土地整治储备中心项目可行性报告

1、第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称土地整治储备中心廉租房建设项目。（二）项目建设地址重庆市双桥区双路镇火炬村十二社（黄桷家园小区旁） 。（三）承办单位单位名称：重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中 心）。业务范围：负责征地清理、拆迁、补偿、安置的组织实施，农转非 安置房的建设、安置及管理；为保护与合理利用土地提供土地整理储备 服务、土地规划整理与储备、建设土地收购储备整理基金、受行政部门 委托承担土地招标拍卖工作。（四）可研编制依据1、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住 房价格意见的通知 （国办发 200637 号）；2、城镇廉租住房工作规范化管理实施办法

2、 （建住房 2006204 号）；3、城镇廉租住房档案管理办法 （建住房 2006205 号）；4、城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 （建设部、财政部、民政 部、国土资源部、国家税务总局令第 120 号）；5、财政部、国家税务总局联合发布了关于廉租住房经济适用住房 和住房租赁有关税收政策的通知 （财税 200824 号）；7、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）；8、中华人民共和国城市规划法；9、重庆市城市规划管理技术规定；10、重庆市控制性详细规划技术规定；11、政府网站发布各项政策法规；12、双桥区城市总体规划（ 2004-2020 年）；13、双桥区“十二五”发展规划；14、2010年

3、双桥区政府工作报告；15、重庆市双桥区人民政府征地办公室区土地整治储备中心提供的 相关资料。（五）研究范围及研究工作概况1、项目研究范围本项目可行性研究范围：双桥区黄桷家园廉租房（四期、五期）建 设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设方案、项目管理、 投资估算、效益评价等。2、研究工作概况受重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）委托， 我公司依据国家和地方有关廉租房项目建设的法规和政策对项目单位实 际情况进行了查证，根据工程项目建设条件及有关技术范围要求，对工 程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了 系统分析和论证， 在此基础上完成了本项目可行性研

4、究报告的编制工作。（六）主要经济指标1、建设规模本项目规划总用地面积 23,747.59 平方米。其中：四期规划用地面 积 12,747.59 平方米，建筑面积 18,997.31 平方米（其中：住宅建筑面 积 16,612.19 平方米包含 318 套住房、商业建筑面积 2,385.12 平方米）， 拟建层数为 6 层小高，共四栋；五期规划用地面积 11,000.00 平方米， 建筑面积 22,091.80 平方米（其中：车库建筑面积 4,177.00 平方米、住 宅建筑面积 15,778.70 平方米包含 264 套住房、商业建筑面积 2,136.10 平方米），拟建层数为 18 层，共两

5、栋。2、建设工期该项目建设工程计划开工时间 2011年 9 月，完工时间 2011年 9 月， 建设总工期为 12 个月。3、投资估算及资金筹措经测算本项目投资为7,132.00万元，其中：土地成本732万元、工 程建设费用5,307万元、工程建设其他费用852万元、预备费241万元。计划自筹建设资金2,632万元，向金融机构筹集资金 4,500万元。4、财务评价本项目财务内部收益率为7.67%,大于社会基准折现率7.00%;累计 净现值146.51万元。本项目的财务经济效益较好，社会效益显著，并有 较强的抗风险能力，项目是可行的。项目主要指标，见下表项目数值备注总投资7,132万元（含利息）

6、总收入8,699万元建设期1年收益计算期50年净现值146.51万元1=7.00%内部收益率7.67%投资回收期（动态）2.97 年含建设期（七）结论与建议1、结论（1）本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设 场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。（2）根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善双桥区居 民的居住条件，同时也给承建提供较为理想的业务开拓空间，本项目建 设是必要的。（3）本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目 前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址较好的地质地形条 件，本项目建设可行。2、建议（1）按照经济适用房及廉租

7、房建设的有关政策，高起点、高标准搞 好小区建设。（2）抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利 实施。（3）建议工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目 成本控制第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性（一）项目党和国家方针政策背景20 多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发 展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设 相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市 低收入家庭住房还比较困难。据调查，截至 2006 年底，全国人均住房面 积在 10 平方米以下的低保家庭有 400万户，如果扩大到低收入家庭

8、，总 共有近 1000 万户，占城镇家庭总户数的 5.5%。对此党中央、国务院高度 重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制 度改革和房地产业发展的根本目的。把住房问题列为重要的民生问题。为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 （2007）24 号）明确加快加快保障性廉租房建设步伐。廉租房建设 要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、 配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。明确廉租房建设 是改善民生的重大举措。实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群 众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提

9、 高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学 发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障 是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享 有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因此，建设完善的住房保障物质 基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主要和谐社 会、保证社会稳定的重要举措。国务院温家宝总理在全国人大工作报告再次强调： “加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家 庭住房困难，切实稳定房地产价格，满足居民合理住房要求。 ”“进一步扩大保障性住房建设规模。 今年要在

10、开工建设保障性住房、 棚户区改造住房共 1000万套，改造农村危房 150 万户。重点发展公共租 赁住房。中央财政预算拟安排补助资金 1030 亿元，比上半年增加 265亿 元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。 ”“建设健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民 政府负直接责任。对稳定物价、推进保障性住房建设工作不力，从而影 响社会发展和稳定的地方，要追究责任。 ”由住房城乡建设部、发展改革委、财政部向各地、各部门印发 2009-2011 年廉租住房保障规划指出： “2009 年，解决 260万户城市 低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源 177 万套， 新

