房地产审计文章收集

1、房地产开发企业业销售收入常常见的作假方方法房地产开发企业业资金投入大大，销售时资资金流入大，其其对销售收入入作假通常反反映在隐瞒销销售收入上。1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。根据企业会计制度，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认

2、销售收入。2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售

3、收入入账时间的目的。4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。根据中华人民共和国营业税暂行条例及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房

4、。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。其实我觉得，房房地产的企业业能够抓住建筑面面积、合同和和发票、资金金流的情况，自自己绘制出简简单的项目示示意图，清点点清楚现有的的存货，项目目的销售收入入不会出太大大的问题。我觉得，从内审审的角度来说说，真正有难难度的是：1、动迁2、周转房3、出租4、售楼费用5、联建情况6、特殊的成本本随便说几句：1、室外的停车车场，每天都都有记录的，特特别是夜间停停车记录，有有的甚至

5、还有有交接班记录录，可以从记记录下手。2、了解停车场场的收费标准准，根据收入入情况反算出出停车情况。3、有的停车场场保安的工资资也是同停车车数量挂钩的的。房地产开发企业业销售收入作作假的审计策策略与方法1、从管理当局局的诚信度及及能力分析。管理当局肩肩负着建立和和健全完善的的内部控制制制度并监督其其得到合理有有效执行的责责任，故管理理当局的品行行、阅历、经经验、能力及及其管理的观观念、方式、风风格和对风险险的认识与控控制方法都会会影响房地产产开发企业运运行的规范性性。注册会计计师应首先对对管理当局的的诚信度和能能力进行评价价，并关注其其待遇是否与与房地产开发发企业业绩挂挂钩、是否遭遭受异常压力

6、力、财务人员员是否稳定等等因素，以便便从整体上判判断房地产开开发企业作假假的可能性。2、对房地地产开发企业业预收售房款款长期挂账，延延迟确认收入入；延迟开具具房地产销售售专用发票，调调整销售收入入入账时间的的审计策略与与方法。针对房地产产开发企业通通过推迟工程程决算、延迟迟开具房地产产销售专用发发票从而达到到隐瞒收入的的行为手段。注注册会计师在在外勤审计中中，可以通过过对长期挂账账的往来账款款实施审计，核核查其相应的的已在房产管管理部门备案案购房合同，并并亲临房地产产座落地进行行现场核查，了了解购房业主主是否与房地地产开发企业业办理了移交交手续、是否否已入住。在在查实了房地地产开发企业业已与购

7、房业业主办理了移移交手续并入入住的情况下下，注册会计计师可以根据据会计核算的的基本原则中中经济实质重重于法律形式式原则确认此此项售房销售售收入已实现现：，要求房房地产开发企企业将长期挂挂账的往来款款项结转销售售收入。3、对房地地产开发企业业利用房地产产销售专用发发票管理漏；洞隐瞒收、入入的审计策略略与方法。针对房地产产开发企业利利用房地产销销售发票管理理漏洞达到隐隐瞒收入行为为手段。注册册会计师在审审计时，首先先，可以通过过分析性复核核程序测算其其销售毛利率率、销售利润润率、销售成成本率、存货货周转率等指指标，并将其其与房地产开开发企业前期期及同行类似似规模的指旨旨标进行比较较，若存在较较大差

8、异，注注册会计师应应将其作为风风险领域进行行重点审计；其次，注册册会计师可以以通过将房地地产销售专用用发票存根联联与相应已备备案的购房合合同进行相互互核对，甚至至，对于有较较大疑虑的房房地产销售发发票存根联，注注册会计师可可以将发票存存根联与业主主取得的相应应房地产销售售专用发票联联进行相互核核对；最后，注注册会计师可可以通过将房房地产销售发发票存根联所所载的售房价价与同地段类类似的房地产产市场价格进进行比较，这这也可以从中中发现其中所所存在的问题题。经审计，若若房地产开发发企业存在上上述问题，注注册会计师可可以根据会计计核算原则中中重要性原则则要求房地产产开发企业进进行账务调整整或在审计报报

