中央空调收费标准

1、优选文档优选文档PAGEPAGE6优选文档PAGE商业物业包括各种商业广场及SHOPPINGMALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的耗费多半在数百万元以致数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行时期水电费的耗费颇巨，控制其运行成本，并有效地办理实际管理中遇到的各种问题，是商业物业管理工作中的一项不可以或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，特别突出。笔者依照对江苏省首家SHOPPINGMALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。一、中央空调运行花销中央空调系统，由于管道多，覆盖面积大，运行成本亦较高。在对商

2、业物业的中央空调系统运行成本进行估计时，应主要考虑以上因素：、用电成本（P1、K1、P2）主机（P1、K1）依照商业物业所装备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运行成本进行计算，尔后按一年12个月进行平均，得出每个月的平均电费P1。在实质操作过程中，由于主机其实不是满负荷运行，故依照详尽情况，在计算中要考虑其负荷系数K1，K1。辅机（P2）此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气办理机组、各种风机盘管等。可依照实质不同样的种类、数量和功率，进行估计。需注意的是因季节的不同样，在制冷和供暖时，辅机的数量和种类亦有所不同样。2、用水成本（P3

3、）中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的平常耗花销水，应依照空调供应时期的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。3、用汽成本（P4）对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考虑空调系统的用电成本外，还要考虑用汽花销。依照每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等，计算出每个月的平均蒸汽花销。4、管道耗费（K2）冷暖气在中央空调管道输送过程中，因气流的紊流耗费，管壁损失等所产生的管道耗费，以管道耗费系数K2表示，K2。5、预温耗费（K3）因管道内外温度差异，冷暖气在输送过程中，在管道内要经过一段时间的预热或预冷后，才能达到必然的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，

4、可用预温耗费系数K3表示，K3。夏季预温时间随管道长短不同样而有所变化，平常在40分钟左右，冬季预温时间较夏季短。6、变损线损（K4）广场内电能的变压器耗费和线路耗费应由所适用户共同担当，变损线损约占供电量的1%3%，作为中央空调系统，该项耗费可在其用电成本中，取变损系数K4加以考虑。7、电价差异（K5、K6）在估计上述用电成本中，注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电对照明用电平常约低15%左右，故应依照各地实质电价对之进行计算。别的，白天用电巅峰时期与夜间低谷时期电价也不同样，在计算中，应依照用电的不同样时间段加以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6表示。8、周期变化由于一年

5、中空调的使用周期主要集中在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有差异。长江中下游地区，平常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外，其他月份每个月耗能量均不同样，因此计算中央空调运行成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业主收取花销较为合适。9、成本汇总（P）以P表示空调运行总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示以下：P=K2K3K4（K5+K6）（?K1P1+K1P2+P3+P4）（1）二、季节和温度变化的影响在长江中下游地区（其他地区可依照当地实质情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五个多月，冬季约四个多月，依照总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来

6、的实质统计资料，若是将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同样月份，不同样季节空调所耗费用的不同样比率详见图1。由图1可见，中央空调的能源耗费巅峰在夏季六至九月，其最高成本约为平均成本的178%，且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。三、公摊空调费对于单一产权的商业物业，不用区分自用空调停公摊空调的花销，但对于多产权多业态的商业广场而言，计算公摊空调花销则是一项不可以或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的交换，自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到平衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比，故依照业主自用部位和公共部位

7、各自的使用面积和层高，分别计算其容积，由此确定公共部位的容积（含室内中庭、公共用房等）占商业物业室内总容积的比率，并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比率法，对公摊空调花销的估计作一商议。1、气体的不平均影响由于冷暖空气性质的差异，存有暖升冷降的情况，同时由于公共部位如中庭等处，空间较大，温度难以平衡，故存在温度的不平均性，因此在计算公共部位冷暖气容积时，应试虑气体的不平均性影响，此处以影响系数K表示：K。2、计算步骤先依照施工竣工图，并依照商业物业室内享受空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量，对存有变化之处，做好记录，对实质容积进行修正，作为数字统计的基础。把修正过的实质数据

8、填入表1中。业主自用和公摊空调费估计、业主自用空调花销成本A（元/m2）=p/(S+F)V/（V+K?G)（2）、物业公摊空调花销成本B（元/m2）=p/(S+F)-A（3）使用实例时代广场五楼由某娱乐公司经营，依照行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调花销亦由业主自行担当。而对于公摊空调花销问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依照，在我们将上述计算过程向业主交待并进行审察后，业主快乐接受了该项花销。四、延时空调费延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或使用人的要求，别的开启空调系统所产生的花销。延时空调费在多产权多业

9、态的商业物业内，使用较为频频，如扬州时代广场因业态多，经营主题不同样，在商场打烊后连续使用中央空调至清早的商家很多，也有清早即需供应空调的商家。延时空调费的计算，除依照实质开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一计算空调成本外，还需考虑加班人员的加班花销，即管理公司的加班成本。尔后依照申请使用延时空调的业主的数量和实质享受空调的室内面积之和，计算延时空调费成本，由申请供应延时空调的业主或商户共同担当。由于单独开机成本较高，若是业主较少或使用面积不大，则花销相对较高。五、小结依照四年多的工作实践，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结以下：1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本

10、和收费标准，是一项重要的基础性工作，由于商业物业面积大，能源花销运行成本高，如对成本估计不足或对收费标准拟定有误，则对整个财务出入平衡会带来颠覆性的严重结果，故应引起各级管理人员高度重视。、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异较大，且业主入住的先期硬件条件又各有不同样，故计算业主或商家的自用和公摊空调花销，是理顺收费工作的一个不可以或缺的重要工作。3、在多业态的商业物业中，延时空调费的出现是一种常有的情况，由于先期建设和后期招商的变化，以及不同样业态对中央空调的需求不同样，以致空调运行成本增加，也增加了业主的使用成本。改变此情况的根本方法是定位设计并定位引进商家，或是在商家入驻后，依照详尽情况对空调系统进行局部改造。从节约能源的角度计，应尽量防备长远延时使用空调。4、中央空调费的支出，在一年中起伏较大，夏季达到巅峰，下半年的该项支出比上半年约增加30%50%，为便于搞好成本控制和收费工作，在全年应按月均价收费，年关决算。顾客是业主的上帝，公共部位的空调是供顾客享受，其成本则由业主共摊，此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法有多种，本文