11、增发放租赁补贴 83 万户。2010年，解决 245万户城市低收入住房困难 家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源 180 万套，新增发放租赁补 贴 65 万户。2011年，解决 204 万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。 其中，新增廉租住房房源 161 万套，新增发放租赁补贴 43 万户。”由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作 重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制（二）项目宏观经济背景当前房价飞涨，住房问题引起社会及政府的关注。保障性住房推出 引起了社会的强烈反响。其实，廉租房并不是一个新鲜事物。在世界各 国都有，只不过名称有所不同而

12、已。廉租房在香港叫 公屋 ，在美国和 加拿大叫 社会福利房 ，在其他国家也各有安排。世界上无论是发达国 家还是发展中国家，总有一部分低收入家庭住房困难。即使是在市场经 济非常发达的国家，仍然需要政府出面来照顾弱势群体，帮助他们解决 住房问题。这是政府在经济发展中的基本职能之一。我们不能没有市场 机制，但是，任何时候都不要忘记，市场不是万能的。市场竞争并不能 保证居者都有其屋。如果一部分低收入家庭没有最基本的住房条件，流 离失所，这样的社会很难实现和谐、稳定，经济也不可能得到持续发展。 目前农民工是弱势群体中的弱势群体，他们的住房问题更应当得到社会 的关注。廉租房属于政府照顾社会弱势群体的福利政

13、策，它和商品房的性质 完全不一样。第一，廉租房完全靠政府补贴支持。第二，廉租房没有产 权转移的问题。只能住，不能买卖。第三，廉租房的建设和经营管理不 以盈利为目标。既然是非营利事业就不能把廉租房建设交给市场。市场 归市场，保障归保障。目前房价节节攀升，在许多大都市内，房价之高 已经远远超出了一般工薪阶层的购房能力。为了照顾低收入家庭，特别 是进城打工的农民，必须多盖些廉租房。当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的 影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。为应对 这场危机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方 百计保增长促发展。 广义货币供应量

14、将同比增 17%左右。国家投入扩大内 需资金 1.18 万亿元，带动地方政府及社会投资将达到 4 万亿元。保障性 住房基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。给廉租房建设 发展带来良好机遇。按照重庆市市财政局下达今年新建廉租住房中央预算内投资补助38.45 亿元，将用于我市廉租住房项目的开工建设。市财政局方面表示， 这 38.45 亿元是中央对我市廉租房工作的财政支持，将用于支持全市 34 个区县共计 97 个廉租房项目的开工建设。据了解，今年我市计划新建廉 租房共计 16.8 万套，总计面积达到 769 万平方米，所建面积总数为我市 近三年建设总量之和，占全国廉租房建设面积的 11%。

15、（三）项目实施的双桥区政策环境当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党 的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧 围绕区委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合 实际，强化和提高思想认识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。特别是 在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重 点。要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目 建设管理。积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作关于双桥区 2010 年财政预算执行情况和 2011 年财政预算草案的 报告（书面）指出：继续加大保障和改善

16、民生的财政投入力度，加大对 低收入群体的住房保障力度，发放廉租住房租赁补贴资金 239 万元，补 贴廉租住房 2031户 4676人, 预计 2011年底投入使用。（四）项目实施的技术层面要求双桥区有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当 地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加 之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项 目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届三中、四中全会及十七 大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符 合双桥区政府财政资金非常有限的实际，符合国家关于廉租房建设的方 针、符合当前中央扩大内需的投

17、资导向，且从技术方面而言，现有的技 术完全能够满足项目实施的技术层面要求。二、项目建设的必要性（一）项目所在地、社会经济概况（1）区位及城市性质双桥建区至今， 只有 34年时间，但其境域历史悠久。 秦以前属巴国， 秦属巴郡，汉属益州巴郡垫江县（今合川） 。唐宋时期，大足基层政区均 为乡里，因其所载不详，双桥境域属何乡里无从查考。元代县以下为村社制，时大足省并铜梁，详情失考。明清时期，属大足县汶水里。清康熙十三年（1674） 吴三桂称帝，国号 周，“全川悉陷”。 康熙十七年至十九 年间，双桥境域为 吴三桂占据。据说， 原双路乡二郎塘燕子岩煤窑平洞尾部刻有开凿年代“洪化”二字，“洪化” 乃吴三桂之

18、孙吴世璠年号。1975年从大足县划出置双桥区，隶四川省重 庆市。1997年重庆市建制为直辖市后，仍隶重庆市。双桥区位于重庆市西部，距市人民政府驻地 92公里，离成渝铁路和 成渝高速公路5公里。区域介于东经10504105050，北纬290 28 290 33之间。东与巴岳山脊永川区为界，西、南、北与大足县相连。全 境东西宽8.4公里，南北长8.7公里，全区幅员面积43平方公里。属紫 色丘陵地带。最高点海拔 934.7米，最低点海拔348米。境内属亚热带 温暖温润气候，阳光充足，雨量充沛，四季分明，季风显著，春早且暖， 夏季炎热，秋多绵雨，冬季多霜，年平均温度为17.2OC,年平均降雨1000

