用卡信贷 2、信用卡信贷的特点 （1）信用卡可以“先消费，后还款”，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。 （2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。第31页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四一、信用卡信贷 2、信用卡信贷的特点 （1）信用卡可以“先消费，后还款”，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。 （2）记

18、账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。第32页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四还款方式还款特点操作指示柜台还款只要确保准确填写信用卡卡号，即可实现到账，无手续费 银行一般接受他人代还和无卡还款约定自动还款到期自动还款，不必担心由于遗忘带来的利息与滞纳金 留意用于还款的活期账户的余额，以免由于余额不足导致自动还款失败网上银行转账还款与借记卡关联扣款 一般要求事先开通借记卡（储蓄账户）及信用卡 网上银行功能，并将两卡进行关联网上银行转账还款一般需要一定的手续费 可用于还款或接受转账的银行卡种类视发卡银行规定

19、而定电话银行还款- 事先开通电话银行功能，并将其与信用卡进行关联ATM机转账还款转账划入的款项并非及时到帐 建议在还款日之前2-3天进行还款，以免造成不必要的透支利息与滞纳金支出信用卡的多种还款方式第33页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四运用信用卡理财的注意事项： （1）1. 符合条件的免息透支 P202. 免息分期付款3. 高透支额度调高临时额度4. 预借现金5. 循环信用 P22第34页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四运用信用卡理财的注意事项：（2）6. 支出记录与分析7. 支出管理8. 建立信用9. 免息还款期的计算问题10. 年费 P

20、24第35页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四运用信用卡理财的操作提示：1. 注意消费日期，银行对账日和还款日2. 不要超过银行批准的信用额度3. 熟悉信用卡发卡行规定，记住每次透支额4. 不要用信用卡提现，一旦提取，尽快还款5. 如果不经常使用的卡，最后注销掉第36页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四各项贷款调整前利率调整后利率调整幅度% 六个月5.044.86-0.18 一年5.585.31-0.27 一至三年5.675.4-0.27 三至五年5.945.76-0.18 五年以上6.125.94-0.18个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3

21、.513.33-0.18五年以上4.053.87-0.18 各种商业和公积金贷款利率第37页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四保单质押融资：1. 保单所有者以保单作为质押物2. 质押保单本身必须具有现金价值3. 融资贷款期限较短，最高额不超过现金价值的一定比例4. 手续简单，谨慎退保第38页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四典当融资：1. 典当的定义2. 出当、赎当、续当、绝当3. 汽车典当4. 房产典当5. 股票典当第39页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四现金规划的工作程序：1. 将客户每月支出的3-6倍的额度进行配置

22、2. 向客户介绍各种融资方式，解决超额3. 形成现金规划报告，交付客户现金规划的一般工具信用卡工具其他融资方式第40页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四案例：王先生，今年35岁，某股份制企业中层干部，年收入7万元（税后）左右，在成都无住房，每月房租600元，现有存款10万元整。单位购买了社保，自己未购买任何商业保险。其未婚妻今年30岁，某企业一般职员，年收入3万元（税后）左右，租房住，房租每月600，现有存款1万元，单位购买了社保和住房公积金，未购买商业保险。 双方每月给父母的固定支出共2000元左右。王先生打算明年在成都买一套70平米的住房，然后结婚。 第41页，共1

23、19页，2022年，5月20日，17点12分，星期四现金规划：根据王先生和未婚妻的消费情况，我们估计两人每月需要日常支出4000元，加之房屋租赁以及赡养父母的开支，两人每月共需要7200月左右。家庭现金储备只要满足3个月的消费支出即可，目前王先生一家现金和活期存款的数额为110000元，其实王先生没有必要留出如此多的灵活性资金。建议王先生的活期存款调整为22000元左右元，其余88000元可增加投资，购买基金、股票等资产。第42页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四此章节主要学习内容 分析客户现金需求 了解部分现金相关比率 制定现金规划方案 现金规划的一般工具 现金规划的

24、融资工具第43页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四消费支出规划第44页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四消费支出规划学习框架 1、制定住房消费方案 2、制定汽车消费方案 3、制定消费信贷方案第45页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四消费支出规划 1、金融市场与消费支出 2、收入、支出与财务安全和财务自由 收大于支的消费模式 收支相抵的消费模式 支大于收的消费模式第46页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 收大于支的消费模式 收支相抵的消费模式 支大于收的消费模式总收入投资类收入生活支出工薪类收入时间

