房地产估价机构业务风险控制与规避

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3、副主任、拆迁迁专业委员会会理事，武汉汉市房地产估估价师协会理理事、专家委委员会专家，湖湖北省司法鉴鉴定人协会专专业委员会委委员，英国皇皇家测量师学学会专业会员员，香港测量量师学会专业业会员）现实中，房地产产机构和估价价师在执业过过程中面临着着多重风险，而而房地产估价价行为和房地地产估价报告告却极不规范，这种不规范范是风险产生生的基础。为防范估价价风险，必须须认识和规范房地产估估价行为，认认识和规范房房地产估价报报告，认识估估价机构和人人员在估价中中的地位和作作用，严格估估价程序，把把握估价技术术的核心。认识和规范房地地产估价行为为通常所说的房地地产估价是指专业估价价,即需要对对外承担责任任的估

4、价行为为，区别于自自有自估及市市场行情咨询询。长期以来来，对房地产产估价的作用用存在公证说说、鉴证说和和咨询说三种种解释。 房地产估价不是是公证。公证的业务范围围可划分为三三大类：第一一、公证证明明；第二、赋赋予某些债权权文书强制执执行效力；第第三、与公证证有关的辅助助性业务。公公证机关的具具体业务范围围可进一步划划分为五类：第一、证明明法律行为；第二、证明明有法律意义义的事实；第第三、证明有有法律意义的的文书；第四四、赋予某些些债权文书强强制执行效力力；第五、与与公证事务有有关的辅助性性业务。而房地产估价活活动的行为性性质、行为主主体、行为效效力、行为内内容都明显区区别于公证。就就性质而言，

5、公公证是国家司司法证明活动动；而经济鉴鉴证则属于民民间专业鉴证证服务活动。就就主体而言，公公证的主体是是国家司法证证明机关；而而房地产估价价的主体一般般是经工商行行政管理部门门登记，从事事专业服务活活动，并有盈盈利目标约束束的独立机构构。就效力而而言，公证具具有法定的证证明效力、强强制执行效力力和法律要件件效力，并可可以在域外发发生法律效力力；而房地产产估价行为一一般不具有此此种法律效力力。就内容而而言，公证能能证明各种法法律行为、有有法律意义的的事实和文书书，不受行业业、当事人类类别、行为性性质和内容的的限制，公证证证明的内容容不仅要证明明对象的真实实性，还必须须证明其合法法性；而估价价则是

6、在公证证活动的基础础上衍生出的的以事实判断断和价值判断断为主要内容容的专业服务务。2、房地产估价价属于经济鉴鉴证范畴鉴证由鉴别和举举证两个部分分组成。鉴别别是专家依据据专业原则对对经济活动及及其结果做出出的独立判断断。举证则是是为该判断提提供理论和事事实支撑，使使之做到言之之有理，持之之有据。这类类行为一般具具有独立、客客观和专业的的特征。房地产估价具有有鉴证的特征征。因为： 一是房地产产估价要从事事以专业鉴别别和举证为主主要内容的工工作； 二是是评估行业的的存续取决于于其在资产价价值鉴证方面面具备的整体体能力； 三三是尽管这种种鉴证活动一一般不具有法法律效力，但但仍然是房地地产估价业务务当事

7、人各方方进行决策的的重要依据，所所以估价师也必须须对自己的行行为承担相应应的专业责任任、民事责任任和刑事责任任。在此，需要强调调指出的是评评估从事的是是价值鉴证，不不是权属鉴证证。我们不能模模糊公证与经经济鉴证的区区别，更不能能以经济鉴证证取代公证。房地产估价业务务活动中标的的物的权属状状况应以当事事人明了为前前提，如有必必要当事人应应办理公证手手续。3、房地产估价价提供的鉴证证服务本质是是咨询服务。 一是评估源于于询价，是商商品交换活动动的产物。二二是评估经过过长期发展，已已成为市场经经济不能须臾臾缺少的一项项基础性专业业咨询活动，在在服务银行信信贷、政府征征税、企业改改制、公司上上市和司法