19、毫米左右。主要矿藏资源有铁、煤、天然气、石灰石等。境内交通发达， 除大邮高等级公路横贯全境，又是川南至川北必经之道。有美丽的巴岳 山，起伏延绵，峰峦叠嶂；有风光迷人的龙水湖，是天然的旅游胜地， 每到春夏之际荡舟游湖，乘船观景，住进荷花村，品尝农家乐，难得人 生一大享受。（2） 人口与社会经济2010 年，是实施“十一五”规划的收官之年，双桥区全年实现地区生产总值40亿元，同比增长25%增速居全市第一。人均gdp超过12000 美元，比全市高出 8000 美元，位居全市第一。 工业增加值增速达 28.5%， 居全市第一。财政收入成倍增长，完成区域财政收入 7.65 亿元，同比增 长 115.2%

20、；完成地方财政收入 6.11 亿元，同比增长 117.6%。地区生产 总值翻两番， 年均增长 34.6%，总量在全市排名上升 2 位。地方财政收入 翻三番，年均增长 56%，总量在全市排名上升 4 位；地方财政支出达到 9.51 亿元，增长 8 倍。工业总产值增长近两倍，年均增长24.3%；工业结构进一步优化，非汽车产业比重达到 32.7%，提高 18.7 个百分点。社 会消费品零售总额翻一番， 年均增长 17.7%。全社会固定资产投资累计完 成 70 亿元，为“十一五”规划目标任务的 1.56 倍。单位 gdp 综合能耗、 主要污染物排放总量等均超额完成控制目标。全区农民人均纯收入达 696

21、5 元，年均增长 13.7%；城镇居民人均可支配收入达 19089 元，年均 增长 12.6%。全区城镇居民和农村居民的人均住房建筑面积分别达到 33.5 平方米和 35 平方米。（二）项目提出的理由（1 ）城镇廉租房建设是改善民生的重大举措。实施廉租房建设，有 利于加快解决低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境， 共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝 聚力（2）实施廉租房建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于 改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。（3）廉租房建设是完善城市功能的客观要求。廉租房建设是促进经 济社会协调发展的有效途径。实施廉

22、租房建设，既可以带动社会投资， 促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管 理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。（4）按照双桥廉租住房保障规划（ 2009-2011 年）要求， 2011 年计 划将租金补贴廉租保障对象由城镇“双困家庭”逐步扩大到“低收入住 房困难家庭”。在 2011 年底，全区将 782 户最低收入、低收入家庭全部 纳入实物配租和租金补贴范围。（三）项目建设的必要性1、项目建设是加快双桥区城市建设开发步伐、 改善人居环境、 解决 低收入家庭的住房问题的有力措施。我国住房制度改革，确定了房地产 市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家

23、庭由于支付能力不足，难 以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生 了诸多的不稳定因素。一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保 障制度有机构成、各负其责的制度。既要充分发挥市场机制的作用，也 要积极发挥政府保障的作用。因此，解决低收入群体的住房困难，十分 需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权， 消除因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。2、当前房价过快上涨， 使住房保障制度建设更具紧迫性。 随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入 群体。近两年，我国部分市场房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快， 住房保障的矛盾越突

24、出，对住房保障的需求越迫切。当前，由于住房保 障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。 低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群 体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。因此在全国两会 上不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济 适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同 阶层人均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。3、实施廉租房建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社 会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设， 是扩内需、惠民生、保稳定，促进经济社会协调发展

25、的有效途径。4、实施廉租房建设是落实国家 2011 年和 2012 年两年保障性住房规 划全国保障房建成量达到 1300万套（2011 年要继续建设 680万套， 2012 年建设 620万套） ，重庆市去年在全国率先大规模建设公租房，开工建设 了 1300 万平方米。今年预计会有 1000 万平方米公租房陆续投入使用。 同时，全年还会新开工建设公租房约 1350 万平方米。三、项目建设的可行性1、双桥区委、 政府对廉租房建设建设项目十分关注， 项目单位以高 度负责的态度，积极的工作方法，在区委、政府的领导下，密切配合， 领导、职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。2、双桥区队伍稳定发展，

26、 整体素质逐步提高， 他们在以往的工作中， 积累了丰富发展经验，在新时期勇于创新，这将为双桥廉租房建设项目 的建设和投入使用后的运作提供了强有力的人才保障。3、双桥区委政府对项目的建设十分重视， 拟提供建设用地 23747.59 平方米，项目所在地建设地点位于双桥区城规划建设的黄桷家园旁，属 规划商住建设用地，符合双桥区城乡总体规划修编（2010 2020年） 要求，建设管理部门出具了选址意见书。根据廉租房建设项目的建 设内容和投资估算要求，项目估算总投资 7,132 万元，资金筹措方案： 申请中央、省预算内资金补助及地方自筹 2,632 万元，向银行申请贷款 4,500 万元。因而项目在财务

27、上是可行的。4、技术上， 项目建设点区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设需要第三章 需求分析一、双桥区概况重庆市双桥区地处“重庆一小时经济圈”西线，位于成渝高速公路 北侧 6 公里，东距重庆城区 80公里，西距成都市 269公里，具有较好的 区位辐射优势。这里有中国三大重型汽车之一，上汽依维柯红岩重型汽 车生产基地。重庆市双桥区依山傍湖，气候宜人，拥有面积 3200 亩、蓄 水量 1640 万立方米的龙水湖，延绵起伏 10余公里的巴岳山。这里紧临 世界文化遗产大足石刻，吸引着每年数以万计的海内外宾客落足休 闲度假。重庆市双桥区地处渝西经济走廊，