25、货币收大于支的消费模式总收入投资类收入货币支大于收的消费模式生活支出工薪类收入第47页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四住房消费规划 第48页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 住房支出的分类 购房的目的 购房的财务决策 住房消费信贷 租房的选择房产消费规划内容第49页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四一、住房支出的分类 （1）住房消费（租金价格衡量） 购房； 租房。 （2）住房投资 将住房看成投资工具。第50页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四二、购房的目标（时间、面积、房价） （1）购房面积需求

26、 不必盲目求大（面积闲置问题）； 无需一次到位（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求 房价取决于区位和面积。第51页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四现在和未来负担能力居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性房租成长率未来房屋价格的预期购房 租房 ?房屋居住需求空间需求环境需求家庭人数生活品质购房租房购房决策租房地段环境价格内部设施购房规划地段、环境户型、类别品牌、管理保值增值潜力首期付款偿还贷款购房规划的流程第52页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四三、购房的财务决策 1、

27、购房财务规划的基本方法 （1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。 可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入中可负担首付比例的上限； 可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值年收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷； 可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。第53页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四三、购房的财务决策 1、购房财务规划的基本方法 （2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价=房屋单价需求面积； 需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 （

28、1-按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。第54页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四三、购房的财务决策例2-1 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。 首付部分=29（万元） 贷款部分=56.8（万元） 可负担房屋总价=85.8（万元） 房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买100平方米的房子，则 可负担房屋单价=80900

29、0/100=8090（元/平方米）第55页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四三、购房的财务决策 例2-2 ，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是30006000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 30万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款=3030%=9 （万元） 需要支付的贷款数额=3070%=21 （万元） 每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元） 60万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)第56页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四三、购房的财务决策 2

30、、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费） 契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。 评估费：各商业银行有不同的规定。 律师费：商贷时按每单申请贷款额3支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元。 保险费：商贷时需要加购房综合险。 抵押登记费：按每 平方米0.3元计算。 印花税：按购销额3。-5。贴花。第57页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四三、购房的财务决策 3、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%38%第

31、58页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四1、住房消费贷款的种类：个人住房公积金贷款 利率： 5年以下（含5年）年利率4.77% 5年以上（不含5年）年利率5.22%个人住房商业性贷款 利率： 35年（含5年）年利率7.65%，优惠利率6.50% 5年以上（不含5年）年利率7.83%，优惠利率6.66% 个人住房组合贷款第59页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类 （1）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点 贷款期限短，最长不超过30年； 比银行其他贷款利率低，3.96%4.41%； 贷款对象有特殊要求，公

32、积金缴存人； 基本上没有年龄上限制； 贷款额度大于商业银行个人住房额度； 贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。第60页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类 （2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的条件： 有稳定的经济收入； 有合法有效的购房合同； 自筹20%以上的房款； 能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保； 一般最高不超过100万元； 贷款期限一般不超过20年。第61页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类 （

33、2）个人住房商业性贷款（“按揭”） 个人住房商业贷款的方式： 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； 质押贷款：用动产或权利做质押； 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人； 抵押（质押）加保证贷款。第62页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 1、住房消费信贷的种类 （3）住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。 第63页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四2、个人住房商业贷款方式： 首付

34、款： 2030（大于90米，30；小于90米，20） 期款： 一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用： 等额本息还款法 等额递增还款法 等额递减还款法 等额本金还款法第64页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额 （2）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。 每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数第65页，共119页，2022年，5月20日，17点

35、12分，星期四等本还款法等额本金还款法: 每月摊还的本金固定,但总额随房屋贷款余额减少,利息额也跟随着减少。贷款额PVFV0123nn1n2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2第66页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四等额本金还款法 逐月递减，利息较少第67页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四等本还款法计算 等本还款法每期本金的计算 PRNPVn 其中：PRN为每期本金还款额 PV为贷款金额 n为还款期数INT（贷款金额 累计已还本金）单期利率 其中：INT为每期利息摊还额 贷款金额累计已还本金为未偿还本金