8、裁裁决方面发挥挥了其他专业业咨询服务行行业不可替代代的作用。4、认为房地产产估价是对估价对象象价值进行分分析和判断的的专业经济鉴鉴证，同时也也可以是专业咨询。根据估价目的，估估价报告可以以分为鉴证性性报告，如拆迁、抵抵押、拍卖、处处分国有资产产等和咨询性报告告：为交易的的一方提供价价格参考、为为投资者提供供不动产投资资潜力分析等等。鉴证性报报告的作用有有法律法规的的要求和约束束，咨询性报告告的作用根据据委托方的要要求。在估价对象象界定、假设限限制条件等方方面，鉴证性报告告不能任意或或随意设定，必必须依法依规规，符合合法法原则；咨询询性报告可以以依据委托方方的意图和要要求，合理、适适当进行假设设

9、，以满足委委托方的服务务需求。此时时，对报告的的用途必须进进行严格限制制。 同时，估价工作作要体现出服服务性，在估估价工作中要要充分了解委委托方意图，充分发挥专专业优势，市场状况分分析、变现能能力分析、房房地产使用分分析等方面充分提供供专业意见。认识和规范房地地产估价报告告房地产估价规规范要求：房地产估价价应独立、客客观、公正。第第8.0.11条规定：估估价报告应做做到下列几点点： 1、全面面性：应完整整地反映估价价所涉及的事事实、推理过过程和结论，正正文内容和附附件资料应齐齐全、配套； 2、公正正性和客观性性：应站在中中立的立场上上对影响估价价对象价格或或价值的因素素进行客观的的介绍、分析析

10、和评论，作作出的结论应应有充分的依依据；3、准确性：用用语应力求准准确，避免使使用模棱两可可或易生误解解的文字，对对未经查实的的事项不得轻轻率写入，对对难以确定的的事项应予以以说明，并描描述其对估价价结果可能产产生的影响； 4、概括性：应用简洁的的文字对估价价中所涉及的的内容进行高高度概括，对对获得的大量量资料应在科科学鉴别与分分析的基础上上进行筛选，选选择典型、有有代表性、能能反映事情本本质特征的资资料来说明情情况和表达观观点。 但此处，并未对对房地产估价价报告的性质质、作用作出出说明和界定定。综合各方方观点，认为为房地产估价价报告是： 1、记述述估价过程的的文件； 2、反映映估价成果的的文

11、件，是关于估价价对象价值的的专业意见； 3、提供供价值依据或或参考的文件件； 4、具有一定定的法律效力力和意义文件件，据以承担相相应的法律责责任；5、是估价机构构的“产品”，也是履行估估价合同、完完成估价委托托的结果。为规避估价风险险，必须规范范房地产估价价报告；估价价机构出具合合乎要求、规规范严谨的房房地产估价报报告是规避风风险的基础。认识房地产估价价机构和人员员在估价业务务中的定位在房地产估价活活动中，许多多房地产估价价人员和机构构对自身的定定位不清楚，有有意或无意中中产生了角色色错位。我们们认为，在房房地产估价活活动中，房地地产估价师不不是估价目的的业务活动的的当事人，不不能行使当事事人

12、的权力，替替代当事人的的作用；不是是政府及其职职能部门，不不能行使政府府的权力；不不是一般意义义的公民，而而是专业人员员，应受职业业道德的约束束。在房地产估价活活动中，房地地产估价师是是估价活动的的当事人，估价活动的的受托人，估价服务的的服务者，房房地产估价师师更是专业人人员，在估价价过程中应体体现出专业人人员的素质和和专业素养。严格房地产估价价程序在房地产估价活活动中，估价价机构和人员员要严格房地地产估价程序序，各个环节节不能缺失，尤尤其是在以下下两个关键环环节。1、业务承接。业业务承接环节节是房地产估估价的关键步步骤，在此环环节中应做到到：第一、倾倾听，充分了了解客户意图图；第二、告告知，