28、坐落在山明水净、风光秀丽 的巴岳山和龙水湖畔，东与永川区相连 , 西、北与大足县接壤，紧邻世界 文化遗产大足石刻，距重庆市区 80 余公里，距成渝铁路、成渝高等 级公路 6 公里，是全国重型汽车生产基地之一。行政区域面积 43.1 平方 公里，属浅丘陵地带。全区辖 2 个镇， 1 个街道办事处：龙滩子街道、双 路镇、通桥镇， 7 个居委会， 14 个村民委员会。经过多年的努力，双桥 区基本形成了以重型汽车制造、改装、零部件生产和销售为龙头，饲料、 铸锻、化纤为补充的工业体系。拥有重庆重型汽车集团、中泰合资重庆 双桥正大有限公司和新世纪化纤有限公司等知名企业。城市布局日趋合 理，城市工业、商贸、

29、政治三大功能分区初具规模，形成以大邮公路、 双龙西路、通新公路为主线，以车城工业园区、通桥集镇、龙滩子地区、 龙水湖巴岳山旅游度假区为重点，以商贸新城区为中心的“三线四点一 中心”城乡一体化的城市总体格局。城市绿地面积达 107.90 公顷，公共 绿地 19.6 公顷，绿地率 39%，绿化覆盖率 43%，人均公共绿地 9.8 平方 米，于 2002 年率先在渝西地区建成市级“山水园林城区”。2010 年末全区户籍人口 5.06 万人, 其中农业人口 1.74 万人，非农 业人口 3.32 万人。全年出生人口 572 人，死亡人口 296人，人口自然增 长率3.58 %。第六次全国人口普查初步核

30、实，双桥区年末常住人口 50116 人，常住人口城镇化率达到 100%。全区城镇在岗职工平均工资为 32911 元，比上年增长 9.4%。城镇居民人均可支配收入 19089元，增长 11.1%， 城镇居民恩格尔系数为 0.43 ；农村居民人均纯收入 6965 元，增长 16.7%， 农村居民恩格尔系数为 0.45 。城镇居民人均住房建筑面积为 34平方米， 同比减少 3.4%；农村居民人均住房面积为 35 平方米，同比增加 6.4%。 年末城镇在岗职工人数 11916 人, 比上年增加 838 人。全区参加基本养老 保险人数达 13423人，比上年增加 1308人；参加基本医疗保险的人数为 2

31、2488人，比去年增加 8865人；参加失业保险人数达 6500 人，比上年增 加 429人；参加工伤保险的人数为 12310人，比去年增加 2453 人；参加 生育保险的人数为 4501 人，比去年增加 1339 人，生育保险覆盖率为 77%， 比去年提高 11 个百分点；城镇登记失业率为 2.4%。全区城乡居民最低生 活保障人数达 2215 人，增长 4.1%。全区城镇居民和农村居民的人均住房 建筑面积分别达到 33.5 平方米和 35 平方米。二、项目区居民意愿情况根据双桥区土地整治中心对低收入居民住房户进行廉租房项目调查 征求意见，项目调查涉及的 66 户低收入居民，有 60 户同意进

32、行廉租房项目建设，占总数的90.90%，该征求意见调查结果表明，低收入居民对 项目实施愿望强烈，项目将得到广大人民群众的大力支持。三、项目规模需求预测按照双桥区廉租住房保障规划（2009-2011年）要求，在2011年底， 将我区的782户最低收入、低收入家庭全部纳入实物配租和租金补贴范 围。现我区自2004年至今已实物配租330套。2010年我区新建的318套 廉租房，自7月5日正式开工以来，严格按照施工进度进行建设工作， 现已完成五层主体施工，预计 2011年8月底竣工，可以解决318户，约 800人的住房问题。2011年计划新建设廉租住房264套，建筑面积13200 平方米，总投资为23

33、64万元。其中申请中央财政专项补助资金 660万元， 市财政专项补助资金264万元，地方投资1440万元。该项目已办理选址、 环评、立项、用地等手续，正在进行初步规划设计方案，预计于2011年7月动工修建。2011年计划用中央廉租住房保障专项补助资金购买120套廉租住房（和公共租赁住房调制使用）其中，20套利用国家配套的350 万元购买，以每套80平方米，每平方2000元计算。100套，按照每套 80平方，每平方3000元价格购买，预计需要资金 2400万元。双桥区廉租房项目序号廉租房名称廉租房地点房源状态房屋套数已租用套数1四方井廉租房双桥区四方井片区已配租40402上官楼廉租房双北路上官楼

34、已配租40403老街廉租房双路老街已配租50504安特廉租房安特欧景华庭小区已配租50505黄桷家园二期廉租房黄桷家园小区内已配租42426黄桷家园三期廉租房黄桷家园小区内已配租4848四、项目利用率预测项目建成后，将充分发挥双桥区廉租房建设的各种优势，提高整体 功能，通过强化管理优势、硬件设施优势，强化城镇配套功能，通过预 测研究认为，当项目实施完成投入使用时，利用率将达到100%。项目以新建41,089.11川的建设规模应对需要是有必要的。第四章 项目选址及建设条件一、建设地址及区位关系项目建设地址位于重庆市双桥区文西建新片区，小溪河北，双桥区 黄桷家园小区一期南，紧邻西湖大道、双桥老年公