9、告中作为保保留意见披露露或解除业务务约定。4、对房地地产开发企业业将开发产品品用于捐赠、分分配利润、偿偿债及以房换换地不作视同同销售收入入入账的审计策策略与方法。针对房地产产开发企业将将开发产品捐捐赠、分配利利润、偿债及及以房换地不不作视同销售售收入入账达达到少计当期期的计税基数数，从而少计计缴税金之行行为手段。注注册会计师在在审计时，首首先，可以结结合对与捐赠赠、分配利润润、偿债及土土地相关的会会计科目审计计，如：“营业外支出出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款款”、“无形资产土地使用权权”，发现是否否存在此类业业务；其次，注注册会计师还还可以通过上上述分析性复复核程序确定定是否应

10、将其其作为风险领领域进行重点点审、计以发发现问题。若若审计中发现现上述问题存存在，注册会会计师可以要要求房地产开开发企业进行行相应的账务务调整，计提提相应的房地地产涉税税金金。5、对房地地产开发企业业将出租房、周周转房销售收收入直接冲减减出租房、周周转房的改装装修饰支出，不不作收入入账账的审计策略略与方法。针对房地产产开发企业将将出租房、周周转房销售收收入直接冲减减出租房、周周转房的改装装修饰支出达达到不作收入入入账之行为为手段。注册册会计师在审审计时，首先先，可以对“出租开发产产品”、“出租产品摊摊销”、“在用周转房房”、“周转房摊销销”、“经营成本”等会计科目目进行重点审审计，对于“出租开

11、发产产品”、“在用周转房房”的借方发生生额，注册会会计师可以通通过查阅相应应的房屋租赁赁合同、房屋屋拆迁补偿合合同，核实其其业务发生的的真实性；其其次，对于“出租开发产产品”、“出租产品摊摊销”、“在用周转房房”、“周转房摊销销” 的贷方发发生额及“经营成本”的借方发生生额，注册会会计师可以核核查其贷方发发生额与借方方发生额的相相应原始凭据据，通过核实实相应的原始始凭据，查实实其是否转为为房地产销售售。最后，注注册会计师仍仍可以采用分分析性复核程程序，通过分分析上述各种种指标，并通通过比较来发发现是否存在在将出租房、周周转房销售收收入直接冲减减出租房、周周转房的改装装修饰支出，不不作收入入账账

12、的情况。只说一点：房地地产项目的可可比性比较差差房地产项目之间间的差异性很很大，1、对于某些成成本：例如建建安费用，由由于结构、层层数、设计等等原因，有一一些差异性，但但是比较小一一些；2、对于某些成成本：例如配配套工程、设设备、基础等等，差异性大大一些，但总总还有迹可循循；3、对于某些成成本：例如土土地，特别是是历史项目，非非招投标的项项目，简直是是一加一个样样。房地产销售收入入和物业管理理公司的收入入的审计蛮多的：1、一次付清的的，给予折扣扣销售2、内部员工购购买的3、办理按揭的的4、提前入住的的5、买房但是长长期未入住的的，导致物业业费超高的。6、或者是销售售包租的。等等，先访谈在在说话

13、。物业的话：1、维修收入：维修工具和和维修收入2、水电费代缴缴。3、停车费：这这里猫腻很多多4、闲置地段出出租的，或者者搭建违章建建筑的。5、仓库改造的的。等等谈房地产开发项项目的管理审审计在房地产开发企企业中，把管管理审计工作作和目标管理理有机地结合合起来，推行行项目管理审审计制度，这这对改进企业业管理、提高高企业经济效效益具有重要要作用。一、房地产产开发项目管管理审计的内内容从房地产开开发项目的内内部审计角度度来讲，管理理审计应主要要集中于如下下内容： 1、对开开发项目决策策的审查。审审查项目投资资决策是否具具有科学性、经经济可行性，审审查项目决策策中各分项目目标是否具有有明确性。 2、对

14、项项目计划的审审查。根据企企业的实际情情况，审查企企业对开发项项目采取的组组织结构的合合理性、科学学性、人员配配备情况，审审查项目计划划的编制深度度、计划的可落实性、可可考查性，审审查计划的可可行性。尤其其重要的是，审审查项目决策策后的项目目目标的制订和和落实情况等等。 3、项目目目标实施过过程管理审计计。在项目实实施过程中，根根据项目计划划的时点定期期进行审查，审审查项目阶段段性目标完成成情况、项目目变化管理的的科学性、经经济性。 4、项目目目标成果管管理审计。项项目完成后，要要集中审查项项目的实际结结果和决策目目标是否一致致、偏差是否否合理，审查查项目实施过过程中采取措措施、调整目目标的合