36、额等本还款法每期利息的计算(1+年利率) 1年计息次数 单期利息等本还款法每期还款额的计算PMTPRN+INT第68页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四等本还款法计算举例年利率5%,贷款20年,贷款额30万, 月末还款 提问: 每期本金摊还额? 第一期本金摊还额? 第一期利息摊还额? 第一期还款额？ 每期本金摊还额：PRN贷款额贷款时间3000002401250元第一期本金摊还额：PRN贷款额贷款时间3000002401250元第一期利息摊还额：INT贷款本金余额月利率121+51) 300000 ( 1222.24元第一期本金摊还额：PMT11250+1222.242

37、472.24元第69页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额 （1）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数第70页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四等额(本息)还款法等额还款法即每期摊还相等数额贷款,但是其中每期还款本金和利息是不一样的.贷款额PVFV0123nn1n2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN第

38、71页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四等额本息还款法 每月相同，利息较多 第72页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四等额(本息)还款法AMRTINTPM2PM1BALPRN贷款额PVFV1nPRNINTPMTPMT第73页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四讨论: 1、等额本金（按月递减） 每期本金相同，利息逐渐减少。 每期还款额递减。 2、等额还款（等额本息和） 每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。 每期还款额相同。 3、两种还款方式所付总利息比较：比较两种还款方式 等额本金 等额还款 （按月递减） （等额本息） 第74页，

39、共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 例25，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。 每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065（元） 第75页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 例26，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还款。每月还款额R=P0/n+(P0- P1) r 第一个月还款额=300000/240+

40、（3000000） 5.508%/12=2627（元） 第二个月还款额=2621（元） 。第76页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额 （3）等额递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。 第77页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 2、还款方式和还款金额 （4）等额递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固

41、定金额递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。 第78页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四贷款类别特点适合人群优缺点等额本息把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。家庭收入稳定的人群，但因初期贷款本金所占的比例较低，不适合有提前还贷打算的人。以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。优点：每月还款额相等，计算简单，前期还款压力小，便于安排。缺点：还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出是所有还款方式中

42、最高的。等额本金将本金平均分摊到每个月内，同时支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。 比较适合当前经济能力已经较强的年轻人。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。缺点：还款开始阶段月供比较高，压力较大。固定利率浮动利率房屋贷款在签订购房贷款合同时，可选择固定利率还是浮动利率。也就是以后在贷款期限内是否依据银行利率而变动。一般来说，固定利率房贷的利率标准都会比现行房贷基准利率要高一些，在还贷初期，其还款金额也会比浮动利率房贷的还款金额高些，预

43、期利率将会提高以及有频繁提前还款需求的人群可选择固定利率。而对于目前经济紧张、而未来预期收益较好的年轻人来说，浮动利率房贷产品可能会更适合。而对于房产投资者，房子未来想换手而购房初期选择浮动利率会负担少些，从而减少部分投资成本。固定利率优点：可以转移利率风险，化解市场波动。对于有固定收入者来说是比较有保证。利率如进入上升周期，锁定贷款利率可获得一定利益。 固定利率缺点：利率比当前普通房贷利率高、期限短。提前还款要交3%罚金，如果利率走低，投资者将被“套牢”。第79页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四贷款类别特点适合人群优缺点双周供还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还

44、款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。适合一些收入较为稳定和均衡的人士，由于月收入的相对固定，客户不增加每月供款整体压力情况下，通过小额提前还款来节省利息。优点：比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限。缺点：对月收入不宽裕或工资不定时的借款人，可能会带来信用风险。如果逾期，利息将按双周计算，并将被计收复利，因此罚息金额比等额还款法有所提高。气球贷全新还款方式，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。又称“大额尾付贷款”。贷款期限一般限制在短期(例如3-10年)内，但

45、每期付款金额却是按照长期贷款(例如15-30年)来计算。其利率一般是固定的。考虑短期房贷，并有提前还款的需求；预期未来较短年限(最长10年)中资金实力会有较大提高，或将有大额资金进账；借款期仅偿还较少月供，将其余款运用至其他投资渠道，以获得更高回报并敢于承担风险； 优点：实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低。每期付款要比一般的贷款低缺点：必备在贷款尾期支付大笔贷款余额，或将余额化作第二次贷款，继续过贷款族的生活。借款人对偿还大额尾付金额有压力。循环贷将商品住房抵押给银行或其他合法金融机构而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活