35、寓、双桥公园、小溪 河公园，属新城区开发地段。二、气候条件双桥区处于暖温带向寒温带过度地带，属于温带半湿润半干旱大陆 性季风型山地气候，其气候特点是冬季寒冷干燥，时间长；春季多风干 燥，历时短；夏季清凉多雨，适宜避暑消夏；秋季天高气爽，昼夜温差 大，降水年、季变化大。多年平均气温 8.9 C,年极端最低气温-24.2 C ,（出现在1月份），极端最高温度41.5 C （出现在7月份），全年无霜期 157天。年累积日照时数为 2903小时。流域内多年平均降水量 560 毫米， 日最大降水量 151.4 毫米，时最大降水量 52 毫米，年内雨量主要集中在 七、八、九三个月份。三、工程地质条件（一）

36、地形地貌场地属丘陵地貌，场地地势总体最高点位于东北面，最低点位于东南侧，现为施工区，标高在 368.92-379.87 米之间，相对高差约 10.95 米左右。（二）地形、地貌拟建区大地构造位置位于西山背斜北西翼，为丘陵地貌，下伏地层为侏罗系中统沙溪庙组（J2S）,岩性为紫红色泥岩夹砂岩，总体产状283。v 13。；浅表为第四系（Q覆盖；地表水、地下水受大气降水补给，水文 地质条件简单；拟建区地质环境的人类工程活动不强烈，地震动峰值加 速度为 0.05s ，抗震设防烈度为 IV 度。（三）工程地质及水文地质1 、地层岩性拟建区为丘陵地貌，下伏地层为侏罗系中统沙溪庙组（JS）,岩性为 紫红色泥岩

37、夹砂岩，总体产状 283 Z 13;浅表为第四系（Q覆盖。2、地质构造 场区内周边及附近周边未见泥石流、滑坡、危岩、岩溶等不良地质作用及地质灾害。场区基岩分布连续、稳定、构造总体裂隙不发育，地 质构造和水文地质条件较简单，场地等级为三级，地基等级为二级。3、水文地质 拟建区地表水、地下水受大气降水补给，水文地质条件较简单。场区地下水主要赋存于第四系松散土层及基岩强风化层中。按地下水含水 介质、埋藏条件可分为松散层孔隙潜水、基岩裂隙水两种类型。松散层 孔隙水主要分布在第四系堆积土层中，基岩裂隙水主要分布在基岩强风 化带的裂隙中。（1）松散层孔隙水 主要分布在第四系人工填土层及残坡积土层中，地下水

38、来源主要靠 大气降水、地表迳流补给，受地形、地貌条件制约，场地西部迳排条件 良好，储集条件差水量小，多为上层滞水。场地东部迳排条件差，储集 条件良好，易形成潜水，但由于埋藏浅，受季节影响显著，水量小。（2）基岩风化裂隙小 主要分布地基岩强风化带裂隙中，多具局限性，无统一地下水位， 水量小，泥岩类多为相对隔水层，节理不发育，厚层状砂岩多为含水层， 浅部强风化层裂隙较发育，但厚度不大，地形切割深具临空面，地下水 迳排条件良好，有利于地下水的排泄而不利于富集，岩石的富水性弱， 水量小，涌水量一般小于 0.01 升 / 秒，场区的水文地质条件较为简单。据相关水文地质测试资料线区内水质类型一般为 HC0

39、3.S04-Ca型水, 水质较好，对混凝土无腐蚀性。（四）不良地质体和地下管网1、不良地质体 经调查，拟建区破坏地质环境的人类工程活动不强烈，地震动峰值加速度为0.05g ,地震动反应谱特征周期为0.35s ,抗震设防烈度为W度， 未发现崩塌、滑坡、泥石流等不良地质现象，存在的主要不良地质体是 区内工程弃土形成的人工填土。2、地下管线该区域大部分为原农用地 , 地下管线较少，有利于施工。（五）工程地质评价根据现场地面调查及邻近资料表明： 场地内及附近周边未见泥石流、 滑坡、危岩、岩溶等不良地质作用，场地上覆土层为素填土，下伏基岩 为稳定性岩石（泥岩和砂岩互层） ，场地与地基稳定，适宜本工程建设

40、。（六）地震安全性评价根据1990年中国地震烈度区划图划分，本区地震烈度为W度， 按中华人民共和国国家标准建筑抗震设计规范 （GB5001什2001附好 汉A）确定本区抗震设防烈度为6度设计基本地震加速度值为0.05g，据 有关资料，中强地震多发生在华蓥山、七曜山金佛山断裂带上，最大 可能震级为5.7级，对本区的影响在W度以下，按距本区最近的华蓥山 断裂带中段发生级地震，根据重庆地震烈度衰减规律，对本线路区影 响烈度也只有W度，本工程按 7度抗震设防烈度计算地震作用和采用抗 震措施。（七）公用设施条件双桥具有完善的科技、文化、商业辐射能力，金融、邮政、医疗、 供水、供电、供气等公用设施基础条件