13、告知客客户估价的技技术标准、收收费标准、服服务标准等；第三、询问问，就客户介介绍中不够清清楚、明确的的事项进一步步询问；第四四、明确，在在前面的基础础上明确估价价的基本事项项，如估价目目的、估价对对象、估价时时点、估价前前提等；第五五、索要，索索要委托方应应提供的资料料，尤其是特特殊的资料，如如：拆迁中双双方协商一致致的文件、抵抵押中法定优优先受偿款的的说明等。第第六、签订合合同、委托书书。2、实地查看。在在此环节，估估价师应做到到以下四点。第第一、核对，主主要核对文件件与实物是否否一致、存在在那些差异，并并加以确认；第二、查看看，着重是房房地产的实物物状况、区位位状况；第三三、感受，实实地感

14、受估价价对象的环境境、氛围等；第四、调查查，补充调查查、了解委托托阶段尚不清清楚的事项。把握估价技术的的核心估价对象界定。在物质实体的界界定方面，应应明确：1、估价对象的的范围2、估价对象的的构成3、估价对象的的用途4、估价对象的的使用方式5、估价对象的的限制6、估价对象的的缺陷或瑕疵疵在估价对象权益益的界定方面面，应明确：1、估价对对象权益的内内容；2、估价对对象权益限制制，包括权利的的时间约束、空空间约束和规规制约束；33、估价对象象权益瑕疵。在估价报告中，估估价师负有产产权状况描述述、产权状况假假设、产权状况提提醒的责任：但不承担产权权证明的责任任；产权状况的的描述要求估估价师在产权权关

15、系清楚，且且当事人各方方声明对产权权并无疑义的的前提下，对对估价对象产产权内容、产产权限制和产产权瑕疵所做做出的说明。（二）价值定义义估价的特定目的的，估价对象自自身的功能、利利用方式和使使用状态，估估价时的市场场条件这三方面条件件的有机组合合，共同构成了了估价的价值基基础。认识估估价对象的价价值必须从这这三方面入手手，价值定义义应明确本次次估价是在何何种目的、何何种估价对象象、估价对象象何种使用、何何种持续使用用状态及何种种市场条件下下的价值。（三）假设与限限制条件所有的估价在一一定程度上取取决于假设条条件的采用。估估价过程中，估价师需要首先确定已知的事实、条件、或状况，在此基础上进一步假设

16、待定的事实、条件、或状况。假设一旦设定，就被认为是估价的前提条件，与房地产估价的一般前提一并成为估价的前提条件和限制条件。假设是被认为真真实的假定和和推测，它包括影响响估价对象或或估价方法的的事实、条件、或状况，这些些事实、条件、或状况是估价所所必要的，但不能肯肯定、而又必必须予以明确确的。一般情情况下，这些些事实、条件、或状况无需由估估价师作为估估价过程的一一部分进行验验证。估价师无需需专门调查即即可合理认定定为真实的事事项可以作为假设。估价中的所有假假设条件必须是合合理的、必要要的和有依据据的。在说明估价价的假设条件件时，要防止止出现以下33种情况：一一是滥用估价价的假设条件件，二是不明明

17、确估价的假假设条件，三三是无针对性性地列举一些些与本估价项项目无关的假假设条件。在在防止滥用假假设条件方面面，严禁估价价师为了迎合合委托人的高高估或者低估估要求，有意意编造估价的的假设条件。对对于确定性因因素，一般不不得进行假设设；对于不确确定性因素，估估价师应当勤勤勉尽责，予予以必要的专专业关注，针针对估价项目目的具体情况况，合理且有有依据地做出出假设。房地产估价的假假设主要包括括基本假设、一一般假设和本本项估价的特特殊假设三种种。1、房地产估价价的基本假设设有交易假设设、公开市场假假设、持续使用假假设或清算假设。2、房地产估价价的一般假设设包括：估价师应对影响响房地产的法法律和所有权权问题

18、给予必必要的关注，但但并不承担产权证明明的责任。在在无其他声明明的情况下假假定房地产权权利界定清晰晰并可在市场场销售。若无其他声明，则则假定估价对对象房地产没没有任何留置置权和要求权权。若无其他声明，假假定房地产具具有完备的所所有权和管理理权。他人所提供的信信息被认为是是可靠的，估估价师并不保保证信息的准准确性。所有的工程研究究被假定是正正确的。报告告中提供地规规划图、说明明性材料等是是为了帮助报报告的使用者者对房地产有有一个形象化化认识。假定房地产地基基和建筑结构构不存在隐藏藏的或不明的的情况。估价价师对这些状状况，或对要要揭露这些隐隐藏状况需进进行的调查不不负任何责任任。假定房地产完全全符