15、理性性。二、项目管管理审计目标标体系的建立立 在企业内内审对项目投投资决策审计计时，应该同同时形成项目目管理审计目目标体系。房房地产开发项项目管理审计计的目标体系系包括： 1、销售售目标。可行行性分析的主主要部分就是是根据市场调调研确定项目目定位，并初初步确立销售售方案，从而而形成项目的的销售计划，体体现在“项目损益表表”中的销售收收入和“现金流量表表”中的现金流流入。所以，从从可行性报告告的相关数据据出发，建立立起销售计划划的销售价格格、合同签约约率（进度）和和资金回笼进进度，就形成了该项目的销销售工作管理理审计目标。 2、项目目进度目标。项项目在决策分分析时已经对对项目的进度度安排做了计计

16、划，根据项项目的进度做做出项目的资资金安排计划划。项目可行行性分析的“现金流量表表”的现金流出出部分暗含了了项目的实施施进度，而且且销售计划也也与项目的形形象进度有关关。根据上述述资料，可以以制订出各分分项工作的进进度结点要求求，从而形成成项目进度管管理审计目标标。 3、项目目成本控制目目标。项目的的成本目标体体现在“项目损益表表”和“现金流量表表”中，分别体体现了各分项项成本的总额额和支出进度度，分项成本本包括土地成成本、前期开开发成本、配配套成本、建建安成本等，也也可以进一步步细化，根据据项目的具体体情况分解形形成项目成本本管理审计目目标。 4、项目目质量目标。房房地产开发项项目的质量与与

17、施工质量不不是同一个概概念。项目的的质量目标主主要体现在项项目的功能安安排、总体规规划、配套设设施配置上，而而施工质量是是项目必须达达到的基本目目标。综合项项目策划所设设定的所有功功能要求、配配套设施、施施工质量等形形成项目质量量管理审计目目标。 5、项目目融资目标。项项目可行性研研究的资金安安排计划就是是项目的融资资目标，包括括融资金额和和时间结点。 6、费用用控制目标。包包括项目的三三项费用：财财务费用、管管理费用和销销售费用。三、项目目目标实施过程程管理审计 根据开发发项目的目标标体系，按照照各职能和各各时间段确立立具体责任人人在具体工作作阶段的工作作目标。项目目目标制订并并落实到各责责

18、任人后，各各责任人就围围绕各自的目目标开展工作作，在出现各各分目标矛盾盾需相互协调调时，应以组组织的共同愿愿景、总体目目标来统一。企企业内审应定定期对投资项项目目标实施施过程，围绕绕以下几方面面开展审计工工作： 1、了解解项目年度目目标或远期目目标划分为阶阶段工作目标标和目标预测测的情况。每每个阶段各责责任人应按照照PDCA（计计划做检查行动）循循环，检查自自己的工作对对完成分目标标有什么贡献献，并在此基基础上预测各各分目标及总总目标的可能能完成情况。寻寻找项目总体体目标或分目目标要求的行行为与当前行行为之间的差差距，寻找工工作努力的重重点，把精力力集中于解决决主要矛盾。审审计人员应把把握各责

19、任人人对项目目标标的掌握和了了解程度，审审查他们每阶阶段目标和对对下阶段预测测的合理性，提提出预警意见见。 2、发现现偏差，立刻刻督促项目管管理组织进行行诊断，予以以纠正。在定定期的项目管管理审计中，若若发现当前的的工作可能影影响分目标的的完成、从而而影响到项目目总体目标的的完成，就必必须立刻督促促项目管理组组织探寻量化化的差异是什什么、对目标标影响大小等等问题，并提提出纠正行动动方案。对偏偏差的诊断不不是立足于发发掘原因（当当然找原因也也是需要的），主主要立足点在在于分析对目目标的影响。 3、对项项目目标调整整的审查应是是项目实施过过程管理审计计的重点。既既要允许项目目管理组织根根据实际情况