41、好，加之双桥区委、区政府近几 年来不断加大环境整治力度和采取一系列扶持工业园区建设的政策措 施，为双桥经济发展创造了良好的外部环境。项目所在地区周边为较成熟的社区，水、电、气、通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目 建设与运营之需。1、交通运输条件项目所在地距成渝高速公路约 7 公里，区域内还有大邮公路以及车 城大道，为工程建设材料的运输提供了快捷通道。2、供电双桥区内有110KV车城变电站、35 KV西湖变电站、110KV龙水变电 站，供电条件满足建设运营需要。3、供水双桥区现有各类水利工程总蓄提水能力 2139万立方米，日供水能力 37500 立方米，实际供水 13000 立方米 /日，

42、双桥区自来水公司可保证项 目用水要求。本项目属市政水厂供水范围，水源由市政水源引入两根， 引入点管径为DN300m;室外给水管网环形敷设，管径为 DN200m。4、排水本工程排水采用生活污水、雨水分流制。 生活污水通过暗管组织后排入生化污水处理池，经处理达标后排入 市政污水管网。雨水通过暗管组织后排入市政雨水管。5、燃气本工程所用燃气为天然气，由市政干道分流引入小区。 户外管道采用埋地暗敷；与城市天然气管网连接处的引入管管径为d200第五章 项目建设规模和标准一、项目立项情况黄桷家园廉租住房项目已取得重庆市双桥区城乡建设委员会建设 项 目 选 址 意 见 书 （ 选 字 第 建 5001112

43、01000003 号 、 选 字 第 建 500111201000011 号 ）、 重庆 市 双桥区 声 城乡建 设 委 员会 建 字第 建 500111201100002号建设用地规划许可证 ，重庆市双桥区声城乡建设 委员会建筑工程施工许可证 。二、项目建设用地规模本项目位于重庆市双桥区双路镇火炬村十二社（黄桷家园小区旁） ， 项目规划总用地面积 23,747.59 平方米，其中：四期规划用地面积 12,747.59 平方米；五期规划用地面积 11,000.00 平方米。由双桥区国土 资源和房屋管理局划拨给重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整 治储

44、备中心），作为修建廉租房工程建设用地，经重庆市双桥区规划局审 核批准，进行廉租房开发建设。三、项目建设规模本项目规划总用地面积 23,747.59 平方米。其中：四期规划用地面 积 12,747.59 平方米，建筑面积 18,997.31 平方米（其中：住宅建筑面 积 16,612.19 平方米总共 318 套、商业建筑面积 2,385.12 平方米），拟 建层数为 6 层小高，共四栋；五期规划用地面积 11,000.00 平方米，建 筑面积 22,091.80 平方米（其中车库建筑面积 4,177.00 平方米、住宅建 筑面积 15,778.70 平方米总共 264 套、商业建筑面积 2,1

45、36.10 平方米）， 拟建层数为 18 层，共两栋。四、功能标准本工程分为四期和五期，按照廉租住房保障办法 ，规划约定的容 积率，本项目的建设标准确定如下：1、第四期标准：容积率为 1.5 ，建筑密度为 35.29 %，绿地率为 38.02%， 主要户型为二室一厅，户型的面积建筑面积 50m。2、第五期标准：容积率为 2.79 ，建筑密度为 27.08 %，绿地率为 35 .91%，主要户型为二室一厅分为平层和跃层。 平层户型的面积为 58.06 平方米；跃层即上下二层，一层为一厅、一厨、一卫生间，二层为二室 面积分为 62.03 平方米、 63.47 平方米和 63.95 平方米。第六章

46、工程方案、设计依据（一）民用建筑设计通则；（二）建筑结构载荷规范；（三）砼结构设计规范；（四）建筑地基基础设计规范；（五）砌体结构设计规范；（六）建筑抗震设计规范；（七）其他相关文件。二、建筑指导思想与原则（一）建筑设计指导思想严格遵守国家有关经济建设的法律、法规和国家的相关政策；适应 项目所在地区社会、经济发展的状况，正确处理现状与发展、需要与可 能的关系；符合国家及所在地区城市建设规划要求，充分利用现有土地 资源，避免重复建设。以提高环境质量，强调以人为本，处理好人与建 筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系。（二）建设原则建设方案的指导思想，是制定建设原则、技术标准、建设规

47、模、分析论证工程方案的主要依据，充分利用土地资源。归纳为：整合资源、 合理布局。设施建设应与本地的经济、社会发展水平相适应。建设内容满足小 区居民的需要，归纳为：规模合理，功能完善。依据上述建设目标和总体原则，结合项目区的地形、地质、水文等实际情况，提出本次项目建设的原则为：1、确定技术上可行，经济上合理的建筑方案。2、合理确定标准等级，合理确定建设规模。3、项目建设的重点应放在建筑方案、结构安全的设计上。4、建设方案应充分考虑对周围良好生态环境的保护和恢复，注重项 目同周边环境景观相协调。5、强调“以人文本”， 处理好人与建筑、人与交通、人与绿化、人与空间以及人与人之间的关系，处理好新社区里