19、合所在地地相应的规划划以及相关法法律，除非这这些不符状况况在估价报告告中进行过详详细的解释和和描述。假定房地产符合合所有适用的的区位规划和和使用规则要要求，除非估估价报告中解解释，描述和和仔细考虑过过不符的地方方。假定已经取得或或可以获得或或已重新申请请所必须的证证书、许可和和立法或行政政授权等，以以备需要时使使用。若报告中没有其其他说明，则则假定土地的的使用和改良良物都是在规规划的房地产产边界和限定定线之内进行行的，不存在在占用或被侵侵占的状况。除非在报告中有有所注明，则则假定估价师师并不知道（可可以或不能在在房地产上表表现出来的）原原材料具有的的潜在危险性性。对房地产产价值的估价价是在假设

20、房房地产表面或或内部不含有有这些物质的的前提下进行行的，否则房房地产的价值值将有所减损损。估价师对对上面提到的的这些状况不不负责任。如如果需要的话话，希望房地地产的报告使使用者聘请这这方面的专家家。3、本项估价的的特殊假设估价的特殊假设设主要是针对对估价时点时时的房地产市市场状况和估估价对象状况况中那些不确确定且对价值值有影响的因因素予以假定定，必要时说明明原因或依据据。包括：1、估价过程中中有未经调查查确认或无法法调查确认的的资料数据和和估价事项；2、估价中的一一些特殊处理理；3、估价中未考考虑的因素；4、委托方为满满足特定业务务需要而提出出设想或假设设；5、其它需要特特殊说明的事事项。具体

21、而言，本项项估价的特殊殊假设可能包包括以下情形形：应说明估价对象象的范围，估估价对象是土土地、房地产产还是以房地地产为主的整整体资产，其其中是否包含含构筑物，是是否包含装修修、专用设备备，是否包含含工器具等动动产，是否包包含无形资产产，等等。对于有多种用途途房地产组合合而成的估价价对象，应说说明其构成部部分是按整体体配套使用，还还是按照其各各自功能拆零零单独使用，并以此此为假设前提。对于既可整体使使用又可分割割使用的估价价对象，应说说明其使用方方式，并以此此为假设前提提。若估价对象中包包含土地，必必要时应设定定土地开发程程度，以此为为假设前提，并说明明原因或依据据；若估价对象面积积出现差异或或

22、无权威数据据，应说明本本次估价面积确认认的方法，并并假设依此方方法确认的面面积是准确的的，并以此作作为假设前提；若估价对象为在在建工程，应应假设估价对对象能够按照照已获批准的的用途和规划划设计方案进进行建造、能能够按照约定定工期建造完完成、且符合合国家、地方方的质量标准准、能够通过过竣工验收并并取得相关证证书，并以此此为假设前提提；若估价对象为在在建工程，应应设定估价时时点时房地产产所处的状态，如其建建造完成的程程度及施工进进度，并以此此为假设前提；若估价对象在估估价时点时实实际已灭失、损损毁或发生改改变，估价对对象区位状况况已发生改变变，应说明如如何确定或推推定估价对象象及其区位状状况在估价时时点时的状态态，并以此为为假设前提；若估价对象土地地为划拨地，应应说明本次估估价是以出让让用地或者以划划拨用地为假设前提，应说明明估价结果是是否考虑补交交土地出让金金的影响；若估价对象实际际用途与法定定用途不符，或或拟改变用途途，应说明本本次估价以何种用用途为假设前提，并说明明原因或理由由；若估价对象已设设定他项权利利，应说明本本次估价是否假设设房地产处于于完整权利状状态，并说明明原因或理由由；若估价对象有租租约限制或被被占用，应说说明是否考虑虑租约限制或或被占用的影影响，并以此此为假设前提提；若估价对象权属属证书对估价价对象的用途途、面积等记记载不一致，应应说