20、况、依据企业业变化管理的的思路在必要要的情况下调调整工作目标标，又要防止止项目组夸大大客观事实、随随意调整项目目目标。在实实际工作中，要要把握调整目目标的程序性性、出现偏差差对目标的关关联性以及项项目责任人员员的主观努力力性。 4、实施施有效的评估估。阶段性对对各分目标完完成情况进行行评估，传统统上一般主要要针对“完成与否”的问题进行行简单化考察察，再加上对对“客观原因”的酌情评定定。这种做法法一方面可能能挫伤一些人人的积极性，如如有的目标确确因不可抗力力造成无法完完成而影响了了对责任人的的评估；另一一方面也助长长了评估人员员主观评定的的风气，使评评估失去客观观基础。 项目管理理审计要实现现有

21、效的评估估应主要集中中于实际绩效效与目标的偏偏差，分析产产生偏差的原原因。管理审审计内容分两两个方面：一一是量化的目目标完成效果果，这方面的的审查比较客客观；二是审审查责任人对对偏差产生后后的应对措施施，以及建立立纠正行动方方案的合理性性，即评估责责任人应对变变化的能力。因因为一成不变变的目标是不不可能的，房房地产开发项项目实施过程程面对的是多多因素变化的的环境，只有有能够准确把把握变化、具具有积极采取取纠正行动能能力的责任人人，才有可能能实现项目的的总体目标。 四、项目目目标成果管管理审计项目目完成后，企企业内审人员员应对项目的的成果进行综合审计，从从完成情况对对项目的投资资决策、实施施过程

22、等环节节进行事后审审查，以全新新的角度审计计项目的全过过程。 1、重新新审查项目投投资决策的科科学性，尤其其要审查投资资决策的预见见性。对项目目实施中出现现的新情况必必须认真分析析，哪些是应应该能够预见见的，哪些是是无法预见的的。 2、重新新审查对预见见的风险因素素采取措施的的科学性、合合理性。即审审查企业的变变化管理中的的防范风险的的能力。 3、重新新审查企业的的项目管理能能力。审查项项目责任人在在项目实施中中完成的情况况，项目完成成情况与项目目决策目标的的偏差，项目目完成情况与与社会房地产产项目平均水平的偏偏差。 总之，房房地产开发项项目目标的管管理审计工作作是一项全新新的工作，是是企业内

23、审在在管理审计领领域的延伸，运运用得好可以以帮助项目管管理组织挖掘掘潜力、分析析问题，有助助于促进项目目目标的完成成。所完成的的审计报告给给企业今后的的项目决策、实实施都能提供供很好的资料料，从而不断断促进企业决决策水平、管管理水平的提提高。（作者者：上海静安安城建投资有有限公司王王建伟）谈不上什么经验验，只是我们们以前碰到过过的事和一些些做法：1. 检查设计计图与实际交交付房屋的差差异，最好要要按房号逐套套核对，抽查查亦可；2. 实际交付付房屋和财务务记账的差异异；3. 抽查账面面房屋与实际际掌握产证的的一致性；具体还要看公司司内部有关内内部控制的制制度和执行情情况。建议房地产内部部审计采用

24、专专项审计更好好些 我们集集团下属的房房地产公司是是我们的主要要板块，因为为我们不是工工程预决算专专业人员（我我们房地产公公司专门有工工程审计部，主主要审核购置置的工程材料料、工程款支支出以及工程程涉及的所有有支出进行比比值比价审计计。），我们们审计部主要要负责财务及及收支内控方方面的审计工工作，我们将将审计重点放放在了销售作作业方面。因因为售楼现场场没有安排专专业财务人员员收款，而是是售楼员收款款直接存入银银行，将回单单交给财务出出纳人员，我我们认为其中中风险比较大大）我们的主主要做法是： 进行收收款工作的穿穿行测试后我我们发现，其其中的风险隐隐患是：收款款不及时送存存银行，每日日不报送收款