48、人民的居住模式问题。三、项目总体规划方案（一）项目总体规划方案按照项目应符合双桥区城市总体规划相关要求布置，项目的总体规 划方案详见双桥区廉租房建设建筑工程总平面图。（二）规划设计方案要求（1）功能分区合理；（2）建筑布局紧凑，交通便捷，管理方便；（3）应保证大多建筑物获得最佳朝向；（4）留有发展余地；（5）有完整的绿化规划；（6）对废弃物的处理，应作出妥善的安排，并应符合有关环境保护法 令、法规的规定。四、建筑方案概况（一）建筑方案要求双桥区廉租房建设建筑工程建设，贯彻适用、经济的原则，确定经 济合理的建筑标准。根据实际条件，住宅建筑采用排练与半围合的组合 式布局。建筑设计方案应做到各个功能

49、分区布局合理，以功能为主导， 人的流线为主干，流动空间主轴，联系方便且有必要的分隔，以避免相 互干预。为节约土地，减少建筑能耗，主体建筑以小高层与多层为宜。 合理控制门厅、走廊、楼梯间等辅助面积。规划要求项目建设为小高层 与多层建筑层高居住用房控制在 3.0 米内。且应具有良好的自然采光与 通风，并具有符合建筑节能标准的保温、隔热性能。外观应与周围环境 相协调要求。建筑设计使用年限按 50 年考虑，建筑物耐火等级不低于二 级抗震设防烈度为六度。建设方案基本能够满足双桥区廉租房建设的现 实需要。（二）建筑艺术与风格1）建筑布局和谐统一：建筑主次清晰，布局和谐统一，环境优美 的空间艺术效果；（2）

50、建筑设计生态化策略：建筑布局、朝向和造型有利于自然采光 和通风，提高室内舒适度，减少能源消耗；（3）建筑风格简朴明快：力求融时代性、实用性、地方性于一体。 采用先进的建筑技术，以简单的形体和清晰、明快的色彩表现质朴而现 代内涵。（三）项目建设结构设计1、本工程建筑物安全等级为二级，合理使用年限为50 年，抗震设防烈度 6 度。2、6 层住宅采用砌体结构，临街小高层为框筒结构，地下室采用周 边钢筋混凝土剪力墙结构。3、楼盖及楼梯采用现浇钢筋混凝土楼盖。4、承重用砌体采用烧结多孔砖，填充用砌体采用页岩空心砖。5、本工程采用主筋HRB40级、HRB335级热轧钢筋、箍筋采用HPB235 HRP335

51、及板筋CRB55（级冷轧带肋钢筋。6、混凝土：构造柱C20圈梁，现浇板，现浇梁C25,底框柱梁C3（l7、基础型式要根据地勘报告方能确定 （ 可采用柱下独立基础或局部 桩基础 ） 。8、场区挡土墙：对于填方地段，一般尽量采用石砌衡重式挡土墙； 对于挖方地段，根椐岩石稳定性采取放坡、喷护或锚杆挡墙支护。一般 边坡坡面，根据其坡度、坡体稳定性，坡面大小及重要性，可分别采用植被保护，浆砌块石护坡及喷锚支护边坡等形式，并尽量在边坡挡土墙 上布置点式及条带式绿化（四）项目建设结构节能1、总平面节能尽量减少硬化（混泥土、石板等）地面，增加绿地和水域；建筑物 的平面主要朝向布置为正南北向，对节能十分有利。2

52、、建筑单体节能 外墙使用保温隔热面层材料 , 在选择墙体材料时， 墙体材料与外墙保 温隔热面层材料作为外保温体系共同发挥作用，采用浅色处理使其充分 考虑其保温隔热性能以达到节约能源的目的。3、门窗节能 门窗应具有良好的密封性能。4、屋面节能 采用挤塑苯板节能屋面防水做法。（五）小区景观项目北望双桥公园，南邻小溪河公园；35%以上的绿化率，充分体现了绿色人居的高品质，符合目标客户的心理需求六）交通组织作为住宅建筑，其主入口在具有便捷的交通集散功能外，小区内实 行车行与人行分流。小区设地下停车库，设在小区高层建筑之下及部分 景观场地之下。小区内主干道路宽 6 米，次要道路路宽为 3 米，方便生 活

53、。（七）配套设施市政配套设施 垃圾收集与处理：沿车行道设置垃圾收集点，做成小品式构筑物以 美化环境，由物业公司集中至垃圾站，再由环卫车运至处理场；公共服务设施 本项目配置有篮球场、全民健身场地、健身步道、儿童游戏场地、 老人活动场地、公共活动场地等。商业配套项目周边设置近4,521.22川商业配套设施。（八）户型1 、第四期标准：容积率为 1.5 ，建筑密度为 35.29 %，绿地率为 38.02%， 主要户型为二室一厅，户型的面积建筑面积 50m；2、第五期标准：容积率为 2 . 79 ，建筑密度为 27.08 %，绿地率为35 .91%，主要户型为二室一厅分为平层和跃层。 平层户型的面积为