46、调度资金的中青年白领购房阶层、小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入人士优点: 期限长，最长可达30年。额度高，最高可达8成。随用随提，资金较快速到账。缺点:用途较局限，利率较高。第80页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 3、提前还贷的选择权 （1）提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足； 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款； 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。第81页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷

47、3、提前还贷的选择权 （2）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清； 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）； 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）； 。 部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。第82页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 3、提前还贷的选择权 （3）如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。 如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。 两种还款法相比较，“等

48、额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。第83页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 3、提前还贷的选择权 （4）提前还贷需注意的问题 原则上必须是1年以后，银行允许； 银行对提前还贷起点金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请；贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。第84页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 4、

49、延长贷款 （1）借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明； （2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金； （3）借款人申请延期只限一次； （4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。 第85页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四四、购房消费信贷 5、利率调整对还款总额的影响 （1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1 年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。 （2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。第86页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四五、租房的选择1、适合租房的人群 （

50、1）刚刚踏入社会的年轻人。 （2）工作地点与生活范围不固定者。 （3）储蓄不多的家庭。 （4）不急需买房且不清楚房价走势者。 2、租房和购房的比较分析 （1）年成本法； （2）净现值法。第87页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四租 房购 房优点1用较低成本，居住较大房屋。1提供属于自己的长久居住场所。2对未来收入的变化有较大承受能力2满足中国人具有定所的传统观念。3留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3提高生活品质。4不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4强迫储蓄，累积财富。5租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5具有投资价值和资本增值机会。6房屋质量或损毁风险由房主承担6可以

51、按自己意愿布置和装饰家居。缺点1别人房产，主动权在房主。1资金动用额大，缺乏流动性2无法按自己意愿装修布置房屋2维护成本较高。3有房屋租金价格不断上升的风险3需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比:第88页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算第89页，共119页，2022

52、年，5月20日，17点12分，星期四制定住房消费支出规划方案 工作程序： 1、跟客户进行交流，确定客户希望购房； 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等； 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。 4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标； 第90页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四制定住房消费支出规划方案 工作程序： 5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。 6、购房计划的实施。 7、根据客户

53、未来情况的变动，对计划做出及时的调整。第91页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四1.2 租房或购房的决策方法 年成本法 净现值法第92页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四年成本法 租房年成本=押金机会成本率+年租金 购房年成本=首付款机会成本率+贷款余额贷款利率+年维修费及税金+折旧 比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变

54、，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势第93页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四年成本法案例 汪小发看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？第94页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四年成本法案例 租房年成本：5,500元125,500元13% 66,165元 购房年成本：6

55、0万元3%60万元6%+ 5000元+120 万元2%=83000元 购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。第95页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四年成本法其他考虑因素未来房价上涨 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，购房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 若

56、大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。第96页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四 净现值法（NPV） 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现

57、值大的更为划算第97页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四净现值法案例 若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）第98页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四租房NPV的计算 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付: CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500) 12=-7

58、2,000 2 CFj=第三年租金=-5,500+2 (-500) 12=-78,000 3 CFj=第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000 4 CFj =第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000 5 CFj=取回押金=5,500 3i， NPV=-367,017第99页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四租购房决策影响因素 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算

59、 租房押金：押金水平越高，购房越划算第100页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814，采用等额本息还款法，月还款额为多少？第101页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四例：李先生2006年10月申请了20年期30万元贷款，利率5.814，采用等额本金还款法，月还款额为多少？第102页，共119页，2022年，5月20日，17点12分，星期四4、房屋贷款主要财务指标房屋月供款与税前月收入的比率 一般不宜超过2530。所有贷款月供款与税前月收入的比率 一般不宜超过3338。第103页，共1

60、19页，2022年，5月20日，17点12分，星期四案例：客户小王在一家IT公司工作，年龄25岁，月薪1万元。现有储蓄25万元，想要购买一套60万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率6.04，月率0.5033）1、月收入10000元2、可供房贷的收入1303000元3、房屋购买价600000元4、首付款3 30180000元 5、需贷款额3-4420000元6、其他费用3 5 30000元7、月供款 3019元注：期限20年月供款 3019元 比例 30.19 期限30年月供款 2529元 25.29首付加上其他费用合计约21万元，现有储蓄完全可以满足。建议小王采用首付18万元，贷款期限2