25、款日报表，导导致每日实际际收款是多少少财务人员不不能及时掌握握和控制；售售楼员不及时时将房款送存存银行，只是是在售楼处保保管，存在极极大的安全隐隐患；收款人人员和销售统统计人员为一一人存在不相相容职务划分分不清。售楼楼处已经发生生过收款人员员将收取的房房屋定金没有有及时送存银银行并上交到到财务部而私私存在自己的的账户上长达达一年的时间间，直到客户户交齐房款开开局发票时财财务人员才发发现差了钱。售售楼处甚至还还有代收代付付的维修基金金、契税不交交到财务部而而是存在收款款人员手中，收收付都由收款款人员一人经经手，甚至有有时在收款人人员手里能保保存有百万左左右的资金。问问其原因说把把钱交到财务务再领

26、出时手手续繁杂，而而财务人员说说代收的钱不不好做帐太麻麻烦。 根据这这些问题，我我们审计人员员建议：收款款工作要安排排财务专业人人员，每日编编制销售收款款日报表并上上报财务部，当当日收取的房房款当日必须须送存银行，如如遇特殊情况况转天上午必必须送存银行行；定期与财财务部核对销销售请款；收收款人员和销销售统计人员员职务分离；对收取的代代收代付款项项也必须交到到财务部，不不得滞留在收收款人员手中中。 其实房房地产审计的的重头戏还是是在支出里，但但不是专业人人员你去审也也只是皮毛，所所以如果想审审则必须配备备专业人员。因因为我们审计计部没有工程程专业人员所所以我们选择择的重点就围围绕着收入的的完整和

27、准确确性、是不是是符合销售制制度等方面下下手，而支出出呢则重点看看此项支出是是不是经过工工程审计部人人员的审核，以以工程审计部部的审核为确确认点。给你一个房地产产公司审计报报告框架，实实质性内容需需要你根据项项目情况和审审计发现去充充实。XX集团有限公公司X集审字（ ） 号XX房地产开发发有限公司XXXX年经营营情况审计报报告XX房地产开发发有限公司董董事会：根据集团年度审审计计划和集集审字（ ）第第 号审计通通知书，我们们于xxxxx年x月x日日起对你公司司xxxx年年经营情况进进行了常规审审计，审计涉涉及的期间为为： ，我我们实施了包包括现场观察察、访谈、抽抽查相关凭证证账表等审计计程序。

28、现将将审计情况报报告如下：一、基本情况Xx公司成立于于xxxx年年，主要开发发AAA项目目，AAA项项目（简要介介绍）二、工程情况1、工程进度截至到 xxxxx年112月底为止止，AAA项项目（进度文文字描述）。进进度考核情况况如下：（重大进度节点点及延迟或提提前原因分析析）2、工程质质量（工程质量整体体受控与否，分分项分部文字字描述质量情情况）桩基工程主体工程3、施工成本控控制描述项目建安成成本预算及批批准版本号，描描述项目建安安成本控制措措施和效果、项项目签证情况况、重大合同同招标等情况况。4、项目配套 描述项项目配套落实实情况三、财务情况 1、财务状况2、损益和费用用情况3、开发成本和和

29、合同执行情情况四、营销策划和和销售情况1、策划、广告告等实施情况况效果评价2、销售计划制制定和完成情情况五、审计评价和和建议XX集团有限公公司年 月 日日内部审计-采采购审计审计计的几个关键键点长期以来，国内内的内部审计计很大程度上上被看着是差差错防弊的人人，被赋予了了监察的任务务，而采购又又是目前公认认最容易滋生生腐败、舞弊弊的肥沃土壤壤，因此，采采购审计往往往被视为内部部审计最为重重要的部分。采采购审计最应应该关注的点点我认为在以以下几个方面面：1、供应应商的选择，供供应商选择在在很多中小规规模企业是非非常随意，甚甚至是混乱的的。但是，供供应商的选择择权却是采购购人员最看重重的环节，原原因我想大家家都心知肚明明。2、采购购量和价格的的确定，采购购量在内控很很规范的企业业是会得到比比较好的控制制的，比如由由销售计划产产生生产计划划，再通过BBOM形成采采购计划，采采购计划经过过一定的审批批流程最后形形成采购数量量，但是，很很多企业是没没有这些控制制的，那采购购数量会受到到包