54、 58.06平方米；跃层即上下二层，一层为一厅、一厨、一卫生间，二层为二室 面积分为 62.03 平方米、 63.47 平方米和 63.95 平方米。（九）新技术、新产品使用情况1、智能化系统 安防系统 社区安全防卫系统包含小区及组团级红外监控系统、厨房瓦斯报警 系统、户内紧急呼救系统、一卡通门禁可视对讲系统、夜间巡更系统。物业管理智能网 停车场、库微机管理系统，能自动读取每个住户的冷水表、电表、 气表，实现三表系统的故障自动诊断及计算机管理。小区布线通过ISDN业务，与大众信息网、商业情报网、图书情报网、医疗网、 金融证券网、公司企业网、银行和国际互联网等相连，住户可通过户内 个人电脑访问上

55、述各种网络。2、节能情况 社区留有足够大面积的绿化，改善社区小气候。 阳台、外窗采用挑板，防止阳光直射。 采用种植屋面，减少顶楼阳光的辐射量。采用中空塑钢框玻璃外窗，隔热性能大大加强。 外墙采用加气砼砌块墙体、分户墙采用 200 厚加气砼砌块墙体，有 效降低传热系数。3、结构体系 结构采用短肢剪力墙体系，柱厚同墙厚，杜绝户内有柱现象，减少 结构面积。4、化学建材的使用 隔墙采用轻质材料做隔墙，减少自重。 门窗采用中空塑钢玻璃窗，隔热防噪性能大大加强采用UPVC水管，有利环保。屋面柔性防水材料采用 SBS。 内墙采用环保涂料。5、环境保护 本工程为高层民用建筑。建筑所排放的污水、废气、设备发出的

56、噪 声对城市环境会造成一定污染。根据重庆市和国家有关规定，必须进行 有效的控制和处理。总体布局（1）将产生噪声或振动的设备，如水泵房、柴油发电机房等放在地 下室或半地下室，从而减少噪声、烟气对建筑物的危害和周围环境的影 响。（2）在底层留有集中的大片绿地，以改善环境。（3）裙房天台，除塔楼所占位置外，作屋顶花园供住户观赏。（4）垃圾袋装化处理。垃圾收集间分两个布置在每个院落中。污水处理 住宅内排放的粪便经无能耗生化池处理后，再排入城市市政污水管 网。噪声控制 （1）备用紧急柴油发电机组噪声控制：在发电机房进出口均设消音 器，基础作减振垫，发电机排出的烟经消烟池后再经烟道排放。（2）水泵基础作减

57、震垫，四周墙壁及顶棚均作隔声吸声处理。噪声 在 50 分贝内，符合成都市环境噪声管理规定。阳光、空气、水 各幢住宅间的间距拉大，户户享有阳光。部分住宅底部架空，形成 地面风。厨房油烟 集中设置烟道，统一收集每户厨房的油烟，高空排放，避免油烟对住户的干扰第七章 项目建设实施计划一、项目建设单位单位名称：重庆市双桥区红岩建筑安装有限责任公司。住 所：重庆市双桥区双南路 157 号 注册资本：贰仟零陆拾万元人民币。法人代表 : 谭立友企业（ 机构）类型：有限责任公司 （ 私营） 经营范围：房屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程施工总承 包贰级、土石方工程专业承包叁级、建筑装修装饰工程专业承包叁级、

58、 建筑防水工程专业承包叁级、 混凝土预制构件专业承包叁级 （ 凭资质证书 执业） ；建材销售（不含化学危险品） 。 国家法律、法规禁止经营的不得 经营；国家法律、法规规定应经审批而未获审批前不得经营 。二、项目建设工程施工安排本次实施的建设主要为黄桷家园四期、五期廉租房项目建设工程。三、项目开发进度计划2011年 9月开工建设， 2012年 9 月底完工。建设工期共 12 个月。四、招投标方案根据中华人民共和国招投标法 、国家发展计划委员会第 3 号令以 及重庆市有关工程招投标文件规定，本项目园林绿化施工任务拟采用公 开招投标形式确定施工单位；监理单位拟在遵照国家相关法律法规的规 定下通过合理

59、合法的方式确定。（一）招标形式由业主按国家招投标法及有关规定采用邀请招投标形式确定施工单 位。（二）施工及监理单位资质要求施工单位资质须为市政二级及以上企业。（三）招标信息发布公告及其它需公告的信息应按政府要求在指定的媒体上公开发布。（四）招投标工作组织由业主委托具有甲级资质的招投标代理机构组织实施本项目的招投 标工作，招标代理机构须公平、公开、公正的原则组织完成编标，公告、 资审、评标等工作。参加投标的施工队伍不得少于 4 家。五、工程前期工作的开展项目业主统一协调、安排实施，保证本工程的按期开工。施工期的水电供应，应与有关部门联系协调，确定管线接引方案。六、保证工程质量和工期的关键环节保证

60、本工程工期、质量的关键，一是要严格执行建设部颁发的有关 工程建设的办法和规定，保证各项工程按设计要求保质保量有计划地正 常进行；二是要用技术力量强、设备先进、有经验的专业化施工队伍进 行施工建设；三是充分发挥工程监理的作用，认真履行监理职责，使各 部工程质量严格处于受控状态；四是要在人员安置、关系协调、材料供 应等方面，要安排适当，合理组织，以保证施工工期。本项目工程业主对工程实行统一宏观管理，实施进度计划控制、工 程质量控制和计量支付控制。设计单位应做好施工工程中的后期服务工第八章 生态环境保护本项目建设过程中应注意生态环境污染问题。污染源主要来自施工 过程中空气污染、噪声污染、废水污染等几